Главная --> Публикации --> У столицы появится свой градостроительный регламент Что иметь в виду, отправляясь за кредитом на квартиру На асфальте: дом с мезонином de luxe Ипотечные ценные бумаги Почем нынче домик в деревне?

“До недавнего времени акватория Москвы не использовалась в полной мере. За исключением немногочисленных и переполненных пляжей и прогулок на теплоходах, москвичам больше не предлагалось никаких вариантов отдыха на воде”, – заявил на открытии префект Северо-Западного округа Москвы Виктор Козлов. Сам яхтенный клуб является частью целого водного комплекса с богатой инфраструктурой. На его территории, помимо охраняемой стоянки на 50 судов длинной от 5 до 15 метров, находится комфортный пляж, уютные кофе и точки питания, располагается боцманская служба для оказания помощи судну в случае аварии или поломки, школа обучения управлению маломерными судами, а также пункт регистрации и продажи плавучих средств передвижения. Стоимость парковочного места в порту в среднем будет составлять порядка 250$-300$ в месяц.

В июле на берегу Строгинской поймы открылся первый на Москве-реке яхтенный порт. Он был построен ударными темпами всего за 2 месяца на месте бывшей заброшенной территории. Это первый подобный порт на Москве-реке, из тех, которые планируется ввести в строй в рамках городской целевой программы "Создание спасательно-оздоровительных комплексов на воде до 2010 года".

Стоит отметить, что данный порт, должен стать наглядным примером выполнения городской целевой программы по благоустройству береговых территорий и мест массового отдыха москвичей, которую, по словам префекта, Правительство Москвы будет рассматривать только осенью текущего года. "Я надеюсь, что другие фирмы, увидев этот порт, захотят построить такой же", - подчеркнул Виктор Козлов.

По словам Виктора Козлова, создание порта обошлось инвесторам в 300 тысяч долл. Еще около 0 тысяч было потрачено на благоустройство береговой территории. Между тем, как отметил префект СЗАО, ни одной копейки из бюджетных денег на строительство порта не ушло. "Порт был построен на деньги энтузиастов, заинтересованных в развитии этого бизнеса", - отметил Козлов.

Акватория Строгинского залива скрывает в себе огромный потенциал организованного отдыха на воде, а территория Строгинского мыса может стать для многих москвичей полноценным местом как активного, так и тихого отдыха, став курортной зоной в черте города. "Нужно сделать, чтобы берега Москва-реки приносили деньги, чтобы развивались рестораны, пляжи и т.п.", - заявил в свою очередь заместитель генерального директора ГУП "Берега Москвы" Дмитрий Соловьев. Одновременно на базе нового порта организован Московский речной клуб, который по замыслу организаторов, должен объединить любителей водного отдыха и путешествий, и принять активное участие в развитии инфраструктуры отдыха на берегах Москвы. В частности, помимо яхтенного порта в Строгино, в клуб войдут яхт-клубы в "Алых парусах" и в комплексе "Крокус-Сити". Членами клуба также планируют стать ряд коммерческих фирм, клубов и плавучих ресторанов.

Между тем, работа по улучшению береговой зоны в Строгино будет вестись и дальше. "Будут благоустраиваться берега, для этого будет устроен конкурс среди фирм на проведение работ", - отметил префект. На побережье Строгинского мыса, в настоящее время заболоченном и неорганизованном, планируется благоустроить песчаные берега и использовать их под пляжи. Южная часть мыса, выходящая в залив, предназначена для пеших или велосипедных прогулок. Проектом предлагается реконструкция существующего причала (к югу от мыса) для швартовки речных трамвайчиков и привлечения отдыхающих москвичей.

