Главная --> Публикации --> Категории земель в российской федерации Риэлторы всех стран - объединяйтесь! Разработана единая классификация объектов коммерческой недвижимости Строительный сезон на большой воде Рассрочка для пайщиков

- В последние пять лет Москва превращается из промышленного центра в торговый и туристический центр. А это значит, что приоритетное значение для города приобретает строительство индустрии гостеприимства". В первую очередь эту индустрию олицетворяют московские гостиницы, которых сегодня в столице явный дефицит.

"В настоящее время в Москве складывается инфраструктура, которая соответствует новому облику города, - заявил на открытии специализированной выставки "Realtex 2005" вице-мэр столицы, Иосиф Орджоникидзе.

По словам президента ГАО "Москва" Андрея Кривошеина, сегодня город готов принять и разместить туристов и просто приезжих на 62 тысячах гостиничных мест. Высококлассных гостиниц в Москве ровно тридцать три (в эту категорию входя отели четырех- и пятизвездочные), немногим больше - трехзвездочных (сорок четыре), остальные порадуют гостей одно- и двухзвездочным сервисом. Однако средняя загрузка всех этих предприятий индустрии гостеприимства не опускается ниже 70% (для справки - отличной рентабельностью для гостиницы считается загрузка в 63-68%). Гостиничная отрасль себя окупает. Причем в особо жаркие туристические сезоны и несколько раз - один и тот же номер в сутки может продаваться дважды. "Не надо думать, что в одноместный номер селят несколько человек, - уточняет А. Кривошеин. - Просто гость, выехавший до 12 часов, и гость, въехавший после 18 часов этого же дня, оба платят гостинице. Таким образом, один номер оплачивается дважды в один и тот же день".

Прибыльный бизнес

Все страны в гости к нам

В прошлом году столичные гостиницы пополнили городскую казну примерно на 4 миллиарда рублей, при этом их собственные доходы составили более 17 миллиардов. В 2004 году было построено 6 новых гостиниц - правда, все вместе одновременно они смогут принять не более 600 человек. В планах на текущий год - ввод в эксплуатацию еще десятка гостиниц вместимостью около 5 тысяч мест. Всего же к 2010 году столица сможет принять гостей на 132 тысячах новых гостиничных мест - так запланировано "Программой развития туризма города Москвы до 2010 года".

Пока же Москва на порядок отстает от развитых стран по приему туристских потоков. И выполнение уже принятой программы идет не такими темпами, как бы хотелось и как было запланировано. В городе строится преимущественно традиционное жилье. "Сегодня очевидно, что дальнейшее увеличение объемов жилищного строительства, - говорит Андрей Кривошеин, - ведет к нарастанию дисбаланса в развитии всех подсистем города и, прежде всего, к социальной, транспортной, инженерных инфраструктур, а строительство и ввод новых гостиниц дает увеличение занятости населения, способствует развитию инфраструктуры прилегающей территории". Но инвесторам гораздо выгоднее сегодня строить жилые многоквартирные дома или офисные и торговые центры - они дают практически мгновенную отдачу. Чтобы такой же доход получить от гостиницы, надо ждать как минимум пять лет. "Но жилье продается один раз, - отмечает Андрей Кривошеин, - и в лучшем случае (если не потребуется государственных субсидий на коммунальное хозяйство) дальнейшее наполнение бюджета оказывается практически равным нулю. А гостиница в течение как минимум четверти века (до своего капитального ремонта) способна приносить городской казне 15-18 % ежегодного оборота. Плюс она обеспечивает население города стабильной работой, привлекает валютную выручку, платит налоги".

Инвесторы-застройщики должны поторопиться - по предварительным прогнозам, уже в 2012 году Москву ежегодно будут посещать до 12 миллионов туристов. Понятно, что столичные власти рассчитывают, что большинство из них будут иностранцы. "Массовый туризм поставлен в зависимость от наличия мест, - отмечает Андрей Кривошеин. - Гостей, принятых цивилизованно, с предоставлением привычного для международного туризма набора услуг, может и должно быть больше".

Но решить проблему с туристами, только строя новые гостиницы, не удастся. Необходимо реконструировать существующие, превращая многоярусные "монстры" бывшей советской эпохи в первоклассные современные отели. В марте этого года московское правительство одобрило запуск двух пилотных проектов - провести строительство новых комплексов на месте существующих гостиниц "Золотой Колос" и "Останкино".

