Главная --> Публикации --> Гименей превратится в торговый центр No comments… Вблизи от шума городского Оценка для оценщика Доходность - это всегда плата за риск

В середине 1990-х в России появилась новая профессия – независимый оценщик. За прошедшие десять лет сформировался рынок оценочных услуг, появилось законодательство, регулирующее оценочную деятельность, образованы профессиональные общественные организации. Сейчас в России зарегистрировано около 6 тыс. фирм, предлагающих услуги по оценке, из них примерно 40% действуют в Москве. О работе современного независимого оценщика рассказывает заместитель генерального директора ООО «Прайс Информ», член Экспертного совета Российского общества оценщиков (РОО), действительный член РОО, член правления Московского регионального отделения РОО Соломон Дарсания.

В результате он рискует не только потерей репутации, но и несет ответственность перед законом.

- Проведение оценки требуется в следующих основных случаях. При слиянии, поглощении компаний, при судебных спорах имущественного характера, в вопросах, связанных с приватизацией. Если происходит эмиссия акций, требования по оценке обязательны для предоставления их в ФКЦБ - активы должны быть оценены по рыночной стоимости. Если в сделке купли-продажи участвует государственное учреждение – оценка обязательна.

-В каких случаях требуется проведение оценки?

- Кто обычно выступает в качестве заказчика услуг оценщика?

Кроме того, при выдаче кредитов или передаче имущества в залог банки обязательно требуют заключение оценщика.

На самом деле, из 6 тысяч фирм, имеющих лицензию на оценочную деятельность, реально работает половина. В качестве «довеска» лицензии берут аудиторские и риэлторские компании, но на деле они оценочной деятельностью не занимаются.

- Вообще заказчиком может выступить кто угодно. По закону, можно оценивать даже то имущество, которое заказчику не принадлежит. Проблема возникает в том, как получить информацию, которая требуется для оценки. Если мы, как оценочная фирма, сможем добыть необходимую информацию, то сможем и оценить, но погрешность в этом случае может быть выше.

У юридических лиц почти всегда есть право выбора, они могут и не привлекать оценщика. Но когда государство вступает в какие-то сделки, в обязательном порядке требуется проведение оценки.

Фирмы, у которых оценка – основной род деятельности, в основном получают заказы от государственных учреждений: Минимущества, Российского фонда федерального имущества, Агентства по реструктуризации кредитных организаций. Многие региональные оценщики стремятся попасть в Москву, поскольку заказы от государственных учреждений распределяются в первую очередь здесь.

- А государственных оценщиков не существует?

Конечно, к оценщикам обращаются и частные компании, и физические лица. Есть организации, которые именно такими заказами занимаются. Но трудозатраты на обработку разовых заказов очень высоки. Дело в том, что результат работы оценщика - Отчет об определении рыночной стоимости объекта - это труд, соответствующий «Стандартам оценки, обязательным к применению субъектами оценочной деятельности», утвержденным постановлением Правительства РФ № 519 от 6 июня 2001 года.

- Сколько стоит работа оценщика?

- Это противоречит законодательству. Независимая оценка – это, прежде всего, независимость от государственных органов. По Федеральному закону №135, принятому в 1998 году, органом, который сегодня регулирует отношения оценщиков, назначено Министерство имущественных отношений РФ. Оно и выдает лицензии на оценочную деятельность. Но ситуация складывается таким образом, что государство все дальше и дальше уходит от контроля над этим процессом. В недрах правительства разрабатываются планы передачи контроля за оценочной деятельностью саморегулируемым организациям. Таковыми могут выступить РОО, Российская коллегия оценщиков, Ассоциация российских магистров оценки, ТПП – у нее тоже есть отделение по оценочной деятельности. Есть проекты законов, которые, по всей видимости, будут приняты Думой, учитывая ее сегодняшний состав, уже в 2004 году. Тогда лицензирование будет прекращено, а Минимущество займется контролем только саморегулируемых организаций, которые будут сами чистить свои ряды.

На примере Москвы это видно особенно отчетливо. Московское законодательство по оценке имеет отличия от федерального. Существуют фирмы по оценке, аккредитованные при Департаменте имущества города Москвы. Этот департамент требует, чтобы все предоставляемые ему отчеты были от аккредитованных фирм, либо отправляет сам отчет на экспертизу – как правило, в РОО. Аккредитованные фирмы знают, что их отчет будет с легкостью проходить в департаменте, потому и требуют больше денег за свою работу.

- Это зависит от того, сколько времени затрачивает оценщик. Тарифы на оценочную деятельность вырабатываются каждой организацией самостоятельно. Рынок очень плотный, но разброс цен на нем все равно высокий.

- Что значит – «не недвижимость, а права на нее»?

Час работы специалиста стоит минимум 30 долларов, а, в зависимости от квалификации, расценки могут доходить до 150 и 200 долларов. В свое время было принято тарифное соглашение, в котором утверждены минимальные расценки на проведение оценочных работ. Для нежилой недвижимости минимальная стоимость за один отчет – 500 долларов при площади около 500 кв.м. Это при условии, что здание стандартное, есть доступ к информации. Так бывает редко. За квартиру однокомнатную придется заплатить минимум 100-150 долларов. Когда происходит оценка для правительства Москвы – это, как правило, очень сложные объекты, в том числе с правовой точки зрения. Ведь оценщик оценивает не столько саму недвижимость, сколько права на нее. В этом случае расценки обычно составляют от 5 тысяч долларов и выше за один проект.

Таким образом, разные результаты оценки возникают потому, что перед оценщиками стояли разные задачи. Так, кроме рыночной стоимости, существует еще ликвидационная. Ликвидационная стоимость может возникать, например, в случае, если в соответствии с Законом о банкротстве имущество реализуется в двухмесячный срок. В отчете об оценке может быть использована не только рыночная, но и другие виды стоимости, указанные в договоре с заказчиком.

