Главная --> Публикации --> Застройка местами Лужков дождался башни Ипотечные операторы делят будущие доходы Недвижимость для небогатых Анализ рынка загородной недвижимости в 2004 году

Глеб Ялымов, руководитель отдела маркетинга и рекламы компании АЛМ Девелопмент
Спрос на офисы площадью до 100 кв. м существует и объясняется в основном недостаточностью финансовых средств у арендаторов.
По оценке нашей компании, доля таких помещений составляет порядка 24 % от общего спроса. Но хотелось бы отметить, что наиболее часто арендаторов интересуют офисы площадью 200 300 кв. м 27 %.
Офисы небольших площадей относятся к классу С либо В по общепринятой классификации подобных помещений. Они расположены в бывших НИИ и заводах, офисных комплексах, бизнес-центрах, технопарках, офисно‑складских и складских комплексах, а также в жилых домах. (Помещения в составе жилых домов предпочитают сервисные и торговые предприятия.)
Как отмечено выше, арендаторы небольших площадей выбирают главным образом объекты по двум основным критериям: по размеру арендной ставки и месторасположению. В данную категорию попадают офисные комплексы класса В и С, расположенные, как правило, в районе Третьего транспортного кольца.
Такие помещения имеют европейскую отделку, телефонные линии (МГТС чаще в классе С), выделенные каналы связи (включая Интернет), новые инженерные системы (в классе С реже), системы вентиляции (класс В), парковочные места и охрану. Также часто предлагают дополнительные сервисы: складские помещения, кафетерии и столовые.
Разброс арендных ставок для класса В большой от 260 до 480 долл. за кв. м в год (без учета НДС), где меньший показатель соответствует офисным помещениям в районе МКАД, а больший району Бульварного кольца. Для класса С это 150 350 долл.
Помимо расположения на стоимость аренды влияет отделка помещений, готовность инфраструктуры и оснащенность помещений инженерными системами.
Повышение цен за прошлый год составило 5 8 % для класса В и 12 14 % для С. Спрос на офисы в 2005 году сохранится, о чем говорит доля свободных помещений: в классе А 3,5 % и В 7 %. Стоит отметить, что данный процент самый низкий в Европе.
По нашим прогнозам в 2005 году рост арендных ставок продолжится и составит порядка 5 8 % в год. В среднем за прошедший квартал 2005 года они выросли на 1,25 %.
Также на рынке коммерческой недвижимости сохраняется тенденция по реконструкции офисов класса С до класса В. Перевод помещений из одного класса в другой повышает размер арендной ставки минимум в два три раза.
Арендовать небольшую площадь в настоящее время можно в офисных комплексах класса В по адресам: ул. Сторожевая, 4 (ст. м. Авиамоторная) 255 долл. за кв. м в год; Посланников пер., 5 и 9 (ст. м. Бауманская) 300 долл.; ул. Малая Семеновская, 9 (ст. м. Семеновская) 300 долл.; ул. Летниковская, 11/10 (ст. м. Павелецкая) 350 долл.
Во всех вышеуказанных офисных комплексах есть помещения площадью от 50 кв. м. Расценки указаны без учета НДС. В стоимость аренды офисов площадью до 300 кв. м включены коммунальные расходы.
В нашей компании на этапе проектирования закладывается возможность разделения больших блоков (объединяющих группу комнат) площадью порядка 500 кв. м на малые.
Правительство Москвы проводит адресные программы по имущественной поддержке малых предприятий (в соответствии с постановлением правительства Москвы от 11 июня 2002 года № 429-ПП О Концепции и основных направлениях Городской целевой программы по обеспечению субъектов малого предпринимательства нежилыми помещениями на 2002 2010 годы), в рамках которой последним предоставляют нежилые помещения и земельные участки.
Нежилые помещения распределяют преимущественно на конкурсной основе. В отдельных случаях в целях поддержки малых предприятий приоритетных видов деятельности их могут выделять на внеконкурсной основе.
Предприятиям предоставляют помещения в составе специализированных объектов (крупные специализированные объекты торговли, бытового обслуживания). Для получения такого рода площадей предприниматели обязаны подать в имущественно-земельную комиссию своего округа следующие документы: градостроительное обоснование, предпроектное предложение, исходно-разрешительную и проектно‑сметную документацию для размещения (строительства и реконструкции) объектов.
Работы по реконструкции и ремонту помещений и инфраструктуры ложатся на плечи будущих арендаторов.
Подобные мероприятия вряд ли решат проблему нехватки свободных малых площадей. Основные причины чиновничий беспредел и необходимость в больших финансовых вливаниях.

