Главная --> Публикации --> Квартиры в новостройках - вопросы, вопросы " алло! примите жалобу!" Метро: два кольца? В 2010 году россияне будут жить лучше на 2 квадратных метра Окно в европу

Но сегодня мы будем говорить только о продаже жилья с целью получения денег, так как в любую комбинированную сделку эта процедура включена. С чего же начать, если вы решили действовать сами, не прибегая к услугам риелторов?

Алгоритм продажи квартиры, независимо от того, делаете вы это самостоятельно или с участием агентства, практически одинаков в обоих случаях. На рынке недвижимости основная масса — примерно 80 % — так называемых альтернативных сделок, то есть продаж одной квартиры для покупки другой.

Реклама
Следующий немаловажный момент — обеспечение присутствия информации о квартире на рынке. Нужно сделать так, чтобы о ней узнало как можно больше потенциальных покупателей. На сегодняшний день в Москве существует порядка тысячи мелких и средних агентств недвижимости, где информацию о вашей квартире бесплатно примут, внесут в базу и будут предлагать всем потенциальным покупателям. Крупные агентства недвижимости такую информацию не принимают, предпочитая заключать эксклюзивный договор, который предполагает перекладывание всех забот по рекламе, оформлению и сбору пакета необходимых документов на свою фирму.
Еще один способ — подача объявления в специализированные издания с указанием вашего контактного телефона (как правило, домашнего). Здесь есть свои плюсы и минусы. Опубликовывая в объявлении домашний телефон, вы имеете прямой контакт с покупателем или агентством недвижимости. Но нельзя предугадать, насколько тот или иной позвонивший порядочен и каковы его настоящие намерения.

Оценка возможностей, консультации
Первое, с чего нужно начинать продажу квартиры, — это хотя бы примерно оценить свою собственность, то есть получить информацию о ее стоимости. Самый простой способ — изучение специализированных изданий по недвижимости. Но имейте в виду, что цены на квартиры, проставленные в них, — не факт, а всего лишь пожелания продавцов.

Договоренность с продавцом (покупателем)
Многие продавцы после вроде бы положительного решения, высказанного на словах, снимают рекламу квартиры, не предполагая, что покупатель может продолжать поиски более выгодного варианта. Поэтому после достижения договоренности продавец должен ставить вопрос о некоторой предоплате в обеспечение обязательства купить его квартиру.
Покупателям же мы советуем этот вопрос не ставить, уйти от него, чтобы быть свободными в своих дальнейших действиях. Правда, в этом случае есть риск понравившуюся квартиру упустить, если продавец найдет более выгодного клиента.
Дальше следует довольно щекотливый момент. Допустим, вы договорились, что покупатель дает какую-то сумму денег в обеспечение приобретения вашей квартиры. Как правильно провести эту процедуру, как передать деньги, чтобы в дальнейшем не возникло проблем? Существуют юридические понятия: соглашение о задатке и авансовое соглашение. Если вы как продавец квартиры подписали соглашение о задатке, то должны понимать, что расторжение договора о намерениях, то есть отказ от продажи квартиры этому покупателю, может повлечь определенные санкции. С юридической точки зрения это означает “невыполнение обязательств продавца и возврат суммы в двойном размере”. Таким образом, опытный и грамотный покупатель со своим юристом легко поставит вас в финансовую зависимость.
Для покупателя квартиры кроме адреса, ценовых характеристик и сроков продажи нужно не забыть оговорить сроки юридического (выписка) и физического освобождения квартиры. Физическое освобождение — это вывоз из нее вещей и мебели. Если сроки не оговорены, покупатель часто настаивает на освобождении квартиры сразу после подписания нотариального договора.

Показ, торг
И вот начинаются ответные звонки, вы проводите переговоры, общаетесь, согласовываете время просмотров. К этому надо относиться очень осторожно. Вы не знаете людей, приходящих в вашу квартиру, поэтому ценные вещи с видных мест лучше убрать. Но все равно придется показывать все “закоулки” (например, есть ли обои за шкафом). Опыт показывает, что потенциального покупателя интересует только состояние жилья и высота потолка. Он может рассматривать комнаты больше пяти минут только в том случае, если предполагается продажа квартиры с мебелью или перепланировка. Если же такой договоренности нет, а интерес к мебели возник, вы должны насторожиться.
Допустим, человек согласился купить квартиру и готов обсуждать условия ее продажи. Есть специальное выражение — выдержать торг. Согласившись сразу на условия покупателя, вы покажете, что можете двигаться в цене и дальше, чем воспользуются незамедлительно. Это элементарная психология, и так происходит часто.
Совет: первому клиенту, готовому немедленно купить вашу квартиру по первой же предлагаемой цене, мы рекомендуем ее… не продавать. Есть основание предположить, что вы недооценили квартиру и продаете ее дешево. Хотя, может быть, вам просто повезло, и это именно тот человек, которому нужна квартира именно в этом месте, именно за эту цену. Такое тоже случается.
Если на просмотр покупатель пришел с представителем какого-нибудь агентства недвижимости, то у вас есть шанс получить часть услуг практически бесплатно. Агент может попытаться решить ваши проблемы в пределах одного агентства недвижимости, таким образом, вольно или невольно, вы попадаете на обслуживание определенной фирмы, которая может… выставить счет за это самое обслуживание. Например, сказать, что “...ситуация более чем серьезная, мы беремся ее решить, и стоит это столько-то”. Вы вправе принимать или не принимать предлагаемые условия, можете отказаться от услуг и заняться продажей самостоятельно.
Еще один совет. Если квартиру вы продаете без участия агентства, продавцам лучше проводить переговоры у себя дома или в офисе, покупателям — у себя.
В таких случаях присутствует элемент “своей” территории, где человек чувствует себя уютнее, спокойнее, увереннее.

