Главная --> Публикации --> Ипотека по карману Форматы офисной недвижимости Дешевого жилья в россии не будет до 2007 года Дешевые коттеджи взорвут рынок? Налог на землю под недостроем вырастет в 33 раза

Вместе с тем растет популярность ранее считавшихся «дачными» направлений (например, северное и западное), и все чаще даже очень обеспеченные покупатели предпочитают дома на Новорижском и Калужском шоссе Рублево-Успенскому.

Сегодня иметь дом за городом не только престижно, но и модно. Подтверждением тому служит коттеджный бум в Подмосковье. Каждый год приносит на загородный рынок новые предложения. Современные дома отличаются от более ранних удачной и разнообразной архитектурой, более совершенной инженерией, размерами участков, и, разумеется, ценой.

Сдерживающий фактор и цены
Серьезным препятствием для развития рынка коттеджного строительства является ограниченный ресурс земли в Подмосковье. По данным компании «МИЭЛЬ», в прошлом году 98% заявок пришлось на готовые коттеджи или дома, строительство которых ведется или будет начато на расстоянии до 30 км от МКАД. При этом 34% обратившихся поставили условие заключить договор только в том случае, когда площадь участка земли будет от 20 до 30 соток, около 10% — до 50 соток, а 2,5% — 1 га.
Однако рынок загородной недвижимости Подмосковья не располагает возможностью удовлетворить растущие запросы покупателей. Около половины имеющихся предложений не соответствует рынку. Особенно остро проблема стоит в коттеджных поселках, строительство которых велось несколько лет назад и где территория поделена на участки по 15 — максимум 20 соток. Сегодняшние покупатели уже не хотят жить в стесненных условиях. Многие из них знают о том, что рост цен на землю значительно превышает рост цен на саму недвижимость.
Своя специфика есть и в структуре спроса. Аналитики компании «МИЭЛЬ» говорят, что на первичном рынке 43% покупателей хотели приобрести дом в существующем коттеджном поселке, 25,7% — в возводимом коттеджном поселке. Практически поровну — 13,9 и 13,8% клиентов обращаются с целью построить новый коттедж в стародачном поселке или на берегу водоема, а 3,5% клиентов задались целью непременно построить дом на краю леса. Ситуация на вторичном рынке практически повторяет картину первичного, с незначительным перевесом спроса (45%) в пользу покупки готового коттеджа в сложившемся поселке и приобретения загородного дома в стародачном поселке (21,5%). Ограниченный выбор вариантов позволяет продавцам постоянно двигать цены вверх. «Максимальный рост цен на недвижимость наблюдается для участков, расположенных в охраняемых поселках, с хорошим окружением, — говорит аналитик компании «Терра» Анна Сауляк. — Рост цен на землю в некоторых поселках за прошедший год составил более 100%». По Новорижскому шоссе средние цены на коттеджи выросли на 92%, по Рублево-Успенскому шоссе — на 83%, по Калужскому — на 41%. В то же время по Ярославскому шоссе рост составил всего 14%, а по Егорьевскому шоссе — 9%. Наибольшим спросом пользуется недвижимость в коттеджных поселках со стоимостью предложений от $200 тыс. до $600 тыс., но специалисты также отмечают дефицит загородного эксклюзива стоимостью от $800 тыс. и дороже.
«Несмотря на то что в этом сегменте предложений много, львиная их доля приходится на объекты в стадии строительства, — говорит директор управления загородной недвижимости компании «МИЭЛЬ» Владимир Яхонтов. — В то время как потребители, ориентированные на дорогостоящую покупку, предпочитают приобретать готовый объект или дом под чистовую отделку».
Спрос заметно превышает предложение и в секторе бизнес-класса (от $300 тыс. до $800 тыс.). Здесь уже клиенты готовы покупать объекты на стадии возведения, однако их беспокоит далеко не праздный вопрос — гарантии того, что строительство будет завершено в фиксированный срок. Свои проблемы есть и у покупателей жилья эконом-класса (от $80 тыс. до $150 тыс.). Здесь, по мнению специалистов, при высоком спросе адекватное предложение отсутствует. К примеру, в районе самого динамично развивающегося Новорижского направления есть всего два поселка, где самые дешевые дома стоят $150 тыс. (Малиновка — 27 км от МКАД и Дачное — 38 км от МКАД по Волоколамскому шоссе). Коттеджей в организованных поселках за $80 тыс. и вовсе не удалось обнаружить. В основном за эту цену предлагались дома в хаотично застраиваемых поселках на расстоянии более 30 км от МКАД, где все коммуникации — вода и электричество.
Тенденцией прошлого года, которая нашла свое продолжение и в 2004 году, стало стремление все большего числа клиентов заключить договор с обязательным подрядом на строительство дома. Раньше такие предложения воспринимались покупателями с возмущением, как навязывание нежелательной услуги. Сейчас большинство покупателей стремится найти вариант, где застройщик поселка не только отвечает за социальную и инженерную инфраструктуру, но и берет на себя возведение жилья. Поэтому как никогда важным стал вопрос проекта дома, его архитектурного стиля.
На вторичном рынке огромные дома площадью от 700 кв. м в стиле новорусского классицизма теряют в цене порядка 20–30% в год. В то же время дома типа шале (около 400 кв. м) пользуются большим спросом, и стоимость их постоянно растет. Сегодня покупательское предпочтение (36%) на стороне классического стиля, пятая часть клиентов «охотится» за домами в североевропейском или скандинавском стиле, 17% предпочитают модерн и только 0,3% — эклектику.
Структура спроса в зависимости от степени готовности коттеджа к заселению распределяется следующим образом: наибольшим спросом у потенциальных владельцев загородной недвижимости пользуются коттеджи под ключ — 35,3% и участки под строительство по индивидуальному проекту — 27,9%. Но это крайности, а потому на втором месте спрос на коттеджи без чистовой отделки — ими интересуются 21% покупателей, которые, вероятно, хотят воплотить свои замыслы на конечной стадии строительства, т. е. при отделке дома. Спрос на недостроенные коттеджи с коммуникациями составляет 8,4%, а без коммуникаций — 1,9% — переделывать и завершать чужие замыслы всегда хлопотно, особенно если газ и воду придется «тащить» за несколько верст. Участки с подрядом на строительство приобретают 5,4% покупателей загородной недвижимости.
Интересы приобретателей загородного жилья все больше смещаются в сторону таких ценностей, как живописность места и хорошая экология. Ради них покупатели готовы пожертвовать такими факторами, как близость к Москве и развитые коммуникации.
По данным опроса клиентов, проведенного в первую декаду марта 2004 года социологической службой компании «Новый город», 40% потенциальных покупателей коттеджей, имеющих до $200 тыс., заявили, что готовы пожертвовать магистральным газом ради лесного участка. А 80% тех, кому загородный дом нужен не для постоянного жительства, а для выездов на выходные, сказали, что готовы рассматривать большие расстояния — до 50–60 км от МКАД. А вот чем покупатели поступиться не согласны — это размерами участка (в основном требуются большие, по 30 соток) и хорошей экологией.
Самые популярные у покупателей места в дальнем Подмосковье – Звенигород и окрестности Рузского и Истринского водохранилищ, Вороново (Калужское шоссе), Абрамцево (Ярославское шоссе) и места по Дмитровскому шоссе – Морозки, Славино.
Не приходится сомневаться, что с каждым месяцем цены будут расти, поскольку развитие подмосковного загородного рынка недвижимости предопределено его высокой инвестиционной привлекательностью. За 2003 год загородные дома выросли в цене на 18%, а земля — на 35%. Повышение цен обусловлено еще и тем, что предложение значительно отстает от растущего спроса, выросла себестоимость строительства, изменяется курс валют.

