Главная --> Публикации --> Главный архитектор москвы против градостроительного кодекса Особенности краткосрочной аренды в москве Парковки раздора Пятикомнатная квартира екатерины фурцевой выставлена на аукцион Сезон у дачи

Земля в пределах Садового кольца сегодня стала уже даже не золотой, а как минимум платиновой. За последние годы отсюда тихо исчезло немало жилья, уютных маленьких магазинчиков, добрая половина госучреждений и практически все НИИ. Их место заняли шикарные банки и штаб-квартиры компаний, которые переделывают старые здания по своему вкусу (не забывая и прилегающую территорию, причем частенько к данному домовладению отношения не имеющую).

О том, как исчезают "ненужные" госучреждения

НЕУМЕСТНОЕ СОСЕДСТВО

Способы выживания неугодных учреждений - самые различные. Один из наиболее распространенных был изобретен еще одним из героев "Золотого теленка" - геноссе Полыхаевым: использование Его Величества Штампа. Но с тех пор прошло некоторое время, и на место любимой "резинки" товарища Полыхаева "Тише едешь - дальше будешь" встала всемогущая троица "Культурной ценности не имеет", "Некомфортно для проживания" и "Находится в ветхом или аварийном состоянии". Но из всякого правила находится, по меньшей мере, одно исключение. Вот одна совершенно невыдуманная история. В пяти минутах от метро "Кропоткинская", в одном из зданий XIX века вот уже несколько десятилетий располагается некий НИИ, в котором люди как сорок лет назад работали, так продолжают работать и сегодня. Как ему удалось уцелеть в таком лакомом месте? Этот вопрос мы задали заведующему одной из лабораторий, профессору, своему хорошему знакомому, краткий монолог которого далее и приводим.

Организовать таковую инициативу взялся некий очень крупный чиновник министерства (ныне покойный). Речь шла, как вы понимаете, об очень большой сумме. Сразу выяснилось, что здание почему-то не имеет НИКАКОЙ исторической ценности. Хотя оно было построено в XIX веке купцами третьей гильдии для проведения собраний, которые там и проходили не один десяток лет. Посмотрите на нашу парадную мраморную лестницу и на зал заседаний. Если уж и это не история, то что тогда история - я не понимаю. Аварийным здание при всем желании "заинтересованных лиц" признать не удалось: купцы толк в строительстве знали и строили для себя, то есть на века.

"Как уцелели? Да чудом: В 90-е годы было можно все. Желающих на наше здание было и есть великое множество. Но без минимальной предварительной подготовки даже в те времена поделать с нами было ничего нельзя. Дело в том, что мы - институт не московский, а российский, то есть федерального подчинения. А у федералов с городскими властями в те времена были весьма непростые отношения (впрочем, как и сейчас). И поэтому инициатива должна была исходить изнутри, то есть из самого министерства, которому наш институт подчиняется.

Оставались "жизненная необходимость капитального ремонта" и пресловутая "некомфортность". Попытались поднять волну "снизу". Приходило великое множество разнообразнейших комиссий и ласково так нас спрашивали: "Как же вы, господа ученые, в таких условиях работать можете? У вас ведь всего один санузел на этаж, в каждой комнате "прописано" по пять человек минимум, да и из окон дует?" На что господа ученые радостно отвечали: "Не беспокойтесь, ради бога, нам вполне комфортно, половина народу у нас всегда "в поле": специфика института - программисты наши предпочитают работать ночью, потому что профессия эта уж так устроена. А одного санузла на этаж нам вполне хватает. Ремонт кое-какой, конечно, сделать бы стоило, и жалко, что у страны денег на это нет, но тут мы и сами как-то выкручиваемся: то окна заделаем на зиму, то обои подклеим".

БЫЛА БЫ ЦЕЛЬ, ПРИЧИНА НАЙДЕТСЯ

Но тут наступила зима, а в том году была она весьма холодной. И институту (не помню уже под каким предлогом) вырубили отопление. Здесь, признаюсь, господа ученые несколько приуныли. И отнюдь не из-за себя ("полевикам" со стажем такой мороз особых проблем не доставляет, в конце концов, еще будучи студентами все мы по паре сезонов практики в Заполярье проходили. И ничего, все выжили.). Но техника - дело другое, и мы за нее очень боялись, поскольку далеко не вся она рассчитана на работу "в полевых условиях", а добрую половину приборов уже никто в мире сделать не может - Союз-то развалился.

