Главная --> Публикации --> Лучший в рунете За морем житье не хуже! Рынок инкогнито Смотрите в новой серии Социальная среда: кто ваш сосед?

В далекие 1930-е годы главный выставочный центр страны должен был стать чем-то более значительным, нежели просто Всесоюзной сельскохозяйственной выставкой (ВСХВ). Руководство страны приказало возвести настоящий город мечты, который олицетворял бы всю мощь и лучшие достижения советской империи. Жителям Советского Союза выставка должна была внушать гордость за свою родину, а иностранцам – чувство уважения к СССР. Сегодня нет ни СССР, ни ВСХВ-ВДНХ… Но идея города-мечты осталась.

Связь эпох на ВВЦ отсутствует. Выставка живет сама по себе, с очень слабой перспективой снова стать лицом страны

Для города мечты было выбрано красивое место на северо-востоке Москвы, где в XVIII в. располагалось Останкинское поместье графа Шереметьева. Поместье некогда занимало огромную территорию в 1000 га. Протекала там река Каменка, были пруды. Позже 360 га этой территории занял Главный ботанический сад Академии наук СССР, 76 га было отдано парку культуры и отдыха им. Дзержинского, а на 136 га возвели главную выставку СССР.

ГлавВыставка

Рядом с Главным павильоном на башне высотой 50 м установили эмблему выставки – грандиозную скульптурную группу высотой 13 м, изображающую тракториста и колхозницу, высоко поднявших над головами золотистый сноп пшеницы. Эта статуя была копией скульптуры, украшавшей павильон Советского Союза на Парижской международной выставке «Искусство и техника в современной жизни» в 1937 г.

Вход на выставку был выполнен с стилистике древнеримских триумфальных арок. Прошедший через арку человек попадал на центральную аллею, ширина которой составляла 15 м. Аллея шла от Административной площади к самой большой на выставке Площади колхозов. По обеим сторонам аллеи были установлены тракторы и другие образцы продукции социалистической промышленности. На Площади колхозов по центру располагался Главный павильон – монументальный белокаменный дворец с красивой колоннадой. Его фасад был украшен гербом Советского Союза и гербами союзных республик.

Были построены некоторые павильоны и в совершенно иной стилистике. Например, на второй по величине площади выставки – Площади механизации – главное здание было сооружено из бетона, стали, стекла и перекрыто 40-метровой аркой. На выставке также построили цирк, зеленый театр, кафе, рестораны, симфоническую эстраду и два кинотеатра. В прилегающем к ВСХВ большом старинном парке была разбита зона отдыха. Там открыли разные аттракционы: парашютную вышку, колесо обозрения, комнату смеха, карусели, а для детей был создан городок с площадками для игр.

На аллеях, прилегающих к Площади колхозов, возвели павильоны 15 союзных республик, а также 12 павильонов краев и областей. Все эти павильоны были построены в духе сталинского ампира. Они представляли собой величественные белокаменные дворцы с изящными колоннами, витражами, фресками. Но вместе с тем каждый павильон отличался самобытностью благодаря использованию в архитектуре национальных мотивов. На павильоны нельзя было не любоваться. Так и было задумано: СССР долен был олицетворять что-то непременно возвышенное, прекрасное, но вместе с тем и подавляющее. Недаром искусство того времени окрестили «тот-артом».

Всего на ВСХВ построили более 240 строений и павильонов. К ним вели многочисленные аллеи, дороги и дорожки, которыми была пронизана выставка. Начиная с ранней весны, ВСХВ утопала в зелени и цветах. Более того, на главной выставке страны посадили образцы растительности со всего СССР. Выставка цвела, ее даже называли городом-садом.

В городе мечты возвели и вовсе непревзойденные архитектурные творения – огромные фонтаны, по величине самые большие, а по конструкции – самые сложные в мире. На Площади колхозов был построен фонтан «Дружба народов», изображающий колхозниц в национальных костюмах, которые ведут праздничный хоровод. Скульптуры девушек были выполнены из бронзы с тончайшим золотым покрытием. В центре композиции – большой сноп из гранита и позолоченной бронзы. Фонтан был задуман не статическим, а подвижным. В течение часа автоматика на задвижках может менять 15 водяных фигур. Чтобы усилить впечатление от фонтана, его оснастили и декоративной подсветкой. «Дружба народов» каждую секунду выбрасывает более тонны воды. Высота самых больших его струй достигает 20 м, что примерно равно высоте восьмиэтажного дома.

ВДНХ всегда была символом Советского Союза и, словно зеркало, отражала лучшие достижения всех отраслей промышленности, науки, сельского хозяйства, порой даже искусства. Не удивительно, что с гибелью СССР пришла в упадок и выставка. Тем более что она олицетворяла эпоху, с которой некоторые стремились распрощаться раз и навсегда. В 1992 г. ВДНХ переименовали во Всероссийский выставочный центр (ВВЦ).

Из дворца в скворечник

Поделив выставку, власти благополучно о ней забыли, а между тем на ее содержание по-прежнему требовались немалые суммы. Руководство ВВЦ пошло на очевидный шаг: заставило принадлежащие им площади работать, правда, не так как раньше, а в духе нового времени. Часть павильонов была сдана в аренду, а на дорогах разрешили установить маленькие торговые павильончики, т.н. «скворечники», они же – палатки.

Не забыли и поделить добро выставки. Чтобы было легче делить, ВДНХ «перерегистрировали» в государственное акционерное общество «Всероссийский выставочный центр» - такую правовую форму, которой в Гражданском кодексе нет и никогда не было. Федеральное правительство взяло себе львиную долю этого «чуда» - 69,79% акций, а московским властям пришлось довольствоваться жалкими 30,21%.

