Главная --> Публикации --> Высокое окружение строительство небоскребов идет полным ходом К 2015 году вокруг мкад будет построено еще одно кольцо Нотариусы, как и квартиры, дешевеют Система-галс перестроит кунцево Загородная недвижимость: правила оформления

СПЕЦОБЗОР: ИТОГИ ДЕСЯТИЛЕТИЯ

10-я международная специализированная выставка
«Инвестиции. Строительство. Недвижимость. REALTEX-2005»
25-28 мая, 2005 г. Москва, Экспоцентр

Постоянными организаторами выставки вот уже на протяжении нескольких лет являются Правительство Москвы, выставочные компании «M.S.I.» и ЗАО «Евроэкспо», Правительство Московской области, Ассоциация инвесторов Москвы. Правительство Москвы в Оргкомитете выставки представлено Комплексом архитектуры, строительства, развития и реконструкции города, Департаментом земельных ресурсов, Департаментом имущества и Департаментом инвестиционных программ г. Москвы и Комитетом по внешнеэкономической деятельности. Поскольку тематика выставки затрагивает и такую сферу как жилищно-коммунальное хозяйство, она проходит при поддержке Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному комплексу Российской Федерации.

В 2005 году выставка REALTEX отмечает свое десятилетие. Юбилейная выставка пройдет в Экспоцентре на Красной Пресне, где она и стартовала в 1996 году. В течение многих лет выставка проводилась в ЦВЗ «Манеж», а 9-ую выставку, после пожара, случившегося в марте 2004 года, перевели в СК «Олимпийский». Итак, в 2005 году выставка снова проводится в Экспоцентре, но уже с более представительным качественным и количественным составом участников. И сегодня, за два месяца до открытия юбилейной выставки, можно подвести итоги десятилетия существования этого мероприятия.

Активное развитие, начавшееся с крупных городов - в первую очередь, с северной столицы – Санкт-Петербурга, также - с Екатеринбурга, Казани, Перми и других, распространяется на более мелкие. Регионы России приобретают все большую инвестиционную привлекательность для представителей отечественного и зарубежного бизнеса. Крупные компании выходят на региональные рынки, девелоперы осваивают новые районы, появляются инвестиционные проекты, нуждающиеся в своевременном представлении на рынке. Именно здесь REALTEX является незаменимым инструментом их поддержки и продвижения.

Рынок
За 10 лет рынок недвижимости России претерпел существенные изменения, и сейчас он переживает активный рост. Повышение рейтинга России до инвестиционного уровня способствует привлечению в страну иностранных инвесторов. Способствует этому стабильный рост деловой активности в Москве и высокие темпы развития многих региональных центров. По инвестиционной привлекательности Москва находится в числе наиболее перспективных городов Европы. Москва может осваивать до 10 миллиардов долларов ежегодно, с хорошей нормой прибыли и большой отдачей. В Москве созданы основы правовой, инфраструктурной, информационной базы для привлечения инвестиций. Иностранные инвестиции в развитие столицы России надежно защищены большим пакетом московских законов и нормативных документов. Москва стала местом сосредоточения денежных потоков, где работают отечественные и иностранные банки, действуют финансовые институты страны. Многие западные инвесторы, инвестиционные компании, российские банки и страховые компании ищут возможность поучаствовать в финансировании московских строек.

Приобретение недвижимости за рубежом остается очень перспективным направлением. Россияне рассматривают зарубежную недвижимость не только как место проживания и хороший отдых, но и как отличную возможность вложения денежных средств. Таким образом, компании, являющиеся агентами по приобретению жилья за границей, оказывающие консультационные и юридические услуги, пользуются все большим и большим спросом.

