Главная --> Публикации --> Кредитные организации в 2004 году предъявят спрос на сотни небольших офисов Дума ждет ипотечные бумаги не дожидаясь правительственных поправок Московские строители сговорились поднять цены? Аренда на балансе Нам область строить и жить помогает


Вице-премьер Владимир Яковлев рассказал в среду представителям европейской общественности о транспортной стратегии России и развитии ипотеки. Основным вектором движения государства по обоим направлениям станет уменьшение "бесплатных пряников". Большей части россиян придется забыть о том, что квартиры можно было получать, а в транспорте - не платить за проезд. А государство обещает взять на себя обязанность сделать жилье доступным, транспорт комфортным, а дороги хорошими.

Russia`s Latest Space Race
Funds Are Rushing To Get A Slice Of Russia`s Property Pie Before The Limited Supply Of Top Quality Buildings Dries Up
Россия вступает в новую гонку за пространством
Фонды торопятся получить свой кусок российского пирога недвижимости, прежде чем немногочисленные предложения высококачественных зданий закончатся
BEN ARIS
БЕН ЭЙРИС

9 октября российский индекс РТС превысил собственный рекордный уровень 571 пункт, достигнув 637,77 пункта. Поскольку цены на российские "голубые фишки" уже довольно высоки, инвесторы ищут новые возможности заработать на стремительном росте российской экономики. Они выходят на рынок недвижимости с его высокими доходами и низкими рисками. В октябре первую сделку заключил институциональный инвестор – инвестиционный фонд, специализирующийся на недвижимости.
Fleming Family Partners Russia Real Estate (FFP), образованный в начале 2003 года как первый в России инвестиционный фонд по недвижимости, заключил сделку, которую рынок уже охарактеризовал как открывающую качественно новые перспективы. FFP купил у Credit Suisse First Boston (CSFB) здание по адресу Гоголевский бульвар, 11, которое, по мнению экспертов, является одним из всего лишь десяти зданий инвестиционного уровня в центре Москвы. "Сделка по Гоголевскому, 11 была первой между двумя институциональными участниками рынка. Это событие чрезвычайно важное, выводящее рынок на новый уровень",– говорит Майкл Ланж, председатель крупнейшей в России компании недвижимости Jones Lang LeSalle, сопровождавшей сделку.

Фонд узкой специализации
FFP является инструментом для частных инвестиций семьи Флеминг, в нем участвуют ведущие финансисты мира, в том числе лорд Ротшильд, а также институциональные инвесторы, в частности General Electric. Семья Флеминг инвестировала в России с начала 1990-х годов, однако прошлой весной она первой вышла на новый российский рынок, создав фонд, специализирующийся на инвестициях в недвижимость.
Здание по адресу Гоголевский бульвар, 11, одно из лучших в Москве, находится рядом с Красной площадью; помещения там снимают такие компании, как General Motors, KPMG, Delta Airlines и российское представительство Международного валютного фонда (IMF). Оно было построено CSFB в 1998 году недалеко от храма Христа Спасителя. Здание привлекательно тем, что ни у одного из арендаторов не возникнет проблем с оплатой, и одним из условий сделки было соглашение, что их договоры об аренде не изменятся. По словам господина Ланжа, иметь такого арендатора, как IMF, особенно привлекательно: "Ситуация в России стабильна и будет лишь укрепляться. Это значит, что IMF будет сокращать свое присутствие, освобождая офисные площади".
Российский рынок недвижимости чрезвычайно разогрет, и несколько фондов торопятся войти в игру, прежде чем немногочисленные здания высокого качества будут раскуплены. FFP уже предлагают большие суммы для инвестиций. По оценке господина Ланжа, стоимость существующих зданий инвестиционного уровня составляет от $300 млн до $500 млн. "Исходя из того, что типичный фонд недвижимости располагает как минимум $140 млн, то с учетом стоимости трансакций три-четыре фонда могут скупить все имеющиеся в Москве здания класса A",– говорит господин Ланж. В июле American Investment Group объявила о намерении совместно с холдинговой компанией Владимира Потанина "Интеррос" создать фонд прямых инвестиций в $500 млн, половина из которых будет направлена на рынок недвижимости.

