Главная --> Публикации --> Все за мкад... Дзержинский: дома с видом на озера Согласование перепланировки вырастет в цене только для вторичного жилья Чиновники и жители делят землю В ближайшие шесть лет россияне получат не доступное жилье, а лишь надежду на него

Объявление о продаже на открытом аукционе принадлежащего ФСК “Кейстоун” бизнес-центра на Большой Якиманке, 42 было опубликовано в конце прошлой недели. Стартовая цена лота — $60,5 млн. Общая площадь зданий, выставляемых на продажу, — чуть менее 14 000 кв. м. Конкурс назначен на 12 октября.

Компания “Кейстоун”, построившая несколько зданий в Замоскворечье, признана банкротом, и ее имущество будет продано на аукционе. Первый лот — бизнес-центр на Якиманке со стартовой ценой $60 млн, будет выставлен на торги 12 октября. За ним последует другая собственность, в том числе часть комплекса “Царев сад” на Софийской набережной.

Как рассказал “Ведомостям” конкурсный управляющий “Кейстоуна” Сергей Бойко, арбитражный суд Москвы признал компанию банкротом в августе 2004 г. Одной из причин для банкротства стал невозврат кредита Сбербанку. По его словам, кроме Сбербанка у компании 11 кредиторов, в том числе Внешторгбанк. Назвать точный состав кредиторов и общую сумму задолженности Бойко отказался, пояснив, что судебные разбирательства еще не завершены и список кредиторов и размер задолженности еще будут уточняться до конца октября. Для удовлетворения требований кредиторов вслед за комплексом на Якиманке будут проданы и другие активы “Кейстоуна”, например принадлежащий компании автопарк, отмечает Бойко.

Комплекс из трех зданий был построен в 1997 г. После его завершения “Кейстоун” приступил к строительству следующего проекта — офисно-торгового комплекса “Царев сад” площадью более 83 000 кв. м. На строительство комплекса Сбербанк РФ выделил почти $90 млн. После смерти основателя “Кейстоуна” Геннадия Шульмана строительные работы на участке практически прекратились.

Сергей Рябокобылко, исполнительный директор компании Stiles Riabokobylko, считает цену в $60 млн за 14 000 кв. м достаточно высокой, но реальной, так как комплекс построен в хорошем месте. Валех Рзаев, руководитель дирекции маркетинга, рекламы и PR группы компаний “КРТ”, отмечает, что в районе Якиманки стоимость 1 кв. м современных офисных или торговых площадей начинается от $3000 и доходит до $20 000 за кв. м.

В службе общественных связей Внешторгбанка подтвердили, что “Кейстоун” значится среди “проблемных клиентов банка”, однако рассказывать о деталях не стали. Представители Сбербанка вчера от комментариев отказались.

Но эксперты считают, что проблемы у конкурсного управляющего могут возникнуть с продажей другого проекта компании “Кейстоун”, комплекса “Царев сад”. Однако “Царев сад” не самый лучший пример проектирования современных зданий в Москве и новому владельцу придется существенно перерабатывать проект“, — дипломатично замечает Рябокобылко. А Юлия Никуличева, замдиректора консалтинговой компании Jones Lang la Salle, считает, что построенную часть комплекса “Царев Сад” можно продать за $50 млн, а еще $40 млн выручить за земельные участки под недостроенными второй и третьей очередями “Царева сада” на Софийской набережной.

Рябокобылко предположил, что этот комплекс может быть выкуплен “крупной компанией под собственный офис”.

Жилье всегда в цене

Топ-менеджер крупной девелоперской компании уточнил, что для эффективной работы комплекса его нужно снести и выстроить заново.
Финансово-строительная компания “Кейстоун” была основана предпринимателем Геннадием Шульманом. После его смерти в 2001 г., 100% акций компании унаследовала гендиректор “Кейстоуна” Елена Клименкова. Однако в 2002 г. она была обвинена в хищении $46,6 млн из кредита Сбербанка, выделенного на строительство комплекса “Царев сад”. Семья Шульмана отсудила у нее около 34% акций “Кейстоуна”.
Не далеки от истины маркетологи, которые утверждают, что жизнь современного человека попала в зависимость от Его Величества Бренда: Бренды диктуют где нам жить, учиться, отдыхать, как одеваться и питаться, чем занимать свободное время... Рассмотрим недвижимость как особую категорию товара и на примере маркетинговой политики одной из компаний-застройщиков раскроем особенности маркетинга в недвижимости, а также вопрос о том, какой маркетинговый инструментарий сегодня наиболее удачен и эффективен для продвижения такой неоднозначной и по-своему уникальной товарной категории, как пентхаусы.