Но самое интересное произошло в 1999 г., когда власти решили проверить сами себя и организовали на ВВЦ проверку. Инициаторами сего действа стали Госдума и Счетная палата РФ. Вот последняя и подсчитала в ВВЦ все, что поддавалось исчислению. Причем было решено проверить не только финансовое состояние, но и «определить целесообразность и законность существования действующей организационно-правовой формы ГАО «ВВЦ» (цитата из отчета Счетной палаты РФ). И это после семи лет успешного существования несуществующей правовой формы! Заслуживает уважения и список разного рода документов и постановлений, следование ВВЦ которым проверялось: 46 документов. Проверка не прошла впустую: Счетной палате удалось выявить с десяток различных нарушений, связанных в основном с бухгалтерией и документами.

В результате ХХ в. ВВЦ закончил не столько как выставка, сколько как огромный торговый центр. В 1990-е гг. появились у ВВЦ и конкуренты, гораздо более успешные по части организации современных выставок: КВЦ «Сокольники» и «Экспоцентр» на Красной Пресне. В 1998 г. Выставка вошла в состав ТЕОС – территориальной единицы с особым статусом. Помимо ВВЦ, ТЕОС под названием «Шереметьевский» включала в себя Ботанический сад, парк «Останкино» и музей-усадьбу «Останкино».

Себя показать

Одно из нарушений заключалось в том, что аккурат за 10 месяцев до проверки был уничтожен сводный бухгалтерский отчет и баланс ВДНХ на 1 июля 1991 года вместе с 38 отчетами и балансами предприятий ВДНХ. Не уничтожь руководство ВВЦ «вовремя» эти документы, глядишь, нарушений было бы найдено гораздо больше. Проверяющим также не удалось оценить и финансовое состояние ВВЦ, поскольку не велось сводной бухгалтерской отчетности, где были бы учтены итоги деятельности дочерних и независимых организаций, работающих на ВВЦ.

Но пока длилось соревнование, успели составить план реконструкции ВВЦ, согласно которому до 2010 г. надо было возвести до 150 тыс. кв.м новых выставочных площадей и отремонтировать 170 тыс. кв.м старых. Объем затрат оценили в $4 млрд. Однако после того, как власти намекнули, что таких денег ВВЦ не видать, смету расходов пересчитали, и оказалось, что ВВЦ можно отреставрировать и за $2 млрд – кстати, в такую же сумму тогда оценили доход ВВЦ от проведения ЭКПО-201 Некоторые статьи расходов этой сметы приведены в таблице. Федералы, которые с 1989 г. ни копейки не вкладывали в ВВЦ, пообещали дать $557,5 млн, а столичные власти - $697,7 млн. Кроме того, предполагалось привлечь средства сторонних инвесторов.

Выставка на время стала объектом внимания федеральных и московских властей, а за ними и прессы лишь в 2000 г., когда Москва была одним из кандидатов на проведение крупнейшей международной выставки ЭКСПО-201 Тогда вдруг вспомнили, что ВВЦ обязан быть лицом страны, как некогда и задумывалось. И Россия с энтузиазмом вступила в борьбу за право проводить ЭСКПО-2010, которую год спустя проиграла Китаю.

Если энтузиазм московского правительства и руководства ВВЦ не пропадет, то лет через десять Москва и вправду станет выставочным городом. Кстати, идея создания современных выставочных комплексов вполне отвечает планам мэра развить гостиничный бизнес столицы и привлечь сюда туристов. Если туристы будут приезжать в Москву не только ради досуга, но и ради бизнеса, это положительно скажется на доходах многих московских фирм и, в конечном счете, казне города.

Московские власти приняли в планах реконструкции выставки самое действенное участие. Юрий Лужков даже подписал распоряжение о создании специальной комиссии по развитию и строительству нового выставочного комплекса на базе ВВЦ. Мэр лично возглавил комиссию. А под руководством вице-мэра Москвы создали комиссию для разработки программы под условным названием «Москва – выставочная».

Посетители ЭКСПО-2010 должны были пользоваться новыми видами общественного транспорта - монорельсовой дорогой, соединяющей станции метро «Тимирязевская» и «Ботанический сад», а также линией скоростной транспортной системы (СТС). Последнюю уже не один год строят от «Шереметьево-2» к «Москва-Сити». Но из-за ЭКСПО-2010 эту линию планировали продлить до специально созданной станции ЭКСПО (на малом кольце МЖД). Кроме того, в планах было строительство автротрассы-дублера проспекта Мира.

Когда Россия была кандидатом на проведение ЭКСПО-2010, хотели провести грандиозную реконструкцию не только ВВЦ, но и прилегающих территорий. Например, недалеко от ВВЦ, в районе Отрадное, должны были возвести выставочную деревню жилой площадью 160 тыс. кв.м для одновременного проживания 10 тыс. иностранцев, работающих на выставке. После проведения ЭКСПО-2010 деревне предстояло стать жилым массивом. Рядом с деревней планировалось построить с десяток 4-5-звездочных гостиниц на 100 тыс. номеров и паркинг на 5 тыс. машиномест.

Не забыли и про эмблему выставки: монумент «Рабочий и колхозница» предполагалось установить на постамент высотой 60 м. А от монумента должен был начаться новый магистральный радиус ВВЦ.

К разработке комплексного проекта возрождения ВВЦ его руководством был привлечен самый эффективный выставочный комплекс Франции - Paris-Nord. Через сам ВВЦ собирались проложить монорельсовую дорогу. Проект реконструкции также включал в себя модернизацию транспортных путей и развязок на территории, прилегающей к ВВЦ и внутри самого выставочного центра.