Банк, нотариус, регистрация
Но, предположим, все документы на квартиру в порядке и наступает время обсудить вопросы по взаиморасчетам, где и как их производить. Самый распространенный способ — расчет через банковскую ячейку под зарегистрированный на имя покупателя договор купли-продажи квартиры. Советуем вам очень внимательно подойти к выбору банка. Если покупатель предлагает конкретный банк, мотивируя тем, что он там хранит деньги, а председатель правления его лучший друг, мы рекомендуем на такой вариант не соглашаться. В этой ситуации вполне допустимы всякого рода злоупотребления клиентским положением. Должна быть нейтральная территория, устраивающая обе стороны. Поэтому вопрос по взаиморасчетам нужно обязательно оговаривать заранее, еще в момент передачи (или получения) задатка.
После закладки денег вам предстоит нотариальное (по вашему желанию) оформление договоров или сразу сдача документов на государственную регистрацию.

Проверка, подготовка сделки, сбор документов
После того как составлены все бумаги и принята предоплата за квартиру, начинается процедура подготовки сделки. На продавцов возлагают обязанность собрать полный комплект документов. Это означает, что им необходимо пробежать по всем инстанциям и добиться (подчеркиваю, в определенные сроки) получения нужных бумаг. Это довольно сложная задача.
После того как все документы будут собраны, нужно обязательно их сверить на предмет соответствия фамилий, адресов, дат, подписей и их расшифровок, размеров всех фигурирующих площадей. На сегодняшний день мы насчитали порядка 22 видов правоустанавливающих документов на квартиру. Подчеркиваю — не 2, не 5, не 8, а 22! Поэтому мы настоятельно рекомендуем на данном этапе получить юридическую консультацию. Покупатели квартиры смогут понять, насколько эти документы соответствуют требованиям закона. Продавцы будут уверены, что по документам возможно продать квартиру в указанные сроки. Часто складывается ситуация, когда продавец, считая, что имеет на руках достаточные для сделки документы, берет задаток под четко оговоренные сроки оформления, а выдержать их не может. Вдруг выясняется, что кто-то из собственников умер, а наследство не открывалось, потому что люди думали, что это не нужно. В результате продать такую квартиру нельзя до тех пор, пока не будут утрясены все юридические формальности.

Основа

Юридическое и физическое освобождение,
акт приема-передачи
Когда вы наконец получите зарегистрированные договоры купли-продажи квартиры со свидетельствами о государственной регистрации прав, вам предстоит юридическое (снятие с регистрационного учета) и физическое (вывоз вещей) освобождение квартиры. И если вы не договорились о задержке денег до передачи квартиры по акту (документ составляют в простой письменной форме в момент передачи ключей от квартиры и книжек о коммунальных платежах), контролировать процесс будет проблематично.
Вот в общих чертах основные правила, которыми нужно руководствоваться, покупая или продавая квартиру. Если вы серьезно подойдете к нашим советам и пожеланиям, внимательно изучите порядок оформления и подготовки соответствующих документов, можете смело приступать к совершению сделки. А если у вас остались вопросы, обращайтесь к профессионалам.
Именно такая грандиозная задача поставлена перед Комплексом архитектуры, строительства, развития и реконструкции города в 2004 году. И одним из главных условий ее благополучного решения является ритмичность ввода объектов годовой программы. Итоги работы КАСРР за первое полугодие 2004 года были рассмотрены на заседании Правительства Москвы.

За отчетный период завершено благоустройство на 106 объектах ввода второго полугодия 2003 года и I квартала 2004 года из 205 объектов, в целом находящихся в работе. Работы по благоустройству 99 объектов будут завершены в III квартале 2004 года.

За первое полугодие 2004 года было построено и сдано в эксплуатацию 2 миллиона 467 тысяч квадратных метров общей площади в жилых домах, что составляет 54,8 процента от годовой программы. Из них для решения общегородских социальных задач - 149 тысяч квадратных метров (37,2 процента от годовой программы), для переселения граждан по программе реконструкции районов пятиэтажного и ветхого жилищного фонда - 338,8 тысячи квадратных метров (32,4 процента от годового задания), по программе обеспечения молодых семей - 44,6 тысячи квадратных метров (22,3 процента от годового задания). Руководитель Комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции города В.И.Ресин в своем докладе отметил успешную работу следующих организаций: холдинговых компаний "Капитал груп", "ГВСУ "Центр", строительных фирм "КРОСТ", "Строймонтаж", "Центр "Поликварт", "Промстройинжиниринг", корпораций "Жилищная инициатива", "ТЕСКО", "С-Холдинг", "САТОРИ", НПП "ТЕМА".

По программе строительства объектов образования и здравоохранения в первом полугодии введены 5 общеобразовательных школ, 10 детских дошкольных учреждений и 1 поликлиника (в первом полугодии 2003 года соответственно - 5 школ, 8 детских дошкольных учреждений и 2 поликлиники). Построены 2 гостиничных комплекса и Дом детского творчества для детей-инвалидов в ЦАО.

В соответствии с заданием, установленным инвестиционной программой, осуществлен ремонт 163 тысяч квадратных метров фасадов (108,6 процента к первому полугодию 2003 года) и 60 тысяч квадратных метров кровли (120 процентов к первому полугодию 2003 года).

Выполнены работы по прокладке городских инженерных коммуникаций протяженностью 98 километров.

По программе развития потребительского рынка и услуг введено в строй в общей сложности 739 объектов. В том числе объектов питания - 166, бытового обслуживания - 199 и торговли - 33 На территориях префектур построены и сданы в эксплуатацию 6 крупных торговых центров, в том числе в Центральном - 3 и по одному в Юго-Западном, Западном и Юго-Восточном административных округах. Начато строительство 11 оптовых рынков.

Для теплоснабжения районов массовой застройки в соответствии с утвержденными графиками ведется строительство районных тепловых станций - "Кунцево", "Тушино-5", "Химки - Ховрино", а также КТС-24, КТС-2 В первом полугодии введены мощности 120 Гкал/час на КТС-54.

