Главная --> Публикации --> Чистота по-юридически В москве появятся девять новых рек Бесплатных квартир больше не будет Аренда со штрафом и тюрьмой Строящиеся коттеджные поселки

В Ивантеевке есть свой Дворец культуры, музей, выставочный зал, зал искусств, кинотеатр и даже муниципальный театр. Работают детские музыкальная, художественная и спортивная школы. В городе много возможностей для любителей активного отдыха и спорта: тут работают бассейны, стадионы, лыжная база. В излучине реки Учи городская администрация планирует создать общегородскую зону отдыха.
Добраться сюда из Москвы можно от ВДНХ на автобусе № 316 за полчаса. Электричка с Ярославского вокзала идет до станции Ивантеевка 35–40 мин. Также можно доехать до станции Пушкино и пересесть на автобус, который довезет до Ивантеевки за 15 мин.
Интенсивное жилищное строительство, которое ведется здесь в последние годы, имеет важную особенность: почти все новостройки — это не отдельные дома, а жилые комплексы, возводимые по принципу «город в городе». Это значит, что одновременно с жильем здесь появляется вся необходимая инфраструктура.

Ивантеевка, расположенная в 17 км от МКАД, является одним из самых близких к Москве городов. Она стоит на берегах рек Учи и Скалбы. С 1576 по 1628 год деревней Ивантеевкой владела Троице-Сергиева лавра, затем она была собственностью русских патриархов. Ивантеевка по праву заслужила славу одного из самых зеленых и комфортных для проживания городов Подмосковья.

Архитектурный проект этого комплекса занял первое место на международной выставке «Зодчество-2001». Комплекс будет состоять из восьми корпусов, построенных из высокотехнологичных материалов. Отсутствие в домах несущих стен позволит жильцам легко проводить любую перепланировку.
Один из корпусов в квартале № 9 (в районе ул. Толмачева, Трубниковской и Новая Слобода) — каркасно-монолитный дом переменной этажности (10–12 этажей). Территория огорожена и охраняется. Предусмотрены подземная автостоянка, мини-котельная и обеспечение питьевой водой из собственной артезианской скважины. Квартиры одно–пятикомнатные, есть двухуровневые, с зимними садами. Планировка индивидуальная. Квартиры сдаются под чистовую отделку или под ключ. Высота потолков 3,1 м. На балконы и лоджии устанавливаются стеклопакеты из металлизированного пластика. Предусмотрены прямые московские номера и выделенная линия интернета.
Площади квартир: 46 кв. м (однокомнатные), 56–72 кв. м (двухкомнатные), 76–98 кв. м (трехкомнатные), 101–120 кв. м (четырехкомнатные), 124–180 кв. м (пятикомнатные).
Дом построен.
Стоимость 1 кв. м — от $800.

Жилой комплекс «Виктория»

Комплекс возводится на ул. Колхозной в центре Ивантеевки. До железнодорожной станции 10 мин пешком. Рядом — живописный лесной массив. При комплексе запланирован подземный гараж на 100 машиномест.
Сейчас ведется строительство монолитно-кирпичного 17-этажного дома. Снаружи стены облицованы кирпичом двух цветов. В подъездах предусмотрены помещения для охраны. Подъезды оборудованы пандусами. В доме одно–трехкомнатные квартиры. Высота потолков 2,7 м. Остекление окон и лоджий — пластиковые стеклопакеты. Кухни 9,43–9,97 кв. м. Лоджии 2,91–3,77 кв. м. В однокомнатных квартирах санузлы совмещенные. Квартиры сдаются под чистовую отделку.
Площади квартир: 39,24 кв. м (однокомнатные), 65,79 кв. м (двухкомнатные), 79,9–82,5 кв. м (трехкомнатные).
Срок сдачи — II квартал 2005 года.
Стоимость 1 кв. м — $590–700.

