Главная --> Публикации --> Сколько еще будем ждать ипотечного бума? Первый народный гараж округа выходит на стройплощадку Распоряжение земельными участками в москве: аренда или собственность Архитектор отдыхает Индустриальный вопрос

Не только небоскребы

Городское малоэтажное строительство трактуется как средство воплощения мечты о собственном доме в мегаполисе, и все три типа строящихся в Москве подобного рода домов — таун-хаусы, дуплексы, коттеджи — в той или иной мере приближают мечту к реальности. Это все еще новый и не совсем понятный (или забытый) для Москвы формат жилья, небесспорно привлекательный с точки зрения инвесторов-застройщиков. Зато среди иностранных граждан, живущих и работающих в Москве, малоэтажное жилье пользуется большим спросом, поскольку обеспечивает им привычный образ жизни.

Андрей Анохин, генеральный директор девелоперской компании “Арт-Билдинг”, говорит, что в Москве рынок малоэтажных домов или особняков на одну семью еще менее развит, чем элитный рынок, но степень подготовленности общества к восприятию такого формата жилья выше и это гарантирует, что ошибок в реализации малоэтажных проектов будет меньше.

“Хотя правительство Москвы активно продвигает идею строительства высотных зданий, последние не могут называться элитным жильем. В этом их основное отличие от сталинских высоток, квартиры в которых в свое время ценились, несомненно, выше, чем в 1-2-этажных бараках по соседству, — считает аналитик компании "Домострой-Престиж" Анна Подолянская. — Но ситуация изменилась. У жителей такого мегаполиса, как Москва, все больше потребность в обособленности”.

В историческом центре российской столицы возведение новостроек практически всегда обусловлено градостроительными ограничениями, но даже здесь правдами и неправдами инвесторы-застройщики часто превышают запреты “красной линии” по высоте зданий. Вне центра ситуация полегче, и строительство здесь в последние годы малоэтажек, как правило, связано с приданием им статуса, близкого к

Главное — в Москве все еще остаются возможности, хотя и тающие с каждым годом, для относительно массового малоэтажного жилищного строительства, где неменьшая доходность может обеспечиваться колоссальным нереализованным спросом на этот тип жилья и большими объемами строительства. Но в Москве, по словам аналитика компании Paul's Yard Виктора Овсянникова, малоэтажное городское жилище по-прежнему воспринимается как исключение из общих “многоэтажных и небоскребных” правил, тогда как, например, в Европе с 70-х гг. XX в. практически не строится многоэтажного жилья, даже социального.

“Чтобы малоэтажное жилье стало элитным, безусловно, важно выбрать эксклюзивное место. Какая же это элита, если коттеджный поселок привязан к инфраструктуре обычного спального района”, — говорит директор департамента маркетинга и рекламы корпорации “Инком-Недвижимость” Сергей Елисеев.

элитному. Иногда, считает Овсянников, это оправдано, например, в таком уникальном с точки зрения природных характеристик месте, как Покровское-Глебово, но порой приводит к коммерческим провалам (например, таун-хаусы на ул. Вавилова). Малоэтажные дома, где бы они ни строились, требуют соответствующего окружения и “земельного ресурса” в виде хоть небольших, но индивидуальных участков или замкнутых уютных двориков.

“Если рассматривать малоэтажное строительство бизнес-класса, то популярностью у москвичей пользуются жилые комплексы, расположенные на северо-западе и юго-западе Москвы, — Куркино, Потапово, Рождествено. Здесь уже много заселенных домов, выполнен ландшафтный дизайн, активно развивается инфраструктура”, — добавляет Ольга Павлова.

Директор по развитию Delight Realty Ольга Павлова говорит, что многие клиенты компании при выборе квартиры не раз упоминали о том, что мечтают иметь собственный особняк в центре Москвы. “Но мало владеть частным особняком, необходимо учитывать и расходы, связанные с его ежемесячным содержанием”, — советует она мечтателям. Очевидно, совет этот воспринят правильно, потому что, по данным Delight Realty, потенциальные клиенты отдают предпочтение апартаментам в малоквартирных клубных жилых домах (не более 10-15 квартир).

Любопытно, что, пока в черте Москвы строятся малоэтажные поселки, способные удовлетворить тягу жителей большого города к уединению, престижный загород потихоньку начинает застраиваться домами в несколько этажей. Говорить о тенденции, пожалуй, рано, но на Рублево-Успенском шоссе, по данным компании “Терра”, существует несколько элитных многоквартирных комплексов: кроме строящегося пятисекционного семиэтажного жилого дома “Сосны” на Николиной Горе (на территории Лечебно-оздоровительного комплекса управления делами президента РФ, 22-й км МКАД по Рублево-Успенскому шоссе) это “Горки-10”, “Петрово-Дальнее”, “Жуковка-1”. В среднем 1 кв. м в этих комплексах стоит $4000- 500 Цена зависит от местонахождения дома, окружения, состояния коммуникаций, безопасности, близости лесной зоны.

Семиэтажная Рублевка

В агентстве интегрированного маркетинга “Медиа-Шторм” полагают, что малоквартирное жилье в ближайшем Подмосковье нельзя считать серьезным конкурентом московским таун-хаусам из-за отсутствия обособленности квартир и земельного участка. А вот близлежащие к Москве коттеджи способны оттянуть потенциального покупателя московских поселков за счет полноценного рекреационного окружения (лес, реки, пруды и т. п.) и отгороженности от городской жизни.

