Главная --> Публикации --> Сколько вы должны потратить, чтобы заинтересовать финансовую разведку Сердце итальянской архитектуры открыто для всех Московские власти решили судьбу россии Квартал или точка? Испания растет в цене

- В каком направлении предполагаете развить дискуссию?

Как добиться успеха в управлении торгово-развлекательными центрами? Обсудить эту актуальную для всех инвесторов и управляющих тему можно будет на мастер-классе во время II ежегодной конференции "Коммерческая недвижимость России", открывающейся 27 сентября в Петербурге. Мы беседуем с ведущим мастер-класса - генеральным директором УК "Питер" Юрием Борисовым.

- Вы считаете, что обострившаяся на рынке торговых площадей конкуренция подтолкнет инвесторов и собственников к более активному сотрудничеству с профессиональными консультантами?

- Бизнес в сфере торгово-развлекательных центров только набирает обороты, это достаточно новый, хотя и консервативный рынок. Консультантам, даже западным, весьма сложно заполучить себе в актив какой-нибудь проект. Поэтому хотелось бы понять: насколько перспективна сейчас деятельность внешних управляющих торговыми комплексами, какие игроки присутствуют на рынке? Как правило, а я сужу по опыту Москвы и Петербурга, внешние управляющие компании еще очень редко получают контракты не только на концептуальное зонирование и бизнес-планирование торгового комплекса, но и на связанные с развитием проекта брокерские услуги, управление объектом до ввода в эксплуатацию и после завершения строительства. Впрочем, подвижки в этом направлении все-таки есть. В Москве действует около двух десятков компаний, позиционирующих себя как внутренние управляющие и постепенно набирающих портфель на развитии внешних проектов. В Петербурге таких наберется не более четырех компаний, но ни одну из них, включая и УК "Питер", нельзя еще назвать состоявшейся сетевой управляющей компании в сегменте торговых комплексов.

- Какие еще вопросы, на ваш взгляд, привлекут внимание участников мастер-класса?

- Это уже происходит. Например, по оценкам нашей компании, в прошлом году в Петербурге было введено в строй около 375 тыс. кв. м современных торговых площадей, из них около 115 тыс. - в формате гипермаркетов, остальное - торговые центры. На мой взгляд, это абсолютный рекорд, который в этом году не будет перекрыт. Однако следующий серьезный выброс площадей, если будут реализованы все объявленные проекты, возможен в следующем году. И мы видим, как происходит перелом в сознании собственников торговых объектов, испытывающих дефицит в сильных менеджерах-управленцах, - в пользу привлечения внешних консультантов и управляющих. Приглашения начинают поступать уже на первых стадиях развития проекта. Задача внешнего управляющего на первый взгляд и проста, и очень трудна: от него требуется, не отбирая хлеб у строителей и службы заказчика, организовать процесс девелопмента таким образом, чтобы на свет появился эффективный торговый комплекс. Мы должны реализовать как собственные амбиции, так и найти компромисс между экономикой проекта и желаниями архитектора, а также привлечь достойных арендаторов, заполнив площади объекта по максимуму удобно и для покупателей, и для самих ритейлеров.

В рамках продолжения темы хотелось бы обсудить еще и вопрос организации праздника открытия торгового комплекса. Удручающие штампы - шарики, фейерверки, устраиваемые чуть ли не в полдень, ряженые и скоморохи - вот и весь арсенал большинства праздников. Верх изобретательности - пригласить музыкантов или певцов средней "звездности". На мой взгляд, открытие центра в идеале должно стать кульминацией программы продвижения проекта, поэтому было бы интересно узнать, какие "изюминки" придуманы, и что реально из этого вышло.

