Главная --> Публикации --> Какие дома снесут, реконструируют или продадут с аукциона до 2007 года? Кредит на пригород Госдума оставила инвесторов без земли Застрахованная аренда Лето за городом без неприятностей

На сегодняшний день существует несколько десятков банков, специализирующихся на выдаче ипотечных кредитов, но нет единой базы данных, где были бы отражены все имеющиеся в настоящее время условия кредитования. Каким образом потенциальному заемщику или риелтору, представляющему интересы своего клиента, выбрать банк для подачи кредитной заявки? Для ответа на этот вопрос недостаточно хорошо знать ипотечные программы банков, поскольку есть множество других немаловажных факторов, влия-ющих как на принятие кредитным комитетом положительного решения о выдаче кредита конкретному заемщику, так и на его реализацию (покупку недвижимости).
Сегодня лишь 15 % от всего рынка жилой недвижимости подходит под ипотеку, так как существует подоходный налог при реализации недвижимости для продавцов, владеющих ею менее трех лет (с 2005 года). Поэтому не каждый продавец готов продать свою недвижимость ипотечному клиенту. Но и эти 15 % при доскональном рассмотрении четырьмя инстанциями (агентством недвижимости, банком, оценщиком, страховщиком) сокращаются до минимума, а если учесть ограниченные сроки действия решения кредитного комитета банка (в среднем три месяца), то реализация кредита становится действительно проблематичной.
Наш опыт работы с посетителями выставок недвижимости показал, что слабая информативность в сфере ипотечного кредитования, а именно отсутствие единой базы данных по всем участникам и условиям предоставления услуг усложняют и затормаживают развитие ипотечного и жилищного рынка.
Исследования, проводимые академией, должны заинтересовать не только риелторские компании, работающие с ипотекой, но и коммерческие банки. Зная конкурентные преимущества лидеров и используя гибкость своей кредитной политики, можно выйти на первые позиции ипотечного и жилищного кредитования.
Анализ коммерческих банков идет по двум основным, с нашей точки зрения, направлениям. Первое — это исследование объективных факторов, влияющих на выбор банка-кредитора потенциальным заемщиком. К таким факторам можно отнести величину первоначального взноса; процент за пользование кредитом; возможность досрочного погашения кредита без штрафных санкций; величину накладных расходов на получение кредита в банке; соотношение величины ежемесячного дохода заемщика и размера выдаваемого на него кредита; срок кредитования.
Вторым направлением исследования обозначена группа субъективных факторов: срок рассмотрения заявки на получение кредита; строго формализованный или менее жесткий подход к подтверждению доходов заемщика; отношение коммерческого банка к наличию гражданства РФ, постоянной или временной регистрации; продолжительность деятельности банка, наличие филиалов (отделений), культура общения с клиентом, степень лояльности к потребителю, информативность и др.
Также особое внимание уделено категории «культура общения с клиентом, степень лояльности, информативность». Это обусловлено тем, что объект исследования (человек) на уровне подсознания всегда стремится в более комфортные условия обслуживания. В данном случае они формируются в процессе ведения первичных переговоров, являющихся острием экономических отношений. Помимо хорошего знания предмета обсуждения необходимо знать технику ведения переговоров, иметь определенную профессиональную подготовку. В развитых странах, где создана широкая сеть курсов обучения, большинство сотрудников коммерческих учреждений владеют искусством ведения переговоров. Так, во многих городах США функционируют специальные исследовательские учебные и консультационные курсы. Одним из пионеров изучения переговоров был профессор Гарвардского университета Х. Райффа.
В отличие от зарубежных коллег, с юности овладевающих переговорным процессом (а рынок без переговоров немыслим), для российских служащих компаний это совершенно новая область деятельности. Отсюда и соответствующее отношение к переговорам. Наши исследования показали, что подавляющее большинство коммерческих банков, агентств недвижимости, страховых компаний, не уделяют должного внимания этой проблеме. Нередко успех ведения первичных переговоров зависит от случайно сложившихся факторов, таких, как личностные качества консультанта, его профессионализм, владение темой переговоров, настроение и даже особенности климатических условий — погода.
Следующей областью исследования, проводимого Международной академией ипотеки и недвижимости, являются страховые компании. Как правило, большинство коммерческих банков сотрудничают с определенными страховщиками в течение всего периода работы по ипотечным программам (со слов сотрудников банка — «партнеры по сложившейся традиции»), при этом они практически не изучают всех других представителей данного рода услуг. Хотя в принципе, кто если не банк заинтересован в страховании квартиры, приобретенной на заемные средства банка? При наступлении страхового случая страховая компания погашает остаток кредита, а если уничтожение недвижимости или потеря права собственности происходит в случае, не предусмотренном страховым полюсом? Кто понесет убытки? Вполне вероятно — банк. Какие страховые компании предлагают наиболее интересные, выгодные условия страхования? Какие из них более надежные? Думаю, любого заемщика, вынужденного страховать квартиру, жизнь и потерю трудоспособности, должна интересовать не только стоимость страховки, но и содержание страхового полиса (перечень страховых случаев и условий, при которых страховка не выплачивается). В процессе проводимого исследования была поставлена задача ответить на эти, а также многие другие вопросы.
Следующие участники ипотечного и жилищного кредитования, входящие в область исследования, — это оценщики. Оценочные компании мы рассматриваем по таким интересующим нас критериям, как стоимость оценки и сроки ее исполнения, степень объективности оценки, круг банков, с которыми они осуществляют сотрудничество.
В настоящее время академия проводит исследование жилищно-строительных кооперативов, где анализирует степень их надежности, сроки кредитования и рассмотрения заявки на вступление, размеры вступительного, паевого взносов и др.; инвестиционно-строительные компании — по срокам рассмотрения кредитной заявки, процентным ставкам, первоначальному взносу и др.
Бытует мнение, что покупка недвижимости во Франции привилегия избранных. Насколько это соответствует действительности, комментирует руководитель отдела зарубежной недвижимости АН Малахитовый двор, кандидат исторических наук Юлия Титова.

