Главная --> Публикации --> Бесплатных квартир больше не будет Аренда со штрафом и тюрьмой Строящиеся коттеджные поселки Трасса усадеб, санаториев и номенклатурных дач Мэрт разработал концепцию развития системы ипотечного кредитования

Цивилизованный рынок недвижимости требует новых подходов к организации любых производственных и бизнес-процессов, в первую очередь - к управлению. Хорошему руководителю уже недостаточно блокнота и ручки. Необходимость держать руку на пульсе превращается в потребность воочию видеть все, что происходит в организации. О том, какие возможности открываются перед предприятиями, когда туда приходят новые технологии, нашему корреспонденту рассказал руководитель направления "Строительство и недвижимость" компании "МАГ КОНСАЛТИНГ" Аркадий ПАСЕРБА.

Для перспективных девелоперов

- Системы учета и управления, разрабатываемые МАГ КОНСАЛТИНГ специально для компаний-застройщиков и многопрофильных строительных холдингов, на российском рынке не имеют аналогов. Я говорю сейчас как о наших методологических решениях (например, система стратегического и оперативного контроллинга для Группы Компаний "Конти", о которой уже были лестные отзывы в прессе, в том числе и со стороны самого заказчика), так и о специализированных программных продуктах. Точнее, об отраслевых решениях, официально зарегистрированных компанией-производителем софта.

- Недавно МАГ КОНСАЛТИНГ представила отраслевые решения МАГ-Строитель и МАГ-Риэлтор, разработанные специалистами компании для российского рынка строительства и недвижимости. Расскажите, пожалуйста, поподробнее, об этих продуктах?

- Чем вызвано появление этих решений именно сейчас?

Первое, что делает уникальными наши ERP-приложения, упомянутые вами, это то, что они впервые сделаны на основе продукта компании Microsoft - системы MBS-Axapta, которая является прекрасной базовой основой для полной комплексной автоматизации работы компании во всех ее аспектах, включая учет, планирование, бюджетирование, производство, управление проектами и т.д. Это первая для России западная ERP-система, внедренная в отрасли строительства и недвижимости. Конкурентов подобным разработкам на рынке пока нет.

В России на сегодняшний момент есть уже сотни примеров использования ERP-систем, в том числе созданных на базе Microsoft Business Solutions-Axapta, но сфера их применения ограничена, как правило, известными торговыми сетями. Что касается внедрений таких систем на крупных производственных предприятиях, то таких примеров значительно меньше, а на рынке девелопмента недвижимости их совсем мало - можно пересчитать на пальцах одной руки. В этой сфере сейчас происходит то, что пять-семь лет назад происходило в торговле: появляются свободные ресурсы, и постепенно строительные и риэлторские компании поворачиваются лицом к системам комплексной автоматизации. Они, конечно, стоят денег и немалых, но компании, среднемесячный оборот которых составляет миллионы долларов, осознают в них потребность и вполне могут их себе позволить.

- Системы управления предприятием, или ERP-системы, изначально создаются их авторами для бизнеса вообще. Они учитывают наиболее общие законы функционирования любого бизнеса. Первые широкомасштабные внедрения этих систем в России связаны с торговлей и дистрибуцей. Это естественно, так как первая отрасль экономики, которая начала наиболее бурно развиваться в России - это торговля: оптовая торговля, дистрибуция, ритейл:

- Первое преимущество заказчик получает уже в процессе внедрения системы комплексного управления предприятием: ведь посмотрите, при обычной жизни чуть ли не единственным способом, которым руководитель может посеять в своей организации какие-либо семена управленческой культуры, является проведение совещаний. Применение же ERP-систем, даже на этапе их внедрения, ставит сотрудников компании каждый день перед необходимостью следовать новой управленческой культуре. Ведь по существу ERP-система в непрерывном режиме требует от сотрудника давать оценку успешности, эффективности и производительности своей работы.

- Каковы преимущества, получаемые заказчиком при применении таких систем?