Квартира площадью 90 кв. м в “Соснах” обойдется в $200 000 ($2300-2700 за 1 кв. м), это значительно меньше стоимости коттеджа с участком в том же месте. Земля на Рублевке стоит так дорого, что экономически более оправданно строить дома в несколько этажей или таун-хаусы, а не коттеджи, считает Надежда Гребенникова, руководитель проекта “Сосны”.

Малоэтажка и политика

По данным проведенного агентством исследования малоэтажных поселков, исторически этот сегмент рынка складывался параллельно в Москве и Подмосковье как альтернатива, с одной стороны, многоквартирному жилью в Москве, а с другой — коттеджам за пределами городской черты. Сами по себе московские малоэтажные поселки конкурируют по отношению друг к другу не так сильно, как, к примеру, жилые комплексы.

Но в отличие от участка за городом, который оформляется в собственность покупателя, в Москве придомовые участки могут быть только в аренде. Обычно в Москве аренда оформляется на 49 лет, для некоторых объектов — на 1 год с дальнейшей пролонгацией на несколько лет, срок зависит от того, что и когда по генплану города запланировано делать на той или иной городской территории. Использовать участок обитатель “домика в Москве” может в целях благоустройства, разрешены фонтанчики, клумбы, садики-огородики, но не капитальное строительство. В случае покупки дома на этапе строительства права аренды на землю могут быть оформлены только после сдачи объекта.

“Малоэтажные постройки гармонично сочетают в себе черты загородного дома и городской квартиры. Специфика подобного жилья подразумевает малое количество соседей. Владелец жилья получает придомовой участок. В таун-хаусах этот участок небольшой, 2-3 сотки, и служит рекреационным целям, а вот на участке при коттедже в 6-8 соток уже можно произвести благоустройство на свой вкус”, — сообщили в пресс-службе Департамента инвестиционных программ строительства Москвы.

Сергей Елисеев считает, что такое “неполноценное” владение может снижать ликвидность коттеджа или таун-хауса в Москве. Но есть и другое мнение.

По данным пресс-службы ДИПСа, ставка аренды составляет от 900 руб. за сотку в год. В Москомземе сообщили, что расчет арендной платы производится для каждого участка в зависимости от того, в какой из 69 экономических зон он находится, как используется, какова его площадь, в личном пользовании участок или землей в поселке распоряжается товарищество и т. д. Базовая ставка для жилья — 2430 руб. за 1 га в год, которая умножается на коэффициенты, разные для каждой территории.

Александр Илюхин, управляющий партнер “Нового качества”, также не сомневается, что покупатель коттеджа или таун-хауса в Москве никак не ущемлен в правах и юридически неплохо защищен. У дома есть адрес, у гражданина есть прописка, права его как владельца недвижимости зарегистрированы, и по истечении срока аренды владелец недвижимости, расположенной на участке, по закону имеет первоочередное право перезаключить договор аренды или выкупить участок под домом в собственность. “Интереснее другое: что будет, если по истечении 49 лет собственник дома откажется продолжать арендные отношения с городом?” — задается вопросом Илюхин.

“Проблеме продажи в собственность московской земли искусственно придан политический оттенок, и ее решение прогнозировать сложно, — говорит Виктор Овсянников. — Но для потребителя малоэтажного жилья она не имеет принципиального значения. Планировочные решения таких домов и комплексов не допускают какого-либо отчуждения придомовых участков, поэтому условия долгосрочной аренды не снижают их потребительских качеств. Примером тому могут служить существующие многие десятки лет практически в центре Москвы поселки “Сокол”, “Тимирязевский”.

Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood, уверен: с точки зрения градостроительства собственность на землю на территории Москвы нецелесообразна и даже вредна, пока нет понимания связанной с нею ответственности, как в Европе.

Обычно стоимость аренды на 49 лет закладывается застройщиком в цену 1 кв. м малоэтажного жилья “по умолчанию”. А потенциальный покупатель или арендатор коттеджа либо таун-хауса в Москве обычно не задумывается об этом.

Аренда

“Земельные участки будут оформляться в собственность по мере применения положений Земельного кодекса РФ”, — осторожно выразился Андрей Закревский, вице-президент “Системы-Галс”.

Ирина Жарова-Райт, генеральный директор компании “Интермарк” (эта компания управляет поселком “Сетунь” и сдает в нем дома в аренду), поясняет, что поселок был изначально построен компанией “СТ-Групп” как арендный проект. Арендная ставка составляет в среднем $345 за 1 кв. м в год, и поселок на 100% заполнен. Продавать дома в “Сетуни” не предполагают. Хотя некоторые участники рынка говорили о том, что сейчас сложно позиционировать этот район как элитный малоэтажный, новое многоэтажное строительство, развернутое по соседству, никак не помешает “Сетуни” оставаться успешным проектом, считает Жарова-Райт.

Сложность земельных отношений в Москве делает аренду малоэтажного жилья наименее “проблематичной” формой пользования. Стоимость аренды коттеджей в Москве начинается от $4000 в месяц за дом площадью до 150 кв. м. и может превышать $15 00 Наибольшую активность на рынке аренды таун-хаусов проявляют иностранные арендаторы — как частные лица, так и компании. В поселке “Покровские холмы” (им управляет девелоперская компания Hines International) 103 таун-хауса первой очереди были успешно сданы в аренду по цене $6000-8000 в месяц, сейчас идет реализация двух других очередей (105 домов с тремя, четырьмя и пятью спальнями), сообщила Марина Маркарова, управляющий директор компании Blackwood. Другой пример успешного поселка в аренду — закрытый поселок “Сетунь”, состоящий из 86 таун-хаусов и квартир площадью от 119 до 300 кв. м.

