Главная --> Публикации --> Новостройки в подмосковье дорожают быстрее, чем в столице На континентах: расширение европы Ритейл набирает обороты Новые московские высотки пойдут с молотка Сколько вы должны потратить, чтобы заинтересовать финансовую разведку

К 1 января 2006 г. приватизированные предприятия, владеющие землей на правах постоянного бессрочного пользования, должны выкупить свои участки или заключить с властями договор о ее аренде. Цена на землю устанавливается региональными властями в диапазоне от трех до 30 ставок земельного налога (СЗН). По оценкам Российского союза промышленников и предпринимателей (РСПП), компаниям придется потратить на выкуп около $100 млрд, и для большинства из них это не по силам. Осенью 2003 г. этот аргумент убедил и депутатов, которые сдвинули дедлайн по выкупу земли с 1 января 2004 г. на два года, и Владимира Путина, который заявил на съезде РСПП, что считает несправедливой “продажу земельных участков под приватизированными предприятиями, по сути вторичную продажу”. А Минэкономразвития по поручению правительства разработало законопроект, снижающий будущие расходы компаний в четыре раза.

В споре о стоимости выкупа земли под приватизированными предприятиями Минэкономразвития проявило себя арбитром, равноудаленным от всех сторон. После долгих раздумий министерство подготовило законопроект, который не устраивает ни московское правительство, которое хочет торговать участками по рыночной стоимости, ни предпринимателей, которые надеялись выкупить землю подешевле.

Вопрос о земле правительство планировало обсудить 9 сентября. По регламенту Минэкономразвития должно было внести в Белый дом согласованный документ еще на прошлой неделе. Но на прошлой неделе законопроект только ушел на согласование в другие министерства. Теперь Минэкономразвития предлагает установить планку стоимости выкупа для городов с населением больше 1 млн человек в диапазоне 5-10 СЗН, а для всех остальных территорий — на уровне 3-5 СЗН. Компании, которая захочет перепрофилировать принадлежащий ей участок — например, построить на месте завода торговый комплекс, — придется доплатить от 5% до 30% от кадастровой стоимости. По оценке экспертов, сейчас ставка земельного налога составляет в среднем 1,2% от кадастровой стоимости земли.

Такой поворот событий категорически не устроил правительство Москвы. Сначала оно пожаловалось в Конституционный суд на неконституционность нормы, устанавливающей верхнюю планку стоимости участков, но суд не стал рассматривать этот запрос. Тогда москвичи попытались переубедить министра экономического развития Германа Грефа и добились успеха. В конце весны подчиненные Грефа направили в предпринимательские союзы новую версию законопроекта, который поверг бизнесменов в шок. Минэкономразвития предлагало им выкупать землю за 20-70% от кадастровой стоимости. Даже при минимальной 20%-ной ставке совокупная стоимость земли увеличивалась бы, по оценке РСПП и “Деловой России”, до $175 млрд. Предприниматели потребовали пересмотреть законопроект и резко снизить стоимость земли. По словам источника в одном из федеральных министерств, совещания с участием представителей мэрии, предпринимателей и федеральных чиновников так и не сблизили их позиции, а Греф так и не решил, чья позиция — Москвы или предпринимателей — ему ближе. Получить официальные комментарии Минэкономразвития вчера не удалось.

Реконструировать здание бывшего Дома науки и техники на Волхонке, 13, правительство Москвы решило еще в 1999 году. По этому поводу было выпущено специальное постановление, в котором грандиозная задача поручалась ОАО "Москапстрой" (он выступал заказчиком и генподрядчиком). Финансировать обустройство галереи планировалось за счет инвестиционных средств - ОАО получало льготы по налогу на прибыль (фактически упущенная прибыль городского бюджета). Стоимость реконструкции не должна была перевалить за 50 миллионов рублей - именно эта сумма и была, как положено, согласована с Мосгордумой.

