Главная --> Публикации --> Инвестиционный климат болгарии Торговля квартирами начинается, когда появляется забор вокруг участка под строительство Лужков не смог продать свое кольцо Отдай 10 процентов за новую квартиру России подписали приговор

По данным компании Knight Frank, общий объем складских помещений сейчас составляет 3.9 млн. кв. м. Однако большая их часть сохранилась еще с советских времен и уже не признается европейскими компаниями пригодной для хранения товаров. Тем временем стремительный рост спроса на индустриальную недвижимость эксперты компании Penny Lane Realty объясняют быстрым развитием розничной торговли, и в особенности проникновением на наш рынок крупных западных торговых сетей.

Сегмент складских помещений пока остается наименее развитым сектором столичного рынка недвижимости. Но специалисты уверены, что именно он является сейчас самым перспективным. Прогнозируется, что уже в этом году рост сектора будет как минимум двукратным. Тем более что спрос на современные склады огромен, а доходность строительства в Москве выше, чем в большинстве мировых столиц.

Сейчас без проблем арендовать можно только старые склады. Но интерес к ним у промышленных и торговых компаний не слишком велик: уровень вакантных площадей в классах "С" и "D" составляет около 35%. Активность участников рынка сейчас очень велика. Только в 2003 году объем сделок по аренде и продаже складских помещений составил около 400 тыс. кв. м. Наибольшим спросом пользуются небольшие блоки площадью 3-5 тыс. кв. м, расположенные в основном на северо-западе, западе и юго-востоке столицы. Эти направления являются основными путями потоков перевозимых через Москву грузов и примерно на 30-50% опережают прочие направления по объему арендного спроса.

Международным требованиям сейчас отвечает всего лишь около 720 тыс. кв. м складских площадей в Москве и Подмосковье, причем более половины из них (370 тыс. кв. м) были построены только в прошлом году. "Количество вакантных площадей в классе "А" сейчас практически равно нулю. А к концу этого года спрос на помещения класса "А" и "В" достигнет уровня в 4.5 млн. кв. м", - считает Роман Бурцев, директор по промышленной недвижимости Knight Frank.

Средние ставки на аренду складов в Москве и ближайшем Подмосковье составляют около $140 за кв. м в год. Ответственное хранение обходится в $110-155 за паллето-место в год. По словам Эдуарда Соколова, генерального директора компании City Estate, это один из самых высоких показателей в Европе. Естественно, уровень ставок сильно зависит от качества помещения. В классе "А" за аренду могут попросить и $180-200 за кв. м в год, причем торг будет неуместен, поскольку современные склады находятся в остром дефиците. Зато помещения класса "С" и "D", на которые приходится около 80% общего объема предложения, легко сдадут за $40-80 за кв. м в год. Необустроенными складами советских времен пользуются в основном небольшие отечественные компании.

Склад класса "А", устраивающий крупные компании, как западные, так и российские, должен располагаться вблизи серьезной транспортной магистрали, иметь хорошую подъездную дорогу, по которой могут передвигаться еврофуры, а в идеале - еще и железнодорожную ветку. Необходимо также наличие всех коммуникаций и связи, доступа к значительным энергоресурсам и оборудования, регулирующего температурный режим и влажность. Еще нужны выровненный пол, потолки высотой 8-10 м и возможность разместить в помещении стеллажную систему и офис. Строительство такого склада, по экспертным оценкам, обходится в среднем в $3-5 млн.

Основные перспективы эксперты видят в строительстве складов класса "А". По прогнозам, инвестиционная активность рынка здесь вырастет настолько, что уже в этом году объем нового строительства увеличится на 75%. "В ближайшие два года складской сектор ожидает масштабный приток инвестиций, так как доходность строительства в Москве выше, чем в большинстве мировых столиц, а спрос здесь огромен", - считает Ли Тимминс, генеральный директор по Центральной и Восточной Европе компании Hines. До последнего времени инвесторы довольно редко обращали внимание на проекты, связанные со складами, потому что доходность по торговым и офисным площадям была как минимум на 20% выше. Но сейчас соотношение спроса и предложения в этих сегментах близко к паритету, и на этом фоне сектор индустриальной недвижимости становится все более привлекательным.

