Главная --> Публикации --> Будни перепланировок Москва превратится в токио Москва готова удивлять К августу риэлтеры обещают скачок цен Планировка. дубль два

В.Ресин отметил, что строительство не только помогает решать жилищную проблему, но и обеспечивает столице приток капиталов, прирост рабочих мест и стабильное пополнение бюджета. В последнее время отрасль переживает настоящий бум. Московская недвижимость является одним из наиболее привлекательных объектов для инвестиций. Такие вложения гарантируют стабильную высокую прибыль и минимальные риски. Неудивительно, что объемы строящегося жилья в Москве и ближайших пригородах постоянно увеличиваются.

Ни для кого не секрет, что позитивные перемены, которые мы наблюдаем в экономике Москвы, связаны с тем, что столичному правительству удалось найти магическую формулу равновесия интересов, когда инвесторы получают возможность осуществлять прибыльные проекты, в городе создаются рабочие места, а на социальную сферу находятся деньги в бюджете. И даже самые ярые критики вынуждены признать: Москва - единственный город в России, где решаются такие тяжелые проблемы, как реконструкция ветхого жилого фонда, строительство жилья для очередников, ремонт инженерных коммуникаций. Локомотивом экономики города стала строительная отрасль. О том, как она будет развиваться, накануне праздников в нескольких выступлениях рассказал Владимир Ресин, руководитель Комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции Москвы.

В.Ресин также признал отставание ряда социально значимых объектов от общих темпов строительства. В частности, он упомянул московское метро, строительство которого в рамках бюджета практически заморожено. При росте числа спальных микрорайонов эта проблема приобретает серьезное значение. Многие тратят на дорогу к метро больше времени, чем в самой подземке. Особенно остро эта проблема стоит для обширных секторов города вблизи МКАД, оказавшихся между различными радиусами метро, ведь по мере удаления от центра увеличивается и расстояние между линиями метро. При всей остроте проблем с автомобильными дорогами Москва была и останется городом общественного транспорта, и решению этих задач должно быть уделено первостепенное внимание.

Программа на 2005 год, как и другие годовые программы по строительству и вводу жилья, разрабатываются на основе Генерального плана развития города до 2020 г. Характерной особенностью последних планов стало то, что серьезное внимание при постройке новых микрорайонов уделяется созданию необходимой инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры. Конечно, темпы строительства социальных и культурных объектов зачастую отстают от темпов строительства коммерческого жилья. Бывает, что в новых микрорайонах не хватает школ, больниц или магазинов.

По темпам строительства Москва продолжает лидировать по России: за последние 15 лет в городе было построено около 55 млн. кв. м жилья. Для сравнения, за всю историю Москвы эта цифра составила 188 млн. кв. метров. В 2004 было построено более 4,5 млн кв. м жилья. Новой тенденцией стал активный выход московских строителей в другие регионы. После трагедии "Трансвааль- парка" в прошлом году имел место недружественный акт со стороны подмосковных властей, которые пытались ограничить доступ столичным ДСК и крупным строительным корпорациям за пределы МКАД по причине якобы имеющихся недостатков в качестве и безопасности их строительной продукции. Однако сейчас, проанализировав предложения рынка, можно увидеть, что московские строители уверенно ведут коммерческую экспансию за пределы МКАД.

ПРОЧНОЕ ЛИДЕРСТВО

В КАЖДОМ СЛУХЕ ЕСТЬ ДОЛЯ СЛУХА

Это особенно важно, поскольку "доступное жилье" для многих сегодня - это жилье за пределами черты города. В дальнейшем будут усиливаться тенденция выхода типовых панельных домов за пределы города и интеграция Москвы и ее ближайших пригородов. Какие бы заявления ни делали руководители - это объективный процесс, который основан на экономических факторах. В прошлом году за пределами столицы было построено 400 тыс. кв. м жилья, из них в московском регионе - 250-300 тыс. кв. м. В будущем году московские строители также не намерены ограничиваться пределами МКАД. Под строительство будут осваиваться земли на окраинах Москвы и в ближайшем Подмосковье. Это, в первую очередь, такие площадки, как Кожухово, Щербинка, Молжаниново, Некрасовка, новые территории в районе Люберец.