В рамках реализации программы коммунального строительства продолжалось строительство головных гидротехнических сооружений водопроводно-канализационного хозяйства - Рублевской водопроводной станции и 2-го блока Ново-Люберецкой станции аэрации.

По программе развития транспортной сети города и строительства транспортных и дорожно-мостовых объектов введены в эксплуатацию 53,2 тысячи квадратных метров дорог.

Дороги, мосты, гаражи

В рамках реализации программы гаражного строительства ГУП "Управление экспериментальной застройки микрорайонов" совместно с префектурами обеспечены вводом в эксплуатацию гаражи-стоянки общей вместимостью 40 тысяч машиномест, что составляет 114,3 процента к аналогичному периоду 2003 года.

Начато строительство транспортных развязок на Третьем транспортном кольце - на пересечении улиц Сущевский вал с Шереметьевской и Беговой улицы с Ленинградским проспектом. Продолжается строительство внутригородской магистрали от Звенигородского шоссе до Беговой улицы и транспортной развязки на проспекте Мира с реконструкцией Северянинского путепровода.

Важный факт. Постановлением Правительства Москвы от 15 июня 2004 года "Об обеспечении права жителей города Москвы на сохранение места проживания при переселении" изменена организационная схема переселения, исключающая переезды жителей из мест проживания в другие районы без их согласия. В соответствии с этим откорректированы графики отселения жителей и сноса домов на 2004 год.

С пяти этажей до "нуля"

Ввод жилья для переселения составит 1 миллион 45 тысяч квадратных метров.

Годовые задания адресной программы реконструкции районов пятиэтажной и ветхой застройки определены в следующих показателях. Снос жилого фонда под ввод жилья для переселения - 657,6 тысячи квадратных метров (206 строений), в том числе пятиэтажек сносимых серий - 497,7 тысячи (146 зданий) и ветхих домов - 159,9 тысячи (60 зданий).

Внимание: Центр!

В первом полугодии 2004 года в соответствии с графиком осуществлен снос 85 зданий площадью 259 тысяч квадратных метров (41,3 процента от годового задания). Для переселения построено и передано жилье площадью 322 тысячи квадратных метров (30,8 процента от годовой программы) при задании на 1 полугодие 2004 года - 260,6 тысячи квадратных метров.

Департаментом инвестиционных программ строительства города, выполняющим функции городского генерального инвестора по проектированию и строительству объектов в ЦАО, проведен анализ работ по реконструкции 400 жилых домов с износом основной строительной конструкции более 60 процентов. По результатам рассмотрения сформирован перечень, включающий 134 адреса.

По программе строительства и реконструкции объектов на территории Центрального административного округа введено в эксплуатацию 475,7 тысячи квадратных метров общей площади (44 процента от годового объема), в том числе в жилых зданиях - 86 тысяч квадратных метров (26,2 процента от годового объема).

Всего в первом полугодии высвобождено 14,5 гектара. На ранее высвобожденных территориях сдано 39,3 тысячи квадратных метров общей жилой площади.

Кроме того, Департаментом инвестиционных программ строительства города осуществляется финансирование проектирования и реконструкции 33 аварийных домов, из которых 4 уже отселены. Для целей переселения из аварийного жилищного фонда Департаментом переданы под заселение жилые корпуса 9 и 12 в микрорайоне Б-1 Южного Бутова общей жилой площадью 25,4 тысячи квадратных метров.

По Комплексной программе реставрации историко-архитектурного наследия велись ремонтно-реставрационные работы на 130 памятниках и объектах архитектуры и истории, в том числе в городской усадьбе Аршеневского и Богоявленском соборе.

Ведется разработка предпроектной градостроительной документации по реабилитации прибрежных территорий рек Москвы и Яузы. Осуществляются реконструкция и реставрация уникальных объектов центра - объектов Московского зоопарка, фондохранилища Дарвинского музея, музыкального театра имени Станиславского и Немировича-Данченко. Закончено строительство корпуса факультета иностранных языков МГПУ по Малому Казенному переулку, комплекса зданий библиотеки фонда "Русское Зарубежье" по улице Нижняя Радищевская.

Межрегиональное сотрудничество Правительства Москвы в сфере строительства осуществляется с 43 городами Центрального, Северо-Западного, Южного, Сибирского, Дальневосточного федеральных округов Российской Федерации и с четырьмя странами зарубежья - Монголией, Аджарией, Латвией, Украиной.

От Калининграда до Дальнего востока

Продолжена работа по наращиванию объемов в регионах, где ведется строительство, а также вовлечению в сферу сотрудничества новых городов. На сегодняшний день заключены инвестиционные контракты на строительство 150 тысяч квадратных метров социального и коммерческого жилья во Владивостоке. Организована работа по строительству жилых микрорайонов в городах Риге, Киеве, Луганске. Прорабатывается возможность жилищного строительства в городах Николаеве, Мариуполе, Харькове и Днепропетровске.

В отчетном периоде введены в эксплуатацию жилые дома общей площадью 34,5 тысячи квадратных метров в городах: Тамбове, Ярославле, Рязани, Твери, Омске. Построены здания телекомпании в городе Сочи и Московского культурно-делового центра в городе Риге. Во втором полугодии в городах и регионах России предстоит ввести 365 тысяч квадратных метров жилья.

Дом серийный. Коммерческий

В рамках реализации межрегиональной программы с участием Департамента инвестиционных программ строительства города Москвы продолжаются проектирование и строительство гостиниц в Ярославской области (Ростов Великий, Рыбинск, Углич, Переславль-Залесский, Ярославль). Помимо этого, ведутся работы по проектированию и строительству гостиниц в Московской области, Туле, Владикавказе, поликлиники в Краснодарском крае (Сочи). Завершаются работы подготовительного периода на строительстве торгово-офисного центра и начата реконструкция гостиницы в Белгороде.

На предприятиях ОАО "Моспромстройматериалы" велись работы по модернизации существующих серий жилых домов П-46М и П-55М, освоению и внедрению новых серий жилых домов ПБ-2, 16-этажных жилых домов ИП-46С и серии "МПСМ".