- По окончании внедрения ERP-системы руководитель компании становится свидетелем серьезных организационных сдвигов. Так как в ходе проекта он получает возможность объяснить людям, чего он хочет, и уже не на пальцах, а с помощью стандартного, структурированного и предполагающего сотни уникальных вариантов интерфейса системы. Решаются проблемы фантомного учета, неструктурированности деятельности, хаоса и волокиты внутри компании, что естественным образом приводит к большей эффективности ее работы. ERP-система позволяет руководителю значительно расширить сферу собственного жесткого влияния на компанию в целом и на каждого конкретного сотрудника. Смотрите, при обычном процессе руководства генеральный директор многопрофильного строительного холдинга может гарантировать 100-процентное выполнение его указаний только на уровне самых первых лиц, непосредственно связанных с ним. Все же, кто идет дальше - замы, руководители функциональных подразделений и проектов, начальники участков и прорабы - уже невыносимо сложнее поддаются контролю. Да, они, возможно, проходили собеседование с первым лицом или владельцем бизнеса при приеме на работу, но как конкретно выполняются ими его указания, какие именно методы они применяют в работе, как они склонны действовать и какие решения принимать в спорных или критических ситуациях - он уже не понимает.

- Что же в результате?

ERP-системы позволяют избегать этого - сфера влияния руководителя значительно расширяется, охватывает все большее поле деятельности, "черный ящик" становится прозрачным. Кроме того, при внедрении такой системы руководитель получает возможность заняться планированием будущего своей компании, а не только посвящать себя решению текущих, либо даже позавчерашних проблем.

Просто в силу ограниченности времени для поддержания содержательных контактов со всей своей пирамидой власти. Руководитель отдает указания, шлет сигналы на вход системы управления, а дальше наступает "черный ящик" и следующее, что он видит - это то, что получилось на выходе. Или - не получилось:

- А что будет, если система выйдет из строя?

Еще одно приобретение: ERP-системы решают одну из тяжелейших проблем наших руководителей - проблему регламентации деятельности компании. Руководитель получает возможность избежать регулярно возникающей необходимости не только писать всевозможные регламенты, но и лично разъяснять сотрудникам, что написано в инструкции, психологически настраивать их на выполнение работы и т.п. Вместо того чтобы работать с человеком (механизмом, как известно, сложным и крайне плохо приспособленным к внешнему управлению), руководитель получает возможность работать с интерфейсом конкретного рабочего места - в ERP-системе уже есть заготовки необходимой регламентирующей документации. При этом позитивные аспекты творчества сотрудника при этом не подавляются, а негативные нивелируются.

- Учитывает ли ваша система российскую специфику?

- Если система останавливается, в компании всегда существуют резервные способы учета и управления. Бывают, наверное, драматичные ситуации, когда система упала и теоретически вроде бы ничего нельзя сделать: ни документа распечатать, ни информацию получить. Но в любой организации существует масса операций, которые на коротких (скажем, дневных) интервалах могут быть произведены вручную и не требуют введения информации в компьютер в режиме реального времени. Существуют и документы, дублирующиеся в бумажной форме, вне электронных носителей, так что вполне возможно их использование на тот период, пока восстанавливается работа ERP-системы.

Руководители же профессиональных общественных объединений строителей и риэлторов пока не смогли сосредоточить в своих руках управления необходимыми для такой работы ресурсами. Поэтому мы получаем конкретный заказ от конкретного клиента, но ему нужна не система для отрасли, а система для себя, предназначенная для решения его конкретных задач. В процессе ее разработки и интеграции мы предлагаем что-то изменить, что-то оптимизировать, в итоге, получается система для предприятия - вне зависимости от того, какое оно, российское или иностранное.

- Никакой информационный продукт не может одинаково хорошо подходить абсолютно всем. Мы, к сожалению, не получаем сегодня заказов на разработку собственно отраслевых решений. В настоящий момент просто нет таких заказчиков, которые представляли бы, скажем, строительную отрасль в целом. Функции Федерального агентства по строительству и ЖКХ, наследовавшего от Госстроя некоторую его деятельность, сильно ограничены.

- Каковы этапы создания и внедрения системы?

В любом случае действует оно в российском нормативно-правовом поле, и значит, в наших системах российская специфика оказывается учтена на том уровне, на каком она учтена в деятельности конкретного предприятия-заказчика, работающего на российском рынке. Однако мы не хотим ограничиваться решениями только для отдельной компании: наработав опыт, мы обращаемся, к примеру, в Microsoft, демонстрируя и обсуждая с их методологами и аналитиками набор требований, предъявляемых отдельными отраслевыми компаниями к системе, выявляем наиболее типичные бизнес-процессы и специфические особенности деятельности и затем, на новом этапе разработки, поднимаемся к уровню отрасли.

