Главная --> Публикации --> Загородная недвижимость: правила оформления Вокруг москвы появляются искусственные курорты Кому доступна ипотека? Москвичи купят жилье по дешевке Корпорация миан создает сеть фитнес-клубов

Павел Крашенинников, председатель Комитета Госдумы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству

C помощью нового Жилищного кодекса жильцам-cобственникам станет легче защищать свои интересы, если городские власти соберутся снести их дом. Они даже могут самостоятельно найти инвестора, готового их расселить, чтобы вместо старого ветхого здания построить на освободившейся территории что-нибудь новое.

Павел Крашенинников: Действительно, при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд на практике часто возникало нарушение жилищных прав граждан. С помощью Жилищного кодекса законодатели попытались дополнительно защитить их интересы.

Российская газета: Стандартная ситуация: дом идет под снос, жильцам предлагают квартиры на окраинах, они возмущаются, власти выселяют их в судебном порядке. Как в эту схему вмешивается ЖК?

Крашенинников: Когда речь идет об изъятии участка для государственных или муниципальных нужд, ЖК предусматривает специальный порядок принятия соответствующего решения. Чтобы местная власть не занималась "самодеятельностью", документ, в котором будет прописан этот порядок, должен быть установлен на уровне федерального законодательства.

РГ: Каким образом?

Крашенинников: Существуют отдельные постановления правительства РФ, они разрознены, единого документа пока нет. В связи со вступлением в силу ЖК предстоит подготовить несколько десятков подзаконных актов, порядок, о котором мы говорим, - один из этих документов.

РГ: То есть пока такого документа нет?

Крашенинников: Кроме того, что решение власти принимают в установленном на федеральном уровне порядке, это решение должно быть зарегистрировано в органе, осуществляющем регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. То есть орган регистрации должен обеспечить проверку законности такого решения - например, что изъятие участка производится действительно для государственных нужд (строительства дороги, моста), а не для возведения, допустим, бизнес-центра.

РГ: Допустим, порядок принят. Очевидно, жильцы, если местные власти примут решение о сносе в нарушение федерального подзаконного акта, смогут это решение обжаловать. Можно даже выпить за успех этого "безнадежного предприятия". Может, еще какие-то рычаги в их пользу в кодексе есть?

Крашенинников: Муниципалитет обязан уведомить собственников, чьи помещения расположены на изымаемом участке, о принятом решении и дате его регистрации, причем не меньше, чем за год до предстоящего изъятия. Это уведомление, которое получает собственник, дает ему возможность пытаться обжаловать решение.

РГ: Что происходит после регистрации решения?

Крашенинников: Во-первых, в Закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в августе 2004 года Федеральным законом N 122-ФЗ внесены изменения, проведена полная федерализация системы органов, осуществляющих государственную регистрацию прав. Раньше действительно деятельность таких органов хотя и координировалась Минюстом России и их руководители - главные государственные регистраторы - назначались Минюстом России (по согласованию с органом субъекта РФ), по существу, они были подконтрольны органам субъекта РФ. Теперь в связи с внесенными изменениями регистрирующие органы являются федеральными.

РГ: Председатель московского ЖСК "Кварц" В. Соловьянов считает такую регистрацию фикцией. Он пишет: "В результате судебного общения с Москомрегистрацией я точно знаю, что 99 процентов обращений ЖСК и ТСЖ в Московский арбитражный суд были проиграны. Де-юре Москомрегистрация относится к минюсту, де-факто - это стопроцентно городская правительственная структура. Основной аргумент судей - решение было зарегистрировано. Считаю, что зарегистрированное решение нарушает равенство прав юридических лиц при рассмотрении в суде и оказывает давление на суд".

Если же рассуждать по логике автора вопроса, то можно дойти до того, что никакая сделка с недвижимостью не может быть обжалована в суде, если эта сделка зарегистрирована. Да что сделка, таким же образом можно было бы рассуждать и о Конституционном суде РФ, который не должен был бы принимать к рассмотрению заявления с требованием обжаловать те или иные нормы федеральных законов: они же приняты законодателями и подписаны президентом!..