Новый законопроект возмутил всех. Он еще не поступал в мэрию, но в таком виде московские власти не устраивает, передал через свою пресс-службу вице-мэр Юрий Росляк. “Мы настаиваем на том, что при изменении функционального назначения участка его владельцы должны доплачивать разницу между рыночной ценой и ценой покупки”, — говорит пресс-секретарь Росляка Леонид Браткин. “Для нас он [новый законопроект] ничего не меняет, зачем же было два года морочить голову?” — удивляется сотрудник “Норильского никеля”. По словам Валентина Добрынина, начальника отдела ОМЗ (по нынешним ставкам этой компании нужно заплатить $180 млн, что превышает ее рыночную капитализацию), законопроект снижает стоимость земли только в Москве и Санкт-Петербурге. “Но изначально предполагалось снижение в разы, а будет лишь на несколько процентов, причем участки будут обременены, — сетует Добрынин. — Компании как не могли выкупить землю, так по-прежнему и не смогут это сделать”. А по словам начальника информационно-аналитического управления ИК “Визави” Сергея Свиридова, 30% от кадастровой стоимости за перепрофилирование земельного участка — это слишком высокая плата, при том что московские власти и так взимают с инвесторов многочисленные доплаты за эту процедуру — например, они требуют передать городу часть построенных площадей.
Во вторник на Волхонке,13, по соседству с храмом Христа Спасителя, Кремлем и Музеем изобразительных искусств им. Пушкина открылась Московская государственная картинная галерея народного художника СССР Ильи Глазунова. Прибывший на торжественное открытие Юрий Лужков назвал ее "домом Глазунова и домом его произведений", среди которых и такие монументальные, как "Вечная Россия", "Мистерия ХХ века" и "Рынок нашей демократии". Видимо, по причине монументальности мастера и его творений на строительство "дома Глазунова" ушло в четыре раза больше городских денег, чем было запланировано.

Ничего удивительного - большинство инвестиционных проектов в Москве в процессе строительства изрядно "подрастает". Но в деле галереи Глазунова выяснилась любопытная деталь. Как сказал на заседании комиссии Мосгордумы первый замглавы департамента экономической политики и развития города Юрий Марков, разбухание проекта случилось не в последнюю очередь из-за "больших амбиций художника". По его словам, тот настаивал на использовании дорогих материалов. За образец был взят ни больше ни меньше храм Христа Спасителя, где, как известно, сплошь мрамор, позолота и натуральное дерево. Хотя галерея, в отличие от ХСС, не считается объектом культурного наследия.

Но летом этого года, когда в здании вовсю шли отделочные работы, контрольно-счетная палата Москвы опубликовала результаты проверки финансирования галереи. Оказалось, что за пять лет вместо оговоренной суммы в стройку было вложено почти в четыре раза больше - 194 миллиона рублей, выплаченных по контракту новому генподрядчику, фирме "Латгалия", причем напрямую из бюджета.

Где посмотреть Глазунова

Тем не менее взрыва возмущения по поводу растраты бюджетных денег не последовало. Депутаты по этому поводу высказывались крайне осторожно. Евгений Бунимович заметил, что практика возведения персональных галерей за казенный счет вообще-то порочная. Но ведь в центре города будет новое культурное учреждение, что неплохо. Михаил Москвин-Тарханов также не пенял Глазунову - ведь новый культурный объект благо для столицы. К тому же не обязательно связывать его с именем одного художника... В конце концов, было решено принять отчет КСП к сведению - и только.

Несмотря на аншлаги, которые собирали все многочисленные выставки Ильи Глазунова (в особенности легендарные выставки в Манеже 1986, 2000), его работы практически не представлены в отечественных музеях. То ли потому что по своему качеству не дотягивают до музейного уровня, то ли потому что сам Илья Сергеевич не хотел их передавать в музеи, всю жизнь мечтая о собственной галерее, то ли потому что просто предпочитал выставочные проекты - помимо гигантских экспозиций в Манеже, он делал громадные выставки в Минске, Нижнем Новгороде, Новгороде Великом и во многих других городах. Практически художник-передвижник.

В новой галерее Ильи Глазунова - семь экспозиционных залов, в которых будет выставлено около 300 произведений, подаренных художником Москве еще в дни празднования 850-летия города (тогда, собственно, у московской мэрии и возникла идея построить специальный музей, дабы подарки не пропадали). Среди них и знаменитые картины "Вечная Россия", "Мистерия ХХ века" и "Рынок нашей демократии".