Жилой комплекс «Новый город»

«Атриум»

В корпусе № 9, возводимом рядом, 11–15 этажей и три секции. В первой и третьей секциях квартиры одно–трехкомнатные. Санузлы везде раздельные. В трехкомнатных квартирах по два санузла. Кухни 9,74–11,73 кв. м. Лоджии 2,91–3,70 кв. м. Во второй секции на этаже по две двухкомнатных и четыре однокомнатных квартиры.
Площади квартир: 42,93 кв. м (однокомнатные), 61,02–62,29 кв. м (двухкомнатные), 88,19 кв. м (трехкомнатные).
Срок сдачи — II квартал 2005 года.
Стоимость 1 кв. м — $590–700.
Дома на улице Хлебозаводской
Здесь строится монолитно-кирпичный жилой комплекс. Его составляют дома разной этажности (8–10–12). Расположен комплекс в центре города, где хорошо развита инфраструктура. Территория благоустроена. Предусмотрены детские и спортивные площадки, автостоянки. Первые этажи во всех зданиях нежилые: здесь разместятся объекты инфраструктуры. Высота потолков 2,7 м. В продаже одно–двухкомнатные квартиры. Кухни 8,92–11 кв. м. Холлы 3,7–9,42 кв. м.
Площади квартир: 34,67–44 кв. м (однокомнатные), 57,82 кв. м (двухкомнатные).
Срок сдачи — I квартал 2006 года.
Стоимость 1 кв. м — от $530.

Дома на улице Толмачева

Это авангардное архитектурное сооружение возводится по адресу: ул. Новая Слобода, Особенностью дома являются атриумные квартиры — с внутренним двориком — зимним садом. Трехкомнатные квартиры имеют просторную гостиную и связанную с ней кухню, выходящую в зимний сад, наружная стена которого полностью остеклена. Главная спальня освещена через окна в наружной стене, вторая спальня обращена в зимний сад и имеет «французские» окна во всю стену. Перепад высот между уровнем пола зимнего сада и спален позволяет сделать выход на внутренний балкончик, нависающий над зимним садом. Аналогичная структура у атриумных двухкомнатных квартир, в которых спальни имеют окна в наружной стене, а гостиные и кухни освещены через атриум. В доме также есть квартиры-студии и традиционные трехкомнатные квартиры.
Площади квартир — 74,7–212 кв. м.
Срок сдачи — II квартал 2005 года.
Стоимость 1 кв. м — от $900.
Стоимость машиноместа — от $12 тыс.

«Зеленый квартал»

На ул. Толмачева, 5, возводится десятиэтажный панельно-кирпичный дом по индивидуальному проекту. Наружные трехслойные панели обеспечивают повышенную защиту от шума. Лоджии и окна остеклены двухкамерными стеклопакетами ПВХ. Квартиры сдаются с отделкой. К продаже предлагаются одно–двухкомнатные квартиры.
Площади квартир: 42–47 кв. м (однокомнатные), 52–67,7 кв. м (двухкомнатные).
Срок сдачи — II квартал 2005 года.
Стоимость 1 кв. м — от $685.

Секционные дома «Зеленого квартала»

Этот жилой комплекс находится в микрорайоне № 7, на пересечении улиц Новая Слобода и Пионерская. Его составляют дома самой разнообразной архитектуры и высотности — от многоэтажного «Атриума» до компактных таунхаусов. На территории комплекса построены три подземных гаража и гостевая парковка.