Следует заметить, впрочем, что сегодня такое управленческое консультирование, которое не ведет вас к планомерной финальной автоматизации силами специалистов этой же консалтинговой компании, не может претендовать на успех и популярность у клиентов. Рынком востребованы именно комплексные подходы к созданию систем учета и управления.

- Мы бы не хотели, чтобы наша компания воспринималась читателями КДО как системный интегратор - деятельность по внедрению автоматизированных информационных систем занимает не более 20 процентов в общих трудозатратах специалистов МАГ КОНСАЛТИНГ. Этап внедрения ERP-решения большой, но далеко не самый важный при построении систем учета и управления. Наша компания с 1996 года занимается менеджмент-консалтингом. Задача наша в том, чтобы на каждом конкретном проекте подвести заказчика к состоянию готовности к автоматизации и решив ряд фундаментальных вопросов его собственного рыночного самоопределения, разобраться с управленческим учетом, стратегическим планированием, бизнес-процессами на предприятии. Когда в ходе обследования предприятия мы поймем, в каком состоянии находятся эти ключевые для компании предметные области, только тогда мы сможем всерьез говорить о том, что управление ими нужно и/или можно автоматизировать. Зачастую оказывается, что предприятие автоматизировать пока нельзя или можно автоматизировать только отдельные направления, например, финансовый участок работы. И тогда проекту автоматизации предшествует значительно более кропотливый проект методологического характера.

- Есть ли ситуации, когда систему ставить не рекомендуется?

Этапы же собственно автоматизации едва ли не традиционны - анализ и дизайн системы, создание и настройка, подготовка к запуску и запуск. На этапе обследования компании (параллельно с решением методологических проблем) делается анализ и технических требований к системе для данной компании. Определяются необходимое оборудование и программное обеспечение. Далее производятся настройки под пожелания конкретного пользователя, конкретного подразделения или дочерней компании (в случаях с холдингами). Затем происходит обучение пользователей. Это уже этап запуска системы, сначала в тестовом режиме, и наконец, в рабочем.



- Microsoft Business Solutions-Axapta - это система для средних и крупных предприятий именно по российским меркам, не по западным. Поэтому систему имеет смысл ставить в первую очередь предприятиям, работающим на перспективу, стабильно развивающимся и рассчитывающим продолжить эту тенденцию в дальнейшем. Для предприятий малого бизнеса она имеет смысл лишь в том случае, если они надеются в самом ближайшем будущем выйти из этой ниши, значительно расширить свой инвестиционный портфель или вступить в серьезный и масштабный девелоперский проект.
Эксперты говорят, что рынка офисной недвижимости в регионах не существует. Однако этот сектор является одним из самых перспективных – первые девелоперы, начавшие крупные региональные проекты, имеют все шансы получить полный контроль над этим рынком даже в городах-миллионниках.

Исключения из правил
Самая большая проблема для московского бизнеса, который идет в регионы,– арендовать качественное офисное помещение. "Чаще всего приходится сталкиваться с людьми, которые не имеют ни малейшего представления о том, что значит быть владельцем и управляющим недвижимостью,– рассказывает исполнительный директор StilesRiabokobylko Сергей Рябокобылко.– Были ситуации, когда наш клиент подписывал договор аренды, а потом оказывалось, что на помещение, которое он арендовал, наложен арест, потому что его владелец кому-то задолжал и против него возбужден иск. Такие ситуации на профессиональном рынке Москвы невозможны". По его словам, на сегодняшний день в регионах нет рынка офисной недвижимости: "Есть единичные случаи, когда мы имеем дело с грамотным оператором. Но это скорее исключения, чем правило".
В регионах основными игроками рынка офисной недвижимости в лучшем случае являются компании, которые занимаются жилищным строительством и параллельно делают небольшой офисный проект. К примеру, два года назад столичные строители начали экспансию на региональные рынки (сегодня их свыше 40). Только в этом году они планируют сдать около 420 тыс. кв. м жилья, на офисы же приходится менее 5% этой цифры. Обычно под них выделяются небольшие площади на первых этажах жилых домов. Большинство компаний вынуждены арендовать площади в подвалах, в перестроенных НИИ с минимумом комфорта: без системы кондиционирования, с плохой телефонной связью и т. д. По словам начальника отдела коммерческой недвижимости компании "Авгур-Эстейт" Сергея Кузьминова, "при выборе между "классностью" помещения и его ценой чаще всего выбор делается в пользу последней".
"В регионах могут говорить, что у них есть офисы класса A или В. На самом деле нет практически ни одного здания, которое могло бы подпасть под жесткую градацию. Там есть понятие 'модного' и 'не модного' места, центра или нет, твоего здания или нет. Но говорить о развитости офисной системы пока не приходится",– говорит Оксана Басова, пресс-секретарь корпорации "C-Холдинг".

