Главная --> Публикации --> Стройплощадка шереметьево-3 юридически расчищена. Земельное прирезание Офисы вместо вещевого рынка Настоящие профессионалы в сфере девелопмента - штучный товар Приобретение квартиры в доме-новостройке

Федеральный закон Российской Федерации от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" вызывает крайне неоднозначную оценку как среди потребителей, вкладывающих деньги в строительство, так и среди профессиональных участников рынка. Первое апреля 2005 года (вступление в силу закона) обещает стать важной вехой в развитии первичного рынка недвижимости в России. Важность закона объясняется тем, что именно привлечение денег частных лиц в последние годы стало финансовым локомотивом строительной отрасли. Прокомментировать новый закон мы попросили Ирину РАДЧЕНКО, вице-президента Международной ассоциации ипотечных фондов (МАИФ), генерального директора АН "ЛАУРЕЛ". По словам Ирины Радченко, закон не до конца проработан, сейчас формируется рабочая комиссия по его доработке. Безусловно, к обсуждению будут привлечены все участники рынка, поскольку в нормальном законе они крайне заинтересованы.

В самом сложном положении окажутся застройщики

Прежде чем рассмотреть различные мнения и аргументы, напомним основные положения закона. Прежде всего, он предписывает застройщикам установить срок, к которому дольщик гарантированно получит жилье в собственность. Застройщик не может собирать деньги на строительство, пока не соберет все разрешительные документы. Сегодня под строительство конкретного объекта часто создается новая, никому не известная компания. Информацию о себе она сообщает весьма дозировано. Дело доходит до абсурда: когда эта компания просит серьезный банк кредитовать строительство, и банк, естественно, требует информацию, то в 50% случаев (по Москве) такая фирма не в состоянии предъявить ему даже документы, подтверждающие ее право на владение участком, на котором будет вестись стройка.

ООО, ОТКРОЙ ЛИЧИКО

ЗА ЧЕЙ СЧЕТ ЗАЩИЩАТЬ БУДЕМ?
ИГРОК ПЕРВЫЙ. БАНКИ

С первого апреля компании обязаны будут обнародовать о себе достаточно подробную информацию, а именно: что они уже построили, кто является учредителем, на какие кредитные средства работают, показать свою бухгалтерию. И только после этого они смогут заключать договор с дольщиком. Основные игроки строительного рынка - это, естественно, застройщики, инвесторы, банки, страховые компании. И каждая из этих групп интересов заняла свою четкую позицию относительно нового закона и списка необходимых (с их точки зрения) поправок в нем. Коротко изложим эти позиции.

Итак, дольщиков банки будут кредитовать с огромным удовольствием. А готовы ли они кредитовать самих застройщиков, как это делается во всем цивилизованном мире? Не готовы, причем категорически. Причина - в одном из существенных положений нового закона, а именно: в случае серьезных проблем застройщик и банк, его кредитующий, несут солидарную ответственность перед дольщиком. А теперь представим себе, что проблемы возникли, и дольщик подает в суд, по выбору - на ООО "Три дня отроду" или на Внешторгбанк, который его кредитует. На кого он подаст в суд, чтобы не только выиграть дело, но и гарантированно получить свои деньги? Ответ очевиден. Банкам это совершенно не нужно, так что одна из основных задач - кредитование строительства - не решена. В итоге, банки будут кредитовать дольщиков, а дольщики - застройщиков, причем эта система оказывается закреплена экономической логикой закона. Короче говоря, мы опять идем своим, особым путем, которым в остальном мире уже давно не ходят, поскольку есть пути и более удобные.

Они отнеслись к этому закону крайне положительно. Все крупные банки заявили, что если закон начнет действительно работать и выполняться всеми застройщиками, то они готовы резко увеличить кредитование дольщиков, ибо их риски существенно снизятся. Пока банки кредитуют дольщиков на этом этапе крайне неохотно - риски высоки, а предмета залога еще нет (даже если квартира уже построена, прав собственности еще нет). Все представители крупных банков признают, что этот закон является серьезнейшим шагом к созданию единого рынка недвижимости (сейчас рынок жестко поделен на первичку и вторичку, и правила в каждом секторе свои).