Имидж — и все?

В скором времени будут сдаваться в аренду квартиры в жилом комплексе “Остров фантазий”. Комплекс после нескольких лет перипетий со строительством был все-таки сдан в эксплуатацию и передан в управление “Группе Плаза”. Жилой комплекс состоит из 24 двухуровневых коттеджей и 19 четырехэтажных домов (пять домов на 25 семей, 10 домов на 14 семей и четыре дома на четыре семьи). Часть квартир в этом уникальном по месторасположению комплексе (27 га в Крылатском, на территории природного парка “Москворецкий”, рядом с Гребным каналом и Москвой-рекой) были проданы еще на стадии строительства, и сейчас квартиры здесь продаются на вторичном рынке (от $3300 до $3600 за 1 кв. м, или от $399 300 до $752 400 за квартиру). Но владелец проекта — ИК “Мир фантазии” — по словам президента “Группы Плаза” Елены Оболонной, принял решение сдавать около 100 квартир на “Острове” в аренду, дабы “сохранить идеологию открытого пространства поселка”, который позиционируется как “парк-отель”. Квартиры будут сдаваться с отделкой, оборудованной кухней и санузлом по цене от $6000 до $20 000 в месяц в зависимости от метража и вида из окон.

“В Москве доли застройщика и города по инвестконтракту определяются от метража. Обеим сторонам выгоднее на площадке в 1 га построить 25 000 кв. м обычного жилья, нежели 6000 кв. м коттеджей”, — говорит Сергей Елисеев.

Многие эксперты считают, что коттеджные поселки на дорогой московской земле строят только в том случае, если ничего многоэтажного в данном месте построить нельзя из-за тех или иных градостроительных или природоохранных ограничений. Обычно же из территории выжимается максимум.

Закревский оценивает доходность малоэтажных проектов в Москве в 20-30%. Малоэтажные элитные жилые комплексы не менее доходны, чем любые другие жилые новостройки Москвы последних лет, уверен Овсянников. Однако при начавшейся стабилизации рынка девелоперские требования к ним будут расти и их ликвидность будет определяться не только “качествами места”, но и умением эти качества грамотно использовать.

“Если делать малоэтажный проект, то только в элитном секторе. Для застройщика это имиджевая вещь”, — считает Константин Ковалев. Клубные и малоэтажные дома есть смысл строить, когда уже известен пул покупателей, считает Андрей Анохин.

Есть еще причины социально-психологического характера. Таун-хаус или коттедж — это дом с участком земли. Такое представление москвичей о малоэтажном жилье уже сформировано. Но в центре велика плотность застройки, да и экологические показатели не столь благоприятны, чтобы строить города-сады.

Но и для малоэтажного строительства существуют свои ограничения. “Ограничения экономического характера прежде всего связаны с тем, что территории под строительство комплексов малоэтажного жилья не так много и рано или поздно она будет использована, — говорит руководитель отдела маркетинга ДИПСа Андрей Куприянов. — Москва исторически застроена многоквартирными домами практически от самого центра и до окраин. Сохранившиеся старинные здания — это в большинстве своем городские дореволюционные особняки и усадьбы с флигелями. Строительство таун-хаусов в центре невозможно, оно нарушит исторический архитектурный облик столицы и создаст прецедент неэффективного использования дорогостоящей земли в центре. Здесь проблему малоэтажного собственного жилья можно решать только путем передачи в собственность с последующей, разумеется, реставрацией целых домов”. К экономическим факторам также можно отнести недостаточное развитие транспортной инфраструктуры.

“Строительство таун-хаусов и коттеджей в Москве возможно только на окраинных территориях столицы и при условии, что параллельно с возведением жилья будет решаться вопрос транспортной инфраструктуры. И в Куркине, и в Братцеве (здесь ДИПС возводит малоэтажный комплекс "Вишневый сад". — "Ведомости") мы постарались учесть этот факт”, — говорит Куприянов.

Одним из первых комплексов, возведенных в пределах Садового кольца, стали “Палаты Муравьевых” в 1-м Зачатьевском пер. Комплекс из 17 трехэтажных таун-хаусов общей площадью от 315 до 420 кв. м построен в соответствии с самыми высокими требованиями, предъявляемыми к элитному жилью, но на участке в 0,5 га и застройка получилась довольно плотной.

Ирина Жарова-Райт говорит: “За восемь лет работы на этом рынке ко мне часто обращались клиенты с желанием приобрести либо маленький домик в центре города, либо домик побольше, но с участком в районе Серебряного бора. Деньги, которые клиент был готов заплатить за собственный домик в Москве “с видом на Кремль”, были соизмеримы, а часто и превышали сумму, выделенную на покупку “домика в деревне”. Сегодня такое приобретение может обойтись покупателю в пределах от $4000 до $10 000 за 1 кв. м.

