Главная --> Публикации --> Новый закон гарантирует гражданам возврат вложенных в строительство денег Ежегодный аттракцион неслыханной щедрости Сдержанный оптимизм — 2005 Коттедж со знаком качества Земля и право

Емкость рынка ипотечного кредитования может составить к 2010 году от 25 (по оценке зарубежных экспертов) до 50 миллиардов долларов (по прогнозам отечественных специалистов). То есть на рынок могут выйти новые игроки, увеличится предложение разнообразных кредитных программ. А это значит, что среди потенциальных заемщиков будут пользоваться успехом консультационные услуги ипотечных брокеров, задача которых - ориентировать клиента в правильном направлении, подсказывая, куда лучше обратиться.

Специалисты прочат ипотечному брокерству большое будущее

Глава представительства "Городского ипотечного банка" в Санкт-Петербурге Игорь Жигунов отмечает, что институт ипотечного брокерства очень развит на Западе. Брокеры - это финансовые консультанты, которые действуют в общих интересах. Потенциальному заемщику помогают найти подходящего ипотечного кредитора, а банку - расширить клиентскую базу. Брокеры не гарантируют получения кредита в банке, но работают максимально в интересах клиента, вплоть до того, что подсказывают какие-то нюансы общения с потенциальным кредитором. Последнее особенно актуально для российских потребителей ипотеки. Как признаются отечественные специалисты, начавшие заниматься этим видом бизнеса, редкий клиент способен четко сформулировать свои требования к банку, не говоря уже о том, что и свои потенциальные возможности получить кредит ему бывает трудно оценить.

Пусть меня научат

На пересечении дорог

Пока услуги по ипотечному консультированию у нас оказывают в основном соответствующие брокеры при риэлторских компаниях. Как признает вице-президент компании "БЕСТ-Недвижимость" Владимир Лопатин, западная модель ипотечного брокерства тяготеет к банкам, более того, брокеры, как правило, получают от банков комиссионные за каждого "успешного" клиента. Россия склоняется к другой схеме работы - у нас обычно деньги берутся с потенциального заемщика. Таким образом, плохо разбирающийся в тонкостях ипотеки клиент должен заплатить за то, чтобы ему их объяснили. Правда, вопрос в том, насколько квалифицированным окажется объяснение? Очевидно, как кому повезет.

"Ипотечный брокер - это специалист, который помогает клиенту выбрать оптимальные условия для получения кредита, - раскрывает суть профессии директор Центра ипотечных программ "МИЭЛЬ" компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" Елена Панова. - Наш центр работает с 35 банками, некоторые из них предлагают несколько ипотечных программ. В каждой - свои условия, требования к заемщику, объекту кредитования. Разобраться в таком обилии предложений клиенту самостоятельно очень сложно. Выбрать оптимальную для конкретного потребителя ипотечную программу может только грамотный специалист, владеющий всей информацией о рынке ипотеки и имеющий большой опыт работы в этой сфере. Такой профессионал и может именоваться ипотечным брокером".

Никаких общепризнанных методик по подготовке подобного рода специалистов в России нет. В Москве действует Школа ипотечного брокера (созданная при агентстве недвижимости "ЛАУРЕЛ"), крупные столичные риэлторские компании, при которых созданы центры, департаменты или управления ипотеки, также говорят о существовании определенных наработок в этой области. Как правило, все они основываются на соответствующих банковских программах подготовки. Более того, крупные банки проводят специальные обучающие семинары - правда, каждый из них "преподает" слушателям только собственные программные продукты.

Возможны варианты

"Технология подготовки ипотечного брокера находится на стыке финансового рынка и рынка недвижимости, - говорит академик Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко. - У нас пока этот институт не очень развит, да и сама услуга не очень востребована".

"Недавно мы перешли на новую схему работы, - рассказывает руководитель направления ипотечного кредитования ЗАО "Корпорация МИАН" Сергей Махоткин.- Клиент может только получить у нас консультацию, где и куда ему лучше всего обратиться за ипотечным кредитом, и получить соответствующий ипотечный сертификат. В нем оговорены все условия кредита, и у клиента есть несколько месяцев, чтобы подобрать себе квартиру. С нашим свидетельством клиент может обратиться в любое агентство недвижимости. Когда мы выступаем только как ипотечные брокеры, то эта услуга стоит 500 долларов, которые возвращаются клиенту, если он не проходит через кредитный комитет банка. Нам, конечно, было бы выгодно продолжить сотрудничество с ним уже в качестве риэлторов, но настаивать на этом мы не будем".