Согласно экспертным оценкам рынка коммерческой недвижимости одна из наиболее острых проблем сегодня аренда небольшого офиса площадью до 100 кв. м. Такой вопрос возникает как у вновь образовавшихся фирм малого и среднего бизнеса, так и при выделении отдельных структур от сформировавшихся и работающих организаций.
Какие офисы небольших площадей реально предлагают на рынке коммерческой недвижимости в настоящее время? Офисы в бизнес-центрах, отдельных зданиях, на первых этажах жилых домов вторичного рынка или в новостройках? Что можно сказать об оснащении этих помещений и разделении на классы? Каковы арендные ставки на небольшой офис и как они зависят от района расположения? Насколько выросли цены на такие помещения за 2004-й и начало 2005 года? Каков прогноз изменения цен на ближайшую перспективу? Где сейчас реально арендовать небольшой офис и по какой цене? Ведется ли в Москве или ближайшем Подмосковье строительство бизнес-центров с офисными помещениями небольших площадей? Каковы планы московского правительства по реконструкции и обновлению нежилых помещений, расположенных в разных районах Москвы и находящихся в неудовлетворительном состоянии? Сможет ли это решить проблемы небольших офисов? На эти вопросы читателям журнала отвечают специалисты авторитетных фирм, работающих на рынке коммерческой недвижимости.

Антонина Лаирова, аналитик отдела исследований компании ABN Realty
Владельцам бизнес-центров невыгодно сдавать в аренду небольшие помещения, поскольку это увеличивает количество арендаторов и соответственно усложняет управление зданием. Поэтому если там и сдают площади до 100 кв. м, то цена на них выше, чем на другие офисы.
Есть ряд бизнес-центров, где сдают небольшие по площади офисы с выполненной отделкой и уже оборудованные для работы. Это удобно для компаний, планирующих краткосрочную аренду, так как в данном случае им не нужно тратиться на обустройство помещений. Но с другой стороны, такие преимущества значительно увеличивают арендные ставки.
Первые этажи жилых новостроек сегодня часто отводят под помещения коммерческого назначения с отдельными входами с улиц. Они пользуются спросом у компаний, ежедневно принимающих посетителей.
В частности, такие помещения востребованы банками под новые отделения.
Однако с точки зрения презентабельности офисы на первых этажах жилых домов, разумеется, значительно уступают бизнес-центрам.
Раньше проблему небольших офисных площадей решали также за счет сдачи в аренду номеров в гостиницах старой постройки, но после законодательного запрета подобная практика уходит в прошлое.
Правительство Москвы разрабатывает программу строительства технопарков для нужд малого и среднего бизнеса, самым крупным из них станет технопарк Нагатино-ЗИЛ общей площадью около 1 млн. кв. м.

Сергей Лобкарев, руководитель направления коммерческой недвижимости ЗАО Корпорация МИАН
На рынке наиболее широко представлены офисы от 30 кв. м. Они, как правило, расположены на первых этажах жилых домов в помещениях, выведенных из жилого фонда, в цокольных этажах. Крайне редко можно встретить помещения, изначально не предназначенные для проживания. Также небольшие офисы предлагают в административных зданиях и не попавших под реконструкцию НИИ.
Помещения площадью до 100 кв. м, предназначенные для аренды, обычно сдают в рабочем состоянии со стандартной офисной отделкой, иногда они требуют косметического ремонта. Они оснащены телефонными линиями и в большинстве случаев Интернетом. Если офис расположен в административном здании, то, как правило, арендодатель предоставляет мебель. Эта коммерческая недвижимость принадлежит к классам В и С.
Офисные помещения площадью до 100 кв. м пользуются повышенным спросом, их сдают в течение трех дней. Ставки аренды такие же, как и ставки аренды более крупных площадей, и уменьшаются в зависимости от класса и удаленности от центра. Однако нужно отметить, что в престижных районах таких, как Новый Арбат, Кутузовский и Ленинский проспекты и пр. данные помещения сдают по цене, значительно превышающей рыночную.
Источники поставки на рынок небольших по площади офисов в последнее время иссякают многие административные здания и НИИ попадают под реконструкцию, правительство Москвы запрещает использование помещений не по назначению, а перевод помещений, расположенных на первых этажах жилых домов, довольно трудоемкая процедура. Поэтому по прогнозам арендные ставки на офисы площадью до 100 кв. м будут расти.
В основном офисы можно снять на первых этажах жилых домов и в административных зданиях класса В и С (ставки аренды приведены выше). Что же касается помещений в бизнес-центрах, где предлагают маленькие площади, то их очень мало (в качестве примера приведем три бизнес-центра: в Балакиревском переулке, Регус на Смоленской площади, Миллениум на Трубной площади). Стоимость аренды качественного офиса в этих зданиях достигает порядка 1000 1200 долл. за кв. м.

