|
|
  |
Главная --> Публикации --> Каждому московскому району указали свое место Жилищный кодекс страшнее уголовного Новая гостиница "москва" не будет точной копией прежней Сколько еще будем ждать ипотечного бума? Первый народный гараж округа выходит на стройплощадку Решение о строительстве второй очереди Смоленского пассажа было принято столичными властями два года назад. Торгово-офисный комплекс площадью 61 500 кв. м планируется возвести на участках в 1-м Смоленском переулке и на Смоленской площади. По словам архитектора Евгения Борисова из “Моспроекта-2”, участвовавшего в разработке проекта, около Смоленского пассажа построят два здания — офисное с апартаментами на Садовом кольце и торгово-развлекательный комплекс в 1-м Смоленском переулке. Распоряжением правительства Москвы инвестором проекта стал Мосстройэкономбанк. По оценке заместителя гендиректора компании Jones Lang LaSalle Юлии Никуличевой, инвестиции могут достигать $150 млн. За эти деньги банк получил бы 55% новых площадей, остальное перешло бы в собственность города. Компания “Интеко” не будет участвовать в строительстве второй очереди торгово-офисного комплекса “Смоленский пассаж”. В Мосстройэкономбанке, который является основным инвестором проекта, утверждают, что “Интеко” не устроили новые условия договора соинвестирования, которые появились после смены владельца банка. Однако, как стало известно “Ведомостям”, компания Батуриной не собирается участвовать в строительстве второй очереди Смоленского пассажа. “Мы действительно интересовались этим проектом, но не вошли в него и не планируем”, — сообщил вице-президент “Интеко” Олег Солощанский. Но в конце апреля 2005 г. контрольный пакет акций банка приобрел предприниматель Сулейман Керимов. Тогда же стало известно, что к проекту строительства был привлечен соинвестор — общее собрание акционеров Мосстройэкономбанка одобрило 4 мая заключение договора соинвестирования с “Интеко”. Официально в банке не комментируют это решение, но сотрудник Мосстройэкономбанка уточнил, что это решение было принято наблюдательным советом еще в прошлом году. Участники рынка, знакомые с проектом, называют его “очень сложным”. По словам Андрея Петрова, директора отдела офисной недвижимости Knight Frank, девелоперу придется решать проблему парковок. Адвокат Леонид Ольшанский, защищающий интересы владельцев гаражей в 1-м Смоленском переулке, 17а, говорит, что жители категорически против реконструкции здания и намерены защищать свои интересы в суде. В пресс-службе префектуры ЦАО называют еще одну проблему — помимо строительства центра инвестор должен спроектировать и перестроить станцию метро “Смоленская” так, чтобы был отдельный выход в Смоленский пассаж. Вложенные средства город должен компенсировать инвестору за счет части своих 45% площадей комплекса. “Затраты по метро могут превысить эту долю”, — предположил сотрудник префектуры. Борисов из “Моспроекта-2” уточнил, что работы приостановлены из-за того, что Мосметрогипрострой разрабатывает свой проект. Источник, близкий к Сулейману Керимову, подтвердил, что договор еще не подписан. “Предыдущий акционер принял решение, что соинвестором будет "Интеко", но есть основания полагать, что этого не произойдет. Ведь это были планы бывших владельцев, возможно, сейчас "Интеко" посчитала объект невыгодным”, — сообщил источник. В Москве до 2007 г. планируется построить 62 деловых центра для малого бизнеса. Об этом сообщил руководитель департамента поддержки и развития малого предпринимательства Евгений Егоров. По его словам, площадь этих центров будет составлять 20 000-45 000 кв. м. “Разрешительная и предпроектная документация уже готова, и в этом году начнется строительство”, — подчеркнул Егоров. В префектуре Юго-Восточного административного округа сообщили, что для размещения предприятий малого бизнеса введен в действие первый деловой центр малого предпринимательства “Марьино”. НЕДВИЖИМОСТЬ ДЛЯ “МАЛЫШЕЙ” В конце минувшей недели правительство РФ определило перечень федеральных государственных унитарных предприятий (ФГУП), находящихся в ведении Роспечати, которые будут включены в прогнозный план приватизации федерального имущества на 2005-2006 гг. Предложения о включении ФГУПов в план приватизации поручено разработать Министерству культуры и массовых коммуникаций в трехмесячный