Главная --> Публикации --> Как правильно построить жилой дом? Акционеры делят сити Оказывается, идеи ипотеки не далеки от народа Начало архитектурного бума Деловая рублевка

Первичный рынок

Январь не внес корректив в работу столичного рынка недвижимости. Цены на первичном и вторичном рынке типового жилья практически застыли на прошлогоднем уровне. Небольшой, буквально на десятые доли процента, откат на первичном рынке произошел за счет новогодних дисконтных программ. А на рынке элитного жилья благодаря высокому спросу цены выросли на 1%.

Уже в первую послепраздничную неделю спрос на жилье вырос до обычного режима рабочих будней, говорит Сергей Канаев, генеральный директор компании ПИК-Регион. По данным компании Vesco Realty, цена квадратного метра типового жилья и жилья бизнес-класса с декабря практически не изменилась. Однако итоги двухнедельных продаж показали, что за счет новогодних скидок квадратный метр все же подешевел в среднем примерно на 0,5%.

Первичный рынок пришел в рабочее состояние только в конце второй недели января сказались продолжительные новогодние каникулы. Поэтому застройщикам в январе пришлось заманивать в свои офисы покупателей скидками и специальными программами. Специальные условия на покупку жилья действовали на объектах Первой ипотечной компании, Конти, МИАНа и БЕСТ-финанса. Изменение федерального законодательства, способствующее развитию ипотечного кредитования, вызвало оживление среди компаний и банков, предлагающих свои ипотечные продукты населению. Так, в Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) с 13 января 2005 года вступили в силу поправки к Стандартам процедур выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов. Из стандартов исключены следующие требования: о нотариальном удостоверении одного из договоров кредитного (договора займа), купли-продажи квартиры, договора участия в долевом строительстве, а также об обращении в органы опеки и попечительства при наличии в семье заемщика и залогодателя несовершеннолетних детей либо недееспособных за получением разрешения на передачу в ипотеку приобретаемого жилого помещения. Исключение случаи, когда над такими лицами установлена опека или попечительство либо несовершеннолетние члены семьи собственника остались без родительского попечения. По мнению специалистов АИЖК, принятые изменения снижают издержки для заемщиков и активизируют выдачу ипотечных кредитов населению, что приведет к расширению масштабов ипотечного кредитования.

Марина Макарова, управляющий директор Blackwood, указывает на то, что с начала года минимальная стоимость элитного жилья увеличилась и составила в среднем $4 тыс. за 1 кв. м. Предложения с ценой от $3 тыс. за 1 кв. м присутствовали только в нескольких объектах, строительство которых еще не начато. По данным Blackwood, на январь 2005 года средняя стоимость элитного жилья составила $6,169 тыс. за 1 кв. м. Среди районов по этому показателю по-прежнему лидирует Остоженка $7,453 тыс. за 1 кв. м. На втором месте Арбат ($6,76 тыс. за 1 кв. м). Третью позицию заняло Замоскворечье, немного опередив Патриаршие пруды ($6,167 и $6,036 тыс. за 1 кв. м соответственно), что произошло в основном благодаря выходу на рынок жилого комплекса Коперник на Большой Якиманке, где средняя стоимость квадратного метра на начальном этапе строительства составляла $13 тыс.

На рынке элитного жилья ситуация стабильна. Ни о каком снижении цен говорить не приходится, так как предложение крайне ограниченно, отмечает Алексей Сидоров, заместитель генерального директора компании 'Калинка-Риэлти'. На первичном рынке объектов в завершающей стадии строительства менее 10% от общего объема предложений в данном сегменте, а на начальной стадии не более пяти предложений и то в очень сыром виде.

Вторичный рынок

В числе успешных проектов специалисты называют комплекс Три тополя в 1-м Тружениковом переулке. Следует отметить, что реализация жилплощади началась только тогда, когда дом уже был полностью построен. Несмотря на высокие цены, 90% квартир жилого комплекса было продано за первые три месяца экспозиции для элитного рынка показатель рекордный. Причем в первую очередь были проданы самые дорогие апартаменты, в которых цена квадратного метра доходила до $11 тыс. Сейчас свободными остались две квартиры, которые продаются по $7-7,5 тыс. за 1 кв. м.