Строители кто?
Самая характерная черта регионального рынка – застройщики не думают о структурировании и финансировании офисных проектов и применяют тот же подход, что и в жилищном строительстве, продавая маленькие офисные помещения на нулевом этапе. В итоге владельцами крупных офисных объектов выступают от пяти до нескольких десятков человек. Причем им могут принадлежать как целые этажи и блоки, так и одна-две комнаты. Сергей Рябокобылко называет это неразумным способом выведения объектов на рынок и непрофессиональным владением недвижимостью: "Когда ты продаешь частично помещение, то полностью теряешь возможность в будущем как владелец что-либо сделать с этой недвижимостью, продать этот объект как бизнес".
По словам президента Гильдии управляющих и девелоперов Александра Гришина, региональный рынок находится в стадии формирования. "И одна из основных проблем рынка коммерческой недвижимости в регионах – это отсутствие информации. Нет ни перечня объектов, ни подробных маркетинговых отчетов, ни понимания доходности объекта. Это, безусловно, осложняет инвестиции серьезных инвесторов в регионы",– говорит он. За проект строительства крупного офисного здания в несколько десятков тысяч квадратных метров не брался еще ни один крупный московский девелопер. По словам господина Гришина, это во многом связано с непрозрачностью рынка: "Контролировать сделку, процесс управления и гарантировать доходность при отсутствии прозрачной отчетности практически невозможно". Эксперты связывают это также с узостью регионального рынка. "Сравнение московского рынка емкостью в 3 млн кв. м и спросом в 800 тыс. кв. м в год с рынком, где нет еще первых 10 тыс. м, складывается далеко не в пользу последнего. Крупные профессиональные девелоперы в Москве могут делать по два-три проекта одновременно. И если ты можешь их вести в Москве, то идти в регионы нет смысла,– говорит Сергей Рябокобылко.– Ведь придется вырывать людей, посылать их в регион, где нужно изучить местный рынок, наладить связи. И это займет на 30-40% больше времени, а проект, который они сделают, будет в четыре раза меньше".

Кто успел, тот завладел
Доходность региональных проектов инвесторы оценивают выше, чем московских. По мнению директора по развитию ОАО "ПСБ-Инвест-Групп" Николая Вечера, "с точки зрения инвестора, доходность в регионах должна быть выше, потому что риски выше. Если в Москве это примерно 12-14%, то в регионах порядка 20%". Влияет также тот фактор, что стоимость строительства в регионе меньше, а арендные ставки ненамного ниже московских. "Россия повторяет Москву с отставанием на несколько лет, а Москва повторяет Европу. В Москву соваться, не имея прочного иностранного партнера, было бы безумием: разденут, выкинут и голым обратно выпустят. Главное – необходимо найти партнера, которому можно доверять",– говорит вице-президент Российской гильдии риэлтеров Андрей Гусев. По словам Сергея Кузьминова из "Авгур-Эстейта", "в любом случае вопрос согласования проектов с органами власти является основным этапом реализации инвестиционных строительных проектов вне зависимости от региона".
По прогнозам экспертов, на увеличение инвестиций в строительный бизнес регионов в первую очередь повлияет перенасыщение рынка Москвы и Санкт-Петербурга. К примеру, уже в следующем году в столице ожидается сокращение разрыва разницы между спросом и предложением офисов из-за планируемого выброса на рынок большого количества офисных площадей. Для поиска новых проектов и расширения географии своей деятельности девелоперам придется обратить внимание на регионы. "Самая перспективная возможность на рынке на сегодняшний день – это именно строительство первых бизнес-центров. Рынок находится в самом начале своего развития, но если ты первый крупный игрок на этом рынке, то у тебя есть шанс контролировать этот рынок полностью",– говорит Сергей Рябокобылко.

