Главная --> Публикации --> Кремлевский пугает инвесторов Пифы хотят вкладываться в коттеджное строительство Москва строит сеть Элитное жилье: история вопроса Жилые дома строят под видом гостиниц

Недвижимость всегда и везде являлась гарантированным способом сбережения денег. На Западе она используется как залог при взятии кредита или совершении других сделок. В России внимание к этой отрасли обусловлено не только ее стабильностью, но и прибыльностью: общий рост цен за последние три года составил более 80%. Кроме того, рынок недвижимости довольно медленно реагирует на колебания курсов валют и экономические кризисы, предоставляя временной резерв для принятия и реализации какого-либо решения.

Рынок недвижимости ожидает новый бум инвестиционной активности. Летние события еще раз показали стабильность и устойчивость этого сектора, его надежность для вложений. Несмотря на стабилизацию цен, уже в октябре спрос почти достиг высоких весенних показателей. Аналитики полагают, причиной роста цен и быстрого оживления рынка стал высокий стабильный спрос и инвестиционная привлекательность недвижимости. И сегодня вложения в жилье являются самыми выгодными в стране: в 6-7 раз выше, чем от размещения на среднем банковском депозите. Во многом инвестиционные вливания денежных потоков на рынок недвижимости стали причиной растущих цен в последние несколько лет.

Аналитики полагают, что в условиях инфляции, нестабильного курса доллара, чувствительности банковского сектора к любым изменениям в стране, как частные лица, так и крупные компании и в будущем станут вкладывать средства в недвижимость, причем в самый выгодный ее сектор - новостройки бизнес-класса.

Прибыль от недвижимости получают не только частные инвесторы, но и крупные банки, у которых, конечно, масштаб закупки площадей куда больше. Как правило, банки вкладывают деньги в жилье через дочерние компании: банк выдает кредит, а компания вкладывает средства в недвижимость. На балансе банка - выданная сумма, на деле - выгодное вложение денег.

Квартиры в новостройках вот уже несколько лет раскупаются еще на этапе котлована. До начала строительства квадратный метр стоит дешево, и цены на будущие квартиры растут вместе с количеством этажей в доме. В результате, вложив деньги «в воздух» и дождавшись сдачи дома в эксплуатацию (для типового панельного дома это порядка 8 месяцев, для монолитного строительства - до 2 лет), инвестор может рассчитывать на доходы в пределах от 10 до 30% годовых. Причем увеличение цены основано на действительном росте стоимости объекта и не зависит от колебаний на рынке недвижимости, инфляции и курса валют.

Квадратные метры приносят доход в квадрате

Кроме того, первичный рынок более прозрачен и чист на руку. Покупая квартиру в новостройке, инвестор может быть заранее уверен в «юридической чистоте» недвижимости и застрахован от неожиданного появления предыдущих собственников жилья.

Далее инвестор выбирает стратегию получения дохода: либо продать недвижимость и сразу получить прибыль, либо сделать ремонт и сдать жилье в аренду. В условиях нехватки достойных предложений на этом рынке и высоких арендных ставок стоимость квартиры может окупиться в ближайшие несколько лет.

Типовые панельные дома эконом-класса пользуются у инвесторов меньшим спросом, чем более дорогая недвижимость. На фоне резко увеличивающейся доли нетиповой застройки они могут начать терять в цене, а значит, такие инвестиции не имеют долгосрочной перспективы. Не стесненные в средствах инвесторы предпочитают вкладывать деньги в монолитные новостройки бизнес-класса. По данным аналитиков, из общего объема инвестиций в жилье около 80% приходится на недвижимость именно этого уровня.

Не экономьте на бизнес-классе!

Такая тенденция обусловлена не только растущим спросом на жилье этой категории, но и приоритетной программой по реконструкции городского жилого фонда. Дома бизнес-класса, которые до сих пор являются дефицитом и составляют всего 10% товара на рынке недвижимости, должны украсить столицу и дать городу больше качественного жилья европейского уровня.

