Главная --> Публикации --> Кино под гагариным Дума о доступном жилье Доходное место: оккупация новостроек 4-й международный фестиваль архитектуры и дизайна интерьера В.ресин: цены на жилье в москве не изменятся

В условиях нестабильности валютного рынка инвестиции в столичную и подмосковную недвижимость являются наиболее надежными и ликвидными (в тех случаях, когда речь идет о квартирах в пределах "золотой мили" - между Остоженкой и набережной Москвы-реки, в элитных жилых комплексах, а также о коттеджах на престижных направлениях в 15-километровой зоне от МКАД).

Квадратный метр надежнее денег

По результатам прошлого года доходность вложений в недвижимость составила в среднем 15%, в текущем году этот показатель может достичь отметки в 20--23%.

Дефицит площадок под новое строительство и устойчивый спрос являются залогом постоянного роста цен на первичном рынке, что эхом отзывается на ценовой ситуации вторичного рынка Москвы и загородного жилья.

При этом, по последним данным, все вклады являются убыточными. По расчетам центра макроэкономических исследований (ЦМЭИ) "БДО ЮниконРуф", реальная рублевая доходность годовых вкладов в евро за февраль составила минус 2,3%, в долларах - минус 1,8%, в рублях - минус 0,5%. Несмотря на отрицательную доходность рублевых вкладов, эксперты советуют держать деньги в рублях, однако это не спасает их от инфляции.

Выход здесь

Валютные рынки в последнее время лихорадит. Доллар сдал свои позиции еще в конце прошлого года. С началом войны в Ираке курс доллара по итогам торговой сессии незначительно снизился по отношению к рублю и подрос относительно евро и иены. Однако насколько устойчивой будет эта тенденция, сказать трудно. По прогнозам аналитиков, если конфликт затянется, курс доллара будет снижаться и потянет за собой другие валюты. Если война продлится меньше месяца, доллар стабилизируется и курсы евро и доллара сравняются. Эта чехарда не позволяет россиянам сделать выбор в пользу той или иной наличной валюты.

"Полуфабрикаты" и "элитка" как финансовый инструмент
На сегодняшний день дешевого жилья в Москве практически не осталось. Если судить по ценам предложения, за три месяца этого года они поднялись на 4,5--6%. Причем самым активным образом растут цены как на относительно дешевые квартиры, которые всегда было принято считать неликвидным товаром, так и на жилье повышенной комфортности, которое со временем можно выгодно продать.

На этом фоне вложения в недвижимость выглядят более привлекательно, что объясняет рост спроса на квартиры в Москве и коттеджи в Подмосковье.

По данным риэлторов, наибольшим спросом на первичном рынке пользуются относительно дешевые квартиры в панельных домах на окраинах города, например, в Южном Бутово и Люблино (от 800 долларов за кв. м). Представители среднего класса раскупают квартиры в Куркино, и, по мнению специалистов МИАН, к окончанию застройки цена квадратного метра в этой районе возрастет до 1200 долларов против сегодняшних 80

Квартиры в типовых домах на окраинах города покупают те, кто, располагая небольшой суммой, "докупает" лишнюю комнату: например, продает однокомнатную квартиру в районе ВДНХ и приобретает с доплатой "двушку" в Бутово или Марьино.

Так что, если рассматривать недвижимость как объект для инвестиций, при продаже которого можно не только "отбить" расходы на покупку, но и заработать, следует обратить внимание на строящиеся дома в перспективных районах.

Аналогичная ценовая ситуация сложилась в сегменте жилья повышенной комфортности в обжитых районах Москвы. Как сообщили ГАЗЕТЕ в компании "Декра", успешно идут продажи квартир в жилом комплексе "Аркада хауз" в Коньково (от 1060 долларов за кв. м) и в 23-этажном доме в Отрадном (от 920 долларов за кв. м). Квартиры в готовом доме "Атлант" на ул. Фонвизина (финансовая компания "Новый мир") продаются по 900 долларов за кв. м, при этом покупателям апартаментов большой площади предоставляются льготы. У того же "Нового мира" дом на ул. Черского со сроком сдачи в конце 2004 года выставляется на продажу по 700 долларов за кв. м, а почти готовый дом по соседству - от 880 долларов за кв. м. В принципе, как сообщили ГАЗЕТЕ в компании "Миэль-недвижимость", по мере возведения дома цена квадратного метра увеличивается на 40%, а после оформления квартиры в собственность возрастает еще на 10--15%.