В течение нескольких лет о коттеджных поселках говорилось как о самой прогрессивной форме жизни за городом. Кажется, москвичи в это поверили. По крайней мере, риэлторы все чаще рассказывают о том, что потенциальные покупатели предпочитают жить в организованных поселках и нигде кроме. В ответ на повышенный спрос с каждым месяцем увеличивается и количество предложений. Подробнее о «коттеджном буме» корреспонденту КДО рассказал Антон Архипов, руководитель отделения загородной недвижимости корпорации «Инком-Недвижимость».

Едва ли не единственная стационарная работа Глазунова - интерьеры Большого Кремлевского дворца (он был главным дизайнером, или художественным руководителем, реконструкции Кремля, именно под его руководством были перестроены Андреевский и Александровский залы). Работы Ильи Глазунова во множестве представлены и в собрании Третьяковской галереи, однако в постоянную экспозицию включена только одна картина.

— Еще не так давно поселки были доступны лишь очень богатым людям, и были, как правило, корпоративными. Около двух лет назад началось массовое строительство, и теперь жизнь за городом ассоциируется в первую очередь с жизнью в организованном поселке. Девяносто процентов спроса на загородном рынке — это как раз спрос на коттеджные поселки.

— Каковы сегодня тенденции рынка организованных коттеджных поселков?

— За счет чего снижается стоимость объектов?

Доступность такого образа жизни растет. Полтора-два года назад средняя стоимость объекта в коттеджном поселке составляла около 400-500 тысяч долларов, год назад она снизилась до 300-350 тысяч долларов. Сейчас мы работаем над проектами, где дома вместе с участками стоят от 200 тысяч долларов. Но наибольшим спросом пользуются объекты от 120 до 150 тысяч, и эта ниша также начинает заполняться.

Кроме того, осваивается земля более удаленная от Москвы и соответственно более дешевая. Хотя приоритетными направлениями по-прежнему остаются западные, тридцатикилометровая зона уже не является психологическим барьером для организации коттеджных поселков. Есть несколько проектов, расположенных на удалении 50-55 километров, и они востребованы на рынке.

— Как бы нам этого ни хотелось, но цены на землю и себестоимость строительства только растут. Но происходит и приятный процесс – в результате увеличивающейся конкуренции инвесторы снижают цену, за которую товар предлагается покупателю. Стало выгодно быстрее реализовать проект, чтобы быстрее запустить следующий, пусть и заработав при этом немного меньше, чем раньше.

— Кто покупает дома на таком значительном удалении от Москвы?

Разница в двадцать километров по Новорижскому шоссе – это максимум пятнадцать лишних минут в пути. Зато человек покупает землю практически в два раза дешевле и при этом местность более живописнная. К примеру, поселок «Уютный» (50 км от МКАД) расположен на закрытой поляне, все его участки примыкают к лесу, рядом там протекает Малая Истра. При этом оснащенность коммуникациями на самом высшем уровне, будет развиваться собственная инфраструктура. Ближе к Москве подобных предложений за относительно небольшие деньги просто нет.

Я уверен, что будут осваиваться и не совсем популярные на сегодняшний день направления, в первую очередь, восточные и южные. Стоимость земли там невелика, а живописных мест все равно достаточно.

— В первую очередь это люди, которые не готовы каждый день ездить из пригорода на работу за тридцать-пятьдесят километров от МКАД. Они хотят иметь хороший загородный дом, в который можно приехать в любое время года, в зависимости от настроения, ситуации. Кроме того, дома в дальних поселках покупают люди, которые не имеют возможности заплатить больше 200-300 тысяч, или считают это неразумным.

— Мы планируем осваивать Симферопольское и Новорязанское шоссе, поселки поступят в продажу осенью. Замечу, что мы выбираем наиболее скоростные магистрали, чтобы получился выгодный и привлекательный для покупателя продукт.

— Когда это произойдет? Сейчас на этих направлениях поселков практически нет.

— На мой взгляд, сейчас наиболее выгодна покупка земли с почти свободным подрядом, когда человека не зажимают в какие-то строгие рамки — вот, мол, пять проектов, и нужно строить по одному из них. Конечно, существуют какие-то разумные пределы, и дома площадью в две тысячи квадратных метров не должны соседствовать с очень маленькими — это отрицательно скажется на развитии и продаже поселка. Но если здания примерно одинаковы по площади, то мы не видим смысла ограничивать покупателя.

— Какая схема организации поселка вам кажется предпочтительнее — продажа уже готовых домов, или приобретение участка с «открытым подрядом»?