В январе максимальное количество предложений (около 60%) однокомнатных квартир поступило на рынок по ценам выше $60 тыс., двухкомнатных (40%) от $100 тыс., трехкомнатных (25%) от $200 тыс. и выше. В спросе же преобладали заявки на покупку однокомнатных квартир до $50 тыс., а двухкомнатных до $80 тыс. Большой интерес сохраняется к комнатам в квартирах коммунального заселения. Особенно поднялись в цене комнаты, расположенные в центре. Так, за две комнаты (34 кв. м) в четырехэтажном кирпичном доме на Большой Дмитровке владельцы запросили $84 тыс., за комнату площадью 20 кв. м в кирпичной пятиэтажке в Сытинском переулке $57 тыс. В январе недорогих комнат на рынке было мало, а за вариантами дешевле $22 тыс. покупатели охотятся не один месяц.

На вторичном рынке в январе шло оформление сделок, в которых участвовали квартиры, подобранные еще в 2004 году. Первые дни работы подтверждают прогнозы аналитиков, которые предсказывали, что в январе будет реализовываться высокий отложенный спрос, говорит Борис Басин, управляющий директор компании 'МИЭЛЬ-недвижимость'. В наши отделы продаж поступает очень много звонков, клиенты уже осматривают квартиры. Люди поняли, что цены на недвижимость вряд ли пойдут вниз, и решили не медлить с покупкой.

Скоро в Москве придется менять все автомобильные атласы. В ближайшие три года движение автомобилей внутри Садового кольца изменится до неузнаваемости - подавляющее большинство столичных улиц в центре станут односторонними. А в перспективе и само Садовое кольцо закрутится в одну сторону.

Оживления на вторичном рынке элитного жилья риэлтеры ждут только в конце января. Это объясняется тем, что большинство респектабельных клиентов проводили новогодние каникулы вдали от дома. Но уже во второй половине месяца наблюдались случаи, когда продавцы немного увеличили цены на жилье. По данным компании Домострой Престиж, за период с декабря 2004 года по январь 2005 года общее изменение цен на московскую элитную недвижимость составило 1% в сторону увеличения. Самые дешевые квартиры выставлены по ценам от $4 тыс. за 1 кв. м, а цена на жилплощадь в особняках класса deluxe доходит до $20 тыс. за 1 кв. м.
Одобрена схема реорганизации движения в центре Москвы. Вокруг Кремля машины поедут только по часовой стрелке. Внутри Садового кольца скорость ограничат до 40 км/ч.

Сейчас магистральные улицы внутри Садового кольца работают за пределами своих возможностей - 90% процентов из них перегружены. В утренний час пик в центр пытается въехать более 38 тысяч автомобилей, причем четверть из них проезжает транзитом. Множество автомобилей скитается в поисках места для парковки. В итоге движение на этих улицах регулярно парализуется пробками, аварийность на них в 1,6 раза выше, чем в среднем по городу, а загазованность в некоторых местах в десять раз превышает ПДК.

Общественный градостроительный совет столицы одобрил Комплексную схему организации дорожного движения в центре Москвы. Как уже рассказывали "Известия" ("Скрытые резервы", 27.01.03), проектировщики НИиПИ Генплана столицы полностью пересмотрели организацию автомобильных потоков внутри Садового кольца, добиваясь равномерности загрузки всех дорог в центре.

Направление второе - тотальная реорганизация движения. Центральные набережные Москвы-реки станут односторонними - вокруг Кремля машины поедут только по часовой стрелке. По другую сторону реки - по Раушской и Софийской набережным - в другую сторону. Большая и Малая Никитская, Волхонка, Пречистенка, Остоженка, Николоямская и Верхняя Радищевская улицы тоже скоро станут односторонними, как и практически все мелкие улочки и переулки центра. Это, по мнению разработчиков схемы, позволит не только избежать заторов, но и припарковать на проезжей части около 18 тысяч автомобилей.

Выходить из положения намереваются по трем направлениям. Первое - строительство небольших дорожных объектов. С внутренней части Садового кольца появится съезд на Серебряническую набережную Яузы. Пречистенскую набережную расширят консолью над Москвой-рекой. Новокузнецкую улицу продлят до Большого Устьинского моста и сделают на него заезд с Москворецкой набережной. С внешней части Садового кольца появится выезд на Крымскую набережную - под Крымским мостом пробьют арку для дороги. Для ликвидации светофоров в центре намерены построить 18 подземных пешеходных переходов, 7 из них на Садовом кольце. На 36 перекрестках центра проведут "локальные мероприятия" - расширят проезжую часть, изменят режим работы светофоров или схему движения машин.

