Главная --> Публикации --> Ипотека вышла на фондовый рынок Договор об ипотеке Гостиничные участки используются не по назначению Подмосковные дачи приговорили к сносу

К лету желание провести время у теплого синего моря становится непреодолимым. Отпуск в курортной зоне обычно влетает в копеечку, а суета с билетами, паспортами и визами может безнадежно испортить хорошее настроение. Покупка квартиры или дома на российском побережье снимает проблему гостиничных счетов и длительных перелетов. Однако вознамерившимся приобрести дом у моря стоит поторопиться - стоимость жилья в наиболее привлекательных береговых зонах за год вырастает на 50 - 100%.

Сэкономить деньги и даже приумножить их, получив при этом свободный доступ к отдыху на море, - это выглядит как несбыточная мечта. Однако осуществить ее вполне реально, купив недвижимость в любом из прибрежных городов. Пока рынок "прибрежного" жилья оставляет кое-где возможность получения одновременно и недорогого отдыха, доступного в любое время года, и выгодных инвестиций свободных средств в квартиры, стремительно растущие в цене.

Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood, считает инвестиции в новостройки курортных зон российского и крымского побережья очень эффективными. По его словам, приобретение квартиры или дома в Сочи или Ялте сейчас достойно конкурирует с предложением недвижимости в Испании, на Кипре - популярных у россиян местах отдыха. "В Испанию, например, сложно отправить на отдых старшее поколение родственников, так как у них есть психологический и языковой барьеры, кроме того, большое расстояние от Москвы затрудняет связь и общение, - считает Ковалев. - Гораздо удобнее на лето отправить их в привычную Ялту или Сочи".

Хит продаж.

В большой мере этому должно способствовать строительство в 2004 - 2005 гг. транспортного тоннеля между Сочи и Красной Поляной, соединяющего зоны горнолыжного курорта и морского отдыха. Концепция зоны отдыха, где можно будет покататься на горных лыжах, а спустившись вниз, искупаться в море, превратит эту территорию в круглогодичный курорт, считает Ковалев.

Недвижимость на российском и крымском побережье сейчас уверенно растет в цене, считает Ковалев. В 2003 г. цена земли и квартир в новостройках хороших районов Сочи выросла в два раза - на 100% , и сейчас качественное жилье здесь продается по цене $3000 - 4000 за 1 кв. м. И есть все шансы для роста цен и дальше по мере развития Сочи как круглогодичного курорта.

Сейчас на горнолыжном курорте Красная Поляна завершается первая очередь строительства элитного жилого комплекса "Катерина-Альпик" инвестиционной стоимостью около 15 млн евро. Все 14 квартир "Катерина-Альпик" уже проданы по цене от 2300 евро за 1 кв. м, причем 10 из них, по данным компании UMACO, - с инвестиционными целями. Еще 79 помещений, запланированных в комплексе, будут использоваться как гостиничные номера. Впрочем, и владельцам квартир будут предоставляться обычные гостиничные услуги, а также у них будет возможность сдавать свою собственность в аренду через управляющую компанию.

В региональную программу по благоустройству береговой линии курорта в Сочи вошли три московских инвестора: компания "Интеко" будет вести строительство рекреационных зон, "Мосжилкомплекс" и "Декра" - строительство жилья. В 2003 г. "Декра" начала строительство 12-этажного монолитного дома близ парка "Ривьера" и моря, в самом центре Сочи. Цена квартир - от $1000 за 1 кв. м. "Декра" также планирует построить около 68 000 кв. м жилья в микрорайоне "Голубые дали" в Адлере и комплекс монолитных домов в районе Бочарова Ручья.

Увеличение притока отдыхающих в сочинскую зону, который компания UMACO оценивает только по фактору двукратного увеличения в 2020 г. гостиничных мест, спрос на местную недвижимость значительно вырастут. Потенциальных арендаторов жилья, так называемых "неорганизованных туристов", в Краснодарском крае ожидают в сезон лета 2004 г. более 3 млн человек. Сейчас только легально зарегистрированных арендодателей квартир в Краснодарском крае насчитывается более 20 00 Спрос на аренду жилья в Сочи, особенно в сезон отпусков, с мая по сентябрь, не ослабевает, поэтому со сдачей свежеприобретенной квартиры в аренду или ее последующей продажей проблем быть не должно.

Вдохновленные успехом инвесторы начали строительство второго аналогичного комплекса - "Катерина-Резиденс" на 174 квартиры стоимостью порядка 25 млн евро. Здесь планируется и строительство развлекательно-оздоровительного центра на 5000 кв. м, пяти ресторанов, клубных залов, комплекса бань народов мира общей площадью 1000 кв. м, боулинга и бассейнов.