Они к закону относятся, как и банки, крайне положительно, но по-своему. Представители крупных страховых компаний заявляют, что на сегодняшний день, с точки зрения страховщика, обстановка в секторе долевого строительства исчерпывающе описывается всего одним словом - беспредел. Информацию о застройщике приходится добывать чуть ли не методами агентурной разведки, и поэтому финансовые риски дольщика страхуют всего несколько страховых компаний. И это на всем московском строительном рынке, который уже перевалил за пять миллионов квадратных метров первички в год!

СНАЧАЛА ПОСТРОЙТЕ, ПОТОМ ЗАСТРАХУЕМ.
ВТОРОЙ ИГРОК. СТРАХОВЫЕ КОМПАНИИ

ИГРА ПО НОВЫМ ПРАВИЛАМ

Страховщик, как известно, работать нелегитимно (то есть, без полного пакета документов) не способен по определению. Именно поэтому страхование строительно-монтажных работ часто начинается не до их начала, а по выполнении примерно половины их объема, поскольку к этому моменту обычно вызревает этот самый пакет необходимых документов. Сей факт всегда вызывал великое изумление зарубежных коллег. Теперь документам придется вызревать раньше, а информации о застройщиках будет больше. И это, конечно, отрадно.

О чрезмерном количестве этих ни за что не отвечающих инстанций говорится уже давно, но воз и ныне там. А пока наш застройщик бороздит коридоры власти, рабочие обносят забором строительную площадку. Он дает рекламу, включающую весьма оптимистический срок окончания строительства. И затем (о сладкий миг!) он начинает собирать деньги с дольщиков. Договор с дольщиком он заключает тот, который его юристы придумали, договор этот, прежде всего, удобен ему, застройщику. Не хочешь - иди к другому (у него не лучше).

Но в самом сложном положении, по мнению Ирины Радченко, оказался третий, и ОСНОВНОЙ ИГРОК - ЗАСТРОЙЩИК, которого более всего положения закона и ограничивают. Серьезный застройщик ничего против защиты прав дольщиков не имеет, но при этом он вполне резонно заявляет, что за последние годы сложились определенные правила игры, и не на пустом месте, основные игроки как-то к ним приспособились и достаточно успешно по ним играют. Доказательство: жилье строится и покупается. Правила эти примерно следующие: застройщику пообещали строительную площадку, причем пообещал человек в верхах, и человек авторитетный, и на 98 процентов он обещания свои выполняет. Далее начинаются бесконечные бюрократически переговоры, согласования и инстанции. Чиновник при деле, он ощущает свою социальную значимость, ему это приятно.

Выражение "купить квартиру в новостройке" давно стало привычным. Между тем приобрести новую квартиру в собственность сегодня практически нереально: даже в заселенных домах новые квартиры не продаются в собственность. Существует множество форм договоров долевого участия, соинвестирования, переуступки прав требования. Единственное, что у них есть общего - очень ограниченные права покупателя квартиры. И вот законодатели решили защитить покупателей от акул бизнеса. Но не зашли ли они слишком далеко и не получится ли так, что застройщики будут вынуждены компенсировать нарушенный паритет распределения рисков за счет повышения цен? Своими мыслями по этому поводу с КДО поделился Артем ЭЙРАМДЖАНЦ, председатель правления компании "ПИК- холдинг", входящей в Группу Компаний "ПИК" - одной из наиболее динамично развивающихся инвестиционно-строительных компаний России.

