Главная --> Публикации --> Форматы офисной недвижимости Дешевого жилья в россии не будет до 2007 года Дешевые коттеджи взорвут рынок? Налог на землю под недостроем вырастет в 33 раза Спокойствие, только спокойствие!

Топливная корпорация “Синтез” в 90-х принимала участие в приватизации ряда добывающих и топливных компаний СНГ, а также Одесского НПЗ. Сейчас корпорация не занимает ведущих позиций на российском топливном рынке. В 2002 г. ее собственная нефтедобыча через компанию “Негуснефть” составила 651 000 т. Финансовые показатели корпорации не раскрываются.

На строительный рынок Петербурга пришли “нефтяные” деньги. Вчера компания “Синтез Девелопмент”, действующая в интересах топливной корпорации “Синтез”, получила право аренды 15 га земли. В течение шести лет она должна построить на них 230 000 кв. м жилья.

Участники петербургского рынка утверждают, что “Синтез Девелопмент” близка к московской топливной компании “Корпорация Синтез”. Официальных комментариев в “Корпорации Синтез” вчера получить не удалось. Однако, по словам источника, близкого к руководству компании, “Корпорация “Синтез” и “Синтез Девелопмент” договорились, что в случае победы последней на торгах московская структура займется привлечением денег для реализации проекта.

Вчера Фонд имущества Петербурга провел аукцион по продаже права аренды 13 участков в Невском районе города. Компания “Синтез Девелопмент” выиграла торги по 12 лотам общей площадью 15 га. Шестилетняя аренда обойдется компании в $4,5 млн ежегодно.

Лебедев объясняет интерес к петербургскому строительному рынку необходимостью диверсифицировать прибыль от нефтяного бизнеса. “Петербургский рынок недвижимости предпочтительнее Москвы, так как менее насыщен и будет развиваться быстрее”, — говорит Лебедев, но назвать объем инвестиций отказался.

Бывший руководитель “Корпорации Синтез”, а ныне член Совета Федерации Леонид Лебедев подтвердил “Ведомостям”, что у его бывшей компании действительно есть интерес к девелоперскому проекту в Петербурге, который будет осуществляться через “Синтез Девелопмент”, которая, по его словам, не аффилирована с корпорацией.

По оценке Комитета по градостроительству и архитектуре петербургской администрации, на участке, который достался “Синтез Девелопмент”, можно построить около 230 000 кв. м жилья и 17 000 кв. м встроенных помещений.

Президент петербургской девелоперской “Корпорации С” Василий Сопромадзе предполагает, что если вложить в участок примерно $20 млн, то можно заработать около $40 млн. Арендную плату Сопромадзе называет “адекватной”. Заявки на участие в торгах подали еще три компании. Менеджер по инвестиционному развитию компании “ЮИТ Лентек” Александра Завьялова, который также участвовал в торгах, объяснил отсутствие конкуренции нерациональной “нарезкой” квартала, из-за чего от участия в торгах отказались крупнейшие петербургские застройщики. “Через один из лотов идут основные инженерные сети, поэтому целесообразно покупать только весь квартал, чтобы не зависеть от соседей”, — говорит он.

Топливная корпорация “Синтез” в 90-х принимала участие в приватизации ряда добывающих и топливных компаний СНГ, а также Одесского НПЗ. Сейчас корпорация не занимает ведущих позиций на российском топливном рынке. В 2002 г. ее собственная нефтедобыча через компанию “Негуснефть” составила 651 000 т. Финансовые показатели корпорации не раскрываются.

Директор по развитию компании “Петербургстрой-Сканска” Олег Барков говорит, что арендаторам предстоит достаточно дорогая рекультивация земли, на которой раньше располагались отстойники химического комбината. Тем не менее рентабельность проекта может достигать 20%. “Для Москвы это не очень много, а для Петербурга — нормально”, — говорит Барков.
На строительный рынок Петербурга пришли “нефтяные” деньги. Вчера компания “Синтез Девелопмент”, действующая в интересах топливной корпорации “Синтез”, получила право аренды 15 га земли. В течение шести лет она должна построить на них 230 000 кв. м жилья.

Участники петербургского рынка утверждают, что “Синтез Девелопмент” близка к московской топливной компании “Корпорация Синтез”. Официальных комментариев в “Корпорации Синтез” вчера получить не удалось. Однако, по словам источника, близкого к руководству компании, “Корпорация “Синтез” и “Синтез Девелопмент” договорились, что в случае победы последней на торгах московская структура займется привлечением денег для реализации проекта.

