Главная --> Публикации --> Метр жилья для очередников будет стоить $650 Предновогодний бум на рынке жилья Спортивные формы Арендаторы вздохнули с облегчением Депутаты не могут договориться, сколько платить за недвижимость

Это сладкое слово «Рублевка»
Давно известно, что самая дорогая земля в Подмосковье находится на западном направлении, а точнее, на Рублевском шоссе. Уникальные природные условия (песчаные почвы, сосновые боры, еще чистая Москва-река) плюс давние традиции сильных мира сего жить именно здесь (в этом районе находились дачи Сталина, Брежнева; Ельцин постоянно жил в «Горках», практически забросив свою московскую квартиру) привели к тому, что появился целый пласт людей, для которых просто неприлично жить где-то еще, кроме как на Рублевке.

В отличие от недвижимости в Москве, где год назад цены остановились и даже начали снижаться, в Подмосковье ни о чем подобном не слыхивали. Земля продолжала дорожать — по итогам 2004 г. рост составил в среднем 40%. При этом быстрее всего дорожали дома и участки, находящиеся в самых «раскрученных» местах — в зоне до 40 км к западу от столицы. Классическое воплощение формулы «дорогое становится только дороже».

При удалении от Москвы цены постепенно снижаются, но все равно остаются очень высокими. Специфика Рублевки состоит в том, что даже на значительном расстоянии от МКАД есть очень престижные места. На Николиной Горе, в кооперативе «Ранис», землю вполне можно выставлять по $40 тыс. за сотку, хотя это порядка 24 км от МКАД. Такие же цены в поселке «Новодарьино» (22 км, поселок принадлежит Академии наук России), ПДСК «Дипломат». Даже в поселке «Мозжинка» (а он находится, как говорят риэлторы, «на бетонке», т.е. в 33–34 км от МКАД) цена земли не опускается ниже $25 тыс. за сотку.

Все наши сегодняшние ценовые рекорды – оттуда. В Барвихе, Раздорах, Жуковке (3–5 км от МКАД) цены в $30–50 тыс. за сотку давно стали обычными. Но предложений очень мало, и некоторые продавцы выставляют участки по $75–80 тыс. за сотку. Если это достойные предложения – размер не меньше 20 соток, на участке лесные деревья, он находится в охраняемом коттеджном поселке, есть возможность подключения к центральным коммуникациям, – покупатель найдется.

С этой оценкой полностью согласен Владимир ЛЕБЕДЕВ, начальник отдела загородной недвижимости филиала «На Маяковской» компании «Новый город». В предстоящие как минимум пять лет ни одно из подмосковных направлений не сможет приблизиться к Рублево-Успенскому по уровню цен, убежден он.

Но даже при таких ценах Рублевка остается «рынком продавца» – т.е. желающих купить значительно больше, чем желающих продать. Спрос огромен, и владельцы участков имеют возможность назначать монопольно высокие цены. «На вторичном рынке сейчас немного ликвидных предложений, – говорит Андрей МАЖАРОВ, генеральный директор компании «Терра-недвижимость». – Это связано в первую очередь с тем, что землевладельцы не спешат продавать свои участки в расчете на дальнейший рост цен. Который растущий спрос неминуемо спровоцирует».

Есть у Новорижского шоссе две особенности, выделяющие его из числа прочих. Первая – приятная: это новая трасса, проложенная в обход старых деревень. Так что ехать можно с большой скоростью. Вторая особенность похуже: с Новой Риги нет прямого проезда в Москву, нужно ехать по МКАД, а потом въезжать по той же Рублевке, Ленинградскому шоссе или через Строгино. Прямая трасса, которая будет выводить на Пресню, еще только строится. Цены на землю на Новорижском шоссе в зоне до 30 км от МКАД сегодня колеблются от $7 до $18 тыс. за сотку.

И все остальные…
На остальных направлениях к западу от Москвы цена земли заметно ниже, но тоже вполне ощутимая. Бесспорным «номером два» в последние годы стало Новорижское шоссе. Оно практически ни в чем не уступает Рублевке по природным условиям – нет здесь только ауры причастности к высшим слоям общества. К тому же поселки по Новой Риге, как правило, новые. Это в прежние времена, когда для «слуг народа» ничего не было жалко, дачи для них выделялись прямо в лесу. Сейчас природоохранное законодательство соблюдается гораздо строже, и земли под застройку выделяются в поле. Так что, реклама, заявляющая о домах в лесу, приукрашивает действительность. Лес рядом, но не в самом поселке.