Прелести морского отдыха для сознания некоторых курортных визитеров не совмещаются с условиями городской квартиры. В этом случае можно купить частный дом на побережье.

За своим забором.

Частный дом, который используется хозяином только в летний период, остальную часть года нуждается в охране. Однако предложение коттеджей в охраняемых поселках в Сочи ограниченно. Таковых, по данным компании Paul's Yard, в элитных зонах Сочи насчитывается более трех десятков. Лучшие из них располагаются на первой линии у моря в районе Бочарова Ручья. Стоимость сотки земли в 2003 г. здесь превышала $20 000, а к лету 2004 г. имеет все шансы добраться до $40 00 Цена сотки земли в Красной Поляне (курорт расположен в глубине горной зоны и не имеет доступа к берегу) достигает $14 00

Купить частный дом в Сочи пока легче и во многих случаях дешевле, чем квартиру. На вторичном рынке много предложений о продаже коттеджей. "Спрос на дома не так активен, как на квартиры, - говорит заместитель генерального директора агентства "Шанс-Мобил" Дмитрий Гайдук. - Приезжие покупатели ориентированы именно на приобретение квартиры, которую можно использовать летом, а затем спокойно оставить на долгий период".

"Федеральные власти прекрасно осознают ликвидность и перспективы развития сочинских территорий, - считает Андрей Патрушев, PR-директор Paul's Yard. - Поэтому освобождением земли здесь занимался ныне реформированный Госстрой. В частности, много участков под строительство коттеджей выводилось в Сочи из категории сельскохозяйственных земель. Часть этих проектов имеют коммерческую составляющую, но в большей степени эти земли резервируются под строительство объектов типа государственных дач".

Решившимся купить коттедж на вторичном рынке или построить свой дом на приобретенном участке предоставляется выбор земли на побережье Сочи, протянувшемся на 154 км. В зависимости от размера участка, качества дома и главное - расстояния до моря здесь можно найти объекты ценой от $15 000 до $2 млн.

Чужой Крым.

Более дешевое жилье, чем сочинское, можно найти в Анапе. Курортный потенциал приема отдыхающих в этом городе оценивается в 1 млн человек в год. Трехкомнатную квартиру на вторичном рынке, по данным местного риэлторского агентства "Зенит", можно приобрести за $30 000 - 60 000 в зависимости от состояния и местоположения. Цены в немногочисленных новостройках города - $600 - 650 за 1 кв. м.

Однако ситуация с российскими инвестициями в Крыму вскоре должна измениться. О планах участвовать в развитии проектов гостиничного бизнеса в Крыму объявил, в частности, банк НРБ. Дочернее подразделение банка "НРБ-Украина" уже инвестировало около $100 млн в 2001 г. в создание на базе крымского пансионата четырехзвездочного гостиничного комплекса, а сейчас планирует заняться алуштинским пансионатом "Море".

Патрушев называет Крымское побережье "неразработанной вотчиной", сетуя на большой спрос на эту зону со стороны российских покупателей и отсутствие на местном рынке недвижимости достойных предложений на продажу. По словам Патрушева, подавляющее большинство застройщиков - местные украинские компании. Российские инвесторы пока не рискуют вкладывать деньги в украинский регион, за исключением, может быть, лишь самого Киева, считает Патрушев. Кроме того, местный рынок поселков на побережье стал развиваться по пути, мало практикующемуся пока в России: здесь строятся коттеджные поселки сугубо под аренду. На полуострове их существует сейчас не более 150, и большинство - в очень хороших местах (Форос, Симеиз) , активно застраивается Судак. Используются два типа аренды домов: посуточная по средней ставке $20 с человека в день и долговременная стоимостью $1000 - 2000 в месяц.

Лавры следующего по инвестиционной привлекательности крымского города должна получить Алушта. Однако произойдет это чуть позже, когда местные власти реализуют свой грандиозный план по увеличению территории города почти в три раза.

Нынешний лидер спроса на квартиры в Крыму - Ялта, имеющая непоколебимую репутацию одного из лучших курортов Черноморского побережья. Ситуация с ценами на жилую недвижимость в Ялте, по словам Ковалева, аналогична сочинской, предложения вторичного рынка квартир на порядок дешевле современных новостроек, которых в Ялте в последние два года появляется немало, и лучшие из них - с ценой предложения от $1000 за 1 кв. м, говорит Ковалев.