В дальнем Подмосковье арендные ставки примерно на 30% ниже, чем в столице и ближнем Подмосковье. Кроме того, земли на удалении более 50 км от МКАД существенно дешевле, поэтому и инвесторы, и арендаторы сейчас все чаще отдают предпочтение области. Впрочем, время на раздумье у них еще есть, поскольку арендные ставки на индустриальные помещения довольно стабильны и в последние два года ежегодно растут в пределах 10%. По сравнению с другими секторами рынка недвижимости это очень незначительное увеличение. Аналитики прогнозируют, что в ближайшее время ставки будут даже снижаться благодаря увеличению количества новых площадей в Подмосковье.

Изменения в Жилищном кодексе коснулись военно-служебных квартир. Прежде закон приравнивал "служебку" к бесплатному жилью и сохранял за офицером и прапорщиком права на этот угол только на первые пять лет армейской жизни. Зато временные хозяева де-юре считались собственниками квадратных метров и теряли право на бесплатное получение собственного угла. Теперь, говорят депутаты, юридическая несуразица устранена. Любой военнослужащий, пока не снимет погоны, может пользоваться служебным жильем и стоять в очереди на собственную квартиру. Прав на то и другое он лишается, если из армии его выгоняют - что, в общем-то, справедливо.

Правда, существует немало факторов, сдерживающих развитие этого сегмента. Основными из них специалисты называют непрозрачность земельного рынка и несовершенство законодательной базы, регламентирующей сделки с землей, а также ограниченное количество квалифицированных строителей и подрядчиков. Кроме того, по словам Тимминса, перевод земли из разряда сельхозугодий в участки, пригодные для строительства складов, требует немалых усилий, идти на которые готовы далеко не все инвесторы.
Вчера Госдума без долгого обсуждения приняла в третьем чтении поправки в "военные" статьи Жилищного кодекса РФ и Федеральный закон "О статусе военнослужащих". При необходимых 226 голосах "за" проголосовали 379 депутатов.

Все бы ничего, да только у законопроекта есть особый подтекст. Как выяснила "РГ", еще перед первым чтением документа комитет по обороне в экспертном заключении признал поправки неактуальными. Дело в том, что и жилищно-служебный, и вещевой вопросы уже регламентированы другими документами. В частности, выплаты за форму определены в законе о материальной ответственности военнослужащих, а право на денежную компенсацию за не выданное обмундирование (оно считается личной собственностью солдат и офицеров) установило само же правительство. Служебное жилье и прежде находилось в ведении правительственной структуры - минобороны. Получается, что депутаты лишь юридически подтвердили ранее существовавшую практику.

Еще один Закон, подвергшийся ревизии, "О статусе военнослужащих". Вчера депутаты занимались 14-й статьей документа, которая регламентирует порядок владения, пользования и распоряжения вещевым имуществом солдат и офицеров. По предложению министерства обороны портянно-комуфляжные вопросы отдали в официальное ведение правительства. Заместитель председателя Комитета Госдумы по обороне Михаил Бабич попытался объяснить коллегам, что это необходимо для повышения материальной ответственности профессиональных солдат при досрочном разрыве с ними контракта. Что имеется в виду? Прежде контрактник, вместо начальных трех лет прослуживший год или два, при увольнении требовал денежную компенсацию за не выданные ему шинель или портянки (на складах минобороны вещевого имущества на всех по-прежнему не хватает). Выплаты "вещевых" в военном ведомстве два года как приостановлены, и командирам частей приходилось судиться с бывшими подчиненными. Теперь неудавшиеся рэмбо вместо куша получат кукиш. И это решение тоже выглядит справедливым.