Возрастающий спрос на жилье бизнес-класса диктует увеличение объемов жилищного строительства в Москве именно в этом сегменте рынка. Если в 2001 году доля нетиповой застройки в столице составляла только 27% от общего количества новостроек, то в этом году - уже 38%. А в 2005 году более половины строящегося жилья - 52,4% - будет относиться к средней категории жилищного фонда.

Высокая стоимость жилья бизнес-класса подкрепляется не ситуацией на рынке недвижимости, а реальными показателями: именно в этом сегменте соотношение цена-качество наиболее оптимальное. В стоимость квартир (от 00 до 3000 за кв.м.) входят не только метраж, но целый набор дополнительных, но необходимых услуг, а также высокое качество строительства.

За что платим?

По данным компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», существует несколько базовых характеристик, основанных на требованиях покупателей, которые позволяют причислить тот или иной объект к категории «бизнес-класса». Это, прежде всего, удачное местоположение недалеко от центра города, благоприятная экологическая обстановка, наличие развитой инфраструктуры, единая социальная среда района, а также метраж квартиры и планировка.

Строящиеся проекты бизнес-класса - это, как правило, монолитно-кирпичные дома, разработанные по индивидуальным проектам, в которых предусмотрены общее отопление и кондиционирование, скоростные лифты, подземные паркинги, охраняемые автостоянки, а также множество других услуг.

Где строить?

К примеру, фешенебельный район «Гранд-Паркъ», который большинство специалистов называют наиболее удачным примером жилья «бизнес-класса», создается «с нуля» в полном соответствии со всеми необходимыми параметрами. Район удачно расположен в экологически чистом районе рядом с двумя парками, но в непосредственной близости от удобных выездов на крупнейшие столичные магистрали. Одновременно со строительством формируется развитая инфраструктура: школа, 4 детских сада, поликлиника, множество предприятий сферы услуг. Комплексно решен вопрос парковки: соотношение квартир и мест в подземных паркингах примерно 1:1, плюс наличие открытых автостоянок. Квартиры оптимальных площадей предполагают возможность свободной планировки.

Свободных площадей такого размера в городе больше не осталось. Для осуществления в будущем проекта подобного масштаба придется вывести за пределы Москвы несколько промышленных предприятий, а осуществление такой программы потребует значительных финансовых и временных ресурсов.

«Гранд-Паркъ» - проект уникальный по своим масштабам, но, вероятно, последний. Район строится на месте самого старого в городе аэродрома им.Фрунзе на Ходынском поле: одновременно осваивается площадь в 32 гектара. В 2006 году, после окончания строительства, район предоставит городу 400 тысяч кв.м. жилья «бизнес-класса» (предположительно, здесь будет проживать примерно 3,5 тысячи семей).

Черные дыры рынка недвижимости

Кроме того, со следующего года в центре практически прекратится строительство жилых домов. Это связано с тем, что городская инфраструктура, не предназначенная для жилого сектора, не справляется с возрастающей нагрузкой. Центр Москвы планируют превратить в бизнес-сити и туристический центр: здесь будут строить офисные центры, гостиницы, возводить памятники культуры и реставрировать архитектурные ансамбли. В связи с этим и так дорогая городская земля становится еще дороже, а стоимость уже построенных или строящихся объектов недвижимости постоянно растет.

При увеличении доли нетиповой застройки в общем объеме строительства вскоре на вторичный рынок попадет определенное количество предложений качественного «бизнес-класса», с которым невозможно конкурировать панельным домам советского периода. Цены на современные объекты пойдут вверх, а жилье эконом-класса, уже сейчас не соответствующее основным покупательским требованиям, наверняка будет дешеветь. В результате такой жесткой дифференциации на рынке недвижимости могут образоваться своеобразные «черные дыры»: покупателю придется выбирать между дешевым либо дорогим жильем.

Изменившийся за последние годы уровень строительства жилья, а в особенности жилья бизнес-класса, вывел новостройки на совершенно иной качественный и ценовой уровень. Современные дома строятся по совершенно новым технологиям, принятым на Западе, и их качество сильно отличается от панельных домов эконом-класса, которые на сегодняшний день составляют большую часть рынка недвижимости. Поэтому и после сдачи дома в эксплуатацию квартиры в новостройках, уже перешедшие на вторичный рынок, остаются наиболее ликвидным и дорогим объектом.