Во-вторых, в Гражданском кодексе есть статья 13, в соответствии с которой, если решение государственного органа или органа местного самоуправления не соответствует федеральному закону и нарушает права гражданина или юридического лица, оно может быть признано недействительным - через суд. В ГПК есть специальные главы 24 и 25, подробно объясняющие, как оспаривать решения, действия (а иногда - и бездействие) государственных или муниципальных органов, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих. Поэтому как само решение об изъятии, так и его регистрация могут быть обжалованы и признаны недействительными. Может помочь Земельный кодекс, который в статье 49 устанавливает конкретный перечень исключительных случаев, когда допускается изъятие участка. Если решение об изъятии принято с нарушением закона, если орган, осуществляющий регистрацию, зарегистрировал такое решение, то суд обязан признать такие решения недействительными как противоречащими закону. Судья должен руководствоваться законом, и ничем иным.

РГ: Допустим, вопрос о сносе решенный. Что дальше?

Аргумент судей, что, мол, решение зарегистрировано, - полный абсурд. Необходимо непременно обжаловать такие решения в вышестоящих судебных инстанциях.

РГ: "Надуют", - убеждены многие наши читатели. - "Будут предлагать заведомо заниженные суммы". Разве не так?

Крашенинников: Дальше начинается процедура согласования порядка изъятия. Собственнику могут предложить какое-либо иное жилое помещение. Такой порядок, собственно, и действовал у нас до недавнего времени. Но людям не оставляли выбора. Они просили жилье в том же районе, их переселяли на другой конец города. В принудительном порядке - приходили судебные приставы, перевозили вещи по новому адресу, который был указан в решении суда. Сейчас у собственника появился выбор. Он может согласиться переехать в другую квартиру, но может получить и выкупную цену за потерянное жилье.

РГ: А если тем не менее предлагаемая выкупная цена явно занижена и миром уломать чиновника не удается?

Крашенинников: Что такое выкупная цена? Она включает, во-первых, рыночную стоимость жилого помещения. И, во-вторых, возмещение убытков, которые несет собственник из-за изъятия его жилья. Жилищный кодекс в отличие от Гражданского, и именно для того, чтобы лучше защитить людей, дополнительно уточняет, что можно отнести к убыткам. Это средства, потраченные на переезд, на заключение договора с риелтором, на поиск нового жилья. В выкупную цену могут быть включены и расходы на съем временной квартиры, и убытки, которые вы понесли, если, например, сдавали старую площадь внаем.

Тем не менее, нынешний год - во многом знаковый для района. Специалисты начинают разрабатывать вариант реконструкции территории близ станции метро "Медведково", стартует программа гаражного строительства, сооружаются инженерные коммуникации. В мае откроется обновленный кинотеатр "Ладога", новый торговый центр "Меркадо" будет работать по социальной карте москвича. На очереди - реконструкция рынка "Северное Медведково".

Крашенинников: Тут Жилой кодекс предусмотрел новый порядок. Вам не нужно обращаться в суд, готовить иск. В суд должен подать орган госвласти. А вы предоставите свои расчеты, свои доказательства. Например, данные риелторов о том, сколько стоит аналогичная квартира в вашем районе в примерно таком же доме, который под снос не идет. Конечно, здесь ключевую роль будет играть, насколько совершенна будет судебная система и квалифицированны судьи.
То, что оказалось благом для жителей, отстоявших свое право не уезжать за пределы округа, не лучшим образом повлияло на темпы реконструкции. По словам начальника отдела городского хозяйства управы района Северное Медведково Михаила Левкина, вместо 12-13 домов, как ранее планировалось, в 2005 году снесут лишь семь, то есть программа сократилась практически наполовину.

В первую очередь к сносу определены пятиэтажки по улице Полярной, 32, корпуса 3 и Снесут также дома по Студеному проезду, 12, проезду Шокальского, 31 и 35 (1-е корпуса).

Пятиэтажки отступают

Эстафета новоселий

Частично отселят пятиэтажки по Студеному проезду, 6, корп. 1 - два подъезда, которые мешают возведению нового 12-го корпуса, и по Полярной улице, 32, корп. В районе не хватает трехкомнатных квартир, так что не исключено, что жители для переселения поедут в соседнее Южное Медведково, где в этом году вводится много жилья.

11-11а на месте снесенных домов по Студеному проезду, Корпус 11-11а будет введен в апреле. Корпуса 43, 45 сдадут в мае - июне из-за сложных инженерно-геологических условий прокладки коммуникаций к ним. На конец года намечен ввод корпуса 44 в том же шестом микрорайоне.