- Согласно Гражданскому кодексу, собственнику может принадлежать право собственности на здание, включающее право пользования, владения и распоряжения. Человек может расстаться с любой из составляющих либо со всеми тремя, но при этом не лишиться прав собственности. Вот тут и возникают проблемы. Простой пример: продается квартира, в которой прописаны жильцы. Такая квартира может быть продана, но стоить будет существенно дешевле. То же самое с коммерческой недвижимостью – часть офисов может быть арендована на длительный срок. Это тоже приносит изменение стоимости. Здание одно, но если не учитывать различные обстоятельства, возникают и различные стоимости, а отсюда – различия в оценках. Оценщик может не учесть всех факторов – не потому, что он об этом не знал, а потому, что перед ним такой задачи не ставилось.

- Рыночная стоимость – это вероятная величина. На Западе нормальной считается погрешность в 15 процентов. Потому что даже условия «торга» – как минимум те же самые 5-10 процентов.

- А при правильно поставленной задаче какова допустимая погрешность оценки?

- Первое – это заключение договора. Затем происходит сбор информации, определение целей и задач, которые стоят перед оценщиком - заказчик не всегда сам понимает, что ему нужно: он выяснил, что ему необходим отчет об оценке, но сам не знает, для чего оценка производится. Это выясняется вместе с оценщиком, составляется техническое задание, подписывается договор. После этого оценщик производит анализ рыночной информации, расчеты.

- Из каких этапов состоит работа оценщика?

Последний этап – написание отчета и согласование результатов с заказчиком. Согласование в данном случае заключается не в том, чтобы написать в отчете то, что хочет заказчик. Оценщик, который идет на поводу у заказчика, – плохой оценщик. Если он так поступает, он не будет работать на этом рынке. Минимущество отзывает лицензии недобросовестных оценщиков, а когда контрольные функции будут переданы саморегулируемым организациям, такие оценщики будут исключаться из их рядов. Фирме просто будет ставиться запрет на работу в этой области. Да и самому заказчику станет невыгодно заказывать работу такому оценщику - экспертиза не подтвердит подобный отчет. А если в ходе судебного разбирательства будет доказано, что заказчик ввел оценщика в заблуждение, именно заказчик будет нести за это ответственность.

Существуют три подхода, которые оценщик должен использовать в своей работе: сравнительный, доходный и затратный. Сравнительный подход – это совокупность методов по оценке, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами. Затратный подход основан на тех затратах, которые понес бы собственник на восстановление, воссоздание либо замещение объекта оценки. Доходный подход основывается на тех доходах, которые принесет в будущем объект оценки. Я вольно цитирую. После этого все согласуется. По закону должны применяться все три подхода, либо обосновывается отказ от какого-либо из них.

После сдачи отчета должно состояться подписание акта приема-передачи работ, выплата денежного вознаграждения. Оценщик обычно работает на условиях 50-процентной или 100-процентной предоплаты.

При согласовании итогов работы задача оценщика заключается в том, чтобы доказать заказчику правильность своих выводов либо уточнить неправильно переданную информацию и внести исправления.

- Прежде всего, это правоустанавливающие документы: Свидетельство о собственности, Договор купли-продажи, если он есть. Кроме того, документы из БТИ: экспликация, поэтажный план. И правоустанавливающие документы на землю: договор аренды земли либо свидетельство о собственности, план земельного участка. Бывает так, что приходится выполнять обмеры, но это случается очень редко. Кроме того, требуются документы по затратам на содержание здания, эксплуатационные и управленческие расходы – эту информацию либо выдают в виде справок, либо оценщик ее сам добывает. Если имущество принадлежит юридическому лицу, требуются также данные бухгалтерского учета – балансовая стоимость.

- Какие документы необходимы оценщику для того, чтобы начать работу?

- Есть коэффициенты, которые рассчитываются самим оценщиком, и есть те, которые рассчитываются институтами бывшего Госстроя. Регулярно публикуются индексы изменения сметных цен строительства по отраслям промышленности и для различных строительных элементов. Те же риэлторские агентства, общественные организации, которые занимаются изучением рынка, также публикуют результаты своей работы. Но, на самом деле, оценщик каждый раз, работая с конкретным зданием, вынужден добывать эту информацию и доказывать свои выводы. Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена при условии, что покупатель и продавец достаточно информированы. Оценщик в своей работе должен становиться на позицию и покупателя и продавца, выстраивать логику и того и другого подхода. Если информация общедоступна, оценщик о ней обязан знать. Кроме того, он должен выявить ту информацию, которая не «лежит на поверхности». Ее тоже необходимо привести, указать источники, из которых эта информация была взята и таким образом доказать покупателю и продавцу логику определения цены.

- Ситуация на рынке быстро меняется. Как оценщик приводит свои расчеты в соответствие с рыночной ситуацией? Существуют ли специальные коэффициенты, индексы? Кем они рассчитываются?

- При наличии всех документов для несложного объекта недвижимости работа занимает от 7 до 15 дней.

- Сколько времени занимает работа по оценке объекта?

- Да, в том числе уголовная. Я знаю один случай, когда было возбуждено уголовное дело и вынесен приговор оценщику за мошенничество – кажется, два года. Как и любой человек, оценщик может ошибиться, и эта его ошибка в обязательном порядке страхуется – таково требование закона. У оценщика должен быть полис страхования ответственности страхователя перед третьими лицами. Сумма специально не оговаривается, но, исходя из общей практики, это не менее миллиона рублей.
Главный вопрос – это долгосрочная стабилизация или временное затишье перед бурей?

