Главная --> Публикации --> Лето за городом без неприятностей Хрущобы бизнес-класса Правовое строительство Москва закомплексованная Аренда жилья haute couture:сезонных скидок не бывает

По федеральному закону "О налогах на имущество физических лиц" местные власти ежегодно должны определять суммарную инвентаризационную стоимость жилья, на основе которой рассчитываются налоги для граждан. Поскольку физически сделать это невозможно, применяется система коэффициентов. За основу берется стоимость квартиры на 1 января 1991 года. Она умножается на коэффициент (для 2005 года - 27). Эти расчеты производит БТИ. В новостройках инвентаризационная стоимость определяется договором купли-продажи, где в подавляющем большинстве случаев фигурирует та же оценка БТИ. Размер налога в Москве составляет от 0,1 до 0,5% - сколько именно, зависит от параметров квартиры и ее инвентаризационной стоимости: чем дороже квартира, тем выше ставка.

Мэр Москвы Юрий Лужков подписал постановление, в соответствии с которым коэффициент пересчета восстановительной стоимости приватизированных квартир для налогообложения на 2005 год увеличен с 18 до 2 Это означает, что собственники квартир в старых домах заплатят за свое имущество на треть больше, чем раньше, но все равно в столице это пока сущие гроши. Тем временем федеральная власть готовит законодательную почву для радикального увеличения размера налоговых выплат квартировладельцев.

- Мы должны понимать, - предупреждает председатель комиссии Мосгордумы по экономической политике Ирина Рукина, - что монетизация льгот всего лишь капля в море колоссальных изменений, на пороге которых стоит страна. Постепенно на рыночные рельсы переводится "микроэкономика" каждого гражданина. 10 мая Госдума приняла в первом чтении изменения в Налоговый кодекс, касающиеся налогообложения имущества с физических лиц. По этому закону квартиры, гаражи и т.п. будут оцениваться только по рыночным критериям. Значит, размер налога на приватизированную московскую квартиру достигнет нескольких тысяч рублей. Даже на самую дешевую квартиру. Даже с учетом того, что Москва уже приняла понижающий коэффициент 0,8%. А поскольку деприватизация запрещена новым Жилищным кодексом, то тем, кому не под силу будет содержать свою недвижимость, придется искать на рынке еще более дешевую замену.
Интрига вокруг строительства нового отеля на месте снесенной гостиницы "Москва" разрешилась в пользу инвесторов. "Открывшиеся виды" на Кремль и Китай-город после сноса здания, которые в октябре минувшего года так впечатлили Лужкова, советуем срочно запечатлевать на фотопленку - через два года на этом месте будет стоять почти точная копия сталинского "утюга". Финансовые доводы инвесторов оказались весомее эфемерного "общественного мнения". Точнее, "общественное мнение", которое склонялось к тому, чтобы разбить на месте снесенного здесь отеля сквер или площадь, помогло мэрии продать подряд на воссоздание "Москвы" дважды одному и тому же инвестору. В среду заместитель мэра Иосиф Орджоникидзе официально озвучил решение мэра о воссоздании гостиницы "Москва".

В последние годы результаты оценки БТИ новых квартир приближаются к рыночным показателям, но все равно отстают на порядок. Например, новая - 2004 года - трехкомнатная квартира в Южном Бутове оценена БТИ почти в полмиллиона рублей, хотя на рынке она стоила около двух. Собственнику предстоит заплатить налог за 2004 год в размере 2,5 тысячи рублей. Аналогичная квартира в другом районе, купленная в 2000 году за 70 тысяч долларов, тогда же была оценена БТИ в 10 тысяч долларов. Ее владелец за 2003 год заплатил около 300 рублей налога. Собственники старых дешевых квартир платят в казну несколько десятков рублей.

Заметим, что все эти события проходили как раз на пике разгоревшейся дискуссии: строить ли "Москву" заново? В то время как руководители "Декорума" и мэрии проводили встречи с австрийскими инвесторами, мэр Москвы по случайному совпадению подогревал эти переговоры эмоциональными выступлениями в прессе. Трудно удержаться, чтобы еще раз их не процитировать. "Когда я принимал решение о сносе, то обещал возвести гостиницу "Москва" на том же месте, в том же облике, - говорил тогда Юрий Лужков. - Я все свои обещания стараюсь выполнять. Но если будут иметь место серьезные аргументы городского сообщества, экспертов, архитекторов и, что немаловажно, инвесторы, вложившие деньги в снос и реконструкцию гостиницы, тоже согласятся, в этом случае я буду думать".