Приток инвестиций ожидается, прежде всего, на рынке коммерческой недвижимости. Иностранные инвесторы используют эту область как средство диверсификации своих вложений. По оценкам аналитиков, спрос на коммерческую недвижимость только в Москве в 2005 году увеличится на 20 %. Наиболее активно развиваются рынок торговой и рынок складской недвижимости, оба они сейчас далеки от насыщения. В настоящее время наблюдается активная экспансия торговых сетей в регионы, и в перспективе она будет только увеличиваться. Присутствующие на российском рынке западные ритейлеры расширяют свое присутствие не только в Москве, но и в регионах, ожидается приход на рынок новых сетей, растет количество инвестиций в торговую недвижимость. По данным экспертов, около 70% иностранных инвестиций в Москву приходится именно на ритейл. Динамичное развитие сектора складской недвижимости связано с взрывным ростом спроса от дистрибьюторских логистических компаний и компаний – производителей товаров народного потребления на качественные складские помещения.

Как уже было сказано, идея проведения выставки «REALTEX» появилась в 1995 году, а местом рождения первой выставки в 1996 году стал Экспоцентр. За время своего существования выставка сменила несколько площадок – Экспоцентр, ЦВЗ «Манеж», СК «Олимпийский» и снова Экспоцентр. Смена площадок влияла не только на количество участников и посетителей, но и на внешний вид выставки – как сказал руководитель Москомархитектуры, председатель жюри конкурса инвестиционных проектов в области городского строительства Александр КУЗЬМИН, комментируя выставку «REALTEX – 2004», «очень порадовали классные, красивые экспозиции. Думаю, это впечатление не только мое как архитектора, художника, но и всех посетителей выставки. Мы увидели настоящие произведения дизайна, искусства, которые редко встретишь на самых престижных международных выставках». Количество участников же выставки REALTEX за это время увеличилось более чем в два раза.

Выставка – итоги десятилетия.
В 2005 году выставка «Инвестиции-Строительство-Недвижимость – REALTEX» отмечает свое десятилетие. За время своего существования она стала главной выставкой отрасли в России, ориентированной на инвесторов и профессионалов в области строительства и недвижимости. В выставке принимают участие компании, занимающие лидирующие позиции на рынке - инвестиционно-строительные, девелоперские, консалтинговые и управляющие компании, банки и инвестиционные фонды, проектные организации, операторы рынка недвижимости, префектуры административных округов Москвы и государственные структуры, связанные со строительным комплексом. Выставка «REALTEX» уже на протяжении 10 лет является местом встречи потенциальных партнеров, а крепкий и сплоченный состав участников выставки свидетельствует о том, что «REALTEX» приносит реальную отдачу для своих участников и посетителей. Цель REALTEX - привлечение инвестиций на российский рынок недвижимости, внедрение новых технологий в строительстве, объединение интересов, установление деловых контактов между российскими и зарубежными компаниями. Она предполагает обмен информацией о существующих и перспективных инвестиционных проектах в городах и регионах России и возможности участия в их реализации.




Динамика количества участников выставки «Realtex»

Конкурс инвестиционных проектов в области городского строительства
Выставка «REALTEX» стала уже традиционным мероприятием для профессионалов отрасли. Уже в третий раз в рамках выставки пройдет конкурс инвестиционных проектов в области городского строительства. Каждая компания, желающая принять в нем участие, может подать заявку и ее проект, реализованный или нет, будет оценен по определенным номинациям. Подведение итогов конкурса осуществляется во время работы выставки, а в день закрытия победители в каждой номинации награждаются почетным дипломом и призом. Приз «Золотой REALTEX» является свидетельством профессионального признания, подтверждающим уникальность того или иного проекта. По результатам выставки прошлого года в номинации «Лучший перспективный проект многофункционального комплекса» первое место получила ЗАО «Объединенная строительная компания» за проект «Общественно-жилой комплекс «Академ Палас», второе место - ОАО «ГАО «Москва» за проект «Создание международного московского туристского центра». В номинации «Лучший реализуемый проект жилого здания или комплекса массового потребления»: первое место - компании «МИЭЛЬ недвижимость» за проект «Фешенебельный район «Гранд Паркъ», второе место - ЗАО Корпорации «СХолдинг» за проект «Жилой комплекс «Синяя птица – 2». В номинации «Лучший реализуемый проект жилого здания или комплекса повышенной комфортности»: первое место - ЗАО «Декра» за проект «Жилой комплекс «Трианон», второе место - ООО «Юниформстрой» за проект «Элитный жилой комплекс «Green Hills». В номинации «Лучший реализуемый проект многофункционального комплекса»: первое место - компании «МИЭЛЬ недвижимость» за проект «Фешенебельный район «Гранд Паркъ», второе место - Финансовой корпорации «Социальная инициатива» за проект «Многофункциональный культурно-общественный комплекс «Эллина». В номинации «Лучший реализуемый проект офисного здания, банка, бизнес-центра»: первое место - Департаменту имущества города Москвы за проект «Новое здание Департамента имущества города Москвы». В рамках выставки «REALTEX-2004» отдельно была отмечена компания «Новый мир» за 10 лет успешной и плодотворной работы на рынке недвижимости. Мы желаем удачи и успехов конкурсантам 2005 года!

