Главная --> Публикации --> То густо, то пусто Немассовая ипотека Аренда коттеджей бизнес-класса: золотая середина Точка опоры Жажда скорости

На исходе прошлого года Мосгордума успела принять Закон "О внесении изменений и дополнений в Закон города Москвы от 9 сентября 1998 года № 21-73 "О гарантиях города Москвы лицам, освобождающим жилые помещения".

Этого не позволит принятый перед новым годом городской закон.

Ваше новое жилье будет рядом с тем местом, где стоял ваш бывший дом
С тех пор как в столице началось великое переселение в связи со сносом устаревшего жилья, "Вечерняя Москва" старалась последовательно отстаивать право москвичей на получение квартир в том районе, где люди привыкли жить. Если учесть, что только под такое переселение город строит более 1 млн. квадратных метров жилья в год, речь идет об интересах тысяч и тысяч столичных жителей.

Переселение? Только в своем районе!

В мае 2004 года Юрий Лужков распорядился: при переселении надо оставлять человека в привычной среде, на "малой родине", как выразился мэр. Естественно, возникли сложности. Планировали, например, от станции метро "Проспект Вернадского" отправить людей совсем в другой район того же Западного округа, где строились новые муниципальные дома. А тут - не моги! Пришлось пересматривать, корректировать планы и сноса, и строительства, сдвигать сроки. Поэтому многие чиновники пытались как-то вывернуться, обойти приказ градоначальника.

По прежнему закону их могли переселить, скажем, из Сокольников в Бутово - лишь бы в пределах города.

В конечном счете сделано великое дело для горожан, привыкших к своим обжитым районам. Окончательно принятый Мосгордумой 22 декабря 2004 года закон оставил в силе лужковскую идею "малой родины".

В документах, представленных в Мосгордуму, где-то в бюрократических недрах, даже втихаря заменили положение "в своем районе" на "в своем округе". По этому поводу мэр устроил публичный нагоняй всем, кто имел отношение к подготовке законопроекта.

На что вы имеете право

Исключение пока, к сожалению, составляют лишь Центральный и Зеленоградский округа, где большая плотность застройки и трудно с площадками для нового строительства. При форс-мажоре (пожар, стихийное бедствие) или аварийности дома тоже придется переезжать туда, где есть свободное жилье, - под несчастные случаи, как вы понимаете, специально дома не строят. Но в целом жители восьми округов, где планово сносятся хрущобы, оказались в выигрыше - их уже не пошлют к черту на рога. Это первый плюс нового закона.

Следующее достоинство закона: теперь собственник, если не захочет въезжать в предлагаемое жилье, может получить денежную компенсацию в соответствии с рыночной стоимостью старого плюс, если дом требовал капитального ремонта, доплату от наймодателя (ДЕЗа, РЭУ) за то, что такого ремонта до приватизации не было. И подыскать на эти деньги то, что ему подходит. Подчеркиваю, чтобы не было кривотолков: речь идет о собственниках квартир. Только им не придется платить за дополнительно полученные метры, и только им возмещение предоставляется по выбору: или в виде другого жилого помещения, или в денежном выражении.

Второй и тоже важный вопрос: если ваша квартира в сносимом доме приватизирована, при переезде вы получите комнат не меньше, чем имели, и при этом не должны доплачивать за то, что новая площадь больше той, которую оставили. Между прочим строители сейчас сориентировались и уже не разгоняют новое жилье до размеров футбольного поля. Платить-то за лишние метры мало кому улыбается.

Принята и важная поправка депутата Игоря Антонова: собственникам, получившим денежное возмещение за свое жилье, предоставлено преимущественное право инвестирования в строительство нового дома на прежнем месте или реконструкцию старого. Тем более что такая политика городу выгодна: увеличится общий объем инвестиций в жилой фонд.

Некоторые депутаты настаивали на том, чтобы в законе была прописана не коммерческая, а выкупная цена старого жилья, которая складывается из рыночной стоимости и всех тех убытков, которые терпит собственник. Но тут руководитель Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Петр Сапрыкин встал насмерть: Гражданский кодекс РФ применяет понятие выкупной стоимости только по отношению к земельному участку или арендованному имуществу.