Немцы выходят на старт
О создании похожего фонда ведут переговоры Carlyle Group и Alfa Group. Немецкие фонды недвижимости с жадностью смотрят на российский рынок. Поскольку экономика ФРГ переживает кризис, эти фонды располагают значительной ликвидностью и, как ожидается, в ближайшем будущем двинутся в Россию, где доходы высоки, а риски быстро уменьшаются. Brunswick UBS Warburg и другие немецкие инвестиционные фонды тоже выражают желание принять участие в игре.
До кризиса 1998 года российские банкиры и предприниматели богатели на спекуляциях на фоне экономических трудностей, которые вели к гиперинфляции и трехзначным цифрам доходов по гособлигациям. В России президента Владимира Путина экономическая ситуация быстро нормализуется, и инвесторы стремятся делать долгосрочные низкорисковые вложения.
Интерес к рынку недвижимости подогревается в том числе и развитием ипотеки. Дума приняла соответствующий закон в первом чтении, и российские банки разрабатывают предложения для растущего российского среднего класса. Другой фактор – высокая доходность. По данным инвестиционной компании "Атон", доходы по вложенному капиталу составляют 13-14% в секторе аренды офисных зданий в зависимости от качества здания, его положения на рынке и списка арендаторов и до 24% в секторе купли-продажи. По словам господина Ланжа, по мере развития рынка эти доходы будут быстро снижаться.
"Вопреки общепринятому мнению, права собственности на недвижимость в России относительно хорошо защищены и гарантируются Гражданским кодексом и Конституцией,– говорит Питер Уэстин, экономист из 'Атона'.– Существуют также законы и процедуры, делающие сделки купли-продажи недвижимости рутинным процессом, особенно в Москве".
По оценкам Jones Lang LeSalle, на рынке в настоящее время имеется около 2,8 млн кв. м, из которых 600 тыс. кв. м относятся к классу A, при этом свободных площадей около 3%. В первой половине прошлого года было востребовано 270 тыс. кв. м, и брокеры ожидают, что к концу года эта цифра увеличится до 600 тыс. кв. м, включая переезд в новые здания, по сравнению с 170 тыс. кв. м в 1998-м. Уже являясь одним из шести наиболее активных рынков недвижимости в Европе, московский сохраняет потенциал для роста: в среднем в западноевропейских столицах на душу населения приходится 4,8 кв. м против 0,4 кв. м в Москве. "Учитывая, что компаниям нужно в среднем 8 кв. м офисных площадей на одного сотрудника, даже при консервативных подсчетах количества работающих предложение сейчас составляет от половины до двух третей потребности,– говорит господин Ланж.– У этого рынка хорошие перспективы роста".
В России – строительный бум, в 2002 году было построено новых зданий на $26 млрд, из них 13% в Москве, где рынок является самым крупным и прозрачным. Москва остается наиболее привлекательным рынком, цены здесь за последние несколько лет увеличились более чем вдвое. На отдаленном втором месте – Петербург, который, в свою очередь, намного обгоняет 13 городов-миллионников в регионах, которые также начинают привлекать инвестиции.