В пресс-службе мэрии "Известиям" подтвердили, что в среду состоялась встреча мэра Москвы Юрия Лужкова с руководством австрийского банка HYPO Investment Bank AG. Этот банк в ноябре минувшего года выкупил акции ЗАО "Декорум", которое, в свою очередь, являлось партнером столичного правительства в ОАО "ДекМос", образованном для воссоздания гостиницы "Москва". Доли "Декорума" и городской администрации составляли соответственно 51 и 49%. Впрочем, осведомленные люди утверждают, что этот банк с самого начала стоял за вывеской никому не известного ЗАО "Декорум", но официально заявил о себе лишь в ноябре, запустив выпуск облигаций по данному проекту и начав их продажу международным инвесторам.

А народ и правда не хотел. Не только архитектурная, но и почти вся интеллектуальная Москва включилась в градостроительную дискуссию. Казалось, впервые мнение общественности вдруг оказалось интересным руководству города, которое до этого застраивало столицу по своим способностям и потребностям. Знаменитые актеры, ученые, поэты и политики наперебой подписывали обращения к мэру с просьбой не воссоздавать "Москву". Повелся даже ярый оппонент мэрии депутат Госдумы Александр Лебедев, который собрал 62 подписи своих коллег-депутатов под письмом Лужкову. Депутаты, как люди государственные, обосновывали свои предпочтения не только эстетическими, но и экономическими доводами: "... Наряду с тем, что разбивка площади и парка обойдется на порядок дешевле строительства новой гостиницы, использование подземных сооружений может позволить окупить проект в значительно более короткие сроки..."

Рискнем предположить, что ни один серьезный инвестор не решился бы продавать на рынке ценные бумаги чего-либо, что в итоге могло оказаться "пустым местом". Зато кампания в прессе вокруг проекта наверняка помогла переговорщикам со стороны мэрии выторговать "лишние" инвестиции. Так и представляешь себе грустного Орджоникидзе (председатель совета директоров ОАО "ДекМос"), который приносит с собой на переговоры толстую пачку газет и причитает: "Ну не хочет народ видеть здесь "Москву", ох, не хочет".

А "общественность" может быть свободна. Всем спасибо.

Наивно. Зачем дешевле, если можно дороже. Не за свои же деньги. Впрочем, за какие - тоже пока большой секрет. Как сообщали "Известиям" в компании "ДекМос" несколько месяцев назад, проект воссоздания "Москвы" оценивался в $600 млн. в среду Иосиф Орджоникидзе почему-то назвал другую сумму - $250 млн. По его же словам, в новой "Москве" будет "не менее 1 тысячи номеров на 1,5 тысячи постояльцев, не меньше, чем в бывшей гостинице". Но на общественном градостроительном совете, на который ссылаются представители инвесторов и мэрии, было решено построить отель на 230-250 номеров. Возникает закономерный вопрос: так что же в итоге построят у стен Кремля? Все ответы "общественности" обещают дать на ближайшем градсовете, где и обсудят "архитектуру фасадов и планировку гостиничных номеров".

Инвестор - Hypo Investment Bank AG - входит в группу австрийских и немецких банков Hypotheken Landesbank Holding. Hypotheken Landesbank Holding имеет рейтинг ААА с активами более 100 млрд евро и входит в число крупнейших финансовых институтов Европы.

Кто строит "Москву"

Управляющей компанией нового отеля является известная гостиничная сеть Four Seasons Hotels and Resorts.

Генподрядчиком по строительству является одна из крупнейших австрийских компаний Strabag AG.

Согласно новой процедуре регистрации перепланировок квартир, все функции возложены на жилищные инспекции. Заявитель должен получить в БТИ поэтажный план, внести на него желаемые изменения и сдать документ в жилинспекцию. Если перепланировка несложная, например предполагается снести перегородку между ванной и туалетом (объединенными в одну сантехкабину), заявитель может самостоятельно зачеркнуть на поэтажном плане эту перегородку и в таком виде сдать документ в жилинспекцию. Если предполагается внести более сложные изменения, например сделать проем в несущей стене, то заявитель может заказать проект перепланировки архитектору. Однако, если изменения касаются несущих конструкций, проект обязательно надо согласовывать в Москомархитектуре, и этим Мосжилинспекция заниматься не будет.

С нового года в Москве изменены правила согласования перепланировок квартир. По постановлению, подписанному мэром столицы Юрием Лужковым 28 декабря 2004 года, согласованием и выдачей разрешений на перепланировку занимается исключительно Мосжилинспекция. Таким образом, столичные власти попытались реализовать принцип одного окна, и, по мнению участников рынка недвижимости, изменение правил приведет к удешевлению стоимости согласования перепланировок. Однако на практике все выглядит иначе: в настоящее время процесс согласования полностью остановлен – префектуры просто не принимают документы.