Как и любая услуга на рынке, консультация ипотечного брокера стоит определенных денег. В столице существуют как фиксированные ставки "за совет по ипотеке", так и "плавающие", зависящие от величины полученного заемщиком при содействии данного брокера кредита и выражающиеся в проценте от суммы кредитной сделки. Фиксированного тарифа придерживаются крупные агентства недвижимости, такие, как МИАН, БЕСТ, МИЭЛЬ. Причем в этих агентствах потенциального заемщика, которого проконсультировали по ипотеке, скорее всего, не будут обязывать заключать договор об оказании риэлторских услуг.

Есть и еще один нюанс - обратившись к ипотечному брокеру при риэлторском агентстве и заключив договор об оказании комплексной услуги, то есть ипотечное консультирование плюс подбор квартиры, которую можно будет купить на кредитные деньги, человек может убить сразу двух зайцев. Ведь даже если вы самостоятельно получите ипотечный кредит, вам все равно нужно будет искать ту недвижимость, на которую его можно потратить.

500 долларов - сумма вроде бы небольшая, когда речь идет о кредите в несколько десятков тысяч долларов и возможности сэкономить на его получении при помощи грамотного совета, к примеру, несколько тысяч. Однако у потенциального заемщика и так много сопутствующих кредиту расходов. Стоит ли прибавлять к ним еще одну графу? По сути, она не является обязательной, ведь вся информация об ипотечных продуктах доступна. Правда, чтобы ее собрать и проанализировать, нужно определенное время и большое желание сэкономить деньги.

"Выбирать жилье при покупке его с помощью ипотеки лучше всего с помощью ипотечного брокера, - призывает колеблющихся Е. Панова. - Дело в том, что в большинстве банков существуют определенные требования к объекту недвижимости. Так, банки могут отказаться кредитовать квартиры, построенные до 70-х годов, или выдавать средства только на приобретение жилья в доме с железобетонными перекрытиями. Ипотечный брокер предупредит клиента о том, что когда можно вносить аванс за выбранную квартиру - до или после получения письменного одобрения банка. Иначе в случае отказа в получении кредита велика вероятность не получить аванс обратно. И тогда придется начинать весь процесс сначала, только с потерей средств и времени. Поэтому изначально лучше обратиться к специалистам по ипотечным сделкам, которые помогут сделать все своевременно и правильно".

Шесть процентов за совет

Причем кредит сегодня можно получить не только для покупки готового жилья, но и для приобретения земли с подрядом на строительство. Вопрос о том, что должно в подобных схемах являться предметом залога, отнюдь не является тривиальным, поэтому наибольшие шансы получить ипотечный кредит у клиентов известных застройщиков или девелоперов, у которых имеются наработанные схемы взаимодействия с банками по определенным поселкам. Эти и другие темы поднимались на секции "Загородная недвижимость", руководителем которой был Валерий ЛУКИНОВ (Альтер-Вест).

За услуги в "пакете" с вас возьмут комиссионный процент от стоимости приобретаемого жилья. В среднем расценки по столице равны 6 процентов. Так что, если вы совсем не разбираетесь в ипотеке и мысль о самостоятельном изучении банковских программ приводит в ужас, тогда вам прямая дорога к брокеру.
Ипотечное кредитование делает первые шаги на загородном рынке

Ипотечные кредиты на покупку загородной недвижимости банки начали выдавать недавно. Банков таких очень немного - около десяти (для сравнения: на городскую недвижимость кредиты выдают около сорока банков только в Москве). Средний срок кредитования 10-15 лет при ставках 11-13% в валюте, или 14-20% в рублях. Стоит ли впрягаться в такую финансовую кабалу ради недорого коттеджа, который, согласитесь, не является предметом первой необходимости?