Мал, да дорог

Самый известный и статусный поселок в черте Москвы — “Серебряный бор”. Здесь свыше 300 домов (разного качества), около 150 из которых принадлежат дочерней структуре “Системы-Галс” — компании “Мосдачтрест”, сообщил Андрей Закревский. “Мы постоянно работаем над обновлением имеющегося у нас жилого фонда, приводим дома в соответствие с современными требованиями. Серебряный бор имеет статус памятника природы, в этом направлении и происходит его развитие: создаются и поддерживаются на должном уровне места прогулок и отдыха. "Система-Галс" финансирует экологические программы, позволяющие проводить мониторинг и принятие мер по сохранению редких видов растений и животных. Подписана и реализуется совместно с городскими структурами комплексная программа по сохранению и восстановлению сосен — основного достояния Серебряного бора”, — сказал Закревский.

В пределах Садового кольца (между 1-м Тружениковым и 2-м Вражским переулками) расположен жилой комплекс “Три тополя”, который включает в себя шестиэтажный жилой дом на 12 квартир и семь сблокированных коттеджей — таун-хаусов. Цена — от $4500 до $9000 за 1 кв. м. Вообще, по словам Ковалева, таун-хаусы как часть жилого комплекса — распространенный сегодня в Москве способ “разнообразить ассортимент” жилья. Например, в “Городе яхт”, который строит “Капитал Групп”, наряду с основным зданием будет восемь трехэтажных таун-хаусов, а проект жилого комплекса по адресу: ул. Дружбы, вл. 4 (“Раменки”), к реализации которого в сентябре приступил ДИПС, предполагает строительство 13-этажного жилого дома и двух трехэтажных корпусов таун-хаусов по цене $3250 за 1 кв. м.

На территории Серебряного бора располагаются самые дорогие таун-хаусы в Москве. Андрей Сармин, менеджер отдела загородной недвижимости компании Soho Realty, говорит, что поселок Silver Place (стоимость — $4400-5500 за 1 кв. м при общей площади коттеджей 500 кв. м) — одно из самых шикарных предложений на рынке таун-хаусов в столичном регионе.
За последние месяцы на первичном рынке недвижимости столицы увеличились объемы непроданного жилья. Невыкупленная площадь в уже построенных домах выросла вдвое. Специалисты по-разному оценивают ситуацию, списывая нереализованные квартиры и на просчеты проектировщиков, и на ошибки застройщиков, однако немногие готовы признать, что времена легких заработков девелоперов уходят в прошлое.

В планы компании входит дальнейшее развитие бизнеса, проводится работа по подбору новых участков на западе, юго-западе и северо-западе города. Основные требования к участкам — благоприятная экологическая обстановка, местоположение в зеленом поясе Москвы, хорошая транспортная доступность, наличие необходимых объектов инфраструктуры.

География непроданного

Непроданные квартиры в уже построенных домах — явление редкое для Москвы. За годы становления, а потом и динамичного развития столичного рынка недвижимости все привыкли, что квартиры скупаются на этапе возведения домов, а то и на стадии котлована. Стремительный рост цен на жилую недвижимость в столице в течение нескольких лет (к примеру, в прошлом году цены на первичном рынке выросли в среднем на 40%) привлекал на рынок частных инвесторов, почти без разбору выкупающих по нескольку квартир с целью дальнейшей перепродажи. Как следствие, продав только третью часть жилплощади в доме, девелоперы уже практически окупали затраты и могли смело приступать к очередным проектам, будучи уверенными, что реализация оставшегося жилья пройдет так же успешно и на каждую предусмотренную проектом квартиру незамедлительно найдется покупатель. Но действующий механизм продаж стал давать сбои, реализация жилья начала идти медленнее, чем рассчитывали застройщики. В результате появились свободные квартиры в построенных домах.

В Северном административном округе большинство предложений жилплощади в построенных домах сосредоточено в зданиях из монолита. К примеру, в доме в Карамышевском пер., 66, не реализованными остаются более двух десятков квартир площадью от 40 до 124 кв. м. Средняя цена — $1800 за 1 кв. м. Немного меньше непроданного жилья в доме, строительство которого завершается по адресу: Серебряный Бор, 1-2 Правда, предложение превысило спрос только на квартиры очень большого метража площадью свыше 300 кв. м. Цена — $4400 за 1 кв. м.

По оценке аналитиков, в октябре количество свободных квартир в подготовленных к сдаче и сданных госкомиссии домах составило около 10% от общего объема жилья, представленного на первичном рынке. Годом раньше таких квартир было не больше 3-5%. Причем специалисты оценивали ситуацию в целом по Москве, не акцентируя внимание на конкретных проектах, где доля невыкупленных квартир существенно превышала средние показатели. Непроданные квартиры есть в новостройках, расположенных во всех столичных округах, а это доказывает, что географический фактор не является главным при продажах. По разным источникам, в элитном доме в 1-м Тружениковом пер., 10 (это в границах ЦАО), в начале октября значилось 17-19 свободных квартир. На продажу выставлена жилплощадь со свободной планировкой площадью от 156 до 491 кв. м. Средняя цена продаж — $8500 за 1 кв. м. Полтора десятка непристроенных квартир осталось в доме, расположенном по адресу: 2-й Обыденский пер., 1а. Площадь квартир — 102-260 кв. м, уровень цен вполне соответствует средним показателям, установленным в районе “золотой мили”, — $6800 за 1 кв. м. Определенные проблемы с продажами отмечены в доме бизнес-класса на ул. Фридриха Энгельса, 31/3 В середине осени в базе риэлторов значилось около 70 квартир площадью от 60 до 220 кв. м, которые продавались в среднем по $2500 за 1 кв. м.