По генплану прерогатива в развитии жилой застройки отдается рекреационным территориям, кварталам многоэтажной застройки, развитию сети мини-пансионатов. Когда генплан будет утвержден, власти приступят к распределению земли между потенциальными инвесторами.

Весной в горсовете Алушты прошли общественные слушания по обсуждению проекта генерального плана развития города до 2020 г. По сообщениям местной печати, в планах властей стоит расширение границ города с 600 до 1600 га, удлинение береговой линии с 6,2 до 14,5 км. В современном состоянии, при общей площади морских пляжей в 13 га, Алушта может одновременно принимать не более 13 000 отдыхающих, а при увеличении береговой зоны и расширении курортной инфраструктуры город сможет принимать уже в пять раз больше гостей - до 65 000 человек.

Самыми недорогими следовало бы признать объекты, расположенные на Черноморском побережье Кавказа - в Абхазии и Аджарии. Однако низкая цена местных квартир компенсируется риском инвестиций в регион, который при всем желании нельзя назвать спокойным.

С риском для денег.

Один из немногочисленных инвесторов региона - московская компания "Конти". Она строит в Аджарии в 150 м от побережья Черного моря в развивающемся квартале города Батуми (ул. Руставели, 63) жилой комплекс, прототипом которого послужил московский проект компании "Покровское-Глебово". Юрий Синяев, начальник отдела продаж компании "Конти", оценивает объем инвестиций в аджарский проект в $9 млн.

Например, минувшим летом в Абхазии можно было приобрести квартиру по цене ниже, чем стоимость 1 кв. м большинства московских новостроек, - $1000 - 150

В цокольном, нежилом, этаже разместятся спортивный комплекс, предприятия культуры и быта, кафе, детская комната. Проектом предусмотрено 86 квартир площадью от 70 до 190 кв. м. Планировки 1 - 4-комнатных квартир, среди которых есть и двухуровневые, предусматривают открытые террасы и застекленные лоджии. В конце апреля строительство комплекса вышло на уровень 5-го этажа, планируемый срок завершения проекта - III квартал 2004 г.

Площадь комплекса, названного историческим именем первого поселения Батуми - "Батус", - более 16 000 кв. м. Это шестисекционное здание переменной этажности (6 - 8 этажей) с подземным гаражом.

Пока заявленные в "Батусе" цены продаж не превышают $600 - 800 за 1 кв. м. Квартиры на вторичном рынке здесь стоят в среднем $300 - 400 за 1 кв. м, а рынка первичного жилья до начала проекта "Батус" здесь многие годы не было вообще. "Это не только первый объект в классе современного и качественного жилья, но и первая новостройка в Батуми вообще, - говорит Синяев. - Поэтому продажи квартир мы планируем начать позже, когда объект будет близиться к сдаче". Но интерес со стороны покупателей, по его словам, уже чувствуется.
Еще в середине 90-х годов жилье традиционно дробилось на комнаты определенной площади. Одни были побольше, другие поменьше - вот и вся разница. Простора для творчества граждан проектировщики не оставляли.

С ростом туристической активности и развитием инфраструктуры аджарского курорта спрос на квартиры и их стоимость будут расти, считает Синяев. Сейчас самый главный вопрос, от решения которого будут зависеть перспективы инвестиционной привлекательности и рост спроса на недвижимость, - это вопрос стабильности в регионе, говорит он.