- Было бы очень интересно узнать об опыте реализации программ продвижения объекта на рынок торговой недвижимости. Кто и как разрабатывал программы, каковы бюджеты рекламных кампаний, привлекались ли внешние PR-агентства? Потому что, исходя из нашего опыта, могу сказать, что и у PR-компаний нет системного опыта по реализации подобных проектов. Каждый раз, привлекая их для продвижения наших объектов, мы были вынуждены начинать с ликбеза. Вряд ли я мог бы назвать сейчас навскидку какие-нибудь примеры удачных рекламных кампаний по продвижению торговых комплексов, причем это касается не только петербургского, но и московского опыта. Это ни в коим случае не вина ни PR-специалистов, ни даже самих управляющих компаний - рынок только формируется и все делается, как говорится, "с колес". В основе всего - бюджет, утверждаемый собственником, а ему ничего не стоит урезать финансирование программы, даже эффективной на взгляд профессионалов. Потому что в отношении проведения рекламной кампании многие собственники до сих пор исповедуют принцип "знаю, что половину денег потрачу зря, но не знаю какую". Кроме того, сами арендаторы должны активно принимать участие в продвижении торгового центра, но собрать их вместе и удовлетворить потребности, по крайней мере, большинства из них очень сложно. Арендаторы выступают в различных товарных категориях, у каждого из ритейлеров отработана собственная технология проведения рекламных кампаний, что нередко приводит к неразрешимым проблемам при формировании единой программы продвижения торгового комплекса.

- Все сейчас находится в движении, и никого не хотелось бы обидеть, список участников еще неоднократно будет корректироваться. Выскажу пока только пожелания. Надеюсь, что поучаствуют в дискуссии генеральный директор московского офиса Colliers International Сергей Гипш, а также генеральный директор Leeds Property Group Елена Флоринская. Ждем Олега Пронина - директора компании "HYPERESTATE" и организатора такой замечательной, на мой взгляд, профессиональной "тусовки" как Клуб ведущего ритейла России. Пригласили управляющих ТЦ "Атриум", по праву считающегося одним из лучших торговых комплексов столицы. Надеюсь, что о своем опыте расскажут и петербуржцы - управляющие такими центрами, как "Гранд Палас" и "Владимирский Пассаж". Хотелось бы, чтобы приняли участие Алексей Шаскольский - руководитель группы оценки недвижимости Института проблем предпринимательства, Сергей Дмитриев - председатель Санкт-Петербургского отделения Российского общества оценщиков, и Игорь Рогулин - представитель компании "Макромир".

- Известен ли уже список участников мастер-класса?

Практика показывает, что большинство россиян даже не подозревают о том, что могут позволить себе купить новую квартиру. Действительно, цены на жилье растут так быстро, что никакие рядовые зарплаты за ними не поспевают. Выплатить сразу при покупке полную стоимость квартиры может позволить себе далеко не каждый. И тут на помощь приходит ипотека – долгосрочный кредит на жилье. О благотворительности речь не идет: копить все равно придется. Просто откладывать деньги вы уже будете, живя в новой квартире.

информационный спонсор II ежегодной конференции "Коммерческая недвижимость России"
Давно не секрет, что весь мир живет в кредит. В России же пока считают, что иметь долги – страшно и даже как-то неудобно. Но когда речь идет о жилье, которое относится к товарам первой необходимости, выбирать не приходится. Ситуация, когда квартира нужна срочно, а денег нет, знакома миллионам россиян. На сегодняшний день рынок предлагает реальную возможность выгодно приобрести жилье в кредит – с помощью ипотеки.

Что и говорить, в России предрассудки советских времен пока дают о себе знать: для многих жить в долг – страшно и даже как-то неудобно. Согласно статистике, только 5% сделок купли-продажи жилья совершаются с использованием кредита. Между тем до революции в России ипотека существовала. По мнению специалистов, на тот момент российская система жилищного кредитования была одной из самых либеральных и совершенных в мире. Покупатель получал кредит под 3-5% годовых сроком до шестидесяти шести лет.