Структура рынка и конъюнктура
В последнее десятилетие спрос на загородную недвижимость Подмосковья ежегодно увеличивается на 40–50%. При этом купить дома вблизи столицы хотят не только москвичи и жители Московской области, на долю которых приходится 54% общего числа заявок. Все чаще приезжают покупатели из нефте- и газодобывающих регионов (25,6%), а также подданные стран СНГ (2,2%) и жители Северного Кавказа (1,7%). Причем если раньше покупателей не интересовало, находится ли дом в подмосковной деревне, на поле, отведенном под индивидуальное строительство, или в организованном коттеджном поселке, то продажи прошлого года показали стремительный рост покупательской активности в пользу последних.
Наблюдая сложившуюся тенденцию, застройщики стараются не упустить своей выгоды. В конце 2003 года около 100 компаний (риэлторов и инвесторов) заявили о своей работе в секторе загородной недвижимости и приблизительно столько же планируют начать свою деятельность в ближайшем будущем. Как результат, только в прошлом году на рынок было выведено порядка 120 объектов со средним количеством 40–45 домовладений. По итогам 2003 года, в строительство коттеджных поселков на территории Московской области было вложено около $2,5 млрд, что составляет примерно 40% общего объема инвестиций в загородный сектор.
Исследования, проводимые компанией «ИНКОМ-Недвижимость», показали, что в общей структуре предложения 2003 года коттеджные поселки, расположенные по Новорижскому шоссе, составили 23,9%, по Рублево-Успенскому шоссе — 19%, по Калужскому и Киевскому шоссе — 13%. Восточное и южное направления, как и прежде, не считаются популярными. Как исключение, названы Каширское и Симферопольское шоссе, на которые приходится 2,4% общего числа коттеджных поселков, присутствующих на рынке.
Самые высокие темпы освоения показало Новорижское шоссе. В декабре 2002 года там было всего 26 поселков, а уже через год их число увеличилось до 5 Интересный факт: Рублево-Успенскому шоссе, в районе которого в настоящее время насчитывается 42 коттеджных поселка, потребовалось на их строительство практически десятилетие, в то время как Новорижскому — около 3 лет. Особенностью застройки Новорижского шоссе является продуманная градостроительная концепция, а также стремление застройщиков избежать ошибок, допущенных в первые годы массового коттеджного строительства. Тогда поселки застраивались хаотично, а огромные по площади дома псевдорусской архитектуры занимали чуть ли не всю территорию крохотного участка.
Большинство современных поселков — это мини-городки, включающие не только подобранные по стилю дома, но и общественные центры, зоны отдыха и активного досуга.
По мнению директора департамента маркетинга компании «ИНКОМ» Сергея Елисеева, популярность Новорижского шоссе объясняется не только удобством транспортного сообщения, но и возможностью приобретения не ограниченных по площади земельных участков от 20 соток до 1 га, что сегодня стало нереальным по большинству освоенных направлений. Рублево-Успенское шоссе продолжает оставаться в числе лидеров по престижу, однако в силу очень высокой цены предложений покупка дома или заключение договора подряда там стали доступны только ограниченному числу людей с очень высокими доходами. К примеру, в коттеджном поселке «Парк Шале» можно поселиться, рассчитывая потратить на покупку дома около $1 млн, в «Х-Парке» — $3,6 млн, в «Грин Тауне»— $1,6–5,8 млн.
Продажи прошлого года показали большой интерес к коттеджным поселкам, расположенным в зоне крупных водохранилищ — Клязьминского, Пироговского, Пестовского, Учинского, Истринского.
Опыт продаж компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» (располагающей 700 объектами на первичном рынке и около 1,5 тыс. на вторичном) в 2003 году показал, что престижные Рублево-Успенское, Новорижское и Калужское шоссе не являлись доминирующими по объемам заключаемых сделок. На их долю пришлось соответственно 9, 10 и 8% всех сделок, заключенных риэлторами компании. Лидерами продаж стали Ярославское шоссе, где компания заключила 17% сделок, и Осташковское шоссе, на долю которого пришлось 12%.
По мнению С. Елисеева, с каждым годом все заметнее становится тенденция, когда покупатель ориентируется не на конкретно взятое направление, а на местность, где расположен поселок. Коттеджные поселки, находящиеся в окружении лесов, граничащие с водоемами, хорошо продаются вне зависимости от территориальной привязки.