Сейчас от этих грандиозных планов осталось лишь жалкое их подобие. Конечно, реконструировать что-либо за пределами ВВЦ пока никто не собирается. На территории ВВЦ в 2005 г. планируют закончить строительство нового павильона площадью 40 тыс. кв.м. Его возведут между 69 и 70 павильонами, с которыми соединят переходом. Название строительной компании, которой посчастливилось выиграть тендер на строительство нового павильона, на ВВЦ назвать отказались. Напомним, что у ВВЦ есть и собственные строители – ГП «Оргстрой», который еще в 1992 г. заключил с ВВЦ договор на выполнение функций единого заказчика-застройщика на территории ВВЦ и по объектам, подведомственным ВВЦ. В 1996 г. «Оргстрой» даже получил в Московском центре лицензирования разрешение выполнять функции заказчика без лицензии на осуществление строительной деятельности.

Также в планы московского правительства входило протянуть Центральную аллею на 3,5 км, а вдоль нее – проложить линию воздушного транспорта (канатной дороги или монорельса). Недалеко от Южного входа на территории 45 га должны были возвести подземный терминал. Один из его уровней предназначался для паркинга на 20 тыс. автомобилей, а другой – для пересадочного узла общественного транспорта. У Северного же входа должна была появиться автостоянка на 10 тыс. машин.

Расправа с торговлей

На наш вопрос о том, не они ли будут строить новый павильон, в «Оргстрое» ответили: «Мы ничего не знаем. Даже если что-то и будем строить, то нам скажут, что». В ВВЦ также отказались говорить, из каких строительных материалов будет возведен новый павильон. Правда, эту «тайну» нам раскрыл архитектор Моспроекта-4, которому поручено разработать проект нового павильона (см. комментарий).

Конечно, «на улицу» своих торговцев руководство ВВЦ не выкинуло. Фирмы, торговавшие в ларьках, переселили в несколько крытых павильонов выставки. Более того, в ВВЦ создали специальный штаб, который контролирует переселение каждого «уличного» арендатора в стационарные павильоны. Там руководство ВВЦ освободило около 8 тыс. кв.м площадей. Причем арендные ставки в павильонах на 30-50% ниже тех, что взимали с владельцев ларьков.

Любые вложения в модернизацию ВВЦ окупятся с лихвой, потому что выставочный бизнес – один из наиболее прибыльных в мире. Торговля по доходности не идет с ним ни в какое сравнение. Осознав это, руководство ВВЦ решило раз и навсегда покончить с ларьками-скворечниками. Сегодня на ВВЦ можно наблюдать покинутые ларьки с выпотрошенными внутренностями. На дверях многих из них красуется объявление: «продается». С некоторых ларьков снимают дорогие вывески, а большинство из них так и стоят с красочной рекламой, еще недавно привлекавшей внимание посетителей ВВЦ.

Изменения коснулись и «республиканских» павильонов, из которых также было решено изгнать торговцев. Теперь площади павильонов арендуют бывшие советские республики. Уже сданы таким образом в аренду павильоны Украины, Армении, Грузии.

Само собой, выселение торговцев с насиженных мест не обошлось без эксцессов. Например, год назад на ВВЦ подало в суд ООО «Венец», которое много лет арендовало павильон «Космос». К «Венцу» присоединилось еще 150 предпринимателей, чьи торговые точки располагались в «Космосе». Конфликт возник из-за того, что руководство ВВЦ закрыло этот павильон на реконструкцию до того, как закончился срок действия приемопередаточного акта, по которому ВВЦ передал «Космос» «Венцу». Предприниматели лихо отстаивали свой павильон: они обратились не только в суд, но и в МВД РФ, к Президенту России и мэру Москвы с просьбой принять меры по защите их прав. И проиграли. Сегодня павильон «Космос» закрыт и находится на реконструкции.

Может и не случайно в центре ВВЦ, аккурат перед фонтанами, продают оружие, например газовые пистолеты и электрошокеры. Дело в том, что если с торговцами худо-бедно удалось справиться, то владельцы разного рода кафе и ресторанчиков чувствуют себя на ВВЦ настоящими королями. На первый взгляд, очень логично на территории огромного выставочного и культурно-досугового центра держать ресторанчики и кафе, где подуставшие посетители ВВЦ могут отдохнуть и подкрепиться. Однако здесь есть одно коварное «но». Выявить его помогла «разведка».

Но, несмотря на все усилия по «усмирению» торговцев, редкое здание на ВВЦ не напоминает о продаваемых в нем товарах. На павильонах все еще полно рекламных щитов, которые так и норовят затмить своей броскостью сдержанное величие дворцов-павильонов.

Как выяснилось, владелец кафе был далек от «возвышенного» жанра пародии и преследовал куда более прагматичные цели. Когда после трапезы пришло время «платить по счетам», сумма оказалась под 300 руб. «За что?» В ответ на реплику мне тут же деловито предъявили синенькую бумажку, на которой от руки было написано, «за что». Оказалось, за все то, что я заказывала, только в ценах за шашлык и салат дописали спереди по единичке, и получилось 175 и 140 руб. соответственно. Я молча расплатилась и была такова. Уверена, что если бы я захотела взглянуть на меню с ценами, мне его бы предоставили, однако в том варианте, где четко прописаны те самые единички. То, что я не могла ошибиться, факт: когда-то мне приходилось иметь дело с бухгалтерией, поэтому с цифрами я в ладах.