Конечно, не все тонкости и даже "толстости" такого деликатного вопроса, как переселение москвичей из сносимого жилья, в законе прописаны. Самая большая неприятность, которая поджидает переселенцев и о которой "Вечерка" не раз писала на конкретных примерах, - слишком долго люди, бывшие законными владельцами старых квартир, не могут оформить право собственности на новое жилье. Особенно остро это переживают пожилые и больные: вдруг не успеют дожить до получения необходимых документов, завещать квартиру детям или внукам. Тут явно действует какой-то ржавый механизм, который тормозит все движение.

Где таятся неприятности

Пропал в новом законе и пункт о том, что общественные объединения - к примеру, домкомы, правления ЖСК и ТСЖ - имеют право вести переговоры с организацией, занимающейся отселением, для решения возникающих (а они возникают почти всегда) проблем. Наверное, пропал он напрасно, расчистив поле деятельности для устроителей разного рода пикетов и митингов, - не лучше ли договариваться за столом? Можно много говорить о несовершенстве закона. Но, как видите, с 1998 года поправки становятся все более кардинальными и приспособленными к интересам горожан. Уже по той простой причине, что теперь не сошлют из Сокольников за МКАД, многие москвичи, наверное, вздохнули с облегчением.
Пакет федеральных законов о так называемом "доступном жилье" значительно снижает степень социальной защищенности детей, стариков и инвалидов. Делается "ставка на сильного" при минимальной остаточной защите слабого. И, как это ни странно, первым обескураживающим результатом реализации программы "доступного жилья" станет повышение цен на квартиры, считает депутат Мосгордумы, сопредседатель Комиссии Московской городской Думы и правительства Москвы по нормативной базе перспективного развития и градостроительства Михаил МОСКВИН-ТАРХАНОВ.

В самом деле, как объяснить нормальному человеку, почему дом построен и заселен, но не зарегистрирован в городском реестре как сданный? Пока его в этот реестр занесут, пока оформят право собственности жильцов, проходят годы. Вот это тугое колесо раскрутить бы по-настоящему! Как это сделать - увы, законодательно не уточнено.

Условно нормы принятого пакета законов можно разделить на три основных блока: технологический, социальный и экономический.

Несмотря на все усилия, призывы и предупреждения профессионального сообщества, 27 декабря Советом Федерации был одобрен пакет законов о "доступном жилье", который начнет действовать после подписания президентом России и официального опубликования в начале 2005 года.

Наименее совершенным, отсталым и проблемным является технологический блок данного законодательного пакета, ядро которого - новый Градостроительный кодекс РФ.

Экономический блок пакета делали настоящие профессионалы - нормы позволят раскрутить маховик привлечения инвестиций, в том числе от частных лиц, в жилищное строительство, усовершенствовать и разработать механизмы коммерческой и социальной ипотеки, увеличить в целом платежеспособный спрос на жилые помещения уже в 2005 году. Социальный блок носит во многом спорный характер, он дает преимущество при решении жилищных вопросов активным, молодым, здоровым и приспособленным людям и значительно снижает степень социальной защищенности детей, стариков, инвалидов и малообеспеченных, которые не могут быть сегодня полноценными участниками рыночных отношений. "Ставка на сильного" - такова основная социальная направленность пакета при минимальной остаточной "защите слабого".

В результате слабо подготовленного технологического нормативно-правового блока в составе пакета законов, а также в силу естественной инерционности инвестиционного процесса в недвижимость (время от начала подготовки документации до приемки объекта с учетом практики развитых стран не менее 3-4 лет) рост физических объемов возводимого жилья начнется только в 2008 году. Следовательно, в 2005 - 2006 годах будет происходить опережающий рост платежеспособного спроса по отношению к предложению на первичном рынке жилья, равно как в силу той же ограниченности предложения сходная ситуация будет складываться и на вторичном рынке жилых помещений.