Елена Гринкевич, ведущий специалист по коммерческой недвижимости компании Акрус недвижимость
В аренде офисов до 100 кв. м нуждаются как начинающие, так и действующие сетевые туроператоры, небольшие строительные и торговые компании и др. Условно назовем их соискателями.
Требования соискателя к подобной площади ограничиваются наличием средств коммуникаций, ремонта в помещениях, перспективы заявить о себе (т. е. разместить наружную рекламу). Желаемая ставка аренды, указываемая в заявке, колеблется в пределах от 300 до 400 долл. за кв. м. Что же мы можем предложить соискателю?
Такие площади чаще всего предлагают в бывших НИИ, различных производственных помещениях, переоборудованных под административные цели. Ставки аренды в переоборудованных промышленных зданиях, как правило, не высоки и значительно отличаются от ставок в бизнес-центрах, но, нужно признать, что и они немного завышены. Средневзвешенная ставка в таких зданиях достигает 300 долл. за кв. м.
Иногда условия аренды в них достигают класса C по наличию коммуникаций и парковки, средств связи, состоянию фасада, внутреннему ремонту. Но не располагают к частым посещениям клиентов в меньшей степени удаленность от метро и пропускной режим, а в большей степени длительные прогулки по заводской территории. Приближенность к производственным и складским площадям и территориям, а вследствие чего шум, пыль, и посторонние запахи, проникающие сквозь окна (стеклопакетов в таких зданиях никто не ставит), отнюдь не способствуют рабочему процессу. Но чаще всего помещения требуют ремонта. Как правило, при заключении договора аренды состояние офиса становится проблемой арендатора.
Ближе к центру, в ЮЗАО и СЗАО (именно в этих административных округах чаще всего хотят иметь офисы соискатели) в подобных зданиях ставки аренды достигают 380 400 долл. за кв. м в год. Для того чтобы снять офис в ЦАО, следует выложить порядка 600 700 долл. за кв. м, если приглянулось административное здание класса В, где маленькие офисные помещения встречаются нечасто. А аренда в переоборудованных производственных зданиях в ЦАО достигает 500 долл. за кв. м.
В зданиях класса А снять офис до 100 кв. м практически невозможно. Бывают такие предложения крайне редко и не во всех бизнес-центрах. Но вряд ли они заинтересуют нашего соискателя ввиду высоких (800 1000 долл. за кв. м) арендных ставок. Это объясняется желанием владельца сдавать в аренду свои площади крупным иностранным и наиболее известным российским компаниям, что само по себе подтверждает их солидность в деловом партнерстве и платежеспособность. Метод Open Space предусматривает поэтажную сдачу или в лучшем случае (при наличии нескольких лестничных пролетов и лифтовых шахт с разных сторон здания, что позволяет организовать отдельные блоки) сдачу половины этажа в одни руки, что также упрощает управление арендным бизнесом.
В условиях несовершенства законодательной базы рынок коммерческой недвижимости вынужден работать на краткосрочную перспективу. Для инвестора в российскую недвижимость долгосрочная перспектива это срок окупаемости проекта 4 6 лет. На Западе она измеряется периодом от 15 до 20 лет. Доходность инвестиций в офисную недвижимость класса A и В оценивают в 12 16 %, поэтому строительство бизнес-центров такого порядка превалирует. Спрос еще полностью не удовлетворен и превышает предложение. Строительство Москва-Сити, скорее всего, разрешит данный вопрос.
Но проблема небольших офисов класса С и D не состоит в их отсутствии. Предложения есть. Не всегда стоимость аренды соответствует качеству предоставляемых арендных услуг. Отсутствие или номинальность охраны, пожарной или охранной сигнализации, отсутствие парковочной зоны, а также высокий коридорный коэффициент плата за места общего пользования, которые зачастую имеют не совсем приличный вид, не являются для арендодателя показателем снижения ставки аренды по сравнению с другими офисными зданиями, сдаваемыми в аренду в том же районе. Надо отметить, что рынок коммерческой недвижимости класса А и В можно считать сформировавшимся, цивилизованным. Предложения по аренде помещений ниже классом точно описывает выражение кто во что горазд.
Стоимость аренды небольших офисов в зданиях бывших НИИ и переоборудованных под офисные цели помещениях предприятий бытового обслуживания на периферии составляет 200 250 долл. за кв. м. Если сфера деятельности соискателя не зависит от местоположения его офиса, то это как раз то, что надо.
Радует, что правительство Москвы решило взять на себя проблему по реконструкции и обновлению нежилых помещений, находящихся в неудовлетворительном состоянии. Остается только пожелать, чтобы оно присмотрелось к малому бизнесу и создало максимум условий для его развития.

