Главная --> Публикации --> До открытия самого классного отеля осталось чуть более года В этом месяце офисный рынок демонстрировал стагнацию Химки приобретают современный облик Город за углом Все идет по плану

Чем вызван ажиотаж?

Островитянова, 29/12 Отдел управления Департамента жилищной политики в Юго-Западном административном округе. Такое количество людей, отмечающихся в очереди, было, пожалуй, только после войны, когда стояли за хлебом. Впрочем, люди помоложе вспомнят уже наши времена – водка по талонам. Что сравнится по важности с первым и вторым продуктом? Приватизация!

– Говорят, что будут уплотнять. Мы вдвоем в трехкомнатной квартире. Излишки. А вдруг подселят кого-нибудь? А так – собственная. Не разрешим!

Почему вдруг более чем через 13 лет после того, как принят закон о приватизации, москвичи решили оформить квартиру в собственность? Раньше о чем думали? Пытаюсь заговорить то с одним, то с другим. Чтобы не вызвать подозрений, говорю, что сам, мол, хочу записаться в очередь, да вот не решил, стоит ли… Меня начинают наперебой агитировать. Каждый называет свою причину.

– Собираюсь меняться, а если попадется приватизированная квартира? Чтобы ее поменять на мою, муниципальную, надо доплатить 10 тысяч долларов.

– Наш дом собираются ломать. Собственникам дают квартиры рядом, а муниципалов отселяют в Южное Бутово.

Трудно сохранить серьезное выражение лица. Особенно когда слышишь такую вот, совсем не научную фантастику:

– Сейчас я сдаю комнату, но потом это позволят лишь тем, кто приватизировал квартиры.

И все же есть одна причина, которая объединяет всех людей – даже тех, кто не может внятно объяснить, зачем он тут оказался. Видимо, она и есть самая главная.

– Городу невыгодно содержать дома. Вот увидите – их начнут скупать. А как придет хозяин, так сразу квартплату поднимет в несколько раз. Не можешь платить – переезжай в Подмосковье.

Очень точно. «Дым». Нечто неосязаемое, но, вместе с тем, угрожающее. Помедлишь – не спасешься!

– Если все бросились приватизировать – значит, не зря. Дыма без огня не бывает…

Переживать москвичи начали еще в марте, когда впервые заговорили о новом проекте Жилищного кодекса. Никто его не видел в глаза, более того, известно, что их вообще несколько вариантов. Но про отмену бесплатной приватизации квартир слышали все. Скорей всего, так и будет, ибо разумно. Только когда? Даже если появится новый кодекс, такое право отменят не сразу. Депутаты все же не самоубийцы. Чаще всего звучит срок: 1 января 2007 года. Так что два-три года в запасе есть. Подождите, люди! У вас есть время подумать. Какой там! Начавшаяся паника, как лавина, сметает все доводы.

В марте жгли костры

Принцип «одного окна» здесь не работает

Записываются сразу на три номера – один раз, чтобы взять «бегунок» – листок со списком документов, которые необходимо собрать, второй раз – принести их на проверку инспектору. И наконец, последний – сдать весь пакет для заключения договора. Три номера – три посещения. Без номера не пропустят. Другие законы очереди: перекличка каждый день. На ночь – дежурство. Надо ведь «держать» ее – а вдруг появятся самозванцы и заведут новую? (Очень знакомо!). Впрочем, сейчас еще хорошо – тепло. В марте были холода, так что на ночь жгли костры.

Впрочем, главные затраты – временные. Но уж тут не жалуйся. Хочешь получить квартиру в собственность, пожертвуй половиной отпуска.

Собственно приватизация стоит 384 рубля. Но, по общему мнению, менее чем в полторы-две тысячи не уложишься.

И это еще не все. Каждый день надо ведь еще отмечаться!

Попросил у одной женщины «бегунок» – поразился: надо собрать 18 справок! Договор социального найма (видел ли его кто-нибудь? За ним надо идти в РЭУ), финансово-лицевой счет (из ЕИРЦ), выписка из домовой книги на всех зарегистрированных и выбывших граждан с момента выдачи ордера (это у паспортистки), уже упомянутый поэтажный план (в БТИ), нотариальная доверенность, с которой работник жилищного комитета пойдет в Мосрегистрацию, ну и так далее. Почему-то модный нынче принцип «одного окна» на приватизацию не распространился.

– Да вот с апреля. Думаю, через три дня сдам документы. Если, конечно, не завернут.

– Сколько ходили? – спрашиваю одного мужчину из очереди.

Если до марта в Москве ежемесячно оформлялось 4,5 тыс. договоров, то сейчас – втрое больше. В Москве свыше 50 отделов жилищного департамента по работе с населением. Кстати, заметим, что оформление приватизации вовсе не обязательно связано с районом, где живет человек, он может прийти в любой отдел.

Наверно, кто-то ухитряется быстрее. Слышал глухие разговоры о том, что номер можно купить. Так это или не так – проверить не удалось. Но если бы захотел записаться, непременно разыскал «умельцев». Ездить каждый день – себе дороже.