С течением времени члены комиссий, не получая желаемого результата, стали все больше приходить в неистовство от буддистской нетребовательности господ ученых к бытовым условиям. В "некомфортный институт" нанесла визит Ее Величество Санэпидемстанция. Вердикт был жесточайшим: "до эпидемии остались считанные дни, и хорошо, если их больше, чем два". Как этот вердикт можно было обосновать - для меня до сих пор "тайна сия велика есть". Мы - не микробиологи, и не работаем не только с вирусами, но и с одноклеточными. А из животных - у нас на весь институт один кот (ну, и те мыши, которых он доесть не успел). Здесь директор взял полную ответственность на себя. Он подписал документ, смысл которого был в том, что если в скором времени в институте вспыхнет эпидемия холеры или дизентерии, то отвечать за неё будет именно он, директор. Ее Величество Санэпидемстанция с оскорбленным видом величаво удалилась.

Дальше - сцена, один в один содранная из классической русской сказки "Морозко": пришли господа члены очередной комиссии поздравить нас с Новым годом и спросили: "Тепло ли вам, господа ученые, тепло ли вам, милые?" На что господа ученые абсолютно искренне отвечали: "Тепло, господа члены комиссии, тепло, батюшки!" В Новый год первый бокал шампанского был поднят за купцов третьей гильдии. А те, которые верующие, в храм сходили и свечку поставили за упокой их души и пожелали им царствия небесного.

Но тут ситуация стала развиваться совершенно неожиданным для всех заинтересованных сторон образом. На улице мороз, уже месяц как не топят, а ни в одной лаборатории температура ниже восемнадцати градусов не падает. Оказалось, что купцы, которые наше здание строили, перебои с теплоснабжением предвидели (ну, там, дрова не завезли, Наполеон приходил, и так далее:), и старые стены тепло держат в этих условиях более чем хорошо.

НУ ЧТО ТЫ БУДЕШЬ С НИМИ ДЕЛАТЬ?

Отчаявшись справиться с господами учеными мерами, так сказать, позиционными, прочие заинтересованные стороны пустили в ход последний довод министров: пресловутый административный ресурс, и поскольку тогдашний директор позицию своих сотрудников полностью поддержал (а руководитель госучреждения до сих пор имеет весьма немалые права), то его срочно потребовалось сменить. Что и было сделано. После этого в кратчайшие сроки была полностью подготовлена сделка. Выглядело это так: здание признается непригодным для работы и сдается в долгосрочную аренду некоей фирме, которая обязуется за время своего в нем пребывания полностью это здание отремонтировать, а там видно будет. Правда, это означало полную гибель института, но в таких вопросах людям не до науки - сами понимаете, "Кропоткинская".

Непонятно, чем бы дело кончилось, но тут наш чиновник умер от сердечного приступа (все-таки, жизнь в министерстве - штука нервная), и дело затихло. Так мы и остались с тех пор некомфортными и исторически не ценными. И живем с тех пор относительно тихо, правда, рецидивы чиновничьей ветхоаварийной активности до сих пор иногда бывают: приходят какие-то невнятные комиссии, составляют акты, грозятся пожарами и наводнениями и прочими стихийными бедствиями: Да я и сам понимаю, что в окружении банков и крутых фирм смотрится наш НИИ странно: ходят всяческие профессора мимо фешенебельных банков да штаб-квартир в своих стареньких курточках, гармонию нарушают. Но пока ничего, живы: А что касается некомфортности, так, знаете, живу я на двадцать втором этаже: В прошлом году протекла у нас крыша, и вся проводка полыхнула, а лифт у нас ломается раз в неделю как минимум. А мне, знаете, с сумочкой на двадцать второй этаж: Но, как сами понимаете, эта некомфортность никого не интересует, поскольку денег на ней не сделаешь:".
Или Кредит на самоокупаемости

Сделка сорвалась из-за элементарной жадности нашего крупного чиновника, который пообещал новому директору всего пять процентов от полученной суммы. Директор обиделся, развернулся и ушел. Потом, правда, говорят, долго жалел, но сделанного не воротишь. Директора опять сменили, но на этот раз неудачно, ибо очередной директор неожиданно для министерского персонала оказался человеком порядочным (и, что самое страшное, вполне готовым свои взгляды активно защищать, чем неприятно разочаровал ставивших его на эту должность, ибо надеялись они, что в связи с преклонным возрастом будет он не особо активен и достаточно сговорчив). Словом, на подобные сделки идти он отказался категорически. К нему был применен элементарный бандитский наезд с угрозами. Но старичок оказался крепким орешком, хоть и было ему за семьдесят. Когда ему приставили пистолет к голове, он гордо сказал: "Я воспитанник товарища Сталина! Стреляй, гад!" Бандиты-девелоперы, понятно, удивились, расстроились и больше не появлялись.