Вчера Фонд имущества Петербурга провел аукцион по продаже права аренды 13 участков в Невском районе города. Компания “Синтез Девелопмент” выиграла торги по 12 лотам общей площадью 15 га. Шестилетняя аренда обойдется компании в $4,5 млн ежегодно.

Лебедев объясняет интерес к петербургскому строительному рынку необходимостью диверсифицировать прибыль от нефтяного бизнеса. “Петербургский рынок недвижимости предпочтительнее Москвы, так как менее насыщен и будет развиваться быстрее”, — говорит Лебедев, но назвать объем инвестиций отказался.

Бывший руководитель “Корпорации Синтез”, а ныне член Совета Федерации Леонид Лебедев подтвердил “Ведомостям”, что у его бывшей компании действительно есть интерес к девелоперскому проекту в Петербурге, который будет осуществляться через “Синтез Девелопмент”, которая, по его словам, не аффилирована с корпорацией.

По оценке Комитета по градостроительству и архитектуре петербургской администрации, на участке, который достался “Синтез Девелопмент”, можно построить около 230 000 кв. м жилья и 17 000 кв. м встроенных помещений.

Президент петербургской девелоперской “Корпорации С” Василий Сопромадзе предполагает, что если вложить в участок примерно $20 млн, то можно заработать около $40 млн. Арендную плату Сопромадзе называет “адекватной”. Заявки на участие в торгах подали еще три компании. Менеджер по инвестиционному развитию компании “ЮИТ Лентек” Александра Завьялова, который также участвовал в торгах, объяснил отсутствие конкуренции нерациональной “нарезкой” квартала, из-за чего от участия в торгах отказались крупнейшие петербургские застройщики. “Через один из лотов идут основные инженерные сети, поэтому целесообразно покупать только весь квартал, чтобы не зависеть от соседей”, — говорит он.

У нас присутствуют почти все формы торговли, которые есть на Западе

Директор по развитию компании “Петербургстрой-Сканска” Олег Барков говорит, что арендаторам предстоит достаточно дорогая рекультивация земли, на которой раньше располагались отстойники химического комбината. Тем не менее рентабельность проекта может достигать 20%. “Для Москвы это не очень много, а для Петербурга — нормально”, — говорит Барков.

В последние несколько лет наблюдается активная динамика рынка торговой недвижимости, говорят специалисты компании. На рынок вышли многие крупные операторы - крупные не только по площади магазинов, но и по развитию самой сети: это может быть сеть небольших магазинчиков, но очень распространенная по всему миру. Однако пока, с точки зрения развития сетей, рынок недостаточно насыщен. Безусловно, на рынке присутствуют очень хорошие российские операторы - и московские, и региональные. Присутствуют и некоторые западные сети, но выбор пока не столь велик, что делает российский рынок довольно привлекательным для появления новых профессиональных западных операторов. Даже сравнивая с польским, наиболее "родственным" России рынком, специалисты отмечают, что по степени развития торговли пока мы плетемся в хвосте. В Польше больше местных сетевых операторов, лучше развита и сама индустрия. К примеру, в вещевой категории на польском рынке работает множество вполне конкурентоспособных местных производителей, чем Россия пока похвастаться не может. Очевиднее и присутствие на польском рынке западных операторов. Если же верить утверждению, что Россия во многом повторяет польский путь, то есть надежда, что и у нас в ближайшее время будет такое же разнообразие марок и товаров.

По классической схеме развития недвижимости последовательность выглядит так: сначала строится жилье, потом силы бросаются на возведение офисов, следующий бум приходится на развитие цивилизованных торговых площадей. Схема вполне логичная и с точки зрения развития рынка недвижимости, и с точки зрения конечного потребителя - сначала человеку нужно где-то жить и работать, а, заработав денег, где-то их тратить, то есть покупать. Покупать же наш цивилизованный житель с перспективной работой в красивом офисе хочет хорошие вещи в достойном месте. А достойных мест становится все больше и больше. И если горожанам остается только удивляться и радоваться тому факту, что на их пути появился новый торговый центр, куда можно зайти за покупками, то специалисты точно знают, что, где, когда и зачем будет построено. За этой информацией мы обратились к консультантам отдела стратегического консалтинга компании Jones Lang LaSalle, Полине Жилкиной и Марии Стольниковой.