В отчетный период продолжалось развитие промышленных предприятий стройиндустрии.

На ОАО "Голицынский керамический завод" освоен выпуск новых поризованных блоков с повышенными теплотехническими показателями, применяемых при внутренних кладках стен и перегородок.

На ОАО "Фили-кровля" освоено производство нового филизола-П для скатных и комбинированных крыш, а также гидростеклоизола для гидроизоляционных работ.

На предприятиях ОАО "Мосинжстрой" приступили к серийному выпуску специальных железобетонных труб с внутренним диаметром до 2 метров с защитной полиэтиленовой оболочкой для применения их на гидротехнических сооружениях города. ЗАО "МосФлоулайн" освоено новое производство с поставкой на объекты теплоизоляционных труб (гибкие трубы с применением полимерной рабочей трубы) для внутриквартальных теплосетей диаметром до 160 миллиметров.

На предприятиях ОАО "Мосмонтажспецстрой" продолжалась работа по созданию новых видов низковольтного и высоковольтного оборудования на ОАО "МЭЛ". Начато опытное производство базальто-пластиковых труб. Продолжается работа по проектированию, изготовлению и монтажу универсальных легковозводимых спортивных сооружений различных модификаций для игровых видов спорта.

Вывести предприятие и построить дом

На предприятиях АО "ХК "Главмосстрой" в 2004 году продолжались работы по реконструкции и техническому перевооружению в связи с намеченной заменой в 2006 году серии жилых домов ПД-4 на серию ГМС- Продолжаются разработка и внедрение нового поколения монолитных домов серии "ГМС-3", которые будут использоваться как в муниципальном, так и в коммерческом вариантах.

В отчетном периоде выпущены распорядительные документы Правительства Москвы, в соответствии с которыми на реорганизуемых производственных территориях будут построены объекты общей жилой площадью 300 тысяч квадратных метров.

Перебазирование, реформирование и ликвидация промышленных предприятий, расположенных на территории города, и последующая реабилитация освобожденных территорий осуществлялись в соответствии с целевой программой реорганизации производственных территорий города Москвы на период 2004 - 2006 года. Проводилось обследование 16 производственных территорий общей площадью 3575 гектаров и расположенных на них 1484 объектов.

На месте выведенных производств ОАО "ДОК-2" (Старопетровский проезд) ведется строительство 4 жилых корпусов. Здесь же ведется строительство паркинга на 264 машино-места.

Последовательно осуществляется программа вывода устаревших и бесперспективных производств стройиндустрии города с освоением высвобождаемых территорий.

На территории выведенных производств ОАО "Москирпич" (Большая Очаковская улица) строятся 3 жилых корпуса. Ведутся подготовительные работы по строительству еще одного жилого дома.

На территории выведенного ОАО "ДОК-11" (4-й Вятский переулок) строятся 2 жилых корпуса, подготавливается задел под ввод в 2006 году еще 2 корпусов.

Прорабатываются возможности застройки территорий на выводе мощностей завода ЖБИ-23 (улица Черняховского) и благоустройства набережной Москвы-реки в рамках реконструкции квартала 47 района Филевский парк при ликвидации ОАО "Московский ЗЖИиТ" (Береговой проезд).

В рамках комплексной реконструкции квартала 5 - 6 по Мичуринскому проспекту района Раменки, на месте выводимого предприятия ОАО "Моспромстройматериалы" намечено строительство около 43 тысяч квадратных метров жилья.

Экспериментальное строительство в 2004 году ведется на девяти объектах. В процессе эксперимента отрабатывается применение новых технологий: строительство жилых зданий с применением систем принудительной вентиляции, комбинированное использование источников энергии (солнечной, низкопотенциального тепла грунта, поверхностных слоев, тепловой энергии вентиляционных выбросов), обеспечивающих снижение затрат на эксплуатацию дома и рекуперацию тепла.

НТП идет на стройку

Впервые в рамках экспериментального проектирования и строительства предусмотрены работы по санации жилых домов и реконструкции кровель.

Разработаны и прошли опытное внедрение отечественные системы утепления фасадов.

Реализуется программа по созданию и использованию в московском строительстве импортозамещающей продукции. Производятся и применяются на строящихся объектах новые энергосберегающие приборы и оборудование - индивидуальные тепловые пункты в агрегатном исполнении, тепловые насосы, тепло- и водосчетчики, новые отопительные приборы и эффективная водозапорная арматура.

Проект программы экспериментального строительства на 2004 - 2006 годы включает около 40 объектов, на которых предусматриваются мероприятия по обеспечению пожарной безопасности и устойчивости к прогрессирующему обрушению при чрезвычайных ситуациях, дальнейшему сокращению энергопотребления. Перечень экспериментальных объектов дополнен объектами, предусмотренными к строительству по программе "Новое кольцо Москвы". В первом полугодии текущего года завершена разработка изделий для жилых домов серии КОПЭ с учетом мероприятий по защите зданий от прогрессирующего обрушения при чрезвычайных ситуациях, в том числе при пожаре.

Организована работа Экспертной комиссии по оценке надежности конструктивных решений и проверке технического состояния строительных конструкций большепролетных, высотных и других уникальных зданий и сооружений, возведенных и проектируемых в Москве. За отчетный период комиссией рассмотрены предварительные материалы по результатам проверок 49 объектов.

В рамках выполнения комплексной научно-технической программы "Базальт" разрабатываются изделия и конструкции из композитных материалов. В их числе - базальтостеклопластиковые трубы для горячего водоснабжения, фибробазальтобетонные трубы для мусоропроводов взамен асбестовых. Разрабатываются технологии устройства участков дорог, подверженных усиленному воздействию транспортных нагрузок, с использованием бетонов, армированных базальтовой фиброй.

