Главная --> Публикации --> Управление зданием доверьте профессионалам Куда плыть? Владимир ресин: цены на жилье не надуманы Квартиры с наценкой Как передвинуть стену

REALTEX в этом году стала выставкой "трудной судьбы": из-за сгоревшего Манежа, где планировали проводить мероприятие в мае, ее перенесли в СК "Олимпийский" на конец июня. К сожалению, с недвижимостью случаются и пожары, и заливы, и многое другое. Но почти от всех напастей можно застраховаться, а вот незастрахованный платит дважды.

Страховщики - о своей роли на рынке недвижимости

Пока гром не грянет

На конференции "Инвестиции в недвижимость" в рамках выставки REALTEX-2004 представители Страховой компании "Отечество" делились своими соображениями о страховании как элементе риск-менеджмента при инвестициях в недвижимость. Когда на кон поставлены немалые капиталы, то собственник должен быть уверен, что он управляет этими рисками, а не они - им. По мнению директора по развитию бизнеса СК "Отечество", Андрея Андреева, именно для этого и нужно страхование. "Мы являемся в какой-то степени партнерами инвесторов и подрядчиков, - считает г-н Андреев. - Без нас никакой проект не будет закончен, хотя многие имеют другое мнение на этот счет".

Еще недавно на российском рынке страховых услуг выбор был небогат - как среди страховщиков, так и в перечне услуг. Сейчас в этом секторе достаточно игроков, которые могут предложить любые страховые продукты. Однако не все знают, что можно страховать и зачем. "Многие бизнесмены считают, что объектом страхования может быть только завершенный объект, - рассказывает г-н Андреев. - Хотя есть страховые продукты, позволяющие решать проблемы еще на стадии строительства. К сожалению, не все инвесторы требуют страховку от подрядчиков". При наступлении страхового случая, если нет всеобъемлющей страховки, довести до конца проект зачастую становится невозможно. Еще один элемент, о котором мало кто задумывается - страхование недополученной прибыли: риск особо актуальный для владельцев коммерческой недвижимости. В случае, если с объектом что-то случается, вернуть потерянное имущество - это только часть дела. За время восстановления собственник теряет прибыль от коммерческого использования объекта. Риск этих потерь также можно застраховать.

Инвесторы часто пытаются на страховке сэкономить. Хотя любой проект предусматривает страхование рисков, зачастую это не полноценная страховка, а формальность, рассчитанная лишь на то, чтобы получить необходимое разрешение на строительство или эксплуатацию. Одним из печальных примеров такого недострахования является ситуация с разрушенным "Трансваалем". "Если бы собственники этого объекта хотя бы теоретически предвидели такое развитие событий, это позволило бы избежать ряда финансовых проблем, - говорит г-н Андреев. - Трудно говорить только о финансах, когда погибли люди. Но если исключить моральный аспект, то мы увидим недальновидность собственников и инвесторов данного проекта. По крайней мере, тех убытков, которые они несут, и той финансовой ситуации, в которой они оказались, можно было избежать".

Логическим продолжением разговора стало развенчание мифа о дороговизне страхования. "Если условно определить, что объект стоит млн. долларов, а сумма страхового взноса составляет около 0,1 процента, то страховой взнос за этот объект составит -30 тыс. в год. При такой стоимости объекта - сумма несерьезная", - говорит Игорь Джекиев, начальник отдела страхования имущества компании. Это лишь маленькая плата за большое спокойствие, необходимое для того, чтобы работать, не теряя уверенность в завтрашнем дне. "К счастью, - добавляет г-н Джекиев, - рынок уже начал развиваться, и если несколько лет тому назад в основном страховали только для бумажки, сейчас многие просят, чтобы страхование было реальным".

Пояем опиум для народа?

Бурно растущий вот уже четыре года рынок недвижимости все больше манит инвесторов. Однако для покупки самой скромной московской квартиры нужно иметь от $40 00 Открыть дорогу мелким инвесторам на этот рынок могли бы закрытые фонды недвижимости. Они появились в России около года назад. Сейчас их более 20, но большинство из них все равно доступны для крайне узкого круга инвесторов: вложения в них начинаются от 1 млн руб., но “входной билет” бывает и на порядок дороже. Кроме того, такие фонды создавались на очень длинный срок, не менее пяти лет.