срок. Пресс-секретарь Минкульта Константин Васильев заявил “Ведомостям”, что не может озвучить позицию министерства, “так как она еще не готова”. А в пресс-службе Роспечати заявили, что к постановлению правительства им “добавить нечего”. “Будем готовить издательства к акционированию”, — добавил представитель ведомства. Павел Потапов, замдиректора департамента имущества и земельных отношений Минэкономразвития, добавил лишь, что акционирование ФГУПов будет проходить по обычной процедуре и доля государства в каждом из них будет определена дополнительно. Наблюдательный совет Мосстройэкономбанка возглавляет руководитель столичного стройкомплекса Владимир Ресин. По данным ЦЭА “Интерфакс”, на 1 января 2005 г. активы банка составляли 3,2 млрд руб. Контрольный пакет акций банка принадлежит предпринимателю Сулейману Керимову. ЗАО “Интеко”, 99% акций которого принадлежит Елене Батуриной, – один из крупнейших участников строительного рынка Москвы. Оборот компании, по ее данным, около $1 млрд. ТДК “Смоленский пассаж” введен в эксплуатацию в 1998 г., площадь комплекса составляет 63 500 кв. м. Стоимость строительства ТДК – $110 млн. Владелец здания – Мосстройэкономбанк. Все книжные издательства, принадлежащие государству, в ближайшее время могут быть приватизированы. Соответствующее распоряжение в конце минувшей недели подписал председатель правительства Михаил Фрадков. Потенциальных инвесторов в государственных издательствах заинтересуют в основном их здания, считают эксперты. Участники рынка среди государственных издательств отмечают лишь “Просвещение” (выпускает учебники по госзаказу) и Лениздат, в который входит издательство в историческом центре Питера и большая типография на окраине города. “Просвещение” — крупнейший издатель учебников для учебных заведений, а Лениздат обладает неплохой типографией и хорошим зданием в центре“, — говорит представитель одного из крупнейших московских издательств, не пожелавший называть своего имени в печати. Другие же ФГУПы, по словам собеседника “Ведомостей”, “слишком проблемны”. Гендиректор петербургского издательства “Амфора” говорит, что комплекс “Лениздат” привлекателен как для профильных компаний, так и для инвесторов, рассматривающих его только в качестве объекта недвижимости. Однако, предполагает он, непрофильные инвесторы могут заплатить за него больше. Оценить здания он затруднился. Согласно федеральному закону “О приватизации государственного и муниципального имущества” приватизация федеральных государственных унитарных предприятий (ФГУП) осуществляется путем преобразования унитарного предприятия в открытое акционерное общество (ОАО) либо его продажи на аукционе, либо посредством внесения федерального имущества в качестве вклада в уставный капитал акционерного общества. Генеральный директор “Просвещения” Александр Кондаков надеется, что контрольный пакет в создаваемых ОАО должен быть оставлен за государством. Эксперты рынка недвижимости затруднились оценить стоимость зданий, занимаемых сейчас типографиями в центре Москвы, но к перспективе их возможного выкупа и переезда отнеслись с оптимизмом. “Типографии можно было бы размещать между Кольцевой автодорогой и Третьим транспортным кольцом. А на их месте в центре города надо строить офисы, рестораны и жилье”, — считает Константин Романов, директор отдела консалтинга компании Knigt Frank. В собственности государства находится 71 издательство, крупнейшими из которых, по данным Российской книжной палаты (РКП), являются: “Просвещение” (Москва, тираж в 2004 г. составил 40,3 млн книг), Лениздат (Санкт-Петербург, тираж – 1 млн книг), “Детская литература” (Москва, тираж – 557 000), “Русский язык” (Москва, тираж – 360 000), “Мир” (Москва, тираж – 96 500), “Русская книга” (Москва, тираж – 55 000 книг) и др. По данным РКП, в 2004 г. в России было выпущено 680 млн книг на сумму около $1,9 млрд. Совокупная доля федеральных государственных унитарных предприятий по количеству выпущенных книг, согласно данным РКП, составляет 7,9%. Для сравнения: доля лидера рынка коммерческого издательства “ЭКСМО” – 10,8%. Многие столичные издательства из списка расположены в историческом центре Москвы (на Басманной улице, на улице Ямского Поля, в Малом Черкасском переулке и т. д.). “После приватизации с издательствами может произойти то же самое, что и с "Красным Октябрем", производственную площадку которого планируют перенести в другое место”, — говорит источник в Департаменте имущества Москвы. ВОПРОСЫ АНАЛИТИКАМ 1 Цены на жилье замерли и не изменяются уже на протяжении шести месяцев. Что означает эта ситуация для рынка? Как будут развиваться события в ближайшее время и в более отдаленной перспективе? 