В СВАО жилья строится сравнительно немного, поэтому на большинстве сданных объектов хозяев дожидалось по 3-5 квартир. В то же время в двух домах серии П-44Т, что находятся в районе Медведково (ул. Грекова, мкр. 10-10А), при цене реализации $1700 за 1 кв. м пустовало по 10 квартир, состоящих из одной или трех комнат.

Максимальное количество свободных квартир на территории САО находится в “Триумф-Паласе” — 36-этажной высотке в Чапаевском пер., В октябре их насчитывалось более 6 Общая площадь квартир — от 113 до 300 кв. м. Средняя цена, по которой реализовывалась жилплощадь в середине осени, — $2650 за 1 кв. м.

Западный административный округ на протяжении последних лет показывал самые высокие продажи, и желающих поселиться на экологически благоприятной территории всегда было предостаточно. Реальность сегодняшнего дня не очень вяжется с радужной картиной. В жилом комплексе “Кунцево”, что находится по адресу: Можайское ш., 2, в течение нескольких лет после сдачи дома госкомиссии никак не удается пристроить около 20 2-4-комнатных квартир общей площадью от 135 до 270 кв. м ($2700 за 1 кв. м). В восьмиэтажном монолитно-кирпичном доме, возведенном на ул. Ельнинской, 15, в числе нереализованных значилось около трех десятков квартир, состоящих из 3-6 комнат (92-290 кв. м). Предложения выставлены на рынок по цене от $1770 за 1 кв. м.

Столичный юго-восток на протяжении многих лет является зоной низких цен на жилье, поэтому спрос на квартиры, возводимые в этом округе, высокий, а продажи закрываются задолго до сдачи домов. Но устоявшийся баланс уже нарушен: свободные квартиры в возведенных домах теперь есть и в этом округе. Три дома серии П-44Т располагаются около ст. м. “Авиамоторная” (ул. Авиамоторная, к. 1, 2, 3). В каждом из них осталось по 10-12 квартир разного метража. Жилплощадь выставлена на рынок по цене $1650-1720 за 1 кв. м. По 8-10 трехкомнатных квартир не нашли пока хозяев в домах серии П-3М в мкр. 39а района Люблино. Цена в октябре составила $1270-1290 за 1 кв. м. В Южном административном округе (ул. Борисовские Пруды, к. 6) более 20 квартир пустует в доме серии П-44Т ($1600 за 1 кв. м).

В Северо-Западном АО Москвы жилплощадь в уже построенных и сданных госкомиссии домах можно найти в районе Куркино. Практически в каждом доме есть свободные квартиры самого разного метража. Продажи идут по цене от $1200 за 1 кв. м за жилплощадь на первых этажах. Лидером по объемам нереализованного жилья в построенных домах является район Северное Бутово (ЮЗАО). В микрорайонах 6а и 9 есть дома, где пустует около третьей части от заложенных проектом квартир. Цены в этих домах — одни из самых низких в Москве (от $1200 за 1 кв. м).

Затянулись продажи и в ЖК “Корона” (пр-т Вернадского, 92). Хозяева пока не нашлись примерно на два десятка квартир разного метража. В октябре средняя цена продаж составила $2400 за 1 кв. м. Хотя жилой комплекс “Воробьевы горы”, начиненный объектами инфраструктуры, на ул. Мосфильмовской, вл. 4-6, очень широко рекламируется, продажи и в нем идут не идеально. В середине осени на рынке было представлено около 60 2-5-комнатных квартир (108-250 кв. м). Средняя цена — $2800 за 1 кв. м.

Причины, по которым жилплощадь пустует, специалисты называют самые разные. По словам Наталии Тихоновской, директора управления новостроек компании “Миэль-Недвижимость”, несмотря на бурные темпы строительства жилья в Москве и высокий стабильный спрос, удачных проектов на рынке столичных новостроек по-прежнему не хватает. Многие недавно построенные дома не соответствуют требованиям разборчивого покупателя. Это объясняется тем, что с момента подготовки проектной и исходно-разрешительной документации до сдачи объекта проходит немало времени. За этот срок появляются новые, более современные критерии качественного жилья. Но далеко не все застройщики готовы проявлять гибкость и вносить изменения в проекты.

Есть причина

По мнению специалистов ДИПСа, всегда сложнее реализовать квартиру большой площади, а четырех- и пятикомнатное жилье пользуется меньшим спросом, чем двух- и трехкомнатное. По словам Евгения Михаленкова, начальника департамента маркетинга корпорации “Инком-Недвижимость”, проблемы реализации жилья существуют, когда площадь однокомнатных квартир больше 50 кв. м, двухкомнатных — 80 кв. м, трехкомнатных — 120 кв. м. Часто инвесторы хотят быстрее отработать объект и вернуть вложения. При этом они забывают о том, что покупатели оценивают наличие рядом с домом развитой инфраструктуры: школ, магазинов, предприятий сферы услуг. Даже удачный проект не может конкурировать с аналогичными предложениями на рынке, если находится в неудачном месте: вблизи шумного шоссе, рядом с промзоной, рынком или в районе, где существует транспортная проблема, нет метро.