Пересмотрев с пяток-другой кафе, которых в ВВЦ едва ли не больше, чем фонтанов и павильонов, я остановила свой выбор на наименее «страшном». В меню ассортимент был не самый впечатляющий. Шашлык, несколько видов салатиков да супчиков, жульены, пиво, мороженое. Изучив меню, я остановила свой выбор на весьма банальных блюдах (экзотики там все равно не было): шашлык за 75 руб., крабовый салат за 40 и за 20 – персиковый сок. На мое предложение рассчитаться сразу мне загадочно ответили: «потом». «Пародия на ресторан», - подумала я.

В многочисленных интервью генеральный директор ВВЦ Магомед Мусаев неоднократно рассказывал о планах вновь сделать выставку «лицом страны», использовать эту площадку в пропагандистских целях, помогать отечественным промышленникам и бизнесменам встречаться на выставках со своими зарубежными коллегами. Побывав на ВВЦ, начинаешь скептически относиться к таким заявлениям.

В принципе, расчет «бизнесмена», который держит лавочку с шашлыками, банален: не та сумма, из-за которой отдыхающий будет портить себе настроение; не то место, куда в скором времени вернется большинство этих отдыхающих. А может быть, так владелец шашлычницы надеялся быстрее накопить на кассовый аппарат. Это не забывается и не прощается. Сервис, отношение к гостям – из таких мелочей создается имидж страны, ее облик, определяющие, как к ней будут относиться в мире.

Около северного входа ВВЦ, между 69 и 70 павильонами есть много открытых площадок. Заказчик ГАО «ВВЦ» попросил нас спроектировать большой павильон, примыкающий к этим двум павильонам.

Борис Уборевич-Боровский, руководитель мастерской Моспроекта-4:

Что касается стилистики здания, то она будет нейтральной. Это очень сложный архитектурный момент, поскольку надо соединить ворота, которые были построены в 1939 г., 69 павильон, возведенный в 1985 г., и 70-й, построенный в 1976 г. Здесь перехлестнулись разные стили и идеи, поэтому мы решили, что главным архитектурным элементом является старый вход ВВЦ. И мы сделали очень нейтральное по архитектуре здание, которое можно будет декорировать большими плакатами. Это могут быть изображения разных ракурсов павильонов ВВЦ, истории ВДНХ.

Здесь есть очень интересная деталь: первые ворота ВСХВ, которые были выполнены в стиле древнегреческой триумфальной арки. Поскольку позже территория ВДНХ была увеличена, то эти ворота оказались не в начале выставки, как им и полагается, а внутри нее. Поэтому они давно уже не работали как ворота. Согласно нашей идее, эти ворота станут входом в новый павильон. В результате мы получим выставочный комплекс площадью 40 тыс. кв.м.

Не думаю, что новый павильон будет возводить «Оргстрой» ВВЦ, поскольку необходимо провести очень сложные строительные работы. Скорее всего, за строительство павильона возьмется известная строительная компания.

Новый павильон будет одноэтажным. Павильоны 69 и 70 станут возвышаться над ним. При строительстве нового павильона мы хотим применить особые покрытия, которые позволяют перекрывать огромные площади с минимальным количеством колонн. Это покрытие очень легкое и быстровозводимое. Один блок нового павильона можно собрать за несколько недель.

Естественно, строительство новых павильонов, модернизация выставки потребует вырубить некоторое количество деревьев, снести несколько старых построек. Пока охрана памятников препятствует работам. Они говорят, что это исторические здания, парковая зона, потому трогать их нельзя.
Земельный вопрос в Московском регионе до сих пор решается с использованием административного ресурса. Либо не решается вообще.

Мы занимаемся всей реконструкцией ВВЦ. Моспроект-4 собирается расширить Площадь промышленности, реконструировать павильон «Космос». Есть идея около главного входа, по бокам центральной аллеи, построить крупные выставочные павильоны.

Земельные платежи составляют малую часть в доходной части российского бюджета (в 2003 г. — менее 0,4% от доходной части бюджета, или 7 млрд руб.), из которых более 24% перечисляет Москва.

Неэффективный собственник

Такого соотношения по стоимости отдельных участков в черте города— 1:90 — нет ни в одном мегаполисе развитого государства. Исключение составляют лишь японские города Токио, Осака и Киото, но там это оправдано неблагоприятными географическими условиями (горы и море) и плотной застройкой. Похожее соотношение — 1:85 — существует в таком мегаполисе, как Лагос — столице Нигерии, крупнейшем нефтедобывающем государстве, при этом 90% населения живет там за чертой бедности, а по уровню коррупции страна занимает третье место в мире.

Земельные участки, расположенные в крупных городах, также обладают неодинаковой ценностью. Причем рыночной цены на них не существует, конечная стоимость определяется на «непрозрачных» аукционах. Так, стоимость выкупа прав аренды земельных участков в центре Москвы составляет сегодня до $7 млн за 1 га. Но при этом известны уникальные случаи, когда цены достигали $45 млн за 1 га, а в периферийных районах — около $500 тыс. за 1 гектар.

Основной формой землепользования в столице является аренда земельных участков, приносящая городу около $100 млн ежегодно. Продажа прав аренды дает городу еще $60 млн, а земельный налог — около $13 млн ежегодно. Кроме того, примерно $40 млн земельных платежей (часть арендной платы и земельного налога) ежегодно перечисляется федеральному центру. То есть за год московское правительство имеет от «работы» с принадлежащей ему земли — $133 млн, из них «чистыми» — $105 млн.

Земельные ресурсы Москвы — это около 110 тыс. гектаров. По оценке столичной власти, суммарная рыночная стоимость московской земли составляет примерно $100 млрд. Но и эта цифра взята с потолка, т.к. никто такой оценкой, разумеется, в столичном правительстве не занимался.