Приведем авторитетные аргументы – «за» и «против» приватизации.

Думайте сами, решайте сами

Три довода против приватизации

Говорит заместитель руководителя Департамента жилищной политики Ольга Долгушина.

Квартира одинокого человека, перешедшая к нему в собственность, нередко становится объектом повышенного внимания криминальных структур и недобросовестных риэлторов.

У собственника квартиры ответственность выше, чем у нанимателя. По Гражданскому кодексу он должен полностью оплачивать коммунальные услуги. Кроме того, собственник должен будет отчислять деньги на капремонт (за нанимателя это сделает город), содержание общего долевого имущества (лестничные пролеты, чердаки, подвалы и т.д.) и придомовой территории. Пока такого нет, те и другие – собственник и наниматель – уравнены в правах. Но ведь когда-нибудь кодекс заработает… В то же время у нанимателя больше прав, чем у собственника. Он может пожизненно проживать в своей квартире (так что слухи об уплотнении и выселении – чистый вымысел), у него есть право на субсидию, различные льготы – например, для инвалидов, заслуженных и тяжелобольных людей. И собственник, в отличие от нанимателя, который арендует площадь у города и соответственно социально защищен, в полной мере несет бремя за риск гибели имущества (в данном случае – квартиры) по независящим от него причинам.

И один «за»

Вы приватизировали квартиру, но потом вдруг поняли, что вам не по силам ее оплачивать. Попросите, чтобы город взял ее обратно? Не получится. Когда будет принят новый Жилищный кодекс, тогда отменится не только закон о приватизации, но и право деприватизировать площадь. Вашу собственность никто у вас не возьмет. Придется самому содержать ее.

В СРАВНЕНИИ с темпами роста, демонстрируемыми рынком в предыдущие месяцы, июльский показатель не так уж и велик. Более того, согласно данным исследований ирн, по результатам месяца активность операций на рынке значительно снизилась.

Приватизация квартиры оправдана в том случае, если человек прописан в ней один и хотел бы кому-либо ее завещать. Либо: вы уезжаете на ПМЖ в другую страну, площадь в Москве вам больше не нужна и вы хотите получить за нее деньги. В общем, если вы опасаетесь, что квартира может отойти государству – тогда приватизируйте.
Вопреки ожиданиям и тревожным прогнозам, нынешнее лето не принесло особых сенсаций и потрясений на рынок недвижимости. По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (ирн.ru), за июль уровень цен вырос на 0,7% и составил 02 за квадратный метр против 89 в июне.

И все же, говорить о том, что ничего особенного этим летом на рынке недвижимости не происходит, было бы не совсем правильно. Помимо финансового сектора, июльский банковский кризис посеял неуверенность и в ряде других, смежных сфер экономики, включая и рынок недвижимости.

Однако не стоит забывать, что для рынка недвижимости разгар лета – традиционное время затишья, когда потенциальных покупателей куда больше волнуют вопросы собственного отдыха, нежели приобретения жилья и прочей недвижимости. Своеобразным исключением стал прошлый год, принявший на себя пик жилищного инвестирования, вызванный снижением доверия к доллару.

Не секрет, что в последние годы многие банки сами тем или иным способом инвестировали в жилищное и коммерческое строительство. В разгар банковского кризиса на рынок не раз просачивались слухи о том, что для восстановления ликвидности некоторые из них были вынуждены продавать приобретенную с инвестиционными целями недвижимость с 20-30%-ным дисконтом. Все это не могло не сказаться на рынке, заставляя его участников периодически задуматься о возникновении дополнительных рисков.

В сознании российского обывателя еще свежи воспоминания событий 1998 года, когда за чередой банковских дефолтов и многократной девальвацией рубля последовало затяжное снижение цен на жилье. Поэтому, не вникая в суть происходящего в банковском секторе, многие сегодня пытаются проводить аналогии именно с этими событиями.

Не секрет, что в последние годы спрос на недвижимость заметно опережал предложение, способствуя мощному росту всего рынка. Основными факторами, обеспечивающими столь динамичный спрос, стали относительная политико-экономическая стабильность в стране и высокие мировые цены на нефть.

ЧТОБЫ оценить возможные последствия банковского кризиса для рынка жилья, обратимся к его основным узловым моментам.

БАНКОВСКИЙ кризис не затронул практически ни одного из перечисленных компонентов спроса. Исключением могут оказаться лишь покупки жилья в кредит и ипотечные схемы. В связи с проблемами, возникшими у ряда банков, условия предоставления таких кредитов могут на какое-то время ухудшиться. Тем не менее, общая доля покупок в кредит на российском рынке жилья сравнительно невелика и вряд ли способна оказать на него серьезное воздействие.