Впрочем, все сказанное относится к "внутреннему наполнению" торговли, то есть ассортименту. Что же касается "оболочки", то и тут есть на что обратить внимание. До сих пор у нас существуют устаревшие формы торговли, имеющие на профессиональном языке красивое английское название Old Stock, то есть формы торговли, которые не соответствуют современным определениям - рынки, уличная торговля, старые универмаги, большинство которых являются прекрасными площадками для съемок фильмов про советское прошлое. Однако рано или поздно и до них дойдут руки: по прогнозам специалистов Jones Lang LaSalle, в ближайшее время появится тенденция к тому, что старые помещения будут реконструироваться, замещаться, переводиться из этого состояния в более новое, современное.

В цивилизованный рынок на бесплатном автобусе

Из недорогого сегмента в ближайшее время должен выйти на рынок еще один розничный торговец - РЕАЛ. Что же касается более "далеких" планов, то в ближайшие три года на рынке должно появиться более миллиона квадратных метров торговых площадей (см. таблицу на стр. 47). "У нас существует городская программа по замещению большинства рынков цивилизованными формами торговли, - рассказывает г-жа Жилкина, - и большинство участков, на которых действуют эти рынки, кем-то уже выкуплены, или по этому вопросу ведутся переговоры. Так что вскоре эти участки возьмут под застройку. Не факт, что там появятся исключительно торговые объекты, но, по крайней мере, не будет этого беспорядка".

"Сейчас, к сожалению, часто происходит, что обычный рынок просто строит крышу и называет себя после этого торговым центром, что не соответствует нашему определению торгового центра", - говорит г-жа П.Жилкина. Самая же большая проблема городской торговли, это, конечно, до сих пор популярные открытые рынки. Проблема, конечно, не в низких ценах, а в стихийности этих рынков, плохом сервисе, отсутствии гарантий для покупателя и обилии контрафактных товаров. Ну а городские власти больше озабочены тем, что несмотря на все попытки повсеместного внедрения кассовых аппаратов здесь главенствует "черный нал", а значит, городская казна лишается налоговых поступлений. Впрочем, и с этой бедой, кажется, можно справиться: с появлением супермаркета "Ашан", цены в нем практически сравнялись с ценами на товары "с рынка". Есть, правда, у Ашана один подводный камень - его месторасположение: для покупок "на неделю" с загрузкой в багажник автомобиля магазин, пожалуй, идеален, только для "безлошадных" любителей "мелкооптовых рынков" это не совсем удобно. Правда, подумали и о них, организовав маршруты бесплатных автобусов от ближайших станций метро, так что это все-таки удобнее, чем с обычными рынками, хотя и несколько дальше.

Появление новых торговых площадей - дело не только приятное глазу и кошельку населения, но выгодное для инвесторов и девелоперов, причем пока гораздо более выгодное, чем в той же Польше. Объясняется это и более высокими ставками аренды из-за дефицита современных торговых помещений и, соответственно, более быстрой окупаемостью проектов. "Если говорить о торговых центрах, арендуемая площадь которых от 20 до 30 тысяч кв.м с продуманной концепцией и хорошим месторасположением, то ежегодная прибыль от такого проекта составляет более 10 млн. долларов, - говорит г-жа М.Стольникова. - Поскольку рынок торговой недвижимости развивается очень динамично и на него выходит большое количество операторов, то торговые центры сдаются очень быстро, практически не остается свободных помещений, и сроки окупаемости в этом случае составляют 4-5 лет, что гораздо быстрее, чем на Западе, где обычный срок окупаемости - более 7 лет".

Деньги, деньги...

Конечно, арендные ставки в современных торговых центрах зависят, в первую очередь, от месторасположения, поэтому ставки условно можно разделить на "центральные" и "периферийные". Ставки в центре в таких комплексах, как "Атриум", "Смоленский пассаж", "Манеж", "Гостиный двор" и небольших магазинчиках (до 100 кв.м арендуемой площади) доходят до 3, 5 тысяч долларов за кв.м в год. На МКАДе ("МЕГА", "Вэймарт", "Ашан"), максимальная ставка достигает 2-2, 5 тысячи долларов за кв.метр. Самые дорогие площади (магазины до 50 метров) находятся напротив касс якорного арендатора (к примеру, супермаркета) или на самых "проходных" местах (например, на входе). Якорные арендаторы, занимающие большие площади (от 1000 кв. м) платят, естественно, меньше - от 100 до 300 долларов за метр в год в зависимости от площади торгового центра.