Жить в кредит можно и даже выгодно, это факт. Причем в кредит теперь покупают все что угодно: от телевизора до квартиры. На Западе более 90% сделок, связанных с покупкой жилья, совершаются с помощью ипотечного кредита. Там давно почитают за роскошь получить сразу то, что хочешь, ведь жить хочется сейчас, а не потом.

Отсутствие денег обойдется в копеечку.

После 80-летнего перерыва ипотека в Россию вернулась. Правда, на других условиях. Средние проценты теперь составляют 10-15%, срок выплаты – 10-15 лет. Тем не менее, рынок постоянно растет: за последние 3 года объем выданных кредитов увеличился в 10 раз. В условиях растущего интереса быстро сориентировались агентства недвижимости и предложили свои услуги посредника между банками и покупателями. К примеру, агентство «МИЭЛЬ-Недвижимость» еще в 1998 году открыло Управление ипотеки. По словам директора Управления Юлии Вербицкой, иногда люди сами не подозревают, что могут рассчитывать на кредит. «Зачастую официальный доход покупателя может не превышать 300 долларов, а неофициальный вполне достаточен для приобретения жилья с помощью кредита. Учитывая специфику российской экономики, многие банки охотно принимают в расчет как официальные, так и неофициальные доходы заемщика. Но даже если вы зарабатываете от 350 долл. в месяц, у вас есть возможность взять кредит на небольшую сумму и поменять уже имеющееся жилье на лучшее»,- объясняет Юлия.

Все это говорит о том, что самостоятельно оформить ипотечный кредит и купить с его помощью квартиру довольно сложно, а значит нужно обращаться в квалифицированные агентства недвижимости, желательно те, которые с ипотекой работают давно и знают все подводные камни.

Парадоксально, но факт: за безденежье приходится платить. Ведь ипотека – это не бесплатная квартира, а только кредит на ее приобретение. Во-первых, нужно отдавать проценты по кредитам. В разных банках они составляют от 10 до 15% годовых. Во-вторых, требуется обязательное титульное страхование квартиры, а это весьма недешево. Банк может потребовать официальную «биографию» жилья и в конечном итоге оставляет за собой право решать, выдавать или нет кредит на покупку определенной квартиры. Кроме того, необходимо получить обязательную медицинскую страховку в тех страховых компаниях, которые определит сам банк, заинтересованный в том, чтобы в ближайшие 15 лет заемщик находился в твердой памяти, трезвом рассудке, живой и работоспособный. Просто так никому деньги давать не собираются, поэтому пакет необходимых документов может быть огромным, да и программу кредитования банк может предложить совсем не ту, на какую рассчитывал покупатель. К примеру, рыночная стоимость покупаемой квартиры может оказаться дороже той суммы, на какую кредит уже взят.

На сегодняшний день практически все крупные и известные банки имеют свои ипотечные программы, и у каждого – свои условия и своя схема. Специалисты считают, что ипотечную программу следует выбирать индивидуально, учитывая множество факторов, о которых человек может и не подозревать. Бывает, что в банке, где, на первый взгляд, самые выгодные условия, клиенту, по тем или иным причинам, не могут выдать кредит. На этапе выбора банка лучше обратиться к профессиональным риэлторам, которые подберут самую выгодную для вас ипотечную программу, соберут необходимый пакет документов и не станут тратить ваше время на осмотр квартиры, покупку которой банк заведомо не будет финансировать. Грамотные консультанты изыщут возможности получения кредита, о которых вы и сами не подозревали. К примеру, некоторые банки предоставляют весьма льготные условия молодым семьям, существующим не более 2-3 лет, или если одному из супругов нет еще 3 Директор Центра ипотечных программ компании «МИЭЛЬ -Недвижимость» Елена Панова считает, что не нужно бояться брать ипотечный кредит. «Наша компания работает с 35 банковскими ипотечными программами, и мы с уверенностью можем сказать, что именно в сфере ипотеки права клиентов защищены гораздо лучше, чем права самих банков. - Говорит Елена, - Не надо забывать, что при ипотеке не банк берет ваши деньги, а вы у него».

