Главная --> Публикации --> Центр москвы станет "тихоходным" Элитное жилье: большие деньги не любят суеты Роснедвижимость предлагает ввести новый налог на имущество только после 2008 года Телефонное право Торг стал уместен

В рамках пилотного проекта уже в следующем году в Новочебоксарске будут построены два дома общей площадью свыше 27 тысяч кв. метров. Кроме того, чувашское правительство ведет переговоры с венгерской стороной о расширении кредитной линии на цели жилищного строительства до 20 млн. евро. На эти средства планируется построить целый жилой квартал в Новочебоксарске. Об этом на пресс-конференции в Москве заявил председатель совета Национальной ассоциации участников ипотечного рынка, сопредседатель российско-венгерской рабочей группы по строительству Владимир Пономарев. "Инвестиционные ресурсы предоставляются венгерским банком, а реализация жилья будет осуществляться по схеме ипотечного кредитования, - пояснил он. - Таким образом, создаются предпосылки для налаживания цивилизованного инвестиционно-строительного процесса". По его словам, низкая стоимость кредитных ресурсов позволит застройщику выйти на себестоимость квадратного метра порядка 10,3 тыс. рублей.

Raiffeisen Bank Венгрия откроет ОАО "Ипотечная корпорация Чувашской Республики" кредитную линию в 5 млн. евро для реализации российско-венгерского жилищного проекта в Новочебоксарске (Чувашия). Как следует из предварительного договора, ставки по кредиту составят 5,2 процента. Он будет предоставлен на 15 месяцев под гарантии венгерской государственной страховой компании МЕХИБ и Правительства Чувашской Республики. Это первый проект на российском строительном рынке, для реализации которого привлекаются кредитные линии иностранных коммерческих банков без гарантий Российской Федерации.

Отвечая на вопрос, почему российско-венгерский пилотный проект реализуется в Чувашии, а не в Москве или Санкт-Петербурге, В. Пономарев заметил, что Чувашская Республика всегда была экспериментальной площадкой для федеральных органов власти в области строительства жилья. Добавив при этом, что ведутся переговоры и с другими регионами. В частности, с администрациями Оренбургской, Самарской области, с Правительством Республики Татарстан. Интерес к подобным проектам проявляют чешские и словацкие инвесторы. Посол Венгерской Республики в России Ференц Контра, в свою очередь, заявил, что Москва "насыщена жильем, избалована строительными проектами", поэтому в качестве партнеров были выбраны чувашские власти. По его словам, в случае успеха реализации проекта в Чувашии венгерские банки смогут выделить в России еще 80 млн. евро на ипотечные кредиты на строительство жилья в других российских регионах. По словам посла, стоимость кредитных линий, предоставляемых венгерскими банками, примерно в два раза ниже аналогичных кредитных линий российских коммерческих банков.
По сравнению с прошлым годом рост цен на загородную недвижимость замедлился, и в итоге его годовой показатель еле дотягивает до 30%. Максимальный рост отмечен на коттеджи в зоне до 30 км от МКАД по Рублево-Успенскому и Дмитровскому шоссе.

Заказчиком-застройщиком по проекту выступает "Ипотечная корпорация Чувашской Республики", она же будет обеспечивать реализацию жилья по ипотечной схеме АИЖК (генеральным партнером выступает "Автовазбанк"). "По правилам, которыми в Европе регламентируется предоставление кредитов, генподрядчик страны-кредитора должен выполнять не менее 25% объема работ по проекту. Таким генподрядчиком выступит девелоперская компания "Хоффманн" с оборотом около 120 млн. долларов", - рассказал председатель совета директоров Центра инвестиционных, финансовых и международных программ Ваган Авакян. Эскизный проект застройки уже утвержден администрацией Новочебоксарска, получены все разрешительные документы, начаты подготовительные работы на строительной площадке. Субподрядные работы будут выполняться открытым акционерным обществом "Новочебоксарский домостроительный комбинат", а венгерские специалисты будут выполнять отделочные работы, проведут благоустройство и озеленение микрорайона. "Привлечение иностранного подрядчика позволит нам перенять опыт высококвалифицированных менеджеров и инженеров", - поясняют инициаторы проекта. При этом признают, что конечная цель венгерской строительной компании "Хоффманн" - выход на российский рынок, так как в связи с вступлением Венгрии в ЕС в стране обострилась конкуренция на строительном рынке. Венгерским подрядчикам не под силу конкурировать с европейскими гигантами, и они вынуждены диверсифицировать свой бизнес.