Речной транспорт

КДО по сообщению Mosinform

Заметим, что добраться водным путем из Олимпийской деревни, которая, по словам префекта, будет размещена на Тушинском аэродроме, до спортивного комплекса в Крылатском можно будет за 10 минут, до “Лужников” и нового спортивного комплекса в Тушине — за 30 минут, что действительно намного быстрее, нежели если бы перевозки осуществлялись автомобильным транспортом. По мнению оргкомитета Москва-2012, теплоходное сообщение позволит в ходе Игр перевозить до 60 тысяч пассажиров ежедневно.
К ипотеке тянутся не только банки и риелторы, но и чиновники.

В случае утверждения Москвы Олимпийской столицей 2012 года, основным видом передвижения спортсменов и гостей Игр станет речной транспорт, курсирующий по Москва-реке. Об этом сообщил префект Северо-Западного административного округа столицы Виктор Козлов. “Нам нецелесообразно повторять неудачный опыт предыдущей столицы летних Игр 2000 года – Сиднея, где доставка участников осуществлялась автомобильным транспортом, а из-за пробок, которые царили в городе, многие спортсмены опаздывали на тренировки и соревнования”,- отметил префект СЗАО.

Зампред и статс-секретарь Госстроя Владимир Пономарев, выступая вчера на конференции "Ипотечное кредитование в России" (она была организована Советом Федерации, АИЖК и информагентством AKM), заявил о необходимости создания некоего федерального государственного унитарного предприятия с условным названием "Ипотечный центр". Г-н Пономарев заявил, что об этом "властью на высшем уровне принято решение". Новая структура, по его словам, займется научно-методическим направлением формирования ипотечного механизма на федеральном уровне, а также образованием кадров ипотечных структур в регионах.

Ипотека пока еще не стала массовым явлением в России. Но ее огромный потенциал в виде многомиллиардных (в долларовом исчислении) сбережений населения и активизация государственных структур в деле формирования рынка ипотечных услуг (прежде всего, это федеральное агентство по ипотечному жилищному кредитованию -- АИЖК) заставили различные структуры вести борьбу за "шкуру неубитого медведя". Одни это делают, предлагая новые кредитные продукты для потенциальных заемщиков, как поступил на днях Национальный банк развития. Другие действуют на макроэкономическом уровне, пытаясь найти место уже в значительной степени сформированном в России механизме ипотечного кредитования, -- об этом фактически вчера заявил Госстрой РФ.

Между тем, известно, что два месяца назад, во время рассмотрения ипотеки на президиуме Госсовета Владимир Путин действительно говорил о создании некоего центра, координирующего работу всех заинтересованных ведомств. Однако проработать этот вопрос он поручил не Госстрою, а главе МЭРТ Герману Грефу.

"Подарок", преподнесенный соратником по ипотечному делу, в АИЖК официально пока не комментируют, хотя и не скрывают, что заявление г-на Пономарева стало "полной неожиданностью". Впрочем, один из известных ипотечных экспертов на условиях анонимности в беседе с корреспондентом газеты "Время новостей" предположил, что шаг, предпринятый Госстроем или лично г-ном Пономаревым (этого не было ясно из его выступления - Ред.), связан с постепенной потерей авторитета этого ведомства в вопросе создания ипотечной системы в России: "Новоявленный ФГУП, если он все же появится, через пару лет приватизируют лоббирующие его создание люди".

Еще одной конструктивной новостью на ипотечном рынке стало объявление вице-президента Национального банка развития (НРБ), а в недавнем прошлом вице-президента программы "ДельтаКредит", Елены Клепиковой. В частности, как сказала г-жа Клепикова газете "Время новостей", с целью расширения круга потенциальных заемщиков банк намерен снизить для молодых семей первоначальный взнос до 5% от стоимости закладываемой после приобретения квартиры. Ставка при этом остается как принято в базовой ипотечной программе НРБ - 15% годовых в валюте. Но наиболее важное решение НРБ - учитывать в качестве первого взноса имеющееся жилье потенциального заемщика. Глава агентства недвижимости "Лаурел" Ирина Радченко была в восторге от этой новости и сообщила, что на этой неделе г-жа Клепикова собирала у себя в банке ведущие риелторские компании для детальной проработки этого вопроса. Не менее важно, по мнению г-жи Радченко, и то, что банк обещает предоставлять рассрочку первого взноса на год. Правда, стоимость кредита в этот период будет несколько выше.