Сергей Блохин, старший консультант отдела брокериджа Управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании МИЭЛЬ-Недвижимость
Офисы небольших площадей сдают в аренду, как правило, в бывших административных зданиях промышленных предприятий, помещениях институтов. Чаще всего комнаты здесь не меняли свой облик с советских времен, а потому требуют косметического ремонта. Арендаторам офисы такого уровня нередко предлагают без мебели, с одним телефонным номером на комнату. Данную коммерческую недвижимость обычно относят к классу С.
В Москве сложились административно-промышленные зоны, где сконцентрированы подобные офисные комплексы. Это районы станций метро Войковская, Полежаевская, Водный стадион, Алексеевская, Бабушкинская, Щелковская, Черкизовская, Электрозаводская, Семеновская, Авиамоторная и Шоссе Энтузиастов. Здесь существует достаточное количество административных зданий предприятий, выходящих фасадом за пределы промышленных зон. Арендная плата в таких офисах варьируется в зависимости от удаленности от метро, специфики района, развитости инфраструктуры строения. Например, помещение в административном здании в районе станции метро Проспект Вернадского сдают за 350 420 долл. за кв. м в год. А на юго-востоке столицы в районе станций метро Кузьминки и Текстильщики арендная ставка в административных зданиях составит 280 330 долл. за кв. м в год. Небольшие офисы в значительной удаленности от станции метро Авиамоторная более 10 минут на транспорте реально снять за 200 220 долл. за кв. м в год.
Сегодня в столице работает городская программа по выводу крупных промышленных предприятий из центра. В ее рамках на окраинах мегаполиса создано несколько укрупненных промзон, куда и переезжают производства. Удачным примером такой реконструкции служит бизнес-парк Дербеневский (класс В), появившийся на Дербеневской набережной на месте бывшего кожевенного завода. Одна из компаний выкупила старую фабрику, и после модернизации помещений цехов начала сдавать офисы в аренду. В районе Павелецкого вокзала сейчас идет активная реконструкция производственных предприятий и сооружение бизнес-центров. И процесс этот, скорее всего, продолжится.
Современные офисные здания класса А строят с расчетом на арендаторов крупных площадей, помещения небольших размеров здесь практически не сдают. Такие предпочтения владельцев объектов подобного назначения связаны с трудоемкостью обработки большого количества договоров, усложнением управления здания. Поэтому в бизнес-центрах качественные помещения сдают большими блоками или этажами. Иногда эти блоки делят на комнаты и сдают в субаренду. В данном случае снять офис можно за 1000 долл. за кв. м в год. Но таких предложений на рынке небольших офисов крайне мало.
Впрочем, снять помещение площадью до 100 кв. м класса А все‑таки реально. Существуют так называемые бизнес-гостиницы помещения, которые сдают по комнатам. Подобными услугами пользуются, как правило, представительства иностранных компаний, состоящие из нескольких человек. Кроме того, здесь создают виртуальные офисы для ведения кратковременных бизнес-проектов. Бизнес-гостиницы это полностью оборудованные помещения, готовые к работе. Такие площади предоставляют в офисном комплексе Миллениум-хаус в Трубниковском переулке и в бизнес-центре в 1‑м Зачатьевском переулке. Стоимость аренды здесь составляет около 1000 долл. за кв. м в год.
Небольшие офисы также предлагают гостиницы, выделившие часть своей площади под офисы. Так, гостиница Академическая сдает помещения за 400 долл. за кв. м в год, арендные ставки в гостинице Украина составляют 420 450 долл. за кв. м в год. Небольшую долю рынка аренды небольших офисов представляют помещения на первых этажах отдельно стоящих зданий и жилых домов. Их можно снять за 250 600 долл. за кв. м в год. Рынок аренды коммерческой недвижимости в новостройках только формируется, арендные ставки здесь зависят от расположения дома, престижности района.
Стоимость аренды небольших офисов изменяется пропорционально росту потребительских цен и общему уровню инфляции. Кроме того, на увеличение арендной платы зачастую влияет падение курса доллара по отношению к рублю. В целом, на рынке коммерческой недвижимости арендные ставки достаточно стабильны.