Врамках исследования, проводимого с целью определения конкурентных преимуществ участников рынка ипотечного и жилищного кредитования, Международная академия ипотеки и недвижимости осуществляет анализ их деятельности по различным критериям. В нем задействован достаточно широкий круг коммерческих банков, работающих по ипотечным программам в Москве и Санкт-Петербурге, страховых компаний, оценщиков, агентств недвижимости, жилищно-строительных кооперативов и инвестиционно-строительных компаний.

Порядок покупки недвижимости во Франции
Согласно французскому законодательству все сделки с недвижимостью заключаются при помощи нотариуса, который действует не в рамках какой-либо из сторон, а является официальным лицом, защищающим интересы государства. Его задача подтвердить то, что сделка будет совершена чисто, в соответствии со всеми юридическими нормами. Кроме того, через его банковский счет проходит финансирование сделки и взаиморасчеты. Расчеты производят через один согласованный банк в евровалюте.
Первый шаг юридического оформления покупки недвижимости во Франции официальное соглашение между продавцом и покупателем (предварительный договор купли-продажи), Promesse de Vente. Оно должно быть подписано обеими сторонами. При подписании этого документа покупатель выплачивает задаток, который составляет минимум 10 % от стоимости приобретаемой недвижимости, он будет помещен на специальный банковский счет нотариуса и сохранится до времени внесения оставшейся суммы или аннулирования покупки.
В договоре оговариваются условия продажи, цена объекта, условия платежа и прочее. На этом этапе выбранный объект недвижимости будет закреплен за покупателем, то есть снят с рекламы на продажу. Задаток может быть возвращен, если клиент откажется от покупки недвижимости в установленный законом недельный срок. После этого договор подлежит аннулированию, если явно не выполняется одно из его условий. То есть покупатель теряет задаток, если он отказывается от покупки без оснований, отраженных в договоре.
После подписания вышеуказанного документа следует период в 30 90 дней, в течение которого требуется изучить недвижимость с целью выявления юридической чистоты сделки и всевозможных недоделок и их устранения. В это же время покупатель должен решить вопрос полного финансирования сделки. Эту проверку и другие меры действующего соглашения осуществляют агент и нотариус.
Вторым шагом юридического оформления приобретения недвижимости во Франции является подписание продавцом и покупателем заключительного договора (Acte de Vente) купли-продажи в присутствии нотариуса. Имущество переходит к новому владельцу, который обязан к этому моменту выплатить оставшуюся часть стоимости недвижимости нотариусу. Нотариус впоследствии передает эту сумму продавцу, но в распоряжение нотариуса она должна поступить до момента заключения договора. После подписания Acte de Vente продавцом и покупателем нотариус заверяет акт продажи, а продавец вручает ключи покупателю.
На этом же этапе у нотариуса рекомендуется решить вопрос о возможном наследовании купленной недвижимости, чтобы исключить проблемы в дальнейшем. Для этого необходимы переведенные на французский язык копии свидетельства о рождении и свидетельства о браке. Раннее обращение за советом поможет избежать трудностей в понимании некоторых нюансов французского закона о наследовании, который в силу некоторых причин не всегда позволяет передать имущество тем, кому хотелось бы, даже при наличии завещания. Существуют пути индивидуального решения вопросов такого рода, и если есть желание позже отписать имущество наследникам, следует принять соответствующие меры до завершения сделки. Нотариус сообщит, какие документы надо подготовить, и учтет этот вопрос на завершающем этапе сделки.
После заверения акта продажи нотариус в течение нескольких дней регистрирует нового собственника недвижимости в специальном регистрационном бюро. Новый собственник в обязательном порядке должен застраховать свою недвижимость. С момента подписания контракта покупатель ответственен за страхование всех сооружений, составляющих имущество.
При покупке недвижимости необходимо соблюдать не только французские законы, но также иметь в виду российское законодательство, положения которого действуют при покупке недвижимости во Франции. В частности, это касается визового и валютного режима.