На сегодняшний день средняя обеспеченность жильем в России в 3-4 раза меньше, чем в развитых странах. За прошедший год улучшили свои жилищные условия только 5% от общего количества нуждающихся. При сохранении имеющегося положения для обеспечения всех, кто состоит сегодня в очереди, потребуется 20 лет. А за это время спрос увеличится в десятки раз за счет появления новых семей.

20 лет без права дешеветь

По прогнозам аналитиков, цены на квартиры в новостройках будут стабильно расти ближайшие несколько лет примерно на 2% в месяц. А это значит, что, несмотря на отсутствие площадок и дорогую столичную землю, Москва будет строиться с выгодой для покупателей и продавцов.
Проект делового центра “Москва-Сити” привлек внимание израильского диамантера Льва Леваева. Предприниматель планирует возвести небоскреб, а также примет участие в застройке центральной части “Сити”. Всего же в московскую недвижимость Леваев планирует вложить в ближайшие два года около $1 млрд.

В 2005 году в Москве планируется построить около 5 миллионов квадратных метров жилья, но и эта цифра далека от объемов и темпов строительства советского времени. Конечно, строят сейчас более качественно, да и земельные участки используют более рационально, однако это требует больше времени. Развитие первичного рынка не успевает за растущим спросом, и, пока последний превышает предложение, стоимость «воздушных» квадратных метров будет увеличиваться.

Участвовавший во встрече Борис Ланцман, гендиректор ГУП “Центр-Сити”, курирующего строительство центрального ядра, подтвердил, что на мероприятии обсуждалось участие компаний Леваева в проектах “Сити”. “По итогам встречи будут подготовлены документы о сотрудничестве, и после я смогу сообщить об их содержании”, — отметил Ланцман.

Городские власти готовы расширять сотрудничество с известным диамантером Львом Леваевым. Об этом шла речь на встрече мэра Москвы Юрия Лужкова с предпринимателем. Причем в ее начале столичный градоначальник поприветствовал Леваева “как самого крупного инвестора в Москве”, передает агентство “Интерфакс”. Однако главной новостью для столичного рынка недвижимости стало переданное агентствами “Интерфакс” и РИА “Новости” заявление заместителя мэра Иосифа Орджоникидзе о том, что Леваев планирует принять участие в застройке центрального ядра “Сити”, а также высотной башни на 14-м участке. До этого представители нескольких крупных строительных компаний рассказывали, что на рынке было известно лишь об общем интересе диамантера к ММДЦ.

В компании “Стройинком-К”, курирующей строительные проекты Леваева в России, информацию о проектах в “Сити” комментировать отказались. Правда, Александр Халдей, гендиректор компании “Стройинком-К”, передал через пресс-службу, что в всего ближайшие годы в московские строительные проекты его компания направит “до $1 млрд”. Среди ведущих объектов Халдей называет застройку площади Тверской заставы (здесь планируется возвести подземный комплекс общей площадью 100 000 кв. м и стоимостью около $200 млн), расширение проекта по строительству элитного жилья на Патриарших прудах, участие в реконструкции городских кварталов, активное строительство офисных и торговых центров. Однако подробной информации о новых проектах в “Стройинком-К” не предоставили. Источник в компании объяснил, что большинство из них находится сейчас в стадии проработки.

В пресс-службе АО “Сити” сообщили, что 14-й участок передан компании “Кэпитал Сити Девелопментс” для строительства высотного здания. Представитель самой “Кэпитал Сити Девелопментс” заявил вчера “Ведомостям”, что в его компании не располагают информацией о возможном сотрудничестве с Леваевым.