По мнению Ирины Якимук, руководителя отделения загородной недвижимости компании "Рескор", наиболее востребованные ипотечные кредиты в ближайшие годы будут в экономклассе, причем в дешевом его сегменте - около 150 тыс. долларов. И дело не только в том, что спрос в элитном секторе в последние годы был в значительной степени насыщен, но, прежде всего, в том, что у элиты нет финансовых проблем, и прибегать к сложной процедуре кредитования им ни к чему. Эксперты уверяют, что основной спрос на загородные дома сегодня в ценовом сегменте до 250 тыс. долларов. Многие девелоперы, видя ликвидность этой категории домов, сейчас начинают всерьез задумываться о проектах, рассчитанных на массовый спрос.

Произведем небольшой расчет. Чтобы не путаться с инфляционными поправками, возьмем 12% в валюте на 10 лет. Заметим, что эти 12% нужно заплатить банку не один раз за весь срок, а каждый год. Правда, сумму долга постепенно сокращается, поэтому за 10 лет банку достанется в виде процентов не 120% стоимости дома, а всего... 108 процентов. Допустим, коттедж стоит 150 тыс. долл (если вы такой найдете ближе Урала). Вы сразу внесете наличными, скажем 50 тысяч. Остальные 100 тыс. вам даст банк на 10 лет. Ежемесячно вам надо будет платить 2152 долл. В среднем банк будет получать из этой суммы 858 долл в месяц. Всего банк получит 108 тыс. долл, а вы за дом, который стоил, напомним, 150 тыс. долл, заплатите 258 тысяч. Разумеется, ваш коттедж может за это время сильно подорожать. Хотя и это не факт. Уже сегодня есть примеры, когда девелоперы могли бы получить больше прибыль, если бы ничего не строили на своей земле, а просто подождали несколько лет. Некоторые проекты безнадежно устарели, так и не успев найти своих покупателей. Теперь их можно продать только с хорошей скидкой.

Ипотечная калькуляция

Высокие проценты по ипотечным кредитам объясняются неразвитостью долгосрочного кредитования в России. Пока власть пытается создать ипотечную систему на основе коротких денег. При этом никакие декларации о необходимости удешевления кредитов не приведут к результату, пока не появятся деньги длинные. Существует много объяснений, почему ипотека устроена у нас именно так, но, по мнению Александра Крапина, главного редактора бюллетеня RWAYлюбые объяснения имеют значительную долю лукавства: истинная причина в том, что банкам просто выгоднее более высокие проценты. Пока ипотека не является массовым финансовым продуктом, всегда найдется возможность держать стоимость денег на высоком уровне.

Кстати, проценты банка - это еще не все - может набежать еще процентов пять накладных расходов, включающих страхование жизни и имущества. Арифметика довольно мрачная, хотя для многих покупателей ипотека все же может оказаться очень полезной - если им не хватает небольшой суммы, чтобы войти в этот рынок. Риэлторы и застройщики, конечно, очень радужно расписывают преимущества ипотеки. Но покупателю надо помнить главное: его квартира будет находиться в залоге до последнего платежа по кредиту.

В заключение, несколько слов об условиях кредитования в основных банках, работающих на загородном рынке.

Ставки сделаны

Международный Московский Банк. Минимум 25 тыс. долл, максимум - 400 тыс. долл. Срок - до 10 лет. В этом банке самая низкая минимальная ставка - 10,5 процентов. Правда, она может доходить и до 13 процентов. Особое условие - не прописывать детей.

Сбербанк России. Минимальный размер кредита 10 тыс. долл (верхней планки нет). Срок - 15-20 лет. Минимальный начальный взнос - 30% от стоимости объекта. Необходимо наличие двух поручителей. Проценты: 14-18% в рублях, 11-12% в долларах. Особое условие: кредиты выдаются только под строительство на земельных участках, где возможно постоянное проживание. Не пытайтесь доказать Сбербанку, что вы можете постоянно проживать в садовом товариществе, потому что у вас есть печка-буржуйка, - не поверят.

Любители старины делятся на две категории – на желающих созерцать и на стремящихся обладать историческими ценностями. Но одно дело антикварная картина или часы и совсем другое – объект недвижимости. Даже если расположен он не в Москве, а где-нибудь в области и представляет собой жалкое зрелище – полуразвалившийся особняк с тремя-четырьмя колоннами и уцелевшим портиком на фасаде,– оказаться хозяином этого великолепия юридически довольно сложно. Однако уже этой осенью ситуация может измениться.