Сергей Козловский
Президент компании «ИНКОМ-Недвижимость»:
— В 2004 году предложение коттеджей и земельных участков должно увеличиться примерно на 15–20%, а рост цен составит в среднем 30–40%. Рейтинги популярности подмосковных направлений вряд ли изменятся. По-прежнему люди, ориентированные на элитную недвижимость, будут стремиться на западные направления, а объекты на Рублево-Успенском шоссе останутся лучшим вложением денег.
Коттеджные поселки бизнес-класса и впредь будут завоевывать север и северо-восток Московской области. Дефицит свободной земли в ближайшем Подмосковье приведет к росту интереса к «дальним землям», расположенным по Новорижскому, Калужскому, Киевскому, Дмитровскому и Ярославскому шоссе, где в недалеком будущем и развернется строительство коттеджных поселков эконом-класса.

ЛЮДМИЛА ЧИЧЕРОВА, фото ИГОРЯ ПОРХОМОВСКОГО

Бурное оживление в рядах собравшихся специалистов вызвал вопрос о парковках. Все в один голос ругали плодящиеся на глазах торговые центры, не обременяющие себя строительством достаточного количества автостоянок. Кроме того, транспортники единогласно сошлись во мнении, что в Москве пятидесятью рублями - размер штрафа, действующий за неправильную парковку по всей России, - сейчас никого не напугаешь. Поэтому надо выходить на федеральный уровень с предложения по введению в стране дифференцированных штрафов.