Городская программа развития магазинов “шаговой доступности” (они же “магазины у дома”), по замыслу столичных чиновников, сделает торговлю в городе более цивилизованной, так как поможет избавиться от неэстетичных палаток и ларьков. По прогнозам Департамента потребительского рынка и услуг Москвы, в столице может быть открыто до 2500 “магазинов у дома”. Стимулом для предпринимателей, открывающих подобные сети, могут стать льготы по аренде и коммунальным платежам, а также выделение участков под магазины.

Намерение столичного правительства утвердить городскую программу развития магазинов “шаговой доступности” с воодушевлением воспринято ритейлорами. Об интересе к программе говорят уже около десяти компаний. Аналитики, впрочем, отмечают, что среди претендентов пока нет крупных сетей супермаркетов, и сомневаются в целесообразности регулирования строительства магазинов специальными городскими программами.

О намерении принять участие в программе заявила “Служба 77”, одна из крупнейших российских компаний дистанционной торговли. Недавно “Служба 77” обнародовала план создания одноименной сети из 120 стационарных магазинов площадью 150-200 кв. м, совмещенных с пунктами приема заказов.

Хотя программа еще не утверждена, о желании участвовать в ней заявляют все новые компании.

Об интересе к программе заявила и компания “Вегат Плюс”, развивающая с 1998 г. в столице сеть “соседских” универсамов “АБК” (сейчас в сети около 30 магазинов).

Компании “Новый импульс”, управляющей зеленоградской сетью “Утконос”, московские власти уже пообещали содействие в открытии до 400 торговых точек площадью около 350 кв. м.

Еще одна сеть, начинающая развиваться именно из Южного округа, — дискаунтеры “ШагМаг”. Создающая сеть компания “Народная торговая сеть” получила в округе 11 участков, позволяющих открыть магазины площадью от 500 до 4000 кв. м. Первый “ШагМаг” через месяц откроется в Коломенском проезде, рассказал гендиректор “Народной торговой сети” Мецо Игитян, затем начнется строительство еще пяти магазинов. А холдинг “Гарант-Инвест”, развивающий на юге столицы сеть “Мой магазин”, собирается к 2006 г. увеличить свою сеть до 30 магазинов площадью 400-600 кв. м.

В начале июня открыла в Южном округе столицы первый магазин компания “Съестная лавка”. Планируется, что до конца 2004 г. сеть будет состоять почти из 30 “магазинов у дома” в разных административных округах.

Масштабы анонсируемых торговцами планов создания сетей мелких магазинов уже озадачивают аналитиков. Генеральный директор компании “Магазин магазинов” Анна Ширяева сомневается, что “какой-то новичок способен освоить около десяти участков одновременно как девелопер и торговец”. “Подобный набор разных участков является прикрытием для того, чтобы просто взять конкретную землю. На подобную компанию я не поставлю ни копейки”, — утверждает Ширяева. Другой аналитик, пожелавший сохранить анонимность, считает, что “такие участки получают, как правило, люди, близкие к префектуре”.

То, что наибольшее количество ритейлоров развивают формат “магазина у дома” в Южном округе столицы, объясняется тем, что здесь местная программа развития таких магазинов была принята еще в 2002 г. До 2005 г. эта программа предусматривает строительство более 80 000 кв. м торговых площадей и ввод в эксплуатацию 160 “объектов потребительского рынка и услуг”.

А ведущий специалист отдела коммерческой недвижимости Penny Lane Realty Максим Жуликов вообще сомневается в целесообразности специальной городской программы, посвященной отдельному типу магазинов. “Рынком эта проблема [нехватка магазинов в жилых кварталах] и так регулируется. Если оператор супермаркета понимает, что ему выгодно здесь работать, он и так будет работать”, — говорит аналитик. Он обращает внимание на то, что среди компаний, объявляющих об участии в программе, почти нет известных ритейлоров. Пресс-секретарь “Седьмого континента” (сеть развивает формат “рядом с домом” под вывеской “Семь шагов”) Анна Зайцева подтвердила, что не принимала участия ни в одной из районных программ, связанных с “магазинами у дома”. Она объясняет это тем, что “Седьмой континент” не нуждается в земельных участках, а открывает магазины “Семь шагов” в уже существующих пристроенных к жилым домам помещениях. Представитель сети “Петровские” Игорь Жуков также сообщил, что в программе сеть не участвует, но затруднился назвать причины этого. А вот “Копейка” рассматривает возможность участия в программе и готовит предложения для рассмотрения Департаментом потребительского рынка и услуг Москвы, сообщила пресс-атташе “Копейки” Мария Маркова.