В нынешнем году планируется ввести 10 домов, за исключением 12-го корпуса, который перейдет на 2006 год. Жители первых отселяемых домов по Полярной улице поедут в корпуса 43, 45 в шестом микрорайоне Северного Медведкова, где и сносятся пятиэтажки (улицы Полярная, Молодцова, сквер 60-летия Октября, проезд Шокальского), и корпус

Новостройка по Студеному проезду, вл. 9-11 предназначена для работников правоохранительных органов. Корпус 27 по Широкой улице, 3 строится с учетом жилищных нужд работников специализированного пуско-наладочного управления. Это восьмиэтажный дом индивидуальной планировки, где будет подземный паркинг.

В микрорайоне 10-10а, на улице Грекова, будет построен корпус 18, уже возводится пятый этаж, так что в октябре дом должен быть сдан. В микрорайоне 7-8-9 (сквер 60-летия Октября, улицы Полярная, Широкая, Заревый проезд и проезд Шокальского) в ноябре введут корпуса 98 и 10 Эти новостройки серии П-44Т, за исключением 14-этажных корпусов 43, 44 серии П-3М. Корпус 98 - одноподъездная сборная "башня" серии КОПЭ (КТЖС).

О качестве жизни

В 2005 году, в отличие от предыдущих лет, немало жилья будет возведено по инвестиционным контрактам - это корпуса 11-11а, 18, 25, 2 Полностью для переселения предназначены корпуса 43, 44, 45, 98, 10

Если раньше упор в реконструкции был на возведение жилья, теперь особое внимание уделяется развитию инфраструктуры. В 2005 году в микрорайоне 7-8-9 по проезду Шокальского планируется построить плавательный бассейн. Этой весной после реконструкции откроется кинотеатр "Ладога", причем, станет в два раза больше. Он будет работать как молодежный досуговый центр.

Третий год в Северном Медведкове идет реконструкция инженерных систем - замена, восстановление, увеличение мощностей с учетом роста числа жителей. К середине 2006 года работы должны завершиться. Для каждого нового дома строится отдельный центральный тепловой пункт.

Большие перемены ждут так называемую районообразующую площадь - территорию около станции метро "Медведково". Разработан также проект реконструкции рынков и торговой сети.

В реконструируемых районах откроются четыре магазина шаговой доступности. В ближайшие годы в микрорайоне 10-10а (улицы Полярная, Широкая, Грекова, Студеный проезд) будет построен детский сад, появятся пристройки у школ № 290 и 28 Готовится план реорганизации промышленной зоны. А на территории, граничащей с Бабушкинским районом, намечается обустроить зону отдыха с культурно-развлекательным, торговым центром, физкультурно-оздоровительным комплексом и горнолыжным склоном.

Нынешний год станет точкой отсчета программы строительства гаражей в Северном Медведкове. Запланировано возведение четырех многоярусных паркингов: два по улице Полярной, вл. 37Г - на 97 машиномест, по улице Грекова, вл. 13 - на 300 и по Студеному проезду, вл. 5-7 - на 23 Будет также строиться гараж по улице Широкой на 150 мест. А вот паркинг для 75 авто по Студеному проезду, 4, корпус 2 уже сдан, свободных мест не осталось.

ФОК плюс паркинг

Надежды на решение гаражных проблем районные власти возлагают на муниципалитет, на разъяснительную работу депутатов с жителями. Когда людям говорят, что будет построен физкультурно-оздоровительный комплекс или теннисный корт, это воспринимается "на ура". Однако не столь единодушно они одобряют проект спортивного объекта, который располагается над паркингом. А ведь здесь будут заниматься не только жители близлежащих домов. Где поставят машины те, кто сюда приедет? Конечно, во дворе, если нет паркинга. Так не лучше ли построить гараж вместе с физкультурным комплексом? Такие ФОКи-паркинги планируется возвести по Широкой улице, 13 и Студеному проезду, 6, корп.

Определены и площадки под программу "Народный гараж". Однако когда дело доходит до реальных денежных вложений, автолюбители не спешат приступать к строительству. Вот уже полгода как префектура и управа согласовали строительство одного такого гаража по улице Полярной, вл. 54, но работы до сих пор не ведутся.

Ситуацию на офисном рынке в I квартале 2005 г. во многом определили тенденции конца 2004 г. По оценкам аналитиков, активность действующих девелоперов по-прежнему высока, но компаний, строящих бизнес-центры класса А и В, в Москве остается немного. Поэтому спрос на качественные помещения остается высоким, а арендные ставки растут.

В Северном Медведкове осталось 64 пятиэтажки сносимых серий, так что в ближайшее время район ждет серьезное обновление и реконструкция.