За сохранность парковщики не отвечают

Елена Горбунова, директор отделения коммерческой недвижимости корпорации Бест- Недвижимость
Небольшие по площади офисы сегодня можно арендовать у некрупных собственников таких помещений, предлагающих для этих целей небольшие комнаты. Есть несколько офисных центров класса С, где также реально снять маленькие помещения, но это скорее исключения. Офисов категории А в данном секторе рынка нет.
Следует отметить, что, чем меньше офис, тем выше в нем ставки за квадратный метр. Поэтому, как ни парадоксально, помещения площадью 30‑50 кв. м на 15 20 % дороже, чем офисы 300 500 кв. м. В целом подобные помещения стоят примерно 350 400 долл. за кв. м в год. В зависимости от района цены несколько различаются. Так, самые дорогие районы ЦАО, ЗАО, ЮЗАО, но и небольших офисов там мало. Средние цены в районах внутри Третьего транспортного кольца. Все, что расположено дальше, немного дешевле.
Цены за 2004-й и начало 2005 года выросли, но несущественно. На рынке офисной недвижимости какого‑то стремительного роста цен и не наблюдалось. Он гораздо меньше, чем рынок жилой недвижимости, склонен к различным перепадам.
Вероятнее всего цены в ближайшее время будут расти, по крайней мере еще один-два года. Если, заявленные планы по строительству офисов и бизнес-центров, о которых столько говорят, выполнят, то вполне вероятно, что через пару лет рост цен остановится. Сейчас практически всегда можно найти маленький офис в интересующем районе. Все зависит от требований к его состоянию и расположению. Крупным риелторам этим заниматься невыгодно, но есть небольшие специализированные компании, в ведении которых как раз такие вопросы.
О строительстве в Москве или ближайшем Подмосковье бизнес-центров много говорят, но мало что делают. Мне кажется, что это просто экономически и политически невыгодно. Если место для офиса хорошее, то ставка должна быть высокой. Город не станет сдавать офисы по ценам ниже рыночных неразумно. Помещение, расположенное далеко, не заинтересует бизнесменов, так как офис себя не окупит даже при низких затратах на аренду.
Вчера в Москве стартовал эксперимент по разгрузке автомобильного движения в центре столицы. Первая перехватывающая парковка открылась на пересечении Волгоградского проспекта и Абельмановской улицы, возле площади Крестьянской заставы. Она рассчитана на 320 мест, и первое время за хранение автомобиля денег брать не будут. Впрочем, за сохранность машины парковщики отвечать тоже не будут. При таком раскладе вряд ли найдутся добровольцы, желающие оставить автомобиль без присмотра и потратиться на проезд в городском транспорте. Но к 2005 году "перехват" станет принудительным.

Но в дальнейшем автовладельцам придется платить - цена одного машиноместа составит около 30 рублей в день. С появлением других парковок тарифы станут варьироваться: чем дальше стоит машина от центра города, тем дешевле обойдется стоянка. В самом центре парковочное место будет стоить предположительно от 30 до 50 рублей в час.