Что касается пятиэтажных домов, то в 2004 г. в Москве было снесено около 580 тыс. кв. м пятиэтажек. План на этот год предусматривает снос 600 тыс. кв. м такого жилья, а в последующие годы - 600-700 тыс.кв. м. В целом по столице сносу подлежат около 3 млн. кв. м пятиэтажек самых нежизнеспособных серий. Так что многих москвичей переселение все-таки ожидает. В 2005 г. в столице должно быть построено около 1,7 млн. кв. м социального жилья, в это число войдут и дома для переселенцев из снесенных хрущевок.

Незадолго перед Новым годом была снесена (точнее, взорвана) одна из девятиэтажек в районе метро "Площадь Ильича", где буквально как грибы после дождя растут новые более комфортные дома популярных серий - Т-44М, П-3М и другие. Сейчас идет расчистка площадки. Незадолго до этого мэр Москвы Юрий Лужков сказал, что Москву следует избавить не только от пятиэтажек, но и от другого некомфортного жилья, включая панельные девятиэтажные здания. Эта идея была подхвачена газетой "Ведомости" и творчески развита другими журналистами, в результате все заговорили о том, что дефицит свободных площадок скоро приведет к массовому сносу домов более поздних периодов индустриального домостроения, в том числе брежневского периода. Г-н Ресин сказал, что это отнюдь не задача ближайшего времени и беспокоиться жителям таких домов нет причин. Это, скорее, задача для наших внуков.

Владимир Ресин не мог обойти и вопрос, который волнует сегодня многих - что будет с ценами на жилье? Москва сегодня - лучший рынок труда в России, это привлекает сюда экономическую активность и вызывает приток населения. Однако многие москвичи при этом живут в стесненных условиях и, даже имея хорошо оплачиваемую работу, не могут догнать цены на жилье. Незадолго перед Новым годом Юрий Лужков весьма резко отозвался о внедрении ипотеки в городе, обвинив чиновников в том, что они втирают очки людям, поскольку реально ипотека не работает. Зарплата большинства москвичей не позволяет им получить жилищный кредит. В.Ресин также заявил, что кредиты на сегодня слишком дороги.

РЫНОЧНЫМ ЦЕНАМ - РЫНОЧНЫЕ ЗАРПЛАТЫ

ХВАТИТ СТАБИЛИЗИРОВАТЬСЯ, ПОРА РАЗВИВАТЬСЯ

Что касается динамики цен, то глава столичного стройкомплекса не видит оснований для их падения. В то же время, он отметил, что московские власти делают все возможное для сдерживания цен на этом рынке. По его словам, на повышение цен работает множество факторов, в том числе растущая инфляция и стоимость энергии. Говоря о вопросе высокой стоимости столичных квартир, В.Ресин подчеркнул, что основной проблемой являются не высокие цены, а низкие зарплаты. По его мнению, выход из этой ситуации - предоставление людям возможности достойного заработка. Большинство до сих пор не получают адекватного вознаграждения за свой труд. Это касается как бюджетников, так и сотрудников различных компаний. При капиталистических ценах они живут на социалистические зарплаты, и это несправедливо.

По сравнению со своим предшественником - Жилищным кодексом РФ 1983 года, новый ЖК, как указано в заключении комитета Совета Федерации по промышленной политике, "концептуально изменяет подход к обеспечению граждан жильем". Если раньше обеспечение граждан жильем было, в основном, заботой государства, то теперь государство готово лишь содействовать гражданам в решении их жилищных проблем. Это вполне логично: в 80-е гг. вопрос о приобретении жилья в собственность в условиях города решался единственным способом - вступлением в жилищно-строительные кооперативы. В 90-е возник настоящий рынок жилья. Поэтому нынешний ЖК делает акцент не на раздачу, а именно на приобретение жилья.

Чтобы заработала ипотека, проценты должны быть доступными. При сегодняшних процентах люди вынуждены к концу погашения кредита выплатить практически двойную стоимость квартиры - то есть, купить одну квартиру банку. Источником денег для всех этих реформ В.Ресин вслед за Ю.Лужковым назвал Стабилизационный фонд. "Я думаю, что нам надо не в Стабилизационный фонд для будущих поколений откладывать деньги, которые за гроши хранятся на западных счетах, и мы получаем за это мизерные проценты, а направить эти средства на строительство ипотечного жилья", - сказал В.Ресин. По его мнению, это повлечет за собой решение многих проблем: "Это и строительство, и массовая занятость, и строительные материалы, и энергоресурсы, и зарплаты". Важно и то, что человек, имеющий возможность взять кредит на покупку жилья, получает мощный стимул для напряженного производительного труда. Это способно реально активизировать экономику.
Богатый на события прошлый год в России закончился принятием пакета документов, создающих правовую основу для реализации в России национальной программы "Доступное жилье". 22 декабря Нижняя палата парламента одобрила два ключевых документа - Жилищный и Градостроительный кодексы Российской Федерации, а уже 24 декабря они были одобрены Советом Федераций. И, наконец, перед самым Новым годом, практически под бой курантов Жилищный кодекс и закон о введении его в действие подписал президент страны В.Путин. Дискуссии по этим документам были весьма жаркие, с лета были внесены существенные коррективы. Поэтому лишь сейчас - после Нового года мы можем осознать суть произошедшего. Изменится ли что-то в одночасье, или перемены будут скорее эволюционными?