В последние 12 месяцев наблюдался рост арендных ставок в сегменте А- и В-класса на 5-8%, комментирует ситуацию Олег Мышкин, директор департамента офисной недвижимости и инвестиций Colliers International. Так как спрос на качественные площади по-прежнему превышает предложение, а новые объекты, запланированные к вводу на этот год, можно пересчитать по пальцам, в ближайшие месяцы ставки будут оставаться на прежнем уровне и [даже] возможен их небольшой рост.

Аналитики рынка прогнозируют с каждым следующим годом увеличение объемов строительства высококлассных офисов в Москве. Если по итогам 2004 г. было введено в строй 700 000 кв. м, то к концу этого года эксперты прогнозируют уже до 800 000-900 000 кв. м. Но и такие темпы не могут покрыть тот спрос, что поступает на рынок со стороны потенциальных арендаторов. Заявленных на этот год объектов только около 1 В этой связи ставки аренды не понижаются и не стабилизируются. По данным компаний Jones Lang LaSalle (JLL), Colliers International, Noble Gibbons / CB Richard Ellis (NG), Cushman and Wakefield / Stiles and Riabokobylko (CWSR), на конец I квартала 2005 г. ставка аренды в А-классе составила $563-600 за 1 кв. м в год, в В $418-490 за 1 кв. м.

Общий объем сделок, один из основных показателей рынка недвижимости, за I квартал наступившего года достиг 200 000 кв. м в элитном сегменте, тогда как за тот же период 2004 г. он составлял 115 000 кв. м, сообщила Ирина Герасимова, руководитель отдела исследований Noble Gibbons. Она прогнозирует дальнейший рост заключаемых сделок в этом году. Сделки по новым офисам составили 60% от общего количества. Но и доля свободных площадей на вторичном рынке будет оставаться низкой, так как освобождающиеся здания обычно рассматриваются сразу несколькими арендаторами и быстро заполняются. Компании стали заранее готовиться к переездам и заключать сделки аренды, говорит Сергей Рябокобылко, исполнительный директор CWSR. Как следствие во всех крупных офисных комплексах заключены договоры с арендаторами задолго до ввода площадей в эксплуатацию.

Рост спроса на помещения влечет за собой и повышение цен продажи. По информации Noble Gibbons, их рост в элитном сегменте в 2004 г. составил примерно 15%. По информации Colliers, в зданиях класса А они составляют $3500-5000 за 1 кв. м, в офисных особняках до $6000 за 1 кв. м. В помещениях В соответственно $1500-3000 и $4500 в особняках. Рост цен также обусловлен снижением рисков при инвестировании в недвижимость ставки капитализации за последние несколько лет упали на 3-4 процентных пункта. Уровень вакантных площадей в прошлом году практически не изменился и был зафиксирован аналитиками Colliers Int. в среднем на отметке в 6,6% от 4,5-5% в А-сегменте, до 7,5-10% в В.

По мнению Сергея Рябокобылко, в этом году на рынке появились, как минимум, три проекта высокого класса, соответствующие по качеству европейским стандартам, это центр Дукат Плэйс III, бизнес-парк Крылатские холмы и Эрмитаж Плаза. Первый из них уже заполнен арендаторами (если верить письмам о намерениях), и на 90% заняты и здания в Крылатских холмах.

По его словам, стало также больше желающих среди крупных российских компаний на покупку зданий, например структур нефтегазового сектора. По прогнозам Рябокобылко, инвестиционные сделки (в том числе по схеме lease-back) и сделки рефинансирования, подобные той, что состоялась между фондом Fleming Family Partners Russia Real Estate Ltd. и инвесткомпанией Coalco (офисный комплекс на Гоголевском бул., 11), будут расти количественно в ближайшие годы. На рынке есть ряд зарубежных фондов, которые находятся в поиске офисных проектов. Например, по словам начальника отдела по работе с собственниками ABN Realty Романа Чепцова, одним из таких фондов в состоянии поиска можно назвать Invesco. Вообще, международные компании на рынке активизировались, их доля в общем объеме сделок I квартала составила 40% (за тот же период 2004 г. 30%), говорит Ирина Герасимова из Noble Gibbons.


Одна из самых масштабных программ столичного правительства — программа межрегионального сотрудничества правительства Москвы в сфере строительства — находится под угрозой срыва. Как стало известно “Ведомостям”, несколько столичных застройщиков, работающих по этой программе, намерены покинуть региональный рынок.