Один в поле не воин.

В последнее время отмечается увеличение количества запросов на получение ипотечных кредитов. Аналитики объясняют: люди забирают накопления из банков и вкладывают эти средства в недвижимость – наиболее стабильную и прибыльную отрасль. Но, обналичив свои вклады, люди хотят получить еще и кредит на покупку квартиры.

А можно не платить?

Большинство аналитиков, правда, отмечают, что ипотекой в основном занимаются банки с государственным или иностранным участием, а значит, они в меньшей степени зависят от рыночных изменений.

Некоторые, правда, волнуются, что банк, выдавший им кредит, в случае банкротства потребует все деньги сразу. Кто-то же думает, что в этом случае платить вообще не придется. Ошибаются и те, и другие. Кредит перейдет другому финансовому учреждению, но размер выплат и условия договора при этом не изменятся.

Специалисты уверены: у ипотеки большое будущее. Прежде всего, потому, что она выгодна всем: властям, банкам, риэлторам, покупателям, продавцам и даже инвесторам в условиях любой экономической ситуации. Темпы инфляции и ежегодный рост цен на московскую недвижимость абсолютно несоизмерим с ипотечными ставками. Только за 2003 год цены выросли на 40-45%, в то время как средние проценты по кредиту составляют 10-15% годовых. Арифметика не врет: процентные выплаты полностью перекрываются инфляцией и растущей стоимостью жилья. А значит, чем раньше берется кредит на покупку квартиры, тем выгодней для заемщика.

Жить в кредит выгодно.

В советское время с его плановой экономикой все было просто. Дома выстраивались в невидимые глазу очереди — раз в три-пять лет делался косметический ремонт, раз в десять-пятнадцать – капитальный. Однако сейчас средств на такой тотальный и при этом «слепой» ремонт у столичного правительства просто нет – никто не будет чинить крышу, которая не течет, если у соседнего дома вот-вот обвалятся балконы. Властям приходится искать способы поддерживать жилой фонд в приличном состоянии, затрачивая при этом разумные деньги. О том, как это происходит, журналистам рассказал начальник Государственной жилищной инспекции Москвы Александр Стражников.

Москва — огромный город. Одних только жилых домов в нем — более 38 тысяч. Каждый из них периодически нуждается в ремонте, причем не только в косметическом, но и капитальном. Без этого жизнь в доме со временем становится некомфортной, а то и попросту опасной.

На сегодняшний день полностью обследованы все жилые дома Москвы, а по сорока процентам зданий база данных уже обновлена. Информация, полученная по результатам мониторинга, доступна жителям в любой районной управе и дирекции единого заказчика. По мнению Александра Стражникова, наибольшее количество проблем возникает в ведомственных зданиях и в общежитиях, где срочного вмешательства, как правило, требуют внутридомовые коммуникации – отопление, горячее и холодное водоснабжение и канализация.

Чтобы иметь актуальную информацию о техническом состоянии конструкций и инженерных систем всех зданий города, Жилинспекцией создана система мониторинга состояния жилых домов на всей территории Москвы, который ведется независимо от формы собственности здания и его ведомственной принадлежности. Раз в пять лет специалистами должен быть обследован каждый дом. Чем сложнее состояние дома, тем чаще проводятся проверки, а за аварийными зданиями ведется ежедневный контроль.

В апреле 2001 года вышло постановление Правительства Москвы «О капитальном ремонте жилищного фонда». В нем районным службам заказчика впервые было поручено в обязательном порядке учитывать результаты обследования, проведенного Мосжилинспекцией при формировании списков объектов капитального ремонта на очередной год. Иными словами, работы будут вестись именно в тех зданиях, состояние которых действительно проблематично. В условиях недостаточного финансирования, когда бюджет выделяет только шестьдесят процентов от необходимого, это единственно верная, хотя и вынужденная, мера.