Впрочем, Игитян из “Народной торговой сети” уточняет, что на выделенной ему земле “по договору [с управой] нельзя менять профиль в течение 10 лет”.

От количества к качеству

В конце апреля столичное правительство приняло постановление № 245-ПП “О Городской целевой программе развития потребительского рынка и услуг города Москвы на 2004–2006 гг.”. В постановлении указано, что в III квартале текущего года должна быть утверждена общегородская программа по развитию торговых сетей “шаговой доступности.
Риэлторские компании, специализирующиеся на отдельных видах недвижимости, помимо прямых функций, занимаются и детальным исследованием поля своей деятельности. Это позволяет составить наиболее общую картину рынка и верно спрогнозировать развитие ситуации в будущем. Недавно компания Контакт-Elite Real Estate провела анализ рынка элитной недвижимости ЦАО, который привел к интересным результатам.

Итак, в исследуемом периоде в ЦАО на первичном рынке (новостройки) было выставлено 43 дома, общая численность квартир в которых составила 179 При этом на момент исследования 900 квартир (или более 50 %) из этого количества было уже продано. Распределение домов по количеству квартир оказалось следующим: 6 домов (14%) - менее 15 квартир, 22 дома (51%) - от 16 до 40 квартир, 15 квартир (35%) - от 41 до 100 квартир. Как известно, в центре Москвы существуют определенные ограничения по высотности зданий и области застройки, которая, впрочем, и так невелика. Это и приводит к тому, что большинство новых домов имеет не более 40 квартир. В связи с этим исследователи разработали собственную классификацию новостроек. Так, небольшие "клубные" дома были отнесены ими в категорию А (это 13 домов с хорошим расположением, высоким уровнем отделки, с более чем одним машино-местом на одну квартиру или 30% от общего количества). К категории А отнесены 7 домов (16 %) высокого класса, но с небольшими недостатками, к В - 21 дом со средним уровнем отделки, к С - дома без паркинга, с обычным уровнем отделки.

Исследование проводилось в апреле-мае 2004 года и имело целью изучить структуру предложения элитного жилья на первичном и вторичном рынках, а также распределить имеющиеся объекты по категориям, площадям и другим параметрам, вычислить годовой объем рынка недвижимости в ЦАО. Объектом изучения стали районы внутри Садового кольца и непосредственно прилегающие к нему. При этом под "элитными квартирами" исследователи подразумевали объекты, стоимость квадратного метра в которых превышает 4 тыс. долларов. Источниками информации, сделавшими возможным проведение исследования, стали СуперБаза, ряд профильных газет и журналов, а также данные 20 агентств элитной недвижимости и компаний-застройщиков.

Распределение домов по наличию машино-мест оказалось следующим: 9 домов (23%) имели более 1,5 машино-мест на одну квартиру, 19 (48%) - от 1 до 1,5, 5 домов (12,9%) - одно машино-место, 3 дома (7,7%) - менее одного машино-места и столько же - вообще не имели паркинга. Дома без паркинга автоматически попадают в категории В и С, тогда как, к примеру, для домов категории де люкс наличие двух машино-мест на квартиру является обязательным.

Кстати, по наблюдениям президента агентства Контакт-Elite Real Estate Дениса Попова, наличие и количество машино-мест на одну квартиру в настоящее время - один из важнейших критериев оценки дорогого жилья. "Зачастую для многих состоятельных покупателей гораздо более важной, чем, к примеру, уникальность дома, является именно возможность выйти из квартиры и на лифте спуститься в подземный паркинг", - отмечает он. Однако желание жильцов иметь по два и более машино-места часто просто невыполнимо из-за непростых условий центра Москвы.