Для себя

Секционные дома «Зеленого квартала» — разноэтажные (4–10), выложенные по фасаду кирпичом оригинальной цветовой гаммы. Монолитные перекрытия и кирпичные внутренние перегородки домов позволяют владельцам квартир менять планировку по своему усмотрению. Высота потолков 3 м. Все дома телефонизированы, имеют выделенную линию. Кухни 12–15 кв. м, подсобные помещения. Окна — пластиковые двухкамерные стеклопакеты.
Площади квартир: 32 кв. м (однокомнатные), 54–60 кв. м (двухкомнатные), 68–99 кв. м (трехкомнатные), 100–109 кв. м (четырехкомнатные).
В 2004 г., впервые после кризиса 1998 г., цены на жилье в Москве перестали расти, в некоторых сегментах даже снизились и резко замедлились продажи новостроек. В 2005 г. станут характерны неравномерный спрос и неравномерная динамика цен в различных секторах и на различные по качеству объекты. Прогнозы в области коммерческой недвижимости колеблются в районе “точки замерзания”. Но это не значит, что работать на рынке станет легче: стабильность выдвигает свои требования к участникам бизнес-процессов, и далеко не всем будет просто приноровиться к непривычным условиям отсутствия бурного роста цен.

В Москве, как и в России в целом, имеется гигантский неудовлетворенный спрос на жилье. Только по официальным данным, 61% россиян хотели бы улучшить жилищные условия, напоминает Игорь Панкратов, директор по управлению инвестициями УК “РЕГИОН Девелопмент”. Предполагается, что в 2005 г. в столице построят около 5 млн кв. м жилья (в 2004 г. будет сдано несколько больше запланированных 4,5 млн кв. м, но официальные итоги года стройкомплекс еще не подвел). По оценке первого заместителя генерального директора ДСК-1 по экономической политике Андрея Паньковского, если строить такими темпами еще три года, то можно повысить обеспеченность москвичей жильем на 1 кв. м на человека.

Жилье столицы в целом продемонстрировало устойчивость — цены подросли к концу года в общей сложности на 20-25%, и, как утверждают заинтересованные лица — застройщики, риэлторы, аналитики, — в 2005 г. “все будет хорошо” на рынке жилья. Правда, если цена объектов будет соответствовать качеству, добавляет директор управления новостроек “Миэль-Недвижимости” Наталия Тихоновская.

Изменения цен, как рублевых, так и долларовых, более чем на 12-15% в год (1-2% в месяц) в 2005 г. ожидать не стоит. Директор аналитического центра “Миэля” Геннадий Стерник прогнозирует на 2005-2006 гг. колебания средних цен в диапазоне $1900-2000 за 1 кв. м.

Эксперты прогнозируют оживление на рынке первичного жилья и наращивание объемов продаж за счет отложенного спроса и благоприятной макроэкономической ситуации. Те, кто смог увеличить накопления до достаточной для покупки квартиры суммы за время остановки цен, выиграли. Но те, кто не подошел к этой планке, в ближайшее время, по мнению директора института маркетинга Государственного университета управления Геннадия Азоева, к ней и не подойдут. Поток нефтедолларов на фоне падения доллара будет в 2005 г. перенаправляться в недвижимость, толкая цены вверх.

Падение доходности отрезвило частных инвесторов и уменьшило число игроков на быстрых деньгах. Но даже 15%-ный рост цен позволит инвестиционным покупателям защитить вложения от инфляции, считают в Vesco Realty.

В Vesco Realty считают, что на вторичном рынке цены будут расти медленнее, около 11-13% в год, и сроки экспозиции могут увеличиться из-за перенасыщения рынка предложением во II-III кварталах 2004 г. Элитное жилье может подорожать в среднем на 20%. 2005 год покажет, примет ли рынок цену более $20 000 за 1 кв. м.

Общий объем предложения офисов класса А, В и С в Москве — 11 млн кв. м, тогда как их требуется минимум 25 млн кв. м, по оценке заместителя директора отдела стратегического консалтинга и исследований компании Jones Lang LaSalle (JLL) Юлии Никуличевой. По мнению руководителя отдела коммерческой недвижимости компании Blackwood Михаила Геца, уровень спроса в Москве в 2005 г. на высококлассные площади увеличится на 20% по отношению к 2004 г.