- Предусмотрена ли ответственность оценщика за результаты его работы?

Арендные ставки/продажа

В первом квартале 2004 г. рынок офисной недвижимости продолжал оставаться инертным – как в количественном, так и в качественном отношении. Рост ставок не превысил прогнозных величин, физический объем нового строительства по сравнению с тем же периодом прошлого года остался на том же уровне.

Ставки продажи офисных помещений по сравнению с декабрем 2003 г. практически не изменились, но они так же, как и арендные ставки, напрямую зависят от местоположения объектов. Для класса «А» справедлив диапазон $2500–4800/кв.м в год, тогда как запрашиваемая цена на помещения класса «В» составляет $1500–3200/кв.м.

По данным компании Swiss Realty Group, по итогам первого квартала 2004 г. средние арендные ставки на офисные помещения классов «А» и «В» выросли на 1-2% по сравнению декабрем 2003 г., и на сегодняшний день составляют $580/кв.м в год для класса «А» и $430/кв.м в год для класса «В». Как и прежде, огромное влияние на формирование цены оказывает местоположение бизнес-центра – однако в последнее время такая зависимость стала проявляться четче. Здания класса «А», находящиеся в пределах Бульварного кольца, сдаются в аренду по ставке $620–700/кв.м в год, а, скажем, расположенные в районах Третьего транспортного кольца объекты того же класса выставляются владельцами на рынок по ставке $500-520/кв.м в год. Для помещений класса «В» зависимость изменения стоимости аренды здания от его местоположения также справедлива. Внутри Садового кольца офисы класса «В» сдаются в аренду по ставкам, иногда вдвое превышающим арендные ставки на аналогичные объекты, расположенные за пределами Третьего транспортного кольца. Например, стоимость аренды офиса в комплексе «Красная Роза» по улице Тимура Фрунзе составляет $510/кв.м в год, а схожий с ним по своим характеристикам бизнес-центр в Посланниковом переулке сдается в аренду по цене $300/кв.м в год.

В отличие от прошлых лет у покупателей офисной недвижимости появилась реальная возможность приобретать отдельные блоки от 100 кв.м в бизнес-центрах. Наиболее показательным примером является офисный комплекс «Полларс» на Дербеневской набережной.

По мнению аналитиков компании Swiss Realty Group, рост цен на офисную недвижимость в первом квартале 2004 г. объясняется, прежде всего, падением курса доллара США по отношению к другим валютам и лишь потом уровнем спроса.

При этом если принять в расчет уменьшение НДС с 20 до 18%, то можно вообще говорить о стабилизации рынка в части арендных ставок.

Cтоимость аренды офисов международного стандарта до конца года должна остаться неизменной, а максимальное увеличение арендных ставок на отдельные, наиболее успешные проекты не превысит 5%. В этом случае средняя базовая арендная ставка на офисы класса «А» в конце 2004 г. не должна значительно перешагнуть новую отметку в $600/кв.м в год.

По ее прогнозам объем новых площадей, запланированных к вводу в эксплуатацию в следующем квартале, оценивается в 150 тыс. кв.м.

Спрос/Предложение
По расчетам компании Swiss Realty Group, в 2003 г. в Москве было введено в эксплуатацию до 500 тыс. кв.м офисных помещений классов «А» и «В» (впрочем, данные по объемам нового офисного строительства у ряда компаний и московских чиновников расходятся – от 400 до 520 тыс. кв.м). Компания Colliers Int. оценивает объем увеличения офисных помещений в первом на 143 тыс. кв.м., при этом 140 тыс. кв.м офисных помещений классов «А» и «В» были сданы в аренду в первом квартале 2004 г., 40 тыс. кв.м были проданы.

Среди наиболее привлекательных в новом году проектов класса «А» стоит выделить торгово-офисный комплекс «Балчуг Плаза», проекты компании «Капитал Груп» на 1-й Брестской и на Лесной улицах, офисный комплекс на Большой Ордынке и, конечно, первое здание на территории ММДЦ «Москва-Сити» - «Набережная Тауэр» от турецкого девелопера, компании «Энка». Перечисленные проекты должны стать неким ориентиром для других участников рынка, стремящихся к успеху в возрастающей с каждым днем конкурентной борьбе за платежеспособных арендаторов. Говоря о наиболее привлекательных предложениях класса «В» необходимо упомянуть офисные комплексы на Летниковской улице и в Посланниковом переулке.

Некоторые объекты построены компаниями для использования под себя, но все-таки большинство из них вышли на открытый рынок. В первом квартале 2004 г. сдавались в аренду как новые проекты, так и бизнес-центры, заявленные еще в прошлом году. Средняя площадь выводимых на рынок новых объектов не превышает 10 тыс. кв.м, а бизнес-центры, превышающие по площади 30 тыс. кв.м, - большая редкость для московского рынка.

А пока величина предложения все еще отстает от уровня спроса. Сохранению такой тенденции на рынке офисов способствовало то, что в конце прошлого года практически полностью было реализовано несколько серьезных проектов, а им на смену пока еще не подошли новые проекты с состоянием готовности к чистовой отделке.

Строительная активность в Москве находится на едва ли не самом высоком уровне во всей Европе. К новому строительству относятся именно бизнес-центры класса «А», тогда как класс «В» пополняется в основном за счет реконструкции промышленных предприятий и зданий типа научно-исследовательских институтов. По прогнозам участников рынка, по итогам 2004 г. в эксплуатацию будет введено около 650 тыс. кв.м офисных площадей классов «А» и «В», что впервые за всю историю московского рынка офисов должно стать достаточным предложением для компаний, арендующих офисы в бизнес-центрах. Однако как показывает практика предыдущих лет, прогнозы, даваемые аналитиками в начале каждого года, сбываются редко. Расхождение между заявленной площадью и площадью, выводимыми на рынок обычно приближается к 25%. Если следовать этой логике, то по итогам 2004 г. объем новых офисов приблизится к 500 тыс. кв.м.