Примерно такая же средняя цена и на Калужском шоссе. Но в самом известном его участке – в районе Ватутинок – также есть писательские дачи: поселки «Советский писатель», «Академический». Там сейчас живет Эльдар Рязанов. В подобных местах стоимость сотки земли может доходить до $30 тыс., при этом предложений очень немного.

Большой потенциал для роста есть у Киевского шоссе. Ведется его реконструкция, прокладывается новое полотно по пять полос движения в каждую сторону. Сейчас трасса продвинута уже до 13 км от МКАД, есть все основания предполагать, что через год она доберется до 30–35 км. По этой трассе есть очень интересные места, в их числе – писательские дачи во Внуково, где огромные, в гектар размером, участки выделялись еще во времена Сталина. Там были дачи Любови Орловой, Утесова, Лебедева-Кумача. Из нынешних знаменитостей там живут актер Александр Абдулов, телеведущий Владимир Познер и другие представители творческой интеллигенции. Средняя стоимость сотки в таких поселках составляет $25–30 тыс., в среднем же для Киевского шоссе – $8–15 тыс.

Что касается юга и востока Подмосковья, то места эти малоинтересны, в основном из-за плохой экологии и транспортных проблем. Стародачные места есть, но они расположены фрагментарно (Малаховка, Ильинская, Салтыковка, Купавна). Стоимость сотки – $7–8 тыс., максимум $10 тыс., но спрос здесь заметно меньше предложения. Поэтому риэлторские компании стараются не работать с этими направлениями.

По-своему интересно северное направление: здесь близко к Москве подходят водохранилища, большая вода дает возможность хорошего отдыха как зимой, так и летом. В окрестностях Клязьминского, Пироговского и других водохранилищ (это Дмитровское и Осташковское шоссе) с середины 90-х гг. ведется строительство большого количества коттеджных поселков. Стоимость сотки в таких местах, как Паведники, Троицкое, в окрестностях яхт-клуба «Адмирал» доходит до $20 тыс. В стародачных местах (генеральские дачи в поселке Шереметьевский, на станции Трудовая) – $7–12 тыс.

Времена, однако, меняются, и сегодня едва ли не на первый план выходит фактор, который еще несколько лет назад никто не считал приоритетным – юридическая чистота. Раньше считалось, что он актуален только для вторичного рынка – могут появиться обиженные при разделе наследства родственники и предъявить свои претензии. Теперь оказывается, что проблемы юридического характера могут быть и у новых коттеджей.

Не наступите на грабли!
Помимо направления и расстояния от Москвы, существует масса факторов, способных повысить или понизить цену участка. К положительным относятся живописные виды, историческая престижность, однородное социальное окружение, удобный подъезд, возможность подключения коммуникаций и социальная инфраструктура. К отрицательным – отсутствие всего перечисленного, а также соседство земельного участка с шумной магистралью или каким-нибудь индустриальным гигантом.

Никоим образом не пытаясь встать в этом конфликте на чью-либо сторону (с одной стороны, строительство в водоохранной зоне действительно недопустимо, с другой – ходят упорные слухи, что «педалирующие» это решение силы пекутся не столько о природе, сколько о некоем банкире, желающем построить на этом месте фешенебельный яхт-клуб), обратим внимание на то, что владельцы коттеджей имеют все необходимые разрешения от местных властей. Беда в том, что бумаги эти оказываются недействительными.

Самый известный пример последнего времени – это, разумеется, поселок «Екатерининские Валы», находящийся на берегу Истринского водохранилища. Суд Солнечногорского района постановил, что дома эти возведены в водоохранной зоне и должны быть снесены. Реализация решения была намечена на 9 марта, но ей помешали местные жители, которые встали живой цепью на пути бульдозеров. История получила широкое освещение в СМИ.


Возможно, уже летом наследникам не придется платить налог на имущество, полученное ими в порядке наследования и дарения. Как стало известно "Бизнесу", Госдума рассмотрит соответствующий законопроект в середине мая 2005 года.