REALTEX’2005

Еще одной актуальной темой станет НЕДВИЖИМОСТЬ ЗА РУБЕЖОМ. Компании, участники этого раздела из Испании, Греции, Венгрии, Турции, ОАЭ, Португалии и др. стран представят жилые комплексы, квартиры, виллы, гольф-курорты, а также инвестиционные и юридические услуги, коммерческую недвижимость, будут организованы презентации компаний.

В связи с активным развитием рынка торговой недвижимости в рамках выставки «REALTEX-2005» открывается новый раздел – ТОРГОВАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ. В этом разделе примут участие компании, специализирующиеся на развитии и реализации проектов крупных торговых центров, супер - и гипермаркетов, розничных торговых сетей, как в Москве, так и в регионах России: управляющие компании, консалтинговые компании, инвесторы, финансовые учреждения, строительные компании, архитекторы, девелоперы. Свои объекты представят компании «ГАРАНТ-ИНВЕСТ-Недвижимость», «Торговый Квартал-Регион» «Холдинговая Компания «Титул» (Новосибирск), «Архитектурная мастерская «Группа АБВ», УК «Ермак», «DVI-Group Development», «OBI» и другие.

25 мая, традиционно, в день открытия выставки, пройдет пресс-конференция Мэра Москвы. Представители СМИ, получив аккредитацию у организаторов, смогут посетить пресс-конференцию и задать представителям Правительства Москвы интересующие вопросы. В первый же день выставку посетит официальная делегация немецких инвесторов архитекторов, а 26 мая выставку посетят торговые представители иностранных государств.

ПРОГРАММА ВЫСТАВКИ. В 2005 году выставка «REALTEX» продолжает традиции масштабной параллельной программы. Каждый день на выставке будет тематическим.

28 мая – Подведение итогов КОНКУРСА ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОЕКТОВ В ОБЛАСТИ ГОРОДСКОГО СТРОИТЕЛЬСТВА. Участником конкурса может стать любая компания, представившая свой проект на выставку «Инвестиции-Строительство-Недвижимость – REALTEX’2005». Конкурс проводится по двум категориям (А) Реализуемые проекты; (Б) Перспективные проекты) в десяти номинациях, где представлены лучшие проекты жилого здания или комплекса массового потребления, жилого здания или комплекса повышенной комфортности, торгового центра, многофункционального комплекса, офисного здания, банка, бизнес – центра, проект спортивного назначения, проект культурного назначения, гостиницы, проект в области дорожного строительства, проект реконструкции, реставрации и воссоздания памятников архитектуры, истории и культуры.
Подведение итогов Конкурса на соискание премии «Экологический олимп». присуждаемой за созидательный экологический подход к организации проектной и инвестиционной деятельности, привносящей красоту и здоровье в жизнь города. Учредителем премии является НИиПИ Экологии города Москвы. Организация конкурса осуществляется совместно с организатором выставки компанией M.S.I. Любая компания может принять участие в этом конкурсе.