Непрекращающийся приток нефтедолларов плавно растекался по различным областям народного хозяйства, повышая благосостояние существенной части населения. Этому сопутствовала полная неопределенность относительно судьбы американского доллара, традиционно являвшегося одним из главных активов сбережений россиян. В этих условиях покупка недвижимости стала для значительной части населения единственной возможностью безубыточно и с пользой вложить имеющиеся накопления. Рост благосостояния дал возможность многим семьям приступить к улучшению собственных жилищных условий. Это только добавило динамики и без того высокому спросу на жилье, причем на жилье более качественное и дорогое (преимущественно новое).

Известно, что современный рынок московского (и не только) жилья, в значительной степени, состоит из так называемых «инвестиционных» квартир. Они были приобретены владельцами не для проживания, а с целью доходного вложения собственных сбережений в быстрорастущий рынок. Опасения повторения событий 1998 года заставили наиболее слабонервных «инвесторов» задуматься о необходимости быстрой продажи таких квартир, дабы избежать риска остаться в глубоком убытке.

Основная потенциальная опасность для рынка недвижимости, которую может таить в себе банковский кризис, заключаются в психологии самих покупателей. Нарастающие проблемы в банковском секторе заставили многих из них вспомнить события 1998 года, приведшие к сильному падению стоимости недвижимости по всей стране.

Что же касается недавних проблем российских банков, то они были вызваны совсем другими причинами, отнюдь не глобального свойства, да и сам кризис носил, в значительной степени, локальный характер. Надо отдать должное российским банкирам за то, что, несмотря на серьезные трудности, они приложили все усилия, чтобы не допустить дефолта в отношении частных клиентов. И подавляющему большинству банков это удалось.

Вместе с тем, подобные опасения частных инвесторов абсолютно безосновательны – повторение системного экономического кризиса образца 1998 года сегодня невозможно в виду полного отсутствия для него предпосылок. Падение рынка жилья, вызванное кризисом 1998 года, было связано не столько с дефолтами крупнейших банков, сколько с массовой потерей сбережений населения из-за девальвации, а также с общим и резким снижением уровня доходов граждан. Ни то, ни другое сейчас невозможно: текущие мировые цены на нефть в 3-4 раза превышают уровень 98-99 годов, страна имеет крепкий профицитный бюджет и огромные золотовалютные резервы.

Согласно проведенному недавно опросу ВЦИОМ, только 2% ответивших выразили готовность вновь доверить свои средства российским коммерческим банкам. 27 и 6% голосов получили, соответственно, «Сбербанк» и иностранные банки; 23% респондентов предпочли в качестве актива сбережения иностранную валюту и 35%(!) опрошенных заявили о желании вложить деньги в недвижимость. Подобная статистика достаточно четко иллюстрирует отношение россиян к хранению и инвестированию собственных накоплений. Не стоит сомневаться, что по прошествии короткого времени значительная часть «спасенных» сбережений окажется на рынке недвижимости.

НАУЧЕННЫЕ опытом 1998 года перепуганные вкладчики в течение нескольких дней сняли с банковских депозитов колоссальный объем денежных средств. В подавляющем большинстве случаев банки не чинили им в этом препятствий. В ближайшее время главным вопросом этих самых вкладчиков станет: куда девать «спасенные» деньги.

В условиях сохраняющегося платежеспособного спроса дестабилизация рынка может быть вызвана исключительно посредством массированного «выброса» на него жилья по крайне низким ценам. Причиной тому могут являться финансовые или иные проблемы либо у кого-то из застройщиков, либо у крупных владельцев недвижимости.

Что касается влияния банковского кризиса на формирование предложения на рынке недвижимости, то здесь пока не видно каких-то серьезных изменений и поводов для тревог.

Более того, если допустить, что кто-то из игроков по тем или иным причинам будет вынужден быстро «сбросить» крупные объемы жилья, все они на корню и оптом будут выкуплены другими участниками рынка.

СЛУХИ о продаже банками недвижимости по цене на 20-30% ниже рыночной вызывают серьезные сомнения хотя бы потому, что попавшему в тяжелое положение банку нужны именно «быстрые деньги». В то же время недвижимость традиционно является низколиквидным активом и в случае, когда деньги нужны «прямо сейчас» (а во время банковского кризиса вопрос стоял именно так), продавать ее со столь высоким дисконтом бессмысленно и глубоко убыточно.

КДО по материалам пресс-службы Комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции города

Одним словом, сегодня нет оснований опасаться, что недавние проблемы в банковском секторе способны привести к таким же последствиям на рынке недвижимости, к каким привел системный экономический кризис 1998 года. Трудности коммерческих банков практически не оказали воздействия на потенциальный спрос на рынке недвижимости, а значит, говорить о каких-то серьезных угрозах пока нет оснований. Чтобы окончательно убедиться в этом, потенциальным покупателям жилья потребуется некоторое количество времени, которое, впрочем, вряд ли будет продолжительным…

Надежней, чем в банке

Разговоры о том, что покупка недвижимости -- самое надежное и выгодное размещение капитала, уже давно стали общим местом. Ну а куда еще вкладывать деньги инвестору, в планы которого не входит торговля водкой, ГСМ или бытовой техникой, не говоря уж о реальном секторе?