Проблема в том, что пентхаус - это не товар массового потребления. Его не покупают как элитную квартиру только потому, что растет уровень благосостояния и появляется возможность улучшить жилищные условия. Зачастую даже сам покупатель до конца не осознает, почему именно пентхаус? Шикарный панорамный вид? - Да. Много света и стекла? - Безусловно. Огромное пространство квартиры? - Обязательно. Но это не есть конкурентные преимущества пентхауса, не совсем то, ради чего его в итоге покупают: ведь любая элитная квартира на последнем этаже высокого здания обладает такими же характеристиками, да к тому же и стоит дешевле: В результате, получается замкнутый круг: клиент не знает, зачем ему пентхаус, продавец не знает как этот пентхаус продать. Очевидно одно: традиционные маркетинговые инструменты, применяемые при продаже обычных квартир, здесь не работают. Интересна в этом отношении концепция продвижения пентхаусов, предложенная инвестиционно-строительной компанией "Квартал".

Основная особенность недвижимости, как вида товара, заключается именно в ее востребованности. К тому же и спрос, как правило, превышает предложение. Товар в цене, а это значит, что особых оригинальных маркетинговых ходов для его продвижения не требуется. Поэтому на первый взгляд может показаться, что с позиций маркетинга рынок недвижимости статичен и неинтересен. Однако мнение коренным образом изменится, если провести элементарную сегментацию рынка и посмотреть на него изнутри: если с продвижением типового жилья, квартир бизнес-класса и класса люкс все более-менее понятно (покупатели, как правило, хорошо ориентируются в своих предпочтениях относительно класса дома, района расположения, элементов внутренней и внешней инфраструктуры, цены, количества комнат, планировки и прочего), то для такой категории как пентхаус, маркетинговый инструментарий до сих пор остается загадкой.

Кампания по продвижению пентхаусов стала частью общей маркетинговой стратегии продвижения бренда "Квартала". В конце 2003 - начале 2004 годов менеджментом компании была зафиксирована ситуация хоть и стабильного, но достаточно низкого спроса на этот вид жилья и, следовательно, поставлена задача разработки и реализации программы продвижения пентхаусов с целью стимулирования спроса на них.

Ноу-хау в продаже пентхаусов

Итогом информационно-аналитической работы по исследованию рынка и изучению потребительских предпочтений стало формирование нового видения того, как продвигать пентхаусы. Во главу угла был поставлен не пентхаус с такими традиционными "квартирными" характеристиками, как метраж, высота потолков, количество санузлов, планировка, площадь остекления и т.д., а идея - идея пространства, созданного для самовыражения и самореализации человека. Было отмечено, что покупка пентхауса почти всегда связана с эмоциональным состоянием человека, его ощущениями, мировоззрением. Жизнь в пентхаусе - это, прежде всего, особое состояние души, состояние, вызывающее чувство легкости, полета, гармонии внутреннего "я" с окружающим миром: А это значит, что пентхаус нельзя позиционировать просто как нечто эксклюзивное, а как некое идейное пространство, в котором присутствует хозяин-личность и которое обладает настолько уникальными характеристиками, что дает возможность человеку посредством реализации своих идей и фантазий выразить себя и свою индивидуальность. Это дало понимание такой важной детали, как адресность обращения: предлагать пентхаус нужно не аудитории, а Человеку.

Первый шаг заключался в исследовании предложений пентхаусов, предлагаемых фирмами-конкурентами. Примерно в течение месяца была собрана информация, необходимая и достаточная для того, чтобы сделать вывод: и у конкурентов нет понимания того как продавать пентхаусы. Не существует того, что называется уникальным предложением. Пентхаусы "стоят". А это означает, что разработку идеи, поиск уникальности товара придется вести с "нуля". Исследование восприятия пентхаусов ставило целью сбор информации о том, что есть пентхаус посредством мониторинга мнений и публикаций на данную тему. Обработка данных привела к выводу, что пентхаус ни в коем случае нельзя позиционировать как "просто квартиру", пусть даже и суперэлитную. Пентхаус следует относить к товарам высшей категории, так называемым "предметам роскоши" (luxury things), нежели просто к рынку недвижимости.