26 мая – ДЕНЬ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ – будет объединять несколько мероприятий по тематикам складской, торговой и офисной недвижимости. Также впервые, в рамках секции «Складская недвижимость» будет освещена такая тема как индустриальные и техно-парки. Свое участие в Дне коммерческой недвижимости подтвердили такие компании, как Jones Lang LaSalle, Colliers International, Knight Frank Russia, Магазин Магазинов, Торговый квартал, Espro Management, Kingfisher, Роланд Бергер и Партнеры, Гильдия управляющих и девелоперов коммерческой и промышленной недвижимости, Property Management Company, Марткауф Рус, GVA Sawyer и многие другие. 26 мая также состоится «Архитектурный диалог»: круглый стол с участием архитектурных, проектных, строительных организаций. Свое участие в диалоге уже подтвердили: Michael Zimmermann, Sergei Schoban, Chapman Taylor, Союз Московских Архитекторов.
27 мая – ДЕНЬ ИНВЕСТОРА. В этот день, помимо различных презентаций, пройдет «Инвестиционный диалог», в котором уже подтвердили участие Mr. Mario Liebermann (Управляющий директор DB Real Estate Investment), Werner Welter (Консультант по инвестициям), Dr. Ralf Than (Enka Group), ECE Projectmanagement, Marcus Wolf (Obi). В этот же день Европейская Ассоциация недвижимости (European Public Real Estate Association) проведет семинар «Как привлечь капитал инвесторов к котируемой на бирже недвижимости Восточной Европы? Пути реализации!».

ЯРМАРКА НЕДВИЖИМОСТИ
Для конечных потребителей, REALTEX предоставляет возможность получения большого объема информации о возводимых объектах жилого и нежилого строительства, покупки квартиры и загородной недвижимости от непосредственно от инвесторов и застройщиков, приобретения недвижимости за рубежом, аренды офисных, торговых, складских помещений. Специалисты на стендах, а также во время семинаров окажут посетителям выставки бесплатные консультации, в том числе, по получению жилищных субсидий, ипотечных кредитов и другим квартирно-жилищным вопросам.

Традиционно в рамках выставки проведут свои мероприятия участники выставки, а также Московская Ассоциация – Гильдия Риэлтеров, Московский Государственный Строительный Университет и Гильдия Управляющих и Девелоперов. В этом году МГСУ проведет семинар "Высотные и большепролётные здания. Технологии инженерной безопасности и надёжности".

Сколько домов сдается в Подмосковье как на летний период, так и на длительный срок, наверняка не знает никто, признается Ольга Баштанова, начальник отдела аренды департамента загородной недвижимости Инком-Недвижимости. В компании Терра-Недвижимость объем предложения на рынке загородной аренды в сезон оценивают в $6,7 млн в месяц, добавляя, что большинство вариантов малоликвидны. В Vesco Realty говорят о годовом обороте рынка загородной аренды в $150 млн.

ГЕНЕРАЛЬНЫЙ ПЛАН РАЗВИТИЯ ГОРОДА МОСКВЫ, ГРАДОСТРОИТЕЛЬНЫЕ ПЛАНЫ АДМИНИСТРАТИВНЫХ ОКРУГОВ будут традиционно представлены на REALTEX’200 Выставка демонстрирует панораму будущей Москвы, дает возможность узнать, как будет выглядеть столица в результате инвестиционной деятельности в строительную отрасль нашего города.
Февраль март самое жаркое время для рынка аренды загородного жилья, в конце апреля начале мая спрос достигнет пика, но ликвидных объектов почти не останется, предупреждают риэлторы из года в год.

Хотя большинство арендаторов хотят снять небольшую дачу на лето, большинство риэлторских компаний Москвы не занимаются совсем уж бюджетными запросами, отмечает директор по развитию компании 4 Rent Estate Сергей Храмов. Предложения ниже $1000-1500 в месяц лежат вне наших интересов, признает Гульнара Рахмангулова, руководитель направления аренды Корпорации МИАН. За $350-500 в месяц можно подыскать дачу у частников. Предложения в категории $500-1000 интересны более мелким агентствам. Риэлторы контролируют лишь рынок аренды коттеджей бизнес-класса, говорит Баштанова. С помощью агентств арендаторов находят 20-30% [владельцев] сдаваемых загородных домов. Приличная аренда, по словам риэлторов, начинается от $1000 в месяц, достойная внимания операторов элитного рынка от $5000 в месяц.