Не менее привлекательны для инвесторов новостройки между Арбатом и Тверской, Остоженкой и Арбатом. Набирают "очки" окрестности метро "Фрунзенская", Кунцево, кварталы в районе МГУ, проспектов Ленинского и Вернадского, на Соколе. Как считают аналитики, вложения в недвижимость в "правильных" районах окупаются за год-два.

Рейтинг престижности районов столицы за последние годы почти не изменился, однако произошло более четкое деление на "богатые" и "бедные" районы. Лидером считается так называемая "золотая миля" -- кварталы между Остоженкой и набережной Москвы-реки. В скором времени здесь вообще не будет места под новую застройку, что гарантирует вложения от обесценивания. Стоимость квадратного метра в этом районе с каждым годом увеличивается как минимум на 50%.

Прогнозы

Ожидается, что к концу этого года "дешевая" недвижимость и квартиры в монолитно-кирпичных домах подорожают на 15%, а квадратный метр "элитки" приблизится к отметке 10--12 тыс. долларов.

В принципе, инвестиции в столичные квартиры (за исключением квартир в типовых домах и в удаленных от центра районах) являются доходным финансовым инструментом. По данным портала "Индикаторы рынка недвижимости", на прошлой неделе средняя стоимость квадратного метра составила 1092 доллара (на 0,4% больше, чем в период с 10 по 16 марта). Доходность на 3,8% превысила доходность по банковским депозитам.

"Вторичка" дорожает плавно

Темпы роста цен на вторичном рынке не столь показательны, как на "первичке": они увеличиваются в среднем на 1,5% в месяц. Как и в прошлом месяце, в марте покупатели интересовались "сталинскими" домами (1100--1600 долларов за кв. м в зависимости от района), "хрущевками" (900--1000 долларов за кв. м) и квартирами в нестарых панельных домах (1000--1200 долларов за кв. м). При этом из-за неоправданно высоких цен (2500--3000 долларов за кв. м.) снизился спрос на кирпичные "цековские" и "совминовские" дома. Однако снижение спроса в некоторых сегментах рынка не является, по мнению риелторов, поводом для сколько-нибудь значительного падения цен. Скорее всего, до лета цены будут плавно расти на 3--5% в месяц, что сыграет на руку продавцам.

А попытки московских властей установить контроль над ценообразованием вряд ли увенчаются успехом. Во всяком случае, февральские заявления столичного мэра о намерении бороться со спекулятивными сделками (оптовики скупают метры по низким ценам, а продают с 10--15-процентными накрутками) ситуацию на рынке не изменили. Дело в том, что компании-соинвесторы выкупают квартиры еще на этапе строительства (приобретая более 3 тыс. кв. м, они получают право на скидку). Если их отлучить от "кормушки", как в предвыборном запале предложил Лужков, они не будут вкладывать деньги в строительство. Банки, которые кредитуют оптовых покупателей, тоже лишатся части доходов от продажи готового жилья и потеряют интерес к новостройкам. В результате планы массовой застройки новых районов (Новоподрезково, Кожухово и Молжаниново) могут быть сорваны. Так что руководитель стройкомплекса Владимир Ресин, скорее всего, не будет настаивать на изменении правил игры на рынке.

Индекс доходности рассчитывается на основании вычисления потенциальной ставки доходности от владения квартирой. Она складывается из двух составляющих: величины арендных платежей при условии сдачи квартиры в аренду и из изменения стоимости самой квартиры в течение определенного времени.

СПРАВКА

Вчера на заседании правительства был одобрен законопроект "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих", который, по мнению его автора, министра экономического развития Германа Грефа, должен решить квартирный вопрос военных. За квартиру придется отслужить 20 лет. Второму вопросу повестки заседания, о сокращении лицензирования 50 видов деятельности, не повезло: он отправлен в согласительную комиссию.