Однако Правительство РФ ставит цель довести к 2010 году долю граждан, для которых покупка жилья - вполне реальное дело, до 30% населения РФ.

Недавно в столице проводился социологический опрос, одной из тем которого было отношение москвичей к ипотеке. Выяснилось, что каждый третий из опрошенных готов воспользоваться ипотекой для улучшения своих жилищных условий. Это свидетельствует не только об уровне информированности москвичей, но и об определенном уровне дохода. Ипотечное кредитование населения как инструмент покупки жилья работает лишь тогда, когда граждане обладают определенными стартовыми накоплениями для первоначального взноса и стабильными доходами, позволяющими погашать кредит на протяжении достаточно длительного периода. В целом по стране сегодня лишь около 10% жителей могут приобретать жилье на коммерческой основе, в том числе и с помощью ипотечных кредитов.

Да этого нет и нигде в мире - на помощь приобретателям жилья приходят долгосрочные ипотечные кредиты. Например, Инвестиционный Промэнергобанк, который уже выдал ипотечных кредитов на общую сумму более 120 миллионов рублей, предоставляет заемщикам возможность погашать ссуду в срок до 27 лет. А это, если вдуматься, средний трудовой стаж многих людей. Итак, взяв ипотечный кредит, можно незамедлительно приобрести квартиру и справить новоселье, а расплачиваться по такому кредиту всю трудовую жизнь, чтобы это не было обременительно для семейного бюджета. При этом рыночная стоимость приобретенной вами квартиры будет расти темпами уж никак не меньше текущих показателей инфляции, а то и в два-три раза быстрее. Это означает, что рост рыночной стоимости жилья с лихвой покрывает процентные выплаты по кредиту.

Естественно, никто не рассчитывает на то, что люди быстро разбогатеют и смогут покупать новые квартиры и дома с помощью уже накопленных сбережений.

Сбалансировать спрос и предложение

Для того чтобы убедиться в таких немаловажных преимуществах ипотеки, нетрудно произвести и самостоятельный подсчет. В прошлом году, когда Промэнергобанк кредитовал заемщиков под 15% годовых в рублях, инфляция составляла около 12%, а стоимость жилья в столице в среднем увеличилась на 35 процентов.

Собственно, именно на системе ипотечного кредитования основан бурный рост жилищного строительства как в США, так и в европейских странах. Есть основания полагать, что по аналогичному сценарию ситуация будет развиваться и в России.

Отметим также, что на рассмотрение осенней сессии Госдумы остались одобренные в первом или уже во втором чтении законопроекты о внесении изменений в закон Об ипотеке (залоге недвижимости) и в часть первую Гражданского кодекса, а также Жилищный, Градостроительный кодексы, Закон "О кредитных историях", другие важнейшие документы, которые в принципе должны кардинально изменить ситуацию в жилищном, строительном законодательстве, затронуть и сферу ипотечного кредитования в отношении снижения рисков по выдаче кредитов. А снижение рисков - это важнейшая предпосылка и для снижения процентных ставок по ипотечным кредитам. Поэтому обсуждаемые законы очень важны для развития цивилизованной ипотеки в России. Этот блок новых законодательных актов должен стимулировать как развитие платежеспособного спроса на жилье, так и рост объемов предложения жилья в целом по стране. Ведь стимулирование спроса без адекватного развития предложения на жилищном рынке способно привести лишь к безудержному росту цен. А в условиях сбалансированного развития спроса и предложения ипотечное кредитование выступает как один из важнейших источников финансирования строительного комплекса и, следовательно, ведет к увеличению масштабов жилищного строительства и решению жилищных проблем.