Новое - это хорошо реконструированное старое

По оценке Андрея Кривошеина, потребность в инвестициях для осуществления уже запущенных и реализации только планируемых проектов будет равна более двух миллиардов евро. При этом Москва уже вложила в свое "Золотое кольцо" 250 миллионов евро.

К примеру, сегодня "Останкино", занимающее более 3 гектаров дефицитной московской земли, может предложить гостям только 859 номеров. Уровень сервиса в них застыл на отметке 60-х годов прошлого века. Новый проект предполагает постройку ультрасовременного отеля на 3 тысячи мест с полным набором дополнительных сервисных услуг (вроде конгресс-залов, рекреаций и т.д.). Подобных "ветеранов" гостиничного сервиса в столице немало. Что касается гостиницы "Россия", то ожидается, что ее полное переустройство начнется в начале апреля будущего года. Сегодня заселение гостей уже прекращено.

С целью развития индустрии гостеприимства в Москве принята масштабная программа - "Золотое кольцо Москвы". Так названа создаваемая в столице туристско-рекреационная зона, которая объединит в себе более 200 различных, но, тем не менее, взаимосвязанных инвестиционных проектов. В ближайшую пятилетку на карте Москвы должны появиться 165 реконструированных, отреставрированных и новых объектов, а также 47 пешеходных зон.

Москву возьмут в кольцо

Впрочем, все эти тревоги в основном свойственны тем предпринимателям, которые начали раздумывать об открытии бизнеса или инвестировании в Россию только в последние год-полтора. Те, кто пришел сюда раньше, уже достаточно опытны, и лишь единицы из них сворачивают свое дело и возвращаются к себе домой. В частности, это касается рынка недвижимости – инвестиции в эту отрасль бизнеса не ослабевают, так как цены растут и доходность вложений налицо. По словам директора компании Jones Lang LaSalle Владимира Пинаева, выступавшего недавно на II Всероссийской научно-практической конференции по проблемам рынка недвижимости, все негативные политические события, которые, казалось бы, могли отпугнуть клиентов и инвесторов, полностью нейтрализуются позитивными макроэкономическими показателями. Эксперты из регионов России попытались на конференции возразить Владимиру Пинаеву, заявив, что, по их оценкам, на уровне спроса сказался по крайней мере кризис банковской ликвидности этого лета. В результате возникшего небольшого спора участники конференции сошлись на том, что влияние последних негативных событий («дело ЮКОСа», банковские проблемы, террористические акты) имело место только в регионах, столицы же не затронуло. В Москве и Подмосковье, например, для снижения спроса и сокращения инвестиций даже терактов недостаточно. Между тем сдерживающие факторы, негативно влияющие на темпы прироста инвестиций, все же есть. И главный из них, по мнению Владимира Пинаева, это низкая ликвидность рынка недвижимости и неразвитость кредитной системы.

Все проекты условно поделены на три коммерческих группы. Главный критерий - уровень рентабельности. Первая, самая экономически эффективная группа - это строительство новых гостиниц, торговых, туристских центров и других сопутствующих объектов. Разумеется, к ним относятся проекты освоения западной стрелки Болотного (то есть Золотого) острова, многофункциональный комплекс на Софийской набережной и ряд других, более мелких, но не менее выгодных. Предполагается, что эти проекты будут осуществлены силами частных инвесторов. Проекты, объединенные во вторую группу, могут реализовываться при частичном финансовом участии города или по концессионным схемам. К примеру, к ним относятся освоение подземного пространства для создания пешеходных зон на Васильевском спуске, Кремлевской набережной, улице Варварка и др. Наконец, третья группа включает объекты, которые, может, и не принесут коммерческой выгоды, но зато помогут "замкнуть" "Золотое кольцо".
Уровень жизни в России позволяет защитить не один десяток диссертаций на тему бедности в нашей стране. Хлеб дорожает. Учителя, врачи и пенсионеры получают смешные деньги. Однако – парадокс – при всем при том макроэкономическая ситуация в последние несколько лет столь позитивна, что зарубежные инвесторы с нескрываемым любопытством смотрят на Россию. И действительно, основные показатели как на подбор: объем валового внутреннего продукта стабильно растет, инфляция снижается, увеличивается федеральный бюджет. Эксперты начинают поговаривать о крепнущей независимости нашей страны от экономик Европы и США. Рейтинг России в мировой классификации начинает повышаться. Все это заставляет предпринимателей задуматься о том, не стоит ли начать использовать в своих сугубо материальных интересах экономически благоприятную ситуацию в стране. Остается, конечно, масса подводных камней, однако наши, российские предприниматели, как правило, знают, как их обойти. Несколько сложнее приходится зарубежным. Не сильно разбираясь во взаимосвязях российской политики и экономики, проще говоря – власти и бизнеса, иностранцы зачастую опасаются вкладывать деньги в Россию. Иметь здесь свое дело кажется им небезопасным. Права собственности могут быть нарушены в любой момент, и защиты искать практически негде.