Сколько стоит аренда

Среди современных помещений в Москве присутствуют почти все формы торговли, которые есть на Западе: есть соответствующие западным представлениям торговые центры - Атриум, МЕГА, есть универмаги (к примеру, Смоленский пассаж - универмаг в центре города), есть сетевые магазины разных форматов - и супермаркеты, и гипермаркеты, и магазины "у дома", и так далее. Сейчас работает новая программа по строительству магазинов "шаговой доступности", где базовый набор необходимых товаров можно будет купить вблизи от дома. Однако специалисты отмечают и некоторые "пробелы" на московском рынке, которые хотелось бы в ближайшее время заполнить. Один из таких пробелов- factory outlet - торговый центр, в котором в качестве арендаторов выступают известные бренды, но не просто так, а их стоковые магазины. "У нас есть дисконт-центры, - рассказывает г-жа Жилкина, - где просто под одной крышей собраны на вешалках разные марки, мы же хотим сделать так, как это делается в Польше, Испании, Португалии и т.д. - у каждой марки будет свой магазин с коллекциями прошлых сезонов по заниженным ценам. Это очень популярный на Западе формат и мы считаем, что в Москве он будет отлично работать".

Чего нам не хватает

Торговля идет в регионы

В стадии развитии у нас находится retail park. В своем классическом варианте retail park - это торговая площадка, вынесенная за пределы города, на которой размещаются отдельно стоящие одноэтажные коробки, каждую из которых занимает один арендатор: одну коробку может занимать продуктовый оператор, вторую - товары для дома, рядом - спортивные товары, бытовая техника и так далее. Популярность на Западе retail park определяется дешевизной строительства - возведение одного квадратного метра обычно обходится в два-три раза дешевле, чем строительство обычного торгового центра. "По сути, "МЕГА" - это тоже retail park, объединенный под одной крышей галереей под названием МЕГА, - считает Мария Стольникова. - ТЦ ЛИГА - немножко не соответствует категории, но смысл тот же - 4 якорных арендатора, а торговых галерей практически нет. Наиболее же простая форма - это несколько коробок".

Жилищный фонд СЗАО составляет около 3000 жилых домов. Часть из них построена еще в 30–50-е годы и требует комплексного ремонта. Есть внушительные массивы первых «хрущевских» пятиэтажек, которые подлежат сносу.

Впрочем, торговля развивается не только в Москве: в последнее время активно строятся новые торговые площади в регионах. После Москвы лидирует Санкт-Петербург, постепенно же ритейл осваивает и города миллионники - Казань, Самару, Новосибирск, Екатеринбург. Причем в большинстве случаев вкладывают средства в строительство торговых площадей местные инвесторы и зачастую это компании, не имеющие прямого отношения к торговле. "В регионах часто совершенно непрофильные компании берутся перевести свои активы в другую сферу и наблюдая за тем как развивается торговая недвижимость, решают проинвестировать именно строительство торговых центров". Зарубежные же инвесторы пока регионального рынка побаиваются, однако, после того как московский рынок насытится, а это рано или поздно произойдет, можно предположить, что именно регионы займут первую ступень в рейтинге выгодных инвестиционных вложений.
На Химкинском бульваре бывшая «хрущоба» перешла в разряд престижного жилья.
Северо-Западный округ создан в начале 90-х годов на территории бывших районов Тушинского, Хорошевского и частично Краснопресненского и Ленинградского. Его восточная граница проходит по акватории Химкинского водохранилища и Московской окружной железной дороге, южная – по течению реки Москвы и территории Серебряноборского лесничества. За Московской кольцевой автомобильной дорогой к нему относятся микрорайоны Митино и Куркино, включенные в состав Москвы в 1984 году.

Особенно интенсивно идет эта работа в районе Хорошево-Мневники, где новые дома возведены на проспекте Маршала Жукова, улицах Тухачевского, Василевского и других, что обеспечило волновое переселение жильцов пятиэтажек. Предстоит снести 50 отслуживших свой век домов. Другие адреса «стартовых» площадок: Южное Тушино и Щукино. Огромной стройплощадкой по-прежнему является Митино, население которого составит 250–300 тысяч человек. Здесь рядом с жилыми домами выросли школы, магазины, детские сады – все, что нужно человеку для нормальной жизни.

Обладая мощным потенциалом стройиндустрии, округ является крупнейшей стройкой Москвы. Программа ввода нового жилья предусматривает как муниципальное, так и коммерческое строительство и включает не только жилые дома, но и необходимые объекты инфраструктуры. Финансируются работы в основном за счет инвесторов, наиболее активными из которых являются фирмы «Тема», «Крост», «ДОН-строй», «Астиком».