Довольно скоро проектировщики осознали: проще изначально предоставить людям возможность планировать жизненное пространство по собственному вкусу, нежели потом ликвидировать последствия небезопасной самодеятельности. Поэтому с конца 90-х годов практически все компании-застройщики взяли курс на свободную планировку квартир. И теперь у хозяев есть законное право на проявление дизайнерской воли обустраивать жилье в собственной эстетической версии, а также в соответствии с личными представлениями о функциональной необходимости тех или иных площадей.
Однако представления о свободной планировке квартиры со временем меняются. Как именно, - рассказывает Сергей ЛУШКИН, директор по маркетингу и продажам компании "Квартал":
Сегодня покупатели знают: свободная планировка все-таки предполагает ряд ограничений. То есть, при зонировании квартиры необходимо учитывать имеющиеся системы коммуникаций, расположение вентиляционных коробов, оконных проемов. Поэтому распределение общественных, приватных зон, расположение кухни всегда будут зависеть от уже заданных проектом параметров, с которыми хозяевам жилья придется считаться.
В то же время свободная планировка позволяет обустроить квартиру так, как хочется ее обитателям: рационально уменьшить или увеличить необходимые площади. Именно поэтому абсолютное большинство строительных компаний, работающих в сегменте элитного жилья, предлагают квартиры со свободной планировкой. Однако справедливости ради скажем, что и она бывает нелогичной или просто плохо продуманной. Для того чтобы покупатели имели возможность грамотно оценить имеющиеся предложения, понять, какая же степень свободы заложена проектом, обозначим несколько существенных, с нашей точки зрения факторов.
В первую очередь хочу отметить, что многое зависит от выбора строительных материалов. До недавнего времени довольно широко применялась технология с использованием железобетонных монолитных конструкций, они очень надежны, но из-за большого количества несущих элементов возникает проблема существенных планировочных ограничений. Теперь все чаще в качестве железобетонного монолитного каркаса используются опорные колонны и балки, заполненные легким бетоном (так называемые дышащие керамзитобетонные блоки). В частности, наша компания применила такую технологию при строительстве одного из домов на Ленинском проспекте, и можем с уверенностью сказать, что эта прогрессивная технология дает возможность получать более свободные пространства помещений. А будущие его обитатели смогут более рационально планировать, по своему усмотрению увеличивая или уменьшая основные и вспомогательные площади.
Другой важный момент, позволяющий говорить о рациональной свободной планировке - тщательно рассчитанный "строительный шаг" (расстояние между несущими конструкциями). Практика нашей компании показала, что его оптимальная величина - 9 метров. Такой шаг позволяет творчески использовать заданную проектом площадь квартиры, ограниченную несущими стенами только по периметру. В самой же квартире использование несущих конструкций - например, колонн - сведено к минимуму.
При выборе квартиры свободной планировки необходимо обратить внимание на пропорции помещений. В соответствии с правилом "золотого сечения" человеку более дружественны широкие, квадратные помещения, а комнаты-прямоугольники менее.
Большую роль в облике будущей квартиры играет ориентация по нескольким сторонам света. Помимо того, что круговая панорама наблюдения просто приятна глазу, она еще добавляет плюс и с точки зрения планировки. Ведь если квартира ориентирована по трем сторонам света, при разработке дизайн-проекта появляется возможность максимально использовать естественное освещение на протяжении всего дня.
При выборе квартиры стоит обратить внимание на то, как расположены приватные и общественные территории. Разумеется, окна спальных комнат не должны выходить на проезжую часть, шумную магистраль и т.д. В этом смысле мне представляется удачным проект малоэтажного дома, который наша компания возводит на улице Удальцова. Там приватные зоны квартир ориентированы по южной стороне дома (в глубь двора) - это обеспечивает необходимую естественную шумоизоляцию.
У строителей есть еще несколько ресурсов, используя которые они могут "подарить" владельцу квартиры дополнительную полезную площадь. К примеру, трубы отопления можно убрать в бетонную стяжку отопления, расположенную поверх стен. Теперь в домах "Квартала" этот ресурс применяется максимально широко.
Преимущества свободной планировки очевидны, а уж оценить степень приобретаемой вами "свободы" можете только вы сами. Появляются новые проекты, где непринужденность организации приглянувшегося вам пространства уже не просто декларированный параметр, но и реальность, слегка обрамленная осознанной необходимостью.

Однако многие владельцы квартир, получившие тогда право собственности, решили, что оно автоматически обеспечивает им полную свободу действий, и стали лихо экспериментировать, стремясь усовершенствовать свое жилье. Их фантазии и желание "жить красиво" послужили почвой для множества судебных исков, ведь результаты не были неожиданными, но зато разрушительными были: испорченные коммуникации, нарушенные перекрытия и несущие конструкции...

Исполнителями требований норматива станут сами владельцы жилых домов или организации, в хозяйственном ведении или управлении которых они находятся, а также управляющие объектов топливно-энергетического и коммунального обеспечения, а также организации-заказчики (подрядчики) по строительству, реконструкции и капитальному ремонту жилых домов и объектов инженерного и коммунального обеспечения.

Столичные власти утвердили норматив по эксплуатации жилищного фонда и объектов коммунального хозяйства. Он вступил в силу с 1 мая 2004 года. Действие норматива распространяется на жилые дома и обеспечивающие их объекты топливно-энергетического и коммунального назначения - котельные, тепловые и водопроводные вводы, центральные и индивидуальные тепловые пункты и т.п.