С первого апреля всех этих удобств застройщика лишили - для всех будет единый и обязательный типовой договор, где должен быть четкий срок, стоимость, а главное, штрафные санкции. Но цены-то он выставлял исходя именно из этой схемы: Так что, по мнению некоторых экспертов, повышение цен на московском рынке при введении новых порядков вполне вероятно.
Застройщики о новом законе

- Очевидно, что в условиях отсутствия регулирования отношений между застройщиками и потребителями принятие закона давно назрело. Однако основную задачу - стимулирование рынка доступного жилья - законодатели не выполнили. Этот закон создает риски и для самих участников долевого строительства, и для строительной отрасли в целом. В первоначальной редакции закон не предоставляет застройщику права на односторонний отказ от исполнения договора, даже в случае существенного нарушения другим участником (физическим лицом) своих договорных обязательств и предлагает сначала ждать три месяца, а после обратиться в суд, который может длиться годами. В результате, на протяжении всего этого периода застройщик будет лишен и финансирования, и возможности привлечь в договор нового участника взамен прежнего недобросовестного. Все это создает серьезный риск фактического недофинансирования объекта строительства, обращения взыскания на залог, его реализацию через аукцион со всеми вытекающими издержками.

- Насколько, по-вашему, сбалансирован закон об участии в долевом строительстве с точки зрения защиты прав дольщиков и интересов стимулирования строительной отрасли?

- Безусловно. Закон столь усердно защищает участников долевого строительства от недобросовестного застройщика, что подвергает своих подзащитных риску недобросовестных участников долевого строительства, вероятность которого на порядок выше. Если застройщик погрязнет в судебных исках, заложником этой ситуации станут и частные лица.

- Может ли это стать проблемой для добросовестных дольщиков?

- К сожалению, и в этой сфере закон не вселяет оптимизма. Предложенные законом нормы, регулирующие залоговые отношения, не только противоречат основам ГК РФ, но и настолько спорны, что банки либо повысят ставки кредитования строительства, либо вовсе откажутся кредитовать даже весьма защищенного долевого участника договора, что существенно сократит платежеспособный спрос и понизит привлекательность инвестиционно-строительной деятельности. А это уже может иметь негативный эффект на макроэкономическом уровне. Как известно, каждый новый рабочий в строительстве создает не менее 8 рабочих мест в других отраслях экономики, поэтому сокращение объемов строительства - сокращение темпов экономического роста и удорожание жизни людей в целом.

- Но ведь застройщик всегда может покрыть временные издержки за счет кредита.

- Если закон не скорректировать, то для застройщиков возникнут менее привлекательные экономико-правовые условия хозяйствования. В результате, они примут одно из трех возможных решений, причем каждое из этих решений вызовет значительный рост цен на жилье!

- Не получится ли так, что новый закон произведет обратный эффект?

- ВО-ПЕРВЫХ, возможно, что мелкие компании примут решение вообще уйти с инвестиционно-строительного рынка. А сокращение предложения в условиях рыночных отношений неизбежно вызывает рост цен - это классика. Точно спрогнозировать рост цен для этого случая не представляется возможным, однако сокращение числа застройщиков само по себе не отвечает интересам развития рынка.

- Что это за сценарии?

И последнее, ТРЕТЬЕ решение - просто работать в новых условиях. Хозяйствование в новых правовых реалиях для застройщиков будет сопряжено с целым рядом дополнительных расходов и рисков, что неизбежно приведет к удорожанию. Закон строит отношения между застройщиком и участником долевого строительства не как инвестиционные, а как отношения строительного подряда. На это же указывает и определение цены договора - участник договора не участвует в строительстве объекта недвижимости, а возмещает застройщику понесенные потери. Но если это так, то в цену договора включается 18% НДС, что сразу вызовет адекватное удорожание. Но мы думаем, что этот пункт удастся исключить поправками. Также законом предусмотрена полная ответственность застройщика в течение 5 лет за недостатки построенного объекта. Такое требование приведет к созданию гарантийного фонда в размере до 5 процентов.