Отметим, что, по словам начальника Мосжилинспекции Александра Стражникова, его ведомство не намерено брать дополнительную плату за свои услуги.

Подав измененный план, заявитель также дает письменное согласие на допуск в свою квартиру инспектора, который контролирует ход работ и выдает акт о произведенной перепланировке для передачи в БТИ. Новый порядок предполагает, что владельцу квартиры не придется общаться ни с одной организацией, кроме Мосжилинспекции и иногда Москомархитектуры.

Если перепланировка сделана, но не легализована, квартира утрачивает юридическую чистоту, что создает сложности при ее продаже. По данным начальника Мосжилинспекции Александра Стражникова, в 2004 году разрешение на перепланировку было выдано лишь для 149 из 14 тыс. квартир со свободной планировкой, сданных за тот же период, то есть всего 1%. Отметим, что владельцы квартир с так называемой свободной планировкой в обязательном порядке должны получать разрешение на проект свой квартиры. По мнению господина Стражникова, нежелание регистрировать перепланировку является следствием чрезмерной усложненности процедуры регистрации.

Новый порядок согласований позволит существенно сократить время "легализации" перепланировки квартиры. Сейчас на эту процедуру уходит от шести до девяти месяцев. Заявителю требуется получить экспликацию, поэтажный план, выписку из домовой книги и финансово-лицевого счета, разрешения Санэпиднадзора, Госпожнадзора, Архитектурно-планировочного управления, жилищной инспекции и межведомственной комиссии, а также заключение экспертов о том, что можно менять в данной квартире, и акт согласия соседей на проведение перепланировки.

Опрошенные "Ъ-Домом" участники рынка полагают, что новая схема утверждения перепланировок существенно упростит жизнь владельцам жилья. Однако они высказывают сомнения относительно эффективности работы системы на практике. В частности, участники рынка сомневаются в том, что столичному правительству удастся найти квалифицированные кадры для работы по согласованию проектов.

"Безусловно, упрощение получения разрешения на перепланировку квартиры облегчит жизнь законопослушным собственникам,– говорит директор департамента территориальных отделений ЗАО 'Корпорация МИАН' Елена Бармина.– Время, которое сейчас нужно тратить для походов по инстанциям, существенно сократится. Возможно, облегчение согласования повлияет на тех, кто проводит перепланировку без разрешения и рискует своей жизнью и жизнью соседей. Тогда и количество самовольных сносов стен уменьшится".