Для работы

В конце 2004 г. ставки аренды в офисах класса А, без учета НДС и операционных расходов, по сведениям JLL, составили $580-605 за 1 кв. м в год, а в классе В — $470-49 Но в связи с вводом в ближайшие два-три года больших объемов площадей в “Москва-Сити” (примерно 900 000 кв. м), в технопарке на территории бывшего “ЗиЛа” (1 млн кв. м) и нескольких бизнес-парках специалисты Knight Frank, Colliers International, ABN Realty, Noble Gibbons, Vesco Realty, JLL обещают стабилизацию или снижение цен. По исследованиям директора отдела офисной недвижимости компании Knight Frank Андрея Петрова, уже к концу 2005 г. ставки аренды могут опуститься до 4% в классе А и до 3% в классе В. По мнению специалистов JLL, в следующем году из-за сохраняющегося высокого спроса и малой доли свободных помещений (3,9% в классе А, 7% — в классе В) цены на аренду будут все же немного расти — на 0,5-1% в год, а стабилизируются только в 2006-2007 гг. Как говорит начальник отдела по работе с клиентами ABN Realty Татьяна Суслова, в 2004 г. ставки выросли на 2-3%, в 2005 г. повысятся на 1-5%, если не будет резких колебаний курсов основных валют. По мнению Мышкина из Colliers, офисный сектор вступает в стадию насыщения и в 2005 г. ставки аренды в целом сохранятся на прежнем уровне.

В 2004 г. девелоперы построили 270 000 кв. м офисов класса А и 430 000 кв. м в классе В, как сообщил Олег Мышкин, директор департамента офисной недвижимости и инвестиций компании Colliers International. Общее предложение офисов двух высших категорий составило 3,6 млн кв. м. Консалтинговые компании прогнозируют значительное увеличение предложения высококлассных помещений в 2005 г.: на 700 000 кв. м, по данным ABN Realty, и на 900 000 кв. м, по оценкам Colliers, из них почти половина придется на класс А.

В Москве, по подсчетам Blackwood, существует 2 млн кв. м торговых центров, соответствующих мировому уровню. В 2005 г. должно быть построено еще 800 000 кв. м качественных площадей. В этом году доходность бизнеса в торговой недвижимости достигала 15-17% и была одной из самых высоких в коммерческом секторе. Но в 2005 г. этот показатель может снизиться до 14-15%, приблизившись к индексам офисного сектора, считает Михаил Гец из Blackwood. Это будет вызвано усилением конкуренции в сегменте качественных торгцентров и подорожанием себестоимости строительства (в течение года до 10%, по данным НЭО “Центр”). Арендные ставки в целом на рынке снизятся. В том числе в комплексах с неудачными концепциями они могут упасть на 20%, по мнению специалистов Colliers. По данным аналитиков JLL, сейчас цена аренды в качественных комплексах находится на уровне $2350-2500 за 1 кв. м в год, а в торгцентрах на окраинах столицы — $700-80 По данным ABN Realty, в 2005 г. в столице предполагается открытие 15 торговых центров, суммарный объем инвестиций в которые близок к $650 млн.

Для торговли

Ипотечные кредиты Промэнергобанка помогают купить качественное и просторное жилье

Как говорит Нина Новикова, руководитель отдела исследований рынка торговых помещений компании Noble Gibbons / CB Richard Ellis, при нынешних темпах строительства насыщение рынка может произойти уже в 2006-2007 гг., что станет видно по растущему проценту пустующих площадей (в 2004 г. этот показатель составлял 2-5%) и снижению ставок. По мнению Олега Войцеховского, управляющего директора Российского совета торговых центров, завершение первичного раздела рынка случится не раньше 2008 г., после чего начнется деление сфер между местными и зарубежными игроками. К тому моменту появится больше качественных торгцентров, возведенных иностранными девелоперами, а пока отечественные объекты очень приблизительно соответствуют мировым стандартам.

Сегодня все знают, что такое ипотека. Берешь ипотечный кредит, покупаешь на свои и заемные деньги жилье, оформляешь на него закладные документы и понемногу выплачиваешь кредитору ссуду с набежавшими процентами. А когда кредит полностью погашен, можешь распоряжаться жильем по своему усмотрению. Схема, вроде бы простая, но многие по-прежнему относятся к ипотеке с настороженностью. Мол, кредит-то возьмешь, жилье купишь, а собственником его станешь только через 10, а то и 20 лет - смотря на какой срок оформлен кредит.