Предложение в функционирующих зданиях снова практически отсутствует. Однако в ближайшем будущем в связи с переездом ряда компаний в новые офисные комплексы в этом сегменте недвижимости ожидается некоторое оживление. А пока в первом квартале 2004 г. готовые к въезду офисы сдавались в аренду лишь в ограниченном количестве бизнес-центров и чаще всего – под расширение площадей арендаторов.

Надо сказать, что в настоящее время московский рынок офисов находится на пике своего развития. Это, конечно, не значит, что в будущем будут свернуты все крупные проекты и произойдет обвал цен. Но состояние рынка, при котором величина предложения равна величине спроса, по прогнозам, может наступить на рубеже 2005-2006 гг. Главным образом это будет связано с увеличением объемов предложения офисов классов «А» и «В». Так, именно на 2006 г. придется сдача первых крупных офисных центров на территории «Москва-Сити» общим объемом около 500 тыс. кв.м. Как отмечают в компании Swiss Realty Group, локальное насыщение рынка уже произошло во втором полугодии 2003 г., но тогда за счет возникшей паузы с выводом новых проектов на рынок ситуация вернулась под контроль девелоперов и инвесторов, не позволив ценам остановиться в росте. Напомним, что в конце года среди крупных потенциальных арендаторов, подавших заявки на новые офисы, даже прошел слух о картельном сговоре девелоперов, не допустивших одновременного выхода на рынок почти десятка бизнес-центров (так получилось, что они сдавались постепенно).

В первом квартале 2004 г. количество поглощаемых рынком площадей все еще преобладало над количеством вводимых в эксплуатацию проектов. И в будущем, до тех пор, пока не наступит стабилизация рынка офисов, такая тенденция будет сохраняться.

Тенденции
В первом квартале 2004 г. наблюдалось преобладание спроса со стороны российских компаний над иностранными представительствами. Приблизительно на одну сделку с участием зарубежного арендатора приходятся сегодня три сделки с участием отечественных компаний. Такая ситуация, с одной стороны, объясняется укреплением российской экономики, а вместе с ней и финансового положения ее участников, а с другой стороны, неблагоприятным макроэкономическим климатом в странах Еврозоны и США, заставляющим компании из этих регионов сокращать расходы на содержание представительств во всем мире. Однако появились признаки, свидетельствующие о некотором выздоровлениии экономики западных стран (в первую очередь США и Японии), что позволяет прогнозировать увеличение активности транснациональных компаний и на московском рынке офисов.

Изучая спрос на помещения класса «А», можно прийти к выводу, что здесь сложилась ситуация, похожая на спрос по классу «В», но корни ее возникновения надо искать в другой плоскости. Дело в том, что действительно хороших зданий в Москве не так много. В основной своей массе строительством бизнес-центров класса «А» занимаются иностранные компании, которых все-таки еще недостаточно на московском рынке, а соответственно, не так много и предложений по действительно первоклассным объектам. Поэтому многие арендаторы, доросшие до расширения, предпочитают откладывать свой переезд в новый офис на год, а то и на два, дожидаясь интересного предложения.

По данным Swiss Realty Group, наибольший разрыв между спросом и предложением в пользу первого сложился по офисам класса «В». Благодаря стабильно растущим макроэкономическим показателям в экономике страны огромное количество российских компаний находится в процессе бурного роста (в первую очередь, это средний бизнес, тогда как крупные компании в свете событий вокруг ЮКОСа, «Интерроса» и др. пока осторожно относятся к расширению бизнеса), что в некоторой степени предполагает увеличение занимаемых ими площадей. Однако в силу своего менталитета или привычек немногие из них готовы тратить значимые средства на аренду офисов в бизнес-центрах класса «А», предпочитая размещаться в более скромных, но с точки зрения функциональности мало чем отличающихся помещениях класса «В».

Уровень вакантных площадей
В бизнес-центрах класса «А» заполняемость офисных помещений находится на отметке 95%, а в сегменте офисной недвижимости класса «В» этот показатель несколько ниже и на сегодняшний день составляет около 93–95%. Более точные данные по этому сегменту представить нет возможности, потому как владельцы некоторых офисных центров класса «В» не всегда охотно идут на контакт с консультантами по недвижимости, отказывая им в предоставлении информации по своим проектам, что, конечно, затрудняет работу отделов исследований риэлторских компаний и в некоторой степени искажает общую картину состояния дел на рынке. Поэтому аналитикам приходится использовать в данном случае косвенные данные.

Что касается географии распределения спроса, то наиболее востребованным районом города продолжает оставаться Центральный округ. Налицо тенденция по размыванию сделок аренды офисной недвижимости по всему городу. Так, около 65 % сделок в первом квартале 2004 г. пришлось на центр Москвы, и уже около 30 % от общего числа сделок было зафиксировано в пределах Третьего транспортного кольца. Хотя еще буквально два года назад на сделки, совершенные по объектам, расположенным за Садовым кольцом, приходилось не более 10% от их общего числа. Тут сыграла свою роль не столько экономия компаний на представительских расходах, сколько продолжающая ухудшаться транспортная доступность района внутри Садового кольца.

Прогнозируя изменение величины уровня свободных площадей, надо говорить о том, что в будущем с выравниванием уровней спроса и предложения заполняемость объектов классов «А» и «В» будет находиться в пределах 90% от общего объема предложения.