Действительно, присвоение Куркину статуса экспериментального района предоставило архитекторам возможность применить принципиально новые, нетрадиционные подходы при проектировании застройки микрорайонов. К окончанию возведения всех 18 микрорайонов на территории почти 800 га появятся разноэтажные монолитно-кирпичные дома, комплексы блокированных коттеджей, так называемых таун-хаусов, и традиционные коттеджные поселки. Путем дополнительного озеленения и благоустройства будет создана единая система «зеленых связок», которая позволит в каждом микрорайоне иметь свою «зеленую зону»: парк, бульвар или сквер.

`Уникальный район возводится в Куркине Управлением экспериментальной застройки. «Кто только не претендовал на реализацию проекта, в том числе иностранцы! Однако больше десяти лет шли дебаты, а дело стояло, пока всерьез не вмешалось правительство Москвы. И слава богу, что оно не пошло по пути осуществления первоначального варианта, иначе бы мы получили обычный спальный район с типовыми панельными домами», – считает префект Северо-Западного административного округа Виктор Козлов.

Для городских властей этот проект особенно ценен тем, что здесь впервые применен новый подход к застройке огромной территории. Такого еще не было в строительной истории столицы. Это, по сути, эксперимент от начала и до конца.

Всего для 35 тысяч жителей здесь будут возведены жилые дома общей площадью 900 тыс. кв. м. В пойме реки Сходни появится спорткомплекс, реабилитационный центр, будет устроено несколько искусственных водоемов, горнолыжная и велосипедная трассы международного уровня. На самой реке оборудуют лодочные станции и причалы для яхт-клуба.

Один из важных отрезков будущего Краснопресненского проспекта повиснет над пересечением Москвы-реки и канала «Хорошевское Спрямление». Проект вантового моста особой конструкции уже назвали потрясающим и не имеющим аналогов за рубежом. Гигантские «ноги» переправы окопаются по разные стороны реки – от района насосной станции Московского водопровода на правом берегу до примыкания к проспекту Маршала Жукова на левом.

Самой главной проблемой жителей районов Митино, Куркино, Строгино является транспортная. Строительство линий метро долгое время было заморожено, и их связывали с «большой землей» единственные трассы, естественно в часы пик перегруженные. Городские власти наконец-то взялись за разрешение этих жгучих вопросов: помимо возобновления метростроительства, будут пробиты дополнительные хорды через МКАД, а еще одна новая суперсовременная магистраль непрерывного движения протянется от Садового кольца до МКАД, через Москву-реку, под Серебряным бором, с выходом на автомобильную дорогу федерального значения «Балтия». Соорудить ее обещают в рекордно сжатые сроки – за два года. И тогда перегруженные нынче Кутузовский проспект и Волоколамское шоссе могут отдыхать. Сейчас на основном участке будущего автобана от МКАДа до проспекта Маршала Жукова вовсю идут подготовительные работы. В Серебряном бору, под которым пройдет уникальный подземный тоннель, начаты монтаж проходческого щитового комплекса и возведение ограждающих стен по всей длине. А в попавшей под проспект близлежащей промзоне уже готовятся переселять предприятия и сносить гаражи.

Михаил Хацкевич, заместитель префекта СЗАО:
– Общий объем строительства жилья в СЗАО за последние два года составил 1 млн. кв. м. Эта цифра включает в себя как районы-новостройки, так и районы, где идет комплексная реконструкция. Помимо жилищного строительства и реконструкции, большое внимание мы уделяем строительству объектов социальной сферы. В течение последних двух лет были возведены 6 школ, 10 детских садов, плавательный бассейн в Митине, центры для занятий теннисом, детская художественная школа в Хорошеве-Мневниках, несколько подстанций скорой медицинской помощи. И это только самые крупные объекты. Особо хотелось бы отметить строительство большого стадиона «Янтарь» в Строгине, ведь стадионы в Москве не возводили очень давно. Почти половина территории округа – это природный комплекс, и возможности строительства здесь ограничены. Размещение каждого нового объекта вызывает определенные трудности. Когда мы сносим жилые дома, на их месте также должно строиться жилье. А для других зданий место найти трудно. Каковы наши ближайшие перспективы? В первую очередь мы должны завершить программу реконструкции жилого фонда: в Тушине – в 2007 году, в Хорошеве-Мневниках, где самый большой объем пятиэтажного фонда, – в 2010 году. Также необходимо сделать планы застроек одиннадцати кварталов пятиэтажек несносимых серий и приступить к решению этой проблемы. Через три года мы планируем полностью завершить жилищное строительство в Митине и Куркине.

«Каким будет наш округ, зависит от совместных усилий его жителей и исполнительной власти, – говорит префект СЗАО Виктор Козлов. – Наше общее стремление – чтобы он становился краше, чище и удобнее для жизни и отдыха москвичей».



Главная --> Публикации