При этом качественных объектов для аренды, особенно краткосрочной, мало, отмечают большинство экспертов. Владельцы элитных коттеджей предпочитают сдавать дома на длительный (от года) срок. По словам Баштановой, очевидно одно: спрос превышает предложение в два-три раза.

Самым дорогим направлением остается Рублевка. Неплохой коттедж в 20-25 км от МКАД на дмитровском направлении обойдется в $4000-5000 в месяц, такой же, но на Рублевке в 1,5-2 раза дороже, говорят в Vesco Realty. По данным Renaissance Realty, средняя стоимость аренды по Новорижскому шоссе составляет $6000-8000 в месяц, по Дмитровскому $4000-6000, по Калужскому $5000-800 На Рублевке за $8000-10 000 в месяц можно подыскать средний дом площадью 200-500 кв. м на участке 15 соток, а стоимость аренды эксклюзивных особняков площадью не менее 800 кв. м на лесном участке с собственной инфраструктурой может достигать и $40 00 На этих направлениях сосредоточены самые престижные и дорогие предложения. Начальник отдела загородной недвижимости компании Delight Realty Надежда Мамышева сообщила, что были зафиксированы сделки на сумму $50 000-90 000 в месяц, но в этих случаях участки земли были более 1 га.

Минимальные ставки составляют $600-700 в месяц, но могут достигать $20 000 и выше, сообщила Анжелика Быльская, директор департамента загородной недвижимости Vesco Realty. Цена зависит от направления, качества коттеджа и расстояния от МКАД. Кроме того, по словам Храмова, цена коттеджа напрямую зависит от величины и качества земельного участка, а для элитного сегмента имеет значение также эксклюзивность предложения (поэтому, кстати, не все элитные объекты бывают востребованы). По данным Корпорации МИАН, обычно за $1000-5000 в месяц предлагается отдельно стоящий дом со всеми коммуникациями площадью до 200 кв. м, удаленный от Москвы не более чем на 30 км.

Наличие вечных арендаторов привело в этот сегмент рынка серьезных инвесторов, отмечает Баштанова. По ее словам, все больше домов и коттеджных поселков стало строиться в Подмосковье специально для аренды. Однако заместитель гендиректора компании Терра-Недвижимость Тимур Сайфутдинов считает, что серьезные финансовые структуры пока не проявляют особого интереса к этому рынку. Большинство новых проектов строительства домов или даже поселков для сдачи в аренду он назвал плодом усилий ограниченного числа инвесторов, которые готовы к долгому возврату вложенных средств. В основном, по данным Vesco Realty, предложение пополняется за счет отдельно стоящих частных домов, тогда как отмечаемый риэлторами спрос существует на жилье в организованных охраняемых поселках с инфраструктурой и службой сервиса. Капранова говорит, что срок окупаемости 5-7 лет позволяет говорить о ликвидности поселка, предназначенного для сдачи в аренду. По мнению Пейсиковой, средняя окупаемость составляет 6-9 лет. В Vesco Realty прогнозируют, что в случае роста спроса рентабельность таких поселков может возрасти до 35-40%, а сейчас она не превышает 20-25%. Но Сайфутдинов считает, что сейчас для удачного проекта рентабельность может составить до 10% в год.