В 1998 году, в самый разгар кризиса, россиянин Алексей Щукин купил в Торонто за $675 тыс. 22-квартирный дом. Купил на кредитные деньги, чтобы сдавать его в аренду. Невысокая цена объяснялась тем, что дом стоял в неблагополучном районе Паркдейл, а кроме того, небольшие доходные дома у крупных инвесторов популярностью не пользовались. Но его брокер оценил доходность такого бизнеса в 12-15% годовых. И не ошибся. Сегодня Алексей мог бы с успехом организовать точно такой же бизнес в России -- более того, при удачном раскладе мог бы получать не 12-15% годовых, а все 30%.

Доллар как инвестиционный инструмент тоже давно потерял былую привлекательность. Даже сегодня рост его стоимости не поспевает за инфляцией, а что будет с ним в связи с войной в Ираке, не берется предсказывать никто: неизвестно, сколько это война продлится.

На банковских вкладах больше 11% годовых сегодня не заработать (при том что пользоваться этими процентами в течение года вы не сможете). К тому же доверия к банкам у населения по-прежнему нет, а те, которые "точно не разорятся", дают и того меньше: максимальная ставка Сбербанка -- 6% годовых в валюте, банк "Райффазенбанк Австрия" предлагает 2,3%.

В общем, если оставить за скобками инвестиции собственно в бизнес, недвижимость вне конкурса. Ее стоимость растет (в прошлом году она увеличилась примерно на 15%), она ликвидна и действительно надежна.

На ценных бумагах, конечно, можно заработать и 100% годовых, однако почти столько же можно и потерять. На золоте при любом раскладе все не потеряешь, но и не приумножишь.

Даже, если стоимость жилой недвижимости немного снизится, инвестиции в недвижимость все равно более выгодны, чем банковские депозиты,-- при условии, что жилье сдается в аренду.

Правда, некоторые эксперты считают, что за непрерывным с начала 2000 года ростом цен на недвижимость начнется их падение. Они ссылаются на общеэкономические законы, согласно которым за любым подъемом неизбежно следует спад. Но это теория. Спад, может, и начнется, но не сегодня, поскольку никаких объективных предпосылок этому нет. Снижение или стабилизацию цен прогнозируют с начала прошлого года, но пока спрос на недвижимость по-прежнему превышает предложение, а экономическая ситуация, по крайней мере в Москве, становится все лучше. Так что о серьезном спаде в ближайший год говорить не приходится.

Неформализованные требования

Многие москвичи живут тем, что сдают в аренду квартиры, доставшиеся им по наследству. Но людей, которые сдают жилье, приобретенное самостоятельно, становится все больше и больше.

На сайте "Индексы рынка недвижимости" (ирн.ru) с 1998 года публикуется график изменения так называемого индекса доходности жилья. Этот индекс учитывает средневзвешенный рост стоимости жилья различных стоимостных групп за последний квартал, усредненную доходность аренды по всем ценовым категориям и прогноз на ближайший квартал. Он измеряется в средневзвешенной величине доходности по банковским депозитам в валюте. Последний рассчитанный индекс свидетельствует, что вложения в недвижимость в 3,5 раза выгоднее, чем средневзвешенный банковский годовой депозит. Олег Репченко, ведущий аналитик Московской ассоциации-гильдии риэлтеров, руководитель проекта ирн.ru: Этот индекс меняется в течение года в зависимости от рыночных тенденций и дает информацию к размышлению как для инвесторов, так и для покупателей жилья. Например, сегодня, по нашим оценкам, доходность недвижимости составляет примерно 28% годовых. Эта цифра складывается из оценки роста рынка за последний квартал (с учетом прогноза на ближайший квартал темп этого роста) -- порядка 15-17% годовых. Плюс среднестатистическая доходность от сдачи недвижимости в аренду -- примерно 11-13% годовых (это за вычетом около 2% потерь, связанных с амортизацией, коммунальными платежами и простоем). Но реальный опыт квартирных рантье показывает, что 13% годовых в год на аренде -- это далеко не предел.

Елена Щ. является сотрудником одной из известных риэлтерских компаний, то есть специалистом, который понимает, что и где стоит покупать, чтобы потом быстро и дорого это сдать, и имеет актуальную информацию о продаже квартир из первых рук.

Елена Щ., профессиональный квартирный рантье: В 1996 году я купила за $100 тыс. трехкомнатную квартиру на "Маяковской" и сдала ее в аренду за $2 тыс. в месяц. Арендаторы ее отремонтировали, и когда договор с ними подошел к концу, то я получила квартиру, которую смогла сдать уже за $3 тыс. С 2000 года я стала заниматься этим бизнесом профессионально -- беру деньги в кредит в банках, взаймы у знакомых, покупаю квартиры, ремонтирую, сдаю в аренду. Сейчас в моей собственности находятся пять квартир в разных районах Москвы, в разных ценовых категориях. Последний проект -- квартира в районе Кунцево общей площадью 110 кв. м. Я вложила в нее в общей сложности $300 тыс., сдаю за $5 тыс. в месяц. Даже если бы я пользовалась только банковским кредитом, то разница между его обслуживанием и моими доходами была бы все равно в мою пользу. Однако я пользуюсь и деньгами моих знакомых -- давать деньги мне им выгоднее, чем размещать на депозите. Мне, в свою очередь, пользоваться их деньгами тоже выгоднее, чем банковским кредитом. В итоге даже сегодня мой доход составляет в среднем около $5 тыс. в месяц, и это при том, что пока большая часть денег уходит на обслуживание заемных средств.