ВО-ВТОРЫХ, если компании выберут только кредитное финансирование, то удорожание стоимости одного квадратного метра произойдет из-за повышения ставок по банковском кредитам, привлекаемым строительными компаниями вместо средств физических лиц. Если придется выплачивать 18% годовых, начисляемых на остаток ссудной задолженности в течение 24 месяцев проектирования и строительства и еще в течении 12 месяцев реализации готового жилья, - дополнительные расходы застройщиков составят не менее 27% от капитальных затрат. Также необходимо учитывать, что ценовое предложение при долевом участии (в отличие от продажи готового жилья) носит дифференцированный характер. Имеется в виду, что менее обеспеченные участники долевого строительства имеют возможность приобрести жилье на ранних стадиях строительства на 10-15% ниже средней инвестиционной цены.

- Если речь идет об оплате большей фактической площади, весьма вероятно, что участник договора откажется от внесения соответствующих изменений. Так как среднестатистические отклонения проектных и фактических площадей составляют около 5%, именно эти возможные отклонения и придется закладывать в цену по договору.

- Закон не допускает изменения площади жилья и, соответственно, суммы договора. Но ведь результаты обмеров БТИ обычно не совсем совпадают с проектными цифрами.

- Закон предполагает страхование финансовых рисков. Но отечественная практика страхования не предусматривает страхования финансовых рисков, так как наличие такой возможности создаст широкое поле для мошенников и недобросовестных участников строительно-инвестиционного рынка. Но закон предъявляет целый ряд иных требований, которые в совокупности увеличат издержки до 5% от размера капзатрат. Речь идет о специальных требованиях к структуре и размерам собственного капитала, о требованиях к подготовке и опубликовании проектной декларации, к проведению ежегодного аудита. Таким образом, рост цен для наиболее неимущих слоев населения, которые рассчитывали обеспечить доступность своего жилья за счет долевого участия, будет неизбежным и составит 30-45 процентов.

- Закон требует страхования финансовых рисков. Насколько эффективен будет этот механизм защиты?

- Безусловно, в нем имеется ряд действительно нужных и объективных требований. На наш взгляд, уже только государственная регистрация договора долевого участия в строительстве защищает права граждан - участников долевого строительства. Проектная декларация - один из способов повышения прозрачности системы для конечных потребителей жилья. Этот документ застройщик обязан предоставлять своим клиентам для ознакомления с будущим объектом. На сегодняшний день такая норма отсутствует. Также упорядочение режима рекламы: теперь она разрешается только с момента получения разрешения на строительство. Психологически эта норма очень комфортна и действенна для клиента. Это означает, что если появилась реклама, то пройдены все этапы получения документации. Соответственно, у дольщика есть большая уверенность того, что застройщик построит дом.

- Довольно мрачно получается. Есть ли в законе хоть что-то позитивное?

- Именно этот аспект характеризует вновь возникшие сложности одновременного кредитования в банке и привлечение средств дольщиков, так как теперь, согласно закону, с момента заключения договора долевого участия (его госрегистрации) возникает залог права аренды/собственности в пользу дольщика. Собственно, в банк заложить нечего.

- Возможно ли использование прав на земельный участок под домом для обеспечения интересов дольщиков или как залоговый инструмент при ипотечных схемах?

- Сейчас идет процедура внесения поправок в закон. Защита законных интересов участников долевого строительства - важная задача, но ее нельзя решить за счет ущемления интересов других участников рынка.

- Вы сказали, что закон еще может быть изменен...

Престиж стоит дорого

Эксперты прогнозируют в середине весны сезонное повышение активности на загородном рынке жилья: традиционно в этот период покупатели занимаются поиском достойных предложений, а цены, в свою очередь, растут более высокими темпами.