Заботясь о внешнем облике домов, архитекторы часто не учитывают, как это скажется на жилых помещениях. Например, большие круглые эркеры, которые так хорошо смотрятся снаружи здания, съедают существенный размер полезной площади, делая невозможным размещение мебели на этом пространстве. Некоторые дома строят таким образом, что из квартир открывается вид не на городской пейзаж, а на окна соседних квартир. И если, покупая квартиру на ранних стадиях строительства, люди надеются, что “недоразумений” им удастся избежать, в готовых домах дефекты быстро проявляются.

Процесс реализации жилья в элитных объектах имеет свои особенности. В последнее время все чаще продажи открываются на стадии, когда дом построен наполовину или строительство близко к завершению. Это объясняется тем, что требовательные клиенты не спешат покупать кота в мешке. При реализации элитного жилья на первый план выходит территориальный фактор. “Элитную недвижимость определяют три параметра: это местоположение, местоположение и местоположение, — говорит Константин Ковалев, управляющий партнер Blackwood. — Квартира в хорошем месте покупается по любой цене. Но в последнее время появилось слишком много жилья под биркой "элитное". Каждый застройщик стремится позиционировать свой объект как эксклюзивный. К сожалению, очень часто элитной недвижимостью называют все, что не подходит под категорию типового жилья. Даже самое современное техническое оснащение объекта не является достаточным условием для отнесения его к той или иной категории. Это тем более справедливо для элитных объектов. Соответственно, возникает проблема, когда застройщик устанавливает цену в соответствии с самым высоким классом здания, принимая во внимание только его навороченное инженерно-техническое оснащение и изысканную архитектуру и не учитывая то, что объект расположен не в самом лучшем месте города. Именно такие объекты могут реализовываться довольно долго, если застройщики не изменят ценовую политику”.

Еще одна из причин, которые приводят к долгосрочным продажам, — это возведение дома не в “своем” районе. К примеру, жилье бизнес-класса, которое предлагается в обычном районе с панельной застройкой. За последнее время много домов бизнес-класса появилось в ЗАО и ЮЗАО, однако предложение слегка опередило спрос, и в престижных округах появились “лишние” квартиры. По словам Дмитрия Попова, начальника отдела маркетинга компании “Домострой”, одной из причин, по которой срок реализации жилья затягивается на длительный срок, является ценовая политика застройщика. Завышенными ценами сегодня славятся практически все дома серии П-44Т, возводимые ДСК- В компании убеждены, что компактные по площади квартиры с удачной планировкой на рынке вне конкуренции, поэтому предпочитают замедление продаж пересмотру цен в сторону уменьшения.

Тем не менее непроданные квартиры в построенных домах пока не сильно заботят застройщиков. Или они делают вид, что все в порядке. В ДИПСе, например, сообщили, что заявление о том, что за последние месяцы увеличилось количество непроданного жилья в построенных или сданных домах, является ошибочным. По данным группы маркетинга ДИПСа, в сентябре процесс реализации жилья активизировался. А это, по-видимому, означает, что осенью покупатели опять будут сметать весь построенный метраж без разбора. В группе компаний “Конти” сообщили, что на их объектах 97% квартир продаются еще до завершения строительства. Оставшиеся квартиры не делают погоды. Хорошо продаются квартиры на объектах “ДОН-Строя”, “Капитал Групп”, а также других столичных застройщиков, по словам представителей самих компаний.

Анализируя ситуацию на первичном рынке недвижимости столицы, в компании “Конти” отметили, что сегодня в различных сегментах рынка достаточно много предложений, поэтому покупатель хочет найти именно ту квартиру, которая соответствует его потребностям. Непроданное жилье в построенных домах чаще всего по одному или нескольким показателям не соответствует критериям разборчивых клиентов. В целом, по оценке Алексея Аверьянова, генерального директора Vesco Consulting, к концу сентября уровень предложения в элитном секторе превысил уровень спроса на 8,9%, что неизбежно отразится на продажах.

НОВОСТРОЙКИ

В новогодние каникулы деятельность на столичном рынке недвижимости фактически замирает, поэтому неудивительно, что в этом месяце серьезных изменений на нем не произошло. Именно по этой причине в январском обзоре "Деньги" предлагают своим читателям итоговый анализ ценовых тенденций рынка недвижимости Москвы за 2002 год и прогноз их развития на 2003-й. По мнению риэлтеров, цены в прошлом году выросли в среднем на 15%, то же самое произойдет и в 2003 году. "Деньги" согласны с ними лишь отчасти.

Впрочем, рост цен во многом был достигнут за счет уступок, на которые были вынуждены пойти строители. Прежде всего речь идет о ставшей в прошлом году повсеместной практике предоставления рассрочки при оплате квартиры. Покупатели, как и раньше, покупали новостройки еще на стадии строительства. Однако при оформлении договора в среднем платили не более 30% ее стоимости. На остальную сумму застройщики стали предоставлять рассрочку, как правило, на весь период строительства, а иногда и вплоть до оформления документов на право собственности.

Итоги 2002 года оказались ожидаемыми. В 2001 году цены взлетели на 30 - 35%, и никто из риэлтеров не сомневался в том, что они будут расти и дальше. Спрос на новостройки остался высоким, однако к началу 2002 года перестал быть ажиотажным. Поэтому никто из риэлтеров не верил, что форсированные темпы роста предыдущего года сохранятся. Максимальный рост предполагался на уровне 15-20%. Строители рассчитывали на большее - 25 - 30% - и на протяжении всего года активно пытались оправдать собственные ожидания, повышая цены на квартиры в каждом новом доме. Покупатели ответили снижением спроса и покупкой более дешевых квартир в ближнем Подмосковье. Тем не менее рост цен все-таки состоялся. По мнению аналитика Московской ассоциации-гильдии риэлтеров (МАГР) Олега Репченко, столичные новостройки сейчас стоят на 15% дороже, чем год назад.