2 Предложение квартир на рынке продолжает расти все более быстрыми темпами. Почему это происходит и какие последствия такой рост будет иметь для рынка? 3 Можно ли говорить о том, что сейчас наблюдается ситуация «отложенного спроса» на жилье? Как будет меняться покупательская активность в дальнейшем? 4Возможен ли в обозримом будущем резкий рост спроса и цен на жилье? Если да, то при каких условиях? Насколько возможен обратный вариант — спад на рынке и снижение цен? На последние несколько лет все привыкли к тому, что спрос на жилье значительно опережает предложение, и стали воспринимать бурный рост цен как нечто само собой разумеющееся. Длящаяся уже полгода стагнация на рынке по-прежнему считается чем-то необычным и преходящим. Все замерли в ожидании. Что будет дальше — этот вопрос сейчас волнует всех. Мы попросили аналитиков рынка недвижимости высказать свое мнение о сложившейся ситуации и дать прогноз, как будут развиваться события в дальнейшем. -------------------------------------------------------------------------------- Андрей БЕКЕТОВ, сертифицированный аналитик рынка недвижимости -------------------------------------------------------------------------------- Цены стоят. Это означает, что рынок находится в состоянии равновесия платежеспособного спроса и предложения. И цены будут стоять до тех пор, пока платежеспособный спрос не увеличится. По крайней мере до конца года ситуация не изменится. А более долгосрочные прогнозы... Если бы нам Герман Греф сознался, какую финансово-экономическую политику правительство будет вести в следующем году, тогда все можно было бы как-то спрогнозировать. Но теоретически могу предположить, что ко второй половине следующего года цены начнут подниматься, если не будет никаких глобальных экономических эксцессов и нововведений. В октябре 2004 года предложение квартир увеличилось на 23% по сравнению с теми же периодами предыдущих лет. Конечно, такой рост предложения — неприятный факт, он свидетельствует о снижении объема сделок, и это в первую очередь невыгодно для риэлторов. А для рынка в целом... Ну что ж, больше товара — больше выбор. Очень многие покупатели сейчас выжидают, но нельзя забывать о том, что есть категория участников рынка, которым необходимо провести сделку независимо от цен и ситуации на рынке. Если это необходимо по семейным обстоятельствам, люди все равно будут покупать и продавать недвижимость. Конечно, количество сделок сейчас уменьшилось, но не стало нулевым. До сих пор сохраняется ситуация отложенного спроса, это видно по увеличению объема предложения на рынке. Это говорит о том, что люди, которые раньше стабильно покупали квартиры, сейчас решили этого пока не делать. Они откладывают покупку жилья в разумной надежде на то, что, может быть, на 2–5% снизятся цены. Ведь средняя стоимость квартиры в Москве — $100 тыс. И 5% такой суммы — это автомобиль «Жигули». То есть человек, естественно, хочет сэкономить и в условиях стабильного рынка будет ждать. Но как только цены поползут вверх — число покупок сразу увеличится. Резкий рост цен может быть обусловлен только большим количеством денег у людей. Этого в ближайшей перспективе, думаю, наблюдаться не будет. Ипотека развивается очень медленно, поступательное движение есть, но оно не столь масштабно. аконопроекты о доступном жилье направлены в первую очередь не на увеличение количества выдаваемых ипотечных кредитов гражданам, они только формализуют понятия выдачи ипотечного кредита. Ведь сейчас каждый банк решает все вопросы, с этим связанные, по-своему. А новые законопроекты позволят вывести ипотеку из рамок внутрибанковских инструкций в разумное, правовое, общее для всех поле. Думаю, резкого роста числа ипотечных кредитов не будет, так как в любом случае человек должен будет подтверждать свою состоятельность и возможность выплачивать кредит. Ведь, например, в Москве уже сейчас нет проблемы взять ипотечный кредит, однако общее количество заключенных по ипотеке сделок невелико. Что касается