Если судить по количественным параметрам, ипотека в России развивается весьма динамично. По сравнению с 2001 годом суммарный объем ипотечных кредитов вырос в десять раз, и в текущем году сумма ежегодно выдаваемых кредитов на покупку жилья впервые перешагнет в России за миллиард долларов.

Ипотечные перспективы

Подсчитано, что суммарный объем ипотечных кредитов для реализации такой задачи к 2010 году должен составлять около 340 млрд рублей в год, то есть за шесть лет вырасти в десять раз. Думается, прогнозы развития ипотеки (возможно, некоторые из них пока выглядят чересчур оптимистично) строятся на понимании универсального характера обкатанного временем и международным опытом финансового инструмента.

Согласно статистике, собранной Ассоциацией российских банков, в 2001 году объем выданных ипотечных кредитов составил 1,7 млрд рублей. В 2002 году - уже 7,8 млрд рублей. Если в 2003 г. банки выдали ипотечных кредитов на сумму около 15 млрд рублей, то в нынешнем году эта цифра должна увеличиться примерно в два раза, а к 2008 г. - в четыре. К 2010 году, благодаря мерам стимулирования спроса и предложения на жилищном рынке, число россиян, способных приобрести новую квартиру либо за счет собственных накоплений, либо с помощью ипотечных кредитов, должно увеличиться примерно втрое - с нынешних 10% населения до 30 процентов.

Очевидными преимуществами этой программы являются выдача кредитов в национальной валюте - рублях и длительные сроки кредитования - до 27 лет. Федеральная программа основана на привлечении финансовых ресурсов для рефинансирования кредитных организаций под государственные гарантии и имеет мощный потенциал для долгосрочного развития.

Набирает масштабы федеральная программа ипотечного жилищного кредитования, осуществляемая под эгидой Агентства по ипотечному жилищному кредитованию населения (АИЖК). В этой программе с 2003 года участвует и Инвестиционный Промэнергобанк, который в нынешнем году отмечает свое десятилетие.

Социологические опросы показывают, что 77% граждан хотели бы улучшить свои жилищные условия. Из них 20% уже имеют жилье, продав которое они могли бы получить часть необходимых средств для первичного взноса в рамках договора об ипотеке. Поскольку в собственности жителей РФ находится жилье на общую сумму порядка 50 млрд долларов, для ипотеки есть огромный по объемам рынок. К 2010 г. в РФ, благодаря активизации жилищного строительства и мерам государства по созданию рынка доступного жилья, планируется увеличить ввод нового жилья до 80 млн. кв. метров в год. Активное развитие ипотеки также способствует увеличению платежеспособного спроса и, как следствие, привлечению средств в строительный сектор экономики. А это, в свою очередь, поможет наращивать объемы ввода жилья, улучшит жилищные условия миллионов россиян.

Статистика свидетельствует, что население России принимает активное участие в решении квартирного вопроса. Около 42% от общего объема введенного в 2003 году в строй жилья было построено гражданами за свой счет и с помощью привлеченных кредитов. Всего же на сегодняшний день в России приватизировано около 70% жилья.

Тема, как сберечь деньги от инфляции, вновь со всей остротой встала накануне Нового года. Комментарии представителей власти, политиков и экономистов не дают поводов для оптимизма. Доходность по рублевым депозитам съедается растущей инфляцией (даже по официальным данным ее не удалось удержать в пределах 10%), доллар в столичных обменниках скупается уже ниже биржевого курса, и многие пугают, что отметка в 27 рублей не за горами. Рынок акций и облигаций недоразвит и непредсказуем, а главное - слишком сложен для простых граждан. Как тут не вспомнить про наш непотопляемый актив - недвижимость?

Мелкие инвесторы объединяются, чтобы стать крупными

Но и здесь не все гладко. В последние несколько лет люди, имеющие свободные деньги, легко могли заработать 30% и более в год на покупке, сдаче в аренду и перепродаже квартиры. Сорок тысяч было достаточно для участия в игре: когда в Москве квартиры по таким ценам кончились, начался массовый исход за МКАД. Чем дешевле квартира, тем больше на нее желающих, поэтому цены и ставки аренды в дешевом секторе росли опережающими темпами. Сейчас картина изменилась: самые высокие темпы роста сохранились в элитном секторе, а типовое малогабаритное жилье прочно застряло на достигнутых рубежах. Но элита - это не больше 5% рынка, а среди ее покупателей лишь единицы руководствуются чисто инвестиционными соображениями. Увы, мы не Америка, где число миллионеров превышает население Москвы, у нас свободные 500 тысяч долларов есть не у многих.