Коттеджные поселки 2004 года
В 2004 году завершается строительство целого ряда коттеджных поселков. Среди наиболее интересных – несколько поселков на Рублево-Успенском шоссе. Поселок Романово-2, расположенный в 15 км от МКАД на площади 7 га, включает 26 домов площадью 430-1100 кв. м на участках 20-97 соток. Цена предложения, включающего стоимость дома и земли,– $1,1-2,3 млн. В поселке Горки-22 (16 км от МКАД) освоено 29 участков площадью 17-33 сотки с домами от 360 до 500 кв. м. Цена – $1,18-1,34 млн. Поселок Корабельные Сосны (27 км от МКАД) состоит из 25 домов (550-600 кв. м на участках по 30 соток). В цену – $2 млн – входит стоимость земли.
Порядок цен в поселках, вводимых в строй по Калужскому шоссе, иной. В поселке Альпийская Деревня (10 км от МКАД) за $850 тыс. можно приобрести дом площадью 360-450 кв. м на участке 22-24 сотки. В поселке Стародачное (24 км от МКАД) 31 участок (20-50 соток) с домами от 280 до 400 кв. м, цены – до $800 тыс. По Новорижскому шоссе среди новых поселков – Третья Охота (9 км от МКАД). Он состоит из участков площадью от 14,5 сотки до гектара. Площадь домов – 235-840 кв. м. Самый дешевый дом стоит $500 тыс. В Павлово (17 км от МКАД) насчитывается 200 домов площадью 400-600 кв. м, возведенных на участках 20-70 соток. Предложения, включающие дом и землю, колеблются в цене от $700 тыс. до $1,4 млн.

Тенденции уходящего года
Коттеджный бум, которым Московская область была охвачена в последние годы, в 2004 году пошел на спад. С 2002 по 2004 год число коттеджных поселков увеличилось в пять раз и достигло 250; только в прошлом году на рынок было выведено около 100 организованных поселков. Правда, речь идет не только о готовых поселках – в лучшем случае они составляют четвертую часть от общего числа, а о тех, где только начаты земляные работы, а участки выставлены на продажу с подрядами на строительство домов или без них. По словам Алексея Аверьянова, директора департамента загородной недвижимости Vesco Realty, в будущем столь масштабного вывода новых проектов на рынок не предвидится. К тому же изменились требования к коттеджным поселкам. Застройщики оценили предпочтения покупателей и перестали возводить однотипные поселки.
Тенденцией года стал резкий рост популярности Дмитровского направления, что в первую очередь связано с увеличением интереса к коттеджам на воде и вблизи горнолыжных трасс. Рост цен на коттеджи в этом направлении был сопоставим с ростом цен на недвижимость на Рублево-Успенским шоссе.
В 2004 году снизились темпы продаж коттеджей, построенных вдоль Новорижского шоссе. Главная причина – слишком большой объем предложений.
По данным компании Paul`s Yard, в этом году оживилось коттеджное строительство в зоне далее 30 км от МКАД. Спрос на поселки экономкласса был всегда, но если раньше застройщики концентрировали усилия на дорогих поселках, приносящих максимальную прибыль, то теперь обратили свое внимание и на отдаленные от столицы участки, где строят недорогие дома.

Факт происшедшего летом в России банковского кризиса большинство банкиров предпочитают категорически отрицать. Однако заместитель исполнительного директора Оргбанка АЛЕКСАНДР ФАТКИН в беседе с обозревателем "Ъ-Дома" РЕНАТОЙ ЯМБАЕВОЙ утверждает, что именно он существенно повлиял на рынок ипотечного кредитования.

Вторичный рынок
На вторичном рынке рост цен на загородные дома был меньше, чем на первичном, и по итогам года составил не больше 20%. И это не случайно. Значительное количество предложений составляли устаревшие проекты или дома в общем неплохие, но расположенные на крохотных, по современным меркам, участках (12-15 соток). По мнению экспертов, спрос на такого рода предложения очень ограничен, к тому же цены, назначаемые за них, далеко не всегда соответствовали качеству товара. По информации компании "Терра", вторичный рынок представлен в основном домами, построенными пять и более лет назад. Многие из них морально устарели, а проекты, по которым они возводились, не соответствуют требованиям сегодняшних клиентов. Кирпичные коробки высотой в три-четыре уровня, особняки с башнями и различными, не оправданными в загородном строительстве изысками архитектуры, общей площадью больше 600 кв. м, по нескольку лет не могут найти покупателей. А собственники, наслышавшись о растущих ценах на загородную недвижимость, пересматривать цены не хотят. В результате на рынке зависло несколько сотен домов, затраты на строительство которых вряд ли удастся компенсировать. Хозяева таких объектов продолжают надеяться на чудо – появление "своего" покупателя и пополняют растущую базу предложений вторичного рынка. По Рублево-Успенскому шоссе такие дома есть в Жуковке (7 км от МКАД), Горках-1 (15 км), в Горышкине (27 км); по Волоколамскому шоссе – в Снегирях (25 км от МКАД); по Новорижскому шоссе – в Николо-Урюпине (15 км), Ново-Ракове (46 км), а также по другим направлениям. Интересные предложения на вторичном рынке – дело случая. Чаще всего это инвестиционные проекты, в которые вложились частные лица с целью заработать. В отличие от частных домов, возведенных в соответствии со вкусами их владельцев и тенденциями прошлых лет, это чисто коммерческие проекты, на которых люди изначально планировали заработать 30-50%. Поэтому при их строительстве учитывалось множество факторов: направление, расстояние от Москвы, площадь участка, оптимальная площадь дома; выбирался современный, но не слишком модный проект. По мнению риэлтеров, как раз за счет таких предложений главным образом и росли цены на вторичном рынке загородной недвижимости.