Абсолют Банк. Предлагает весьма жесткие условия, от которых западный обыватель (привыкший к 6% на 30 лет при минимальном начальном взносе), вероятно, потерял бы дар речи. Сумма - от 30 тыс. долл до 60% от оценочной стоимости. Срок от 5 до 15 лет. Проценты в долларах от 16 до 20.

Еще один объект – усадьба Пущино-на-Наре (Серпуховской район) принадлежала князьям Вяземским. Нынешняя территория усадьбы – 5,2 га. По мнению госпожи Ратниковой, федеральным властям просто не по силам содержать все историческое наследие. Только на территории Московской области находится 6 тыс. памятников. Если в результате разграничения федералам отойдет хотя бы треть, то, учитывая количество регионов и степень запущенности памятников, на их сохранение и содержание потребуются колоссальные средства. По словам Игоря Федуня, начальника управления областного министерства культуры, представители территориального управления Росимущества по Московской области довольно активно взаимодействуют с областным минкультом: именно у областных чиновников есть полный банк данных по историческим объектам. И, видимо, в ближайшее время потребуется новая инвентаризация для уточнения их сохранности и технических характеристик.

Приусадебные хозяева Пока изменения могут коснуться незначительной части культурного наследия Московской области. Речь идет о плохо сохранившихся и практически не поддающихся музеефицированию десяти объектах мелкопоместного быта. Как известно, разграничение исторического наследия на федеральную и региональную собственность пока не проведено (по некоторым прогнозам, это произойдет не ранее чем через год). В связи с этим министерство культуры области подготовило пакет предложений, с которым намерено обратиться в Федеральное агентство по управлению имуществом и Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры (Минкульт РФ). Суть предложения такова: закрепить эти усадьбы за регионом и передать в аренду на 49 лет, заключив соглашения, оговаривающие условия восстановления и содержания передаваемого имущества, а также распоряжения им. По словам министра культуры Московской области Галины Ратниковой, главная цель, преследуемая министерством, лежит не в плоскости экономики, она заключается в стремлении спасти усадьбы от полного разрушения. Надежда на то, что вопрос может быть решен положительно, небезосновательна. Прежде всего выбранные для эксперимента объекты не являются особо ценными в архитектурном или историческом смысле. Ими когда-то владели не знаменитые люди, а их родственники или просто известные дворянские фамилии. Например, главный дом усадьбы в Крекшине (Наро-Фоминский район) принадлежал редактору, издателю и секретарю Виктору Черткову (площадь территории памятника – 1,56 га).

Попытки приватизации и сдачи памятников в аренду предпринимались областными властями до 2002 года, когда был принят закон "Об охране культурного наследия" – он запретил сдачу в аренду и передачу в собственность памятников до проведения разграничения их по принадлежности на федеральные и региональные. В результате 13 памятников обрели новых хозяев. Примеры имеются как положительные, так и отрицательные. Так, например, в 1999 году коммерческая структура взяла в аренду усадьбу в Покровском-Засекине (Одинцовский район), принадлежавшую до революции семье дворян Яковлевых. Деревянный дом неоднократно горел и пребывал в аварийном состоянии. Восстановлен он был строго по проекту реставрации, и сейчас в нем находится корпоративный дом отдыха. Одна из комнат мемориальная, там размещена экспозиция, посвященная истории восстановления объекта. Другой пример, противоположный – попытка предпринимателя Владимира Брынцалова создать на базе особняка в Никольском-Урюпине (Красногорский район) культурно-деловой центр. Отказаться от этого господину Брынцалову пришлось из-за многочисленных юридических обременений, связанных с земельным участком. Им владеет несколько структур, в том числе Министерство обороны, считающее объект режимным. Сейчас эти проблемы пытается решать новый арендатор. Недавно на территории памятника сгорел дом. Объясняют это тем, что арендаторы из-за неурегулированности земельных вопросов не смогли добиться разрешения на строительство пункта охраны. Земля – один из важнейших инвестиционных компонентов любого усадебного комплекса. Если участок в юридическом плане не имеет серьезных обременений, его инвестиционная привлекательность возрастает многократно. Тем более что, по мнению ведущего специалиста департамента загородной недвижимости компании Penny Lane Алексея Гусева, качество такой земли (экологическая составляющая, живописность мест) весьма высоко. Обустройство частных резиденций в старинных усадьбах, особенно если будущие арендаторы ценят дух истории и стремятся таким образом удовлетворить свои амбиции, вполне того стоит. Наиболее оправданны вложения в усадьбы, находящиеся на расстоянии 30-40 км от Москвы. Это подтверждает и госпожа Ратникова: именно они сегодня являются объектом наибольшего интереса. Восстановление усадьбы, по подсчетам господина Гусева, обойдется в среднем в $2 тыс. за 1 кв. м. При общей площади объекта 1,5 тыс. кв. м вложения могут составить $2,5 млн. Если, согласно договору, за арендатором будет закреплено право возведения на территории коммерческих объектов, то инвестиционный проект может оказаться прибыльным. Сергей Пушкин, руководитель департамента загородной недвижимости компании "Новое качество", оценивает успех подобного проекта в основном с точки зрения возможности последующего выкупа. Для компаний, которые занимаются рекреационным бизнесом, при таком условии было бы выгодно на территориях старинных усадеб устраивать гостиницы, дома отдыха и проч. Кроме того, имеет значение уровень жесткости требований по восстановлению. Реставрационные проекты требуют больших средств. Есть еще и проблема коммуникаций: можно ли использовать имеющиеся или придется прокладывать новые. Второй вариант гораздо более затратный, а значит, потребует больших вложений.