В результате обследования была получена очень важная цифра – 231 московский дом находится в аварийном состоянии. Это не значит, что здание может рухнуть с минуты на минуту, но жизнь в нем никак нельзя назвать комфортной. Именно такие дома и должны быть в первую очередь отремонтированы, реконструированы или снесены, если уже не подлежат ремонту. Нетрудно посчитать, что аварийных домов в Москве меньше одного процента – отнюдь не критическая цифра. Все эти дома находятся в списках капремонта, реконструкции или отселения. Еще полторы тысячи зданий (четыре процента от всего жилого фонда) отмечены как проблемные – отдельные конструкции в них находятся в неудовлетворительном состоянии.

Сейчас Мосжилинспекцией подготовлен проект столичного Закона «О мониторинге технического состояния жилых домов», который в скором времени будет представлен на рассмотрение московского правительства. Закон позволит установить для всех ветвей городской власти единый подход к проблеме капитального ремонта, единые для всех критерии оценки технического состояния зданий, а также определит задачи и ответственность каждого из участников мониторинга.

Александр Стражников настроен оптимистично – год от года финансирование капительного ремонта, оставаясь, по сути, недостаточным, все же растет. Если четыре года назад на ремонт выделялось только два миллиарда рублей, то в этом году девять миллиардов. В целом, можно сказать, что ситуация под контролем. По крайней мере, за последние годы в столице не произошло ни одной аварийной ситуации, которая привела бы к серьезным последствиям – обрушению и травмам.

- Какое сейчас на рынке соотношение между спросом и предложением на помещения для предприятий питания?

Система мониторинга технического состояния жилищного фонда постоянно совершенствуется и, по мнению Мосжилинспекции, планирование капитальных затрат, связанных с ремонтом жилья, основанное на использовании преимуществ этой системы, не только многократно оправдывает себя в настоящем, но и позволяет избежать преждевременного износа жилищного фонда в будущем.
Открыть ресторан в Москве сейчас непросто даже для серьезного инвестора. Крупные игроки на рынке общепита последние несколько лет твердят о планах по расширению бизнеса. Но далеко не всем удается сдержать обещания. Случается, что ресторатор, обещавший открыть в столице 10 предприятий питания, довольствуется одним или двумя. Одна из основных причин, мешающих рестораторам в срок реализовать свои планы, - дефицит подходящей недвижимости. Так считает Максим Привезенцев - исполнительный директор Федерации рестораторов и отельеров, владелец консалтингового бюро Maxpro.

- Какой мог бы быть рост на рынке, если бы не было проблемы с недвижимостью?

- Спрос на такие помещения значительно превышает предложение. Нехватка помещений - один из главных факторов, сдерживающих бум на ресторанном рынке столицы. Развитие рынка сегодня идет с динамикой 10 - 20% в год за счет тех предпринимателей, которые сумели найти помещения, в основном вывести из жилого фонда или купить в новостройке, где они были заложены при проектировании.

- У вас есть данные, сколько времени поиск помещений занимает в западных странах?

- Трудно сказать. Но все компании сегодня тратят огромное количество времени на поиски помещения - в среднем от трех до шести месяцев. Причем у всех, начиная от кофеен и заканчивая сетями уличного фаст-фуда, есть большие программы развития. Кстати, передвижной фаст-фуд давно уже стремится в стационарные помещения. Такие концепции, как "Крошка-Картошка", "Русские блины", "Стоп-Топ", вполне могли бы оплатить аренду помещений в хороших местах.

- Какой процент в общем объеме инвестиций при открытии ресторана составляют сейчас затраты на аренду или покупку помещения?