Случай этот далеко не единичный – очень много судебных дел по фактам строительства вблизи водохранилищ ведется, к примеру, в Мытищинском районе. Владимир ЯХОНТОВ, заместитель директора управления загородной недвижимости компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», рассказывает о совершенно анекдотичной ситуации, когда глава одной местной администрации выделил под строительство участок в несколько десятков гектаров, который находился… на территории другой администрации, да еще и в водоохранной зоне. Фантасмагория на этом не заканчивается – участки выделены под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), т.е. граждане были просто обязаны построить на них дома. Но есть другие документы, где говорится, что строить там категорически запрещено. История эта тянется с 1994 г. – все, разумеется, понастроили домов без разрешений, сейчас этим занимается прокуратура.

Как сообщил "Бизнесу" заместитель председателя бюджетного комитета Госдумы Андрей Макаров, законопроект будет рассматриваться самыми быстрыми темпами. Сразу после майских праздников поправки будут вынесены на подкомитет и комитет. Это произойдет 11 и 12 мая соответственно. Затем депутаты рассмотрят их на заседании палаты. "Мы должны как можно скорее выполнить волю президента",- считает Макаров.

В ежегодном послании Федеральному собранию Владимир Путин заявил, что считает "правильным отменить налог на имущество, переходящее в порядке наследования". Тем самым была определена судьба законопроекта, которую власти не могли решить в течение почти двух лет.

Красивый жест
В конце апреля фракция "Единая Россия" решила самостоятельно внести ясность в эпопею с налогом на наследование и дарение. "Единороссы" вынесли закон на обсуждение парламента, но документ в последний момент был снят с рассмотрения, так как депутатам стало известно о намерении президента лично разрешить затянувшийся спор.
Отказ от налогообложения наследства стал красивым жестом власти, призванным подправить ее имидж, пошатнувшийся в связи с очевидными неудачами в монетизации льгот и удвоении ВВП.
По мнению аналитика Экономической экспертной группы Евгения Хотулева, основных причин отмены налога две. Прежде всего, налог создает дополнительную нагрузку на менее обеспеченные слои населения. По существующим ставкам не все граждане способны оплатить наследование крупной собственности, например квартиры. Вторая причина - мизерные сборы по этому налогу. За 2004 год он принес в бюджет 920 млн руб., что составляет 0,04% доходов госбюджета. Кроме того, от уплаты налога довольно легко уклонялись владельцы крупных состояний. "Им достаточно оформить такие сделки, как, например, договор купли-продажи. Поэтому бороться государству тут не за что",- полагает эксперт.
Подобный налог приходится уплачивать в основном рядовым гражданам, а не олигархам, считает ведущий специалист ЗАО "Налоговая компания Патера" Иван Чемичев. "Это люди, не знающие способов ухода от этого налога, а также получившие имущество по завещанию. Отмена налога в итоге облегчит жизнь всем российским гражданам",- уверен Чемичев.

Спорные ставки
Законопроект о налоге на имущество, меняющее собственника в порядке наследования или дарения, правительство внесло в Думу еще весной 2003 года. Спустя два месяца он был принят в первом чтении. Согласно планам Минфина, закон должен был вступить в действие 1 января 2004 года. Главное финансовое ведомство предлагало, чтобы сумма налога зависела не от величины получаемого наследства, а только от степени родства. Кроме того, действующую максимальную ставку на наследство в 40% предлагалось сократить до 13%.
Однако едва документ был принят в первом чтении, между правительством и депутатами возникли разногласия относительно размера ставок налога и объектов налогообложения. Сейчас размер платежа зависит от степени родства: близкие родственники первой очереди платят 10% от стоимости имущества, второй - 20%. Налогом облагаются не только квартиры, машины и земельные участки, но и банковские вклады, ювелирные изделия, золото в слитках, антиквариат, ценные бумаги.
Кабинет министров после долгих переговоров с депутатами предложил более лояльный вариант со ставкой налога для близких родственников в 5%. При этом планировалось предоставить новому собственнику не облагаемый налогом вычет в размере 20 млн руб. Также правительство настаивало на том, чтобы налогом облагались ценные бумаги, паи, средства в банках, подаренные или унаследованные предприятия и имущественные комплексы. У Минфина была своя логика: если снизить или отменить налог на наследство, то местные бюджеты лишатся 300 млн руб. ежегодно. При этом антиквариат, предметы роскоши, предприятия и нефтяные скважины будут дарить или передавать в наследство без уплаты налога.
Депутаты сочли предложения Минфина необоснованными. В свою очередь они предложили вообще освободить от налога родственников первой очереди - супругов, родителей и детей, бабушек, дедушек и внуков, а также братьев и сестер. Для остальных категорий граждан, по замыслу парламентариев, ставка налога должна составить 13%.
Каждая из сторон упорно стояла на совеем, в результате одно из обсуждений законопроекта в Думе закончилось скандалом. Замминистра финансов Сергей Шаталов заявив, что подобный налог платят во всем мире, а неуступчивость депутатов ему непонятна, ушел с заседания комитета.
После этого разговоры о налоге на наследство в Думе вообще прекратились. Правительство ограничилось тем, что представило в Думу справку к проекту Налогового кодекса, где в который раз перечислило пункты, из-за которых не поддерживает законопроект.