Сделки по недвижимости
Сделка FFP была первой, заключенной между институциональными инвесторами, однако в прошлом году было и несколько менее крупных сделок, совершенных новичками на этом рынке. Коммерческий банк "Глобэкс" перекупил долгострой на Новинском бульваре – жертву кризиса 1998 года. Это первая инвестиция такого рода банка "Глобэкс". В здании – 78 тыс. кв. м, из которых 40 тыс. кв. м – офисные и еще 10 тыс. кв. м – высококачественные площади для продажи. Банк инвестировал $100 млн собственных средств. При сроке сдачи здания в декабре прошлого года около 80% его площадей уже сданы в аренду. "Инвестиции в недвижимость приносят хорошие прибыли, особенно в Москве,– говорит Эмиль Алиев, глава отдела по контактам с инвесторами банка 'Глобэкс'.– Сохраняется большой разрыв между спросом и предложением офисных площадей класса A. По нашим оценкам, этот разрыв не будет устранен еще четыре-пять лет".
"Глобэкс" рассчитывает вернуть свои средства за четыре с половиной года и получить 20-процентную годовую прибыль (то есть больше, чем средний показатель инвестиционных фондов) с относительно небольшим риском. Банк также рассматривает варианты сдачи в аренду и продажи всех или части площадей одному из профильных инвестиционных фондов с тем, чтобы вложить полученные таким образом средства в другие проекты. "Ситуация в России изменилась. Вложения в недвижимость стали привлекательными, так как риски низки, а доходы высоки,– говорит господин Алиев.– До кризиса 1998 года пятилетний срок возврата инвестиций казался слишком долгим, особенно если вы могли заработать до 1000% на ГКО за три месяца. Однако сейчас экономика растет, и вы не можете получать подобную прибыль, а найти хороший инвестиционный проект становится все труднее".

Открытые фонды
Сделки и FFP, и банка "Глобэкс" являются частными, а вот компания Eastern Property Holdings (EPH) котируется на швейцарской бирже и недавно выпустила акции, чтобы получить капитал для инвестиций в российский рынок недвижимости. "Мы купили уже существующую швейцарскую публичную компанию, переименовали ее и поменяли ее статус, сделав основой для российской холдинговой компании по недвижимости",– говорит Терри Олин, один из директоров компании.
Господин Олин давно инвестирует в Россию – он управляет ENR Russia Invest, инвестиционным фондом общего направления, вкладывающим в ценные бумаги и долговые обязательства. ENR первым сделал крупное вложение в недвижимость в России, купив в начале 2002 года долю в 19,25% в офисном и развлекательном комплексе "Романов двор-2" общей площадью 40 тыс. кв. м, также недалеко от Красной площади.
"У ENR есть капитал для вложений, и мы рассматривали различные идеи, пока не натолкнулись на 'Романов двор',– говорит господин Олин.– Экономика была на подъеме, и после завершения сделки в апреле мы провели 18 месяцев, анализируя российский рынок недвижимости, и пришли к выводу, что это один из самых привлекательных ныне инвестиционных рынков".
EPH приценивается еще к двум зданиям, не ограничивая себя лишь центром Москвы, как FFP. По словам господина Олина, компания планирует вложить две трети своего капитала в существующие здания высокого качества, а остальное использовать в девелоперских проектах в таких секторах недвижимости, как офисы, жилье и склады. Продажа акций EPH, как ожидалось, должна была привлечь $100 млн, однако привлекла лишь половину – под влиянием политического скандала, связанного с арестом 25 октября Михаила Ходорковского, главы нефтяной компании ЮКОС.
Господин Олин говорит: "Мы все же получили солидную базу. 50 млн швейцарских франков ($37 млн), которые мы привлекли,– это достаточный капитал, чтобы реализовать нашу стратегию, как и планировалось (две трети в законченные проекты и одну треть – в строящиеся), плюс то преимущество для акционеров первого круга, что мы теперь сможем инвестировать гораздо быстрее, чем если бы у нас было $100 млн. Следовательно, будут большие выплаты дивидендов в 2004 году".

Вице-премьер постарался, но большого энтузиазма у европейских бизнесменов не вызвал. В основном потому, что решения основных проблем, тормозящих приход инвесторов, еще нет. Зато российским гражданам пора привыкать к мысли, что бесплатного становится меньше.

Правительство так настойчиво звало иностранных инвесторов поучаствовать в строительстве транспортной инфраструктуры и ипотечном кредитовании, что проняло европейских бизнесменов. Представительство ЕС в Москве позвало к себе вице-премьера Владимира Яковлева, чтобы он рассказал членам Европейского делового клуба об этих секторах рынка поподробнее.