- Схема есть схема, пока это только концепция, хоть и утвержденная мэром, но еще предстоит проработать детали, - сообщил "Известиям" начальник столичного Центра организации дорожного движения (ЦОДД) Леонид Липсиц. - Уже на следующей неделе мы начнем составлять план мероприятий. Движение будет изменяться поэтапно - секторами внутри Садового кольца. Скорее всего, первыми изменениями станет режим одностороннего движения в "Северном секторе" (от Тверской улицы до Маросейки и Покровки). Это может произойти уже в этом году. Будет составлен отдельный график строительства новых объектов.

К тому же повсеместно внутри Садового кольца будет введено ограничение скорости до 40 км в час, а в нескольких кварталах в районе Китай-города, между Пречистенкой и Новым Арбатом, в районе улиц Большая Дмитровка, Неглинная и Сретенка разрешат двигаться только со скоростью до 20 км, их обозначат знаками "жилая зона". Общепринятая "городская" скорость - 60 км в час будет разрешена только по Тверской улице, Новому Арбату и Якиманке.

В январе в Подмосковье сложилась самая благоприятная обстановка для покупки жилья. Большинство застройщиков цены не поднимали, а, наоборот, предлагали скидки и рассрочки. На вторичном рынке отмечен небольшой рост цен, который по итогам месяца не превысит 1,5%.

Третье направление - радикальное. В ходе обсуждения градостроительным советом "односторонних" преобразований московских улиц Юрий Лужков вспомнил о своей давней идее "закрутить" Садовое кольцо в одну сторону. "Без этого транспортную проблему в центре не решить, - сказал Лужков. - А такой вариант позволит разгрузить кольцевую магистраль на 40%. Я убежден в правильности этого решения". И тут же поручил детально проработать схему организации одностороннего движения по Садовому, включая строительство подземных или надземных развязок. Впрочем, специалисты говорят, что решение об изменении движения на кольце может быть принято лишь после реализации новой схемы движения в центре. А на это мэр отвел максимум три года.

Январь один из самых праздных месяцев на рынке недвижимости. Новогодние праздники отвлекают людей от решения жилищного вопроса, и оно откладывается на более поздний срок. В 2005 году покупательский интерес к жилью проявился во второй декаде месяца. И это не случайно, так как ряд компаний продлили свои дисконтные программы и на январь. К примеру, в Красногорске скидки распространялись на дома, возводимые в микрорайоне Чернево-2, где жилье можно было приобрести по цене от $720 за 1 кв. м. В городе Железнодорожном со скидкой (от $725 за 1 кв. м) можно было купить квартиры в монолитно-кирпичных домах, строящихся в микрорайоне Северное Кучино. В Балашихе специальные условия действовали в домах панельной серии П-111М (от $730 за 1 кв. м), возводимых в микрорайоне #15, а также в доме серии ИП-46С в микрорайоне #22 (от $708 за 1 кв. м), а в Мытищах в трех домах из кирпича и монолита, строящихся на улице Воровского (от $600 за 1 кв. м).

Первичный рынок

Вторичный рынок

Обратившись в Инком-недвижимость при покупке квартиры в жилом комплексе Солнечные часы в поселке Котельники, до 15 января, можно было получить скидку в $1 тыс. за квартиру. Если клиент выбирал новостройку в Балашихе, то получал скидку в 600 рублей с квадратного метра.

Слишком дорого пока в моей квартире идет ремонт, я вынужден жить на съемной квартире, поэтому приходится платить за аренду одной квартиры, за ремонт и коммуналку другой. Когда же я перееду в свою квартиру, то, наверное, буду отдавать долларов 250-300 за коммунальные услуги. Дело в том, что мой дом это товарищество, которое заключило отдельные договоры на охрану территории вокруг дома и гаража. Кроме того, у нас собственная система безопасности в подъезде, а главное, в подъезде всегда чисто и светло. Конечно, для многих россиян даже $200 это большие деньги, но я могу себе это позволить, поэтому считаю, что лучше заплатить за безопасность и спокойно заходить в подъезд, не боясь, что тебя могут ударить по голове.