На вопрос, почему при таких ценах аренды и сложностях с поиском подходящего варианта состоятельные люди не обзаведутся собственными дачами, риэлторы отвечают, что не все хотят обременять себя заботами по содержанию загородного дома. Кроме того, по стоимости такое приобретение сопоставимо с покупкой шикарной квартиры, а строительство может затянуться на годы, говорит директор по маркетингу Бест-Недвижимости Наталья Денисова. А Наталья Пейсикова, аналитик управляющей компании Северо-Запад, напоминает, что современные дачные поселки появились на рынке недавно и многие богатые люди просто не успели обзавестись собственными дачами. А многие арендуют дома на длительный срок, потому что сначала хотят попробовать, каково это жить за городом, добавляет Светлана Капранова, директор по работе с клиентами департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty.

Сразу же после трагедии было приостановлено действие лицензий турецкой строительной компании Kocak Insaat, архитектурной мастерской “Сергей Киселев и партнеры” и проектной мастерской Нодара Канчели, участвовавших в возведении аквапарка. Однако 31 марта прошлого года Московская техническая комиссия, которую возглавлял первый заместитель руководителя стройкомплекса Александр Косован, назвала причиной катастрофы ошибки в проектировании. Лицензии компаний, участвовавших в строительстве аквапарка, были возобновлены. Представители прокуратуры тогда заявляли, что результаты городской комиссии не имеют для них ценности.

Вчера столичная прокуратура огласила результаты судебной экспертизы обрушения “Трансвааль-парка”: причиной трагедии стали неверные конструкторские решения и просчеты в проектировании. Прокуратура намерена определить круг виновных лиц, чтобы предъявить им обвинение. Эксперты считают несправедливым, что чиновники будут освобождены от ответственности.

Скорее всего обвинения могут быть предъявлены конструкторам — компании “Сергей Киселев и партнеры” и архитектору Нодару Канчели. Канчели заявил “Ведомостям”, что категорически не согласен с выводами экспертизы. По его словам, купол развлекательного комплекса рухнул из-за внешнего воздействия. Генеральный директор “Сергей Киселев и партнеры” Сергей Киселев отказался комментировать итоги экспертизы, а гендиректор компании “Единые технологии и сервис” Сергей Арсентьев сообщил, что ему “нечего добавить к заявлению прокуратуры”. По его словам, имущество компании сейчас находится под арестом — по заявлениям банков, финансировавших строительство.

Вчера прокурор Москвы Александр Зуев заявил, что ошиблись действительно проектировщики: “Вывод экспертов однозначен: причиной обрушения является неверное конструкторское решение и просчеты в проектировании”. По его словам, такое заключение было получено в ходе комиссионной комплексной строительно-технической судебной экспертизы. Ее проводили специалисты Российского федерального центра судебных экспертиз при Минюсте РФ с привлечением независимых экспертов в области обследования зданий и сооружений, топографо-геодезических и вибродинамических исследований. По информации пресс-службы прокуратуры, после изучения 700-страничного экспертного заключения следствие определит круг лиц, по вине которых произошла трагедия, и предъявит им обвинение “по соответствующим статьям Уголовного кодекса РФ”.

“Трансвааль-парк” построила турецкая строительная компания Kocak Yatirim Insaat Sanai Turizm Nakliyat ve Ticaret A.S. по заказу ЗАО “Европейские технологии и сервис” (ЕТС), которое выступало инвестором. Авторский надзор осуществлял проектировщик ООО “Сергей Киселев и партнеры”, купол проектировал архитектор Нодар Канчели. Комплекс площадью 20 000 кв. м был открыт 22 июня 2002 г. 14 февраля 2004 г. обрушился купол здания, в результате погибли 28 и пострадали более 190 человек. По факту катастрофы возбудили уголовное дело по ст. 109 УК РФ (“Причинение смерти по неосторожности”). В прошлом году были удовлетворены два иска потерпевших: Черемушкинский суд обязал ЕТС выплатить 500 000 руб. Юлии Милогородской, у которой в аквапарке погибли родители. Также был удовлетворен иск на 270 000 руб. в пользу Любови и Александра Гузеевых.
Число физических лиц, которые покупают у застройщиков инвестиционные контракты, в прошлом году снизилось, по разным оценкам, почти на 5-10% по сравнению с 2003 годом. В силу целого ряда причин частные инвесторы отказываются от вложений в жилую недвижимость. А законодательные акты, призванные сделать эти инвестиции более безопасными, не только опоздали, но и оказались несовершенными.