В рамках эксперимента, организованного городскими властями и ГИБДД, на Крестьянской заставе вчера открылась первая в Москве перехватывающая парковка. По замыслу, автовладельцы должны оставлять на стоянке свои машины и добираться до центра на общественном транспорте. Пока парковкой можно пользоваться бесплатно.

Однако, как стало известно ГАЗЕТЕ, материальную ответственность за сохранность автомобилей организаторы эксперимента нести не будут. Они полагают, что все машины должны быть застрахованы, и в случае угона компенсировать убытки будут страховые компании.

'Оставлять машины на этой стоянке будет совершенно безопасно, - утверждает завсектором транспортного развития НИиПИ Генплана Елена Боровик. - Там будет дежурный, будет забор'.

Первые 47 парковок будут организованы на так называемом 'юго-восточном луче', одном из самых загруженных сейчас направлений: Лубянская площадь - улица Марксистская - Волгоградский проспект. По данным НИиПИ Генплана, на некоторых улицах этого направления запас пропускной способности уже давно исчерпан. Так, на ул. Солянка движение транспорта превышает норму на 190%, на Верхней Радищевской - на 125%, на Волгоградском проспекте - на 140%, на Лубянском проезде - на 125%. При этом скорость движения транспорта, особенно в часы пик, снижается до 5 км/ч.

За проезд в центр придется платить отдельно

Впрочем, забота об автовладельцах имеет еще одно объяснение: новые пассажиры общественного транспорта пополняют городскую казну. Ведь на дорогу до центра и обратно каждый 'безлошадный' автовладелец будет тратить минимум 28 рублей.

Подготовка к эксперименту началась с того, что 'юго-восточный луч' снабдили всеми необходимыми табло и указателями. Затем столичные власти позаботились о том, чтобы автовладельцы, оставившие свои машины на стоянке, без промедлений смогли стать пассажирами наземного транспорта: в апреле по маршруту 'пл. Крестьянской заставы - Таганская пл. - Лубянская пл. - Сухаревская пл. - пл. Крестьянской заставы' стала ходить маршрутка и одновременно была увеличена частота движения троллейбуса № 2

Городские власти намерены не только заработать на автовладельцах, но и улучшить экологию. По подсчетам разработчиков эксперимента, из-за уменьшения трафика количество вредных примесей в воздухе сократится на 5-10%.

Расходы на дорогу могут увеличиться с открытием перехватывающих парковок в районе Кузьминок, Текстильщиков и по всему 'лучу' до МКАД.

Проводя исследование, специалисты НИиПИ Генплана постарались выявить ту социальную группу, которая станет пользоваться перехватывающей парковкой. Наиболее вероятный 'клиент' парковки - это так называемая группа 'средней и малой мобильности', в которую входят руководители среднего звена и рядовые сотрудники. Высокое начальство заведомо откажется ставить машину подальше от офиса: это просто несолидно. Приехавшие в центр города с деловыми целями из-за нехватки времени тоже не станут пользоваться парковкой. А вот желающие развлечься или пройтись по магазинам, согласно исследованию, с удовольствием оставят машину за Садовым кольцом и продолжат свой путь на метро или троллейбусе. Так что в ближайшее время общественный транспорт наводнят представители так называемого 'среднего класса'.

Парковка для 'среднего класса'

Федосеев пояснил, что всего в городе стоят в очереди на бесплатные квадратные метры около 200 тысяч семей. Новоселье нынче справят из них примерно 8 тысяч москвичей, вставших на учет в 1985 году. Для столицы такое продвижение можно считать большой победой. Дело в том, что последние лет пять очередь топталась не месте, так как город никак не мог обеспечить очередников постановки на учет 1982-1983 годов.

До конца 2006 года столица обещает решить квартирный вопрос всех внеочередников, взятых на учет на предоставление нового жилья на 1 января 2005 года. Таких в столице насчитывается 1300 семей. В их число входят дети-сироты, жители аварийных домов и тяжело больные москвичи, то есть все те, кого новый Жилищный кодекс обязывает обеспечивать бесплатным жильем вне очереди. Об этом сообщил вчера в Мосгордуме руководитель департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы Николай Федосеев.