Индекс доходности - это отношение потенциальной ставки доходности к средней ставке доходности по банковским депозитам. Это позволяет исключить из рассмотрения ряд дополнительных факторов, таких как уровень инфляции, соотношение курсов доллара и рубля, поскольку они одинаковым образом изменяют реальный уровень доходности различных финансовых инструментов.
Квартирный вопрос военных решали генерал армии Сергей Шойгу (крайний слева) и либералы запаса (справа налево: Александр Жуков, Алексей Кудрин и Герман Греф).

Председатель правительства Михаил Фрадков начал заседание сообщением о том, что президент Владимир Путин произвел кадровые назначения в правительстве (см. стр. 2). Решив собственный вопрос, министры перешли к чужому – квартирному. О жилье для военнослужащих доложил Герман Греф. Министр предложил такую схему. Военнослужащим, заключившим контракт с 1 января 2005 года, в первый же год их службы государство начислит 37 тыс. рублей. Каждый год они будут получать такую же сумму, проиндексированную на уровень инфляции. В результате, по расчетам господина Грефа, через 20 лет службы, то есть в 2025 году, военный сможет купить квартиру общей площадью 54 кв. м при ее средней цене 650 тыс. рублей (около $23 тыс.). Есть и другая возможность: военнослужащий может взять ипотечный кредит и "уже через три года приобрести жилье". "Если мы сохраним сегодняшние темпы обеспечения жильем, ничего не меняя, на это потребуется 40 лет",– предупредил Герман Греф. По его словам, гарантировать банку возврат ипотечного кредита будет государство. Права на получение квартиры по накопительно-ипотечной системе тех военных, кто погибнет на службе, перейдут их прямым наследникам. Права на квартиру для военных, досрочно выходящих в отставку по болезни, также гарантируются, но только если отставник заболеет не раньше чем через десять лет службы.

Банки встанут в очередь, чтобы выдать кредит"

С Германом Грефом все согласились. Даже министр обороны Сергей Иванов взял слово только для того, чтобы подчеркнуть, что предлагаемая система не распространяется на нынешних военных; они будут получать жилье, как и прежде, по жилищным сертификатам.

"Конечно, в районе Кремля на такие деньги военнослужащий квартиру купить не сможет, но в московских пригородах сможет",– уверял Герман Греф. В общем, если военный доплатит из своих, а такое софинансирование приветствуется законопроектом, то местоположение его квартиры может быть более престижным, ее площадь большей, а сроки получения сократятся. Господин Греф сделал такой вывод: "Накопительно-ипотечная система позволит стабилизировать и закрепить в армии кадры", а "банки встанут в очередь, чтобы выдать ипотечный кредит, так как для них мечта – получить такого надежного заемщика". Правда, потребуется некоторая модернизация действующей структуры правительства. Герман Греф предложил создать специальный федеральный орган, который и займется внедрением этой системы среди военнослужащих. Коммерческим структурам эту функцию передоверять не будут, так как "список военнослужащих – закрытая информация".

По вопросу о сокращении лицензирования делал доклад замминистра экономического развития Андрей Шаронов. Перед его выступлением Михаил Фрадков заявил, что "отмена лицензирования отдельных видов деятельности должна создать условия для творческой работы бизнеса", но "не должна привести к необратимым последствиям в первую очередь с точки зрения безопасности". Андрей Шаронов сообщил, что Минэкономразвития предлагает отменить лицензирование более 50 видов деятельности (см. справку). По его словам, многие виды деятельности подпадают под процедуру лицензирования необоснованно, поскольку регулируются другими методами.

"Лицензии – это билет на право произвола"

Андрея Шаронова защищали только министр финансов Алексей Кудрин и Герман Греф. Господин Кудрин заявил, что "бизнес до сих пор называет навязчивость пожарного контроля самым обременительным". Герман Греф сперва отрезал, что "лицензии – это билет на право произвола", но затем сообщил, что согласовать этот вопрос с министерствами силами Минэкономразвития не в состоянии. Он предложил Михаилу Фрадкову назначить арбитром заместителя председателя правительства Александра Жукова или руководителя аппарата правительства Дмитрия Козака. Но Михаил Фрадков принял другое решение: вопрос доработать, но так как "МЭРТу не справиться, в качестве третьего лица выступит Виктор Христенко, а помощь ему окажет равный, но выше него находящийся Шойгу".