Может, от греха подальше лучше вкладывать деньги в дешевые однокомнатные квартиры в обычных панельных домах за пределами Садового кольца? Любой риэлтер скажет, что такую квартиру у вас оторвут в первый же день за $300, и это без мебели и телефона. Такая квартира может стоить $30-40 тыс., но доходность в этом случае составит не больше 10% годовых, что, согласитесь, не так интересно. Чуть больше можно получить, купив за те же деньги "убитую" двухкомнатную в "хрущобе", самостоятельно оклеить ее светлыми обоями, привезти с дачи или купить диван, шкаф и холодильник и сдавать ее за $350-40 Но если речь идет об однокомнатной квартире в современном доме c большой кухней и мебелью -- то ее можно сдать за $400-600 и получать уже до 14%. Разумеется, все эти подсчеты на пальцах не учитывают многих факторов, например необходимости косметического ремонта через пару лет, коммунальных платежей, иных непредвиденных расходов. Но вот, что называется, еще пара примеров из головы. Двухкомнатная квартира площадью 70 кв. м в монолитно-кирпичном доме современной постройки не в центре, но в хорошем районе с хорошим ремонтом и мебелью может обойтись примерно в $110 тыс., сдать ее можно за $2 тыс., что составит 21% в валюте в год. А если взять трехкомнатную в центре за $250 тыс. вместе с ремонтом, то такую квартиру можно сдать за $5-7 тыс., то есть доходность получается уже в районе 30%.

Без этих знаний операции с недвижимостью могут быть, конечно, не такими доходными. Но попасть в неприятную ситуацию можно лишь в одном случае: взяв кредит, купить элитное жилье с тем, чтобы сдавать его, к примеру, за те же $5 тыс. в месяц, и не найти на эту сумму клиента. Такое случается. И дело не в том, что спрос на квартиры подобной ценовой категории ограничен,-- к квартире, которая стоит не меньше $2 тыс., предъявляются определенные требования, формализовать которые способны далеко не все специалисты в области аренды недвижимости.
Алексей Алешко, владелец риэлтерского сайта torent.ru: На Новом Арбате в доме 6 есть две 50-метровые двухкомнатные квартиры, которые были куплены с целью их дальнейшей сдачи в аренду. И та и другая стоили по $100 тыс. Одна из них сдается за $2 тыс. в месяц, вторая -- за $70 Просто окна одной выходят на Красную площадь, а окна другой -- на задворки Дома книги с мусорными баками и вечными погрузочно-разгрузочными работами. Кроме того, первая была переоборудована в студию, а вторая была просто хорошо отремонтирована. Значит ли это, что лучше всего сдаются квартиры-студии с окнами на Красную площадь? Вовсе нет. Я знаю о трехкомнатной квартире площадью 86 кв. м в Крылатском, которая сдается за $5 тыс., при том что красная цена ей $3 тыс. Но и за $5 тыс. она больше двух недель не застаивается. Почему? Необычный дизайн -- она оформлена мусором. Под стеклом, которым закрыты стены,-- жестяные банки, газеты, окурки и проч., соответствующим образом подобрана мебель и т. д. Значит, успех зависит от необычного дизайна? Не всегда. Более важны качество отделки, материалов и общая продуманность квартиры. Значение имеет все: местоположение, тип дома, обустройство подъезда, планировка, вид из окон, соседи и прочее. Сочетание такого количества факторов усложняет анализ каждого отдельного варианта до степени непредсказуемости, оставляя для решения только интуицию и опыт. Вложения в элитные квартиры действительно могут быть очень выгодными. Например, полгода назад я помог освоить $700 тыс., на которые были куплены шесть квартир. Сейчас они приносят $13,7 тыс. в месяц. Но можно и прогореть.

Самострой для рантье

Но самую высокую доходность по аренде может иметь инвестор, вложивший деньги в строительство. Фактически речь идет о строительстве полноценного доходного дома. Виталий Булатов, финансовый директор инвестиционной компании "Индекс-XX": Вот уже более десяти лет мы занимаемся доверительным управлением деньгами наших клиентов, работаем с ценными бумагами, реальным сектором, в том числе инвестируем в строительство. Осенью этого года планируем сдать в эксплуатацию очередной объект -- "Венский дом на Плющихе" на 60 элитных квартир. Из них 40 будут проданы, остальные 20 будут сдаваться в аренду по $5 тыс. На большинство этих квартир уже есть клиенты. Если исходить из продажной стоимости метра в этом доме, рентабельность только по аренде можно оценить ровно в 30%. Реальную рентабельность, рассчитываемую от цены квартир, по которой мы получили их от застройщика, я бы не хотел называть. Мое мнение -- на сегодняшний день с инвестициями в доходные дома и квартиры могут конкурировать только прямые инвестиции в реструктуризацию предприятий реального сектора.