Одним из наиболее серьезных моментов, отражающихся на инвестиционной привлекательности недвижимости, эксперты признают степень рискованности предприятия. Здесь перво-наперво следует упомянуть те риски, которые могут возникнуть в процессе работы инвестора на рынке и связаны с возможными колебаниями в системе «спрос–предложение». В качестве противопоставления этим, рыночным рискам эксперты предлагают заключение долгосрочных договоров аренды, диверсификацию портфеля, а также инвестирование в высококлассную недвижимость. Именно эти способы могут помочь потенциальным вкладчикам обезопасить себя от рыночных рисков.

Инвестиционная привлекательность того или иного здания вычисляется довольно просто. Математически она определяется соотношением инвестиционной и рыночной стоимости объекта (под инвестиционной стоимостью мы понимаем ту цену, за которую здание можно будет продать, когда для этого придет нужный момент). На степень привлекательности влияют следующие факторы: риски, с которыми придется столкнуться, степень спроса, соотношение прогнозируемых результатов и затрат, уровень конкуренции, продолжительность ведения проекта, а также потребность в капитале. Непосредственно на инвестиционную стоимость объекта оказывают влияние несколько иные факторы. В первую очередь, как нетрудно догадаться, это местоположение. Именно этот параметр определяет степень востребованности здания в будущем. Также немаловажны такие факторы, как архитектурно-конструктивное и объемно-планировочное решение, а также техническое состояние здания. Имеет определенное значение и экологическая составляющая. Впрочем, пока она не критична для Москвы.

Неудивительно, что для нашей страны особенно актуальными считаются законодательные риски. Обезопасить себя от них можно, собственноручно участвуя в разработке законов, а также являясь членом каких-либо профсоюзных объединений. Не менее велики налоговые риски, от которых спасают пока только паевые инвестиционные фонды. Насколько долговременна эта защита, пока сказать сложно. Планировочный риск подразумевает ситуацию, при которой строящееся здание оказывается на спорной территории. Например, может выясниться, что она включена в природоохранную зону или же на этом месте планируется проложить транспортную ветку. Риск вполне преодолим, если перед началом проекта подробно согласовать все планировочные детали с властями.

Ко вторым по значимости и опасности относятся риски рыночной ликвидности. Впрочем, считается, что им практически не подвержены крупные инвесторы, заключающие долгосрочные договора. В результате ценовых колебаний могут возникнуть так называемые секторно-отраслевые риски. В случае если недвижимость обесценивается по какой-либо причине в определенном районе, инвестор сталкивается с региональными рисками. Они вполне преодолимы, если применять территориальную диверсификацию своего бизнеса, то есть вкладывать деньги в недвижимость разных регионов и даже стран.

В конечном итоге на примере рисков мы видим, что игра под названием «инвестиции в недвижимость» предназначена только для очень крупных игроков. В принципе участники игры этого и не скрывают. На конференции отмечалось, что мелким компаниям на рынке инвестиций делать практически нечего, потому что они не справятся с такими задачами, как, скажем, территориальная диверсификация или заключение долгосрочного договора на высококлассный, а значит, очень дорогой объект.

Наименее опасный риск для рынка недвижимости – это риск инфляции. В этом смысле работа со строящимися объектами уникальна. Чем интенсивнее цены ползут вверх, тем больше разрыв между рыночной и инвестиционной стоимостью, а значит, тем больше выгода для инвестора.