Как говорят ведущие аналитики, число сделок предварительной аренды, а также продажи будет расти в 2005-2006 гг. на фоне дефицита качественных площадей А и В. К тому же ввод в строй заявленных объектов будет осуществляться, скорее всего, поэтапно, и они будут моментально поглощаться рынком. Так что ожидать остановки роста цен и насыщения рынка в ближайшие годы не стоит.
Эрмитаж Плаза (38 000 кв. м) и Крылатские холмы (59 000 кв. м) построены CMI Development. Как сообщил Роман Чепцов из ABN Realty, в этом году из крупных бизнес-центров также должны быть введены в эксплуатацию, в частности, Капитал Плаза (49 000 кв. м общей площади) девелопером Capital Group, Аврора Бизнес Парк II-III (42 000 кв. м, девелопер Forum Properties), Башня на Набережной II (57 000 кв. м, Enka), Централ Тауэр (38 000 кв. м, ПФПГ), Полларс (56 000 кв. м, Mirax Group).

Застройщики называют несколько причин неуспеха в регионах. Руководитель одной из компаний рассказывает, что если сотрудничество идет по линии правительства Москвы, то местная администрация обязывает их привлекать местных специалистов (заказчиков, проектировщиков, подрядчиков), которые, в свою очередь, завышают цены на услуги. “Возить железобетон из Подмосковья в Тамбов дешевле, чем закупать у местных ЖБИ”, — жалуется собеседник “Ведомостей”. Пресс-секретарь “С-Холдинга” Оксана Басова приводит пример, когда “Псковархпроект” подготовил проект дома, по которому инвестиционная стоимость его строительства увеличилась в 2,6 раза. На прошлой неделе “С-Холдингу” пришлось решать спор с ярославским подрядчиком с помощью руководителя московского стройкомплекса Владимира Ресина. Сотрудник компании рассказывает, что предметом спора стали 12 млн руб., на которые подрядчик завысил сметную стоимость проекта. Константин Королевский, первый заместитель руководителя столичного стройкомплекса, курирующий межрегиональную программу, назвал конфликт типичным для партнеров по бизнесу: “Одни хотят купить дешевле, а другие — продать дороже”.

Дефицит свободной земли в столице вынуждает строительные компании искать площадки в регионах. Однако застройщики отмечают, что бизнес в регионах перестал быть прибыльным, а местные участники рынка ведут себя все более агрессивно. Некоторые застройщики уже заявили о намерении свернуть бизнес в регионах. “Отчисления, которые требуют администрации (на социальные проекты, на инфраструктуру и проч.), явно завышены. Если, к примеру, в Рязани не удастся договориться об уменьшении этих отчислений, то будем уходить. Ведь коммерческая организация не может работать себе в убыток”, — заявил “Ведомостям” заместитель гендиректора “Мосэнергостроя” Валерий Перов. Такое же мнение выразил и председатель совета директоров “СУ-155” Юрий Жданов (компания строит жилье в Тамбове): “Говорить о больших прибылях для инвесторов от строительства в регионах не приходится — доходы с 1 кв. м составляют $60-70 [в Москве — более $100]”.

“Соглашаясь работать в регионах, они [столичные застройщики] берут на себя определенные риски”, — говорит Королевский. “Никто нас туда не толкал: если ты хочешь зарабатывать деньги, это твои риски”, — вторит ему генеральный директор “Стройинвестрегиона” Ирина Сергеева. Этого мнения придерживается и директор по маркетингу ГК “Конти” Вячеслав Тимербулатов.
Программа межрегионального сотрудничества в сфере жилищного строительства была запущена в 2002 г. по соглашению между правительствами Москвы и субъектов федерации. В прошлом году столичные строители сдали в регионах около 412 000 кв. м жилья, в 2005 г. планируется сдать 520 000 кв. м. Работы ведут 20 компаний в 46 городах России.

“Иногда мы остаемся с нулем, например, в Рязани продаем квартиры по себестоимости — по 13 000 руб. за 1 кв. м”, — рассказывает Перов из “Мосэнергостроя”. Участники рынка утверждают, что жилье в регионах продается с большим трудом. Представитель тамбовской администрации, пожелавший остаться неназванным, объясняет это низкой покупательской способностью населения: “Сейчас на продажу выставлены 2000 квартир в новостройках (население города — 360 000), но реальных сделок по ним практически нет”. Вице-президент “Системы-ГАЛС” Андрей Закревский говорит, что в регионы стоит выходить только с объемными проектами, масштабы которых могут покрыть затраты на инфраструктуру. Другой собеседник отмечает, что комфортно чувствуют себя компании, которым удалось войти на местный рынок первыми и выстроить отношения с местной администрацией.



Главная --> Публикации