Бытует множество заблуждений, мешающих людям воплотить мечту о собственном доме во Франции в реальность. Одни из них имеют основания, а другие беспочвенны. Самой распространенной ошибкой, с которой мы, собственно, и начали, является незнание Франции. О ценах на недвижимость и возможностях покупки судят по кратким заметкам в газетах и журналах, посвященных приобретению очередных особняков звездами шоу-бизнеса, спорта и политики.
Франция, одна из красивейших стран Европы, мир старинных замков, элитного вина и изысканной кухни, подходит каждому. Она привлекает и любителей самых разных развлечений, и приверженцев почти любого образа жизни. География страны обширна: здесь и шумный суматошный Париж с великолепными памятниками, достопримечательностями и музеями; древняя Бретань с ее неповторимым характером, долина Луары с замками, хранящими романтическое прошлое Франции; солнечный Лазурный Берег, Ницца, Канны, Биарриц; горнолыжные курорты Альп и Пиреней; богатые на исторические события Эльзас и Лотарингия; побережье Ла-Манша и курорты Нормандии. Небольшую по площади Францию можно проехать насквозь за два-три дня, попадая тем не менее в самые разные миры, у которых общее только одно непередаваемое очарование всемирно известных мест, знакомых по произведениям Дюма, Виктора Гюго, Ги де Мопассана.
С точки зрения недвижимости Франция предоставляет массу возможностей для вложения средств как для жизни (квартиры, замки, виллы), так и для бизнеса (отели, рестораны, ночные клубы, бизнес-центры, офисы для сдачи в аренду). На протяжении последних десятилетий ее стоимость медленно, но верно растет, то есть практически любая инвестиция не будет убыточной. Безусловно, существует ряд сложностей и формальностей, связанных с визовым и финансовым контролем, поэтому в таком серьезном деле, как покупка недвижимости, нужно постараться узнать максимум информации самостоятельно и обязательно заручиться поддержкой профессиональных риелторов.

Налоги на недвижимость во Франции
Система налогообложения во Франции более сложная, чем в других государствах Европы. Помимо однократных выплат при покупке (налог на приобретение собственности, гербовый и нотариальный сбор) недвижимости, составляющих около 7 8 % от ее стоимости, существуют ежегодные налоги.
Налог на недвижимость (taxe fonciere) выплачивает собственник недвижимости. Его размер не фиксирован и варьируется в зависимости от типа собственности и ее местонахождения.
Налог на проживание (taxe d’habitation) платит проживающий, то есть если недвижимость сдана в аренду, налог взимают с арендаторов, если ее используют для личного проживания с хозяев. Когда речь идет об апартаментах, нужно рассчитывать на сумму налога не менее 2 тыс. евро в год, в случае с проживанием на вилле от 4 тыс. евро в год.
Налог на имущество (impot de solidarite sur la fortune) выплачивают физические лица, чей капитал во Франции (недвижимость и счет в банке) превышает 700 тыс. евро.
Налог на прибыль с перепродажи (сapital gains taxe, le plus-value) устанавливают исходя из разницы в цене при перепродаже собственности. В случае продажи недвижимости в первый год после покупки этот налог составляет 33,3 %, но с каждым годом его размер уменьшается.