Пока же функции и полномочия новой структуры остаются неясными, АИЖК продолжает развивать все новые элементы ипотечной системы. Глава Агентства Александр Семеняка заявил, что первичными кредиторами на рынке ипотечного жилищного кредитования могут стать коммерческие банки и риэлтеры. Он подчеркнул, что АИЖК готово выкупать закладные не только у региональных операторов, но и непосредственно у первичных кредиторов. При этом Агентство может заключать прямые договора с первичным кредитором в случае, если он обеспечит ежемесячный объем поступлений закладных и сопровождение закладных будет осуществляться региональным оператором.

Проведение открытых торгов для России пока еще в новинку. Однако в настоящее время происходит переворотный момент – столичный комитет по организации и проведению конкурсов и аукционов (Тендерный комитет) активно внедряет этот способ распределения контрактов на рынке недвижимости. По замыслу руководителей Тендерного комитета, открытые конкурсы и аукционы должны сменить прежнюю практику распределения контрактов специальной комиссией и сделать более доступными возможности привлечения инвестиций.

Что насторожило инвесторов в открытых конкурсах?

На данный момент в график конкурсов и аукционов по подбору инвесторов на строительство зданий в столице на 2004-2005 годы включено 266 объектов, в том числе 28 объектов жилого и 238 нежилого назначения.

Основным достоинством открытых аукционов основатели Тендерного комитета считают то, что они дают возможность выявить реальную стоимость объекта и продать его по максимальной цене. По словам руководителя комитета Геннадия Дягтева, в целом открытые торги должны стать экономически выгодными для города – инвесторы снимают с бюджета расходы на строительство объектов, выставленных на аукционе. В свою очередь город берет на себя все обязательства по выполнению условий конкурсной документации – по окончании аукциона победитель получает всю исходно-разрешительную документацию на строительство, распорядительный документ столичного правительства, а также зарегистрированный инвестиционный контракт.

Из шести претендентов, подавших заявки на участие в аукционе, по словам руководителя квалификационного комитета аукциона, первого заместителя мэра в правительстве Москвы Юрий Росляка, пять не смогли предоставить необходимых гарантий своей платежеспособности и не имели трехлетнего опыта работы на столичном рынке. Каждый участник должен был предоставить также банковскую гарантию на то, что у него есть средства на данный объект. Причем за такую гарантию надо было заплатить немалые деньги в независимости от того, победит компания или нет. Многие инвесторы принесли так называемые комфортные письма о том, что в случае выигрыша банк дает гарантию выплатить положенные средства. В результате поставленное условие соблюдено не было.

Однако первый открытый аукцион на право инвестировать строительство высоток, в рамках программы “Новое кольцо России”, прошедший в июне, был признан несостоявшимся. На торги были выставлены высотные (свыше 30 этажей) многофункциональные комплексы административного и жилого назначения по трем адресам: Алтуфьевское ш., вл. 54 (площадь объекта 47 тыс. кв. м, стартовая цена , 7,2 млн. долл.), Семеновский пер., вл. 21(площадь здания до 30 тыс. кв. м, стартовая цена 5,2 млн.) и пр-д Серебрякова, вл. 11-13 (площадь 97 тыс. кв. м, стартовая цена лота 17,6 млн. долл.). “Шаг” аукциона был определен заранее и составил 100 тыс. долларов для всех трех объектов.