Маленькая, но важная деталь

Маленькая, казалось бы, деталь - налоговые льготы. Но ведь именно из этого обстоятельства проистекают существенные плюсы ипотечной схемы, по крайней мере, в варианте Промэнергобанка. И вот почему.

А вот и нет! В столичном Промэнергобанке, который является одним из ведущих операторов рынка ипотечного кредитования населения, пояснили, что собственником жилья заемщик становится сразу же после совершения акта купли-продажи и юридического оформления соответствующей сделки. И как любой покупатель первого жилья (если заемщик действительно покупает жилье первый раз в жизни) он (или она) вправе претендовать на полагающиеся в таком случае налоговые льготы. А действующее российское законодательство такие льготы предусматривает, причем их размер зависит и от стоимости жилья, и от официальных доходов заявителя.

Кто может быть получателем ипотечного кредита в солидном банке? В первую очередь тот, кто сумеет доказать свою платежеспособность, то есть получение регулярных и отвечающих определенным критериям доходов из легальных источников. Это может быть и зарплата, и доходы по ценным бумагам, банковским вкладам, другим активам, и доходы от другой предпринимательской деятельности. Кстати, представители малого и среднего бизнеса, а порой и крупные бизнесмены, нередко прибегают к ипотеке, поскольку средства у них, как правило, находятся в обороте и приносят прибыль, да и по своему менталитету предприниматели уже приучились пользоваться кредитными ресурсами с выгодой для себя. Поэтому сама идея взять в банке ипотечный кредит на покупку жилья у деловых людей не вызывает отрицательных эмоций - все дело в процентной ставке, сроках, объемах и других условиях кредитования.

Двойной выигрыш

Но вот что характерно - даже с доходов, эквивалентных 500 долл., то есть где-то 15 тыс. руб. в месяц, платится существенный подоходный налог. И именно здесь выигрывает человек, первый раз покупающий жилье и имеющий право на льготы со стороны государства.

Но вернемся к главной теме наших размышлений - дает ли ипотека возможность уравновесить неминуемые выплаты процентов по кредиту какими-либо иными преимуществами? Итак, мы договорились, что типичный заемщик - тот, кто располагает достаточными легальными доходами. А какими величинами они исчисляются? Критерии зависят от кредитора. В Промэнергобанке, например, своей целевой аудиторией считают клиентов с доходами, эквивалентными 500 долл. в месяц и выше. Не такая уж, заметим, заоблачная величина.

Мало того: рыночная стоимость купленного жилья растет как минимум соразмерно темпам текущей инфляции, а зачастую даже превышает индекс инфляции. Вот и получается поистине двойной выигрыш.

Что же получается в сухом остатке? Получив ипотечный кредит, человек может купить по-настоящему комфортабельную квартиру или коттедж в престижном месте, то есть то самое жилье, на которое данному лицу (и его семье), возможно, ни при каких условиях не хватило бы собственных сбережений. Купив такое жилье, воплотив в жизнь свою давнюю мечту, заемщик с устойчивыми доходами получает существенные налоговые льготы, в значительной степени компенсирующие процентные выплаты по кредиту.

Выходит, все дело в размерах процентной ставки по ипотечному кредиту. Обрадуем читателей - недавно в Промэнергобанке ставка рублевых ипотечных кредитов была снижена с 18 до 15% годовых. А это лишь на один-единственный процент выше прогнозируемых на текущий год темпов инфляции.