Коллеги Андрея Шаронова не поняли. Первым его атаковал министр по чрезвычайным ситуациям Сергей Шойгу, спросив, предусмотрел ли господин Шаронов введение дополнительного лицензирования в случае необходимости. Андрей Шаронов ответил резко: "Нет, так можно дойти до того, что пожарный будет приходить два раза в день". "Это неправильный подход. Мы до сих пор не можем разобраться с Ассоциацией любителей малой авиации, которые летают где хотят и на чем хотят: на самолетах, на которых летал сам Петлюра",– возмутился Сергей Шойгу. Его поддержал министр промышленности и энергетики Виктор Христенко, который начал с того, что лицензирование, конечно, хорошо свести к минимуму, но "по серьезным видам деятельности надо его не отменять, а заменять на другие виды контроля". А министр сельского хозяйства Александр Гордеев прямо заявил, что сохранение лицензирования в сельском хозяйстве связано с национальной безопасностью.

Торговый центр "Атриум" на Земляном Валу был возведен в 2000 г. при участии двух инвесторов: Департамента инвестиционных программ строительства (ДИПС) и компании "Ингеоком КРК". Доля города в ТЦ составила 40% , остальное досталось "Ингеокому". Анна Ширяева, гендиректор компании "Магазин магазинов", говорит, что "Атриум" входит в тройку самых крупных и успешных торговых центров Москвы наряду с "Манежной площадью" и "Мегой". А Наталья Орешина, консультант компании Stiles Ryabokobylko, добавляет, что, по оценкам ее компании, в "Атриуме" самый высокий товарооборот на 1 кв. м среди московских торговых операторов. По данным Stiles Riabokobylko, на этапе строительства в "Атриуме" были проданы три крупных помещения под магазины "Седьмого континента", "Партии" и "Арбат Престижа".

Розничная сеть "Седьмой континент" продала построенные на ее средства площади в одном из самых успешных столичных торгцентров, в "Атриуме". Ритейлор получил от этой операции $22 млн и, по оценкам экспертов, заработал на ней минимум $10 млн.

Покупателем части "Атриума" выступило ООО "ИнвестНедвижимость". В "Седьмом континенте" отказались сообщить, что это за компания, а крупным участникам столичного рынка недвижимости эта компания неизвестна. Зайцева рассказала, что с "ИнвестНедвижимостью" заключено также долгосрочное соглашение, согласно которому "Седьмой континент" за $2 млн в год будет арендовать для своего универсама около 3000 кв. м. Большинство помещений под магазинами сети все-таки находится в собственности "Седьмого континента". Остальные площади, по ее словам, будут использоваться новым владельцем по собственному усмотрению. На данный момент, отметила Зайцева, магазин "Седьмого континента" на Земляном Валу закрыт в связи с заменой технологического оборудования и откроется к 1 июля.

И вот один из первых инвесторов решил выйти из проекта. По данным ФКЦБ, "Седьмой континент" продал в начале мая принадлежащие ему торговые площади в ТЦ "Атриум". Как сообщила "Ведомостям" пресс-секретарь сети Анна Зайцева, за 4200 кв. м удалось выручить $22 млн, что составляет более 20% стоимости активов ОАО "Столичные гастрономы", на балансе которого находится вся торговая недвижимость сети. Это "нормальная" цена, считает Ширяева. Стоимость строительства ТЦ "Атриум" общей площадью около 104 000 кв. м Мосгорэкспертиза несколько лет назад оценила в $136 млн.

По оценке Анны Ширяевой, $700 за 1 кв. м, которые собирается платить "Седьмой", - слишком дорого для универсама. Хотя Александр Бархатов, директор по коммуникациям "Перекрестка", с ней не согласен. Другое дело, что у "Седьмого континента" и "Атриума" возникают новые риски: ведь новый совладелец со временем может перепрофилировать площади, отмечает консультант Colliers International Наталья Сазонова. "Если наши предположения верны, то это первый тревожный сигнал для девелоперов, продающих часть помещений в своих торговых центрах отдельным инвесторам. Мы всегда рекомендуем нашим клиентам - владельцам торгцентров отказаться от продажи, иначе всегда можно ожидать, что помещение перейдет в руки арендатора, деятельность которого будет идти вразрез с концепцией торгового комплекса".

