Главная --> Публикации --> Москва превратится в токио Москва готова удивлять К августу риэлтеры обещают скачок цен Планировка. дубль два Престижному жилью стало тесно в садовом кольце

Плюсы и минусы равноценности

О том, на какую площадь можно рассчитывать, переселяясь из сносимой пятиэтажки, рассказывает заместитель начальника Управления Департамента жилищной политики в Юго-Западном округе Ольга Елисеева.

Жители, как известно, делятся на две категории - нанимателей и собственников. Начнем со вторых, ибо с ними дело обстоит несколько проще. Владельцам приватизированной квартиры при переселении предоставляется равноценное жилье с количеством комнат, равным тому, которое они занимали. Но метраж у квартир разный: двухкомнатные бывают и 50-, и 75-метровые. Если у отселяемого 50-метровая квартира, то мы обязаны аналогичную и предложить. Если же метраж новой квартиры значительно превышает старую площадь, предусмотрена доплата за лишние метры. Вернее, выплата разницы стоимостей.

Хотелось бы дать некоторые пояснения к ситуациям, возникающим при переселении. Все они регламентируются законами № 21-73 от 9.09.1998 г. "О гарантиях города Москвы лицам, освобождающим жилые помещения", и № 22 от 15.01.2003 г. "Об улучшении жилищных условий жителей города Москвы".

Естественно, квартира в новом доме, предоставляемая в районе проживания (в соответствии с постановлением правительства Москвы от 15.06.2004 № 404-ПП "Об обеспечении права жителей города Москвы на сохранение места проживания при переселении"), стоит дороже, чем в 5-этажке. Сейчас строят более комфортное жилье с другим коэффициентом отношения жилой площади к общей. Раньше он равнялся 1,5, сейчас приближается к двум. Что это значит? Если в пятиэтажке при жилой площади 30 кв. м общая равна 45, то в современных домах при жилой в 30 кв. м общая получается 58-60 кв.м. - большие кухни, коридоры, лоджии. Естественно, такая квартира по всем показателям дороже. Но если метраж старой и новой площади более или менее совпадает, при переселении мы их признаем равными по цене и оформляем договора мены. Это о собственниках.

Скажем, вместо 45 кв. м дают 7 Обе квартиры оцениваются БТИ, и разницу стоимости гражданин должен оплатить. Если его этот вариант не устраивает, ему предлагается "двушка" же, но меньшей площади.

Теперь поговорим о нанимателях. Норма предоставления общей площади на человека равна 18 метрам. Как правило, за время проживания в пятиэтажке ситуация меняется: рождаются, вырастают, женятся дети, складывается уже несколько семей. Предположим, дети поженились, родители развелись, и из дружной семьи в 5 человек образовалось три семьи: разведенные мама и папа и семья взрослого сына с супругой и маленьким ребенком. Какую же площадь им давать?

Разделить и умножить

Если люди и от этого варианта отказываются, предлагаем объединить семьи и поехать сыну с женой и ребенком в 3-комнатную квартиру вместе с мамой или папой. (Таким образом уходим от двух разъездов, при которых значительно увеличивается объем предоставляемой площади). Второму родителю предлагается однокомнатная квартира опять же либо за выбытием, либо по коммерческому найму.

Для начала в данном случае мы выделяем семью молодых, так как на трех человек легче подобрать жилье по социальной норме. На три человека положено 54 кв. м - это двухкомнатная квартира. Теперь старшее поколение. Они в разводе, и мы предлагаем каждому площадь за выбытием, которая приближена к социальной норме - до 33 метров на одного, отдельную семью. Допустим, это жилье по каким-то причинам не подходит. Тогда можем предложить по договору коммерческого найма и той, и другой стороне квартиру в доме-новостройке. Там самая маленькая однокомнатная - 36 кв. м общей площади и 15 кв. м жилой (есть и по 38-40 кв. м).

Икс из другого района

Такие ситуации чреваты перерасходом, выходом за рамки запланированной нормы в 18 кв. м на человека. Если не будем стараться максимально к ней приблизиться, не хватит площади на другой дом, другие семьи.

В другом случае мама с сыном занимали 32 кв. метра жилой площади, а в районе проживания были квартиры только 30-метровые. Они согласились на другой район, где были квартиры нужного метража.
Цены на рынке элитной аренды растут вслед за спросом и предложением. Желающих снять апартаменты люкс становится все больше и среди наших сограждан, и среди иностранцев, работающих в столице. Очевидно, что это уже полноценный самостоятельный сегмент рынка недвижимости. И несмотря на то что некоторые его критерии остаются довольно размытыми, о наметившихся тенденциях уже можно говорить.