В деятельности предприятий и организаций КАСРР в первом полугодии 2004 года значительное место было уделено повышению качества строительства и устранению жалоб на качество строительных работ, поступающих от населения в службу "Телефон - горячая линия". Из поступивших за первое полугодие 691 обращения по объектам городского заказа устранены замечания по 59 Для сравнения: за аналогичный период 2003 года (то есть с момента начала работы "горячей линии") было зарегистрировано 1741 обращение. Наибольшее количество жалоб в первом полугодии поступило от жителей домов, построенных СУ-155, ДСК-1, ДСК-3 и АО "ХК "Главмосстрой".

Качаство!

За систематическое допущение грубых нарушений на 230 строительных площадках приостанавливались работы с изъятием ордеров до устранения нарушений.

В ходе совместных проверок культуры строительного производства контрольно-надзорными органами выявлено 529 нарушений, из которых устранено 49 Направлено 32 представления в Федеральный лицензионный центр о нарушении лицензионных требований.

За отчетный период Комплексной комиссией по культуре производства проведено 295 проверок строительных объектов города.

В рамках осуществления планового инспекционного контроля сертификатов, действующих в системе "Мосстройсертификация", в первом полугодии проверено более 1400 сертификатов в 370 организациях. По результатам инспекционного контроля за различные нарушения требований нормативно-технических документов приостанавливалось действие 39 сертификатов соответствия в 14 организациях. Аннулировано действие 24 сертификатов на 13 предприятиях.

Среди организаций КАСРР наиболее целенаправленно работа по повышению уровня культуры строительного производства была организована в АО "ХК "Главмосстрой" и ЗАО "МСМ-5".

Оценочный показатель общего уровня культуры производства в первом полугодии 2004 года в целом по городу составляет 2,8 балла, в том числе в организациях, не подведомственных КАСРР, - 2,5 балла, в организациях КАСРР - 3,4 балла.

Первое полугодие 2004 года по сравнению с 2003 годом характеризуется сохранением динамики уменьшения производственного травматизма в строительных организациях и на предприятиях городской стройиндустрии. Общее количество несчастных случаев снизилось на 18 процентов (109 против 133 в первом полугодии 2003 года).

Обеспеченность средствами индивидуальной защиты, в том числе спецодеждой, по результатам проведенных в первом полугодии проверок составляет в целом по городу - 82 процента, а в организациях КАСРР - 93 процента.

Не только работа, но и отдых

Уровень производственного травматизма с летальным исходом в целом по строительным организациям города Москвы составил 33 случая против 37 за 1 полугодие 2003 года, причем 25 из них произошли в организациях, не подведомственных КАСРР.

Трудовыми коллективами заключены и действуют более двухсот коллективных договоров с работодателями. Разработаны и реализуются мероприятия, направленные на улучшение материального положения работников, создание благоприятных условий труда и быта, включая вопросы охраны труда и техники безопасности.

Адресная социальная поддержка трудовых коллективов осуществляется на основе трехстороннего соглашения между Правительством Москвы, работодателями строительного Комплекса и МГК территориальной организации профсоюза работников строительства и промышленности строительных материалов.

Проведены благотворительные акции в поддержку семей работников строительной отрасли, а также посвященные праздничным датам - Дню защитника Отечества, Международному женскому дню, Дню Победы в Великой Отечественной войне.

Среднемесячная заработная плата в производственных подразделениях Комплекса составила: в строительстве - 14 447 рублей (115,6 процента к первому полугодию 2003 года); в промышленности - 11826 рубля (127,6 процента к первому полугодию 2003 года).

Для отдыха детей работников строительной отрасли организована работа 9 оздоровительных лагерей в дни летних школьных каникул.

В целях закрепления молодых рабочих и специалистов в строительных организациях и на предприятиях Москвы постановлением Правительства Москвы принята городская целевая программа "Молодым москвичам-строителям - квартиры в Москве".

Что ожидать к 2005 году?

Эффективное использование возможностей лечебно-оздоровительных учреждений, подведомственных строительным организациям, регулярно рассматривается на созданной в КАСРР комиссии по вопросам лечения и отдыха работников строительной отрасли.

Обеспечить за счет всех источников финансирования ввод в эксплуатацию 12 детских дошкольных учреждений, 15 общеобразовательных школ и 7 объектов здравоохранения.

В оставшиеся два квартала предстоит осуществить строительство и ввести в эксплуатацию 2 миллиона 33 тысячи квадратных метров общей площади в жилых домах, из которых - 251,2 тысячи для решения общегородских социальных задач, 706,7 тысячи - для переселения жителей по программе реконструкции пятиэтажного и ветхого жилищного фонда и 143 тысячи - по программе обеспечения молодых семей.

Построить 180,5 километра инженерных коммуникаций, сдать в эксплуатацию 53,4 тысячи квадратных метров дорог и 40 тысяч машино-мест в многоэтажных гаражах-стоянках.

Продолжить строительство головных инженерных сооружений - Рублевской водопроводной станции, Ново-Люберецкой станции аэрации, районных тепловых станций "Кунцево", "Тушино-5" и КТС-26.

В рамках разработки общегородской градостроительной стратегии и актуализации Генерального плана развития города Москвы на период до 2020 года продолжить разработку градостроительных планов развития районов.

Завершить в сроки, предусмотренные утвержденными графиками, разработку проектно-сметной документации в полном объеме по программе 2005 года и на строительство жилых домов за счет средств городского бюджета под программу 2006 года.

Приступить к разработке проекта Градостроительного кодекса города Москвы.

Завершить подготовку и представить к рассмотрению Правительству Москвы доклад "О ходе реализации Генерального плана развития города Москвы за 2003 год и задачах градостроительного развития Москвы на предстоящий период", 3 предпроектные работы по территориям природного комплекса - "О схеме развития особо охраняемых природных территорий в городе Москве", "О проекте планировки особо охраняемой природной территории "Покровское-Стрешнево" и "О проекте планировки дворцово-паркового ансамбля "Лефортово", проекты планировки поселков Щербинка, Некрасовка и Рублево и по развитию территорий коммунальной зоны "Внуково" района Внуково.