отката цен назад: когда цены в условиях инфляции стоят — это и есть падение. Такую ситуацию мы наблюдаем сейчас. Цены полгода не сдвигаются с мертвой точки, за это время все подорожало, только квартиры остались по старой цене. Фактически это и есть снижение их стоимости. В начале года цены на жилье превысили разумные темпы роста — уже к апрелю накопились 18% роста, хотя по всем параметрам экономического развития страны он не должен был превышать 12–14%. И сейчас потихоньку эти лишние проценты компенсируются стоящими на месте ценами. Те планы ценовой политики, которые строились маркетологами, оказались несбыточными, поскольку строились они исходя из опыта предыдущих трех лет, с учетом развития экономики в тот период. Но сейчас ситуация изменилась. В этом году основные деньги были направлены на наполнение стабилизационного фонда, а в предыдущие — просто вываливались на рынок, что и приводило к росту цен. К тому же вмешался психологический фактор: когда в феврале Г. Греф сказал, что рынок недвижимости перегрет, а потом еще были сделаны заявления о доступном жилье — обыватели решили, что квартиры начнут стремительно дешеветь. Но доступность жилья — не в его дешевизне, а в доступности средств для покупки жилья, в том числе — и ипотечного кредита. Олег РЕПЧЕНКО, руководитель аналитического центра «Индексы рынка недвижимости» -------------------------------------------------------------------------------- Я не вижу ничего плохого в том, что цены стоят на месте. Нормально воспринимать ситуацию мешает сформировавшийся за последние два года стереотип — «цены должны расти». На самом деле нормой является стабильность на рынке, это хорошо и для продавцов, и для покупателей. Когда цены росли очень быстро, это создавало почву для роста числа «инвестиционных квартир», спекулятивных операций, провоцировало социальную напряженность в связи с тем, что жилье становилось все менее доступным для широких слоев населения. Поэтому я считаю, что сейчас на рынке сложилась совершенно нормальная ситуация. Правда, даже для стабильной ситуации характерен небольшой рост цен на уровне инфляции — порядка 10–15% в год. Это было бы естественно в обычных условиях. Но за последние два года рынок явно «ушел вперед», сегодняшний уровень цен опередил объективный уровень. И отсутствие дальнейшего роста цен, которое мы наблюдаем сейчас, позволяет сократить этот разрыв. Поэтому до конца года никаких резких движений не будет, хотя бы в силу инертности рынка. Цены останутся на прежнем уровне. Если же говорить о ситуации в следующем году, то однозначный прогноз сделать не удастся. В предыдущие годы все факторы способствовали росту цен, а сейчас наблюдаются различные тенденции. С одной стороны, в стране достаточно благоприятная экономическая ситуация — есть определенная политическая стабильность, высокие цены на экспортное сырье. С другой стороны, существуют проблемы, связанные с оттоком капиталов из страны, с банковской нестабильностью. К тому же сложившийся уровень цен на недвижимость объективно является слишком высоким по сравнению с доходами населения, даже в Москве. По сути рынок недвижимости сейчас находится в некой переломной точке: есть факторы, которые могут способствовать дальнейшему его росту, и те, которые могут спровоцировать откат цен назад. Какие из них перевесят, сказать достаточно сложно. Единственное, что я могу утверждать с полной определенностью — в какую бы сторону ни двинулся рынок после нового года, это будет незначительное движение. Если возобновится рост, то не теми темпами, которые были, а около 1% в месяц, т. е. 10–15% в год. Если случится откат назад, то это будет не падение цен вдвое и даже не на треть, а на те же 10–15%. Другими словами, не настолько плоха ситуация на рынке недвижимости, чтобы цены упали вдвое, но и не настолько безоблачна, чтобы продолжался безумный рост цен. С предложением вопрос очень сложный и неоднозначный, потому что не существует одного объективного метода его измерить. Большинство экспертов исходят из объемов предложения в тех или иных газетах. Но количество объявлений — это не есть количество предложений на рынке, ситуация не столь однозначна. Например, по базам данных риэлторских компаний рост предложения меньше, чем по рекламным газетам. Так что увеличение числа предложений — это некая информация к