Краеугольным камнем законопроекта была проблема переселения жителей сносимого жилья из центра на окраины. Мэр столицы Юрий Лужков не раз заявлял, что переселение должно осуществляться в пределах одного района, и даже периодически устраивал публичные «порки» префектов, отправлявших москвичей на жительство поближе к МКАД. Однако его подчиненные продолжали упорно вносить в Мосгордуму законопроект, гарантирующий новое жилье лишь в границах того же административного округа. Хитрость чиновников была очевидна: в такой редакции закон позволил бы спокойно переселять горожан, живущих, к примеру, в начале Ленинского проспекта, куда-нибудь в Южное Бутово -- округ-то один. Отстоять право москвичей на «малую родину» законодателям удалось частично. В соответствии с принятым вчера законом в ЦАО Москвы и Зеленограде переселение по-прежнему будет осуществляться в пределах округа, в остальных же частях города переселять жителей будут в границах одного района или, в крайнем случае, в смежный район.

Бюрократическая баталия между чиновниками столичного правительства и депутатами Мосгордумы за права и гарантии жильцов сносимых пятиэтажек и других обветшавших домов в столице наконец закончилось. Главе жилищного департамента мэрии Петру Сапрыкину, откровенно лоббировавшему интересы инвесторов-застройщиков, и законодателям, изображавшим радение за простых москвичей, понадобился почти год для того, чтобы прийти к разумному компромиссу. В результате на вчерашнем заседании депутаты проголосовали за внесение существенных поправок в закон «О гарантиях города Москвы лицам, освобождающим жилые помещения». Именно этот документ, одобренный Мосгордумой в третьем чтении, и должен стать главным орудием защиты горожан от произвола чиновников и аппетитов бизнесменов.

Несмотря на эти победы депутатов, итоговая редакция закона все же сохраняет возможность для злоупотреблений. В частности, документ не дает никаких гарантий москвичам, отселяемым из аварийных домов, -- их власти имеют право фактически эвакуировать из центра в районы массовой застройки, не предоставляя особого выбора квартир. По словам г-на Катаева, такая ситуация «просто толкает инвесторов в криминал», а чиновников -- к необоснованным решениям о признании «аварийными» вполне нормальных, но стоящих на дорогой земле зданий. Сохранилось в законе и противоречие с Гражданским кодексом РФ. По московскому закону решение о реконструкции дома автоматически ограничивает право собственности москвичей на приватизированные квартиры: в частности, запрещается их продавать и прописывать туда новых жильцов. Впрочем, последнее депутаты Мосгордумы считают вполне разумной платой за компромисс мэрии. «Это неприятность, но это не беда. Те, кому приспичит, добьются своего через суд», -- заявил Дмитрий Катаев, добавив, что принятый закон все равно скоро придется корректировать, приводя в соответствие со вступающим в силу Жилищным кодексом.
В ближайшие три года темпы строительства гаражей в Москве, по планам столичных властей, должны увеличиться в 1,5 раза. Но все равно этого будет недостаточно, чтобы успеть за бурным ростом московского автопарка, считают специалисты ГИБДД. По их данным, уже к концу 2004 г. на одну московскую семью будет приходиться один автомобиль, а в мэрии считают, что этот показатель будет достигнут лишь к 2020 г. Но в любом случае в городе, несмотря на все усилия чиновников, в ближайшие три года будет построено меньше машино-мест, чем прибавляется частных автомобилей за год.