Социологические опросы показывают, что 77% граждан хотели бы улучшить свои жилищные условия, заявил вице-премьер Владимир Яковлев. Из них 20% уже имеют жилье, продав которое могли бы получить часть необходимых средств. "В собственности находится 69% жилья на общую сумму порядка $50 млрд., - сказал Яковлев. - Значит, для ипотеки есть огромный по объемам рынок". По его словам, ипотека в России существует уже 12 лет, но пока "дикая", а с точки зрения нормального рынка - и вовсе "механизм, лишь похожий на ипотеку".

Бесплатное жилье кончается

Сдерживает развитие ипотеки и невозможность внести купленную квартиру в нормальный залог: сегодня закон не позволяет выселять граждан из единственного жилья. Лазейка в виде переселения их в более дешевое жилье с площадью "по санитарным нормам" (т.е., 8 кв.м на человека) не работает: жилье "для бедных" надо еще построить.

Сдерживают развитие этого рынка те 57% населения, которые не имеют средств для начального взноса. Но и им получить бесплатное жилье станет труднее. Сегодня, по словам Яковлева, право на бесплатное получение жилья имеют 49 категорий граждан: от ветеранов войн до "чернобыльцев". Госстрой уже объявил, что после выборов президента хорошо бы эти категории пересмотреть. Заявление Яковлева о том, что пока никто категории очередников не пересматривает, успокаивает мало. Тем более что 30% из них не в состоянии даже участвовать в "социальной ипотеке", где государство или работодатель дают субсидию, так как получают зарплату около или ниже прожиточного минимума.

Кроме проблемы залога, по его мнению, у ипотеки есть еще два основных "узких места": это большие транзакционные издержки и гарантия возврата средств.

Теперь, по словам Яковлева, готовятся поправки в Гражданско-процессуальный кодекс и другие законы, отменяющие это положение. "Мы подготовили к заседанию правительства 15 февраля 32 поправки в законодательство, которые снимут недоверие банков к заемщикам и недоверие населения к банкам", - заявил Яковлев.

Гарантии возврата средств необходимы не столько банкам, умеющим хитрыми схемами и большими процентами по кредиту ограждать себя от убытков, а самим гражданам, когда на рынок придут ипотечные ценные бумаги.

Квартиру можно будет купить по кусочкам

В России для выхода бумаг на свободный рынок нужны поправки в законодательство: в первую очередь в закон о банкротствах. Предлагается выводить такие бумаги из конкурсной массы при банкротстве банка: ведь "плохой" банк никак не влияет на качество самого жилья, являющегося обеспечением облигаций. Правда, такой механизм идет во вред вкладчикам банков, которым оставшихся активов вряд ли хватит для компенсации. Так что теперь государству предстоит решить, кого защищать в первую очередь: вкладчиков или инвесторов в ипотечные облигации. Судя по словам Яковлева, выбор делается в пользу инвесторов, но свое слово еще должна сказать Госдума.

Схема выпуска этих бумаг предположительно будет такой: банк выпускает ценные бумаги (облигации) на сумму выданных ипотечных кредитов. Во всех странах подобные бумаги поступают на свободный рынок. Граждане, желающие купить квартиру, но не имеющие на это в данный момент средств, могут накопить достаточное для первого взноса количество таких бумаг. Это удобнее, чем копить деньги: бумаги обеспечены реальным жильем, и их стоимость привязана к цене недвижимости.

Любителям езды с ветерком придется раскошелиться. Сейчас, по словам вице-премьера, автомобильных дорог не просто не хватает: к 11 городам-"миллионникам" практически невозможно подъехать без пробок. Особенно актуальна эта проблема для Москвы, где проблемой уже стало не только выехать на дачу в выходные, но и добраться до аэропортов. Яковлев заявил, что для рассмотрения на правительстве уже подготовлена программа строительства автодорог. Объем огромный: сегодня Россия имеет 900 тыс. км дорог, а нужно еще 1.5 млн. км. Решить эту проблему своими силами, учитывая необходимость строительства мостов и тоннелей, бюджет не в силах. Поэтому, сказал Яковлев, с 2005 года будут привлекаться кредиты международных финансовых организаций.