размышлению, но однозначных выводов из нее делать нельзя. Действительно ли люди жаждут продать свои квартиры и готовы делать существенные скидки, чтобы от них избавиться? Или они выставляют свои квартиры на продажу лишь для того, чтобы прицениться? Чтобы оценить спрос, заинтересованность? Нельзя говорить о том, что если предложений стало больше, то это приведет к обвалу рынка. «Отложенный спрос» действительно отчасти имеет место. Тем не менее практически все риэлторы отмечают, что продажи идут — без ажиотажа, как это было год назад, а нормальными, разумными темпами. Я верю в то, что рынок вошел в нормальную стадию не стагнации, а стабилизации, когда нет ажиотажа, нет инвестиционных покупок (лишь бы что-нибудь купить, завтра все равно будет дороже), уровень цен стабилизировался, объем продаж тоже. Не исключено, что в этом состоянии рынок пробудет достаточно долго. Я не вижу никаких предпосылок для кризиса. Как показал прошлый год, на рынок очень сильно повлияли законодательные инициативы правительства, в частности, программа доступного жилья, определенные меры по развитию ипотеки. Очень многие люди, услышав слова «доступное жилье», восприняли их как обещание сделать жилье дешевым. Это одна из причин стагнации на рынке летом, когда покупатели заняли выжидательную позицию в надежде, что цены упадут в разы. Поэтому законодательные инициативы могут совершенно неожиданно, как форс-мажор, повлиять на рынок. Второй причиной резких колебаний на рынке недвижимости может стать банковская нестабильность, развитие общеэкономического кризиса. Подобные факторы могут возникнуть или не возникнуть, поэтому однозначно оценить ситуацию просто невозможно. -------------------------------------------------------------------------------- Андрей КУПРИЯНОВ, руководитель группы маркетинга Департамента инвестиционных программ строительства г. Москвы -------------------------------------------------------------------------------- Действительно, в настоящий момент на рынке наблюдается стабилизация цен. Но уже с октября в сегменте новостроек активизировался спрос. Это означает, что к концу года вырастет и стоимость 1 кв. м — по нашим прогнозам, она превысит отметку в $2 тыс. (Сейчас в среднем по рынку она составляет $1,945 тыс.) Мы неоднократно подчеркивали, что летний кризис имел локальное значение и падения цен за собой не повлек. Прогноз на год сейчас не даст никто, но пока предпосылок для резких перемен ценовой динамики не наблюдается. В условиях свободного рынка единственным объективным фактором, определяющим предложение, является спрос. А в настоящий момент уровень спроса на рынке жилья достаточно велик и все еще опережает предложение. Да, бесспорно, некоторые отголоски этого процесса на рынке наблюдаются. Люди действительно ожидали падения цен, свою роль в этом сыграли средства массовой информации при популяризации ипотеки и намерений государства сделать жилье доступным. Хотя речь прежде всего шла о развитии финансовых инструментов, позволяющих решать насущные жилищные проблемы, а не о прямом административном контроле за ценовыми процессами. Формирование в стране рынка доступного жилья — постепенный процесс, и принятие законопроекта не изменит ситуацию в один день. Что касается ипотеки, то все эксперты практически единодушны в том, что ипотека повлечет рост стоимости жилья, а не его падение. Безусловно, ипотека позитивно отражается на динамике спроса, но резкие колебания в принципе пагубны для рынка в целом, поэтому его участники должны приложить усилия к тому, чтобы рынок развивался спокойно. Это гарантия не только экономической, но и общественной стабильности. И если мы все-таки говорим о влиянии экономических факторов на рынок, то пока обвала цен ждать не приходится. В советские времена первый и последний этажи считались наименее пригодными для комфортного проживания. Между тем в странах Запада такого стереотипа нет: там эти части дома просто обустраиваются особым образом. Представления об ущербности «крайних» этажей по инерции перекочевали и в наше время. -------------------------------------------------------------------------------- Геннадий СТЕРНИК, директор аналитического центра компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» -------------------------------------------------------------------------------- Тенденции