"Комплекс архитектуры, строительства, развития и реконструкции города работал стабильно, оперативно и вышел на хорошие объемы - за полугодие мы имеем 2,5 миллиона квадратных метров жилья!" - похвалил строителей вице-мэр Москвы В.П.Шанцев, ведший заседание столичного Правительства.

Резюме

"Не дело, когда построенные в установленные сроки 26 домов не передаются под заселение. Это свидетельствует о том, что ряд организаций-застройщиков не уделяют внимания качеству. А ведь тормозится весь конвейер строительства! Нужно четкое планирование, четкий контроль и экономические санкции. Не сумел - расплатись рублем!" - предупредил Валерий Павлинович.

Вместе с тем вице-мэр остановился на ряде проблем в отрасли.

"Застарелая проблема комплексности застройки. Начинаем строить дом, обязательно упустим сферу обслуживания. В Митино приезжаешь, там говорят: у нас нет продмага - он запланирован в последнюю очередь. Что делают? В первой очереди библиотека. Переделываем ее под магазин. А потом? Нет библиотеки!" - воскликнул и.о. мэра.

"Людям нужна ипотека! Ее идеология разработана, выпущен почти весь ряд документов… Но для того, чтобы начать строить ипотечное жилье, нужно сначала подобрать земельный участок - принесший деньги должен знать, где будет его дом. А это значит, что должна быть разработана проектная документация. На следующий год нам надо для ипотеки взять хотя бы 200 тысяч квадратных метров. Финансовый и организационный механизмы отработаны, но нет ни одного предложения ни на один квадратный метр! Давайте услилим натиск в этом направлении", - возмутился вице-мэр.

"Необходимо в срок разрабатывать проектно-сметную документацию! Мы хотим нормально работать в 2005 году. Строители должны войти в нормальный ритм. Напрягайтесь, приходите, просите помощи!" - обратился к архитектурному цеху вице-мэр.

"Нужно большое внимание уделять ценовой политике. Я приехал недавно на строящийся ФОК на Зоологической улице. Начинали там со сметы 100 миллионов. Закончили… 240 миллионами! У нас, говорят, пропускная система за 18 миллионов. А тренироваться приходят 40 человек. Ну посадите вы там вахтера на скамеечке! А паркет - самый лучший в России, ни один профессиональный баскетбольный клуб такого не имеет. Зачем он школьникам? Выход, я думаю, здесь один. Если в ближайшее время это положение не исправится, будем проводить конкурсы с привлечением иностранных компаний", - предостерег Шанцев.

Российский экономкласс

Сегодня в цивилизованном коттеджном поселке Подмосковья практически невозможно приобрести дом стоимостью ниже 100 тыс. долларов. По оценке специалистов многих риэлторских компаний, дешевые поселки - так называемый экономкласс - пока строить нерентабельно. Но ситуация может измениться уже через год, когда значительно сократятся ликвидные земли для загородной "элиты".

В проспектах девелоперских компаний, строящих коттеджные поселки в Подмосковье, дается однозначное определение поселка экономкласса: строится практически на всех направлениях в радиусе 50 км. Это таун-хаусы площадью от 90 до 250 кв.м и земельным участком от 3 до 6 соток и отдельно стоящие коттеджи площадью до 300 кв.м и участком не менее 10 соток. Причем средняя стоимость дома класса "эконом" указывается в размере 120-150 тыс. долларов.

На Западе уже в течение достаточно долгого периода времени четко работает понятие "товары экономкласса", которые рассчитаны на людей с достатком ниже среднего. К примеру, это машина Ford Focus. В России эта марка позиционируется также, но экономклассом в народе считаются автомобили ИЖ. Точно такое же положение вещей в настоящий момент складывается и в области загородной недвижимости.

По оценкам специалистов компании "Новое Качество", если принять рынок коттеджных поселков за 100%, то примерное процентное соотношение будет таково: поселки с домами до 250 тыс. долл. - 5%, 250-500 тыс. долл. - 25%, 500-1500 долл. - 55% и больше 1500 тыс. долл. - 15 процентов. Исходя из этих цифр следует вывод, что коттеджные поселки с развитой инфраструктурой для большинства москвичей, накопивших сумму около 50-70 тыс. долл., вряд ли будут доступны в ближайшие годы.

Причем, как отмечает Андрей Федака, заместитель генерального директора компании Vesco Realty, ценовая категория 120-150 тыс. долл. не дотягивает до полноценного коттеджного поселка. "Все-таки если мы говорим о цивилизованных коттеджных поселках, то там цена начинается с 250-300 тысяч долл. Ведь не стоит забывать, что полноценный поселок - это и коммуникации, и инфраструктура. Одним словом, значительные вложения вряд ли кто-то захочет делать для дешевого жилья при том, если существует огромный спрос на элитное жилье, дорогие коттеджные поселки", - считает А.Федяка. Таким образом, будущее настоящего экономкласса, скорее, связано с точечной застройкой дачными домиками в садовых товариществах, но никак не с коттеджными поселками.

Следует отметить, что основу рынка составляют все-таки не коттеджи, а земля, на которой они находятся. Спрос на жилье на Рублево-Успенском шоссе превышает предложение, по уверениям риэлторов, в 2-3 раза. Среди лидеров также Калужское, Новорижское и Сколковское шоссе. Следом идут Минское и Киевское направления. Постепенно растет популярность Ярославского, Осташковского, Пятницкого и Дмитровского направлений.