Платные дороги

Частные инвестиции могли бы пойти и в строительство железных дорог. Например Байкало-Амурская магистраль (БАМ), по словам вице-премьера, до сих пор загружена на 20-30%. Делу могли бы помочь поперечные ветки до месторождений угля и меди. Инвесторы готовы вложить деньги в такие дороги при условии получения месторождений в концессии. Но пока закона о концессиях нет, и когда он будет, неизвестно. Судя по репликам зала, большинство собравшихся европейских бизнесменов мечтали услышать от вице-премьера ответ именно на этот вопрос - но так и не услышали.

Однако без частных денег не обойтись. На популярных перегруженных направлениях придется строить платные дороги-дублеры. "Это непопулярное решение, они никому в мире не нравятся, но без них не обойтись", - считает Яковлев.

С населением решать вопросы оплаты гораздо легче. Например, городской общественный транспорт дотируется у нас до 80%. А в развитых странах - на 20-30%. У нас мешают льготники - вернее, отсутствие нормального механизма компенсации их провоза транспортным предприятиям. А так как местные бюджеты, обязанные выдавать эту компенсацию, предпочитают выдавать имеющиеся крохи "своим" муниципальным предприятиям, в общедоступные пассажирские перевозки трудно заманить коммерческие фирмы.

И не менее платные автобусы

Механизм может быть разным: либо деньги будут идти транспортникам, либо организациям, чьи работники имеют право на бесплатный проезд, чтобы они покупали проездные, либо самим льготникам. "Водителю все равно, кто платит - пассажир или бюджет", - говорит Яковлев. В этом году подобный механизм хотят отработать на военнослужащих и приравненных к ним лицам (это милиционеры, таможенники и проч.): по оценке экспертов, только в московском метро они составляют около трети пассажиров.

По словам Яковлева, проблему будут решать по принципу: бюджет оплачивает только те льготы, на которые есть деньги. Но так как бюджетом не обеспечено более двух третей обязательств, понятно, что число льготников сократится.

Под знаком продавца
Весь прошлый год на московском рынке жилья прошел под знаком продавца. Застройщики продавали квадратные метры еще на стадии котлована. Риелторы за считанные дни сбывали готовое жилье. Владельцы квартир, не смущаясь, повышали цены уже после заключения договора с покупателем и получения аванса.

Московские квартиры продолжают дорожать: на этой неделе, по данным аналитического центра «Индекс рынка недвижимости», средняя стоимость квадратного метра достигла отметки 1517 долларов. Однако если в декабре прошлого года прирост цен составил 4,5%, то после новогодних праздников цены поднялись всего на 2,7%. Эксперты считают, что замедление темпов роста цен - явление временное, и уже в феврале квартиры могут подорожать на 20-25%.

По словам начальника отдела маркетинговых исследований инвестиционно-риелторской компании «Пересвет-Инвест» Сергея Кузина, «квартиры на первичном рынке являются привлекательным объектом инвестиций - так, люди, год назад купившие квартиру на стадии строительства за 150 тысяч долларов, сегодня уже в достроенном доме могут ее продать за 350 тысяч долларов, дополнительно не вложив в само жилье ни копейки».

Те, кто покупал недвижимость с инвестиционной целью, тоже не остался в проигрыше, поскольку повышение температуры на рынке лишь увеличивало доходность их вложений.

Дешевого жилья нет и не будет
Пожалуй, пострадавшей стороной в условиях постоянного роста цен были и остаются те, кто ограничен в средствах и хотел бы приобрести квартиру не для последующей перепродажи, а для жизни.

Таким образом, инвестиции в столичную недвижимость можно по-прежнему рассматривать как альтернативу банковским депозитам - в последнее время доходность вложений в квадратные метры почти в 8 раз превышает доходность по вкладам. С ростом цен на жилье эта тенденция сохранится.

Ситуация усугубляется еще и тем, что в связи с выборами большая часть «дешевого» жилья, построенного в этом году, будет отдана очередникам. Это относится к объемам новостроек в Бутово, Люблино, Кожухово, Дегунино, Бескудниково и в других спальных районах.