на рынке недвижимости по-прежнему будут определяться в основном неустойчивым балансом валютных потоков, то есть соотношением уровня мировых цен на нефть и оттока валюты из страны. Если раньше рынок недвижимости был самостоятельным, мало связанным с другими сегментами экономики сектором, то начиная с 1998 года он удачно вписался в экономику нашей страны, а теперь можно с уверенностью сказать, что российский рынок недвижимости завязан на всю мировую экономику. Поэтому ситуацию на данный момент в большей степени определяют макроэкономические факторы, чем внутрирыночные. Цены на нефть на мировых рынках остаются достаточно высокими, а отток капитала за рубеж, по оценке Центробанка РФ, сократился, и это создает позитивные условия для рынка недвижимости. С другой стороны, сказываются отдаленные последствия весенне-летних неприятностей в банковской сфере. Не все банки восстановили способность и желание кредитовать застройщиков, однако и в этой ситуации ряд крупных застройщиков имеют достаточно оборотных средств, и это позволяет им успешно продолжать свои проекты. Об оживлении рынка недвижимости говорит и статистика объемов сдачи квартир в аренду: наблюдается обычное осеннее повышение активности в этом сегменте. Достигнутый уровень оборотов — максимальный за три последних года. Объем продаж на рынке Москвы увеличивается, и это свидетельствует о том, что рынок принял продолжающееся повышение цен. В то же время рост объемов предложения снижается. Конечно, некоторые люди, в том числе частные инвесторы, опасаясь снижения цен, выставили свои квартиры на продажу, однако их число настолько невелико, что он не может существенно влиять на рынок. Главным и принципиальным фактором является макроэкономическая ситуация. Спрос незначительно снизился весной и летом. Здесь сыграл роль психологический фактор. Некоторые люди ждали падения цен, формирования рынка доступного жилья и отложили покупку, однако эта ситуация также не повлияла существенно на рынок. Пакет законопроектов о доступном жилье, развитие ипотеки, безусловно, скажутся на рынке недвижимости, ведь эти факторы направлены на стимулирование спроса, но это произойдет не скоро. Если говорить о краткосрочном прогнозе на полтора–два года, то эти факторы не являются решающими. Рынок недвижимости реагирует на макроэкономическую ситуацию, поэтому прогнозы и тенденции здесь могут совпадать с аналогичными прогнозами в других секторах экономики. Естественным выводом о тенденциях рынка недвижимости на ближайшую перспективу является осторожный оптимизм: обороты рынка скорее всего будут медленно увеличиваться, цены останутся стабильными. В отдельных сегментах (элитное жилье, коттеджи, земля) возможно продолжение повышения цен с переходом к стабилизации в течение полугода. В других (низкокачественное жилье, новостройки в отдельных районах Москвы, коттеджи в некоторых неудачных поселках) произойдет снижение цен, не носящее характер обвала. Жилье под самой крышей Итак, первый этаж столичные жители не любят довольно категорично. Немного другая история с последними этажами. Д. Перцев говорит: «С последним этажом возможны разные варианты. Если даже человек приходит заведомо с настроением «первый и последний не брать», то квартиру на последнем этаже он, может быть, все-таки купит. Особенно если это дом в центре города, где виды хорошие». К тому же ахиллесовой пяты социалистического жилья — протекающей крыши — в хороших домах сейчас нет. «На последнем этаже можно сделать, например, мансарду. Для коммерческих организаций последний этаж — вообще лакомый кусок: туда, как ни странно, гораздо проще провести кабели, например оптоволоконный. Остается проблема воров, но она не столь остро стоит в современных охраняемых домах». Если же речь идет об эксклюзивных зданиях, то там последний этаж (пентхаус) соответствует общему высокому стандарту качества и даже превосходит по потребительским качествам квартиры на остальных этажах. Именно последние этажи в высококлассных домах в большинстве случаев являются наиболее престижными. И чем лучше дом, тем больше его последний этаж ассоциируется с простором и роскошными панорамами или, скажем, чердаками, которые можно переделать под студии. Кстати, чердаки в некотором смысле — места легендарные. Например, несколько лет назад был такой случай: известный колдун Юрий