Еще год назад бывший тогда руководителем имущественного комплекса правительства Москвы Олег Толкачев заявил, что в столице разрешат продавать не более 3% городской земли, хотя по закону примерно 30% территории могло бы поступить в свободный оборот. Но мэру несовершенные федеральные законы не указ, а Земельный кодекс – и вовсе филькина грамота. Даже такие монстры, как «Базовый элемент» или Альфа-банк, имеющие лоббистов в верхах федерального правительства, не могут побороть монополию правительства столицы на землю. Первый скупает «лежачие» городские предприятия в надежде на их месте построить офисы или жилые дома, получив на этом 1000% прибыли. Но не тут-то было – столичная администрация не дает развернуться «Базэлу».

Получается, в настоящий момент экономическая эффективность использования московской земли составляет 0,103% годовых от суммарной рыночной стоимости московской земли. По мировым стандартам это чрезвычайно низкий показатель. Так, даже в США (где роль государства сведена к пресловутой «роли сторожа», к чему нас так упорно продолжают подталкивать доморощенные либералы), в Нью-Йорке и Детройте муниципалитеты имеют от работы с землей 0,45% годовых. То есть в четыре с лишним раза больше (в сопоставимых ценах). И это притом, что более 80% земли в этих городах находятся в частной собственности. А, к примеру, в Париже и Брюсселе доход от работы с землей превышает 0,8%.

Юридическому лицу гораздо проще осуществить самозахват земельного участка. Пока это деяние будет обнаружено, автомастерская, кафе или автостоянка на «пиратской» территории успеют принести существенную прибыль. Самозахваты земли в городе – вещь обыденная. По данным руководителя Госземинспекции Москомзема Игоря Чекулаева, за последние три года в Москве выявлено свыше 22 тыс. нарушений земельного законодательства на общей площади около 20 тыс. га. 22% всех нарушений как раз приходится на «самовольный захват земли». Как правило, наказание за такое деяние чисто символическое – штраф в 50 МРОТ (могут, правда, еще заставить собственными силами ликвидировать захламление на захваченном участке).

Сам себе хозяин
Между тем, в столице процветает весьма простой способ решения вопроса – самозахват земли. Теоретически у любого гражданина и юридического лица есть шанс взять градостроительный план Москвы и найти «бесхозную» землю. Юрист Сергей Звягинцев, специализирующийся на решении земельных споров, рассказал, что один его клиент обнаружил как раз такой ничейный овраг в Сабурове. «Строить в овраге не собираются, дороги там тоже не будет, да и полигон для Министерства обороны не устроить. Пойдем с моим клиентом по судам в попытке реализовать законное право на приобретение оврага».

По данным Swiss Realty Group, расходы инвесторов на приобретение земельных участков в Москве в первом полугодии росли пропорционально стоимости недвижимости, т. е. в пределах 2-5% за полугодие.

В сухом остатке
Тем не менее, аналитики умудряются вести статистику по земельному рынку Москвы, несмотря на то что, как уже говорилось выше, открытого рынка земли в Москве до сих пор нет – продажу земли власти города заменили договорами аренды на 49 лет и т.н. инвестиционными контрактами. Доля города в проектах составляет около 40% от площади, однако ряд компаний, «близких» к властям города, берутся уменьшить эту долю до 30%. В случае, если права застройки (инвестконтракт) передаются по результату аукциона, то потенциальные девелоперы в последнее время готовы платить больше вышеназванных 40%.

В Москве полным ходом идет разработка земельного кадастра. Уже известно, что город будет поделен на 1516 кадастровых участков. Базовая цена земли теперь будет составлять вблизи МКАД от 9,6 млн руб. до 16 млн руб. за га. Кадастровая стоимость 1 га земли под объекты торговли и общественного питания в Центральном административном округе составит от 36 млн руб. до 49 млн руб. А в Восточном административном округе этот показатель будет равен 1,5-5,5 млн руб.

В течение первого полугодия 2004 г. активно шел процесс вывода предприятий, в основном из ЦАО, за черту города. В целом за этот период было освобождено около 20 га земли.

Что представляет собой и аренда и, как правило, часто сопутствующий ей инвестиционный контракт, предприниматели хорошо уяснили. Называя вещи своими именами, это популярный еще в Древней Руси оброк, который приходится нести бизнесу, пока город в лице своих чиновников не возжелает однажды передать надел, выделенный в натуре, другому.

Следует понимать, что это не рыночная цена земли, а ставка, от которой будет исчисляться земельный налог. Однако данная оценка все же является сегодня неким ориентиром для бизнеса при определении хотя бы приблизительной цены земельных участков (с поправочными коэффициентами).

Уникальный регион

Обескураживает порядок, согласно которому право аренды надо каждые пять лет выкупать у города по новой, пусть даже и через 49 лет. Даже исправно платя все установленное, арендатор не гарантирован от реквизиций. А положение договоров о том, что обретенное право когда-нибудь и впрямь удастся конвертировать в настоящее право собственности, прописано столь туманно, что серьезных надежд на него, увы, нет. Важно, что земля фактически осталась в руках столичной власти.

Московская область – это территория площадью 47 тыс. кв.км, на которой проживают 8 млн человек. По уровню урбанизации Московская область превосходит все области Российской Федерации - доля городского населения составляет 79,4%. При средней плотности населения в 320 человек на 1 кв.км на одного жителя (с Москвой) приходится 0,30 га территории, в т.ч. около 0,07 га пашни, что в 10 раз меньше, чем на одного жителя в центральных районах России.