Земельные участки в ближайшем Подмосковье оцениваются, прежде всего, по месторасположению. Престижное Рублево-Успенское направление пользуется большой популярностью среди покупателей, поэтому стоимость земли здесь достигает рекордных размеров – до 90 тысяч долл. за сотку. Наиболее ликвидные участки на перспективных Новорижском и Дмитровском направлениях оцениваются до 35 тысяч долл. за сотку. Экономичным вариантом переезда за город стали поселки Варшавского, Симферопольского, Горьковского и Щелковского направлений. Самые дорогие участки здесь оцениваются не более 6 тысяч долл. за сотку, в среднем же цена колеблется в районе 3 тысяч долл. Кроме того, вне зависимости от направления увеличивает стоимость домовладения наличие леса и водоема рядом с поселком. Покупатели коттеджей, прежде всего, ищут общения с природой, но тихих лесных уголков в Подмосковье осталось не так уж и много, поэтому такие владения оцениваются очень высоко.

Предложений на рынке недвижимости ближайшего Подмосковья достаточно много. Но, по словам аналитиков компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», сегодня покупателю уже недостаточно владеть домом в чистом поле. Наиболее удобными для проживания, а значит, и популярными среди клиентов, являются охраняемые коттеджные поселки с развитой инфраструктурой, подведенными инженерными коммуникациями, однородной социальной средой.

Качественное проживание

Цена на сами коттеджи формируется, прежде всего, в зависимости от площади жилья и уровня дома. Так, коттедж экономкласса можно приобрести от 70 до 400 тысяч долл. в зависимости от направления. Объекты бизнес-класса стоят от 400 до 900 тысяч долл. Элитные загородные дома по Рублевскому, Новорижскому, Ленинградскому, Симферопольскому и Минскому шоссе оцениваются от 900 тысяч долл. и выше.

Не так давно к нам пришла мода на загородную жизнь в европейском стиле – таун-хаусы. Они представляют собой двух- или трехэтажные особняки, разбитые на несколько блоков-квартир. Каждая из секций - с отдельным парадным входом, собственным гаражом и земельным участком. Площадь каждой квартиры - от 120 до 300 кв. м. Такие таунхаусы располагаются в поселке, который оснащен подъездными путями, коммуникациями (газ, водоснабжение, канализация), сервисными службами и, естественно, профессиональной охраной. Расположены такие поселки, как правило, не дальше 30 километров от МКАД.

Конечно, у людей разные представления о том, сколько квадратных метров жилой площади необходимо для комфорта. Эксперты компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" проанализировали потребительские предпочтения покупателей загородной недвижимости. Исследование показало, что примерно треть покупателей хотят купить дом, исполненный в классическом европейском стиле площадью 250-300 кв.метров. Именно такие объекты сегодня наиболее востребованы.

Выбор за качеством

Таун-хаус сегодня считается престижным приобретением. В то же время такая форма проживания является достаточно демократичной. Здесь живут наиболее активные и энергичные люди, которые, покупая загородный дом, не хотят отказываться от преимуществ городской жизни. Чистый воздух, природа в поселках таун-хаусов соседствуют с развитой инфраструктурой, отличными дорогами, высоким уровнем безопасности. К примеру на популярном Рублево-Успенском направлении стоимость секции в двух- или трехэтажном таун-хаусе составляет от 400 до 900 тысяч долл., на других направлениях цена может быть гораздо ниже.

Вообще выбирать дом следует с помощью хорошего консультанта, владеющего техническими знаниями, юридически подкованного и ориентирующегося в процессах, происходящих на рынке недвижимости. Нет такого среди знакомых? Не страшно - все эти качества сочетает в себе профессиональный риэлтор с опытом работы в сфере загородной недвижимости. Из огромной базы предложений он поможет выбрать именно то, что нужно вам: качественный, добротный дом.

Сейчас – самое время для проверки качества вашего будущего дома. Если дом показался вам уютным и комфортным в сыром марте, значит жилье действительно хорошее. Именно в холодное время года стоит проверять работу систем отопления и оценивать качество строительства. Побывав в доме в начале весны, можно очень много о нем узнать: не промерзают ли стены и окна, держит ли тепло кровля, хорошо ли работает вентиляция. Кроме того, сейчас можно увидеть уровень благоустроенности загородного поселка по качеству расчистки дорог. В то время как летом придется просто верить на слово продавцу.