Уровень вакантных площадей вот уже более года находится на стабильно низкой отметке в 5–7% от общего объема офисных помещений. Естественно, этот показатель постоянно колеблется, но такое колебание можно отнести к арифметической погрешности, а также к некоторой цикличности по выводу новых проектов на рынок. К тому же некоторые девелоперы предпочитают начинать продажи на ранних стадиях строительства, а другие дожидаются момента завершения возведения каркаса будущего здания. Так, в случае раннего начала маркетинговых мероприятий проект остается свободным достаточно продолжительное время, но все-таки в большинстве своем активная сдача в аренду офисных пространств начинается лишь за 5–6 месяцев, предшествующих вводу здания в эксплуатацию. В настоящее время с учетом высокого уровня спроса реализация площадей в успешных офисных центрах классов «А» и «В» завершается практически сразу после ввода объекта в эксплуатацию. И лишь неудачные либо большие по площади здания остаются на рынке еще в течение 3–6 месяцев после ГК.

Другой усиливающейся тенденцией явилось желание инвесторов работать над созданием бизнес-парков. Это достаточно новое предложение на рынке офисов, но уже весьма востребованное. Бизнес-парк — это своего рода город в городе, находящийся под единым управлением, однако каждое его строение имеет свою ярко выраженную окраску. К успешно реализованным проектам по созданию бизнес-парков можно отнести комплекс строений на Дербеневской улице и в Кожевническом проезде.

Изменения на рынке
Основная тенденция сегодняшнего дня — это наращивание объемов строительства высококачественных зданий. Строящиеся офисные комплексы по своим техническим характеристикам должны соответствовать определению smart building, а также выделяться на фоне других проектов своей оригинальной архитектурой. Повышение качества строительства увеличивает расходную часть бюджета, но девелоперов это не смущает, так как на рынке есть твердое убеждение, что только конкурентоспособный проект сможет приносить прибыль и через пять, и через десять лет после ввода его в эксплуатацию, а принимая во внимание приход на московский рынок коммерческой недвижимости зарубежных институциональных инвесторов, предъявляющих повышенные требования к выставляемым на продажу офисным центрам, можно утверждать, что процесс по созданию инвестиционно-привлекательных продуктов начался.

По состоянию на первый квартал 2004 г. ставка капитализации, согласно расчетам компании ABN-Realty, составляет 14-17%. При этом уменьшение коэффициента капитализации компенсируется сокращением рисков и предсказуемостью рынка.

В структуре предложения за прошедший период значительных изменений не произошло. Наибольший объем в предложении занимают бизнес-центры класса «А», за ними идут бизнес-парки и офисные здания класса «В», а также отдельно стоящие особняки.

Как и в 2003 г., физический объем иностранных инвестиций в офисный рынок оставался относительно низким, несмотря на присвоение России западными рейтинговыми агентствами кредитного рейтинга В– (ранее часть аналитиков уверяли, что приход западных инвестиций сдерживает негативная политико-экономическая ситуация в стране). Сегодня те же аналитики уверяют, что главное препятствие для западных инвестиций – отсутствие возможности покупать-продавать землю. Вместе с тем они забывают указать, что свободного рынка земли нет и в Китае (срок аренды земли не превышает 25 лет, а не 49 лет, как в Москве), при этом транснациональные компании вкладывают в Китай миллиарды долларов а к России все 10-15 лет только «присматриваются». Так, в общем объеме инвестиций в офисный рынок доля западных денег не превышает 10%.

Кроме того, на рынке прослеживается тенденция к созданию крупными российскими холдингами своих собственных девелоперских подразделений (т.н. непрофильные активы). Так, подобные отделы уже успешно работают у таких «олигархических» компаний, как «Сибнефть» (ведет проект бизнес-парка «Крылатские холмы»), «Интеррос», АФК «Система», ТНК-ВР, «Инвестсбербанк» (бизнес-центр на Каланчевской).

Нередко такие препоны западные инвесторы обходят, привлекая в качестве соинвестора российские компании, близкие к городской власти. Наиболее характерный пример – совместная реализация проекта офисного центра Siemens на Ленинградском пр., вл. 39 «Системой-Галс» и немецкой Bauport.

Скорее одна из причин «не пылкой» любви иностранных компаний к офисной недвижимости Москвы – ограниченное число зданий, имеющих инвестиционную привлекательность. По данным компании ABN-Realty, число таких зданий не превышает 70-80, из которых только 30-40 теоретически могут быть реализованы. Еще одна причина небольших инвестиций в офисный рынок – высокая коррупция среди чиновников городской власти, а также излишняя забюрократизированность рынка.

Компания StilesRiabokobylko отмечает следующие объекты офисной недвижимости в Центральном деловом районе, которые будут сданы в 2004-05 гг.

На подходе

Романов Двор III – третье здание успешного бизнес-центра «Романов Двор», занимающего практически половину квартала между Романовым переулком и Моховой улицей. Девелопер – MCD Group. Общая площадь здания составляет 12 тыс. кв.м. Реализация всего бизнес-центра «Романов Двор» осуществляется поэтапно. В первом здании комплекса общей площадью 6500 кв.м, построенном в 1997 г., разместились офисы крупных фирм и корпораций. Второе здание, строительство которого было завершено в конце 2003 г., представляет собой многофункциональный комплекс с инкорпорированным торгово-развлекательным сегментом общей площадью 40 тыс. кв.м. Завершение строительства третьей фазы бизнес-центра «Романов Двор» ожидается в мае 2005 г.

Страстной 9 – офисный проект российского девелопера «Капитал Груп» на Бульварном кольце, рядом с Пушкинской площадью. Завершение строительства планируется в декабре 2004 г. Общая площадь проекта превышает 19 тыс. кв.м, из которых 11 тыс. кв.м займут офисы.