Девелоперы и застройщики предпочитают идти более легким путем и осваивают площадки в ближайшем Подмосковье – в основном под склады и торговые комплексы вдоль МКАД.

Исследователи отмечают, что сложность проведения реформы в Подмосковье связана с выполнением областью функций столичного региона, высокой насыщенностью объектами федерального значения, крайней неравномерностью сельского расселения и развития сельской инфраструктуры.

Именно поэтому среднерайонная земельная доля для бесплатной передачи в собственность работникам реорганизуемых сельскохозяйственных предприятий составляет от 0,44 до 1,0 га в 50-километровой зоне от Москвы до 5-6 га в отдаленных районах.

В 1998 г. количество фермерских хозяйств достигло своего пика - 6,6 тыс. с общей площадью более 74 тыс. гектаров (это составляло свыше 4% всей площади земель сельскохозяйственных предприятий). Средний размер хозяйства составлял 11,5 га. Но к началу 2004 г. число фермерских хозяйств, а также занимаемой им земли сократилось почти вдвое – эти массивы были проданы.

Чтобы оценить масштабность произошедших перемен в структуре собственности, достаточно отметить, что в настоящее время в области 84% хозяйств представляют собой акционерные общества, товарищества, кооперативы. Государственный сектор занимает около 16% и представлен, в основном, предприятиями федеральной собственности. На первом этапе преобразований земельных отношений (до 2001 г.) в собственность и пожизненное наследуемое владение 2,7 млн граждан передано 352,7 тыс. га земли.

В ходе реорганизации совхозов и колхозов (до 1994 г.) было приватизировано свыше 961 тыс. га земельных угодий. В итоге 241 тыс. работников бывших колхозов и совхозов, пенсионеры, работники социальной сферы стали собственниками. Но к концу 2003 г. более 400 тыс. га ушло на открытый рынок.

«Подпитка коррупции»

Впереди всех регионов
Анализ сделок купли-продажи земельных участков в Московской области показывает, что развитие земельного рынка здесь идет опережающими темпами по сравнению с другими регионами. Так, Подмосковье является бесспорным лидером среди российских регионов как по наличию земель, которые можно продавать на рынке, так и по количеству продаж. Так, объем сделок по купле-продаже земельных участков в области от общего их количества по России составляет 15%, прочих сделок - 14,5%. В общей сложности в 2003 г. в области было совершено более 75 тыс. сделок с участками, в 2004 г., по прогнозам, эта цифра вырастет минимум на 10-12%.

Активно подпитывала земельный рынок и юридическая неопределенность значительных массивов. Так, до настоящего времени остаются невостребованными 38,5 тыс. земельных долей на площади 144 тыс. га. Из них временно передано для использования сельскохозяйственным предприятиям с оформлением соответствующих документов всего 17,3 тыс. га, или 12%. Правовой статус остальной земли, а также судьба того, как она используется, неизвестна даже государственным статистическим органам. Но эксперты придерживаются мнения, что именно эти 120 тыс. га земли когда-то губернатор области Борис Громов назвал «подпиткой коррупции в местных земельных комитетах».

Удорожание за счет «жесткости»

Особенностью земельного рынка Подмосковья является его отчетливая поляризация. На территории области выделились четко ограниченные ареалы ажиотажного спроса на земельные участки и территории с вялым земельным оборотом, а чаще полным его отсутствием. Ажиотажный спрос, как известно, наблюдается в пригородных районах, обладающих развитой инфраструктурой и хорошей доступностью – это в основном западное и, в меньшей мере, юго-западное и северо-западное направления.

Так, еще осенью 2003 г. губернатор Подмосковья Борис Громов на заседании правительства области предложил ужесточить контроль за покупателями сельскохозяйственных земель. По его словам, скупка земли у работников областных сельхозпредприятий для ее последующего перепрофилирования и «использования не по назначению» в последнее время приобрела массовый характер. «Если так пойдет и дальше, то через год-два разговоры о высоких урожаях и надоях не будут иметь смысла», – считает губернатор. По данным губернатора, если раньше земли покупались преимущественно вокруг Москвы, то в последние годы скупщики пришли в отдаленные районы области – Волоколамский, Рузский, Ступинский, Клинский. «Около 100 тыс. гектаров, составляющие 10% от общего количества сельскохозяйственных земель области, куплены пятнадцатью коммерческими структурами. Объем средств, вложенных этими организациями в скупку земель, достиг 500 млн долларов», – сообщил Борис Громов. Показательным примером являются действия нидерландской компании «Петроплюс Инжиниринг Лтд», которая, скупая паи у крестьян, стала владельцем более 230 га сельхозугодий в поселке Богатищево Каширского района.

Кроме того, ужесточение контроля за покупателями земли в Московской области повлечет за собой удорожание подмосковной недвижимости на 30-35% уже в этом году.

Правительство Москвы взяло на себя роль локомотива, тянущего неподъемный среднезвездочный сегмент. Однако в поезд, очевидно, забыли посадить инвесторов.

Однако следует отметить, что эти земельные массивы рано или поздно оказываются на открытом рынке, девелоперы скупают участки под промышленную или складскую недвижимость. Получается, что перераспредел.

Прежде чем гостиницу сертифицировать в соответствии с той или иной системой, ее необходимо построить. И вот тут выясняется, что в строительстве гостиниц среднего сегмента заинтересовано лишь правительство, поскольку от уровня развитости гостиничной инфраструктуры зависит уровень гостеприимности субъекта и политическая активность в том числе, и туристы, которые предпочитают в такой гостинице останавливаться. Однако «демократическая объективность» не предполагает строительства отелей за счет городской казны. Инвестор же в строительстве трехзвездочных отелей не заинтересован – стоимость их возведения оказывается равной строительству люксовых гостиниц, а окупаемость - почти в два раза дольше.