Между тем с учетом подорожания жилья получить субсидию в 2005 году смогут в два раза меньше семей, чем четыре года назад. В городском департаменте жилищной политики полагают, что выход из положения - ипотечные кредиты. Будь они, по данным департамента экономической политики, как минимум 15 000 очередников купили бы хоть сегодня жилье в рассрочку. Популярность этого варианта подтверждает тот факт, что объемы жилья, реализуемого очередникам в рассрочку, уже возросли в 2,5 раза.

Льготников в этой очереди в общей сложности 79 тысяч. Для того чтобы ускорить получение жилья для всех, кто ожидает его сейчас, как считает руководитель департамента жилищной политики Петр Сапрыкин, следует предлагать людям более удобные схемы покупки жилья в рассрочку. С этой целью столичные власти уже четвертый год подряд выделяют из бюджета субсидии на приобретение квартир. В прошлом году город таким образом субсидировал более тысячи очередников. По данным департамента экономической политики, в этом году на субсидии претендуют 20 тысяч очередников, тех, кто сам в состоянии оплатить 40 процентов стоимости квартиры.

Кому дадут бесплатное жилье

- Сейчас деньги квартиры, купленной в рассрочку, возвращаются в бюджет города за 10 лет, - говорит Федосеев. - Схема, комбинированная с ипотекой, когда часть денег дается очереднику в качестве субсидии, а часть - через ипотечный банковский кредит, - полагает он, - позволит обеспечить этот возврат за год: погасив долг городу за счет ипотечного кредита, граждане могли бы рассчитываться с банком потом еще 10-15 лет.
Павел Крашенинников, председатель Комитета Госдумы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству

Российская газета: Вопрос из судебного департамента при Верховном суде РФ в Пермской области. "Жилищный кодекс не предусматривает учета нуждающихся в жилье по месту работы на госпредприятиях. В то же время статья 6 вводного Закона N189 определяет, что уже стоящие в очереди сохраняют право состоять на учете до получения ими жилья по договору социального найма. Работник аппарата суда с семьей живет в однокомнатной неприватизированной квартире и стоит в очереди на улучшение жилищных условий. При этом семья не является малоимущей. Будет ли этой семье предоставлено бесплатное жилье? Возможно ли бесплатное предоставление этого жилья в собственность?"

Новый Жилищный кодекс коренным образом изменил порядок, по которому граждане могли получить бесплатную квартиру от государства. Раньше встать в очередь могли те, кто имел жилплощадь меньше установленной социальной нормы. Теперь это необходимое, но не достаточное условие. Нужно еще, чтобы человек или семья были признаны малоимущими и подтвердили этот статус на момент получения квартиры. Кроме того, в социальном жилье автоматически окажутся все те, кто не захочет или не успеет приватизировать его до 2007 года. Тема сегодняшней беседы - "национальные" особенности социального жилья.

РГ: И семье не смогут отказать на основании того, что она не является малоимущей?

Павел Крашенинников: Такой вопрос задают многие. Потому что во многих органах госвласти есть специальные деньги, которые выделяются на год на решение жилищных проблем сотрудников. Закон о введении в действие ЖК указывает, что сформированная на 1 марта 2005 года очередь сохраняется. Сохраняется и структура очереди: "простые" нуждающиеся, "первоочередники" и "внеочередники". Все это "работает" и в отношении органов государственной власти. Если жилой дом построен, принят в эксплуатацию, очередникам предоставляется жилье по договору социального найма. Другое дело, что приватизировать его уже будет невозможно.

РГ: "Что разработчики Жилищного кодекса имели в виду, когда не включили в закон норму, допускающую разделение лицевого счета, если в квартире есть изолированные комнаты? Выросли дети, хотят отделиться, жить самостоятельно. Что нам теперь делать?"

Крашенинников: Я знаю, что будет готовиться специальный закон о предоставлении жилья федеральным служащим. По Конституции государство может обеспечивать жильем не только малоимущих, но "иные указанные в законе категории граждан". И если такой закон будет принят, вопрос о материальном положении госслужащего, получающего жилье, будет решаться проще.

Но хочу обратить внимание, что раздел жилья возможен в кооперативных и приватизированных квартирах.