Виды недвижимости и ее стоимость во Франции
Во Франции выделяют две основные категории недвижимости: квартиры (или апартаменты) и частные дома. В крупных городах преимущественно продают квартиры. Покупка виллы возможна по большей части в пригороде или провинции. Причем это может быть как небольшой скромный деревенский дом, так и шикарный особняк или старинный замок.
Из всех вариантов квартир стоит вычленить два вида жилья типично французского профиля: комнаты прислуги (горничных) и комнаты студентов. Первые, как правило, находятся на верхних этажах фешенебельных зданий, имеют минимальную площадь (8 10 кв. м), но могут быть оборудованы душевой кабинкой, туалетом, небольшой кухней. Эти комнаты идеальны для сугубо временного пребывания, индивидуального туризма или для одного-двух человек на срок учебы, сезонной работы, деловой поездки. Ценятся они высоко, их легко перепродать или сдать внаем. Студенческие комнаты расположены, как правило, в новых домах, специально предназначенных для этой категории владельцев или арендаторов. Размеры 18 25 кв. м, современная планировка и обстановка. Они относительно доступны: 45 75 тыс. евро в провинции и 75 100 тыс. евро в Париже. Для российских туристических агентств было бы небезынтересно совместное приобретение ряда таких помещений для налаживания системы российского туризма во Франции с постоянной сменяемостью клиентов.
Говоря о стоимости недвижимости во Франции, следует учитывать, что она в значительной степени зависит от места и вида недвижимости. Так, цены при покупке жилья в Париже колеблются от 2 до 9 тыс. евро (в основном в зависимости от округа). Стоимость квадратного метра в большинстве квартир в хороших, но не самых дорогих районах Парижа 3 4 тыс. евро. Элитными считаются VI, VII и VIII округ французской столицы, где Монпарнас, Сен-Мишель, Эйфелева башня, музей Орсэ, собор Инвалидов, Елисейские поля от 5 до 9 тыс. евро. Несколько дешевле недвижимость в сердце Парижа (I, II, III, IV округа). Вблизи Лувра, Оперы, мэрии, собора Парижской Богоматери цены на квартиры составляют 3 6 тыс. евро за 1 кв. м. V округ (Сорбонна, Пантеон, Люксембургский сад) район студенчества. Здесь расценки достаточно разумные по парижским меркам 3,5 4 тыс. евро за 1 кв. м. В большинстве пригородов Парижа (кроме Нейи) цены ниже столичных на 10 30 %. Булонь, Сен-Клу, Венсен, Леваллуа, Курбе-вуа и другие доступные зоны.
Несколько штрихов и советов по положению в провинции Франции. Средняя стоимость квадратного метра жилья в провинции около 2 тыс. евро, естественно, есть более приемлемые (Лион) и более высокие цены (Лазурный Берег).
Колоритный Марсель ключевой портовый город всего средиземноморского побережья Франции с прекрасными пляжами и ресторанами, крупными кораблями и недорогим бытом остается одной из зон разумных вложений в недвижимость. В лучших кварталах вокруг собора Нотр-Дам де ля Гард квадратный метр обходится в 2 3 тыс. евро. Неподалеку новые кварталы, где прекрасные квартиры продают по 1 1,5 тыс. евро за 1 кв. м, а снять жилье на месяц можно за 250 400 евро.
В Ницце и Каннах размеры банковского счета должны быть намного весомее: здесь квадратный метр в приличном здании стоит от 4 до 9 тыс. евро.
Лион один из центров французской гастрономической кухни, стоящий на реках Рона и Сона, привлекателен развитой деловой активностью, хорошо налаженными транспортными связями со всей Европой. От него недалеко как до Парижа, так и до Монако и Альп. Рынок жилья здесь достаточно перспективен и пока доступен: 1 2,5 тыс. евро за квадратный метр.
Страсбург один из политических перекрестков Европы. Рядом Германия, Люксембург, Швейцария. Центр города предлагает просторные однокомнатные квартиры-студии по цене 1,5 2 тыс. евро за квадратный метр или 500 евро в месяц в случае аренды. При этом есть в Страсбурге и кварталы для высшей европейской администрации и крупнейших мировых бизнесменов. В них виллы с садиками стоят не менее 2 млн. евро.
В Нормандии и Бретани, вокруг Довиля, Трувиля, Онфлера, между городами Канн и Кабур, среди яблоневых садов и бесконечных пастбищ с черно-белыми коровами можно найти изумительные старые виллы и заказать новые постройки на кромке Ла-Манша, возле портов прогулочных катеров и парусников или на почтительном удалении от суетных пляжей и проезжих дорог. За 100 400 тыс. евро гарантирован солидный дом с участком. За 70 140 тыс. евро в распоряжение покупателя может перейти двух- или трехкомнатная квартира среднего уровня.
Замки долины Луары, привлекающие к себе туристов всех стран мира, также выставлены на продажу. В зависимости от расположения и состояния замка меняются цены. Например, за 1,5 млн. евро можно стать обладателем прекрасного, готового к проживанию, прошедшего комплексную реставрацию живописного поместья площадью около 1000 кв. м и собственным парком 1,5 га.