Бывает, что метраж общей площади в новой квартире соответствует норме, а жилая оказывается меньше, чем занимали переселяемые. Иногда по этому поводу возникают проблемы. В 2004 году такое было дважды. Переселяли семью с улицы Миклухо-Маклая, 43 (дом ЖСК), которая имела в собственности квартиру в 36 кв. метров жилой и 52-53 кв. м общей площади. Рядом с отселяемым домом новостройка - Миклухо-Маклая, 4 По 404-му постановлению мы должны предоставить жилье в районе проживания. В районе свободный дом только этот. Общая площадь 2-комнатных квартир там 58-60 кв. м, а жилая - максимально 35 кв. м. Разница с жилой площадью в прежней квартире метр-полтора. Квартира понравилась, но жилую, говорят переселяемые, дайте 3 У нас такой площади нет! Тогда давайте 3-комнатную. Но это уже будет значительный перерасход. Такая вот дилемма. Как найти искомое? Как тут и район "соблюсти", и равноценность жилого метража, и число комнат (общая-то так или иначе получается не меньше ранее занимаемой)? Мучались-мучались, и в конце концов, с согласия заявителя, предоставили площадь в другом округе.

У риэлтеров появился новый термин, которым они определяют принадлежность жилья к элитному классу: евродом. Мария Жукова, заместитель директора управления аренды компании МИЭЛЬ-Недвижимость, относит к этой категории дома, построенные по индивидуальному проекту, имеющие качественную отделку входных групп и холлов, огороженную охраняемую территорию, современное техническое оснащение и многоуровневую систему охраны, паркинг. Квартиры именно в таких домах риэлтеры теперь называют элитными.
Что касается размеров элитной квартиры, то здесь эксперты единодушны ее средние размеры должны составлять не менее 100-130 кв. м. Мнения по поводу ремонта разнятся: одни агенты настаивают на том, что ремонт должен быть непритязательным (крашенные в пастельные тона стены, паркет, только белая сантехника, гладкие двери и проч.), другие говорят о дизайнерском ремонте.
Госпожа Жукова считает, что элитное жилье отличает дорогой евроремонт с использованием натуральных материалов, работа дизайнера при создании стиля квартиры, предполагающая наличие качественной стильной мебели.

Ценовые предпочтения
По мнению госпожи Жуковой, элитные дома есть во всех обжитых районах столицы. В комплексе Крылатские холмы квартиру площадью 300 кв. м, 150 кв. м из которых занимает студия, можно снять за $14 тыс. в месяц. При этом в качестве бонусов арендатор получит два места в подземном гараже. Те же 300 кв. м, но без камина, в Сеченовском переулке будут стоить $15 тыс. в месяц. Разница в цене, очевидно, связана с тем, что обстановка квартиры сделана по авторскому проекту, а дом находится под круглосуточной охраной. Хитом элитной аренды традиционно является район Тверской и прилегающих к ней переулков. Здесь разброс цен довольно широк: аренда квартиры может стоить от $5 тыс. до $25 тыс. За $25 тыс. можно арендовать двухуровневую квартиру в доме на Большой или Малой Бронной. Чуть дешевле по причине большей удаленности от Кремля можно снять элитную квартиру в районе станции метро Смоленская. Средняя цена сдаваемой в аренду трехкомнатной квартиры в этом районе сегодня составляет $3 тыс., а многокомнатной от $5 тыс. За $8 тыс. в месяц можно снять 250-метровую квартиру на улице Островитянова: четыре комнаты, евроремонт, встроенная кухня и находка строителей полтора санузла (во втором только джакузи).