Все эксперты – от министра культуры Александра Соколова до директора Института искусствознания Алексея Комеча – в один голос утверждают: приватизация нужна, так как государство способно содержать лишь десятую часть из тех 75 тысяч объектов, что числятся за Минкультом. Так, согласно министерской статистике, государство выделило в прошлом году на реставрацию музейных памятников 15 миллионов долларов. Для сравнения: реставрация одного только Константиновского дворца в Стрельне обошлась в 300 миллионов долларов. Государственного финансирования не хватит даже на ремонт допотопного мещанского домика позапрошлого века – что говорить о родовых гнездах аристократов. Так или иначе по статистике каждый год исчезает с лица земли из-за недостатка средств по 2–3 общефедеральных памятника. Их правительство уже и радо бы отдать в хорошие руки, но, пока не появился соответствующий закон, любые сделки с историческим имуществом считаются нелегальными.

Завтра на заседании правительства должна решиться судьба музеев-усадеб и дворцов. Дебаты ожидаются жаркие. С одной стороны, у государства сегодня нет денег, чтобы содержать все это архитектурное богатство. С другой – передавая памятники культуры в частные руки, сегодня никто не поручится, что новые владельцы сохранят от свидетельств старины хотя бы фасады.

За примерами далеко ходить не приходится: сегодня уникальная усадьба Абрамцево почти лишилась поэтического пейзажа, который изображали и Репин, и Поленов, и Нестеров. Вместо этого все окрестности застроены богатыми коттеджами. С огромным трудом недавно удалось отстоять лес усадьбы Архангельское, который был уже фактически раскуплен под застройку. Примерно та же ситуация сложилась с литературным музеем-заповедником Мураново. Но если эти подмосковные усадебные шедевры у всех на виду и за их состоянием ревностно наблюдают краеведы, о провинциальных усадьбах и ансамблях никто особенно сейчас не заботится. Почти вдвое сократилась территория заповедника «Пушкинские горы», из последних сил от дачников отбивается Изборский заповедник. Почти ничего не известно о судьбе тех музейных усадеб, что были переданы под дома отдыха и пансионаты.

Между тем по мере обсуждения закона возникают все новые и непредвиденные повороты. Одним из камней преткновения оказался вопрос о ландшафтах усадеб. Речь идет о тех территориях, что окружают особняки и загородные резиденции: парках, садах, так или иначе связанных с архитектурой. Как теперь сохранить этот ландшафт, если даже архитектурные памятники их хозяева содержать не в силах?

Реальность, однако, такова, что платит налоги абсолютное меньшинство квартировладельцев. Даже в верхнем ценовом сегменте, который традиционно более «белый», труд известить о своих доходах налоговую инспекцию берут на себя не более 30% сдающих. На «нижнем» рынке (квартиры в типовых панельных домах по цене $300–600 в месяц) уклоняются 90–95%. Возникает резонный вопрос: как они это делают?

По данным «Новых Известий», только за последний год частными лицами по стране было выкуплено почти 50 исторических усадеб. Эти памятники каким-то волшебным образом лишались государственного статуса и продавались как обычная недвижимость. О какой-то охранной территории вокруг них даже речи не шло. Как заявил недавно «НИ» один из московских архитекторов, государство балансирует на тонкой грани: с одной стороны, нельзя перекрывать воздух потенциальным инвесторам многочисленными ограничениями (например, в Венеции дворец можно купить за один евро, но потратить на детальную реставрацию миллионы, которые никогда не окупятся), с другой – нельзя пускать дело на самотек и надеяться на культуру приватизаторов. Сегодня очень популярна аренда пригородных усадеб, в результате которой арендаторы фактически уничтожают сам памятник. И последнее: до сих пор остается неразрешимой проблема несовпадения местного и федерального законодательства. Местные власти вполне могут продать памятник, сняв с него табличку «Охраняется государством».
О том, что при сдаче квартиры в аренду собственник должен платить налоги, общеизвестно. К этому нас постоянно призывает государство, используя то кнут (ст. 198 Уголовного кодекса, предусматривающая за такие деяния до года тюрьмы, а за особо крупный размер — и до трех лет), то жалостливые призывы вроде «нашим учителям опять нечего есть».