Визовые проблемы и вид на жительство во Франции
Для въезда во Францию существует три типа виз: туристическая, гостевая и деловая. Когда иностранец покупает недвижимость, будучи во Франции и обратившись в риелторское агентство, он совершает вполне законную операцию и становится собственником на законных основаниях. Но факт покупки недвижимости иностранцем еще не является основанием для длительного проживания в доме или квартире.
Какие проблемы возникают при покупке иностранцем недвижимости во Франции?
Во-первых, проблема перечисления оплаты, учитывая значительную стоимость недвижимости. Операции с крупными суммами наличных запрещены, а банковские перечисления контролируются при суммах выше 10 тыс. евро.
Во-вторых, при оформлении акта купли-продажи нотариусом необходимо указать назначение недвижимости: основное или не основное место жительства. Если она приобретается для основного места жительства, то это подразумевает налогооблагаемую деятельность на территории Франции.
В-третьих, для осуществления права на владение недвижимостью иностранцу нужно легальное пребывание во Франции, а это упирается в визовый режим. Во французском посольстве (консульстве) в Москве и Санкт-Петербурге на основании предъявленных правоустанавливающих документов на купленную недвижимость могут выдать многократную деловую визу, действительную на поездки сроком менее 30 дней в течение одного года, либо многократную туристическую визу на 90 дней для двух поездок, либо долгосрочную визу для постоянного проживания во Франции.
Как правило, документы на оформление вида на жительство подают в местную префектуру во Франции. При этом иностранцу автоматически выдают временное свидетельство, действующее три месяца с возможностью многократного возобновления. Оно позволяет легально находиться во Франции в течение всего периода рассмотрения вопроса о получении вида на жительство. Это достаточно сложная процедура, успех которой невозможно предсказать с уверенностью на 100 %.
Существует три законных пути оформления ПМЖ (carte de resident): через бизнес, при заключении брака с гражданином Франции, при получении статуса политического беженца.
Для оформления временного вида на жительство (ВНЖ) во Франции (carte de sejour) сроком от 1 до 5 лет существуют следующие пути: через трудовой контракт (ВНЖ сроком до 5 лет), через получение карты коммерсанта, через учебу во французском высшем учебном заведении.
В заключение хотелось бы отметить одну маленькую деталь, которую неплохо учитывать при покупке недвижимости во Франции. Французу приятнее слышать корявый французский, чем великолепный английский язык. Закон Франции 1994 г. об употреблении французского языка требует обязательного его использования в названиях, объявлениях, рекламе, описаниях товаров и услуг, а также в финансовых отчетах. Если надпись на иностранном языке сделана на каком-либо имуществе, она может служить основанием для пересмотра условий договора о пользовании имуществом.

Банковская система
Во Франции правила открытия банковских счетов не делают различий между резидентами и нерезидентами, но каждый банк диктует свои требования и действует в соответствии с имеющимся у него опытом контактов с гражданами той или иной страны. Так, Лионский Кредит для открытия счета гражданину России просит представить справку из Посольства РФ в Париже о наличии у данного лица легальных оснований для открытия счета во Франции. Дополнительным способом содействия открытию счета является рекомендация французского гражданина или предприятия надежного клиента данного банка. Это своеобразное поручительство гарантирует в глазах банкира благонадежность вкладчика и в ряде случаев может быть решающим фактором положительного решения вопроса.
Французские банки с подозрением и осторожностью относятся к вкладам наличными. Открыть счет можно минимальной суммой 500 1000 евро, а затем осуществить банковский перевод или положить чек.
В случае если вклад наличными превышает 30 тыс. евро, банк может потребовать справку французской таможни, где эта сумма должна быть заявлена в момент пересечения французской границы.
Французские банки выплачивают весьма низкие проценты по обычным вкладам (4 5 %) и только в определенных вариантах банковского контракта. В то же время клиент имеет возможность вложить деньги в различные финансовые операции своего банка, приносящие прибыль от 7 8 до 15 20 % в зависимости от срочности вклада и степени риска.

"Совсем недавно Президент России Владимир Путин подписал распоряжение о выделении земли клубу под строительство стадиона в районе аэродрома Тушино. Его проект разрабатывает немецкая фирма "Hochtief", известная во всем мире именно спортивными строительными сооружениями. Вместимость стадиона - 30 тысяч, в перспективе он буквально за два месяца может быть преобразован в 40-тысячник. Строительство рассчитано на два года", сказал Первак. "Арена "Спартака" станет отвечать всем международным требованиям, ее газон будет натуральным с прошивом из искусственных волокон".

Как сообщил генеральный директор "Спартака" Юрий Первак в интервью газете "Челябинский рабочий", президент России уже подписал распоряжение о выделении "Спартаку" земли под строительство собственного стадиона.

На вопрос о там, как Первак справляется с многоязычной командой, он заявил следующее: "Когда я пришел в прошлом году в "Спартак", одним из первых стал приказ об обязательном изучении иностранцами русского языка. Сегодня говорят все, даже аргентинцы. Плохо, но говорят".