Большие споры вызвало также и оговоренное право горожан на участие в инвестировании реконструкции собственного жилья. В центре города, где рыночная цена квадратного метра исчисляется многими тысячами долларов, уже были прецеденты, когда москвичи выступали соинвесторами реконструкции своего дома и самостоятельно выбирали себе партнеров из числа строительных компаний. Правительство же Москвы со своей стороны настаивало на том, чтобы инвестор, отобранный собственниками жилья, проходил конкурс на равных с другими фирмами-претендентами. Однако депутатам все же удалось доказать г-ну Сапрыкину, что собственники квартир имеют в этом вопросе чуть больше прав на распоряжение своим имуществом, нежели акулы строительного бизнеса и чиновники. «У вас есть квартира? А вы согласны пользоваться ею наравне со всеми нами?» -- спросил вчера г-на Сапрыкина депутат Дмитрий Катаев. Глава жилищного департамента от предложения делить свои квадратные метры отказался, и преимущественное право собственников квартир при выборе инвестора было зафиксировано в законе.

95% названной Королевским суммы составят средства инвесторов, получивших право строительства гаражных комплексов на конкурсах. Основными инвесторами гаражной программы являются строители жилья и торговых комплексов. За счет бюджета городские власти будут строить только два вида паркингов — перехватывающие стоянки, необходимые для разгрузки транспортной ситуации в центральной части столицы и на основных радиальных магистралях, и гаражи в районах, застроенных социальным жильем. Дело в том, объясняет Королевский, что инвесторов эти проекты не интересуют — срок их окупаемости составляет 6-8 лет, тогда как, например, в районах коммерческой застройки гаражи окупаются в среднем за 2-3 года. Как пояснил “Ведомостям” сотрудник ГУП “Управление экспериментальной застройки микрорайонов”, попросивший не называть его имя в печати (эта организация долгое время отвечала за гаражную программу), гаражи рядом с домами для очередников реализуются крайне медленно. “Человек, ожидавший получения квартиры 20 лет, скорее всего потратит все сбережения на ремонт и сможет наскрести на гараж лишь через несколько лет”, — считает чиновник. Поэтому город собирается строить за свой счет в таких районах, как, например, Южное Бутово, многоярусные паркинги и сдавать их в аренду по расценкам, утверждаемым Департаментом муниципального имущества. По мнению собеседника “Ведомостей”, расценки будут варьироваться в зависимости от района, типа гаражей, а для льготников будут предусмотрены скидки.

Московские власти в начале ноября одобрили основные показатели целевой программы строительства гаражей в столице на 2005-2007 гг. В соответствии с ними предполагается, что за три года в Москве появится около 329 000 машино-мест на стоянках и в паркингах всех видов — это в 1,5 раза больше, чем было построено за предыдущие три года. Правда, в это количество городские власти включают как подземные и многоярусные гаражи в жилых комплексах, так и места на стоянках при торговых центрах, где можно оставить машину только на несколько часов. По оценке куратора городской гаражной программы, первого заместителя руководителя Департамента градостроительной политики, развития и реконструкции Москвы Константина Королевского, при средней себестоимости строительства одного машино-места $5000 в реализацию этой программы за три года должно быть вложено $1,5 млрд. Королевский уточняет, что средняя себестоимость возведения наземного гаража манежного типа в столице составляет сейчас от $2000 до $2500 за место. На строительство наземного неотапливаемого гаража с закрытыми боксами необходимо потратить от $4000 до $4500 за место. Стоянки в теплом капитальном гараже обойдутся в $5000-700 Себестоимость подземных гаражей в центре Москвы составляет от $15 000 и выше, на окраине — около $6000-700 Себестоимость строительства может значительно увеличиваться в зависимости от особенностей проекта — сложной геологии, необходимости перекладки инженерных коммуникаций и т. д.

Развитие гаражной программы потребовало появления новых организаций, курирующих ее выполнение. Как сообщил Королевский, ГУП “УЭЗ”, выступавшему техническим заказчиком программы гаражного строительства с начала 90-х гг. прошлого века, тяжело справляться с разработкой документации по возросшему числу объектов. Поэтому по просьбе гендиректора УЭЗ Валерия Силина за УЭЗ останется только программа “Народный гараж”, предусматривающая строительство паркингов на средства самих автомобилистов по принципу строительно-сберегательных касс. Под “Народный гараж” в УЭЗ подобрали 47 участков, по которым сейчас готовится предпроектная документация. Заказчиком для подготовки конкурсной документации по всем другим гаражным проектам будет выступать создаваемый сейчас новый ГУП — “Управление гаражного строительства”.