Российский и иностранный инвестор не решаются строить в Москве гостиницы средней звездности. Попробуем разобрать причины, препятствующие развитию этого сегмента.

Оказывается, наиболее дорогая земля приобретается именно для возведения трехзвездочной гостиницы – стоимость участка составляет обычно 13-14% от вложенных инвестиций. В то время как при строительстве 4 или 5 звезд - 11-13%. Дороговизна земли связана с двумя факторами: во-первых, 3-звездные, будучи предназначены для массового туриста, должны быть сами по себе объемными, а, соответственно, занимать и большую территорию. По крайней мере, раньше было так. Сейчас, конечно, теоретически возможно построить узенький небоскреб на маленьком клочке, но практически подходящий земельный участок с хорошей почвой найти невозможно. Поэтому так будет и дальше. Во-вторых, если 1- и 2-звездочные гостиницы могут располагаться на окраине, то для 3-звездочной дислокация на МКАД не годится. Поэтому приходится под строительство 3-звездочных гостиниц приобретать большие участки в ЦАО.

Согласно данным статистики, в Москве сегодня насчитывается около 40% отелей класса «три звезды». Однако обслуживание или цены на него часто не отвечают такому статусу – первое оказывается, как правило, ниже, вторые – выше. Так сложилось, что по-настоящему трехзвездочное качество стоит сегодня в Москве как четырехзведочное, а за деньги, адекватные трем звездам, продается чаще всего плохое обслуживание более низкого класса. Как показывают результаты исследований HCDG, иностранцы, формирующие сегодня до 90% клиентской базы столичных люксовых гостиниц, также порой предпочли бы остановиться в отеле средней категории.

Между тем, минимальная стоимость разработки архитектурной концепции стоит сегодня около $1-1,5 за кв.м, разработка ТЭО - $8- 10 за кв.м, разработка рабочей документации - до $10 за кв.м. Согласно правилам рынка, если стоимость земельного участка выходит за рамки 20% от бюджета проекта, то окупаемость этой гостиницы может затянуться более, чем на 10 лет, а то и вообще гостиница окажется нерентабельной. Между тем, срок окупаемости гостиницы класса 3 звезды составляет от 6 до 10 лет.

Сроки предпроектной и проектной стадии строительства гостиниц в России оказываются затянутыми из-за закоренелого бюрократизма и сложностей с оформлением земельного участка. Для инвестора этот этап может растянуться на годы. По словам генерального директора Hotel ConsultingDevelopment Group Александра Лесника, разработка только архитектурной концепции занимает не менее одного месяца, после чего она должна пройти регламентную комиссию, около 50 согласований в государственных инстанциях, прежде, чем быть утвержденной. Таким образом, пока собирается пакет исходно-разрешительной документации, разрабатывается ТЭО и прочее, проект вполне могут «завернуть». Соответственно, инвесторы не рискуют «вести» трехзвездочный проект «с нуля», предпочитая входить в него на стадии полуготовности. И это можно уже считать правилом российского рынка. Даже если инвестору удалось пройти эту стадию и приобрести подходящий участок (что гораздо сложнее), он сталкивается с таким специфическим явлением как «взнос за развитие инфраструктуры», т.е. за присутствие в районе инженерных систем и коммуникаций. Взнос этот не фиксированный и может достигать внушительных размеров.

Сложно подсчитать, сколько в результате стоит возведение одного номера в отеле как средней, так и высокой звездности, по разным оценкам, от $400 тыс. (ErnstYoung) до $800 тыс. (ДИПС). В Европе, по данным Andersen Consulting, строительство отеля среднего сегмента обойдется в $50-80 тыс. за номер, класса «люкс» - $100-150 тыс./номер. Поэтому строительство среднезвездочного отеля за рубежом экономически привлекательно, а в России – нет. Т.е. дело даже не в объеме затрат, а в том, что стоимость строительства как люксовой, так и среднезвездочной гостиницы равны, а окупаемость и рентабельность разные.

Фактически гостиницы среднего сегмента рынка приносят такую же прибыль, что и отели класса люкс, т.е. 30%. Однако, в реальных цифрах эта доходность сильно разнится, поскольку 30% от оборота пятизвездочной гостиницы, где номер стоит $200, в несколько раз отличается от оборота трехзвездной, которые продают номера не дороже чем за $10 Кроме того, после уплаты налогов чистая прибыль хотельера составляет фактически 2% в год.

Законы рынка и опыт развития зарубежной гостиничной инфраструктуры показывает, что так или иначе сначала развивается верхний сегмент рынка, и по мере насыщения инвестиционная активность переключается на отели средней категории или, как еще говорят, первого класса. Таким образом, политика московского правительства логична и целесообразна, поскольку российский рынок дозрел до развития среднезвездочных отелей. Однако для того, чтобы оно началось, необходима некоторая предрасположенность московского правительства – в виде льгот и отмены «взноса на развитие городской инфраструктуры».

Соответственно, если российский инвестор и идет на финансирование строительства среднезвездочного отеля, то делает это не на начальной стадии. Кроме того, по мнению Александра Лесника, делать он это может самыми разными способами – привлекая финансовые средства под проценты, с последующей сдачей в аренду или управление, с продажей части комплекса под центры прибыли, удовлетворяющие концепции объекта и т.д. «Российский девелопер, – говорит г-н Лесник, - обычно представлен в двух лицах: он и разработчик проекта и чаще всего его инвестор, поскольку в большинстве случаев находится под зонтиком материнской компании-инициатора проекта».