НОВЫЙ ЖК ВСТУПИТ В СИЛУ С 1 МАРТА 2005 ГОДА

Важные изменения претерпели положения ЖК, касающиеся предоставления жилых помещений по договору социального найма. Законом упразднен ордер на занятие жилья, и теперь основанием для вселения в помещение является договор социального найма, который заключается на основании решения о предоставлении квартиры.

ВСЕ В САД!

По новому закону право на бесплатное предоставление жилого помещения органами местного самоуправления имеют только малоимущие граждане. При этом признание граждан малоимущими относится к компетенции органов местного самоуправления. Что на деле будет означать, что в разных городах и весях черта "малоимущности", необходимая для постановки в очередь, будет разной. Вне очереди жилые помещения с 1 марта 2005 года предоставляются гражданам, квартиры которых признаны непригодными для проживания или ремонта, детям-сиротам, гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний, перечень которых устанавливает Правительство России. Кстати, в соответствии с законом право на получение жилья от государства сохраняется в прежнем порядке для всех, кто встал (и еще встанет) на учет до 1 марта 2005г. Однако бесплатно приватизировать полученные помещения эти очередники уже не смогут, а те, кто получит свое жилье до заветной даты 1 марта этого года, смогут бесплатно приватизировать жилье только до 2007 года. С 1 января 2007 года бесплатная приватизация будет полностью прекращена.

Урегулированы вопросы, связанные с предоставлением жилья для временного проживания граждан в связи с капитальным ремонтом, утратой жилья, приобретенного за счет банковского кредита, в результате обращения на него взыскания, непригодностью жилья для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств. В указанных случаях жилье должно предоставляться в маневренном фонде, который, кстати, тоже еще только предстоит сформировать. Регулируются законом и права собственников жилья, в том числе по сравнению со вторым чтением, смягчена норма, регламентирующая порядок пользования жилыми помещениями бывшими членами семьи собственника.

Еще одной важной для граждан нормой является установленный порядок выселения граждан из жилых помещений, предоставленных по договору социального найма. Выселять в судебном порядке грозятся граждан, не вносящих плату за помещение более 6 месяцев без уважительных причин. Правда, по закону гражданам-неплательщикам должно быть предоставлено другое (естественно, меньшее и менее благоустроенное помещение), а значит, пока не будет создан переселенческий фонд, эта угроза вряд ли будет приведена в исполнение. На улицу, в соответствии с законом, граждан можно выселять только в случаях самовольного вселения - читай самозахвата помещений. Также, "если наниматель использует жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение" и после предупреждения эти нарушения не устраняет, то виновные граждане по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц могут быть выселены в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения. Также без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены граждане, лишенные родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным.

Как и во второй редакции, в случае прекращения семейных отношений с собственником право пользования данным жилым помещением за бывшим членом его семьи не сохраняется. Но если финансовое положение бывшего члена семьи не позволяет ему купить другое жилье (а много ли у нас тех, у кого завалялось на счету 60-100 тыс. долларов?), то право пользоваться жильем может быть сохранено за ним на определенный срок на основании решения суда. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию. Одному богу известно, в какие тяжбы и разборки это все выльется.

РАЗВОДИСЬ - НЕ ХОЧУ!

В 2008 г. на месте Митинского радиорынка будет построен современный торговый комплекс. Инвестором проекта станет компания “Русское золото”, которая может потратить на проект около $50 млн. Эксперты отмечают, что торговля бытовой электроникой постепенно приобретает все более цивилизованный вид.

В ЖК определен порядок обеспечения жилищных прав собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположен жилой дом, отношения собственности на объекты общего пользования многоквартирного дома; порядок создания и деятельности товарищества собственников жилья.