ДОРОГОЕ ДОРОЖАЕТ, ДЕШЕВОЕ - ОТДЫХАЕТ

Покупая квартиру, после регистрации прав вы можете ею распорядиться в любой момент по своему усмотрению. В случае с ПИФом вы имеете все издержки соинвестирования: строительство может задержаться, услуги подрядчиков и материалы - подорожать и прочее. Кроме того, вы получите доход не от продажи конкретной квартиры - а по финансовым результатам всего проекта в целом, а это уже зависит от конъюнктуры рынка - продажи могут затянуться. Не исключено, что даже придется снижать цены. Надо понимать, что ваш пай - не облигация с гарантированным доходом (хотя сам доход должен, по идее, оказаться намного выше). Правда, пай можно продать досрочно - организаторы ПИФов стремятся создать ликвидный финансовый инструмент, иначе мало кто рискнет вкладывать туда деньги. При этом можно получить доход, близкий к уровню инфляции (около 10% в валюте), то есть просто сохранить свои средства. Но те, кто дождутся до конца, могут получить намного больше. Окончательный расчет с пайщиками проводится через несколько лет после ликвидации подобных фондов - когда все проекты реализованы и фонды переведены в деньги. Реальна перспектива получить, в итоге, не менее 25% в валюте.

ИЗДЕРЖКИ ИНВЕСТИЦИОННОГО КОЛХОЗА

ПИФов - ВСЕ БОЛЬШЕ, ПАИ - ВСЕ МЕНЬШЕ

Разумеется, профессиональное управление, упомянутое выше, - удовольствие небесплатное - компании, управляющие фондами, берут не только комиссию за самоуправление, но и процент с дохода от реализации проекта. Кроме того, пайщики должны будут заплатить и подоходный налог в размере 13 процентов. Если при продаже отдельной квартиры можно просто не показывать реальную цену сделки (что многие и делают), то с ПИФами этот номер не пройдет и с государством придется поделиться. Ну и, конечно, не стоит сбрасывать со счетов наши вечные опасения, что ПИФ может оказаться очередным средством честного отъема средств у населения - механизм защиты вкладчиков пока не отработан в судебной практике.

Впрочем, большинство ПИФов по-прежнему не работает с частными лицами. Газета "Ведомости" отыскала лишь несколько вариантов, возможных для физлиц - ЗПИФы "Динамичный" и "Жилая недвижимость", но их число, по мнению экспертов, скоро вырастет. В начале декабря начал работать еще один фонд "Конкордия-Авантаж" с минимальным порогом инвестиций в 100 тыс. руб. и сроком вложений три года. Его отличие - то, что своими условиями он ориентирован именно на частных лиц, хотя к нему проявляют интерес и корпоративные инвесторы. ПИФ предполагает проинвестировать два проекта: реконструкция особняка в Санкт-Петербурге с видом на Дворцовую площадь с последующим созданием в нем клубного дома на девять квартир и дачный поселок в Московской области на Можайском водохранилище.

В настоящее время наблюдается снижение минимальной стоимости пая, что позволяет привлечь средства мелких вкладчиков. В 2005 году планируется открытие двух ПИФов с минимальными паями всего в 50 тыс. рублей. Это большой прогресс, поскольку, когда ПИФы недвижимости только появились, паи были весьма внушительными - от 1 млн. руб. сроком на 10-15 лет.

НУЖНО РАЗРЕШЕНИЕ

О реальной доходности и надежности подобных вложений можно будет судить только по результатам деятельности таких фондов. Пока механизм не отработан, финансовые риски остаются высокими, но ведь тот, кто не рискует, тот и не выигрывает. Во всяком случае, через ПИФы у простых граждан появляется возможность заработать не только на соинвестировании в отдельные квартиры, но и поучаствовать в более крупных и потенциально более прибыльных проектах под чутким руководством профессиональных управляющих.
Сегодня, зайдя на строительные рынки Москвы, создается впечатление, что половина жителей столицы где-то зарабатывает деньги, а другая половина помогает гражданам удовлетворить их потребность в красивом, современном и комфортном жилье, на что тратятся зачастую очень большие деньги. Кроме простых желаний, заключающихся в качественно уложенном паркете и идеально выведенных стенах, многие москвичи весьма озабочены перепланировкой собственных жилищ, поскольку большинство типовых домов, построенных до середины 90-х, не отличалось рациональным расположением комнат и прочего жилого пространства. Перепланировать свое жилье относительно несложно, зато гораздо сложнее получить разрешение на это действо, а, кроме того, надо защитить себя от ответственности, если в результате перепланировки вашим соседям будет причинен ущерб.