На вопрос о том, кто является высококлассным игроком, которого якобы уже купил "Спартак", Первак ответил: "Пока я не могу ответить на ваш вопрос откровенно. Да, мы ведем переговоры с таким игроком, но он находится на контракте с другим клубом, и, по понятным причинам, я не могу назвать его имени. Сам игрок дал согласие. Теперь дело его адвокатов уладить все отношения. Плюс к этому у нас в команде появится молодой футболист - восходящая звезда европейского уровня. Они закроют позиции левого защитника и опорного полузащитника. Эти приобретения сделаем в ближайшие две недели. На следующем сборе в Испании оба игрока уже будут в команде".

Все менее заметными становятся и традиционные сезонные колебания. Тем не менее риэлторы отметили некоторые новые тенденции к сожалению, не всегда позитивные. И так непрозрачный рынок аренды сделал еще один шаг в тень.

Отвечая на вопрос, предполагал ли он, что свяжет жизнь с футболом и окажется в "Спартаке" Первак сказал: "Каждые пять лет в своей жизни надо что-то менять. Имеется в виду работу. Это мое мнение. Все приедается, ты становишься закостенелым, грубо говоря, начинаешь "курить бамбук", не замечая этого. В принципе, я заранее знал, что буду в "Спартаке". Во всяком случае, догадывался. А недавно в журнале прочел статью о коммерческом директоре московского "Динамо". Его спрашивают: "Почему вы вдруг пришли в футбол? Вы же никогда не были в футбольном бизнесе". Он отвечает: "А какая разница между футбольным бизнесом и другим?" Бизнес он везде одинаков, строится на одних законах. Это работа менеджера. В "Спартаке" мы пытаемся отстроить систему, которая могла бы самостоятельно зарабатывать деньги. Сегодня я эти деньги прошу. Дают, конечно, но чувствую я себя при этом очень неловко. Всю жизнь привык зарабатывать, а тут приходится просить. Поэтому будем делать все, чтобы "Спартак" не ходил с протянутой рукой.
Все потрясения и перемены, которые затронули рынок столичной недвижимости в 2004 году, практически не коснулись такого направления, как аренда жилья. Спрос на временные квартиры остается стабильно высоким даже на фоне общей стабилизации.

Дорогое дешевое жилье
Этим во многом и объясняется то, что наибольшим спросом по-прежнему пользуются квартиры эконом-класса. Самое дешевое жилье сегодня можно снять за $400 500 в месяц, и традиционно в этом сегменте спрос намного превышает предложение, отмечает И. Бобко. Такие же данные приводит и руководитель управления аренды корпорации ИНКОМ-Недвижимость Галина Киселева: Жилье эконом-класса это квартиры в типовом доме, скромный ремонт, набор недорогой мебели. Стоимость их аренды от $40 В данном сегменте спрос всегда превышает предложение в среднем в два три раза. Если же рассматривать вопрос более детально, то при стоимости квартир до $500 спрос превышает предложение в пять семь раз, от $500 до $700 в два раза, далее, по мере возрастания цены, наблюдается равновесие спроса и предложения.
По данным Г. Киселевой, в настоящее время стоимость аренды типовой однокомнатной квартиры колеблется около $400 500 в месяц, двухкомнатной $600 800, трехкомнатной $800 90 Арендные ставки в данной категории жилья зависят в первую очередь от местоположения, типа сдаваемого жилья, обстановки и ремонта в квартире. При этом продажная стоимость квартиры на размер арендной платы никак не влияет. При том что в последние два года рынок купли-продажи рос стремительно, резко увеличивались цены, стоимость аренды в 2003 и 2004 годах росла медленными темпами в среднем на 10 15% в год. Самый высокий рост стоимости аренды жилья эконом-класса пришелся на 2002 год, когда цены в данном секторе повысились на 50%, утверждает Г. Киселева.