Говоря о приобретении готового дома, нужно понимать, что кто-то уже вложил в него деньги, взял на себя пусть и небольшой, но все-таки риск. В результате готовые дома обходятся покупателю дороже, чем при покупке земли с подрядом на строительство.

Конечно, бывают люди с настолько богатой фантазией, что процесс выбора проекта затягивается на многие месяцы. В этом случае мы подключаем своих архитекторов, стараемся помочь человеку получить такой дом, который отражает его индивидуальность и точно соответствует его требованиям.

— Люди, готовые купить готовый дом, конечно, экономят силы и нервы. Но есть и такие покупатели, причем самого разного достатка, которые воспринимают загородный дом как одну из немногих возможностей реализовать себя полностью. Для таких людей поселки с единым стилем и ограниченным количеством проектов не подходят. На мой взгляд, богатые люди более склонны к проявлению индивидуальности и готовы за это платить деньги. На рынке существуют разные ниши, и каждая из них находит своего потребителя.

— Можно ли в таком случае сказать, что единая архитектурная концепция, общий стиль застройки – это черты более дорогих поселков?

— Единственное направление, которое уже обладает мощнейшей инфраструктурой для комфортной загородной жизни – это Рублево-Успенское. Конечно, спрос на него есть, но цены там наиболее высоки. По спросу лидером является Новорижское направление, хотя оно не обладает столь развитой инфраструктурой. Но, на мой взгляд, ее создание – это дело ближайших трех-пяти лет. Не могут оказаться необслуженными тысячи людей, которые приняли решение переехать за город в этот район. Там будут и детские сады, и спортивные сооружения, и рестораны, и все остальное, что нужно для комфортной жизни.

— Какие направления наиболее перспективны для дальнейшего строительства коттеджных поселков?

— Есть ли будущее у такой формы жилья, как таун-хаусы?

Растет популярность Калужского направления, где еще есть свободные места для застройки. Развиваются северные направления в секторе от Дмитровского до Ярославского шоссе. Здесь расположен комплекс водохранилищ, и активно развивается инфраструктура отдыха и спорта, в частности, горнолыжного.

— Каковы перспективы загородного рынка? Свободной земли в Подмосковье не так уж много…

— Я не воспринимаю таун-хаусы как элитное загородное жилье. Проекты, которые позиционируются таким образом, наталкиваются на проблемы с реализацией. Хотя, если рассматривать таун-хаусы как экономически обоснованное жилье, то, конечно, их популярность будет расти.

Население Москвы вместе с областью составляет около восемнадцати миллионов человек. Это сравнимо, к примеру, с Нью-Йорком, где также есть деловой центр и урбанизированные окраины. Причем в некоторых районах квартиры стоят дороже, чем в центре города, а в некоторых живут те, кто не может позволить себе более дорогое жилье. Наверное, похожая картина будет складываться и в Подмосковье.

— Развитие подмосковного рынка во многом зависит от того, как будет развиваться московская недвижимость. Если для обычной семьи покупка таун-хауса или коттеджа будет сравнима с приобретением квартиры в Москве, то люди будут потихоньку переезжать за город.

Дорога к Храму и знаниям

А земли в Подмосковье хватит – область ведь огромная. Будут осваиваться более удаленные территории. Хотелось бы, конечно, чтобы решались транспортные проблемы, которые мешают развиваться загородному жилью.
Несмотря на действительно поражающие объемы строительства в Москве, основной проблемой столичного рынка недвижимости по-прежнему остается качество квартир и высокие цены на жилье. О том, как планирует московское правительство решать эти вопросы, рассказал на недавней пресс-конференции первый заместитель мэра в Правительстве Москвы, руководитель Комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции города Владимир Ресин. Однако разговор начался с приятного - с достижений московских строителей и их "подарках" москвичам ко Дню города.

Помимо жилых помещений московские строители подготовили ко Дню города ряд новых объектов - пешеходный мост с территории Золотого острова к храму Христа Спасителя, Московскую государственную галерею Ильи Глазунова, крытый конькобежный центр "Крылатское" и поликлинику в Зеленограде. По словам Владимира Ресина, "все эти объекты, особенно пешеходный мост к храму через Москву-реку, украсят столицу".