Паспорт готовности жилого дома оформляется владельцем здания или организацией, в хозяйственном ведении которой находится здание совместно с организацией по обслуживанию жилищного фонда и утверждается заместителем главы управы района. Один экземпляр паспорта хранится у владельца здания, второй - в управе района (ДЕЗ). Жилой дом считается подготовленным к эксплуатации в отопительный период, если конструктивные элементы, чердачное и подвальное помещения, подъезды находятся в удовлетворительном состоянии, а инженерные системы работают бесперебойно и в нормативных режимах. Ремонт тепловых пунктов сетей и систем теплопотребления будет проводиться по согласованному графику. Сроки проведения работ, связанные с отключением горячего водоснабжения, не должны превышать 21 день. Владелец здания обязан информировать жильцов о сроках проведения работ.

Согласно документу подготовке к зимней эксплуатации подлежит весь комплекс устройств, обеспечивающих бесперебойную подачу тепла, холодной и горячей воды в квартиры и нежилые помещения. Завершить работы по подготовке к эксплуатации в отопительный период жилищного фонда необходимо до 20 сентября.

При пуске подготовленного к зиме оборудования автоматизированных насосных станций будет проводиться ежесменная проверка нагрузки электрооборудования, температуры подшипников, смазки, состояния сальников, действия системы охлаждения, наличия диаграммных лент в регистрирующих приборах.
В скандале вокруг прудов, кажется, поставлена точка.

Учитывая, что ремонт тепловых пунктов и сетей осуществляется в течение всего года, районы филиала ОАО <Мосэнерго> <Тепловые сети> обеспечивают их приемку после капитального ремонта (по согласованному графику) с подписанием накопительной ведомости о готовности к работе в зимних условиях на соответствующее оборудованиебез повторной приемки в летний период. Исключения составляют водонагреватели горячего водоснабжения, капитальный ремонт которых проводился до января текущего года.

Мы уже писали, что акватория пруда, сквер и небольшой павильон, примыкающий к пруду, взяты под охрану как ансамбль по решению другого общественного совета, Комиссии по недвижимым объектам наследия и их территориям при ГУОП города Москвы.

Итак, от многофигурной и, если угодно, многофункциональной скульптурной группы на Патриарших его авторам приходится отказаться. Из трех частей композиции - фигуры Булгакова, сидящего на скамейке, фигуры Иешуа, идущего по воде, и многометрового фонтана-примуса, - останется только скульптура писателя. А сам памятник Булгакову разместится на аллее сквера вдоль Малой Бронной улицы. Это решение принято на заседании Общественного совета при мэрии Москвы по проблемам формирования градостроительного облика города.

В сквере Патриарших прудов посадят 48 новых деревьев, кажется, впервые в Москве появятся антивандальные поливочные устройства. Ясно, что работы - непочатый край. Сейчас все разрыто и подготовлено к установке скульптур Александра Рукавишникова. Но наши собеседники, архитекторы и реставраторы, говорят, что нынешняя "разрытость" только на руку реставраторам: пруд был плох, стар и его необходимо было почистить.

По словам главного архитектора города и одновременно соавтора скульптурной композиции Александра Кузьмина, отказ от прежде объявленных планов связан с тем, что территория Патриарших прудов стала кандидатом на статус памятника садово-паркового искусства: "Такой статус запрещает менять конфигурацию пруда и зеркало воды", а сама по себе скульптурная композиция, по словам Кузьмина, должна быть минимизирована. Одновременно принято решение сохранить 57 лип, посаженных еще в 1873 году. Детскую площадку отремонтируют.

Сейчас под угрозой находится и павильон, который был построен как буфет и комната отдыха для водителей трамвая. У этого павильона имеется хозяин, который недавно собирался его увеличить в объеме, превратить в небольшое увеселительное заведение. По нынешнему распорядку этого делать уже нельзя. Реставраторы, сотрудники столичного Главного управления охраны памятников планируют рассмотреть еще и вопрос о фасадах близлежащих домов. При нынешнем строительном буме они тоже могут подвергнуться реконструкции. Фасады хотят взять под охрану, и об этом будут говорить на одном из следующих заседаний Комиссии по недвижимым объектам наследия и их территориям при ГУОП города Москвы.

Яма, выкопанная для фундамента будущего монумента, теперь превратится в сам пруд. Акваторию восстановят в охранных параметрах, затем наступит черед насаждений, ограждения.

Нерешенной остается ситуация с гостиницей "Москва". Возможно, что и ее, как памятник федерального значения (в официальной переписке - объект охраны культурного наследия"), пожалеют и "просто" отреставрируют.

К слову, Патриаршие - далеко не единственный объект, который удалось отстоять. Под угрозой снова находился стадион "Динамо", но и он получил статус памятника.



Главная --> Публикации