Посмотреть на ситуацию с другой стороны и задуматься, “где мы сделали не так, какие условия сегодня насторожили инвесторов” призвал первый заместитель мэра Владимир Ресин. Ведь на самом деле многие хорошо зарекомендовавшие себя на рынке недвижимости инвестиционные компании просто-напросто не принимали участия в торгах. Сами же опрошенные потенциальные инвесторы, которые предпочитают не называть своих имен, основной причиной неучастия в аукционе называют слишком жесткие требования со стороны города, в том числе и высокую стартовую цену лотов. К примеру, именно инвесторы должны были заниматься расселением домов на участке, перечислить городу стоимость трети квартир в новом доме или 40 % офисных площадей, а также предоставить пятую часть мест в подземных паркингах строящихся зданий.

Из всех рассмотренных участников, список которых в Тендерном комитете не разглашается, всем условиям комиссии отвечала лишь Корпорация “Строймонтаж”. “Мы стали единственной компанией, допущенной до участия в аукционе, – подтвердил Президент Коропорации Сергей Полонский, – У нас есть требуемый опыт работы на московском рынке, платежеспособность, строительная история, репутация. Понятно, что город не может доверить реализацию столь серьезного проекта фирмам-однодневкам, цель которых перепродать права на строительство”. Также в компании согласны с довольно жесткими квалификационными требованиями, которые были предъявлены к участникам. “Высотное здание – часть архитектурного наследия города, и строить его должна компания с именем и историей на рынке”, – обосновал свое мнение Сергей Полонский.

По словам независимых экспертов, низкая активность конкурсантов объясняется также непривычными условиями прозрачности, которая пугает потенциальных покупателей. Еще не готовые к новым условиям фирмы сочли свое участие в аукционе бессмысленными, поскольку считали, что результаты уже известны и его проведение пустая формальность. Насторожило крупнейшие инвестиционные компании и то, что на первом этапе аукциона необходимо было предоставить практически гарантированные кредитные или собственные ресурсы в полном объеме.

“Мы положительно относимся к проведению открытых аукционов, так как считаем, что сделки должны быть прозрачными и честными, – подтверждает коммерческий директор крупнейшей инвестиционной компании “Авгур Эстейт” Виктор Козлов, – Проблема же несостоявшегося аукциона в том, что город предложил слишком высокие обременения по проектам. По нашему мнению, городские власти должны больше помогать инвесторам решать проблемы по освобождению площадки”.

Следующий открытый аукцион по подбору инвесторов для проектирования и строительства трех высоток состоится 19 августа. Организаторы аукциона – Тендерный Комитет и управляющая компания по программе “Новое кольцо Москвы” – предполагают, что новые условия привлекут большее количество инвесторов. Таким образом, примерно через месяц мы узнаем, совпадут ли ожидания организаторов конкурса с возможностями потенциальных участников.
В ближайшем будущем значительных изменений цен на жилье в Москве не предвидится, заявил в эфире радиостанции "Эхо Москвы" руководитель комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции г.Москвы Владимир Ресин.
При этом он отметил, что московские строители не будут в связи с недавним кризисом банковской системы пересматривать планы реконструкции и строительства жилья в столице. Так же В.Ресин не подтвердил слухов о якобы предстоящем падении цен на жилье, но подчеркнул, что темпы роста строительства жилья высокие и составляют в этом году 5 млн кв. м.

Прислушавшись к мнениям потенциальных инвесторов, организаторы торгов изменили некоторые требования к участникам, в частности смягчили требования по банковской гарантии. Теперь вместо них соискатели могут представлять лишь свои письменные обязательства наличия финансовых ресурсов или гарантии их привлечения. Сроки реализации контракта увеличены с 3 до 4 лет, а стартовая цена лотов уменьшена в среднем на 10 процентов. Так, стоимость здания на Алтуфьевском шоссе была снижена до 6,5 млн. долл, на Семеновском пер. – до ,7 млн., в проезде Серебрякова – до 15,8 миллионов долл. Кроме того, теперь в конкурсе помимо московских компаний смогут принять участие региональные и иностранные застройщики, имеющие трехлетний опыт работы со сложными зданиями.