Михаил Гороховский, председатель совета директоров корпорации "Бэст-Недвижимость": Чем дешевле квартира, тем меньшую доходность она может обеспечить. С ростом стоимости аренды квартиры доходность может увеличиваться от 10 до 40%, это с учетом роста стоимости самой квартиры. С другой стороны, с увеличением стоимости может увеличиваться ее простой. Квартира может вообще зависнуть, и хозяевам ничего не останется, как сдать ее за бесценок.

Ну и напоследок попытаемся дать краткие ответы на те вопросы, которые могут появиться у читателей, заинтересовавшихся проблемой.

Московское правительство, кстати, заинтересовалось возможностью строительства доходных домов еще четыре года назад. К февралю 2001 года был построен дом на 47 квартир, который должен был приносить городу по $2 млн ежегодно. К лету 2001-го он технически мог быть сдан в эксплуатацию, тем более что заявки от потенциальных арендаторов имелись на все квартиры. Однако по непонятным причинам дом до сих пор не сдан -- причин в мэрии не объясняют, сообщая лишь, что эксплуатация может начаться уже в этом месяце.

В случае с арендой речь идет о "длинных деньгах". Другими словами -- о быстром обороте средств речи не идет, поэтому крупным инвесторам этот бизнес пока не интересен.

Если это настолько выгодно, как говорят эксперты, то почему этим пока в основном занимаются только частники?

Какие районы Москвы при прочих равных условиях наиболее перспективны для покупки квартиры, которая будет сдаваться в аренду?

И все-таки: в какое жилье стоит вкладывать деньги? В дешевое или дорогое?
Среди большинства экспертов бытует мнение, что идеальный вариант -- это жилье, которое находится в средней ценовой категории -- $700-200 Жилье этого класса на рынке, в отличие от жилья элитного, больше двух-трех недель, как правило, не простаивает и в то же время обеспечивает более высокую доходность, чем жилье дешевое,-- порядка 30% годовых в валюте с учетом роста стоимости самого жилья. Но на самом деле все действительно зависит от каждого конкретного случая -- цены покупки, перспектив развития того или иного района и т. д. Например, район Красной Пресни стал котироваться совсем недавно, когда там началась элитная застройка. Или, например, вам удалось приобрести несколько квартир в одном подъезде, а еще лучше -- весь подъезд дома, квартиры в котором всегда считались дешевыми; после соответствующего ремонта квартир и подъезда они могут перейти в иную ценовую категорию.

Какого рода ремонт необходим? Нужен ли специальный дизайнер в случае с элитным жильем?

Екатерина Акимова, директор департамента аренды элитной недвижимости компании Penny Lane Realty: Внутри Садового кольца наиболее котируются районы Малой Бронной, Кутузовского проспекта, Патриарших прудов, "Кропоткинской", Кузнецкого моста, Цветного бульвара, Остоженки, переулки в районе Старого и Нового Арбата и между Большой Никитской и Тверской, Замоскворечье. Территориально хороши Чистые пруды, но дома там не очень хорошие. За пределами кольца популярны Крылатское, Олимпийская деревня, Юго-Запад. А вот Юг, Юго-Восток, Север и Северо-Запад не пользуются такой популярностью, арендаторов смущают общий фон застройки и, соответственно, проживающий там контингент не очень обеспеченных граждан.

Екатерина Акимова: Паркет, сантехника, деревянные стеклопакеты и проч.-- все необходимо сделать на уровне. Для жилья ценой $4-6 тыс. без этого не обойтись. Равно как и без нормальной кухни, посудомоечной и стиральной машин. А вот бытовая техника, мебель, кондиционер -- это уже необязательно, поскольку эти вопросы могут решаться в дальнейшем по-разному. Насчет эксклюзивного дизайна -- $100 за кв. м дополнительно -- можно подумать, только если квартира делается под конкретного клиента или вы примерно можете предположить, кто у вас ее снимет. Иначе можно прогадать. В общем, если не говорить о дешевых вариантах, придется потратить на квартиру от $50 тыс. до $100 тыс., а в отдельных случаях и выше -- до половины стоимости покупки жилья.

Если речь идет о недорогом жилье, квартиру, откровенно говоря, можно вообще не ремонтировать. За $300 в месяц уйдет любая однокомнатная развалюха в любом районе Москвы -- можно даже обои не переклеивать. Если есть предпосылки для того, что бы сдавать ее дороже (район, неплохой дом), можно положить на ремонт хотя бы по $100 за кв. м. То есть, затратив на квартиру около $4 тыс., можно получить дополнительные $200-300 в месяц. В среднем и элитном сегментах (до и свыше $2 тыс.) без евроремонта за $200-500 за кв. м не обойтись.