В самом "Седьмом континенте" не рассказывают, сколько заработали на сделке, а по мнению экспертов, речь идет о $10 млн. По данным Stiles Riabokobylko, 1 кв. м в "Атриуме" до начала эксплуатации комплекса продавался по $3000, т. е. покупка обошлась сети в $12,6 млн. Анна Зайцева говорит, что средства от продажи площадей в "Атриуме" направят на развитие нового формата - "Гипермаркет". Сейчас "Седьмой континент" заканчивает строительство первого гипермаркета, площадь которого составит около 12 000 кв. м. Стоимость строительства такого магазина в Москве $12 - 18 млн.

В группу "Седьмой континент" входит три компании: ОАО "Седьмой континент" (торговый оператор) , ЗАО "7К инвест-холдинг " (владеет брэндом и 98,8% акций ОАО "Седьмой континент") и ОАО "Столичные гастрономы" (управляет недвижимостью сети). Основные владельцы группы - бывший руководитель Собинбанка Александр Занадворов и депутат Госдумы Владимир Груздев.
В ближайшее время на Московской межбанковской валютной бирже (ММВБ) появятся новые облигации Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Организаторы выпуска уверены, что бумаги агентства, операции которого в этом году гарантированы государством на 4.5 млрд. рублей, будут пользоваться спросом у инвесторов. Однако сами инвесторы пока этой точки зрения не разделяют.

Сеть "Седьмой континент" включает 52 магазина в Москве, работающих в трех форматах: "7 шагов", "Седьмой континент - универсам" и "Седьмой континент - 5 звезд". Общая площадь магазинов - 148 000 кв. м, торговая - 64 000 кв. м. Оборот в 2003 г. составил около $445 млн.

При этом, глава АИЖК Александр Семеняка заявил, что агентство на достигнутом останавливаться не собирается и третий выпуск облигаций намечен на осень. По его словам, третий выпуск будет самым крупным - 2.25 млрд. рублей. "Мы собираемся стать постоянным эмитентом на рынке ценных бумаг. В прошлом году АИЖК выпустило один облигационный заем, а в этом будет два", - сказал глава агентства.

Само размещение на ММВБ второго выпуска облигаций Агентства по ипотечному жилищному кредитованию на общую сумму 1.5 млрд. рублей (первое размещение состоялось в прошлом году) намечено на 25 мая. В четверг вечером на презентации, посвященной этому событию, организаторы выпуска рассуждали о том, насколько необходим такой продукт российскому рынку ценных бумаг. По их мнению, на рынок выходит уникальный продукт. "Я не знаю, с чем можно было бы сравнить выпускаемые бумаги. Разве что с предыдущим выпуском облигаций того же АИЖК", - сказал Александр Мерзленко, директор управления инвестиционно-банковских услуг компании "Ренессанс Капитал". Свою точку зрения он объяснил тем, что облигации агентства являются долгосрочным рублевым инструментом, который "позволит реально заработать, когда начнется коррекция рублевых ставок". А в том, что коррекция ставок произойдет, он не сомневается.

На первый взгляд кажется, что эти облигации действительно должны оказаться весьма привлекательными для инвесторов, особенно для тех, кто управляет пенсионными средствами россиян. Напомним, что управляющие компании имеют право вкладывать пенсионные деньги только в ценные бумаги, обеспеченные государством. А поскольку АИЖК является организацией со 100%-ным участием в капитале государства, то обеспечением по выпуску облигаций агентства являются государственные гарантии правительства. Таким образом, риски по облигациям агентства практически приравнены к рискам гособлигаций.

После непосредственно презентации участников пригласили задавать вопросы организаторам выпуска. Однако то ли собравшиеся не успели выделить для себя неясные моменты, то ли, наоборот, суть облигационного выпуска для них была очевидна, так или иначе, но вопросов почти не было. На те же, которые все-таки прозвучали, организаторы конференции отвечали уклончиво. По их мнению, трудно определенно говорить как о доходности, так и о других аспектах выпуска. Однако, по словам Александра Семеняки, максимальная доходность по выпускаемым облигациям может составить 11.3% годовых. Единственное, в чем организаторы проявили абсолютную уверенность, - это в востребованности новых ценных бумаг.



Главная --> Публикации