Аренда: дорогая, но невыгодная
В прошедшем году, когда темпы продаж жилья упали до беспрецедентно низкого уровня, прекратился рост цен и практически на полгода воцарилось затишье, рынок аренды продолжал активно развиваться. Это обусловлено стабильно высоким спросом: во временном жилье нуждаются многочисленные иногородние граждане, приезжающие покорять столицу, иностранцы, живущие и работающие в Первопрестольной, и многочисленные москвичи, которым до сих пор не удалось решить свой квартирный вопрос. Огромная армия нуждающихся в жилье людей в обозримом будущем вряд ли станет меньше, поэтому существенное снижение спроса рынку аренды, похоже, не грозит.
Тем не менее предложений за последний год стало больше. В какой-то мере это можно объяснить тем, что в собственности граждан находится немалое количество так называемых инвестиционных квартир приобретенных не для собственного проживания, а с целью вложения средств. Оставлять такие квартиры пустующими нет никакого смысла, и владельцы сдают их в аренду, извлекая дополнительный доход. Так, по мнению руководителя направления аренды корпорации МИАН Ирины Бобко, активное развитие сегмента аренды в Москве и Ближнем Подмосковье в 2004 году было обусловлено многими причинами, одна из которых желание получить дополнительный доход благодаря свободным квадратным метрам.
Правда, стоит отметить, что приобретать квартиры единственно с целью сдавать их в аренду все еще невыгодно. Несмотря на то что арендные ставки неуклонно повышаются, они пока несопоставимы со стоимостью самой квартиры: за счет аренды ее приобретение окупается слишком долго, чтобы эту операцию можно было считать доходной. Наиболее длительный срок окупаемости у самого дешевого жилья: по разным оценкам, он составляет от 10 до 12 лет. Быстрее всего окупаются элитные квартиры, но и в этом сегменте владелец может вернуть стоимость жилья не ранее чем через 6 лет. Таким образом, если по стоимости приобретения жилья Москва приближается к другим европейским столицам, то размер арендных ставок пока значительно меньше среднеевропейского уровня. Однако если сравнивать стоимость аренды с уровнем доходов наших граждан, то московские квартиры дешевыми все же не назовешь.

Добро пожаловать в тень
По мнению И. Бобко, новые тенденции, которые проявились на рынке аренды, касаются как увеличения количества предложений, так и большего разнообразия цен. На рынке сегодня можно найти варианты, рассчитанные на самые разные финансовые возможности и пожелания к временному жилью от относительно недорогой небольшой квартиры в типовом доме до элитных апартаментов с видом на Кремль. Также можно отметить и постепенное исчезновение сезонности на рынке аренды. Последние два года существенной разницы между арендными ставками летом и в другие сезоны не наблюдается. Это связано с очень высоким спросом, который пока сильно опережает предложение.
Начальник группы аренды компании Пересвет-Инвест Юрий Гладких приводит другие данные: Одной из особенностей 2004 года стало возвращение в 1998-й докризисный год по четко выраженному сезонному разделению предложения и спроса: в марте апреле мае большое число предложений и некоторый спад спроса, а с конца августа по ноябрь большой наплыв клиентов и уменьшение объемов предложения.
По мнению Ю. Гладких, более существенным оказался и рост арендных ставок: В среднем цена аренды поднялась за год на 30%. Причем подорожание больше всего коснулось нижнего сегмента рынка комнат и дешевых квартир, жилье бизнес-класса подорожало не столь значительно, а дорогие квартиры почти не изменились в цене. Самым непосредственным образом повлияло на повышение цен падение курса доллара. Люди теперь предпочитают брать плату в евро или пересчитывать ее по своему курсу доллара 1:3 Перейдя на евро, арендодатели нередко хотят получать ту же сумму, что они раньше брали в долларах. Поскольку разница курсов этих валют растет растет и цена жилья, причем неадекватно, поскольку качество квартир остается прежним. Тем не менее предложения не остаются невостребованными: жить людям где-то надо, они оказываются в безвыходной ситуации.
Еще одной немаловажной тенденцией, которой ознаменовался ушедший год, стало закрытие части рынка и переход в теневую сторону. Многие владельцы квартир и раньше предпочитали искать клиентов через знакомых, не обращаясь к риэлторам, а официально регистрировали договор аренды в жилищных организациях и вовсе единицы. Теперь же число теневых арендодателей только увеличилось, люди боятся не только контактировать с государственными учреждениями, но и обращаться к риэлторам.
По мнению Ю. Гладких, это связано с многочисленными публикациями в СМИ об ужесточении налоговых претензий к хозяевам квартир. Они стали бояться официально сдавать жилье. В разной мере это коснулось всех категорий квартир дорогих в меньшей степени, а вот бабушки и дедушки, которые жили за счет сдачи своего не слишком комфортабельного жилья внаем, испугались больше всех. Теперь многие из них расклеивают объявления на столбах в полной уверенности, что обращение к риэлторам повлечет за собой предоставление сведений в налоговую инспекцию. В связи с этим был отмечен некоторый спад предложения квартир, хотя на самом деле меньше сдавать их не стали, просто довольно значительная часть рынка ушла в тень.