ЛЮБИМЫЕ ИНВЕСТОРЫ

Как сообщил “Ведомостям” высокопоставленный чиновник мэрии, членам московского правительства очень понравилась еще одна идея, высказанная Леваевым на встрече с мэром: предприниматель предложил застроить “бросовые земли” над транспортными развязками, разместив под ними и над ними автостоянки, гаражи, предприятия торговли и быстрого питания, а также станции “Скорой помощи” и вертолетные площадки. Правда, заместитель гендиректора консалтинговой компании Jones Lang LaSalle Марина Усенко полагает, что над транспортными эстакадами целесообразно располагать главным образом технические и некоммерческие объекты: “Наши исследования показывают, что строить над эстакадами, например, торговые центры невыгодно — покупатели ленятся подниматься наверх”. В мире подобные попытки были, но широкого применения практика не нашла, чему наверняка есть объективные причины, объясняет Усенко.

На минувшей неделе мэр столицы подписал указ о приоритетах в подземном строительстве. До 2007 года метростроевцы должны сдать центральный участок Люблинско-Дмитровской линии от станции "Чкаловская" до "Марьиной рощи" и открыть станции "Сретенский бульвар" и "Трубная". Следующий этап - вывести за МКАД строящуюся Митинско-Строгинскую линию. Как сказал "Известиям" начальник Московского метрополитена Дмитрий Гаев, "в начале 2008 года мы должны приехать в "Строгино".

Орджоникидзе сообщил журналистам, что в ближайшем будущем правительство Москвы намерено “выделить пять крупнейших инвесторов, которые вкладывают огромные средства в городские проекты, и создать для них особо благоприятный режим работы”. Эксперты говорят, что среди кандидатов на “особо благоприятный режим” будет большая конкуренция. “В разных секторах рынка недвижимости есть свои крупные игроки, — объясняет на условиях анонимности топ-менеджер одной из девелоперских компаний. — Если говорить, например, о жилой — это компания "Интеко", если о строителях коммерческой — "Капитал Групп" и турецкая Enka”. Олег Мышкин, директор отдела офисной недвижимости Colliers International, считает, что в число крупнейших инвесторов также могут попасть “СТ Груп” и “Форум-Пропертис”.
Уроженец Ташкента, гражданин Израиля Лев Леваев – один из крупнейших диамантеров в мире. Ежегодный оборот от торговли алмазами и бриллиантами в принадлежащей ему Leviev group превышает $2 млрд. В России Леваеву принадлежат ограночное производство “Руиз Даймондс” и Московский ювелирный завод. В Leviev group также входит Africa Israel Investments (AII), занимающаяся недвижимостью, телекоммуникациями, туризмом и энергетикой, с оборотом $518 млн в 2002 г. “Дочка” AII, компания “Стройинком-К”, известна проектами элитных жилых домов в Москве (“Палата Муравьевых”, “Квартал на Патриарших”).

На новой линии откроют станцию "Строгино" - на Строгинском бульваре и "Крылатскую". А вот станцию "Славянский бульвар" решено пока не строить.

- Метро и дорога там нужны сотням тысяч людей. Придя в Строгино, мы снимем с западной части Таганско-Краснопресненской линии нагрузку как минимум в 12 тысяч человек в час. Жители Крылатского и Кунцева будут гораздо быстрее добираться до кольцевой, нежели сейчас по Таганской линии. Станция "Кунцевская" на Филевской линии станет двойной по типу пересадочного узла на станции "Каширская". И жителям Митина за счет разгрузки Таганской линии удобнее будет добираться в центр - прекратится давка на "Октябрьском поле". И потом у них будет выбор: пересесть на Филевскую линию или продолжить движение по Строгинской, которая будет перетекать в Покровскую. Кстати, сам проект тройного тоннеля под Серебряноборским лесничеством уникален: наверху поедут автомашины, внизу - поезда метро плюс еще один сервисный тоннель.

Кстати, архитектура станций на Строгинской линии будет классической.

- Это сделали, чтобы ускорить время доставки пассажиров из центра города в область, - пояснили в пресс-центре метрополитена. - Решено отказаться и от планов связать станцию "Москва-Сити" со "Строгино". Но площадки, где в перспективе можно будет построить новые станции - в Троице-Лыкове и в Филях (участок западнее Минской улицы), - мы зарезервируем.