Однако первые проблемы, связанные с введением нового порядка, касаются не кадровых и не технических вопросов. "Сейчас префектуры не принимают документы на согласование перепланировок, потому что они не знают, чем именно они будут заниматься",– заявили "Ъ-Дому" в компании "БЕСТ-Недвижимость". Впрочем, организационные проблемы характерны для всех попыток внедрить систему одного окна в той или иной области. Пока ее внедрение происходит исключительно формально, а значит, воспользоваться облегченным вариантом оформления перепланировки москвичи смогут лишь через несколько месяцев.
Реализация одного из самых масштабных российских проектов – строительство комплекса "Кремлевский" на Красной площади – не может начаться на протяжении уже трех лет. Инвесторы называют проект не рыночным, указывая на значительные обременения по нему и ограниченные права собственности на объект. Тем не менее управление делами президента РФ (УПД) надеется до конца этого года найти инвесторов, способных вложить в реконструкцию памятника истории около ?300 млн.
Так называемые Средние торговые ряды, возведенные по проекту архитектора Клейна, являются памятником Всемирного наследия и находятся под охраной ЮНЕСКО. Долгие годы они были одним из центров военного ведомства страны. Хотя изначально комплекс построек со старомосковским названием "Средние торговые ряды" предназначался исключительно для мирных целей – развития торговли.
В позапрошлом столетии российские купцы решили разместить свои лавки в центре города – на Красной площади. В конце XIX века на месте многолюдных базаров был построен центр розничной торговли "Верхние торговые ряды" (ГУМ). Позже было решено создать центр также и для крупных оптовиков. Специально для этих целей организовали Общество Средних торговых рядов. Для строительства Дума отвела громадный квартал между Ильинкой и Варваркой, спускавшийся от Верхних торговых рядов к Москве-реке. В 1890 году начались строительные работы. Архитектор Клейн спроектировал здание таким образом, что главный его корпус представлял неправильный четырехугольник, выходящий фасадом на четыре окружавшие его улицы, с внутренним двором, где находились еще четыре корпуса. Стройка века была завершена через четыре года и обошлась казне в 3 млн рублей. Всего комплекс насчитывал более 300 помещений, их общая площадь составляла 43 тыс. кв. м. Однако в 1917 году в некоторых зданиях разместили военный штаб – Реввоенсовет, возглавляемый Львом Троцким. Постепенно торговые организации вытеснили, и весь комплекс перешел в собственность Министерства обороны.
В ноябре 2000 года с подачи экс-главы управления делами президента Павла Бородина появился проект "Кремлевский". Чиновники решили реконструировать бывшие Средние торговые ряды и создать современный гостинично-торговый комплекс "Кремлевский". В марте 2001 года было организовано федеральное государственное унитарное предприятие (ФГУП) "Федеральный комплекс 'Кремлевский'". Перед ФГУПом ставилась задача – реконструировать и достроить комплекс зданий на месте Средних торговых рядов (Красная площадь, д. 5, стр. 1-5). Управление делами президента РФ разработало основные критерии по определению победителя тендера. Общий объем инвестиций составляет ?300 млн. Инвестор должен построить многофункциональный торгово-гостиничный комплекс площадью около 90 тыс. кв. м. В нем планируется разместить гостиницу класса "пять звезд люкс" на 250-300 номеров и обычную пятизвездную гостиницу на 400 номеров. Помимо этого в "Кремлевском" предполагаются центр драгоценных металлов и камней, аукционный дом и торговые галереи. Однако есть существенное обременение со стороны Министерства обороны РФ – за переданный комплекс зданий управление делами совместно с инвестором должны предоставить 2,5 тыс. квартир для военнослужащих.
Весной 2001 года УПД провел закрытый тендер на право инвестирования проекта, в котором приняли участие 38 компаний. Выиграла французская компания Bouygues Batimant, но в январе 2002 года она отказалась от участия в проекте из-за обременений. Французам предложили выплатить компенсацию в размере $60 млн. После этого УПД обратилось к испанской консалтинговой компании Segura Consullting Associatiated (SCA) с тем, чтобы она собрала инвесторов в проект. В начале 2003 года был создан консорциум, в который вошли строительная компания Ferrovial и третий в Испании по уровню капитализации Caixa Bank. Однако в декабре и эта компания разорвала контракт без объяснения причин.
По информации Ъ, испанцев смутили не обременения, а ограничения в правах собственности. Поскольку "Кремлевский" является памятником федерального значения, комплекс останется в федеральной собственности, а "нарощенная" площадь – подземный паркинг и три атриума внутренних помещений – будет оформлена в собственность совместного предприятия ФГУП "Федеральный комплекс 'Кремлевский'" и частично инвестора. Как сообщил Ъ пресс-секретарь УПД Виктор Хреков, размеры долей пока не определены. По его словам, инвестор сможет арендовать помещения в реконструированном здании по сниженным ценам. Однако эксперты рынка говорят, что на такие условия УПД будет затруднительно найти инвесторов. "Это не рыночный вариант,– говорит Роман Чепцов, начальник отдела по работе с собственниками ABN Realty.– Поиск инвестора, да притом западного инвестора, на таких условиях – это утопия либо показное представление чиновников, не спешащих отдавать объект, но в то же время демонстрирующих некую деятельность по данному вопросу. Кроме того, это не рыночный вариант еще и потому, что в проекте задействовано слишком много госучреждений (Минобороны, УПД). Как показывает практика, это очень "неповоротливые" структуры, которые до сих пор не адаптировались к рыночным реалиям и пониманию ведения бизнеса по западным стандартам".
Сегодня в зданиях комплекса расположен аппарат Минобороны, а остальные площади сдаются в аренду под торговые площади за символические деньги – $400-600 за 1 кв. м.

"Мосжилинспекции придется посадить в одно окно, через которое предполагается проводить процесс согласования, человека, обладающего техническими знаниями, знакомого с нормативами, СНиПами и ГОСТами,– заявили 'Ъ-Дому' в компании 'БЕСТ-Недвижимость'.– Например, для того, чтобы сделать проем в несущей стене, необходимо сохранить минимум 70 см от края, а сам проем не должен превышать 90 см. Архитектор, делающий перепланировку, это знает и несет ответственность за свой проект. Но даже проекты профессиональных архитекторов мы утверждали в Мосгорэкспертизе. Как сейчас будет обстоять дело, сказать сложно".



Главная --> Публикации