ВТОРИЧНЫЙ РЫНОК

Прогноз риэлтеров на следующий год мало чем отличается от прогнозов на предыдущий. Предполагается, что цены будут постепенно расти - в среднем на 1% в месяц. В марте-апреле и августе-сентябре, на которые традиционно приходится сезонный рост покупательского спроса, новостройки, возможно, будут дорожать быстрее. К концу года рост цен, по прогнозам МАГР, доставит те же 15%. Впрочем, это мнение разделяют далеко не все. Например, президент компании "Сава" Константин Апрелев не исключает, что рынок ждет стагнация, а цены не только перестанут расти, но и упадут. Прогноз "Денег" иной: цены на рынке новостроек останутся прежними и не будут меняться в течение всего года. Впрочем, не исключены и сюрпризы, например падение цен на нефть и, как следствие, снижение покупательской способности россиян и цен на новостройки, Отметим, что объемы жилищного строительства в Москве в ближайший год возрастут с 4, 4 млн кв. м до 5 млн кв. м, что, безусловно, является еще одним фактором, сдерживающим предполагаемый рост цен.

Хитами продаж минувшего года стали квартиры в кирпичных домах, причем как в "сталинках" 50-х и 60-х, в основном по Ленинскому, Кутузовскому и Ленинградскому проспектам, так и в более современных домах 70-х и 80-х, наибольшей популярностью среди которых пользовались цековские и совминовские повышенной комфортности. В этом сегменте рынка рост цен превысил 30%. Причина проста: современные монолитные дома предусматривают большие метражи, а следовательно, и более высокие цены. Например, найти трехкомнатную квартиру площадью менее 100 кв. м в них нереально. В кирпичных домах эпохи СССР их площадь редко превышает 80 кв. м. В прошлом году покупателей, не располагающих средствами для приобретения жилья в современных домах эконом-класса и не соглашающихся на квартиры в типовых панельных домах, оказалось слишком много, что и спровоцировало увеличение спроса и рост цен на кирпичные дома. Учитывая, что до 80% (по оценке компании "МИЭЛЬ-Недвижимость") квартир в кирпичных домах эпохи СССР продавалось с условием альтернативной покупки нескольких одно- и двухкомнатных квартир, на те же 30% возросли спрос и цены на квартиры небольшого метража в "хрущевках" и 9- 12-этажных панельных домах.

По мнению риэлтеров, в минувшем году средняя цена квартир на вторичном рынке жилья преодолела рубеж $1 тыс. за кв. м и достигла докризисного уровня. Как и на рынке новостроек, этот показатель на 15% выше уровня начала 2002 года. Однако если новостройки дорожали равномерно вне зависимости от того, массовая это застройка или точечная и в каком районе находится возводимый дом, то на вторичном рынке ценовые изменения носили выборочный характер.

Отметим и еще одну деталь прогноза на этот год. По мнению риэлтеров, дешевый сегмент рынка - квартиры в пяти-, девяти- и двенадцатиэтажных панельных домах в периферийных районах города - исчерпал резерв для дальнейшего роста цен. Фаворитами 2003 года должны стать пока недооцененные квартиры с повышенным уровнем комфорта в более фешенебельных районах.

Прогнозы на следующий год риэлтеры делают весьма осторожно. МАГР предполагает, что цены возрастут на 15%, однако статистические данные конца прошлого и начала этого года заставляют сомневаться в том, что этот прогноз сбудется. Дело в том, что количество заявок на продажу квартир, поступающих в риэлтерские компании в последние три месяца, растет ударными темпами, а количество заявок на покупку остается на прежнем уровне. Кроме того, практика снижения продавцами цены после переговоров с покупателями приобрела повсеместный характер. Не исключено, что цены на квартиры вторичного рынка в этом году не только не будут повышаться, но и снизятся на несколько процентов.

Общая ценовая тенденция к постепенному росту цен в прошлом году не обошла стороной и рынок аренды. Правда, о поступательном характере этого процесса речь не идет. В первой половине прошлого года арендодатели были вынуждены снизить ставки более чем на треть. С августа же усилилась обратная тенденция. В результате к концу года арендные ставки не только достигли уровня предшествующего года, но и превысили его в среднем на 20%. Фаворитом рынка, как и в прежние годы, оказались комнаты, одно- и двухкомнатные квартиры в спальных районах (до $350 в месяц), спрос на которые в несколько раз превысил предложение. Более дорогие квартиры (до $700 в месяц) тоже подорожали, хотя и не столь существенно. Что касается элитного сегмента рынка, то цены на нем фактически не изменились, но претензии арендаторов существенно возросли. Например, за те же $3 - 5 тыс. в месяц сейчас они соглашаются снимать трехкомнатные квартиры только в домах с паркингом и службой охраны.

АРЕНДА

Отметим, что рост арендных ставок на столичном рынке объясняется не только общей ценовой тенденцией, но и растущим качеством сдаваемого жилья. Если раньше двухкомнатная квартира стоимостью $500 в месяц в трех станциях от кольцевой линии метро имела десятилетний срок последнего ремонта и стандартный набор советской мебели, то сейчас для того, чтобы сдать ее за те же деньги, требуются уже подобие евроремонта со сроком давности не более двух лет и хотя бы частичное присутствие современной мебели и бытовой техники.