Еще одна первоочередная задача - начать строить Солнцевскую линию "легкого" метро, сейчас здесь идут подготовительные работы. На юге линию "легкого" метро планируют в 2008 году довести до Калужско-Рижской линии, чтобы жители Бутова могли ехать и на "серую" ветку, и на "оранжевую". Скоро там начнет строиться район Остафьево, и через 5 лет одна Серпуховская ветка просто не выдержит нагрузки.

- Я ненавижу, когда наше метро называют подземкой, - говорит Гаев. - Это в Америке - подземка, андеграунд. А у нас - метро, среда обитания человека, в которой ему должно быть как можно более комфортно. И советская школа архитектуры метростроения была нацелена на это в первую очередь. Потом уже пошла "хрущевская" эпоха экономии, в результате которой мы сейчас имеем такие некрасивые станции, как "Академическая", "Войковская", "Водный стадион" и другие. Причем экономия-то получилась липовая - в эксплуатации они выходят дороже: материалы недолговечные, плитка вываливается. На Строгинской линии будут мрамор, колонны, сводчатые потолки, мозаика. Думаю, москвичам понравится.

- Смотрите, по схеме развития "Внуково" железная дорога к терминалам аэропорта придет уже к августу следующего года. Экспресс за полчаса будет довозить пассажиров до Киевского вокзала, где они сразу попадут на кольцевую станцию метро. Кроме того, через несколько лет туда придет и Скоростная транспортная система, которая свяжет "Внуково" с "Шереметьево" и опять же с метро. При реконструкции Боровского шоссе мы обязательно сохраним техническую зону для строительства "легкого" метро - по мере увеличения перевозок во "Внуково" провести туда 6 километров "легкого" метро будет несложно. Но сейчас нецелесообразно. Так что пока мы доведем "легкое" метро только до "Переделкино".

А вот во "Внуково" метро пока не придет. Гаев аргументирует:

Статистика

В долгосрочных планах, если найдутся деньги, метростроевцы смогут взяться и за давно законсервированный проект - продолжение Калининской линии, прямо к Белому дому, где и построят одноименную станцию.

Самая короткая линия - Каховская (3,3 км)

Самая длинная линия - Серпуховско-Тимирязевская (41,2 км)

Самый короткий перегон - "Александровский сад" - "Арбатская" (0,5 км)

Самый длинный перегон - "Волгоградский проспект" - "Текстильщики" (3,4 км)

Самая неглубокая станция - "Планерная", "Проспект Вернадского"

Самая глубокая станция - "Парк Победы"

Когда-то древний Звенигород уже был центром удельного княжества, в определенном смысле соперником Первопрестольной, но с годами утратил былое значение и превратился в тихий заштатный городишко.

Самая длинная станция (по длине платформы) - "Воробьевы горы" (282 м)
Уже через несколько лет, к 2006-2007 году, Звенигород может стать культурно-рекреационным центром Подмосковья. Об этом корреспонденту КДО заявил глава города Леонид Ставицкий. Совместно с Институтом планирования по Центральному федеральному округу разработана концепция развития г. Звенигорода и прилегающих территорий.

В конце сентября будет принята концепция развития города, которая, в частности, предусматривает комплексную реконструкцию центральной части города с сохранением малоэтажной застройки, организацию природно-экологического и спортивно-развлекательного парка с горнолыжными спусками площадью 240 гектаров. Концепция развития Звенигорода предусматривает также увеличение его площади с 30 до 60 кв. км, причем большая часть этой площади - леса, живописная пойма Москвы-реки.

Однако уникальное географическое положение "Подмосковной Швейцарии" - в верхнем течении Москвы-реки, с неповторимым холмистым рельефом, отсутствием промышленных предприятий в сочетании с территориальной близостью к столице и престижными местами расселения по Рублево-Успенскому, Ново-Рижскому и Минскому шоссе делают его весьма привлекательным местом для организации спортивно-оздоровительного, культурного и туристического центра западного Подмосковья. Добавим сюда и значительное историко-культурное достояние (это и Саввино-Сторожевский монастырь, и храм Успения на Городке - старейший белокаменный храм в регионе, единственный в мире музей Танеева, Чеховскую больницу и многое другое).