Начало года на вторичном рынке отмечено ростом объема предложений. Если в декабре было представлено порядка 5,1 тыс. вариантов, то к середине января их количество увеличилось до 5,4 тыс. В основном база пополнилась за счет альтернативных предложений, в которых хозяева жилплощади продавали квартиры и одновременно подыскивали себе другие, а также инвестиционных квартир, документы на которые их хозяева получили в начале года. Риэлтеры отметили, что цены новых квартир оказались гораздо выше тех, что предлагались в старых домах. Так, в городе Жуковском на продажу были выставлены квартиры в соседних домах, при этом в новом монолитном (без ремонта) цена квадратного метра составила $1,13 тыс., а в старом панельном $80 Средняя цена квадратного метра в целом по области на конец года составила $930 и, по мнению специалистов, в январе вырастет максимум на 1-1,5%. В то же время если в городах ближнего Подмосковья в западном направлении средняя цена квадратного метра в панельных и кирпичных домах практически одинакова (соответственно $1,043 тыс. и $1,015 тыс.), то на юге области жилплощадь в панельных домах оказалась дороже, чем в кирпичных ($922 за 1 кв. м против $871 за 1 кв. м). Максимальное количество выставленных на рынок предложений находится в ценовом диапазоне от $900 до $1,1 тыс. за 1 кв. м (42,2%), в то время как на предложения свыше $1,45 тыс. приходится всего 1,4%. По $350 за 1 кв. м в Московской области продается около 0,3% жилплощади. Это позволяет сделать вывод, что дешевое жилье с рынка Московской области уходит, уступая место квартирам, цены на которые стремительно приближаются к столичным.
Борис Немцов, председатель совета директоров концерна Нефтяной:

Очень дорого и больше половины суммы уходит на оплату охраны. Я живу в новом доме со своей инфраструктурой у нас огороженная территория вокруг дома, своя стоянка, поэтому у нас есть и охранники, и консьержи в подъездах. Точную цифру оплаты коммуналки мне назвать сложно счетами ведает жена.

Сергей Григорьев, вице-президент компании Транснефть:

Дорого. Жилой комплекс Алые паруса, где я живу, самый большой не только в Москве, но и в Европе. Цены за коммуналку не самые низкие, но в Москве все цены завышены. Но это нормально не хочешь платить дорого, не покупай себе такое жилье. Как можно жаловаться на дороговизну коммунальных услуг в доме, стоимость квартир в котором и не подразумевает дешевизны его обслуживания! Проблема всех кондоминиумов в том, что жильцы делают ремонты в разное время и общий ремонт, сопровождаемый пылью, грязью и шумом, может затянуться на годы. У нас это контролируется, в лифтах и на площадках всегда порядок и чистота, а двери можно не закрывать без предварительного уведомления охраны постороннего просто не пустят. Для сравнения: в Лондоне все это дороже, там есть жилые комплексы, где обслуживание стоит £5 за квадратный метр в месяц. У нас же $2-

Евгений Кочман, гендиректор компании Nordmarine:

Моя профессия не гарантирует постоянного дохода, поэтому для жилья я выбрал дачный кооператив. Вся коммуналка нового дома на Николиной Горе обходится мне примерно в $350 в месяц. Это обслуживание сетей: газ, вода, телефон, канализация. Плюс налоги за небольшой кусок земли и ежемесячная оплата услуг помощника по дому в $30 Жизнь за городом вполне может быть бюджетной; если пересчитать на квадратные метры, то проживание в загородном доме мне обходится меньше $1 за квадратный метр. Это дешевле, чем в городской квартире в жилом комплексе.

Алексей Гур, фотохудожник:

Стоимость эксплуатации домов в коттеджном поселке делится на две части коммуналка (газ, электричество), ставки которой определяются государством, поэтому обижаться на них неразумно, и эксплуатационные платежи, которые варьируются от $100 до $1,5 тыс. в месяц с дома. За $100 жители поселка размером до 100 домов получат максимум смену из двух охранников и вывоз мусора пару раз в месяц. Это вариант удаленных дешевых поселков. Другая крайность дорогая эксплуатация характерна для VIP-поселков, где обычно не более 20 домов с богатым набором инфраструктуры, содержание которой ложится на владельцев домов. Приблизительная среднерыночная ставка эксплуатационных расходов на рынке загородной недвижимости сегодня $1,5-2,5 за квадратный метр. Это абсолютно реальная, не завышенная стоимость.

Наталья Коротаева, коммерческий директор компании Росевродевелопмент:



Главная --> Публикации