Сейчас построено уже 26 500 кв. м, их планируется сдать в эксплуатацию в сентябре этого года. Целиком новый комплекс планируется открыть во II квартале 2008 г. “Все это время торговые павильоны и киоски, всего более 600 торговых мест, будут продолжать работу”, — уточнил Архипов.

Вчера стало известно, что мэр Москвы Юрий Лужков подписал постановление о строительстве на месте Митинского радиорынка современного торгового комплекса площадью 62 100 кв. м. Инвестором проекта является ЗАО “Русское золото”, входящее в одноименный холдинг. “Строительство торгового комплекса началось еще в 2002 г., постановление определяет лишь точные сроки сдачи объекта в эксплуатацию”, — рассказал заместитель генерального директора ГК “Русское золото” Сергей Архипов.

Эксперты считают, что за такими торговыми комплексами будущее. “Рынки [по торговле электроникой] были, есть и будут, но постепенно они станут принимать более цивилизованный вид. Сейчас крупные компании по производству аудио-, видеотехники до 20% своего товарооборота в России делают именно на рынках”, — уточняет эксперт.

Объем инвестиций представитель “Русского золота” раскрыть отказался, уточнив лишь, что будут использоваться как свои, так и заемные средства. Старший консультант компании Cushman Wakefield Stiles Ryabokobylko Марина Минасова предположила, что компания может потратить на строительство комплекса $800 за 1 кв. м, или около $50 млн. С этой оценкой согласен и директор по развитию компании Swiss Realty Group Илья Шершнев.

По мнению Ильи Шершнева, с одной стороны, компания “Русское золото” просто исполняет волю правительства Москвы по преобразованию рынков. Но, с другой стороны, у нее появляется уникальная возможность создать торговый комплекс с узконаправленным ассортиментом, а не аналог “Горбушкиного двора”. Марина Минасова говорит, что в любом случае новый торговый комплекс будет лучше “Горбушки”, поскольку не только сохранит свой профиль, но и предложит покупателям новый формат торговли.

Александр Пляцевой, президент Российской ассоциации торговых компаний и товаропроизводителей электробытовой и компьютерной техники (РАТЭК) полагает, что эти 20% актуальны именно для оптовых компаний, которые продают технику через специализированные торговые площадки. “В последние годы эта цифра останется неизменной, в будущем, возможно, даже вырастет, если новый формат рынков будет востребован покупателями”, — говорит Пляцевой.

ЗАО «Мичиноку банк (Москва)» (дочерний банк японского Michinoku Bank) работает в России с 1999 г. Сегодня это средняя по величине активов кредитная организация. В сентябре, по данным Banks-Rate.ru, он находился на 212 месте в общебанковском российском рэнкинге по размеру активов (2,7 млрд руб.). У московского банка есть два филиала – в Южно-Сахалинске и Хабаровске. Как пояснили RBC daily в «Мичиноку банк (Москва)», ипотечные кредиты он выдает около двух лет. Ссуды выдаются только в долларах, под 7% годовых. Льготная ставка для клиентов, которые держат заплату в банке, составляла 6%. Максимальный срок кредитования – 10 лет, сумма – 70 тыс. долл.

Председатель наблюдательного совета группы компаний “Горбушка” Грант Григорян в этом сомневается. “Строящийся торговый комплекс вряд ли станет чем-то новым для розничной торговли электроникой. Не думаю, что мы почувствуем усиление конкуренции. Рынок электроники уже сложился. У владельцев Митинского радиорынка существенно возрастут затраты, и дальнейший успех проекта будет зависеть от цен на аренду и уровня затрат”, — заключает Григорян.
ЗАО “Русское золото” входит в одноименный холдинг. В начале 90-х компания контролировала несколько столичных рынков, однако сейчас в его собственности остался лишь Митинский радиорынок. По оценкам экспертов, оборот ЗАО “Русское золото” в прошлом году составил $70 млн.
Единственный японский банк, работающий в России, начинает давать широким массам недорогие ипотечные кредиты. Но условия их получения по-прежнему продолжают оставаться едва ли не самыми жесткими на рынке
Японский «Мичиноку банк» (единственный коммерческий банк этого государства, который работает на территории России) начинает масштабную программу по ипотечному кредитованию. Вчера кредитная организация заключила соглашение с администрацией Хабаровского края, по которому она будет предоставлять ссуды на приобретение жилья населению края в рамках проекта «Свое жилище». Ранее банк выдавал такие ссуды весьма ограниченному кругу клиентов. По мнению экспертов, банк сможет быстро завоевать аудиторию, поскольку его процентная ставка в два раза меньше, чем у российских конкурентов. Однако произойдет это только тогда, когда он изменит свои крайне жесткие условия по выдаче кредитов.