На данный момент рынок повернулся лицом к страховщикам в сфере ипотечного кредитования - тут уж страховщика обойти никак не удастся. Ипотечные программы предполагают обязательные виды страхования - самой недвижимости как предмета залога, титульное страхование, защищающее юридическую чистоту сделки, а также здоровья и жизни заемщиков. И это отрадно, ведь страхование для того и придумано, чтобы передавать риски от заемщика, инвестора или подрядчика в страховую компанию. Разумеется, за небольшое вознаграждение, которое при нынешних ставках по ипотечным кредитам можно даже и не заметить. Свой доклад представители страховой компании закончили оптимистичным призывом: "Не надо нас бояться, не надо бояться страховаться! Желаем как можно реже обращаться в страховую компанию по страховым случаям!" Последнее пожелание страховщики вполне могут адресовать и себе - платить-то, если что, придется им.
Наконец-то рядовые инвесторы получили возможность вкладывать средства в недвижимость. Через две недели управляющая компания “Регион Девелопмент” начнет формирование закрытого паевого фонда недвижимости “Перспективные инвестиции”, средства которого будут вложены в строительство жилого комплекса в Строгине. Этот ПИФ создается всего на год, а вложить в него можно от 30 000 руб.

В отличие от остальных фондов недвижимости “Перспективные инвестиции” создан всего на год: он будет ликвидирован 16 октября 2005 г., после чего пайщики получат деньги. Средства фонда составят 150 млн руб. Если к 16 октября 2004 г. фонд не наберет эту сумму от розничных пайщиков, он привлечет их от других источников, обещает Зюбин.

Но на этой неделе ФСФР зарегистрировала правила первого по-настоящему розничного фонда недвижимости — “Перспективные инвестиции” под управлением УК “Регион Девелопмент”. Его формирование начнется 16 июля, а минимальная сумма инвестиций в фонд составит 30 000 руб. при стоимости пая 10 000 руб. Этот фонд рассчитан, в первую очередь, на частных лиц, говорит гендиректор “Регион Девелопмента” Павел Зюбин.

Так что фонд и его пайщики фактически станут соинвесторами проекта, который пока находится на начальной стадии строительства. Активы фонда будут представлять собой права по инвестиционным контрактам — аналог договора уступки права требования по инвестиционному контракту.

Эти деньги будут вложены в строительство нового жилого комплекса бизнес-класса “Янтарный город” в московском районе Строгино, который возведет компания “Сити-ХХI век”. По словам ее пресс-секретаря Сергея Лядова, “Перспективные инвестиции” не единственный источник финансирования проекта.

Зюбин не берется предсказать доходность нового фонда, но обещает сделать ставку не на достижение максимальной прибыли, а на обеспечение наибольших гарантий для пайщиков. В частности, Зюбин надеется, что до начала размещения паев УК договорится с застройщиком о выкупе активов фонда к моменту его ликвидации, и обещает показывать соответствующие документы потенциальным пайщикам. “Прежде чем мы возьмем хоть одну копейку у инвесторов, такие договоры будут подписаны”, — говорит Зюбин. По его мнению, наличие покупателей на активы фонда обеспечивают высокие гарантии для пайщиков.

Вложение денег на начальном этапе строительства — самый доходный способ инвестирования в недвижимость. “Доходность вхождения в проект на стадии котлована в ситуации активно растущего рынка при выходе на стадии готового дома может превышать 50%”, — говорит гендиректор “МИАН-Девелопмента” Анатолий Морозов.

Управляющие, однако, отмечают другой существенный риск “Перспективных инвестиций” — то, что все его средства будут вложены в один-единственный проект. Активы фонда следует инвестировать в несколько проектов разных застройщиков, чтобы диверсифицировать риски, говорит начальник управления прямых инвестиций УК Промышленно-строительного банка Дмитрий Кожевников. С ним соглашается главный управляющий директор компании “Альфа-Капитал” Анатолий Милюков, по мнению которого риски пайщиков слишком высоки: если со строительством “Янтарного города” возникнут проблемы, инвесторы не получат прибыли, даже если весь рынок недвижимости вырастет. Банкротство застройщика станет катастрофой для фонда, предупреждает Кожевников.

Это избавит пайщиков от затягивания строительства — одного из главных рисков столь краткосрочного фонда. По словам девелоперов, обычно полный цикл строительства занимает 1,5-3 года.

Эксперт по паевым фондам The PBN Company Максим Капитан рад попыткам сделать настоящий розничный фонд недвижимости. “Я абсолютно не вижу причин для частников избегать такого рода фонда”, — говорит он.