- Мне трудно сказать точно. Но совершенно очевидно, что у западных рестораторов другая проблема: в крупных городах рынок перенасыщен, все подходящие помещения заняты. Поэтому в основном там продаются или сдаются в аренду готовые бизнесы. В Москве и в других регионах развитие индустрии питания пока идет за счет подбора помещений, которые до этого имели иное назначение. В Москве случаи продажи ресторанов, конечно, нередки, но они, как правило, проходят "втихую", потому что продавцы боятся спугнуть информацией о продаже клиентов работающего еще предприятия. Хотя ничего зазорного в продаже нет. Бизнес можно продавать не потому, что он неэффективен, а потому, что изменились интересы владельцев, они не хотят больше заниматься ресторанным бизнесом, им нужны ресурсы, чтобы переориентироваться на нечто другое.

- Какое соотношение между предложениями по аренде и продаже в столице?

- На аренду при открытии может уходить от нуля до 50% от стоимости бизнеса. Например, торговый комплекс "Мега" требует внесения на депозит арендной платы на шесть месяцев. А в некоторых случаях с владельцами недвижимости удается договориться об отсрочке выплаты аренды до момента открытия ресторана. При покупке, как говорится, "нет предела совершенству". .. Стоимость недвижимости сегодня колеблется от $800 до $4500 - 6000 за 1 кв. м и выше. Тем не менее при возникновении дилеммы покупать или арендовать мы нашим клиентам советуем покупать недвижимость. Это другой уровень ведения бизнеса, хотя и более долгие деньги.

Но изменение условий аренды - достаточно типичная ситуация на столичном рынке. Могут изменяться как ставки, так и арендодатели (в случае смены собственников здания). Многие предприниматели находятся в постоянном стрессе из-за потенциальной возможности лишиться своего бизнеса. С другой стороны, покупку сейчас может позволить себе тот, кто получил очень дешевый долгий кредит, либо какой-то "монстр" бизнеса. Потому что расходы на приобретение недвижимости уже измеряются миллионами долларов, а это очень большие деньги с точки зрения ресторанного бизнеса.

- Можно сказать, что предложений по продаже почти нет. Хорошие варианты появятся, если будет кризис. Все удачные покупки, какие я могу вспомнить, были совершены в 1998 - 1999 гг. Сегодня мало кто из собственников продает помещения, предпочитая получать доход от их сдачи в аренду. С другой стороны, на Западе большинство рестораторов арендуют помещения. Недвижимость, например, в Европе принадлежит в основном крупным банкам, корпорациям, рассчитывающим получать с нее долговременный доход. Хотя и в Москве есть такие рестораторы, которые говорят: "У нас проект на три года, мы знаем, сколько мы должны заработать, мы знаем, какие ставки аренды будут в этот период, и нам не нужны расходы на покупку".

- В Москве ставки колеблются от $500 до $1500 за 1 кв. м в год в зависимости от места. Наиболее дешевые ставки - $500 - 600 - это помещения не в центре и, как правило, не на "первой линии". Возможно, какие-то торговые центры. По мере приближения к хорошим местам цены повышаются до $2500 за 1 кв. м в год. Более высокие ставки мне пока не встречались.

- Какие сейчас средние ставки аренды для ресторанов?

- Полтора-два года назад нижняя планка аренды составляла $350 - 450, верхняя - в районе $1000 - 120 Можете сами сравнить с нынешними ценами. Причем дальнейший рост очевиден. Но растут цены и на все остальное. Например, стоимость ресторанной корзины (основных продуктов, использующихся для приготовления блюд. - "Ведомости") с 1999 г. возросла на 65%. Нам говорят, что инфляция в России составляет 12% в год, но на самом деле это цифры другого порядка. Один только переход поставщиков с доллара на евро незаметно приплюсовал 25% к стоимости продукции для ресторанов.

- Какова была динамика этих цен в последние годы?

- Да, с начала года на евро перешли практически все. Аренда пока, к счастью, не пересчитывается в евро, но долларовая составляющая все равно рассчитывается с применением некоего повышающего коэффициента.