Ранняя приватизация

Квартира для переговоров Стоимость проживания в дорогой квартире в среднем $200-300 в сутки. В апартаментах должно быть все необходимое: от мягких полотенец и халатов до геля для душа и средства для мытья посуды. Плюс спутниковое телевидение и качественная мебель. Кроме Золотой мили района Остоженки, Пречистенки востребованы дома, расположенные близ крупнейших выставочных комплексов в районе Пресни, ВДНХ, Сокольников. Однако, по словам директора агентства Гамелан Шамиля Гайниева, в этих районах мало домов высокого уровня и почти нет элитных квартир. Иностранные менеджеры предпочитают район Тверской, сообщила менеджер по размещению агентства Интермарк Наталья Федулова. Иностранцы составляют 75% клиентов этой компании. В Москве, в отличие от Петербурга, нет понятия пикового сезона, но и здесь во время крупных выставок в Экспоцентре или других важных деловых мероприятий растет спрос на квартиры. Почему же многие бизнесмены предпочитают апартаменты гостиницам? Шамиль Гайниев объясняет это тем, что многие приезжают в столицу с охраной, которую в гостиничный номер не поселишь, или в сопровождении главного бухгалтера. Еще один тип клиентов семьи, которые приезжают в Москву просто отдохнуть. Им удобно жить именно в квартире, поскольку далеко не в каждой гостинице дети могут получить полноценное питание. Некоторые компании предлагают квартиры в аренду для ведения переговоров. Честно говоря, у нас пока был только один такой клиент американец, рассказала генеральный директор агентства 'Гостиный дворик' Светлана Малахова. К нему действительно в течение нескольких дней приходили различные люди, и он с ними беседовал о делах. На мой взгляд, снимать квартиру с такой целью стоит, когда для переговоров нужна неформальная обстановка. Кроме того, апартаменты выгодны и в случае, если деловое общение носит конфиденциальный характер. Для краткосрочных переговоров элитные квартиры не подходят: обычно они сдаются на срок от двух-трех суток. Аренда на доверии Снимая обычную квартиру на пару дней, не приходится рассчитывать на заключение юридически безупречно составленного договора. В большинстве московских фирм, предоставляющих квартиры в краткосрочную аренду, даже не знают, что такое документы.


Квартиры на сутки заменили многое, чего так не хватает столице: недорогие гостиницы, дома свиданий и даже резиденции для конфиденциальных переговоров. Сегодня наиболее востребованы элитные апартаменты для проведения вечеринок. За сутки праздника в многокомнатной квартире с видом на Кремль клиенты готовы платить около $10 тыс.