По данным экспертов, в апреле-июне этого года многие компании столкнулись со снижением темпов продаж по сравнению с аналогичным периодом 2003 года. Спрос и предложение по Москве и Подмосковью подошли к точке равновесия благодаря интенсивному росту цен, существенно опережающему увеличение накоплений в последние годы. Под давлением высоких цен сократился платежеспособный спрос, что и определило снижение темпов продаж.

Напомним, что в связи с банковским кризисом рост цен на московское жилье остановился. Продавцы и покупатели заняли выжидательную позицию. Однако для перелома тренда на рынке недвижимости есть и другие причины - например, переизбыток предложения по крупным проектам и уменьшение спроса. Ситуация на рынке жилья сейчас довольно тревожная, писали недавно "Финансовые известия". Рост цен приостановился впервые за довольно долгое время, и участники рынка растерялись. Они всеми силами стараются убедить потребителей в том, что остановка - всего лишь краткосрочная реакция на нестабильность в банковской сфере и традиционный летний спад деловой активности, так что с осени квартиры непременно снова начнут дорожать. Но возобновления роста цен может и не произойти. Некоторые тревожные симптомы на рынке столичной недвижимости появились еще задолго до начала банковского кризиса.

Многие потенциальные покупатели сейчас занимают выжидательную позицию. Высоколиквидных дешевых квартир в столице очень мало. Основная масса жилья на первичном рынке - это квартиры больших площадей, не пользующиеся большим спросом. Поэтому существенную долю в структуре предложения сейчас занимают медленно продающиеся объекты. Объектов, 50% квартир в которых продается еще до начала монтажа дома, сейчас становится все меньше.

В отличие от прошлых лет, когда на московский рынок выходили в основном большие объемы дешевого жилья (Марьинский парк, Южное Бутово и т.д.), сейчас столица застраивается домами бизнес-класса. Платежеспособный спрос на такие объекты на порядок меньше, чем на районы массовой застройки. Тем не менее, в бизнес-сегменте немало крупных проектов, поэтому в продажу одновременно поступают сотни тысяч квадратных метров довольно дорогого жилья. Имеющийся на него спрос обычно реализуется в первые полгода продаж, и около 30-40% построенных объемов рискуют остаться просто пустыми. Аналитики уже отмечают переизбыток предложения по отдельным крупным проектам.

Цены на вторичном рынке недвижимости в начале июля немного пошли вниз. Аналитики полагают, что в оставшееся до конца лета время эта тенденция может усилиться. По мнению аналитиков, вторичный рынок, где основными игроками являются физические лица, наиболее подвержен психологическому давлению, и паника здесь возникает гораздо быстрее. Снижение цены в первую очередь может коснуться самого некачественного жилья - "хрущевок" и "панелек" образца 70-80-х годов. Такие дома никак не могут являться объектом для инвестиций, и сейчас они существенно переоценены.

Индекс доходности московского жилья также продолжает падать. Сейчас он составляет около 7 единиц от доходности по банковским депозитам (то есть доходность по жилью в 7 раз выше), в то время как в апреле индекс был выше

Сегмент элитной жилой недвижимости Москвы находится в более стабильном положении. Уровень цен здесь находится в диапазоне $4-10 тыс. за кв.м, причем высшая планка не является предельной. В мае и июне этого года аналитики не заметили особого роста цен в элитном сегменте, но связывается это только с сезонным фактором.

Кроме того, среди основных тенденций сектора жилой недвижимости специалисты отмечают выход большого количества новостроек за пределы МКАД. Многие застройщики переходят в ближнее Подмосковье, где потенциальные объемы пока еще достаточно велики. В Подмосковье постепенно перетекает и спрос, поскольку качество новых домов там не уступает московским новостройкам, а цены на квартиры как минимум на 30% ниже столичных. Если еще в прошлом году областное жилье занимало в структуре продаж риэлторских компаний всего 10-15%, то теперь эта цифра выросла почти до 50%.



Главная --> Публикации