Съем для съемок
Основными потребителями сегмента элитного жилья являются иностранцы, приехавшие в Москву на работу. В течение долгого времени они были единственными арендаторами такого жилья. Сейчас некоторые аналитики говорят, что половина арендаторов элитного жилья россияне. Рост числа таких арендаторов связан с повышенной деловой активностью региональных представителей российских компаний и ротацией чиновников. Большая группа потребителей элитных квартир это бизнесмены, которые не могут или не хотят вкладывать огромную сумму в покупку собственного элитного жилья, но и жить в квартире более низкого класса не желают.
Топ-менеджеры крупных компаний часто не остаются в одном городе надолго: служебные обязанности заставляют их постоянно перемещаться по стране и миру. Поэтому им не имеет смысла покупать собственную квартиру. А если они ее и покупают, то для долгосрочной сдачи в аренду с помощью риэлтерской фирмы.
Квартиры топ-класса часто снимают предприниматели из провинции для своих детей, обучающихся в Москве. В Москве нередко арендуют элитное жилье для съемок отечественных мыльных опер или художественных фильмов. Так что элитные квартиры пустуют недолго.
Как искать элитную квартиру
Мария Жукова, заместитель директора управления аренды компании МИЭЛЬ-Недвижимость:
К данному моменту понятие элитного жилья довольно сильно изменилось. Если раньше таковым считались большие профессорские квартиры в сталинских домах, то сейчас самое дорогое жилье располагается в современных элитных комплексах. Непременное условие наличие собственной инфраструктуры: магазинов, ресторанов, спортивных сооружений, службы быта, закрытой охраняемой территории и обязательно подземной парковки. Кроме того, в квартире должен быть сделан дорогой эксклюзивный ремонт, а над обстановкой и интерьером поработать дизайнер. При этом элитное жилье не обязательно располагается в центре, такие дома возводятся в разных районах Москвы.
Ирина Бобко, руководитель направления аренды ЗАО Корпорация МИАН:
Аналитика показывает, что самые дорогие квартиры в Центральном округе. Далее по убывающей следуют Юго-Западный, Западный и остальные районы. Что действительно важно для тех, кто снимает дорогие квартиры на длительный срок? Прежде всего это местоположение дома, престижность района, наличие зеленых зон и проч. Далее следуют статус дома, наличие качественной инфраструктуры и паркинга (подземного или наземного, но обязательно на придомовой территории).

Приметы элиты

Как стало известно “Ведомостям”, распоряжение столичного правительства о проведении открытого аукциона по продаже госпакета “Украины” может быть подписано в течение месяца. Эту информацию подтвердил руководитель Департамента имущества Москвы Владимир Силкин. Документ также аннулирует прежнее распоряжение по “Украине”, согласно которому город собирался найти инвестора, готового потратить на реставрацию гостиницы около $75 млн.

Столичные власти больше не ищут инвестора, который бы потратил $70 млн на реставрацию гостиницы “Украина”. В мэрии решили, что можно выручить больше денег, если этот символ сталинской эпохи уйдет с молотка. Аукцион может состояться уже осенью этого года.

Недавно столичные власти пересмотрели свои планы. “При более внимательном изучении выяснилось, что городу выгоднее продать свой пакет акций ОАО “Гостиница "Украина" на открытом аукционе. Это абсолютно прозрачная схема, в городскую казну поступят реальные деньги”, — заявил “Ведомостям” Владимир Силкин. Для того чтобы застраховаться от перепрофилирования гостиницы, в условиях продажи будет прописан соответствующий запрет. По словам чиновника, город вправе это сделать, так как “Украина” является памятником культурного наследия регионального значения. В Главном управлении охраны памятников Москвы подтвердили, что “предметом охраны памятника также является его функциональное использование”.

Планировалось, что после реставрации отель станет соответствовать стандарту “четыре звезды”: все номера оснастят кондиционерами, откроется фитнес-центр, во дворе будет построен конференц-зал на 500 мест, а коммерческие площади увеличатся. После окончания реставрации инвестор получил бы 51% площадей “Украины”, а остальные 49% — город. Однако участники рынка тогда назвали эти условия непривлекательными.

“Продажа 100% акций гостиницы "Украина" — самое разумное решение”, — считает Марина Смирнова. По ее словам, одна из компаний отказалась от участия в реставрации отеля, так как город оставлял себе большой пакет акций: “Компания, которая собирается вложить в объект $100 млн, оказывается не застрахованной от того, что город может заблокировать любое ее решение”. Хороший объект в хорошем месте нечасто выставляется на продажу, считает Марина Усенко, старший вице-президент Jones Lang LaSalle Hotels. При этом Усенко предупреждает, что инвестор может столкнуться со сложностями в подборе гостиничного оператора из-за масштабов “Украины”. Однако региональный директор по развитию по России и СНГ Accor Group Владимир Ильичев заявил, что “Украина” может быть интересна для их торговых марок Mercure и Novotel.

Город еще не определил стартовую цену своего пакета акций “Украины” — оценщик Ernst Young, выигравший конкурс, еще не приступил к работе. Ольга Архангельская, руководитель отдела консультаций по недвижимости Ernst Young, подтвердила эту информацию. Планируется, что оценка займет полтора-два месяца, а сам конкурс намечен на осень. По мнению замдиректора по маркетингу компании Hotel Consulting and Development Марины Смирновой, начальная цена за гостиницу может составить $150 млн, а на реставрацию придется потратить не менее $100 млн. Такие же цифры называют консультанты Jones Lang LaSalle. По оценкам специалистов, инвестиции окупятся примерно за 10 лет.