Зюбин надеется, что этого не случится, и уповает на надежность застройщика: “Вероятность того, что именно с "Сити" что-то случится, мала. Эта компания строила много домов в установленные сроки в разных районах Москвы, к примеру, в Новых Черемушках, Митине, Братееве, Новокосине”. По его мнению, для небольшого фонда, каким является “Перспективные инвестиции”, один застройщик скорее хорошо, чем плохо.

Вознаграждение управляющего составит 1,5% стоимости чистых активов фонда, а общий размер вознаграждений (спецдепозитарию, аудитору и пр.) не более 2,1% стоимости активов.

Спрос на подобные фонды признают даже конкуренты. “Желание людей поучаствовать в рынке, который дает 30-40% прироста ежегодно, сегодня велико, и я не удивлюсь, если фонд наберет [необходимое количество] пайщиков”, — говорит, в частности, Милюков из “Альфа-Капитала”. А “Регион Девелопмент”, если “Перспективные инвестиции” окажется удачным, планирует создать еще один фонд недвижимости для физлиц, но вдвое больший — с активами примерно $10 млн.

"Хорошие законы по ипотеке и антисоциальный Жилищный кодекс"
Государственная дума приняла в первом чтении пакет законопроектов о доступном жилье и новый Жилищный кодекс (ЖК) 10 июня этого года. Работа над ЖК велась Госстроем в течение последних пяти лет, но последнюю точку в нем поставили фонд "Институт экономики города" и Центр стратегических разработок. Вариант Жилищного кодекса, одобренный в первом чтении, правозащитники расценили как антинародный. Депутат Госдумы Галина Хованская считает, что "правительство задалось целью протащить в одном флаконе хорошие законы по ипотеке и антисоциальный Жилищный кодекс".

Второе чтение законопроектов о доступном жилье и нового Жилищного кодекса должно состояться в Государственной думе 10 июля. Напомним, что на принятие Жилищного кодекса в первом чтении депутатам потребовалось всего пять минут. За это время им удалось в корне изменить представление о квартирных правах граждан: ликвидировать понятие "нуждающиеся в улучшении жилья", сократить количество льготников, лишить собственности одного из разведенных супругов, узаконить изъятие земельных участков под домами для государственных и муниципальных нужд. Новый Жилищный кодекс, как ожидается, будет окончательно принят осенью, а вступит в силу с 1 января 2005 года.

Из обихода исчезнет понятие "нуждающийся в улучшении жилищных условий". Сейчас на очередь ставят тех, кто имеет 10 кв. м общей площади на человека (15 кв. м для проживающих в коммуналке). Не исключено, что со следующего года так называемая учетная норма будет снижена до 5 кв. м на человека. В результате принятия Жилищного кодекса из 4,4 миллиона семей очередников в очереди останется только 2,4 миллиона семей.

Бесплатного жилья не будет
После 1 января 2005 года на бесплатное жилье смогут претендовать только малоимущие (какими должны быть доходы этой категории, будут решать органы местного самоуправления), дети-сироты и инвалиды.

Собственники будут оплачивать 100% стоимости коммунальных услуг
"В новом Жилищном кодексе вообще нет упоминания о приватизации, эта норма остается лишь в законопроекте о введении документа в действие, которое планируется осуществить 1 января 2005 года. Бесплатно приватизировать квартиру можно будет только в течение двух лет после этого, то есть до 1 января 2007 года", - объяснил глава думского комитета по законодательству Павел Крашенинников.

Круг льготников будет максимально сужен. Новый Жилищный кодекс предусматривает исключение из списков даже ветеранов войны, оставлена только одна льготная категория - жертвы стихийных бедствий. По мнению Галины Хованской, льготные категории, которых сейчас более 30, надо было пересмотреть и оптимизировать, а не сокращать все подряд.

Кроме того, новый ЖК предусматривает отмену равной платы за жилищно-коммунальные услуги (ЖКУ) для нанимателей и собственников. С нового года владельцы жилья будут платить за ЖКУ по их рыночной стоимости, независимо от собственных доходов. Оставлять ли субсидии на оплату ЖКУ будут решать сами регионы - нетрудно догадаться, какое решение примут власти на местах.

Получается, что все, кто получит социальное жилье после 2006 года, не смогут стать собственниками жилья. Впрочем, эта норма так или иначе коснется всех: дело в том, что после отмены приватизации государство не будет оплачивать капитальный ремонт домов.

На судебную процедуру будет отведен год, и если за это время бывший супруг или супруга не сможет решить свою жилищную проблему, его просто выселят из квартиры. Жертвами новых правил могут стать и родители разведенных супругов.