- Неужели сейчас все поставщики выставляют рестораторам счета в евро?

- Пока у меня нет ощущения, что наступило насыщение рынка. Когда процесс роста остановится, не знает никто. Пока рестораторы имеют возможность поднимать цены в своих заведениях и компенсировать потери по аренде, по себестоимости продукции за счет покупателя. Потолок будет достигнут, когда покупатель перестанет платить за все.

- До какого предела, по вашему мнению, могут расти цены на недвижимость для рестораторов?

- А какие крупные игроки сейчас выходят на рынок?

Кроме того, сейчас многие инвесторы готовы идти в ресторанный бизнес. Растут ресторанные дома, растут сети, появляются новые игроки на рынке. И это крупные инвесторы. Рестораторов-одиночек, к сожалению, не так много. Если такие и появляются, то обычно оказывается, что эти люди имеют какой-то параллельный бизнес. К сожалению, я знаю слишком мало отечественных рестораторов, которые смогли "сделать себя" с нуля. Например, в этой кофейне, где мы с вами сидим ( "Кофемания". - "Ведомости") , работает лучший бариста (бармен, специализирующийся на приготовлении напитков из кофе. - "Ведомости") России. Но он не может сегодня взять кредит в банке, чтобы открыть свою собственную кофейню. Наши кредитные организации не дают подходящих условий.

- Когда вы консультируете рестораторов при подборе недвижимости, на какие объекты вы обращаете их внимание?

- В основном это компании, которые хотят диверсифицироваться. Компании, занимающиеся издательским, рекламным, строительным бизнесом. Например, одно из направлений деятельности "ДОН-Строя" - открытие ресторанов и супермаркетов в своих жилых комплексах. Недавно рекламное агентство, которое я не хочу называть, открыло свой ресторан - очень интересный проект. Я знаю о проекте создания большого ресторанного комплекса в регионе, который реализует крупный издательский холдинг. Такие примеры свидетельствуют о привлекательности индустрии питания. Инвесторы понимают, что в основном бизнесе им расти больше некуда, и пытаются найти применение деньгам, инвестируя в ту отрасль, которая показывает хорошую динамику роста.

Привлекательность помещений в торговых центрах нужно оценивать в каждом конкретном случае. Лично я смотрел бы, какую посещаемость гарантирует торговый центр, и вносил бы в договор аренды пункт, предусматривающий льготы по арендной плате в случае, если обещанная посещаемость не обеспечивается.

- Самым важным при выборе помещения для предприятия общественного питания является location (место расположения. - "Ведомости"). Именно оно определяет концепцию заведения. Сегодня мы видим огромный дефицит удачно расположенных помещений. Поэтому приходится искать варианты, которые раньше не рассматривались. Мы всерьез рассматриваем возможность размещения ресторанов в центре на вторых этажах домов "первой линии". Наиболее привлекательные первые этажи сейчас стоят очень дорого. Еще один резерв - подвалы. Но люди не очень любят обедать и ужинать в подвалах, поэтому такие помещения больше подходят для размещения каких-то пивных.

- Следует ориентироваться на срок возврата инвестиций. Если он составляет от 1,5 до 3,5 года, это нормальный проект. Сейчас за этот период окупаются многие проекты с покупкой недвижимости.

- Какая рентабельность сейчас является нормальной для предприятия общепита?

- Как показывает мой опыт, развитие ресторанного рынка в регионах отстает от рынка в Москве примерно на три года. Это отражает и ситуацию с ценами.

- Какие сейчас цены на помещения для ресторанов в регионах?