Говоря более предметно о сегодняшнем моменте, эксперты на конференции приводили различные данные конкретно по отраслям коммерческой недвижимости. Так, например, директор по развитию компании Swiss Realty Group Илья Шершнев отметил, что в 2004 году на московский рынок офисной недвижимости поступят инвестиции в объеме примерно 500 млн. долл. (для сравнения – в прошлом году эта цифра составляла не более 300 млн. долл.). По мнению эксперта, рост инвестиций связан не только с комплексной застройкой новых площадок и увеличением количества игроков, но и с реализацией новых этапов так называемых «мультифазных» проектов. Основными инвесторами в офисной недвижимости класса А являются сырьевики. Иностранные капиталовложения здесь составляют около 15% от общего объема без отсутствия внешнего правового барьера по инвестициям в этот сектор экономики. Причина – ограниченность уже готовых качественных проектов на рынке предложения (что более интересно для прямых инвесторов) и серьезные административные сложности (на согласование проекта уходит времени в два раза больше, чем на строительство).

В настоящее время основными инвесторами на рынке недвижимости являются крупные российские финансово-промышленные группы. В будущем, если ситуация будет развиваться благоприятно, возможно, на рынок в большей степени будет поступать зарубежный капитал. Кроме того, эксперты считают, что для сбалансированного развития системы инвестирования необходимо развитие ипотечного рынка и инвестиционной инфраструктуры, а также снижение входного порога для инвесторов из закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости.

По мнению исследователей консалтинговой компании Colliers International, одним из основных источников неопределенности для потенциальных инвесторов рынка коммерческой недвижимости Москвы остается сейчас вопрос собственности на землю, поскольку городская администрация не уступает требованиям федеральных властей разрешить продажу земли в городе. Действительно, если бы это было возможно, большинство из перечисленных рисков сводились бы к минимуму, а значит, у инвесторов было бы меньше сомнений в том, стоит ли вкладываться в какое-либо предприятие.

В складскую недвижимость Москвы и Подмосковья в 2004 году ожидаются инвестиции в размере 500–550 млн. долл. Здесь наблюдается приход серьезных капиталовложений со стороны логистических компаний. Инвестиции в торговую недвижимость Москвы переживают настоящий бум. По оценкам эксперта, в 2003 году в эту область было инвестировано более 1 млрд. долл. В этом году тенденция продолжается. Иностранцы особенно охотно инвестируют в эту сферу.

Вчера на заседании правительства Москвы был принят проект постановления комплексной застройки района Косино-Ухтомский (ВАО), в состав которого входят три поселка: уже застраиваемый Кожухово, а также Ухтомский и Старое Косино. Общая площадь района Косино-Ухтомский, где в ближайшие несколько лет начнется массовая реконструкция и застройка двух пока нетронутых микрорайонов, составляет 3 тыс. 20 га.

Как отмечают в компании «ДОН-Строй», московский рынок недвижимости имеет очень хорошие инвестиционные перспективы. Особенно это заметно сейчас, в ситуации падающего доллара и постоянных «качелей» фондового рынка. В пресс-службе компании «НГ» сказали, что видят недвижимость хорошей альтернативой традиционным формам накопления.