Все дело - в процентах

И вот еще что. В Промэнергобанке сообщили, что получатель ипотечной ссуды должен оплатить из собственных сбережений лишь 30% рыночной стоимости жилья. Оставшуюся часть, то есть вплоть до 70% от цены жилья, покроют средства, полученные в кредит. Выходит, вместо запланированной однушки можно смело покупать трешку!
Со школьной скамьи мы усвоили, что наша страна занимает 1/6 часть суши, а на территории Московской области могут разместиться несколько Швейцарий (могут, но не хотят - язвили острословы). Однако любовь к родным просторам, в большинстве случаев, ограничивается, казалось бы, незаметной на карте крупинкой - малой родиной в 15-20 соток. И вот тут-то будущего владельца земельного надела может подстерегать множество непростых вопросов: "Покупать, или не покупать? Лес или поле? Дом, или участок? Поближе или побольше?". Вопросы эти зачастую звучат ничуть не менее эмоционально, чем гамлетовское: "Быть или не быть". Чтобы ситуация стала несколько яснее, а выбор более осознанным, наш корреспондент обратился к Генеральному директору компании "Терра-Недвижимость" Андрею МАЖАРОВУ. "Терра-Недвижимость" - признанный лидер среди компаний, работающих с загородной недвижимостью на Рублево-Успенском и Новорижском направлении Подмосковья.

Разумеется, никто не возьмет на себя смелость назвать ипотечную схему при таком равновесии процентной ставки и индекса инфляции беспроцентным кредитом. Но фактически по состоянию на текущий момент дело обстоит примерно таким образом, хотя никто не даст гарантий на вечное статус кво. Вполне возможно, что такая выгодная ситуация для заемщиков не продлится вечно. Вообще, в экономике действует принцип, согласно которому брать взаймы при нулевой инфляции или даже дефляции (то есть снижении цен) не очень-то и выгодно. Но в России, судя по всему, такая ситуация если и наступит, то очень и очень нескоро. Так зачем же тянуть, откладывать давно назревшее решение о покупке квартиры? Ведь облюбованное вами жилье может кто-нибудь перехватить, воспользовавшись возможностью той же ипотеки.

- По отдельным участкам проблемы случаются - это реальность рынка. Ситуации могут быть самые разные. Взять хотя бы земли колхозов и совхозов. Допустим, произошел выкуп паев с последующей приватизацией земель. В этом случае возможны различные нарушения, приводящие к тому, что ущемляются права одной из сторон, которая потом начинает юридическую процедуру отмены приватизации. Решаются такие вопросы в судебном порядке и в зависимости от того, насколько реально были ущемлены права истца. Однако я бы не драматизировал ситуацию с правовым статусом земли: в основном те участки, которые сейчас предлагаются на продажу, являются юридически чистыми.

- Часто ли у земли, попадающей на рынок, бывают, что называется, правовые дефекты?

- Регистрация - вещь не только необходимая, но и весьма важная для собственника. Сам смысл регистрации заключается в том, чтобы не только зафиксировать сам факт возникновения права, но и проверить его законность. В свидетельстве о регистрации всегда пишется основание, на котором возникло право собственности: договор купли-продажи, дарения, или постановление о выделении земельного участка. Но это не значит, что права на зарегистрированный участок не могут быть оспорены. Однако регистрация включает процедуры, позволяющие минимизировать риск подобных разбирательств.

- Разве регистрация права на землю не является гарантией от судебных претензий?

- Скорее, все же была. Большинство нарушений связано было именно с неразберихой в начальный период приватизации земли. Сейчас, что отрадно, порядка стало больше и новых проблем, как правило, нет. Часто бывает, что с начала приватизации прошло уже несколько перепродаж. Люди, которые сейчас владеют землей - это вполне добросовестные приобретатели, и перемотать все сделки обратно в порядке регресса уже нереально. Результатом неправильных действий по приватизации земли в прошлом, скорее всего, станет не отмена приватизации этих участков, а повышенное внимание учреждений юстиции к сегодняшней регистрации. Я пока не знаю случаев возврата собственности, кроме дачи Березовского, но вряд этот случай будет тиражироваться в массовом порядке. Может быть, какие-то сделки будут отменены, и имущество изъято, но я не вижу в этом ни большой вероятности, ни большого смысла.