Во-первых, перепланировка должна быть утверждена Межведомственной комиссией управы или префектуры. На основании Технического заключения о состоянии конструкций дома необходимо разработать проект. Затем следует получить согласования в инстанциях, отвечающих за безопасность и сохранность жилья: СЭСе, пожарном надзоре округа, ДЭЗе, районном архитектурно-планировочном управлении, газовой технической инспекции (при наличии в доме газа), Мосгазе, Мосэнерго, Энергонадзоре, Мосгортепле (если переносятся батареи), Жилищной инспекции округа. Если затрагиваются несущие конструкции дома, то не избежать согласования в Мосгосэкспертизе. Кроме согласований, еще нужно собрать документы, необходимые для Межведомственной комиссии, а это список минимум из 10 позиций, причем венчает его документ о согласии всех собственников и прописанных лиц с перепланировкой. После этого вопрос рассматривается комиссией...

Согласно общепринятым правилам, перепланировка-это проведение в здании работ, связанных с изменением месторасположения или размеров помещений, их функционального назначения, а также их инженерного оборудования. Причем остекление, обустройство зимних садов, закладка или прорубание окон, затрагивающие фасад здания, определяются как реконструктивные работы, и процедура их оформления отличается от перепланировки. Но и перепланировка квартиры в Москве - весьма тяжкая процедура, сравнимая по своей сложности с получением лицензии на какую-либо деятельность.

В случае положительного вердикта далее предстоит подписать в ДЭЗе акт на выполненные работы и акт на скрытые работы, если в ходе перепланировки были затронуты несущие конструкции. Потом в БТИ заказывается новый поэтажный план, для чего квартиру должен осмотреть техник. Он делает замеры новой перепланированной квартиры и проверяет ее соответствие с проектом.

Разрешение МВК имеет ограниченный срок действия - от 4 месяцев до одного года. За это время надо сдать объект БТИ, в случае опоздания БТИ имеет право признать разрешение МВК просроченным, что влечет продление или второй заход по инстанциям.

Очевидно, что такая сложная процедура обусловлена объективными техническими причинами. В многоквартирном доме некоторые архитектурные изыски могут зайти слишком далеко. Директор по страхованию СК "МРСС" Борис Шмигирилов рассказал о ситуации, произошедшей в середине 90-х годов: "Один человек купил две квартиры на одной лестничной площадке в многоэтажном доме и одну квартиру он отремонтировал по своему желанию, а в другой устроил бассейн. Естественно, что ему и в голову не приходило получить разрешение на переустройство. В итоге перекрытия не выдержали огромной массы воды, и дом дал трещину. Серьезно пострадали квартиры на нескольких этажах, а в самом доме произошли конструктивные изменения. Убыток был колоссальный, но, по моим сведениям, полноценных компенсаций никто не получил". Подобные эксцессы все же редкость, но это вовсе не значит, что порядок оформления демонтажа или установки перегородок в квартире, или дополнительного санузла принципиально отличается от более крупных перепланировок.

В результате перепланировки, как правило, изменяется площадь квартиры, поэтому необходимо переоформить свидетельство о собственности на квартиру в Комитете по регистрации прав недвижимости и сделок с ней. Это будет заключительный этап работы.

Итак, осуществлять перепланировку на законных основаниях можно только после получения разрешения межведомственной комиссии и префекта или главы управы. Для того чтобы получить такое разрешение, необходимо предварительно собрать огромный пакет документов. Первый этап - разработка проекта перепланировки, который нельзя путать с дизайн-проектом.


ЗАКАЗЧИКИ УТВЕРЖДАЮТ ТЕХДОКУМЕНТАЦИЮ

Избежать этого можно на начальной стадии работы с дизайнером, проконсультировавшись в проектной организации насчет возможности реализации основных идей перепланировки.