На момент проведения исследования в эксплуатацию были сданы два дома. Предполагается, что к концу 2004 года будет сдан 21 дом. При этом 65% квартир в них уже продано. Еще 17 (общее количество квартир - 769) домов будут сданы в 2005 году. В них продано уже почти 50% квартир. Эти данные демонстрируют неплохие темпы продаж строящегося элитного жилья. В большинстве случаев к моменту приемки домов Госкомиссией все квартиры в них уже проданы.

Не менее значительную роль для состоятельного покупателя играет уровень отделки дома. Из представленных в апреле-мае домов 19 (44%) имели высокий уровень отделки, столько же - средний и 5 домов (12%) - обычный.

Средние показатели по первичному рынку таковы: количество квартир в доме - 42, площадь квартиры - 150 кв. м, полезная площадь (сумма площадей квартир) одного дома - 6000 кв. метров, цена за 1 кв. метр - 5000 долларов. Средняя площадь дома в ЦАО составляет 7800-9000 кв. метров. В год в центре продается порядка 600 квартир (по 50 в месяц) на сумму порядка 450 млн. долларов. В целом количество строящихся в центре домов увеличилось вдвое, темпы продаж довольно высоки, так что у застройщиков нет проблем с реализацией жилья.

Диапазон цен на элитную недвижимость в центре Москвы колеблется от 2500 долларов до 10 тыс. евро за 1 кв. метр. При этом наибольшее число продаваемых квартир оценивалось в 3500-4500 (18 объектов). Д. Попов отмечает, что уже на начальном этапе строительства цены на квартиры весьма высоки. Во многих случаях они близки к стоимости уже построенных домов, что уменьшает их инвестиционную привлекательность. При этом почти все застройщики позиционируют квартиры на верхних этажах как пентхаусы и продают их по завышенным ценам вне зависимости от категории дома. Наибольшей популярностью у инвестиционных покупателей пользуются квартиры класса А и В, так как они имеют лучшее на сегодняшний день соотношение цена - качество.

На вторичном рынке за исследуемый период было выставлено на продажу 226 элитных квартир общей площадью около 29 тыс. кв. метров и общей стоимостью более 155 млн. долларов. По расположению представленные квартиры распределялась следующим образом: 62 квартиры - в особняках дореволюционной постройки, 85 - в сталинских домах, 22 - в совминовских (ведомственных), 45 - в современных домах. В общей сложности в мае 2004 года в центре столицы насчитывалось 304 дома, которые в той или иной степени можно отнести к элитным. При этом, по данным исследования, наиболее часто в продажу поступают квартиры в особняках и "сталинках".

"Сталинки" снова в моде

Кроме того, наблюдения показали, что на вторичном рынке преобладают объекты с ремонтом пятилетней давности и более. В основном это квартиры, в которых живут собственники и теперь продают их для переезда в более комфортабельное жилье. Средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке ЦАО составляет 5400 долларов, средняя площадь квартиры - 127,2 кв. метров, средняя общая стоимость квартиры - около 686 тыс. долларов. Здесь реализуется около 300 квартир в месяц (360 - в год). Годовой оборот этого рынка - 247 млн. долларов.

Наибольшее количество поступивших в продажу квартир имеют площадь до 150 кв. метров. Как правило, они находятся в домах старой постройки. Из вышеназванного количества квартир 83 имеют площадь до 100 кв. метров, 80 - от 100 до 150 кв. метров, 38 - от 150 до 200 кв. метров, 22 - более 200 кв. метров. Распределение по стоимости показало, что наиболее часто встречаются квартиры по цене до 500 тыс. долларов (до 5000 долларов за 1 кв. метр). На втором месте по частоте предложений - квартиры по цене 7000 и более долларов за 1 кв. метр и суммарной стоимостью более 900 тыс. долларов. Если же изучить распределение квартир по продавцам, то можно увидеть, что 185 из них продавалось через риэлторские фирмы, 29 - самими собственниками, 7 - частными риэлторами.



Главная --> Публикации