В этом году данной категории покупателей легче не станет. Во-первых, сегодня к сегменту дешевого жилья относятся квартиры, стоимость квадратного метра в которых составляет 700-1000 долларов, - как вы понимаете, низкими такие цены не назовешь. Во-вторых, даже по таким ценам в столице продается крайне мало квартир, да и то за пределами кольцевой. И, наконец, повышенная активность покупателей в течение всего 2003 года привела к существенному истощению объемов предложения: в конце года в продаже было всего 90 тысяч квадратных метров. Поэтому найти приемлемый вариант сегодня в Москве крайне сложно.

По некоторым данным, в этом году только 20 тысяч семей смогут купить новую квартиру на первичном рынке.

В результате объем предложения жилья нижнего ценового диапазона окажется примерно в 2 раза меньше, чем в прошлые годы.

Скачок цен неизбежен
Аналитик компании «БЕСТ-Недвижимость» Владислав Луцков считает, что активность покупателей объясняется многими факторами: в частности, постоянным снижением курса доллара и миграцией. По мнению Луцкова, рост спроса будет поддерживать тенденцию роста цен. Кроме того, предстоящие президентские выборы привлекут деньги в Москву, что позволит скупать недвижимость.

«Наложение этих факторов приведет к быстрому «вымыванию» квартир нижнего ценового диапазона еще в начале 2004 года. В результате к середине года предложение жилья как на первичном, так и на вторичном рынках по цене дешевле 1000 долларов за квадратный метр в пределах Москвы практически исчезнет. Это приведет к новому скачку цен во всех ценовых сегментах», - считает руководитель аналитического центра «Индекс рынка недвижимости» Олег Репченко.

По мнению аналитиков агентства эффективных коммуникаций «НИИ PR», цены будут расти по причине роста цен на услуги естественных монополий (в новом году тарифы на железнодорожные перевозки повысились на 12%, в Москве тарифы на электроэнергию для предприятий выросли на 7-13%, на тепловую энергию - на 14%, цены на топливо поднялись на 10-12%, а стройматериалы подорожали на 30%).

В агентстве недвижимости «Сава» также считают, что рост цен на жилье неизбежен из-за высоких цен на нефть, притока валютных инвестиций, налоговой реформы и развития ипотеки.

Однако пока рост цен продолжается. По прогнозам аналитиков «Пересвет-Инвест», в первом квартале 2004 года квартиры будут дорожать в пределах инфляции. Аналитик компании «Домострой» Павел Брызгалов не согласен со своими коллегами: «Уже в феврале рынок войдет в свое обычное русло, на большинстве объектов рост цен продолжится с темпом около 2,5% в месяц, исключение могут составить отдельные проекты, цены на которые будут расти несколько быстрее - 3-7% в месяц. Такая же ситуация сохранится в течение нескольких лет при условии дальнейшего роста доходов населения».
Строительно-инвестиционные компании, столкнувшись с падением спроса на недвижимость, пытаются, возможно, разогреть рынок фантастическими прогнозами «взрывного спроса».

Между тем в «Саве» не исключили, что шанс для снижения стоимости жилья все-таки реален. Так, если будут приняты законы, повышающие прозрачность процедур получения земельных площадок под застройку, введен механизм правового зонирования территории города, а также пересмотрены схемы налогообложения, издержки застройщиков, риелторов и покупателей уменьшатся.

«По оценкам аналитиков Агентства эффективных коммуникаций «НИИ PR», уже в течение ближайшего месяца цены на жилье в Москве могут возрасти на 20-25%», – говорится в пресс-релизе компании. В качестве причины столь резкого роста цен называется стремление населения к надежному вложению средств. «Устойчивый рост цен на жилье в 2003 г. и ожидания роста в 2004 г. подталкивают значительную часть населения к скорейшему приобретению жилья. Таким образом, формируется ажиотажный спрос на недвижимость, который провоцирует скачкообразное и неожиданное повышение цен», – пишет компания в своем труде. Кроме того, аналитики PR-агентства полагают, что взрывной рост цен во многом обусловлен увеличением издержек в строительстве, в том числе ростом тарифов на электроэнергию, цен на топливо и строительные материалы, а также общей инфляцией. При этом в «работе» утверждается, что данные о росте издержек в строительстве «НИИ PR» удалось получить посредством использования «модели анализа факторов ценовой конъюнктуры на рынке строительства и недвижимости». Коммерческий директор «НИИ PR» Михаил Ферапонтов на вопрос RBC daily, каким образом был осуществлен анализ, ответил, что вывод был сделан на основании «данных крупных риэлторских и инвестиционных компаний, которые являются клиентами "НИИ PR"». Назвать компании Михаил Ферапонтов отказался, сославшись на «понятные причины».