- "Росинтер" выиграл это право на тендере. Мы консультировали МГИМО по поводу того, как им лучше реорганизовать систему питания. Насколько я знаю, на МГИМО претендовали шесть или семь ресторанных операторов, что говорит об интересе компаний к этой нише индустрии питания. В общем, это понятно: 75% рынка общественного питания можно назвать социальным - это больницы, армия, различные министерства и ведомства, учебные заведения, офисные центры, производственные комплексы. Но эта ниша требует особого подхода к бизнесу. Здесь нужно быть максимально близким к фаст-фуду по скорости обслуживания, но при этом обеспечивать максимально полное меню. Накормить в день 1500 человек недорогим, но полноценным обедом - это слишком сложная задача для небольшой компании или предпринимателя-одиночки. Это под силу только крупным специализированным компаниям. Неудивительно, что лучше всего в этом секторе работают кейтеринговые компании, например "Ланч", "Фигаро", Sodexo, "Мега-Фудс".

- Будут ли рестораторы размещать заведения в бизнес-центрах, учебных заведениях? Не так давно "Ростик Групп" объявила о том, что будет создавать фуд-корт в МГИМО. Это может стать тенденцией?

- Это вопрос переговоров. Как правило, такие помещения находятся в государственной собственности, что предполагает меньшую арендную плату. В принципе, это могут быть даже партнерские договоренности: например, оператор обеспечивает [дешевыми] обедами социальную группу студентов и платит символическую аренду.

- Зато арендовать помещения в "социальных" и образовательных учреждениях, наверное, значительно дешевле. ..

- Ваша федерация намерена активно участвовать в законотворческой деятельности. Планируете ли вы добиваться каких-то новшеств, способных улучшить ситуацию на рынке "ресторанной" недвижимости?

Большой плюс для предпринимателя здесь в том, что будущий оборот легко прогнозировать: достаточно подсчитать число людей в данном здании и понять, в каком объеме их надо будет обеспечить питанием. В общем, этот бизнес очень понятный, но сложный. Потому что если один раз сделать что-то неправильно, то вы сразу лишаетесь потребителя.

- Не секрет, что большинство технических нормативов для предприятий общепита утверждались в середине прошлого века и, видимо, устарели. Что именно федерация хотела бы изменить?

- Одна из задач нашей федерации - участие в подготовке изменений к нормам, регламентирующим работу предприятий общественного питания. Мы хотим, чтобы нормативы и инструкции были понятны предпринимателю, выходящему на рынок с желанием открыть ресторан. По техническим нормам, которые существуют сегодня, практически любое заведение можно закрыть из-за несоответствия пожарным либо санитарным нормам. И чиновники, и предприниматели это знают. И живут со взаимным лицемерием, поскольку все понимают, каким образом эти проблемы решаются. Но в официальных структурах никто не горит желанием менять эту ситуацию. Мы же готовы инициировать изменения к техническим регламентам.

Но старые регламенты действуют. Рестораторы зачастую относятся "спустя рукава" к санитарным нормам именно по причине их неактуальности и запутанности. Государство само понимает, что все эти нормы соблюдать нельзя, но чиновники в зависимости от настроения или разнарядки приходят на предприятия общепита с проверками. И всегда могут обеспечить поступление в бюджет очередной порции штрафа.

- Технологический процесс, который расписан, например, в СНиПах (Санитарные нормы и правила. - "Ведомости") , рассчитан на большие комбинаты питания. По этим нормативам технологическая цепочка по приготовлению еды должна занимать 60 - 70% помещения ресторана. Сейчас это нереально. Да и не нужно, ведь технологии за последние десятилетия ушли далеко вперед. Например, сейчас нет никакого смысла держать в каждом ресторане цех по обработке яиц, ведь существуют специальные яичные порошки. Нет необходимости в цехах по разделке рыбы и мяса. Давно уже забыта ситуация, когда с огромных хладокомбинатов привозили туши, которые надо было разделывать. Сейчас большинство рестораторов работают на полуфабрикатах, зачастую высокой степени готовности. А поставщики готовы привозить порционно фасованные продукты.



Главная --> Публикации