Адвокат потерпевших Игорь Трунов считает, что если проектировщики отступили от требований и норм, регламентирующих процессы проектирования, то ответственность должны нести и регулирующие органы. Он ссылается на закон “Об архитектурной деятельности в РФ”, по которому проведение государственной экспертизы и утверждение градостроительной предпроектной и проектной документации являются обязательными до начала строительства потенциально опасных и сложных объектов. И. о. замруководителя Федеральной службы по надзору в сфере природопользования Минприроды Олег Митволь напомнил, что строительство “Трансвааль-парка” было начато без государственной экологической экспертизы. “Вина за трагедию должна быть и на тех чиновниках, которые это разрешили”, — уверен он. Вчера в Мосгорэкспертизе не стали комментировать результаты судебной экспертизы.

Строительные компании признают, что сами "спугнули" средства населения. Срыв сроков строительства, сложности с оформлением документов на стройку и несоблюдение условий инвестиционных контрактов (в том числе и открытое мошенничество) – вот основные причины, по которым сегодня дольщик не спешит вложиться в первый встречный объект. Кроме того, ни строители, ни юристы так и не разработали единой модели взаимоотношений между частными инвесторами и строителями: одни компании подписывают договор о вносе средств в строительный проект, другие работают по схеме переуступки прав на объект, третьи выпускают векселя, которые по окончании строительства погашаются квадратными метрами.

Прощание с инвестором

Риэлтеры и эксперты рынка недвижимости приводят более простые аргументы снижения интереса граждан к инвестициям в строящиеся здания. Во-первых, это цены. С середины прошлого года квартиры в Москве перестали дорожать двузначными темпами, сегодняшний рост – это фактически поправка на инфляцию. Во-вторых, из-за торможения рынка в прошлом году не все инвесторы успели продать по запланированной ими цене квартиры, в которые они вложились ранее,– значит, денег на новые инвестиции у них нет. Наконец, сам рынок недвижимости диктует другие правила игры: хороший доход сегодня можно получить, только вложившись в какой-то интересный проект точечной застройки, массовое жилье дорожает медленно, и его строительство в столице уменьшается.

Попытки законодательно отрегулировать ответственность застройщиков строители встретили в штыки, заявив, что депутаты переборщили с перекладыванием ответственности на их плечи с плеч инвесторов.

Главное разочарование для инвесторов – это снижение доходности вложений в строительство. Скорее всего, физическое лицо, вложившееся сегодня в квартиру, за год заработает не более 15%, что заметно отличается от доходности в 35-40%, нормальной для столичного рынка недвижимости в последние два года. Снижение доходности строители объясняют тем, что динамика роста себестоимости строительства превышает общий рост цен на готовые дома. Более того, на рынке есть готовые объекты, которые предлагаются по ценам, близким к инвестконтрактам. "Например, в Куркине предложение по строящимся объектам близко к ценам на построенное жилье",– утверждает Юрий Хлестаков, заместитель генерального директора компании "Русский дом недвижимости".

Цена вопроса

"Если бы инвестиционный ажиотаж сохранился в прошлом году, то кризис на рынке наступил бы в конце 2005 года, но рынок пошел по другому пути, и не накопилось критической массы инвестиционных квартир,– комментирует Олег Репченко.– Если весь объем жилищного строительства – 5 млн квадратных метров, то для рынка критично, когда количество инвестиционных квартир достигает 3 млн квадратных метров. За несколько лет инвесторы купили много квартир, однако они не предлагаются к продаже одновременно – накопилось в лучшем случае 1 млн квадратных метров. Сейчас, когда цены на недвижимость замерли, инвестиционный спрос снижается, заработать можно на сдаче жилья в аренду".

По оценке руководителя аналитического центра ирн.ru Олега Репченко, сегодня к классическим инвесторам, то есть тем, кто вкладывается, чтобы перепродать готовую квартиру, можно отнести всего 3-5% участников долевого строительства.