Красиво жить не запретишь
Превышение спроса над предложением наблюдается и в сегменте жилья бизнес-класса. По данным Г. Киселевой, к этой категории можно отнести квартиры в сталинских домах или новостройки с индивидуальной планировкой, хорошим ремонтом и обстановкой. Стоимость аренды в этом классе начинается от $1 тыс. в месяц. Но здесь правильнее было бы сказать, что спрос не соответствует предложению, уточнила руководитель управления аренды компании ИНКОМ-Недвижимость. Значительная часть предложений находится вдали от центра города, в старом жилом фонде, что устраивает далеко не всех квартиросъемщиков. Кроме того, в 2004 году наблюдалось увеличение количества предложений в этом секторе. Многие владельцы квартир бизнес-класса купили жилье подороже, а старое сдают в аренду. Но в целом в 2004 году рост цен в секторе бизнес-класса даже опередил рост цен на типовое жилье и составил примерно 20%.
Повышенный спрос на жилье бизнес-класса отмечает и И. Бобко: Сегодня многие люди стремятся не просто найти самый выгодный в денежном отношении вариант, но и наиболее комфортное жилье, с качественным ремонтом, в районе с развитой инфраструктурой и удобной транспортной схемой. В ближайшем будущем, по прогнозам специалистов, все более востребованными на рынке аренды будут квартиры в элитных домах и домах бизнес-класса. Те, кто приобретает сегодня квартиры, чтобы сдавать их в аренду, в основном делают выбор в пользу домов средних и дорогих ценовых категорий. В связи с этим, видимо, снять дешевую квартиру в типовом доме в скором времени станет еще сложнее.
Не в полной мере удовлетворяется спрос и на самое дорогое жилье. К этой категории относятся квартиры в элитных комплексах с охраняемой территорией, подземным гаражом, евроремонтом и дорогой мебелью. Минимальная ставка аренды в этом секторе $2 3 тыс. в месяц. Как сообщила Г. Киселева, спрос на жилье в данном сегменте за последние два года увеличился в полтора два раза, а вот предложение на 10 15%. Такая диспропорция соответствует росту арендных ставок. В 2004 году рост цен на элитную недвижимость составил примерно 20%.

Мария ЖУКОВА
Заместитель директора управления новостроек компании МИЭЛЬ-Недвижимость:
 На рынке аренды в секторе жилья эконом-класса динамика цен повторяет ситуацию прошлых лет и позволяет говорить об определенных закономерностях. С января по июнь 2004 года на рынке наблюдалось затишье. Средние арендные ставки на однокомнатные квартиры составляли $400 в месяц, на двухкомнатные примерно $510, на трехкомнатные порядка $62 Начиная с августа 2004 года они начали расти. По сравнению с летними ставками уже в сентябре прошлого года цены на аренду однокомнатных и трехкомнатных квартир выросли на 7%, двухкомнатных более чем на 9%.
Если говорить об общем увеличении средней стоимости жилья за год, то на сегодняшний момент средний рост цен составил 13%. Это обычное сезонное повышение цен, связанное с осенним притоком клиентов на рынок. Осенью в город приезжают студенты, многие стараются побыстрее снять квартиру к началу нового учебного года, чтобы определиться с жильем. Недорогих квартир на рынке аренды мало, и спрос намного превышает предложение. Основываясь на опыте прошлых лет, можно предположить, что зимой и весной рост цен будет замедленным и до июня 2005 года резких колебаний не предвидится.

Готовьте ваши денежки
Какие еще новшества принесет нам принятие новых законов и введение более жестких санкций за сокрытие доходов можно пока только догадываться. Пока риэлторы солидарны в одном: цены на аренду жилья в Москве будут расти, поскольку интерес к этой услуге остается постоянным.
На снижение арендных ставок в эконом-классе рассчитывать не приходится: желающих сдать все еще меньше, чем снять, считает Г. Киселева. Поднимают цены и квартиры в новых домах, отличающихся от морально устаревшего фонда метражом, более современной мебелью, да и качеством ремонта. Рост коммунальных платежей также отражается на повышении арендных ставок. В наступившем году будут расти и цены на самое дорогое жилье. Доходы нашей бизнес-элиты напрямую зависят от цен на нефть, которые сейчас невероятно высоки. Росту спроса на дорогие квартиры способствует и нехватка в Москве четырех пятизвездочных отелей. И конечно же на размер арендных платежей влияет понижение курса доллара.
По мнению Ю. Гладких, в следующем году повышение коснется дешевой части рынка, а ставки на средние и дорогие квартиры существенно не изменятся. К весне произойдет стабилизация цен, если они и поднимутся в результате падения курса доллара то процентов на 10, не больше. А с марта начнется выброс на рынок летних, полугодовых квартир (их хозяева обычно уезжают на дачу и сдают жилье на сезон), и цены немного упадут. Но в сентябре стоимость аренды опять вырастет теперь уже процентов на 30 40.
Так или иначе, надеяться на то, что временное жилье начнет дешеветь, в обозримом будущем не приходится. Ставки растут, господа.



Главная --> Публикации