- Должны ли страдать собственники из-за того, что система была и остается непродуманной?

- Это совсем другое дело. И самозахват, и незаконное строительство должны повлечь за собой какие-то последствия. Потому что, если дом построен в прибрежной полосе, это является грубейшим нарушением, и государство вправе защитить свои интересы и добиваться сноса этого дома. Я не знаю случаев, чтобы такой дом был зарегистрирован и на него оформили права. Если бы это произошло, то можно было бы говорить о дефекте в праве, а так как они не регистрируются, то такие дома просто незаконные постройки. Бывает и так, что человек взял и прихватил себе лишней земли - перенес забор на 50 метров. Естественно, что такую самодеятельную экспроприацию никто узаконивать не собирается. Поэтому усилия Минприроды понятны и законны. Главное, чтобы все делалось именно в рамках закона, а то у нас любят подхватывать и творчески "развивать" разумные идеи, доводя их исполнение до абсурда.

- А как же незаконное строительство? Как вы оцениваете претензии Минприроды к собственникам домов, построенных с помощью самозахвата земель?

- Как мы знаем, система государственной власти за последние два десятка лет была значительно ослаблена. Сейчас эта ситуация постепенно выправляется, и порядка становится все больше. Однако, для того чтобы система заработала эффективно, нужны годы. Видимо, только сейчас у государства появилась возможность серьезно взяться за этот вопрос.

- А почему с незаконными постройками стали бороться только сейчас?

- В целом, в стране порядка прибавляется. Это, конечно, оказывает влияние на рынок земли. Сейчас клиенты стали уделять больше внимания вопросам юридической чистоты земельных участков, обращаться к помощи юристов. Но я не вижу, что наведение порядка в правовых вопросах ограничивает предложение, скорее, это добавляет работы профессионалам (поскольку большинство вопросов решаемо). Некоторые процедуры становятся более понятными и требующими меньше задействовать пресловутый административный ресурс.

- Могут ли повышенные требования к правовому статусу земель ограничить выход на рынок новых землеотводов или замедлить оборот участков на вторичном рынке?

- Этот процесс сейчас упорядочивается. В какой-то степени это может ограничить выход земель на рынок, но здесь влияние тоже не такое сильное. По сути, не идет речь о том, чтобы отменить перевод. Понятно, что, начиная с определенной цены за сотку в конкретном месте, никакое сельское хозяйство не будет рентабельным на этой земле и никакого смысла ограничивать ее вывод из сельхозоборота нет. Более того, если у нас будут нормальные налоги на недвижимость (а все идет именно к этому), это будет, в значительной степени, экономический подход. Государство будет смотреть, что ему лучше: чтоб там пасли коров и давали один налог в бюджет, или чтоб там построили дом за миллион долларов и давали совсем другой налог в бюджет. В итоге, коров будут пасти там, где нет спроса на дорогое жилье.

- Касается ли это перевода земель из сельского хозяйства под индивидуальное жилищное строительство?

- До сплошной застройки нам еще далеко. Но если посмотреть на мировые мегаполисы, то мы увидим, что сельхозугодья там давно вытеснены подальше от городов, причем экология от этого не пострадала, поскольку малоэтажная застройка не несет такой техногенной нагрузки на природу, как крупный город или методы ведения сельского хозяйства, которые истощают почву. Известно, что отходы наших сельхозпредприятий продолжают сливаться в водоемы, в том числе в зонах, где осуществляется водозабор для московского водопровода. А в деревнях до сих пор нет централизованного водопровода и канализации - это большая экологическая проблема.

- Неужели все Подмосковье превратится в зону сплошной застройки? Как это отразится на природе?