Данный документ, принятый вопреки мнению профессионалов, призван, по замыслу разработчиков, провести революцию в градостроительстве. Однако, к сожалению, он не соответствует заявленным целям и способен нанести серьезный ущерб архитектурно-строительной отрасли в целом и является самым слабым звеном всего законодательного пакета. Ускорить решение земельных вопросов, проектирования и строительства он явно будет не в силах, о чем не раз безрезультатно заявлялось профессиональным сообществом на парламентских слушаниях.

Таким образом, довольно обескураживающим для жителей Москвы, да и других крупных городов России первым результатом реализации программы "доступного жилья" станет повышение цен на жилые помещения.

Особенно эта тенденция проявится в Москве - ограниченность земельных участков под строительство, масса активного самодеятельного населения, развитость финансовых институтов в столице приведут в сложившихся рыночных условиях к дальнейшему стремительному росту цен на жилье.

Конечно, федеральной власти". Надо будет как-то объяснить народу, почему это произошли, как так получилось, что жилье дорожает, а ипотека, равно как соинвестирование жилищного строительства и приобретение жилья в рассрочку, доступы только отдельным категориям граждан. Тут, конечно, снова начнут "валить" все на мэров, губернаторов, чиновников, на "непрозрачность", "монополизм", "бюрократизм", "коррупцию", чтобы за этими призраками скрыть то ли свои собственные нечаянные просчеты, то ли сознательные расчеты.

Вслед за этим начнется, естественно, инвестиционный бум, в результате чего нефтедоллары, минуя прочие промышленные, в том числе и высокотехнологичные, и аграрные отрасли экономики России, двинутся в жилищное строительство. Этот инвестиционный бум вызовет новый рост цен на жилье к 2007-2008 годам в результате работы механизмов "экономики ожиданий". Некоторой стабилизации на новом высоком уровне цен на жилье можно ожидать лишь в 2009 - 2010 годах, а некоторого снижения цен в результате развития отрасли и относительного удовлетворения платежеспособного спроса - не ранее 2011 -2012 годов. Вот вам и "доступное жилье"!

Конечно, в Москве будут созданы социальные формы ипотеки и приобретения жилья в рассрочку, в которых будут участвовать лица, прожившие в Москве не менее 10 лет, что позволит сориентировать строительный комплекс города на удовлетворение нужд работающих платежеспособных москвичей и с помощью финансовых механизмов ограничит число переселенцев из других регионов. Но площадок под новое строительство в Москве мало, а их изъятие под развитие социальных форм ипотеки и программ предоставления бесплатного жилья еще больше скажется на первичном рынке в части повышения свободных цен на жилье.

Правда, многие москвичи смогут себя утешать тем, что они, как собственники квартир, станут еще богаче, их собственность так вырастет в цене, что за одну приличную квартиру в Москве можно будет купить целое поместье, скажем, где-нибудь в Рязанской области.

Да вот еще беда, не разделена земля и недвижимость между Россией и Москвой, а это еще одна "пробка" на пути инвестиций, еще один источник консервации на длительное время высоких цен.

Зато можно будет перейти к комплексной реконструкции целых неблагополучных микрорайонов, таких, например, как "Метрогородок" и некоторых других, капитал может быть наконец-то придет в Капотню и другие неблагополучные районы востока и юго-востока Москвы, ускорится вывод промышленных предприятий и непрофильных учреждений.

Да вот беда, новый Градостроительный кодекс Российской Федерации разваливает только что сделанное и едва начавшее работать градостроительное законодательство Москвы. А в условиях возможных сверхприбылей и законодательной неразберихи сдержать аппетиты инвесторов и застройщиков будет нелегко. Лужков это хотя бы отчасти сможет, а вот кто-либо другой - вряд ли! Так что нам еще предстоит серьезная борьба за нормальную градостроительную политику в Москве.

Конечно, в условиях строительно-инвестиционного бума в Москве можно было бы потребовать от строителей неукоснительного соблюдения московского законодательства в части обеспечения максимально благоприятной городской среды.

На Ходынском поле в Москве началось возведение первого микрорайона, где планируется построить 400 000 кв. м жилья, а также всю необходимую инфраструктуру. В субботу руководитель столичного стройкомплекса Владимир Ресин посетил строительную площадку на Ходынском поле (территория бывшего аэродрома им. Фрунзе) , показав, что проект, судьба которого решалась несколько лет на самых высших уровнях, прошел "точку невозврата".