Лонго, живший на последнем этаже одного из московских домов, рассказывал, что с его чердака есть выход «в шестое измерение»: можно на несколько секунд окунуться в собственное детство или перенестись ненадолго в будущее. Так что при всем неблагополучии, которое отражено во фразе «первый и последний не предлагать», первый этаж все больше ассоциируется с коммерцией, последний — нередко с романтикой. Что касается конфликта с коммерческими организациями, он пока неизбежен. Жить рядом с общепитовским заведением или с дискотекой многим не нравится. Решение этого конфликта, отмечают специалисты риэлторских компаний, лежит в плоскости взаимного уважения прав жильца и бизнесмена. Необходимо выработать цивилизованные отношения между всеми собственниками дома на уровне постановлений и распоряжений правительства Москвы. Они и сейчас существуют, однако на практике, как обычно, либо не выполняются вовсе, либо требуют доработки с приоритетом прав защиты жильцов (бизнес защищает себя сам). Хочется надеяться, что конфликт этот со временем все же сойдет на нет. Что касается протестов, то, как сказал Д. Перцев: «Если люди, живущие в доме с кафе на первом этаже, могут позволить себе бывать в нем, то вряд ли они будут против его существования». И наконец, программа правительства Москвы, которая определила бы функциональность первых и последних этажей, тоже не помешала бы. Хотя некоторые идеи в этом направлении уже реализуются. Например, префектура Центрального округа Москвы предложила открывать социальные магазины по продаже недорогих товаров на первых этажах домов в центре столицы. В настоящее время планируется расселить несколько коммунальных квартир и переоборудовать их под такие торговые точки. Если эксперимент завершится удачно, то и в других коммуналках на первых этажах откроют магазины. Например, словосочетание «первый и последний не предлагать» часто встречается в объявлениях о купле жилья. «До сих пор очень чувствуется разница между нашими людьми и иностранцами в отношении к квартирам на первом и последнем этажах, — говорит исполнительный директор агентства «Белый город» Дмитрий Перцев. — Россиянам продать жилье там бывает сложно, в то время как иностранцы в большинстве случаев запросто селятся на первых и последних этажах, так как ничего не знают о повседневной практике развитого социализма». Такой разнообразный первый Недавно вышло постановление правительства Москвы о том, что впредь первые этажи в новостройках будут нежилыми: там расположатся коммерческие организации. Что касается вторичного рынка жилья, то здесь соседство квартир и коммерческих организаций дает неоднозначные результаты. Теоретически это вполне цивилизованный вариант: кафе внизу дома, куда можно зайти позавтракать (в Париже многие именно так и делают). У нас многие недовольны: «кухонные» запахи, выгрузка продуктов в самое неподходящее время, не всегда приятные посетители… На репутацию жилья на первых этажах отрицательно влияют плохая криминальная обстановка в городе, общекультурный уровень населения и плотность застройки. Как замечает управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев, «пока жилье на первых и последних этажах на 30–50% дешевле остальных квартир в доме». Причем это скорее вопрос психологии, а не плохих технических характеристик «крайних» этажей. На вопрос о том, появляются ли в последнее время новые способы освоения первых этажей, К. Ковалев упомянул проект фирмы «Конти», которая продавала квартиры на первом этаже с огороженными пространствами перед входом, куда, например, можно было бы ставить велосипеды, коляски и т. д. — то есть застройщики попытались предложить образ жизни, связанный именно с первым этажом. Надо сказать, этот подход пока не считается в нашей стране удавшимся. Опытные специалисты-риэлторы любят вспоминать такой случай. Один клиент собирался купить в центре города двухэтажную квартиру с отдельным входом, но так и не сделал этого. Аргументы он привел следующие: во-первых, вид из окна недостаточно хорош, а во-вторых, темно. Такой тип жилья вообще непривычен и потому не очень хорошо продается — в этом смысле инерция социализма оказалась сильной. Она проявляется и в том, что москвич, желающий жить «поближе к земле», скорее приобретет загородный коттедж, чем таунхаус или квартиру на первом этаже. Главная --> Публикации |