Реализация программы по продвижению пентхаусов включала несколько направлений. Одно из них - поднятие уровня информированности потребителя. Иными словами, продвигались не конкретно пентхаусы, а идея пентхауса как таковая. "Нам важно, чтобы в отдел продаж клиент приходил уже "подготовленным", то есть осведомленным о специфике жизни в пентхаусе, понимающим и принимающим все ее преимущества и недостатки, а главное - уже сделавшим для себя внутренний выбор: пентхаус - и ничто другое: - говорит директор по маркетингу и продажам ОАО "Квартал" Сергей Лушкин. - Решению этих, прежде всего общеобразовательных, вопросов и были подчинены задачи PR-кампании. А вот дать более детальную информацию о наших предложениях по пентхаусам и указать на их конкурентные преимущества уже стало задачей менеджеров отдела продаж. Было проведено даже специальное обучение менеджеров, ведущих продажи пентхаусов, а также разработана собственная программа демонстрации пентхаусов для клиента.

Исходя из такого видения пентхауса, соответствующим образом были разработаны рекламная и PR-кампании по продвижению продукта.

Хотя маркетинговая программа по продвижению пентхаусов еще не завершена - рассчитанная на полгода, она реализуется пока только третий месяц, - в компании "Квартал" считают, что, по крайней мере о промежуточных результатах и оценках эффективности говорить уже можно. "Самым приятным сюрпризом для нас было то, что начались адресные обращения, - говорит С. Лушкин. - Наряду с обычными телефонными звонками, ориентированными на общую информацию о наших предложениях, появились звонки по вполне конкретным вопросам, касающимся пентхаусов. А клиенты, приходящие в наш офис продаж и желающие приобрести пентхаус, действительно, стали лучше разбираться в предмете того, что они хотят купить. У нас появились реальные продажи".

Осведомлен - значит вооружен

С 30 сентября по 3 октября в выставочном комплексе "Крокус-экспо" состоится Первая Специализированная потребительская выставка "Кредитная линия". В преддверие мероприятия на саммите, посвященном этому событию, выступили организаторы выставки, потенциальные участники, а также уполномоченные Экономической Комиссии ООН по вопросам консультативной поддержки развития потребительского кредитования и, в частности, ипотеки в Российской Федерации.

Тем не менее, несмотря на очевидный успех кампании в "Квартале" убеждены, что безупречных, идеальных проектов не бывает. "Реализация любого проекта - это метод проб и ошибок, - говорит начальник отдела маркетинга компании Павел Епихин. - А это значит, что любая планируемая маркетинговая кампания изначально должна быть очень гибкой, чутко реагирующей на любые изменения ситуации. В этом отношении наша программа по продвижению пентхаусов построена достаточно грамотно: она открыта любым коррективам, дополнениям и совершенствованиям. В частности, мы уже сейчас рассматриваем несколько предложений о продвижении наших пентхаусов посредством инструментов телевизионного PR, чего вначале даже и не планировали".

Сейчас первое место по объему розничного кредитного портфеля занимает Сбербанк, на втором месте - банк "Русский стандарт", затем идут иностранные банки - Home Credit, KMB Bank, "Райффайзенбанк" Дельта и ДельтаКредит. Таким образом, в первой десятке лидеров больше половины - зарубежные банки. Организаторы выставки считают, что такой активный выход иностранцев на российский рынок кредитования должен усилить конкуренцию между компаниями, представляющими кредитные продукты. В свою очередь, усиление конкуренции может позитивно сказаться на развитии российского рынка ипотечного кредитования.

По словам директора выставки Валентины Филоновой, мероприятие призвано направить бурное развитие ипотечного кредитования в упорядоченное, понятное всем и каждому русло.Организаторы события отмечают, что сейчас на российский рынок финансов выходят фирмы-гиганты, которые занимаются именно потребительским кредитованием - только за лето этого года на рынок вышли три мощнейших мировых банка, которые рассчитывают стать первой тройкой, потеснив даже Сбербанк. Потребительское кредитование - это то, на чем все финансовые мировые структуры делают бренды. У нас их пока нет, и создать их, кроме как в работе с населением, невозможно.

Зарубежные компании выступили на саммите с собственной концепцией развития ипотеки в России. Руководители международной компании "АСТЕРА" - лидера на рынке коммерческой недвижимости - Джеффри Кокс и Дуглас Прентис, являющиеся также официальными представителями Организации Объединенных Наций Экономической комиссии в Европе, заявили, что их задачей является активизировать экономический рост России через развитие рынка жилищного кредитования.