Савелий Орбант
Заместитель председателя совета директоров компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»:
— Рост стоимости коттеджей и земли в Подмосковье сохранится. На рынке конечного потребителя основной рост будет наблюдаться в сегментах бизнес-класса и эксклюзива. А наиболее предпочтительными для вложений будут являться объекты на престижных направлениях, а также на участках, расположенных недалеко от лесных массивов и «большой» воды.
Вчера на заседании правительства Москвы Юрий Лужков в пух и прах разнес предложения транспортников по улучшению условий дорожного движения в Москве. Документ было велено кардинально переделать. Решение сопровождалось критикой в адрес глав почти всех ведомств, связанных с движением в городе, а начальник департамента транспорта и связи Павел Златин и вовсе получил строгий выговор.

Долго говорили выступавшие и о том, что надо менять дорожную инфраструктуру. В Москве до сих пор при расчерчивании разметки руководствуются ГОСТом, в соответствии с которым полоса должна быть не меньше трех с лишним метров, тогда как, по словам Ростислава Горбанева, сейчас самая "толстая" легковая машина занимает не более 1,8 метра. В результате в часы пик водители сами начинают устанавливать количество рядов на дороге, которое часто превышает в полтора-два раза нарисованные. Гибэдэдэшники считают, что надо вводить в городе и гибкое светофорное регулирование. То есть с утра светофор работает по одной программе, подогнанной, скажем, под поток в центр, вечером - на движение из центра, а ночью вообще переключается на мигающий желтый.

Вдобавок к штрафам для водителей предлагалось также увеличить в несколько раз срок обучения водителей, в том числе наконец-то начать обучать их езде в трудных дорожных условиях.

В общем, предложения сыпались как из рога изобилия. Мэр же для начала задал всего один вопрос: удастся ли выполнить эту программу, если ее принять? Дело в том, что постановлений и по парковкам, и по организации движения в Москве принималось уже немало. Но большинство из них остались либо на бумаге, либо работа по их реализации идет очень вяло. Строгий же выговор Павел Златин получил за то, что столица до сих пор не определилась со своей политикой по отношению к грузовым перевозкам, в частности, по ограничению передвижения по Третьему кольцу. Глава департамента транспорта и связи пытался оправдываться, что, мол, денег нет. На что мэр решительно возразил, что для того, чтобы документы разрабатывать, существует целый департамент, только пользы от них нет никакой.

Объявили транспортники в очередной раз и о том, что город нуждается в выделенных полосах для общественного транспорта, причем в первую очередь в центре города.

В итоге бурного обсуждения, длившегося более двух часов, предложения по улучшению ситуации на дорогах отправили на переработку, на которую дано три недели.

Сотрудникам же ГИБДД досталось от градоначальника за то, что ничего не было сказано про необходимость усиления борьбы с мигалками, с которыми, по образному выражению мэра, "ездит всякий прыщ", и за отсутствие нормальных знаков по всей Москве. Здесь мэр привел пример из собственной автомобильной жизни, как он на Третьем кольце пытался свернуть в Лужники, а в результате попал в Лефортово.

Опыт строительства платных автомобильных дорог в России пока невелик. Больше всего таких магистралей в Воронежской области - целых три, но их общая протяженность лишь около 30 км. В Барнауле с водителей берут деньги за проезд по мостам. Идея строительства платной дороги федерального масштаба - от Москвы до Санкт-Петербурга - рассматривается Минтрансом с 1996 года. Пропускная способность существующей трассы между столицами находится на критической отметке. Нескончаемый поток фур и грузовиков, а также большое количество деревень и городов, через которые она проходит, ограничивают среднюю скорость на трассе - она не превышает 80 километров в час, время в пути составляет 10 часов. Сооружение новой дороги 10 лет упирается в финансирование.

В 2005 году должно начаться строительство первой федеральной скоростной магистрали, за проезд по которой с водителей будут брать специальную плату. Она соединит кольцевые автодороги Москвы и Санкт-Петербурга и сократит время перевозки между столицами на четыре часа. Если опыт платных дорог в России приживется, их начнут строить еще в 17 регионах. При этом контролировать цены на платных магистралях Минтранс собирается сам. Если правительство передаст министерству это право, то его руководитель получит в руки новый финансовый поток и полный контроль за автоперевозочными компаниями.