Прогноз риэлтеров на этот год, как и прежде, ориентирован на сезонный характер рынка аренды. В ближайшие три-четыре месяца цены будут снижаться, общее снижение может составить до 20% от уровня декабря. В конце лета, после окончания сезона отпусков, арендные ставки снова будут расти и в октябре-ноябре, скорее всего, превысят максимальные показатели прошлого года на 10- 15%. В целом прогноз на 2003 год копирует развитие ситуации в 2002 году с той разницей, что диапазон ценовых колебаний будет меньше.

Желающих приобрести домик в Подмосковье в 2002 году стало заметно больше. В среднем цены выросли почти на 20%. Однако эта статистика касается почти исключительно поселков, располагающих полным набором коммуникаций, развитой инфраструктурой и охраной, "Дикая" индивидуальная застройка по-прежнему пользуется слабым спросом; цены в этом сегменте, как и на рынке дачных поселков, остались фактически без изменений. Что касается недостроенных коттеджей на индивидуальных участках, то в минувшем году они продолжали дешеветь. В случае замораживания строительства хотя бы на несколько месяцев владелец недостроя в большинстве случаев мог рассчитывать на возврат не более 80% вложенных средств.

ЗАГОРОДНОЕ ЖИЛЬЕ

Но у банкиров гораздо больший интерес вызывает тема распределения кредитных рисков и ответственности между первичными кредиторами (банками), региональным оператором АИЖК «Московское ипотечное агентство» (МИА) и самим АИЖК. Несмотря на неоднократные за последнее время встречи банкиров с представителями государственных ипотечных структур (МИА и АИЖК), о распределении доходов за обслуживание кредитов никто из них не распространялся. Между тем именно это в настоящее время является предметом торга между МИА и его банками-агентами с одной стороны и АИЖК и теми же банками -- с другой.

В этом году тенденции 2002 года, скорее всего, сохранятся. Цены в коттеджных поселках, имеющих единого застройщика, будут повышаться, что объясняется не только ростом спроса, но и уменьшением общего количества земельных участков, пригодных для коттеджной застройки. По этой же причине в 2003 году ожидается существенное расширение популярных направлений коттеджного строительства, Помимо Рублево-Успенского и Сколковского шоссе в число фешенебельных трасс могут войти Рижское и Пятницкое шоссе. Не исключено, что возрастет и престижность Минского, Киевского и Калужского шоссе. Что касается прогноза общего объема коттеджного строительства, то в том, что в 2003 году он возрастет, можно не сомневаться. Подмосковные девелоперы только за счет оптовой покупки нескольких десятков гектаров земли, подвода коммуникаций и розничной продажи участков на территории будущего поселка получают до 100% прибыли. Аналогичные доходы дает им и строительство самих коттеджей.
Завтра федеральное Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) проведет презентацию первой эмиссии своих корпоративных облигаций. Приглашения разосланы 150 представителям крупных московских банков и инвестиционных компаний. Учитывая основательность и солидную подготовку эмиссии, уже сегодня эксперты с уверенностью предсказывают, что презентация будет успешной.

По словам г-на Будакова, его не интересуют нюансы соглашения банков с АИЖК, так как он намерен действовать «строго в рамках договоренностей с АИЖК», подписанных на прошлой неделе. Согласно соглашению, МИА официально стало региональным дилером АИЖК. Предполагается, что в этом году АИЖК рефинансирует ипотечных кредитов, которые будут выдаваться в Москве по федеральным стандартам (15% годовых в рублях на 20 лет), на сумму примерно 380 млн руб.

Как заявил газете «Время новостей» гендиректор МИА Дмитрий Будаков, МИА уже подписало соглашения с двумя из своих банков-агентов. Всего банков, занимающихся выдачей ипотечных кредитов в Москве по стандартам МИА (11% годовых в валюте на 10 лет), порядка десяти. Переговоры, по расчетам главы МИА, продлятся до мая. Главные обсуждаемые условия -- объемы выдаваемых кредитов и стоимость их обслуживания первичными кредиторами -- их маржа. Положение осложняется тем, что многие из этих банков работают на ипотечном рынке также по валютной программе Дельтакредит, имея соглашения с Дельтакредит-банком. Пока не ясно, как те же самые банки отреагируют на соглашение о «прямых поставках» кредитов, проект которого представило им на днях федеральное агентство (см. интервью).

Банки, как заявил газете «Время новостей» представитель руководства одного из них, готовы работать как по стандартам МИА, так и по стандартам АИЖК. Причина в том, что у банков, на которые в значительной мере перекладываются кредитные риски по займам, пока есть время торговаться с МИА о распределении маржи. Ведь ближе к лету Госдума планирует принять законопроект «Об эмиссионных ипотечных ценных бумагах», после чего АИЖК будет формировать пулы закладных для выпуска ипотечных сертификатов.

В то же время федеральное агентство, заинтересованное в наращивании объема ипотечных кредитов, предложило московским банкам напрямую выкупать у них кредиты, выданные населению. При этом техническое сопровождение этой операции, по стандартам АИЖК, все равно останется за МИА. Сколько этот региональный оператор получит за эту номинальную функцию, также пока не определено.



Главная --> Публикации