На днях информационная компания «НИИ PR» распространила пресс-релиз, где предрекается взрывной рост цен на рынке недвижимости – на 20-25% в течение ближайшего месяца. На фоне начавшейся стагнации на рынке жилья, индикатором которой является заметное падение доходности, это заявление выглядит весьма странным. Серьезные участники риэлторского рынка в один голос опровергают подобные прогнозы. Они не исключают, что «НИИ PR» просто играет на руку неким крупным строительно-инвестиционным компаниям, которые уже столкнулись с проблемой затоваривания рынка и не могут привлечь деньги в свои проекты. Они заинтересованы в том, чтобы вбросить информацию, которая бы заставила инвесторов вновь начать активно вкладывать средства в недвижимость.

Несмотря на столь критичное отношение участников рынка, Михаил Ферапонтов из «НИИ PR» заявил RBC daily, что компания абсолютно уверена в своем прогнозе. «Вот увидите, все будет именно так», – сказал он RBC daily. На вопрос RBC daily, не вызвана ли уверенность компании в своем прогнозе обладанием некоей инсайдерской информацией о сговоре на рынке недвижимости, г-н Ферапонтов ответил отрицательно,заявив, что это всего лишь прогноз и не более того. Участники рынка считают этот «прогноз», сделанный PR-компанией, не более чем организованным в чьих-либо интересах вбросом информации с целью создания ажиотажного спроса. «Если бы я был инвестором-застройщиком и у меня бы плохо продавались квартиры, я бы непременно организовал такой вброс», – заметил один из собеседников RBC daily. Впрочем, в эффективности этого мероприятия участники рынка не уверены. «Возможно, это действительно попытка повлиять на ценовую ситуацию на рынке, но насколько она может быть эффективна, я не берусь предположить», – говорит Геннадий Стерник. Андрей Жинган полагает, что таким способом создать ажиотажный спрос на рынке недвижимости невозможно, поскольку рынок развивается по своим законам.

Опрошенные RBC daily участники рынка недвижимости фактически назвали распространенный «НИИ PR» прогноз дезинформацией. «Рост цен на 20-25% в течение месяца представляется весьма странным, – сказал RBC daily первый заместитель директора управления маркетинга компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Андрей Жинган. – Мы прогнозируем плавный рост без скачков на 2,5-4% в месяц. Мы считаем, что и эти цифры являются достаточно большими. Такой скачок может произойти лишь в двух случаях. Во-первых, если резко сократится предложение, во-вторых – если значительно увеличится спрос. Однако предпосылок ни к первому, ни ко второму мы не наблюдаем. Ситуация на рынке довольно стабильна». В Московской строительной компании RBC daily прямо заявили, что прогноз, сделанный «НИИ PR», является ошибочным. «Сейчас наблюдается падение доходности на рынке элитной недвижимости с 40% до 25%, – сообщили RBC daily в компании. – Поэтому говорить о возможном скачке цен – по меньшей мере странно. Тем более что в ближайшие месяцы, по нашим оценкам, должен произойти отток денег с рынка недвижимости на выборы». По словам Андрея Жингана, говорить в принципе о каком-то скачке цен можно, только проведя серьезный анализ ситуации. «Специалистов, которые способны провести такой анализ, у нас очень мало, – считает он. – Одним из них является [старший аналитик Российской гильдии риэлторов] Геннадий Стерник». Сам Геннадий Стерник сказал RBC daily, что считает прогноз, представленный «НИИ PR» абсолютно нереальным.



Главная --> Публикации