New Century – проект корейской компании Lotte Group. Строительство этого многофункционального офисно-развлекательного и гостиничного центра общей площадью 85 тыс. кв.м завершится в середине 2006 г. По предварительной информации, около четверти здания будет отведено под офисы.

Офисный центр «Волна» на проспекте Сахарова 8 – проект компании «Энергокапиталстрой». Офисное здание общей площадью свыше 24 тыс. кв.м, из которых 21 тыс. кв.м займут офисы

В Замоскворечье можно выделить следующие офисные проекты:

Малая Бронная 31-32 - здание на углу Малой Бронной и Садового кольца, возводимое компанией OST Group. Общая площадь здания составляет 7,3 тыс. кв.м, из которых 5,3 тыс. – офисы. Строительство здания завершится в первом квартале 2005 г.

Балчуг – офисное здание на Садовнической набережной общей площадью свыше 31 тыс. кв.м, из которых более 17 тыс. кв.м займут офисы. Балчуг является продуктом совместного девелопмента компании CMI Development и S+T Group. Завершение строительства планируется на лето 2004 г.

Тобтим – торгово-офисный комплекс класса «А», открытие которого состоится летом 2004 г. Общая площадь комплекса составляет 17,5 тыс. кв.м, из которых офисная часть занимает 7,5 тыс. Предварительные договоры аренды уже заключены практически на 80% офисных площадей.

Легион Девелопмент-1 – одно из зданий офисного комплекса на Большой Ордынке, 40, выкупленное компанией «Легион Девелопмент» у первоначального девелопера – «Системы Галс». Общая площадь здания превышает 45 тыс. кв.м, из которых 30 тыс. кв.м составляет офисная часть. Завершение строительства ожидается летом 2004 г.

Аврора Бизнес Парк – вторая очередь бизнес-парка, строящегося московским девелопером «Форум Пропертиз». Первая фаза бизнес-парка площадью более 12 тыс. кв.м закончена в конце 2002 г. Вторая очередь бизнес парка состоит из трех зданий (B, C D) общей площадью более 50 тыс. кв.м, из которых почти 31 тыс. – офисы. Завершение строительства второй фазы планируется на начало 2005 г.

Проект «Капитал Груп» на Брестской. Его строительство должно быть завершено к июню 2004 г. Общая площадь здания – 15 тыс. кв.м, из них около 10 тыс. кв.м – офисная часть. Четыре верхних этажа займет сам девелопер, Капитал групп, остальные этажи предлагаются в аренду.

Среди наиболее интересных проектов, расположенных в Белорусском районе можно отметить следующие.

Дукат Плейс. В этом здании, расположенном практически в центре Москвы, разместится почти 30 тыс. кв.м офисов прайм-класса. Завершение строительства намечено на сентябрь 2005 г.

Пекин – многофункциональный комплекс, сочетающий в себе гостиницу, офисы и торговый центр с подземной парковкой будет возведен на Триумфальной площади. Общая площадь комплекса превысит 110 тыс. кв.м, из которых почти половину займут офисные помещения. Девелопером проекта Пекин выступает «Система Галс». Завершение строительства ожидается в июне 2007 г.

Бизнес-центр, который строится компанией «Капитал Груп» в 1-м Лесном переулке. Его общая площадь составляет 47,6 тыс. кв.м, из которых офисная часть составит 38 тыс. кв.м. Завершение строительства ожидается в конце 2004 г.

Среди наиболее интересных проектов офисов класса «А» в Новослободском районе будут следующие:

В районе Сокол в ближайшие два года ожидается выход на рынок таких проектов.

Эрмитаж Плаза от девелопера «Форум Пропертиз». Это деловой центр площадью 38 тыс. кв.м, офисная площадь составит 27 тыс. кв.м. Окончание строительства планируется на II-III кварталы 2005 г.

Сименс Бизнес-Парк – офисное здание на территории комплекса ЦСКА, расположено на Ленинградском проспекте. Ко-девелопмент компании «Сименс» и «Система Галс». Общая площадь здания 40 тыс. кв.м, из которых офисных площадей свыше 27 тыс. кв.м. Компания «Сименс» займет около 17 тыс. кв.м, остальные площади будут предложены в аренду. Завершение строительства ожидается в конце 2005–начале 2006 гг.

Мерседес Бенц Плаза – офисное здание на Ленинградском проспекте, 3 Общая площадь здания более 15тыс. кв.м, из которых 10 тыс. – офисные помещения. Часть офисов займет компания «Даймлер Крайслер», она будет ключевым арендатором. Завершение строительства планируется на первый квартал 2005 г.

В Шаболовском деловом районе столицы отмечают следующие проекты, которые выйдут на рынок в текущем и следующем году.

Сокол Бридж – комплекс из двух современных офисных зданий на улице Зорге, в районе метро Полежаевская. Общая площадь проекта составляет 50 тыс. кв.м, из которых около 40 тыс. кв.м – офисы. Завершение строительства – конец 2005 г.

Зацепа, 39 – офисное здание класса «В» общей площадью более 12 тыс. кв.м, из которых 7,8 тыс. кв.м – офисные площади в непосредственной близости от Садового кольца. Завершение строительства здания ожидается летом 2004 г.

Pollars Бизнес-Центр - современный офисно-деловой комплекс, состоящий из трех зданий общей площадью 60 тыс. кв.м на огороженной и охраняемой территории площадью 1,7 га. Девелопером проекта выступает компания «Миракс», подразделение компании «Строймонтаж». Завершение строительства планируется в первом квартале 2005 г.

По причине невысокой девелоперской активности в Басманном, Фрунзенском и Таганском районах столицы новые офисные проекты на презентации отмечены не были.