Дома-трансформеры

По словам префекта Восточного административного округа Николая Евтихиева, до 1 января 2006 года Тендерный комитет города Москвы проведет конкурсный отбор инвесторов на комплексную застройку территории деревни Старое Косино. Износ жилищного фонда района Косино-Ухтомский, который застраивался в 1930-40 годах, по экспертным оценкам, составляет 60-65%. В основной массе это малоэтажные дома: по статистике, 184 здания находятся в частном владении, а 165 - в муниципальном. Второй участок, намеченный под будущую застройку,- поселок Ухтомский, основной жилой фонд которого составляют частные дома. Контролирует разработку проекта ГУП "Ухтомское", заказчиком нового строительства в поселке выступает товарищество собственников жилья и комитет общественного самоуправления поселка Ухтомский. "Мы стараемся не допустить чиновников к реализации этой программы",- отметили в ГУП, отказавшись назвать инвестора проекта. Общая площадь застройки поселка Ухтомский составит 223 га.
Пока постановление о комплексной застройке района Косино-Ухтомский не подписано, активное строительство идет только в Кожухове, где основными застройщиками выступают ДСК-1, МФС-6, Су-15 По прогнозам компании Vesco Realty, основным застройщиком соседних с Кожуховом микрорайонов также станет ДСК-1 со своей серией П-44Т.
По оценкам экспертов рынка недвижимости, несмотря на то, что микрорайоны массовой застройки Косино-Ухтомского привлекут крупных инвесторов, у них могут возникнуть проблемы с реализацией построенных квадратных метров. Так, по мнению аналитиков компании Blackwood, хотя район насыщен инфраструктурой, восток столицы в целом не популярен. "Здесь целесообразнее всего строительство жилья эконом-класса",- уверены в компании. С ними соглашается и Сергей Леонтьев, генеральный директор Vesco Realty, прогнозируя, что в новых микрорайонах будут достаточно низкие цены: "Возможно, что жилье, строящееся в районе Косино-Ухтомский, будет самым дешевым в Москве, на 15-20% ниже среднемосковских цен на панельное жилье. Сегодня цена квадратного метра в данном районе составила бы $1000-1150".
По словам Алексея Кубарева, руководителя отдела продаж управления новостроек Подмосковья компании "Миэль-недвижимость", сейчас в Кожухове, где уже построены дома в микрорайонах 6, 7, 8, ценовой диапазон составляет от $950 до $1200 за квадратный метр.
Что касается объемов будущего строительства, по оценкам Дмитрия Попова, руководителя аналитического отдела инвестиционно-строительной компании "Новая площадь", исходя из приемлемой плотности населения 600 человек на 1 га, на площади 3020 га теоретически можно построить от 36,24 млн кв. м жилья эконом-класса (20 кв. м на жителя) до 72,48 млн кв. м жилья бизнес-класса (40 кв. м на жителя). С ним соглашается и Сергей Леонтьев, отмечая, что, по сути, это десятилетний план строительства для всей Москвы. "Именно поэтому мы предполагаем, что в данных микрорайонах первоначально будет построено 1,5-2 млн кв. м жилья. Однако очевидно, что на этом освоение данного района не закончится",- резюмировал аналитик.
С чего начинать строительство нового дома, как продлить жизнь старому - этому посвящена выставка-фестиваль "Азбука загородного строительства. Дом", где можно узнать все: как проверить химический состав вашей дачной воды, пробурить скважину, каким материалом отделать дом, чем замазать трещины. Наш корреспондент рассказывает, что особенно привлекло его внимание на выставке.

Утепление пола

Последнее слова в загородной архитектуре - дома-трансформеры. Не случайно в конце фестиваля проводился конкурс на лучший проект такого дома. Его можно строить поэтапно, а обойдется он примерно в два раза дешевле обычного.

Самые дешевые стены

Оптимальный результат обеспечивается при использовании двух слоев пенополистирола (100 мм) с последующим устройством цементно-песчаной стяжки (30 - 40 мм). Единственным недостатком предложенной конструкции является длительное время высыхания цементно-песчаной смеси (около двух недель). Но оказывается, можно применить материал, позволяющий ускорить высыхание почти в два раза, и одновременно вдвое (!) уменьшить нагрузку на перекрытия. Это быстровысыхающая легкая смесь на цементной основе с наполнителем из керамзитового гравия.

Очистные сооружения

Выбор материала исходит из вашего кошелька. Но специалисты утверждают, что самый дешевый вариант сегодня - пеннобетонные блоки или стены из щелевого кирпича при правильном дальнейшем утеплении стен, полов.

Облицовочные материалы

Очистные сооружения станут более долговечными с новинкой сезона - биоактиватором на базе энзимов, специально выращенных микроорганизмов. Для дачных выгребных туалетов первоначальная доза 3-4 пакетика, далее - 1 пакетик в неделю.

Герметики

За последние 5-10 лет увеличилось количество объектов, в которых кирпич является облицовочным материалом. Повальное увеличение данным вариантом отделки ограждающих конструкций - тенденция, вряд ли заслуживающая одобрения, поскольку для России кирпичные фасады нехарактерны, с течением времени на нем появляются соляные разводы. Специалисты советуют использование облицовочного кирпича сократить до минимума (особенно темных оттенков).



Главная --> Публикации