Наступает трудное время целенаправленных действий московской городской власти по управлению тенденциями в желательном для города направлении - в минимизации неблагоприятных последствий принятых решений и развитии всего позитивного, что будет рождаться в новых условиях проводимых федеральной властью реформ.

Говоря об особенностях проекта новой застройки, Нестеренко упомянул, что помимо жилых кварталов здесь также будет возведен школьный комплекс на 1000 мест, четыре детских сада, физкультурно-оздоровительный комплекс, поликлиника, а также лугопарк с большим количеством развлекательных объектов.

Проект первой очереди застройки жилого комплекса включает 320 000 кв. м, причем все жилье будет построено по индивидуальным проектам. Около 50 000 кв. м, по словам гендиректора МФС-6 Виктора Нестеренко, в отдельном 10-секционном доме будет предназначено для военнослужащих Министерства обороны России. Строительство его предполагается завершить уже в этом году.

Среди других претендентов на Ходынку в прошлом называли ДСК-1, который часто выступал деловым партнером МФС-6, а также Департамент инвестиционных программ строительства (ДИПС). Однако впоследствии эти планы не сбылись. Летом прошлого года руководитель ДИПСа Леонид Краснянский заявил о принятом решении не участвовать в застройке Ходынского поля. "Действительно, мы интересовались Ходынкой, но после того, как нам сообщили, что наша серия там не пойдет, мы перестали интересоваться проектом", - заявил вчера "Ведомостям" заместитель гендиректора ДСК-1 Андрей Паньковский.

Вместе с компанией "Мосфундаментстрой-6" (МФС-6) , определенной столичным правительством на роль главного инвестора строительства жилья на бывшем Ходынском аэродроме, возведением жилья здесь займется группа "Интеко", которую возглавляет супруга столичного мэра Елена Батурина. Согласно прошлогоднему постановлению N 145-ПП, МФС-6 разрешалось привлекать соинвесторов. В то время Нестеренко отрицал, что он будет осваивать гигантскую площадку в партнерстве с "Интеко", однако уже месяц назад Батурина официально подтвердила "Ведомостям" участие своей фирмы в проекте возведения в общей сложности 1 млн кв. м жилья на сумму примерно $500 - 700 млн. Теперь же информация об участии в проекте МФС-6, ДСК-3 и "Интеко" обнародована на щите, информирующем граждан о сроках строительства объекта.

Компания "Интеко" была основана в 1991 г. Она начинала свой бизнес с производства пластмассовых изделий - от одноразовой посуды и пластиковых пакетов до деталей для разного рода производств. Ей принадлежит контрольный пакет акций ДСК-3, крупного производителя панельных домов серии П3-М, строящего около 500 000 кв. м жилья в год.
До 2007 года

В 2001 - 2002 гг. правительство Москвы и Минобороны разработали концепцию застройки территории аэродрома. Постановление городской администрации от 26 февраля 2002 г. (N 145-пп) "О комплексной застройке территории Центрального аэродрома имени М. В. Фрунзе" определило инвесторов: генеральный инвестор - "Мосфундаментстрой-6" (МФС-6) должен построить жилой комплекс со всей социальной инфраструктурой, а ОАО "Авиапарк" - музей авиации и космонавтики, торгово-выставочный и торгово-деловой комплексы. Впрочем, в постановлении была прописана возможность привлечения соинвесторов.

В поисках инвесторов

Согласно планам столичных властей до 2006 года в городе будет построено около 40 новых отелей на 110-130 тыс. мест. Еще 70 тыс. мест должно появиться к 2010 году. Стоимость программы гостиничного строительства оценивается в 3 млрд. долларов.