Ленинский, 13 – проект компании «Стимул Групп» на Ленинском проспекте. Общая площадь здания превышает 33 тыс. кв.м, из которых 16 тыс. – офисные площади. Завершение строительства планируется в середине 2005 г.

Бизнес центр на 2-й Поклонной улице, 9 – мультифункциональный деловой центр на западе Москвы рядом с Кутузовским проспектом, который строится компанией KV Engineering. Общая площадь проекта составляет 102 тыс. кв.м, из которых 43 тыс. кв.м займут офисы. Завершение строительства этого бизнес центра ожидается в середине 2006 г.

За пределами сформированных деловых районов было выделено 2 деловых центра.

Город в городе
Одним из самых важных проектов на рынке офисов Москвы, безусловно, является проект Москва-Сити, чье влияние будет основополагающим в ближайшие несколько лет.

Крылатские Холмы Бизнес-Парк. Первый бизнес-парк класса «А» в Москве, расположенный на западе Москвы, в Крылатском. Комплекс состоит из четырех офисных зданий, общая площадь которых составляет 58 тыс. кв.м. Первое здание, завершение строительства которого ожидается в декабре 2004 г., уже сдано на 70%, а второе, которое должно быть построено к февралю 2005 г., - на 20%.

Один из пионеров застройки «Москва-Сити», компания «Енка», планирует завершить строительство первого здания комплекса – Набережная Тауэр – в третьем квартале 2004 г. В настоящее время 17-этажное офисное здание, предлагающее около 17,5 тыс. кв.м офисов, сдано на 50%. Второе здание комплекса, 27-этажное здание, предлагающее 29 тыс. кв.м офисов, будет завершено во II квартале 2005 г. Однако главный объект этого комплекса – 55-этажная башня площадью более 127 тыс. кв.м - будет построена к первому кварталу 2007 г.

История проекта берет свое начало в конце 1980-х – начале 1990-х гг., когда правительство Москвы приняло решение создать специальную деловую зону на Краснопресненской набережной. Первым завершенным проектом «Москва Сити» стал пешеходный мост Багратион и Башня 2000, законченные до финансового кризиса в 1998 г., после чего строительство было заморожено на несколько лет. Активное строительство «Москва-Сити» было возобновлено только в 2002 г., после того как все свободные участки были распределены между девелоперами и инвесторами.

Техинвест – один из наиболее эффективно спланированных проектов «Москва-Сити». Здание будет построено в 2007 г., его общая площадь составит 207 тыс. кв.м, офисная– 108 тыс. кв.м.

Проект «Капитал Груп» Город Столиц – первый проект строительства в Москве небоскребов, сочетающих в себе офисы и жилье. Он представляет собой 2 небоскреба и 2 куполообразных здания общей площадью более 200 тыс. кв.м, офисная площадь в которых составит более 70 тыс. кв.м.

Башня Федерация – проект фирмы «Строймонтаж». В настоящее время это одно из самых высоких зданий «Москва-Сити». Его завершение в III квартале 2007 г. принесет на рынок более 300 тыс. кв.м офисов, торговых помещений и апартаментов.

Проект Северная Башня от «Северстальтранс» оригинален тем, что архитекторам удалось идеально вписать проект в окружающую обстановку и найти решение по размещению парковки внутри контура здания, которое позволяет офисным помещениям находится на этажах выше рампы Третьего кольца. Общая площадь – 74,3 тыс. кв.м, офисная площадь – 32,3 тыс. кв.м

Один из самых амбициозных проектов «Москва-Сити» и самое высокое здание в мире – Башня Россия высотой почти 650 м будет построена «Московской Девелоперской Компанией» к 2010 г.

Проект Сити Терминал будет объединять все транспортные артерии «Москва Сити», а также многофункциональный комплекс, внутри которого разместится таможенный терминал, гостиница для пассажиров, офисы и торговые помещения. Строительство завершится в 2007 г., офисная площадь проекта составит более 170 тыс. кв.м

На конференции «Инвестиции в недвижимость Москвы и Московской области», организованной газетой Moscow Times, в выступлениях большинства ее участников прозвучала мысль, что инвестиции в рынок недвижимости в основном носят спекулятивный характер. «Никто не хочет вкладывать деньги в долгосрочные проекты», - сетовал первый заместитель генерального директора ГУП «УЭЗ» Валентин Павлов.

Долгосрочные вложения в коммерческую недвижимость интересуют только западных инвесторов.

Игорь Фроловский, руководитель департамента инвестиций Банка Москвы в качестве прекрасного средства размещения спекулятивных инвестиций рассматривает облигации строительных компаний. «Долговые обязательства уже выпустили компании ПИК, «Интеко», СУ-155 – общим объемом около $7 млрд, в мае еще на 3 млрд разместят облигации «Интеко-инвест» и Главмосстрой. Облигации гарантируют доходность в размере 11% годовых – это примерная доходность проектов на офисном рынке, зато риска никакого».

Но и за спекулятивный капитал участники рынка готовы бороться до последнего. Так, председатель комиссии Мосгордумы по экономической политике Ирина Рукина рассказала, что исполнительная и законодательная власти Москвы претендуют на 40-метровую зону с внешней стороны МКАД. Пока это земли Московской области, и именно на них расположены несколько десятков гипермаркетов. «Нам негде развиваться, и столице крайне необходимо очередное расширение. Кроме того, у области нет таких экономических возможностей для освоения территорий, как у Москвы», - полагает депутат Мосгордумы. Выступавший вслед за ней заместитель министра экономики Московской области Валерий Фильченков не подтвердил, но и не опроверг эту информацию, заметив только, что «Москва никак не успокоится в своих территориальных претензиях к Подмосковью, но такие вопросы решаются в судах».