Гостиница “Минск” в Москве будет снесена в 2006 г. Об этом сообщает официальный сайт Комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции города Москвы. Ранее предполагалось, что “Минск” будет снесен в 2004 г., но по ряду причин, в основном связанных с отсутствием достаточных средств, сроки реконструкции возведенного в 60-х гг. прошлого века гостиничного здания пришлось скорректировать. На месте снесенного отеля планируется построить одноименный многофункциональный комплекс, состоящий из трехзвездочного отеля на 400 мест, торгово-развлекательного центра, офисной части и подземного паркинга.

“МИНСК” СНЕСУТ В 2006 Г.

Парадокс заключается в том, что без документов, подтверждающих право собственности на землю, земельные налоги можно не платить. В Москве всего 80 тысяч землепользователей, и почти все из числа арендаторов.

Гостиница “Украина” площадью 73 251 кв. м была построена в 1955 г. по проекту архитекторов Мордвинова и Красильникова. В здании гостиницы 34 надземных и три подземных этажа, отель рассчитан на 1017 мест. В боковых корпусах здания расположены 254 жилые квартиры. Заполняемость четырехзвездочного отеля за 2003 г. – 74,5%, 40% постояльцев – иностранцы. Собственником здания гостиничного комплекса является ОАО “Гостиница “Украина”, 100% акций которого находится в собственности города. В 2003 г. чистая прибыль ОАО составила 33,8 млн руб.
Земельный кодекс РФ в новой редакции еще не принят, а многие собственники столичной недвижимости уже сейчас озадачились вопросом: придется ли им по новому московскому закону "О земельном налоге" платить за землю, на которой стоит их дом родной или, к примеру, офис. И если да, то сколько? Оказывается, для простого жителя московская земля по-прежнему бесценна.

С одной стороны, Жилищный кодекс уже два месяца как позволяет на законных основаниях сделаться землевладельцем, то есть оформить дворовую землю в долевую собственность вместе с другими жильцами. С другой, несмотря на то что претендентов на дворовую территорию все больше, сделать это невозможно, поскольку границы участка, закрепленного за домом, строго не зафиксированы. Получается, что реальная возможность это сделать появится, как только между домами наконец-то проведут границу.

- Увеличение налоговых ставок на землю никак не отразится на физических лицах, у нас нет цели обложить их налогом на землю, - успокоил общественность заместитель руководителя Департамента земельных ресурсов Москвы Олег Рыжков на пресс-конференции, посвященной новому закону Москвы "О земельном налоге". Но успокоить не получилось: сразу возник резонный вопрос, а как быть тем, кто по собственному желанию готов оформить несколько метров двора в личную собственность?

- Столичным жителям опасно давать землю, это то же самое, что выпустить джинна из бутылки. Сразу же начнутся злоупотребления, так как руководство ТСЖ будет от лица товарищества использовать участок в своих целях. - Допустим, кто-то построит себе на земле, оформленной в долевую собственность, гараж, а потом жди судебных разбирательств, - сомневается Рыжков. Однако от оформления прав собственности на землю под приватизированной недвижимостью департаменту не уйти: Москву успели оценить. Так, кадастровая стоимость самого дорогого квадратного метра в центре Москвы по земельному кадастру в среднем - 50 тысяч рублей. При максимальной налоговой ставке в 1,5 процента за такой клочок столицы в год положено выплачивать 750 рублей налога. Самый дешевый квадрат московской земли стоит 20 тысяч рублей, соответственно сумма земельного налога составит около 300 рублей. Среди арендаторов найдется и немало тех, кто готов выкупить землю, на которой стоит офис, по кадастровой стоимости. - Одного желания мало, - говорит Олег Рыжков, - чтобы выкупить участок, надо сначала установить и документально зафиксировать его границы, а потом посчитать выкупную цену. На вопрос, как именно рассчитывается эта цена, Рыжков ответил уклончиво: - Исходя из рыночной стоимости и в силу финансовой целесообразности.

Однако Олег Рыжков, чей департамент должен содействовать процессу земельного оформления, совсем не рад такой перспективе:

Так что, похоже, что земельная инспекция еще долго будет сидеть без работы. Так сложилось, что арендные ставки в Москве гораздо выше налоговых ставок на землю. Более того, арендные платежи не привязаны к кадастровой стоимости и не нуждаются в благословении федерального начальства в отличие от земельного налога. Неудивительно, что арендаторы для города сегодня выгоднее, чем землевладельцы: первые приносят Москве 10 миллиардов, а вторые - всего 800 миллионов в год.

Дело в том, что в столице так до сих пор и не принят закон, устанавливающий ценовой порог продажи тех или иных участков.



Главная --> Публикации