По словам руководителя столичного стройкомплекса, за 7 месяцев этого года в Москве было введено более 2 млн.700 тыс. кв. м жилья, что на 118 тысяч превысило намеченный план. С января около 300 тысяч кв. м жилья было построено для очередников, 44 тыс. кв.м - для молодых семей и почти 1 млн. кв.м - для жителей сносимых пятиэтажек.

Столичный строительный комплекс активно сотрудничает с регионами и странами СНГ. К примеру, в этом году московские строители начали работать в Грозном и Киеве. "Это говорит о том, что мы востребованы не только в Москве. Однако теперь нужно работать над улучшением качества работы. Это вечная проблема", - подчеркнул Владимир Ресин.

Помимо этого к новому учебному году введены в эксплуатацию 18 новых школ, 14 детских дошкольных учреждений. До конца 2004 года планируется открыть еще 5 школ, одну поликлинику и 9 детских садов.

По сравнению с ситуацией прошлогоднего августа, когда было зафиксировано 2109 жалоб, количество обращений сократилось в два раза. Та же ситуация наблюдается и по округам. Если в прошлом году в августе в ЮВАО было зафиксировано 345 жалоб, то в этом году их 104, в ВАО количество обращений уменьшилось со 101 до 40, а в ЦАО - с 136 до 7 Однако сегодняшние итоги Владимир Ресин не считает положительными: "Необходимо снизить количество обращений по качеству жилья до единиц. Только тогда это будет удовлетворительным результатом".

Работа по улучшению качества ведется и, по мнению руководителя строительного комплекса, уже видны ее первые результаты. В качестве примера он привел статистику обращений на "горячую линию" о недостатках в московских новостройках. С начала года сотрудники горячей линии получили 909 обращений, из них в работе остались только 96, по всем остальным - уже приняты меры.

О том, что цены на квартиры в Москве могут упасть, некоторые аналитики рынка недвижимости говорят давно и много. Однако руководитель строительного комплекса опроверг это мнение: "К сожалению, сегодня мы не можем говорить о снижении стоимости жилья. Сейчас это естественные, ненадуманные цены". Он подчеркнул, что считает слухи о снижении цен на жилье необоснованными и раздутыми некоторыми СМИ. "Если мы будем говорить об их снижении, мы просто обманем людей, которые захотят приобрести квартиру через два-три месяца. Произойдет удорожание квартир, и они вынуждены будут заплатить больше, чем сегодня", - достаточно резко заявил Владимир Ресин.

Стоимость вопроса

Ипотечное строительство, по словам первого заместителя мэра, пока идет в Москве не теми темпами, которыми хотелось бы. В 2005 году для очередников планируется организовать по ипотечной программе продажу примерно 200 тыс. кв.м жилья. Однако кредиты все еще недоступны большинству населения. Хотя работа над этим вопросом, в том числе над снижением процентной ставки, в данное время ведется.

По его словам, причины дальнейшего роста цен очевидны. Во-первых, в Москве растут объемы строительства жилья, а во-вторых, постоянно увеличивается потребность горожан в новых квартирах. Руководитель стройкомплекса признал, что стоимость жилья действительно высока относительно тех зарплат, которые получают в России. Чтобы решить проблему доступного жилья, необходимо не только снижать его себестоимость, но и думать над тем, чтобы дать людям нормальную зарплату.

Владимир Ресин считает, что "будет Олимпиада проходить в Москве или нет, мы должны к ней подготовиться". В настоящее время утверждена программа подготовки Москвы к Олимпийским играм, предусматривающая строительство ряда спортивных сооружений, гостиниц и других объектов. Эта программа должна быть выполнена к 2010 году, причем не только за счет бюджета, но и за счет привлечения инвестиций.

Об Олимпиаде и не только

Сейчас решается вопрос о том, какая девелоперская компания будет заниматься строительством новой гостинцы, однако в стройкомплексе считают, что всю работу под ключ (от разбора старой гостиницы до начала эксплуатации новой) необходимо сделать за 3,5 года.

На месте гостиниц "Москва" и "Россия" решено построить одноименные гостиницы, оборудованные по последнему слову техники. Причем, по словам Владимира Ресина, реконструкция этих объектов призвана улучшить внешний облик центра столицы: "Возрожденная гостиница "Россия" будет представлять собой целый квартал из отдельных зданий, также будет использовано подземное пространство под объектом".



Главная --> Публикации