Кстати, в отличие от столичного рынка недвижимости, на котором работает большое количество риэлторских агентств, в Подмосковье немного действительно крупных и серьезных операторов. Это объясняется, прежде всего, тем, что сделки с загородными объектами заключать гораздо сложнее.

Сложная покупка

Тонкостей при проведении сделки с загородной недвижимостью достаточно много. При покупке загородного владения на вторичном рынке достаточно велик риск приобретения объектов, чья история и связанные с ней документы могут привести к конфликтам и судебным разбирательствам. По оценкам экспертов, более чем у двух третей подмосковных домов документы не оформлены должным образом. Поэтому лучше всего в этом процессе заручиться поддержкой грамотного риэлтора, имеющего соответствующие знания и большой опыт работы с подобными объектами.

Будьте внимательны: покупая загородную недвижимость, вы фактически приобретаете в собственность не только дом, но и земельный участок. Поэтому при проведении сделки следует особенно тщательно проверять правильность оформления документов на имущество. Иначе в будущем вы можете столкнуться с серьезными претензиями со стороны контролирующих органов. К примеру, дом может оказаться самостроем, да вдобавок ко всему сооруженным в природоохранной или рекреационной зоне. По словам Жанны Щербаковой, управляющего директора компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», одно из самых распространенных нарушений в оформлении документов – отсутствие разрешения на строительство. Стоит проверить и статус земельного участка, на котором стоит строение.

Теперь, прежде чем приобретать квартиру в новостройке, покупатель вправе потребовать у застройщика проектную декларацию. В этом документе должна быть указана исчерпывающая информация и о самом проекте, и о застройщике, в том числе и величина собственных денежных средств, о финансовых результатах текущего года и размере кредиторской задолженности.

Так, риэлторы компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» проводят тщательную юридическую экспертизу объектов. До подписания договора купли-продажи клиент получает «Юридическое заключение» - приложение, в котором содержатся сведения о результатах экспертизы документов, история и технические характеристики объекта. Впоследствии компания несет финансовую ответственность за чистоту сделки. Покупатели загородной недвижимости при заключении договора с МИЭЛЬ получают Гарантийное обязательство, которое является свое рода «страховкой», в случае возникновения претензий со стороны предыдущих собственников или нанимателей объекта. Таким образом, практическое применение высоких стандартов обеспечения финансовой безопасности, безусловно, приводит к повышению качества услуг.
С 1 апреля 2005 года вступает в силу Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». Этот закон стал, пожалуй, самым спорным из всего жилищного пакета. Он устанавливает новый порядок привлечения денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства.

В целом закон направлен на защиту прав инвесторов от недобросовестных застройщиков. Однако участники рынка недвижимости с большой тревогой ждут вступления закона в силу. По их мнению, он не учитывает интересы строителей. Главное – резко ограничивает возможности привлечения денежных средств на строительство, в том числе и на его кредитование. Чтобы минимизировать риски и застраховаться от штрафов, застройщик будет вынужден удлинять до максимума срок строительства, а также требовать от клиента всю оплату сразу. Люди вряд ли захотят участвовать в долевом строительстве на таких условиях. Часть застройщиков со временем, по-видимому, будет вынуждена уйти с рынка – это коснется в основном мелких компаний.

Отныне застройщики смогут привлекать денежные средства участников долевого строительства только после опубликования такой декларации, а также после получения в установленном порядке разрешения на строительство и государственной регистрации права собственности или права аренды на предоставленный земельный участок. Во избежание так называемых «двойных продаж» договоры участия в долевом строительстве подлежат государственной регистрации в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по Москве (Росрегистрации). Застройщик обязан указывать в договоре сроки строительства, а клиент вправе наложить на компанию штраф за срыв этих сроков. При этом строители лишаются возможности расторжения договора, если клиент не расплачивается в срок, – теперь это решается только в судебном порядке.



Главная --> Публикации