Крашенинников: Речь фактически идет о разделе жилого помещения. Поскольку социальное жилье будет теперь предоставляться исключительно малоимущим гражданам, законодатели решили помешать искусственному созданию коммунальных квартир. Ведь когда происходил подобный раздел лицевых счетов, по существу возникала коммунальная квартира. В связи с целевым назначением социального жилья было решено такие сделки в законе не предусматривать. Точно так же, как и не предусматривать сделки по обмену социального жилья, допустим, на жилье, которое находится на правах собственности.

Крашенинников: Если вы встали на учет по старому Жилищному кодексу, то вас никто из этой очереди не выбросит. Если вы являетесь малоимущими и нуждаетесь в улучшении жилищных условий, то вас поставят на учет по новому кодексу. Прямая привязка доходов претендующих на получение социального жилья к прожиточному минимуму не совсем верна. В Челябинской области пока это решение не принято, но, исходя из кодекса, будут учитываться как доходы, так и наличие у семьи недвижимости и другого налогооблагаемого имущества.

РГ: Вопрос от ваших земляков из Магнитогорска. "Если собственниками жилья являются наши родители, почему мы, взрослые дети, имеющие свою семью и самостоятельно зарабатывающие (но недостаточно, чтобы купить квартиру), не учитываемся при постановке в очередь на жилье?"

Крашенинников: Это не факт. Потому что в данном случае каждый субъект Федерации будет принимать свой закон. Если те, кто проживает в одном жилом помещении, будут признаваться одной семьей, тогда ваши сомнения правильны. Но такой подход, по моему мнению, не совсем правильный. В данном случае налицо, что вместе проживают две семьи. Поэтому площадь, приходящаяся на одного проживающего, будет рассчитываться на всех и сравниваться с нормативом постановки на учет. Если на одного человека окажется меньше метров, чем по нормативу, - это уже основание признать семью нуждающейся. Конечно, если она попадет в категорию малоимущих. При этом уровень доходов, если решит региональный законодатель, может рассчитываться только для молодых, претендующих на социальное жилье.

РГ: Давайте уточним: речь идет о случаях, когда у выросших детей, которые уже имеют собственных детей, нет возможности отделиться от родителей, купив жилье. И даже если у них низкие собственные доходы, при определении, можно ли их считать малоимущими, будут браться в расчет и доходы родителей, и принадлежащие родителям машина, дача и так далее. По существу нищая молодая семья, живущая вместе с родителями, будет считаться обеспеченной.

Крашенинников: Жилье сиротам, достигшим совершеннолетия, во внеочередном порядке предоставляет муниципалитет. Как правило, в том же населенном пункте, где ребенок вырос. Но если, например, свободного жилья в муниципальном образовании нет, то, я думаю, органы местного самоуправления вполне могут договориться с другим населенным пунктом. В любом случае обращаться надо в муниципалитет по месту нахождения интерната.

РГ: "Прошу прокомментировать пункт 5 статьи 57 Жилищного кодекса. Сирота зарегистрирован в школе-интернате Всеволожска Ленинградской области. Могут ли мне предоставить жилье в другом населенном пункте?"

Крашенинников: Жилищный кодекс дает возможности для расселения. А решать проблему должны сами граждане, а власти им помогать.

РГ: "Когда предлагается покончить с пережитком советской эпохи - квартирами коммунального заселения? Каким образом новый Жилищный кодекс решает проблему расселения коммуналок?"

Как законодательно боремся с коммуналками? В ЖК есть статья 59, которая устанавливает порядок предоставления освобождающихся помещений в коммунальной квартире. Первоочередное право получения освободившейся комнаты получают соседи. Если кто-то из них уже признан малоимущим и стоит в очереди, то он и получит комнату по договору социального найма. Если нуждающихся нанимателей нет, комната может быть предоставлена по договору купли-продажи. И только в том случае, если никто из соседей не захочет ее купить, она заселяется в общем порядке.

Еще при разработке Гражданского кодекса в 1994 году, когда мы готовили 18-ю главу о праве собственности на жилые помещения, шла дискуссия: признавать ли комнаты в качестве отдельного, самостоятельного объекта - жилого помещения наравне с отдельными квартирами? И в итоге мы пришли к мнению, что все-таки признавать. Уж если в стране, особенно в крупных городах, существуют коммунальные квартиры, соответственно мы не должны закрывать на это глаза.



Главная --> Публикации