Кроме того, претенденты должны заключить договор с одной из ведущих мировых компаний об управлении создаваемыми гостиничными предприятиями. За право участия в проекте реализации программы строительства гостиниц по сетевому принципу на первом этапе победители конкурса, получившие статус уполномоченной компании, вносят задаток (опцион) и заключают с организатором конкурса договор опциона. Сумма задатков устанавливается фиксированной по каждому объекту в зависимости от его расположения в следующих размерах: в пределах Бульварного кольца - в сумме, эквивалентной 250 тыс. долларов в рублях по курсу Центробанка на день платежа; в пределах Садового кольца - в сумме, эквивалентной 200 тыс. долларов в рублях по курсу ЦБ РФ; за пределами Садового кольца - в сумме, эквивалентной 150 тыс. долларов в рублях по курсу ЦБ РФ на день платежа.

Понимая, что в бюджете не найдется средств на масштабное гостиничное строительство (до 2010 года планируется возводить по 5 отелей в год), столичные власти стали проводить конкурсы по подбору инвесторов. Требования к инвесторам предъявляются довольно жесткие: они должны подтвердить свои финансовые возможности для реализации проектов трех-четырех гостиниц уровня "три звезды" в Москве, а также парочки гостиниц в других городах РФ, то есть предоставить гарантии, что у них есть как минимум 30 млн. долларов.

В 2001 году на конкурс был выставлен "Интурист". Денежная сторона тендера - оплата аренды земли (не менее 22,3 млн. долларов), возмещение упущенной выгоды, компенсации трудовому коллективу в связи с ликвидацией предприятия за период строительства (1,5 млн. долларов). В конкурсе победила французская компания Superior Ventures Ltd. (помимо условий конкурса она еще и перечислила городу 10 млн. долларов). В начале 2001 года SVL зарегистрировала в России дочернюю структуру Red Square Development. Управление будущим отелем должна была осуществлять американская гостиничная компания Hilton, а общая сумма инвестиций составила 130 млн. долларов. Однако в конце прошлого года стало известно, что управлять новым отелем будет сеть Ritz. Ожидается, что он будет сдан в эксплуатацию в текущем году.

Первый удачный конкурс был проведен по гостинице "Москва" в ноябре 2000 года. Общая стоимость проекта составляет 600 млн. долларов, права инвестирования получила компания Decorum Сorp., однако вопрос о строительстве на месте снесенной гостиницы новой до сих пор остается открытым.

В ноябре прошлого года был объявлен победитель конкурса по сносу гостиницы: им стала компания Шалвы Чигиринского "СТ Девелопмент", планирующая инвестировать в строительство комплекса 830 млн. долларов. Предлагавшие вложить в проект гораздо большие суммы Bau Holding Strabag AG (2 млрд. долларов) и ЗАО "Монаб" (1,45 млрд. долларов) потерпели поражение.

В феврале 2004 года ОАО "Садко-отель" выиграло права на реконструкцию гостиницы "Ленинградская" (стоимость проекта 47 млн. долларов).

На подходе

В декабре прошлого года прошел конкурс по подобру инвесторов еще пяти гостиниц в спальных районах Москвы. Заместитель мэра Москвы по внешним связям Иосиф Орджоникидзе посетовал, что инвесторов могло быть больше, но часть площадок, зарезервированных под гостиницы, были перепрофилированы под жилищное строительство и теперь приходится искать новые места.

К концу 2005 году будет закончено строительство 11-этажной гостиницы на месте снесенного "Интуриста". В новом здании будет 332 номера, несколько ресторанов, панорамный бар, бассейн, фитнес-клуб и бизнес-зона. На одном из подземных этажей разместится автостоянка, рассчитанная более чем на 350 машин. Впрочем, первых клиентов она сможет принять только в начале 2006 года.

В этом году запланировано открытие гостиницы "Дружба" на 360 номеров. Она будет расположена на территории Государственного подшипникового завода на Тихорецкой улице.

Кроме того, южнокорейская компания LL продолжит строительство гостинично-делового центра на пересечении Нового Арбата и Новинского бульвара. Первую очередь комплекса введут в 2006 году.

Кроме того, запланированы к открытию гостиница "Мосрыбхоз" вместимостью 21 номеров, "Холидей Инн" (25 номеров) на Лесной улице, пятизвездочная Swisshotel (235 номеров) на Космодамианской набережной, а также отель в Вознесенском переулке.



Главная --> Публикации