Через год городские власти рассчитывают увидеть на территории города уже несколько перехватывающих стоянок. Предполагается, что с 2006 г. ежегодно будет вводиться не менее 1500 мест на таких парковках. По словам Александра Кузьмина, главного архитектора Москвы, председателя Москомархитектуры, Институт генплана подобрал 100 участков на территории города, пригодных для размещения перехватывающих парковок. Первые такие объекты должны быть созданы около ст. м. “Планерная” и “Выхино”. “Сложность в подборе участков заключается в том, что, если разместить перехватывающую парковку хотя бы в 100 м от метро, она уже перестает пользоваться популярностью у автомобилистов”, — говорит Кузьмин. По его словам, схема размещения таких парковок будет выставлена на суд общественного градостроительного совета при мэре Москвы до конца года.

То же правило действует и в отношении коммерческой недвижимости, уверяют эксперты.

Андрей Патрушев, PR-директор риэлторской компании Knight Frank, уверяет, что в проектах, связанных с дорогим жильем, проблем с реализацией гаражей нет. А по оценке Леонида Белаги, начальника отдела рекламы и коммуникаций концерна “Крост”, наличие подземного гаража в жилом комплексе к тому же позволяет инвестору увеличить стоимость реализации 1 кв. м в квартирах примерно на 10%. Правда, чиновник московского правительства, участвующий в реализации гаражной программы, пожаловался “Ведомостям”, что застройщики нередко выбирают для себя другой способ повысить доходы — построив паркинг примерно на 30-40% меньшей емкости, чем требуется: как говорится, и машино-места есть, упоминаемые в переговорах с потенциальными клиентами, и затраты сократились. По данным Патрушева, стоимость мест в подземных паркингах в домах “золотой мили” на Остоженке варьируется от $40 000 до $70 00 А в отдельных случаях, как, например, в доме “Грубер” на Новом Арбате, стоимость доходит до $95 00 “Покупка машино-места на этапе строительства оправданна практически всегда. Их стоимость повышается в прямой зависимости от повышения цен на квартиры. Кроме того, наличие как минимум одного машино-места — непременное условие при продаже дорогой квартиры. В противном случае срок ее экспозиции на рынке существенно возрастает”, — отмечает Патрушев.

Основной заботой для чиновников остается поиск земельных резервов для размещения гаражных комплексов. По словам Александра Кузьмина, главное отличие гаражного строительство в ближайшую “трехлетку” заключается в том, что если до сих пор в столице главным образом реконструировались существующие гаражные комплексы, то теперь приоритет будет отдаваться новому строительству капитальных многоэтажных гаражей. Например, в ближайшие два года современные многоэтажные комплексы должны появиться на 400 участках около МКАД, занятых пока плоскостными гаражами. Чтобы снять напряженность в отношениях с нынешними владельцами этих гаражей, городские власти планируют выделять им боксы в новых комплексах в аренду по льготным ставкам, которые должны быть утверждены до конца года. Всего к 2007 г. на площадках, занятых пока железными боксами, должны быть построено многоярусные гаражи на 53 000 автомобилей, что в несколько раз превышает количество ныне хранящихся на этих территориях машин.

В офисных центрах класса А, строительство которых не обходится без подземного паркинга, ставка аренды машино-места колеблется от $250 до $600 без НДС в месяц. Среди наиболее доступных парковок в бизнес-центрах специалисты Knight Frank отмечают Central City Tower на Овчинниковской наб., 2 Здесь парковка одного автомобиля в современном подземном гараже составит $275 без учета НДС. Одним из самых дорогих комплексов с точки зрения парковки остается “Романов двор”, где парковочное место сдается по цене $400 при условии стоянки машины только в рабочее время и $600 за круглосуточное обслуживание. Место для автомобиля на наземном паркинге в бизнес-центре класса А обойдется дешевле — около $150-250 без НДС. В офисах класса В подземный паркинг чаще не предусмотрен и его отсутствие обычно компенсируется обширной наземной стоянкой. В этом сегменте машино-место сдается по ставкам от $80 до $220 без НДС.