– Каким был 2004 год для рынка ипотеки?
– Рынок развивался в соответствии с объективными возможностями, но медленнее, чем это виделось в 2003 году. По нашей предварительной оценке, по итогам 2004 года совокупный портфель ипотечных кредитов в РФ превысит $1 млрд, из них 65-70% придется на Москву.
– Чего можно ожидать от 2005 года?
– Прогнозы строить сложно – продукт слишком молодой и развивается в стремительно меняющихся условиях. Конкуренции на рынке практически нет, хотя в 2004 году он пополнился большим количеством новых игроков и программ кредитования. Мы не ждем существенного роста строительства жилья, доступного по цене массовому клиенту – как в Москве, так и в регионах. Но полагаем, что в 2005 году будет выдано около 60 тыс. новых кредитов, вдвое больше, чем в 2004 году, совокупный портфель превысит $3 млрд, а доля столицы в нем снизится до 50%.
– Каковы важнейшие события года на рынке ипотеки?
– Это расширение количества банков, предлагающих ипотечное кредитование, некоторая стагнация цен на московском рынке недвижимости, прохождение в Госдуме "ипотечного" пакета законопроектов, начало работы по созданию различных бюро кредитных историй. При этом не произошло роста доли массового жилья в новом строительстве. Концентрация возводимых площадей в ценовых сегментах, недоступных широким слоям населения, является одним из серьезных ограничений для массовой ипотеки.
– Что еще мешает развитию ипотеки?
– Во-первых, отсутствие внятной нормативной базы. В конце 2003 года были сделаны первые шаги по приведению законодательства об ипотеке в соответствие с жизненными реалиями, но по прошествии года можно сказать, что ситуация коренным образом не поменялась. Уже принятые поправки половинчаты и противоречивы, а те, которые вступят в силу позже, тоже радикально не изменят ситуацию. Во-вторых, и это очень важный вопрос, нет дешевой долгосрочной ресурсной базы для развития ипотечных программ. Эта проблема существенно ограничивает доступ банков на рынок. По сути, в подобной ситуации шансы на развитие ипотеки есть в основном у госбанков и банков с иностранным капиталом. Другие участники, пытаясь конкурировать с ними по ставкам, вынуждены либо капитулировать, либо работать себе в убыток, надеясь на изменение ситуации в будущем.

– Насколько стабильно и предсказуемо развивалась в этом году российская ипотека?
– В соответствии с прогнозами ипотечный рынок развивался, на мой взгляд, только до лета. Затем развитие резко замедлилось. И главным оказался не сезонный фактор, а банковский кризис. Да, он затронул небольшое количество банков. Да, он был обусловлен скорее психологическими, чем экономическими причинами. Но он напомнил многим банкам, что они могут в такой период, время недоверия к банку, лишиться значительной доли длинных пассивов, то есть вкладов физических лиц. А именно они составляют основу длинных ипотечных кредитов, и выдавать их безоглядно, не опираясь на долгосрочные ресурсы, нельзя. Также ожидалось, что уже к осени пакет из 28 законопроектов, резко улучшающий условия ипотеки для банков, будет утвержден на государственном уровне и резко возрастет число банков, участвующих в ипотеке. Но этого пока не произошло.
– Как будет развиваться рынок в 2005 году?
– От следующего года мы ждем утверждения вышеуказанных законопроектов, резкого роста числа банков, участвующих в ипотеке. Возможно, произойдет снижение на 2-3% ставок по кредитам, в первую очередь из-за роста конкуренции между банками.
– Каковы на сегодняшний день основные проблемы ипотечного рынка в России, когда и как они могут быть решены?
– Главная проблема ипотечного рынка в России на сегодняшний день – отсутствие возможности внесудебной реализации предмета залога в случае невозврата ипотечного кредита. Процедура реализации может длиться настолько долго, что банк не спасет и то, что в основном кредитуют в размере 70% от рыночной цены квартиры. Надеемся, что этот вопрос будет решен с принятием уже упомянутых законопроектов. Кроме того, существенно влияет на рынок отсутствие надежных источников длинных денег у банков – так, в соответствии с сегодняшним законодательством те же вклады, несмотря на оговоренные с клиентом сроки, могут быть востребованы в любое время.
Столичные банки предпочитают развивать ипотеку своими силами, не обращаясь за рефинансированием к госструктурам. Но зампредправления МДМ-банка ИРИНА БУШЕВА в интервью обозревателю "Ъ-Дома" РЕНАТЕ ЯМБАЕВОЙ объясняет, почему, конкурируя с госбанками, частные фирмы работают себе в убыток.



Главная --> Публикации