Бывших супругов и их родственников можно будет выселять
Галина Хованская считает, что разработчики нового ЖК переборщили и с поправкой о полномочиях собственника: теперь владелец квартиры получит право выселить любого бывшего члена семьи. Эта норма будет действовать в том случае, если квартира не является совместно нажитым имуществом.

Если власти решат, что на месте вашего дома надо построить дорогу или что-нибудь еще, жилое здание может быть снесено. При этом они должны выкупить у собственников квартиры по рыночной цене и компенсировать затраты, связанные с приобретением нового жилья.

Власти смогут выгонять из дома
По мнению депутата Госдумы Оксаны Дмитриевой, наибольшая опасность заложена в статье 32 проекта Жилищного кодекса, определяющей процедуру выкупа для федеральных или муниципальных нужд земельного участка, на котором находится жилое помещение.

Вице-президент Российского общества оценщиков Евгений Нейман уверен, что "в отсутствие достоверной статистики расхождения в оценке недвижимости будут на порядки, иногда - до 1000%".

Но проблема состоит в том, что в России до сих пор не существует ни методики массовой оценки жилья, ни достоверной статистики, на которые власти могли бы опираться. Более того, по сведениям вице-президента Международной ассоциации ипотечных фондов (МАИФ) Ирины Радченко, более 80% сделок на рынке недвижимости совершается по заведомо низкой цене, не превышающей 1 миллион рублей, дабы не платить налоги.

Правда, в кодексе сказано, что выселение не может производиться без договора с собственником сносимой квартиры. Но при этом за государством закрепляется право подавать иск о выкупе, то есть с вами будут судиться, если вы не согласитесь на сумму, предложенную за старое жилье.

Так что не факт, что за те деньги, которые вам вернут, вы сможете сразу купить другое жилье. Может быть, вы и найдете строящееся жилье по приемлемой цене, но тогда вам придется за свой счет снимать квартиру в ожидании окончания строительства.

Жителям кооперативных домов придется туго
Немало вопросов вызывают и статьи, посвященные жилищным кооперативам и правам их членов. Жилищный кодекс наделяет администрацию кооперативов весьма обширными правами, тогда как член кооператива может лишиться своей квартиры за некоторые провинности, в числе которых громкая музыка после 23.00 и нарушение правил, установленных кооперативом.

Адвокат Леонид Ольшанский считает, что предотвратить чудовищные злоупотребления и шантаж со стороны власти можно только одним способом: внести в ЖК норму о "натуральном обмене", то есть обязать власти предоставлять вместо сносимого жилья равноценное по потребительским качествам. По мнению Ольшанского, 32-я статья в нынешнем виде "несет в себе мощнейший дестабилизационный заряд", и все усилия депутатов, общественности, прессы должны быть брошены на ее исправление.

Можно смело утверждать, что эта статья закладывает основы шантажа членов кооператива с целью принятия необходимых решений. Кстати сказать, ссылка на общее собрание в данном контексте совершенно эфемерна, поскольку в ЖК заложены нормы, определяющие, что общее собрание считается правомочным при присутствии 51% членов кооператива или жильцов дома, а решения принимаются простым большинством. Таким образом, 25% жильцов смогут принимать любые решения.

Более того, член жилищного кооператива (и члены его семьи), не полностью выплативший паевой взнос и исключенный из кооператива, утрачивает право пользования жилым помещением и обязан освободить жилое помещение в течение двух месяцев со дня принятия кооперативом решения о его исключении из членов кооператива.

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) определилось с московским региональным оператором - им стал КБ "МИА". Если московские банки согласятся работать через него по стандартам агентства, уже к лету в Москве можно будет получить ипотечный кредит под 15% годовых в рублях. Сейчас столичные кредиторы умудряются получать с заемщиков почти тот же процент, но по валютным кредитам.

За перепланировку тоже будут лишать квартиры
Отдельно прописаны в новом Жилищном кодексе и правила перепланировки квартир. Даже самую малость придется согласовывать. Тем же, кто перестроит свою квартиру без разрешения органов местного самоуправления и без внесения соответствующих поправок в паспорт Бюро технической инвентаризации, придется за свой счет возвращать квартире первоначальный вид. В противном случае квартира, принадлежащая человеку на правах собственности, будет продана с торгов.