Михаил Дудченко, старший менеджер по маркетингу российского отделения компании Hines, управляющей жилыми комплексами "Парк Плейс Москоу", "Донской Посад" и коттеджным поселком "Покровские холмы": Наши арендаторы в основном иностранцы. Квартиры от $2,2 тыс., коттеджи от $7 тыс. Тем не менее наши площади заселены на 99%. Из этого я делаю вывод, что спрос по-прежнему превышает предложение. Ирина Бобко, начальник отдела аренды компании МИАН: На самом деле иностранцы арендуют не более 30% жилья высокого класса -- остальное приходится на наших соотечественников. Спрос может быть в принципе и ограничен, но пока о насыщении рынка говорить рано. На дешевое жилье приходится не более 50% рынка аренды, просто оно еще в большом дефиците, потому и возникает впечатление, что чуть ли не 90% людей арендуют жилье по ценам до $500 в месяц.

Имеет ли смысл вообще рассчитывать на обеспеченного арендатора, не ограничен ли этот ресурс? Особенно в связи с тем, что соотношение спроса и предложения на рынке элитного жилья эксперты оценивают как один к четырем?

Ну и последнее. Если в вашей собственности хотя бы более двух квартир, имеет смысл отдать их в управление одному из агентств недвижимости. Правда, за это придется им платить примерно 10% аренды в месяц, но зато вы сможете стать рантье в полном смысле этого слова -- то есть получать деньги, абсолютно ничего не делая.
Второй такой гостиницы, как эта - чтобы почти из каждого окна площадь Красная была видна, в Москве просто нет. И тем не менее дни "России" сочтены. Как уже сообщала "РГ" на прошлой неделе в номере за 11 августа, Юрий Лужков подписал постановление о сносе былой гордости столичной гостиничной индустрии.

Что касается пугающего соотношения "один к четырем", то оно объясняется лишь тем, что огромное количество владельцев квартир выставляют цену, не соответствующую качеству предложения. Качественное предложение, хоть и за $10 тыс., в любом случае будет востребовано.

Четыре двенадцатиэтажных корпуса - "юг", "запад", "восток" и "север" с 21-этажной высоткой в центре последнего ввели в эксплуатацию в 1967 году. Вскоре после этого гостиница попала в Книгу рекордов Гиннесса, как самая крупная в Европе. Спасибо за это надо сказать двум вождям.

Решение мэра новостью не оказалось. Еще в феврале, на встрече с соотечественниками в Нью-Йорке Лужков поделился намерением демонтировать "Россию", объяснив, что по своему облику она "чужда центру города и не соответствует образу исторического района Зарядье". Что же появится взамен снесенной гостиницы на улице Варварка, по которой когда-то возвращался с Куликовской битвы князь Дмитрий Донской и везли на казнь на Васильевский спуск бунтовщика Степана Разина? Вписала в историю свою страницу и гостиница "Россия", принимавшая под свой кров на протяжении чуть ли не четверти века посланцев со всего Советского Союза, ехавших в Москву принимать, как писали тогда, судьбоносные решения на съездах КПСС. Ее и построили специально так, чтобы все 5 тысяч партийных делегатов могли жить в одном месте и пешком ходить на заседания во Дворец съездов.

"Проекта еще нет, есть лишь предложения по застройке территории, которая освободится, - рассказал он "РГ". - В соответствии с ними предполагается построить не одно здание, а целый квартал небольших отелей - быть может, около восьми". Кузьмин уверен: "никакого стекла и бетона здесь больше не будет, а каменная архитектура", соответствующая уцелевшей старой части города. Высота гостиниц - 5-6 этажей, благодаря чему "храм Василия Блаженного снова будет парить над Замоскворечьем". Прилегающие к Красной площади отели будут повыше ростом, а те, что встанут вдоль Варварки, - пониже. Возможно, вклинятся между ними и жилые дома - есть и такие предложения. Правда, вид из спальни на Кремль, говорят специалисты по недвижимости, обойдется недешево - цена квартир здесь будет, по первоначальным прикидкам, от 6 до 12 тысяч долларов за квадратный метр. Но риелторы утверждают, что и за такие деньги жилье здесь разлетится как горячие пирожки. Что еще привлекает? Все здания здесь собираются расставить без всякого официоза, а в виде традиционных, чисто московских улочек, по которым приятно ходить пешком. Прогуляться же там будет где. Используя разницу в высоте между площадкой, на которой стоит "Россия", и набережной Москвы-реки (примерно в два этажа), архитекторы предлагают соорудить стилобатную часть и разместить внутри ее киноконцертный зал, ряд кинотеатров-мультиплексов, ну и, конечно, магазины с ресторанами, а по крыше пустить пешеходную зону, которая расширит пешеходное кольцо вокруг Кремля, заканчивающееся сейчас у Васильевского спуска.