Как полагает Игорь Фроловский, руководитель департамента инвестиций Банка Москвы, московская недвижимость сегодня осталась единственным ликвидным инструментом сохранения и приумножения капиталов. Кроме того, «навес» на рынке создают и «нефтяные» деньги. И пока эти два фактора существуют, инвестиции в рынок недвижимости так и будут носить характер спекулятивных.
Скоро на рассмотрение Государственной Думы будут вынесены порядка 30 проектов федеральных законов и поправок к действующим документам, касающихся ипотечного кредитования и жилищной политики государства в целом. В течение девяти месяцев над поправками работала комиссия, сформированная по поручению Президента РФ Владимира Путина из федеральных законодателей, экспертов и игроков рынка недвижимости.

Однако руководитель департамента офисной недвижимости компании Colliers Int. Олег Мышкин утверждает, что скоро эра спекулянтов на рынке недвижимости пройдет. «Во всяком случае, на рынке коммерческой недвижимости уже есть примеры прихода на него западных институциональных инвесторов. Их устраивает доходность даже в 10-12%. Потому уже здесь такие западные фонды, как AIG, Fleming. Через год-два к нам придет много немецких фондов», - полагает Олег Мышкин. Однако, по его словам, западных инвесторов не устраивает невозможность реализовать какой-либо значительный проект без административного ресурса, а также непрозрачные схемы долгосрочной аренды земли.

Пакет документов отличается комплексностью и отстаивает интересы как конечного приобретателя жилья (заемщика), так и игрока рынка (банка, застройщика, инвестора). По словам президента фонда "Институт экономики города" Надежды Косаревой, необходимо укрепить права залогодержателя по жилищному кредиту и создать органы, которые занимались бы взысканием заложенного жилья, в случае, если заемщик оказывается неплатежеспособен. Сегодня это практически невозможно, поскольку в процедуру вмешиваются органы опеки, запрещая выставлять на торги квартиру, в которой прописаны несовершеннолетние дети. Второе замечание: банкам должны прийти на помощь кредитные бюро, которые не только снизят риски кредиторов, но и сократят их расходы на проведение андеррайтинга.

На днях комиссия совместно с Международной ассоциацией фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования, региональными представителями рынка ипотеки провела в Государственной думе совместное заседание, где и обнародовала предлагаемые новшества. По словам заместителя председателя Госдумы Георгия Бооса, в основу пакета документов, который отправится к депутатам, положены принципы стимулирования спроса на жилье со стороны населения и, как следствие, стимулирования предложения. Благодаря этому жилищное кредитование будет доступно всем социальным группам россиян, и способов достижения этой цели рабочая группа предлагает несколько.

Много говорят сейчас эксперты об отмене процедуры нотариального удостоверения сделки. По сути, это формальность, которая оборачивается для покупателя большими расходами, равными 1,5% от суммы сделки. Рабочая группа предлагает отказаться от услуг нотариуса при заключении договора ипотеки. К слову, не все банки с этим согласны, считая, что это усложнит процедуру сделки, когда все ее участники будут вынуждены идти в регистрирующий орган. Сейчас по специально оформленной доверенности сторон это делает представитель нотариуса.

С одной стороны, эти поправки ужесточают требования к заемщикам, законодательно расширяя права банков, но с другой стороны, снижают их риски и влекут за собой желанное снижение процентных ставок.

Сегодня основная проблема для игроков ипотечного рынка - отсутствие "длинных" денег. Решить ее могут ипотечные ценные бумаги и урегулированная система рефинансирования. Александр Семеняка, генеральный директор АИЖК считает важным внесение в законы поправок об однородности покрытия закладных (именно с их помощью сейчас АИЖК рефинансирует кредиты). Иными словами, выданные кредиты должны обеспечиваться однотипными закладными, что позволит упростить анализ финансовых рисков, связанных с покрытием и повысит ликвидность самого покрытия, то есть залога по кредиту.

По налогообложению у инициаторов есть тоже ряд предложений. Надежда Косарева отметила, что стоит отказаться от НДС при реализации земли и земельных участков, а также снизить подоходный налог на материальную выгоду продавца недвижимости. Зато можно ввести местные налоги на земельные участки и гаражи, которые создадут дополнительные источники доходов для бюджетов городов и станут регулирующим инструментом.

Если большая часть поправок будет принята законодателями, и 1 января 2005 года они войдут в действие, через несколько лет ипотека в России перестанет быть экзотикой. В интервью журналисту КДО Георгий Боос определил этот период в 10 лет, считая, что примерно к 2015 году рынок ипотеки придет в устойчивое состояние: "К этому моменту рынок по долям можно будет разделить так: 10-15% - социальное жилье, 15% - жилье по коммерческому найму, а остальная часть придется на квартиры, приобретаемые по различным схемам. Около 10% - сразу в собственность, 5-7% - по различным накопительным программам и при помощи ссуд. Все остальное жилье - на условиях ипотечного кредитования".

Кроме рефинансирования, на рынке важно запустить систему обращения ценных бумаг. Пока, по словам заместителя генерального директора ММВБ Валерия Петрова, на фондовом рынке обращаются облигации трех ипотечных компаний: ПИК, АИЖК и МИА. Общая стоимость их ценных бумаг превышает 3 млрд. долларов. "Важно ввести механизм управления займом со стороны эмитента, - считает Валерий Петров, - чтобы он мог выкупить свои бумаги либо на условиях аукциона, либо по адресной заявке". Такую же систему продажи ипотечных ценных бумаг представитель ММВБ предлагает сделать для всех покупателей бумаг компаний-игроков этого рынка. Сейчас спрос на ипотечные облигации считается сложившимся, биржевая инфраструктура для обращения этих бумаг готова, дело за самими эмитентами, выход которых на рынок ожидается в 2005 году.



Главная --> Публикации