В АИЖК говорят, что банки не очень активно выдают ипотечные кредиты, и ведут разъяснительную работу. "Для банка наша система просто выгодна, - объясняет глава АИЖК Александр Семеняка. - Доходность в 15% годовых - это выше, чем по госбумагам, а надежность такая же, так как мы всегда держим оферту. К тому же банки имеют доход от процедуры рассмотрения заявки".

Взять в Москве ипотечный кредит в рублях невозможно - московские банки предпочитают выдавать их в валюте. До сегодняшнего дня схема АИЖК работала в регионах, но Москва оставалась неохваченной. Дело в том, что АИЖК не работает с банками напрямую, в каждом регионе выбирается отдельный оператор.

Под финансовыми условиями и распределением ответственности банкиры имеют в виду следующее. АИЖК не работает с банками напрямую, а выкупает закладные у регионального оператора. С ним агентство заключает соглашение на ежемесячную поставку определенного количества закладных. Банки же продают закладные региональному оператору. Считается, что оператор принимает на себя часть рисков, но берет за это комиссию.

Московские банки с энтузиазмом отнеслись к программе АИЖК. Однако не без оговорок. "Собинбанк планирует начать сотрудничество с АИЖК, - говорит начальник управления ипотечного кредитования Собинбанка Ольга Манукянц. - Однако условия, на которых АИЖК предлагает сотрудничество, требуют серьезной доработки и корректировки. Основными вопросами для обсуждения должны стать финансовые условия сотрудничества и распределение ответственности в случае финансовой несостоятельности плательщика".

Банкиры говорят, что платить процент "МИА" им придется "просто так". Региональный оператор действительно свел свои риски к минимуму. Даже штрафные санкции, которые он получает в случае непоставки оговоренного количества закладных, в итоге несут сами банки. "МИА" тоже заключит с кредитными организациями договор на поставку закладных, в случае его несоблюдения банку придется платить штраф. Его "МИА" и передаст АИЖК.

Однако полностью сопровождать выданные кредиты в "МИА" пока не могут. "Мы готовимся к тому, чтобы обслуживать сами, но пока операционно к этому не готовы, - объяснил "Финансовым Известиям" председатель правления КБ "МИА" Дмитрий Будаков.- Процент комиссии мы будем делить с каждым банком индивидуально, исходя из того, какой процент кредитного риска он берет на себя. Сейчас обсуждаем возможность перенесения на нас до 50% кредитного риска".

Возможности по отселению действительно есть только у регионального оператора, который договаривается с властями региона. "Если заемщик не платит, мы берем у банка поручительство на 50% оставшейся суммы и сами инициируем выселение. У нас есть резервный жилой фонд, который предоставило правительство Москвы, поэтому только мы можем выселять неплательщиков, ничего не нарушая", - объяснил Будаков.

Банки такая схема не устраивает, поэтому они пытаются договориться с АИЖК напрямую. Переговоры об этом ведет крупнейший оператор ипотечного рынка - "ДельтаКредит". АИЖК уже готово дать это право в обмен на такой же договор по обязательной поставке определенного пула закладных в месяц. Но сопровождение все равно придется передать региональному оператору. "Мы готовы работать с крупными поставщиками напрямую, - говорит Семеняка. - Но для сопровождения кредита региональный оператор неизбежен. Куда "Дельта" будет отселять в случае неплатежей? Она у себя на балансе будет для этого квартиры держать? Или мы должны придумывать с ними какие-то специальные схемы?" Тем не менее "ДельтаКредит" настаивает на работе напрямую, и, по данным "Финансовых Известий", его путем идут еще два крупных московских банка.

С "ДельтаКредитом" "МИА" придется договариваться отдельно. "Напрямую мы наших отношений не обсуждали, - говорит Дмитрий Будаков. - Все случилось, когда Шитов (президент КБ "ДельтаКредит" Николай Шитов. - "Финансовые Известия") был в отъезде, поэтому когда он вернется - тогда и поговорим". Разговор должен получиться сложным, поскольку "ДельтаКредит" претендовал на роль межрегионального оператора и признать права "МИА" ему будет тяжело.

На следующей неделе правительство Москвы попытается убедить московские банки, что "МИА" - звено необходимое. Совещание заинтересованных сторон проведет вице-мэр Москвы Валерий Шанцев. В "МИА" нам сказали, что абсолютно уверены в своем успехе. По договору с АИЖК в 2003 году московскому оператору придется выкупить закладные на 380 млн рублей. По словам представителя банка, устная договоренность с московскими банкирами на эту сумму уже есть.



Главная --> Публикации