Сталин мечтал на этом месте поставить 8-ю самую высокую в Москве высотку - на 50 метров выше построенной на Котельнической набережной. Но успел заложить лишь мощнейшие конструкции под бомбоубежище и умер. Возвести на готовом уже фундаменте гостиницу поручил Хрущев. Группу проектировщиков "России" лично возглавил Дмитрий Чечулин, тогдашний главный архитектор Москвы. Нынешнему главному зодчему столицы Александру Кузьмину, как-то заметившему в беседе с корреспондентом "РГ", что вместе со зданиями в историю входят не главные архитекторы, а политики, выпала участь разобрать до последнего камня творение рук предшественника.

Возможно, будет восстановлена и Китайгородская стена, взорванная в 1940 году, одной из последних в борьбе с храмами. "Это как гибель человека, который прошел всю войну и был убит 9 мая", - с горечью сожалеет главный архитектор. Он надеется, что в ходе реализации этого проекта можно будет воссоздать пару башен, расположенных по периметру стены, так как все документы, необходимые для этого, сохранились, и, быть может, хотя бы одну из утраченных церквей.

Впрочем, те, кто не мыслит передвижение по столице без авто, тоже не забыты. Под подземный паркинг в будущем многофункциональном комплексе планируют отдать примерно 100 тысяч из имеющихся 250 тысяч квадратных метров, где поместится до 1000 машин (при том, что нынешняя "Россия" не имеет ни единой автостоянки). Кузьмин считает, что этого достаточно и для машин гостей отелей, и для транспорта туристов, приезжающих на экскурсию в Кремль. Станцию метро "Китай-город" проектировщики обещают соединить с новыми отелями подземными переходами. А вот что делать с киноконцертным залом "Россия", пока не решено. Может быть, его придется разобрать, говорит Кузьмин, и построить заново, но есть и варианты, при которых он останется нетронутым. А вот Аллею звезд, видимо, перенесут на новую площадь.

Прохладно встретившая решение властей архитектурная общественность после подписания мэром постановления о сносе тоже вдруг заговорила: "Россия" - памятник советской эпохи, и было бы неплохо сохранить ее". Но известный защитник исторической Москвы Алексей Комеч, директор Института искусствознания, несмотря на то что именно в эти дни судится с правительством Москвы из-за сноса Манежа, в данном случае Лужкова поддержал. "По такой логике тогда надо беречь каждое здание, - заявил он корреспонденту "РГ". - "Россия" же давно занесена в историко-архитектурном опорном плане города в число зданий, искажающих его исторический облик". У властей, по мнению ученого, было два пути: снести "Россию" или ждать, когда она умрет своей смертью. Поддерживая сделанный выбор, Комеч опасается одного: "Не помню случая, чтобы снеся какой-то дом, правительство Москвы потом построило взамен него здание, меньшее по объему. Но если все будет так, как сейчас говорит Кузьмин, меня это радует, потому что несет с собой возвращение Москвы к самой себе", - сказал он. Так что намеченный на сентябрь общественный градостроительный совет, на который архитекторы обещают представить проект новой "России", без страстей в ходе обсуждения наверняка не обойдется.

Близость Кремля привела архитекторов к мысли, что снос "России" в прямом смысле слова недопустим. Поэтому гостиницу сначала не раз пытались реконструировать. "Но выяснилось, что, несмотря на кучу потраченных денег, сделать это невозможно. Не удалось даже увеличить площадь убогих номеров, так как все перегородки являются несущими стенами", - объяснил корреспонденту "РГ" зам. мэра в правительстве Москвы Иосиф Орджоникидзе. Значит, остается лишь разборка. За то же - и обыкновенный здравый смысл. Дело в том, что из еще вполне крепких гостиничных панелей и алюминиевых окон, считают власти, можно построить кемпинги и молодежные отели с номерами по 10-15 долларов, кстати, самыми дефицитными в Москве. По причине дефицита мест в отелях турагентства уже оплакивают и предстоящую кончину "России". "Москва, с одной стороны, все время декларирует свое желание стать туристской Меккой, - говорил корреспонденту "РГ" глава одного из них, - а с другой стороны, мы не можем принимать иностранцев, которые не хотят платить за пять звезд, а хотели бы жить в отелях туристского класса. Относящиеся к нему "Интурист" и "Москва" снесены, новые же гостиницы взамен них до сих пор не построены". Еще больше усугубит ситуацию и обернется для российской столицы немалыми экономическими потерями, по его мнению, снос "России".

В марте 2002 года, когда было подписано решение столичного мэра о сносе "Интуриста" на Тверской, проект назвали уникальным. Сегодня заканчивается вывоз мусора после разборки гостиницы "Москва" в Охотном Ряду, впереди снос гостиницы "Мир" на Новом Арбате, проект строительства небоскреба на месте которой одобрил на прошлой неделе градостроительный совет. Такая же участь постигнет "Минск", "Киевскую", "Спорт", "Останкино" и "Золотой колос". Ни одного нового отеля взамен разобранных в строй пока не введено.

Из досье "РГ"



Главная --> Публикации