Откровенно говоря, большинство наших клиентов женатые мужчины, рассказали 'Ъ-Дому' в агентстве 'Москва на сутки'. Клиенты приезжают сразу на место, вносят оплату, и при этом им не нужны бумаги или паспорт. Так что большинство небольших фирм в Москве работает на доверии, как и бабушки, предлагающие квартиры и комнаты на вокзалах. Но если москвичи могут увидеть квартиру на месте и сразу заплатить, то приезжающим в столицу из-за границы и из других регионов России такая схема не подходит. Казалось бы, с элитными квартирами должна быть совсем другая ситуация. Наталья Федулова рассказала, что перед тем, как компания Интермарк начала сдавать квартиры в краткосрочную аренду, был проведен анализ рынка. Оказалось, что лишь немногие компании в Москве полностью оформляют отношения с клиентом. Основной документ это, конечно же, правильно юридически оформленный договор аренды, говорит Наталья Федулова. В нем должны быть указаны арендная ставка за сутки, порядок и условия оплаты, а также определенная квартира, чтобы фирма вдруг не решила поселить вас в других апартаментах. Также должен быть договор с хозяином квартиры, представлены его паспортные данные, подтверждение права собственности. А Светлана Малахова рекомендует обращать внимание на официальную информацию, представленную на сайте, и предупреждает: Если вам предлагают приехать сразу в квартиру, а не в офис компании это уже повод для беспокойства. Многие компании предлагают комплексное обслуживание для клиента, начиная со встречи на вокзале или в аэропорту и заканчивая уборкой. Услуги горничных, смена постельного белья, полотенец и другие мелочи тоже должны быть представлены в договоре уважающей себя фирмы. Если агентство взимает с клиента депозит, то есть сумму, которая возвращается при выезде из квартиры, то это также оговаривается в документах. Апартаменты для праздника В Москве растет спрос на проведение закрытых вечеринок в элитных апартаментах. У нас были клиенты, которые за одни сутки в апартаментах в центре Москвы с видом на Кремль готовы были выложить $10 тыс., рассказал Шамиль Гайниев. Но мы вынуждены были им отказать. Ведь элитная квартира в Москве это в том числе элитные соседи. У нас, в отличие от США, нет специальных домов, в которых апартаменты сдаются для проведения вечеринок. Сейчас в столице складывается любопытная ситуация: спрос на аренду элитных квартир на сутки для проведения вечеринок высокий, а предложений почти нет. Проблема, конечно же, не только в соседях. Например, очень немногие дома в районе Золотой мили Остоженки, Пречистенки имеют такое количество парковочных мест, чтобы можно было разместить 20-50 машин гостей. Кроме того, компании, сдающие квартиры на сутки, опасаются за обстановку. В некоторых наших апартаментах мебель, которую мы делали на заказ во Франции, отмечает Светлана Малахова. А во время вечеринки может произойти все что угодно. Мы потом просто не покроем расходы на восстановление квартиры. Элитных квартир не хватает даже для обычных постояльцев. Хозяева таких апартаментов предпочитают сдавать их в долгосрочную аренду, чтобы избежать проблем, связанных с необходимостью постоянной уборки после каждого клиента и оплаты услуг горничных, даже несмотря на то что краткосрочная аренда приносит владельцу жилья от $2 тыс. в месяц. Между тем потребность в элитных квартирах на сутки растет. Спрос в столице настолько высок, что, по словам руководителей агентств, клиенту часто приходится не выбирать квартиру, а соглашаться на ту, что в данный момент свободна. Зарубежный опыт На Западе сдача жилья в аренду на короткий срок существует дольше, чем в России. Наиболее развита эта услуга в Париже, Лондоне и Нью-Йорке. Апартаменты, предлагаемые французскими фирмами для краткосрочной аренды, обойдутся в среднем на 20-30% дешевле, чем номер в отеле. А дизайном, обстановкой, отделкой и расположением эти квартиры во многом превосходят четырех-пятизвездные отели. Например, двухкомнатная квартира в доме XIX века с видом на Монмартр с телефонами, телевизорами, оборудованной кухней стоит €100 в сутки. А номер в пятизвездном отеле в этом районе обойдется в среднем в €150-20 В Лондоне апартаменты стоят от £90 (в East End) до £500 (район Mayfair) в сутки.



Главная --> Публикации