Самый простой способ – вообще не делать ничего.
Существования налоговой инспекции и участковых инспекторов милиции игнорируем, а если они все-таки придут – сделаем круглые глаза и скажем, что «ничего не знали». Более изощренный вариант – договориться со снимающим, чтобы он всегда утверждал, что он ваш старый друг или дальний родственник, который живет бесплатно.

В любой статье о недвижимости обязательно фигурируют сотрудники риэлторских компаний – они комментируют процессы, дают прогнозы. Заодно, понятно, и немного «пиарят» себя. Данный текст окажется исключением: с риэлторами мы, конечно, поговорили, только от упоминания своих имен они отказались наотрез. Поэтому будем считать изложенное ниже беседой с неким коллективным риэлторским разумом.

Более изощренный вариант – договор регистрируем, но вносим в него заниженную сумму. Сотрудники агентств недвижимости не только прекрасно знают, что значит просьба клиентов составить два договора, но иногда и сами предлагают сделать так. В один договор – настоящий – вносится полная сумма. В другой – какая-нибудь небольшая, но в пределах разумного, например, 5 тыс. руб. в месяц. Эту бумагу и отдаем налоговикам – 13% от этой суммы составит 650 руб.

Несмотря на широко известный тезис о том, что незнание закона не освобождает от ответственности, положение сдающего здесь вовсе не такое плачевное. Даже если налоговики обнаружат договор аренды, всегда можно сказать, что никаких денег от снимающего не было. То есть да, мы условились о такой сумме, но потом у постояльца начались финансовые проблемы, и он не смог платить. А я, добрая душа, не могу найти в себе сил выставить человека на улицу. Притом что все это откровенно шито белыми нитками, доказать обратное крайне сложно. Доказательством могут служить лишь ежемесячно составляемые расписки в получении денег – для нашего рынка это сегодня не принято.

Еще один вариант – полностью законный – изменить юридический статус сдающего. Существует такая форма «предприниматель без образования юридического лица» – ПБОЮЛ. В отличие от частных лиц, доходы которых облагаются налогом по ставке в 13%, ПБОЮЛы платят лишь 6% плюс 1% в фонд социального страхования. Особенно приятно то, что юридическое лицо здесь, как и следует из названия, не образуется – следовательно, платить за квартиру ее владелец будет столько же, сколько и раньше (если квартира переходит в собственность юридического лица, т.е. фирмы, службы ЖКХ начинают брать по повышенному тарифу платежи за все коммунальные услуги).

Определенная слабость позиции сдающего в том, что он попадает в зависимость от снимающего. Во-первых, тот может заявить, что станет платить эти самые 5 тыс. руб. На этот случай, правда, в договор аренды можно внести пункт о том, что собственник в случае крайней необходимости может расторгнуть договор, предупредив об этом арендатора за месяц. Во-вторых, при возникновении любых конфликтов арендатор может начать шантажировать собственника, угрожая показать истинный договор «куда следует».

Но самый эффективный способ снижения налогообложения – сдача жилья юридическому лицу с последующей передачей в субаренду. Метод этот, что называется, на грани фола, зато позволяет радикально экономить на налогах. Регистрируется фирма – сегодня это не проблема, за $300– 500 ее оформят за неделю. Владелец сдает свою квартиру этой фирме за уже упоминавшиеся 5 тыс. руб. в месяц, и аккуратнейшим образом платит налог с этой суммы. Фирма же пересдает жилье уже по настоящей рыночной цене. Когда же наступает срок расплатиться с налоговиками, фирма исчезает.

По словам знающих людей, организация ПБОЮЛ – это примерно два месяца беготни по различным инстанциям и сбор разных справок. Можно поручить этот вопрос специализированной фирме – она оформит все документы за неделю, взяв $150–200.



Главная --> Публикации