За прошедшие полгода ставки аренды и продажи во всех сегментах рынка практически не выросли. Рост, если и был, то незначительный - до 1%. Однако мы заметили, что многие девелоперы и инвесторы проектов стали более консервативны в своих прогнозах, и при планировании на длительные сроки ориентируется на более низкий уровень арендных ставок. Мы же считаем, что рост ставок прекратился. Уровень вакантных площадей для офисов класса по итогам полугодия составил в классе А – 4,6%, в классе В – 6,2%.

Прогноз действительно бурного развития этого сегмента можно связывать только со стоимостью строительства – когда строительство гостиниц класса 3 звезды будет стоить дешевле, чем 4 или 5, тогда инвесторы и возьмутся за невспаханное поле под тремя звездами.
Константин Романов, директор отдела стратегического консалтинга Khight Frank:

В сегменте торговли можно отметить, что интенсивно развиваются дистанционные торговые центры типа МЕГА, т.е. крупные и вне пешеходной доступности. Отмечаем также развитие инфраструктурных торговых центров, обслуживающих локальных жителей и обладающие полным набором услуг. Те торговые центры, которые расположены между этими двумя категориями, исчезают. Заметна тенденция к региональному расширению торговых сетей. В регионах существует скрытый спрос – т.е. там всегда есть возможность построить более удобный и более концептуальный торговый центр. И вот этот скрытый спрос, хоть он и не очень большой, но растет.

В сегменте офисов развиваются бизнес-парки с развитой инфраструктурой, которые компании используют под бэк-офисы, непредставительские офисы, например МТС, операционистам которого не обязательно «сидеть» в центре. Однако, техно-парки никогда не станут классом А, поскольку на рынок в конце 2005 выйдет самый высококачественный проект Дукат-плаза, который сместит и скорректирует нынешнюю классификацию. Сегодня хорошее здание представляет собой либо прайм-билдинг, т.е. высокое качество, либо прайм-локэйшн, выгодное месторасположение. Этот проект совместит в себе и то и другое, и некоторые здания класса А перейдут в класс В.

Что касается т.н. банковского кризиса, то мы не считаем, что он присутствует в России на макроуровне и в долгосрочном плане. Но в некоторой степени это отразится на портфеле инвестиций банковской системы, который будет избирательно подходить к инвестициям в недвижимость и двигаться к более ликвидным проектам.
Юлия Никуличева, заместитель Гендиректора Jones Lang LaSalle:

В сегменте складской недвижимости активизировались как российские, так и иностранные инвесторы. Под склады приспосабливаются давно выкупленные земельные участки, которым долгое время подыскивалось выгодное применение. Складские комплексы строятся на участках, расположенных дальше, чем 10 км от МКАД и вне городов, поскольку в противном случае такие участки идут под застройку бизнес-центрами и торговыми комплексами. Насколько мне известно, сейчас складские комплексы развивают компании «Кулон», AIG Linkoln, BUIG, «Хайнс» и «Пролоджик».

В сегменте торговых помещений ставки также выросли. Сегодня ставка аренды на отдельно-стоящие помещения доходит до $6 тыс. за метр (на Тверской), ставка аренды на помещения в торговых центрах – до $3,5-4 тыс. Структура торговых улиц не изменилась – это по-прежнему Тверская и Новый Арбат, хотя последний наиболее активно развивает именно развлекательный бизнес. Определилась и средняя ставка на аренду помещения в ТЦ – это около $2,5 тыс., т.е. они чуть-чуть выросли, поскольку большинство сетевых арендаторов стремится сесть именно в торговых центрах в наиболее торговых зонах – начиная от пр. Мира и далее против часовой стрелки до Профсоюзной ул. В этом полугодии открылось несколько торговых центров, в частности Ашан-Строгино и Калужский. Центр Москвы по-прежнему не насыщен торговыми центрами, ставки здесь растут. Спальные районы активно застраиваются торговыми центрами, но здесь ограничен спрос и круг арендаторов. Очевидно, в ближайшее время здесь может произойти снижение ставок аренды на торговые центры.

Что касается офисов, то за прошедшие полгода ставки аренды практически не изменились. Однако, отмечу, что несколько ускорился рост ставок аренды, потому что арендаторы – как российские, так и иностранные – стремятся «сесть» в зданиях «премиум-класса». Сейчас возводится нескольких таких зданий – например Москва-Сити, Балчуг, Арбат, 1, последний, кстати, очень быстро ушел с рынка, поскольку его купила для собственных целей компания ТНК. Интенсивнее всего растут ставки для зданий класса В, поскольку здесь большой разброс – многие реконструированные помещения бывших НИИ относятся тоже к классу В и стоят значительно меньше, чем здания построенные. Дело в том, что стоимость реконструкции не очень высока, и это позволяет устанавливать сравнительно низкие цены. Так, например, представляет собой реконструированные здания бизнес-парк «Дербеневский», бизнес-центр на Варшавском шоссе, 5, на Малой Семеновской, В целом, за прошедшие 6 месяцев класс А и В подорожал на 5%. Сейчас средняя базовая ставка на здания класса А представляет $525-610, на В - $350-490, в зависимости от месторасположения и качества здания. Растет спрос и на здания класса С., и сегодня они стоят уже $200-350/кв.м. Ставки купли-продажи офисов также показали небольшой рост. Сейчас многие компании предпочитают покупать здание в собственность, как это сделала ТНК. Происходит некоторая дифференциация спроса, классификация устоялась и арендаторы точно знают, в каком помещении они хотят «сесть».



Главная --> Публикации