Цены невозможности

Учитывая факт, что в Барвихе и Жуковке в отдельных случаях земля предлагается уже по 70 тыс. долл. за сотку, стоимость земли здесь давно превышает стоимость построенного на ней дома. Высокие темпы роста на Новорижском шоссе, где цена на ликвидные участки земли доходит до 30 тыс. долл. за сотку (именно столько стоила земля в Жуковке еще полтора года назад). Поэтому говорить о том, что даже на непопулярных восточных и юго-восточных направлениях в зоне до 30 км от МКАД возникнут поселки низшей ценовой категории, не приходится. Главная причина - нерентабельность или гораздо более низкая рентабельность по сравнению с элитными поселками и бизнес-классом. Такие проекты, как правило, совершенно неинтересны для реализации. Они требуют больших трудо- и времязатрат, серьезных вложений и очень высокой скорости продаж. А это возможно только для крупных компаний-застройщиков.

Удорожание земли является основным фактором роста стоимости загородных домов. Цены на ликвидное загородное жилье растут в среднем от 5 до 20% в год, качественная земля - на 20-50% в год. Причем наибольшие темпы роста традиционно демонстрируют западные и юго-западные направления.

Получается, что для тех людей, которые готовы выложить даже до 0 тыс. за дом с участком, коттеджных поселков в Подмосковье практически не строится. Они довольствуются покупкой-перекупкой домов в дачных кооперативах и деревнях.

По мнению Андрея Уфимцева, заместителя генерального директора компании "Новое качество", "на деле получается, что для застройщика лучше (и выгоднее) купить на одни и те же деньги не 20 га, например, по Симферопольскому шоссе, а 1 га по Новорижскому и построить там камерный поселок на 3-5 домов. И трудозатраты, и вложения, и размер прибыли будут совсем другими".

Особенности предложения

Нехитрая калькуляция показывает, что даже в самом маленьком доме-даче площадью 150 кв.м. при ориентировочной стоимости в 100 тыс. долл. квадратный метр будет стоить меньше 800 долларов. А ведь в эту стоимость включена и цена на землю, которая стоит не менее 500 долл. за сотку (на непопулярных направлениях далее 20 км от МКАД). Таким образом, такие проекты будут просто нерентабельны.

Кроме того, повышенным спросом будут пользоваться поселки, расположенные вблизи водных акваторий с возможностью организации лодочной станции. В этом отношении перспективны водохранилища Дмитровского направления, а также правый берег рек Волга и Шоша.

Для того чтобы приобрести дом стоимостью около 0 тыс., нужно рассматривать зону далее 50 км от МКАД. Следует отметить, что строительство поселков на значительном удалении от Москвы имеет особенности нехарактерные для поселков ближайшего Подмосковья. Девелоперы обоснованно не рискуют реализовывать проекты с собственной развитой инфраструктурой, как это принято на объектах вблизи столицы. В данной ситуации застройщики предпочитают привязываться к уже имеющейся инфраструктуре того или иного района. По мнению специалистов компании Knight Frank, в перспективе это касается района Завидово и окрестностей горнолыжных трасс парка "Волен" и "Сорочаны". Причины достаточно банальны - наличие развитой инфраструктуры плюс великолепные природные условия.

Как отмечают в Knight Frank, сейчас речь может идти о своеобразной модернизации мечты каждого гражданина СССР - собственной даче. Другими словами, этот дом предназначен не для постоянного проживания, а для периодического использования в качестве собственной базы отдыха. В этом отношении как раз весьма перспективно Завидово. Созданная еще со времен Советского Союза инфраструктура дает великолепные возможности для охоты, рыбалки, яхтинга, конного спорта.

Что касается формата коттеджей, которые строятся в этих районах, то особым интересом пользуются дома небольшой площади (до 250 кв.м.), расположенные в охраняемых коттеджных поселках на территории лесных массивов. Например, в хвойном лесу на берегу реки Шоша находится поселок Завидово. Он состоит из 9 домов площадью по 150 кв. м, возводимых из оцилиндрованного бревна. Площадь участков - 40 соток. В начале 2004 года цена дома составляла 110 тыс. долларов.

Из наиболее дешевых коттеджных поселков следует назвать "Благово" (Ярославское шоссе, 29 км от МКАД, 61 дом, от 120 до 300 кв.м, цена дома от 120 тыс. долларов), "Жилкино" (Новорижское шоссе, 51 км. от МКАД, 62 дома, от 150 до 400 кв.м, цена: 2900 долл. за сотку, от 420 до 750 долл. за кв.м), "Мамошино" (Новорижское шоссе, 65 км от МКАД, 19 домов, от 110 до 200 кв.м, цена дома от 120 до 290 тысяч долларов).

Что касается Дмитровского направления, то этот вариант скорее адресован любителям активного отдыха и спорта. Истринское водохранилище идеально подходит для занятий водными видами спорта, а наличие в непосредственной близости горнолыжных трасс позволит не скучать зимой любителям этого модного ныне увлечения. Немаловажным фактором привлекательности также является наличие больших зон открытого пространства, что дает возможность заниматься дельтапланеризмом, он в последнее время также набирает популярность среди столичных жителей.

Стоимость любого поселка, как известно, складывается из стоимости земли, коммуникаций и строительства. Теоретически рентабельность поселка, независимо от его класса, может достигать 200% годовых, если четко соблюдена совокупность факторов: местоположение, концепция и пр. В настоящее время в Подмосковье таких мест почти не осталось. Более того, с каждым годом снижается рост цен на землю (который два года назад составлял 100% в год) и рентабельность. Все это связано с насыщением рынка. Сегодня уже крайне сложно сделать проект, который принесет 100% годовых.

В перспективе

В свою очередь, специалисты компании Vesco Realty считают, что построить дом на расстоянии до 30 км от МКАД стоимостью 80-100 тыс. долл. все же можно, к примеру, на непопулярном направлении (юго-востоке, востоке). Можно также объединиться с соседями и построить общий забор. Но опять же это будет не коттеджный поселок в прямом смысле слова, а скорее, так называемый, "шанхай".
На прошлой неделе в информационно-деловом центре "ИнфоПространство" состоялся второй открытый аукцион в рамках программы "Новое кольцо Москвы". Напомним, что первый конкурс, который планировали провести в июне, был признан несостоявшимся по причине того, что к участию в нем была допущена только одна компания. Остальные 5 претендентов, подавших заявки на участие в аукционе, не смогли предоставить необходимых гарантий своей платежеспособности. Сами потенциальные инвесторы посчитали требования со стороны города слишком жесткими. Организаторы аукциона - Тендерный комитет и управляющая компания по программе "Новое кольцо Москвы" - пообещали смягчить требования и привлечь тем самым большее количество потенциальных инвесторов.