Ипотека в России развивается очень быстро даже несмотря на банковский кризис. По словам Валентины Филоновой, единственный положительный результат за лето этого года в банковской среде на фоне минуса по всем показателям - это 1,5% прироста по банковским кредитам. К концу года, по расчетам экспертов, объем рознично-кредитного портфеля в России приблизится к отметке 450 млрд. рублей, что на 150 % больше, чем по итогам прошлого года. Однако в целом эта цифра не так велика - она составляет лишь 1% от ВВП России, в то время как во Франции - 70, а в Германии - 100 процентов. Так что есть перспективы для развития ипотечного кредитования.

В ходе подготовки к выставке организаторы еще раз убедились, что интерес населения к кредитным продуктам возрастает. Кроме того, увеличивается спрос больших предприятий на особо крупные кредиты. Учитывая все эти факторы, организаторы выставки планируют представить весь спектр возможностей потребительского кредитования - от ипотеки и автокредитования до широкого выбора товаров и услуг, предлагаемых в кредит. Особое внимание на конференциях, проходящих в рамках мероприятия, будет уделено проблеме управления рисками, а также системе продвижения новых продуктов на рынке кредитования. "Выставка "Кредитная линия" "будет работать до выставки, во время выставки и после выставки. То есть ее результаты будут не только мгновенными, но и перспективными", - заявила Валентина Филонова.
Совместная комиссия Московской городской Думы и Правительства Москвы по нормативной базе земельных и имущественных правоотношений рассмотрела экспертное заключение Министерства юстиции РФ "О землепользовании и застройке в городе Москве", а также предложения по внесению поправок в проект Закона города Москвы "О внесении изменений в Закон города Москвы".

По словам Дугласа Прентиса, на данный момент цифры кредитования в нашей стране не впечатляют, в США они на порядок выше. В России должна появится жилищная ассоциация некоммерческих компаний, которая будет контролировать рынок недвижимости, считают представители ООН. На тендерной основе компании должны начать строительство доступного жилья, при этом каждый отдельный проект должен будет получить западный синдикат. Данные меры приведут к существенной минимизации риска и заемщиков, и инвесторов. При благоприятных условиях такую компанию иностранцы готовы организовать в самые короткие сроки - в течение одного-двух лет.

Так, одна из указанных в законе города норм противоречит Гражданскому кодексу РФ. Она предусматривает возможность однократного бесплатного приобретения в собственность земельного участка гражданами, пользующимися земельными участками, входящими в состав земель, предоставленных в постоянное (бессрочное) пользование садоводческим, огородническим или дачным некоммерческим объединениям. Между тем, полагают в Главном управлении Министерства юстиции РФ по Москве, данная норма не соответствует Земельному кодексу России, согласно которому гражданин имеет право однократно бесплатно приобрести в собственность земельный участок, находящийся в его постоянном (бессрочном) пользовании.

По мнению федерального ведомства, в результате проведения юридической экспертизы выявлены некоторые несоответствия федеральному законодательству.

Кроме того, как указано в законе города, земельные участки, находящиеся в собственности Москвы, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с законодательством столицы, в то время как подобная норма противоречит Земельному кодексу РФ, устанавливающему, что земельные участки могут предоставляться их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом.

Помимо этого, согласно другой нормы городского закона закрепляется право граждан на приобретение в собственность земельных участков, на которых находились жилые дома, разрушенные при пожаре, в результате стихийных бедствий, ветхости. Однако федеральное законодательство не содержит нормы, рассматривающей в качестве основания для приобретения участка в собственность факт нахождения на нем жилого дома, разрушенного по каким-либо причинам.

Наконец, закрепленная в законе Москвы норма, согласно которой внесение платы за право на заключение договора аренды (без проведения торгов) является условием возникновения права на совершение сделок с правами аренды, противоречит Земельному кодексу, поскольку вводит не предусмотренное федеральным законодательством ограничение оборота земельных участков.

Еще одна норма городского закона, по мнению членов комисии, противоречит законодательству РФ в отношении установления минимального срока договора аренды земельного участка (не менее 25 лет), занятого капитальным зданием, строением, сооружением. Норма нарушает Гражданский кодекс России, согласно которому законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора аренды.



Главная --> Публикации