Однако уже в ближайшее время жителям будет сложнее отстаивать свою точку зрения, а строителям — легче искать участки под гаражи. Королевский ожидает, что уже к концу ноября главный санитарный врач России подпишет новые СанПиНы, позволяющие по-новому рассчитывать в столице расстояние санитарно-защитной зоны, отделяющей гаражи от жилых домов, за счет чего паркинги можно будет строить ближе существующей пока границы в 50 м. В уже существующих проектах это позволит увеличить количество машино-мест на 30%, говорит Королевский. Добиться изменения санитарных правил городским властям удалось, убедив санитарные службы в прогрессе современных технологий. За счет установки в паркингах специального оборудования — кассетных дожигателей выхлопных газов и принудительной вентиляции (эти системы опробованы, например, в гаражных комплексах на Литовском бульваре, вл. 15, и Земляном Валу, 25-27) удается достичь значительного снижения выбросов. Чиновники утверждают, что концентрация углеводородов и вредных газов в вентиляционных выбросах из гаража-стоянки существенно ниже предельно допустимой концентрации, соответствующей рекомендациям Всемирной организации здравоохранения. Кроме того, в “придомовых” гаражах предполагается проводить экологический контроль всех автомобилей, что позволит снизить выбросы на 10-15%.

Еще один резерв — строительство гаражей под школьными стадионами и физкультурно-оздоровительными комплексами. Такие гаражи строятся на Мичуринском проспекте и проектируются в первой очереди застройки Молжаниновского района. Правда, префект Северного округа Владимир Объедков отмечает, что каждый подобный проект продвигается очень тяжело из-за протестов жителей, выступающих против любого нового строительства на сложившейся территории.

В I квартале 2005 г. начнется строительство гаражей над железнодорожными путями на Новой Басманной (гараж на 900 машино-мест) и в Басманном тупике (на 600 машино-мест). Столичные архитекторы заняты сейчас освоением линий метрополитена мелкого заложения и надземных линий метрополитена, на месте разворотных площадок общественного транспорта и под автомобильными эстакадами. По расчетам НИиПИ генплана, использование этих площадок позволило бы ввести 90 000 машино-мест до 2010 г. А по нескольким адресам должны быть построены непривычные пока для столицы механизированные гаражи с лифтовыми механизмами, позволяющие существенно экономить место. Такие объекты должны появиться на Средней Переяславской улице, вл. 25 (60 машино-мест), на Страстном бульваре, вл. 6, ул. Гастелло, вл. 5 и 16.

Еще одним резервом Королевский называет земельные участки, изъятые у их арендаторов за длительное неосвоение. За последние 1,5 года изъято 36 участков, которые будут переданы под гаражное строительство, и такая судьба ожидает еще 19 участков.

Чтобы сделать проекты гаражных комплексов более привлекательными для инвесторов, Королевский предлагает разрешить девелоперам включать в состав гаражных комплексов до 30% помещений коммерческого назначения. А первый заместитель мэра Москвы, руководитель Департамента экономической политики и развития Юрий Росляк предлагает дополнять помещениями торгового и административного назначения даже перехватывающие парковки — тогда можно рассчитывать на привлечение к ним инвесторов и экономить бюджетные деньги.

В Южном административном округе, как предполагается, за ближайшие три года целых 14 гаражных комплексов будут построены над объектами гражданской обороны.

Городские чиновники исходят из того, что средний ежегодный прирост личного автопарка будет составлять в ближайшие годы 18%. За ближайшие 15 лет количество автомобилей у москвичей увеличится в 1,5 раза до 3,4 млн на начало 2020 г., и тогда на каждую московскую семью будет приходиться по автомобилю. Но специалисты ГИБДД делают другой прогноз. За 3 млн автомобилей объем частого автопарка москвичей перевалит уже к концу 2005 г., а, если верить прогнозам гаишников, еще через год автовладельцами будут около 3,7 млн москвичей и к дате окончания гаражной программы мэрии число частных машин увеличится до 4,5 млн. Кстати, мэр столицы Юрий Лужков считает второй вариант статистики более верным — на заседании правительства, посвященном обсуждению гаражной программы, он призвал ответственных за ее выполнение уже сейчас заложить в нормативы строительства показатель в одну машину на семью. “А то у вас до сих пор норматив 0,3 болтается”, — возмущался градоначальник.

Чиновники ожидают, что через три года гаражами в столице должно быть обеспечено 47% личного автопарка против 38% к концу 2004 г. По их данным, к концу этого года в городе должно оказаться в наличии 900 000 машино-мест.



Главная --> Публикации