В компании Paul's Yard считают, что сейчас стало даже модным строить на расстоянии 60-70 км от Москвы, спрос рождает предложение, поэтому этот сегмент рынка на протяжении еще 2-3 лет будет активно развиваться. Спрос на поселки экономкласса был всегда, но застройщики занимались дорогими поселками, приносящими им неплохую прибыль. Сегодня, когда рынок элитного загородного жилья насыщен, застройщики в скором времени будут вынуждены, что называется, "пойти в народ".

В конкурсе со смягченными условиями участвовали в общей сложности 6 компаний. Пять из них проявили интерес к объекту в Семеновском переулке, владение 21 (30-этажное здание административно-делового назначения, площадь застройки 1037 кв.м) со стартовой стоимостью 4,7 млн. долларов. Именно эта высотка вызвала самые стремительные и жесткие торги. За несколько минут цена объекта поднялась ровно в 2 раза и составила 9,4 млн. долларов. Такую сумму за право инвестировать в это здание предложили представители ОАО "Инвестиционная компания "Викаинвест", выигравшие у компаний "Строймонтаж", "Ингеоком", "Дорекс" и "Баркли Строй".

В итоге, в стартовые условия и лотовую документацию были внесены следующие изменения: стартовая цена лотов уменьшена в среднем на 10%, сроки реализации проекта увеличены с 3 до 4 лет, сокращен перечень обязательных документов для участия в аукционе. К тому же теперь претендент не должен представлять сведения о заказчике (проектировщике, генеральном подрядчике) на этапе квалификации для участия в инвестиционном аукционе. Исполнение обязательств по обеспечению безопасности строительства решено контролировать уже непосредственно на этапах проектирования и строительства.

Комментируя минимальное приращение цены по этому лоту, первый заместитель мэра в Правительстве Москвы Юрий Росляк сказал: "В Алтуфьево достаточно сложные задачи по освобождению территории. Еще один неблагоприятный фактор - прохождение рядом с зоной предполагаемого строительства открытой ЛЭП в 220 КВт". По словам Росляка, эти причины оказали влияние на решение инвесторов участвовать в данном проекте.

Объект на Алтуфьевском шоссе, владение 54 ( 35-этажное административное здание с подземной двухуровневой автостоянкой, площадь застройки 1200 кв.м) с первоначальной стоимостью 6,5 млн. вызвал интерес у компаний ОАО "Инвестиционная компания "Викаинвест" и ЗАО "Инстройтекс". Несмотря на то, что площадь застройки этого объекта не сильно отличалась от высотного здания на Семеновской, в итоге, его цена поднялась всего на 3 шага ("шаг" аукциона был определен заранее в 100 тысяч долларов) и составила 6,9 млн. долларов.

Кстати, оказалось, что представители ЗАО "Инстройтекс" уже участвовали в первом аукционе, но не прошли квалификацию, так как не смогли предоставить банковскую гарантию.

Однако сам покупатель этого лота, генеральный директор ЗАО "Инстройтекс" Александр Ондрачников, был доволен совершенной сделкой, несмотря на третий неблагоприятный фактор - здание в Алтуфьево на 35% принадлежит украинской компании ОАО "Киевская Русь". Таким образом, "Инстройтекс" получил право соинвестирования на 65 процентов. "Проведение открытого аукциона является знаковым событием. На вспаханное монополистами поле могут вступить новые достаточно квалифицированные игроки. По нашим подсчетам, в убытке мы не останемся", - поделился планами на будущее Александр Ондрачников.

В день аукциона Юрий Росляк поставил последнюю визу на распорядительном документе о выделении участков и фактически внес этот документ на юридическое оформление. По словам первого заместителя мэра в Правительстве Москвы, практика прошлых лет приводила к тому, что после решения конкурсной комиссии порой по 2-3 месяца, а по некоторым площадкам до полугода, оформляли распорядительный документ, предоставляющий право заключения инвестиционного контракта. Теперь эта процедура изменена - в день тендера проект распорядительного документа согласуется со всеми структурными подразделениями.

Что касается третьего объекта в проезде Серебрякова, владения 11-13 (24-33-этажный многофункциональный административно-жилой комплекс с подземным гаражом, площадь застройки - 4995 кв.м), то он был снят с аукциона без объяснения причин, что не противоречит правилам проведения подобного рода мероприятий. В целом этой высоткой заинтересовались 12 компаний, задатки внесли 6, а окончательно заявили об участии только 2, одна из которых - ЗАО "Строймонтаж".

До конца года на открытые конкурсы и аукционы будет выставлено 1,5 млн. кв. метров общей площади жилых и нежилых зданий. По словам Юрия Росляка, фактически завершены работы по переходу на системы конкурсов и аукционов по всем видам городского заказа. Приняты соответствующие нормативные документы по проведению инвестиционных торгов, с 1 июля введено решение о подрядных торгах. А в сентябре будет введен последний, третий блок - материальные закупки для городских и государственных нужд. Таким образом, тендерный комитет полностью будет задействован с сентября на все три основных блока городского заказа.

"На данный момент наша главная задача - сделать эти проекты фактически эталонными для последующего строительства, - объяснил Юрий Росляк. - Необходимо, чтобы инвестиционный цикл был сокращен. Деньги должны работать, а на этапе проектирования сегодня только одни индивидуальные согласования проектных решений занимают почти 2-2,5 года". Отработанные нормативы планируется в дальнейшем применять на всех видах строительства в Москве и в целом на территории России.



Главная --> Публикации