- Фактически лесные участки изъяты из оборота с 2000 года. Не происходит перевод лесных земель в нелесные под индивидуальное жилищное строительство. Однако все эти годы было стремление ограничения снять, и эти пожелания вылились в такие усеченные формы оборота лесных земель как аренда с правом строительства. Эти формы, несомненно, требуют четких механизмов функционирования и контроля со стороны государства. Проблема только в том, что у нас государственные органы еще не смогли достигнуть такого уровня профессионализма, как в Западной Европе или США. Все идет в этом направлении, но нужно время. А пока есть мнение, что процесс оборота лесных земель проще отменить, чем упорядочить.

- Как вы оцениваете задумку президентской администрации изъять все лесные угодья из оборота?

- Мечтать можно. Давайте, однако, разберемся, что такое лес. На самом деле, лес и деревья - это не одно и тоже. Все это прописано в Лесном кодексе, не буду его цитировать, но если говорить просто, то лесом является то, что юридически названо лесом вне зависимости от наличия деревьев. То есть, поляна может юридически иметь статус леса или наоборот. Это не пробел и не накладка, это следствие оправданной юридической конструкции. Сделано это для того, чтобы не было злоупотреблений. А то вдруг выяснится, что на каком-то участке лес погиб, сгорел. А потом приедет комиссия и скажет, что леса тут и не было. Представьте, что будет, если такие вопросы решать с помощью протокола комиссии.

- То есть, купить дом в лесу уже даже и мечтать нельзя?

- Ажиотаж вокруг леса не совсем оправдан. Это, скорее, дань привычке. До недавнего времени загородный дом воспринимался как дача, как место на природе, в лесу. Люди имели квартиру в Москве и загородный дом - дачу. Сейчас ситуация меняется. Во всем мире загородный дом - это пригородное жилье, где люди живут постоянно. И сейчас у нас, по мере роста инфраструктуры, загородное жилье постепенно делится на дачное и пригородное. Для пригородного жилья на первое место выходит не природа, а инфраструктура - транспортная доступность, магазины и т.д.

- Однако ж, кого из риэлторов ни спроси, все подчеркивают особую популярность участков в лесу или у большой воды...

- Строительство организованных поселков - это вынужденная тенденция. На Западе не так много закрытых коттеджных поселков. Это правильно: люди должны общаться, а за высокой стеной - это оторванность от мира. Но у нас эта тенденция продлится достаточно долго по нескольким причинам. У нас почти полностью отсутствует надзор за индивидуальным строительством, и поэтому нет никакого фактического регулирования, что человек строит, в какие сроки. Конечно, надзор появится, но не сразу. Не особенно привлекательна у нас и внешняя среда, поэтому у людей есть желание обособиться, создать государство в государстве. Это далеко не идеальная система организации застройки - люди просто стремятся обеспечить свою безопасность и спокойствие.

- Будет ли продолжаться бум строительства коттеджных поселков?

- Это, действительно, так: свободной земли под такие поселки у нас все меньше и меньше. Дело в том, что не вся земля пригодна для застройки. Например, бескрайние поля по обе стороны Новорижского шоссе не застроишь - там жить никто не будет, потому что шумно. Есть проблема подъезда, соседства с деревнями, свалками. Проблема в том, что у нас нет единого комфортного пространства для жизни. И поэтому земли много, а строить негде. Со временем у нас появится другая тенденция - редевелопмент - вывод предприятий, скупка земли деревень, снос нерентабельных ферм. Но это в будущем, а пока будет еще продолжаться освоение новых земель. Новые предложения еще будут поступать на рынок, но их будет все меньше.

- Почему все время идет разговор, что под такие поселки нет земли? Как-то в это плохо верится.

- А в чем смысл ждать? Летом были иллюзии падения цен, что произойдет чудо, все рухнет. Эта причина ждать отпала. Не подешевеет. Появится лучше, чем сейчас? Так можно всю жизнь прождать и ничем не пользоваться, думая, что завтра будет лучше. Это касается не только загородного дома, но и всего остального в жизни. Это уже вопрос не экономики, а жизненных установок.

- Как вы считаете, стоит ждать изменений на рынке или покупать землю нужно сейчас?



Главная --> Публикации