Эксперты считают, что с такой ставкой банк вполне может завоевать аудиторию. «Теоретически 7% – это хорошо. Если у японского банка есть дешевые, длинные ресурсы, которые они привлекают со своих финансовых рынков и вкладывают в Россию, наверное, это неплохо, – сообщила RBC daily президент Национальной ипотечной компании Елена Клепикова. – Наверное, они могли бы поставить и более низкую процентную ставку. Но говорить о том, что это действительно эффективная процентная ставка, мы не можем, так как неизвестны конкретные условия: дополнительные тарифы, величина залога и пр., которые будут определены позже».

Ранее «Мичиноку банк» выдавал ссуды только ограниченному количеству заемщиков. По информации источника в банке, в основном это были сотрудники самой кредитной организации и персонал предприятий-клиентов банка. Но вскоре ипотека в исполнении японского банка, похоже, станет массовой. Вчера кредитная организация подписала соглашение с правительством Хабаровского края, по которому она становится официальным участником регионального проекта «Свое жилище». Его смысл – сделать доступным жилье для населения. Правительство края привлекло то, что цена кредитов японского банка является довольно низкой. Сейчас рыночная ставка, по которой на российском рынке выдаются ипотечные кредиты в долларах, составляет 11-12% годовых. Так что ставка «Мичиноку банка» в 1,7-1,5 раз меньше, чем у его российских конкурентов. Правительство края дает гарантии, снимающие все риски банка.

Однако при этом некоторые эксперты сомневаются, что подобная ставка просуществует на рынке долго. Так, например, начальник управления федеральных программ АИЖК Денис Гришухин не уверен, что под такую ставку банк сможет реализовывать действительно масштабные программы. «По моему мнению, ставка 7% носит в значительной степени имиджевый характер и облегчает банку захват рынка, – сообщил Денис Гришухин RBC daily. – Даже учитывая возможности японского банка по привлечению более дешевых ресурсов, 7% – это очень низкая ставка для рынка. Зарубежные банки, работающие в Москве и имеющие сопоставимую стоимость привлеченных ресурсов, тем не менее держат ставку на уровне 10-11%. Это объясняется в первую очередь страновыми рисками. Например, в Японии существует распространенная практика гарантий предприятий по кредитам, выданным их сотрудникам. В России этого нет. Поэтому вряд ли стоит ожидать больших объемов кредитования на таких условиях. При уровне инфляции в стране порядка 12% и снижении курса доллара на мировом рынке кредитование под 7% не может приносить банку необходимую прибыль. Это подтверждается и весьма жесткими условиями предоставления кредитов, установленными «Мичиноку банком». Так, заемщик должен проработать на последнем месте работы не менее 3 лет. Понятно, что японцы не рассчитывают на развитие массового розничного бизнеса».

Однако одной лишь невысокой цены кредита недостаточно, чтобы сделать ипотеку массовой. Для этого японскому банку придется изменить условия кредитования, которые сейчас являются одними из самых жестких на рынке. Например, потенциальному заемщику нужно представить справку о доходах за последние два года. К рассмотрению принимаются только «белые», то есть, официально подтвержденные доходы, что в условиях российских реалий делает невозможным получение ипотечного кредита. К примеру, для получения кредита человеку необходимо проработать на последнем месте не менее трех лет. «В утвержденных нами условиях белый доход должен составлять минимум 300 долл., но если учесть, что выдаваемый нами кредит составляет не более 30% от белой зарплаты, то с такой суммы дохода на ипотечный кредит рассчитывать не приходится. На практике потенциальный заемщик, работающий в Москве, должен получать не менее 1 тыс. долл.», – сообщили RBC daily в московском офисе «Мичиноку банка». Что касается условий кредитования в Хабаровском крае, где жилье стоит в несколько раз меньше, то здесь их уточнять не стали, сославшись на то, что они только разрабатываются, и программа в полной мере заработает не раньше, чем через 2-3 месяца. Эту мысль подтвердил и заместитель председателя правительства края Александр Левинталь, который сообщил, что подписанное соглашение является рамочным. За ним в ближайшей перспективе должен последовать документ, детализирующий направления сотрудничества между правительством края и «Мичиноку банком», конкретизирующий механизм реализации проекта «Свое жилище».



Главная --> Публикации