"Территории вокруг Звенигорода очень плотно застроены престижными коттеджными поселками, - рассказал нам городской глава, - но современная инфраструктура в них неразвита, в частности очень мало спортивно-развлекательных объектов". Эти поселки естественно тяготеют к нашему городу, а новая транспортная программа, утвержденная Правительством Московской области, сделает Звенигород еще более доступным для их обитателей. Губернатор области поставил перед нами задачу превратить Звенигород в культурно-исторический и спортивно-экологический центр Подмосковья".

В округе расположено полтора десятка пансионатов и санаториев, не говоря уже о многочисленных базах отдыха и дачных поселках.

Строительство новой дороги будет опираться на 18 радиальных областных трасс и два существующих кольца - Малое Московское кольцо в районе 50-километровой зоны вокруг столицы и Большое Московское кольцо - в районе 80-километровой зоны. На отдельных участках вдоль ЦКАД будут сооружены современные высокотехнологичные предприятия, грузовые терминалы, гостиницы, мотели, гипермаркеты, объекты придорожного сервиса, что увеличит рынок труда в регионе на 300 тыс. рабочих мест.

Именно строительство Центральной кольцевой автодороги станет основой устойчивого градостроительного развития Подмосковья до 2020 года. Создание нового кольца интегрирует автотрассы региона в международные транспортные коридоры и перераспределит транзитный и грузовой потоки в обход Москвы. Ведь, по оценкам экспертов, из-за низкого качества дорог скорость движения в Московской области в 2 раза ниже, чем в Европе, а стоимость перевозок - на 30-40% выше.

Инвесторы уже проявляют живой интерес к возрождению древнего города. Ведется пилотное строительство жилого микрорайона бизнес-класса Восточный. Во втором квартале 2005 г. будут сданы в эксплуатацию пять одноподъездных и один двухподъездный жилой дом с гостевыми автостоянками и благоустроенной территорией.

В соответствии с проектом строительства планируется соорудить двухуровневые развязки со всеми крупными радиальными магистралями, а также построены обходы вокруг городов, в том числе и Звенигорода. Это освободит центр от транзитного потока машин и, вместе с этим, "приблизит" город к Москве.

12 сентября, в День города, губернатор Московской области Б. Громов и глава города Звенигорода Л. Ставицкий заложили первый камень в фундамент первого городского спортивно-развлекательного комплекса с плавательным бассейном и зрительным залом на 1000 мест.

Высокий культурно-исторический потенциал вкупе с уникальным географическим положением Звенигорода и сохранившейся экологией создают все условия для организации здесь крупнейшего рекреационного и туристического центра Подмосковья.

Подробнее о проекте можно узнать на сайтах zveni.ru, a-h.ru и по тел. (095) 788-0444

Валерий Котельников

Звенигород в 2003 году признан Главным управлением государственного административно-технического надзора Московской области в десятке лучших по чистоте, порядку и благоустройству в рейтинге городов Московской области. Благоприятная роза ветров, отсутствие крупных и вредных производств, холмистый рельеф Звенигорода, река, прекрасные лиственные леса создают исключительно красивый ландшафт. Этот район заслуженно называют "Русской Швейцарией".

Виталий Горин, Генеральный директор ООО "АН "Арсенал Холдинг"

Престижное расположение Звенигорода и доступные цены на жилье делают его крайне привлекательным для многих москвичей, уставших от суетных ритмов мегаполиса.

Наличие в районе оборудованных горнолыжных трасс, спусков для снегокатов, площадок парапланеристов, гелиопарка и экопарка, летнего отдыха на Москве-реке дает все возможности для активного отдыха круглый год.

Квартал Восточный состоит из пяти 16-квартирных жилых домов и одного 32-квартирного жилого дома, причем это действительно жилые дома, без всяких там офисов-казино-ресторанов, никаких помещений другого функционального назначения здесь не будет. В непосредственной близости расположены спортивная площадка, магазины, детский сад, одним словом, для тех, кто ищет хорошую квартиру и ценит комфорт, Звенигород - верное направление.

При этом достаточно развитая городская инфраструктура, позволяет при наличии всех благ городской цивилизации ощутить преимущества жизни среди природы в этом небольшом, уютном городе.



Главная --> Публикации