Дизайн-проект делается для того, чтобы заказчик представлял, как будет выглядеть квартира, но дизайн-проект не имеет юридической силы, ведь у дизайнеров нет лицензии на проектирование. Нередко в результате незнания дизайнером строительных норм и правил дизайн-проект может оказаться противозаконным. Иногда это ведет к неприятнейшим казусам: заказчики обращаются в проектные организации, имея не только готовый дизайн-проект, но и закупив под него мебель, но при этом согласовать оплаченный проект невозможно и приходится или делать от него отступления, или вовсе его перекраивать.

Если затрагиваются несущие конструкции и дом новый, то надо обязательно делать проект только у автора дома, так как только у него есть вся строительная документация на него. В случае возникновения трещин в доме или спорной ситуации ответственность будет нести автор дома, а не владелец квартиры. Авторский проект может обойтись дороже, но при этом риски сводятся к минимуму. Квалифицированная фирма по согласованию перепланировки, дорожащая своей репутацией и клиентами, должна помочь заказать проект именно у автора дома.

Проект перепланировки можно заказать в проектном институте и фирме, занимающейся согласованием перепланировок. Второй вариант проще и надежнее, ведь сделав заказ институту самостоятельно, не разбираясь в строительных тонкостях и не зная реальных цен, можно не только получить некачественный проект, но и переплатить. А посредничество фирмы в данном случае - это не только контроль, но и более низкие цены, объясняющиеся скидками, предоставляемыми им со стороны проектировщиков за постоянное сотрудничество. Кроме того, фирма несет ответственность за содержание проекта и устраняет его недостатки за свой счет в процессе согласования.

После получения согласия комиссии можно приступать к ремонту. При серьезных ремонтных работах даже высококвалифицированные строители могут совершить ошибку, которая принесет ущерб соседям. Избежать этого можно, приобретя полис страхования ответственности строителей. По нему покрываются убытки, причиненные третьим лицам вследствие недостатков проводимых строительных работ. Главный эксперт отдела методологии и андеррайтинга по ответственности группы "АльфаСтрахование" Зинаида Вышкова приводит такой пример: "Если произошел залив вследствие некачественно выполненных сантехнических работ, страховая компания признает это страховым случаем и компенсирует причиненный ущерб". Наиболее распространенные страховые суммы по таким договорам -10000,20000 и 50000 долларов. Стоимость полиса с лимитом ответственности компании в 10000 долларов США в среднем составляет 100-150 долларов. Стоимость полиса зависит от периода проведения строительных работ, перечня выполняемых работ, объема выполняемых работ и т. д.


РИСКИ НУЖДАЮТСЯ В СТРАХОВАНИИ

Не следует забывать и то, что согласно правилам страховым случаем не признается ущерб, причиненный третьим лицам сотрудниками строительной организации, если в момент причинения ущерба строители находились в состоянии алкогольного, наркотического или иного опьянения, что на стройке далеко не редкость, отмечает заместитель генерального директора "Коместра-центр" Константин Коваленко. Застраховав ответственность строителей, учитывая при этом все нюансы, можно смело осуществлять ремонт.

Но необходимо помнить об исключениях из страхового покрытия. Например, если строители окажутся вольнонаемными рабочими из стран бывшего СНГ, а не сотрудниками строительной фирмы, то страховая компания вряд ли оплатит причиненный ими ущерб, предупреждает генеральный директор страховой компании "Зенит" Александр Кабанов.

В нашей действительности чрезмерная строгость закона часто компенсируется его неисполнением. Может быть в доме никогда на будет проверок и никто не узнает о несанкционированном ремонте, но всегда полезно знать об ответственности, которая может наступить при худшем варианте. Если жилищной инспекции или ДЭЗу станет известно о несанкционированной перепланировке, то первая неприятность - штраф. Затем потребуют получить разрешение МВК: уплата штрафа не освобождает от обязанности санкционировать перепланировку. В случае неисполнения штраф накладывается повторно и наконец дело может дойти до суда, который по Гражданскому кодексу имеет право принять решение о продаже квартиры с торгов, с возвратом бывшему владельцу разницы между стоимостью квартиры и стоимостью ремонтных работ по приведению помещения в первоначальное состояние. Вероятность такого мрачного развития событий невелика, но не стоит полностью списывать ее со счетов.

Р.S.



Главная --> Публикации