Борьба за правила

Застройщики надеются, что в ближайшее время не будет массового исхода частников с рынка – иначе они лишатся значительной части средств. "Для нас главное не обрушить поток средств от физических лиц, сохранить их доверие,– утверждает Юрий Жданов из СУ-155.– У нас ведь сегодня 80% привлеченных средств – это деньги граждан. И пока не видно тенденции к замещению средств граждан кредитами банков".

Реакция строителей на принятие нового закона была предсказуемой: началась работа над поправками. Смысл поправок – уравнять права инвестора и застройщика. Застройщики надеются, что "исправить" ситуацию получится до 1 апреля. Причем, по информации Ъ, поправки будут вноситься как законопроект об изменении ранее принятого закона о долевом участии, что позволяет править не один этот закон, а все законодательные акты, какие потребуется, включая Налоговый кодекс. Интересно, что поправки пишут те же специалисты, которые разработали уже принятый закон о долевом участии. И тогда, и сейчас мнением самих частных инвесторов застройщики и эксперты не интересуются. Как и в случае с другими инструментами для инвестирования, для начала можно было решить проблему, приняв типовые формы инвестконтракта, в котором фиксировались бы основные пункты отношений инвестора и застройщика, и только после этого приступать к очередной работе над законами.

Исключить конфликты инвесторов и застройщиков призван новый закон о долевом участии в строительстве, который вступит в силу в апреле. Закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" был принят Госдумой вместе с пакетом законов о создании рынка доступного жилья в 2004 году. По новому закону собирать деньги с граждан-дольщиков может только застройщик, то есть компания, имеющая разрешение на строительство. Также застройщик обязан раскрывать всю информацию о себе по первому требованию клиента, а клиент имеет право расторгнуть сделку во внесудебном порядке в любой момент и получить назад свои средства с процентами. Застройщик же может расторгнуть сделку только через суд. Наконец, закон вводит ответственность за срыв сроков строительства: застройщик обязан фиксировать его в контракте и платить инвесторам за невыполнение данного обязательства.

Бесправные владельцы

АЛЕКСАНДР ШИРОКОВ

Впрочем, инвесторы не всегда страдают исключительно по вине недобросовестного застройщика. Деньги можно потерять по вине чиновников, которые просто приостановят стройку или затянут ее на несколько лет. Так, в 2004 году СУ-155 столкнулось с необходимостью оформлять документы на дом, который был уже фактически продан. Городские власти не спешили подписывать необходимые документы, ссылаясь на протест жителей соседних домов. Жилой дом на Новослободской улице планировалось сдать госкомиссии во втором квартале 2005 года, а работы по его строительству пришлось временно приостановить в середине 2004 года. Стоимость квадратного метра в этом доме на момент подготовки материала превышает $260 После того как компания получила разрешение, стройка продолжилась, но сдача объекта перенеслась на более поздний срок.

Один из самых громких скандалов, связанных с нарушением прав частных инвесторов, произошел вокруг стройки в районе подмосковных Химок. В мае 2000 года администрация Химкинского района и ООО "Форбс" заключили инвестиционный контракт по строительству 14-этажного жилого дома. Генеральным подрядчиком строительства стало ЗАО "Стройсервис", которое заключило с "Форбсом" договор о долевом участии в строительстве жилого дома. "Стройсервис" взял в соинвесторы проекта ООО "Черемушки Риэлти", которое приобрело у генподрядчика 36 квартир. Позже эти квартиры риэлтер продал гражданам-соинвесторам, которые в сумме выплатили за них примерно миллион долларов. Таким образом, покупатели, профинансировав строительство дома, получили право на квартиры в новостройке. Однако после того, как дом был почти построен (готовился к сдаче государственной комиссии), покупатели квартир узнали, что заказчик строительства расторг свой договор со "Стройсервисом" и теперь у жилья другие собственники.



Главная --> Публикации