ФДА еще предстоит решить несколько спорных вопросов относительно маршрута трассы с регионами. По информации "Известий", продолжаются переговоры с администрациями Москвы и Московской области. Остается открытым вопрос, пройдет трасса через подмосковные Химки или ее нужно строить в обход города.

По оценке заместителя главы Минтранса Александра Мишарина, строительство платной дороги между столицами обойдется в 150-180 млрд. рублей - и это без учета стоимости сооружения развязок, строительства инфраструктуры и осушения болот. Строить платную магистраль будет государственное АО "Платные автомобильные дороги", которому впоследствии государство предоставит права на эксплуатацию и сбор денег с перевозчиков. Тендер на выбор генерального проектировщика трассы Федеральное дорожное агентство (ФДА) Минтранса РФ проведет 29 сентября в Твери. После его завершения начнется строительство трассы от Москвы до Санкт-Петербурга, которое продлится до 2010 года. Стоимость проезда по магистрали определят только после подсчета всех издержек.

Московский рынок жилой недвижимости замер в ожидании. Аналитики гадают, чем оно закончится - то ли глобальным кризисом, то ли возобновлением роста цен. Пока ясно только одно - в первой половине сентября средняя стоимость квадратного метра жилья так и осталась на уровне $180 Этот показатель был достигнут еще в июне. "Среднерыночный уровень цен застыл на достигнутой отметке и, несмотря на начало осеннего сезона, не испытывает никакого заметного движения", - объясняет Олег Репченко, руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости".

Как сообщил "Известиям" глава ФГУ "Дирекция "Дороги России" Сергей Быстров, ФДА готовит специальный проект "Государственно-частное партнерство при строительстве автодорог", который правительство рассмотрит в среду. После этого в Думу будут переданы законопроекты, регулирующие правила строительства и эксплуатации платных дорог. По замыслу Минтранса, контролировать стоимость проезда по платным магистралям должно ФДА. Сроки окупаемости проектов будут различными - от 9 до 30 лет. У Минтранса уже более сотни предложений из 17 регионов. В ближайшее время ФДА рассмотрит проекты платных дорог до городов Пушкино и Ногинск в Подмосковье.
Несмотря на наступление осени, цены на московские квартиры вверх так и не пошли. Аналитики полагают, что за стагнацией последних месяцев может стоять нечто большее, чем обычное сезонное затишье. Правда, объемы продаж сейчас начали набирать темпы. Но доходность вложений в жилье стремительно падает, что вымывает с рынка инвестиционных покупателей.

Самой заметной тенденцией последнего времени эксперты называют стремительное снижение индекса доходности жилья. Весной 2004 года этот показатель составлял более 8 единиц от средней доходности по банковским валютным депозитам. Столь высокое значение индекса было связано с бурными темпами роста цен на жилье и заметной эффективностью спекулятивных операций. Но с начала лета, когда рынок перешел в стадию стагнации, индекс доходности стал стремительно идти вниз. Сейчас он составляет уже 3.87 единицы от средней доходности по банковским валютным депозитам и постепенно продолжает снижаться.

Затишье, объясняемое исключительно летним спадом деловой активности, должно было закончиться еще в середине августа. В этом году стагнация продолжается как минимум на месяц дольше обычного. Это подтверждает давно уже сформировавшуюся теорию о слишком высоких темпах роста цен на столичное жилье в течение последних двух лет, приведших к перегреву рынка.

Правда, глобального кризиса на рынке недвижимости эксперты пока не прогнозируют. Более того, считается, что нынешнее затишье позволит рынку остыть и отдохнуть от спекулятивных операций, после чего цены снижать уже не придется. В возвращении покупательского интереса к недвижимости никто не сомневается. По словам независимого аналитика Андрея Бекетова, продавцы квартир пока больше склонны верить тем, кто играет на повышение.

Снижение доходности вложений в жилье может привести к тому, что количество так называемых "инвестиционных квартир" резко снизится. Сейчас их доля, по разным оценкам, составляет от 10 до 30% от общего количества сделок с жильем. "Люди, приобретающие квартиры не для собственного проживания, а с целью вложения свободных средств, могут на некоторое время заморозить свои инвестиции и начать искать другие, более доходные инструменты. Это сузит платежеспособный спрос и может привести к некоторому затовариванию рынка и, как следствие, к снижению цен на квартиры", - считает Андрей Долгополов, начальник отдела маркетинга компании "Свой дом".



Главная --> Публикации