Главная --> Публикации --> Подмосковью не хватает second-hand Если частная компания будет работать как дез, ее быстро выгонят Еще один способ продать и купить квартиру Правительство гарантировало облигациям аижк 4,7 млрд руб. Дворец усадьбы люблино стал музеем

Однако пока действительность дает основания "сторонникам" панели вновь и вновь реагировать на все нападки классической репликой "Не дождетесь!".

То, что современные технологии возведения жилья рано или поздно изживут устаревшие принципы массовой застройки, ни у кого сомнения не вызывает. Вопрос в том, когда. Некоторые эксперты пророчили скорую потерю московской прописки проектам типовых серий домов еще два-три года назад.

Это весьма влиятельное в городе лобби к тому же имеет мощную поддержку в лице московских властей, которым недорогие по себестоимости панельные дома нужны для решения социальных задач.

Продление сроков существования в столице панельной застройки выгодно в первую очередь домостроительным комбинатам и другим крупным монополистам в этом сегменте.

Панельные мифы

Как говорят в строительном комплексе Москвы, в ближайшие годы объемы индустриального строительства жилья в Москве не только не сократятся, но и возрастут. Согласно градостроительным планам, из 5 млн кв. м жилья, которые планируется возвести в текущем году, 2,8 млн придется на монолитные и кирпичные дома, а остальные 2,2 млн - на панельные серии, что на 350 тыс. кв. м больше, чем в прошлом году.

Во-первых, это заводской контроль качества производства панелей. Во-вторых - значительно меньшие сроки строительства: панельный дом в соответствии с технологическим процессом может быть возведен не более чем за год, тогда как монолитно-кирпичный строится около полутора-двух лет. Еще один плюс серийного строительства- его низкая себестоимость. К тому же квартиры в типовых домах обычно меньше, чем в монолитных, что делает стоимость отдельной жилплощади более приемлемой для более широкого круга людей. В "панели" жилье сдается готовым, что при бюджетном варианте покупки также немаловажно. "Естественно, что те, кто кое-как наскреб денег, чтобы поскорее решить свой жилищный вопрос, предпочитают квартиры "под ключ". Тратить огромные суммы на возведение дополнительных стен и отделку они не в состоянии,- говорит Олег Коленьков, руководитель направления новостроекЗАО "Корпорация МИАН".- К тому же практика показывает, что ремонт в панельном доме стоит в два раза дешевле, чем в монолитно-кирпичном".

В пользу типовых новостроек есть целый ряд аргументов.

Как говорит Анастасия Денисова, руководитель отдела маркетинга и PR компании "Контакт- Элитная недвижимость", в силу того, что монополисты проводят согласованную политику ценообразования, до конечного потребителя панельное жилье доходит уже далеко не дешевым. Это притом, что в некоторых усовершенствованных сериях панельных домов площади квартир сопоставимы с площадями в "монолите", что окончательно сближает цены реализации, но при этом потребительские характеристики в типовых домах гораздо хуже.

Однако по мере совершенствования технологий монолитного домостроения себестоимость квадратного метра постепенно приближается к соответствующим показателям "панели", которые в модернизированных сериях, напротив, становятся выше. Если говорить о ценах реализации, то разница между монолитными и панельными домами оказывается и вовсе небольшой.

Недоделки ценятся

Что касается сроков строительства, то не секрет, что с их исполнением застройщики нередко грешат. При этом мощности ДСК не безграничны, поэтому рост объемов строительства панельных домов зависит от производительности комбинатов.

В монолитных домах возможно делать любую "нарезку" квартир в соответствии со сложившейся конъюнктурой рынка, квартиры имеют просторные площади, высокие потолки. При этом, как отмечает Марина Довгая, PR-менеджер инвестиционно-риэлтерской компании "Пересвет-инвест", срок службы монолитных домов - 200 лет, тогда как панельных - всего 7

Для более состоятельных покупателей отделка "под ключ" в панельном доме из плюса превращается в минус. "Монолитные здания имеют меньшее количество стен (в основном роль опоры выполняют монолитные колонны), поэтому пространство будущей квартиры абсолютно свободно, и как владелец будет в дальнейшем это пространство планировать, зависит в основном от него",- говорит Светлана Пучкова, специалист компании Delight Realty. Квартиры в таких домах могут быть практически любой формы: квадратными, многоугольными, сферическими.

Определенные особенности также накладывает специфика покупательской аудитории монолитного жилья. Поскольку она представлена в основном "средним классом" с относительно нестабильными доходами в целом, то "монолит" более чутко относится к рыночным изменениям. Как отмечает Анастасия Денисова, если вспомнить спад продаж недвижимости эконом- и бизнес-класса в прошлом году, то он в первую очередь ударил по монолитному жилью.

"Правда, следует отметить,- замечает Анастасия Денисова,- что качество монолитных домов зависит от работы подрядчика. А она зачастую оставляет желать лучшего. Мы же знаем, рабочие какой квалификации заняты на стройплощадках Москвы. Наиболее часто встречающиеся проблемы - это значительный перепад уровня полов и потолков, кривизна стен, плохая тепло-, влаго- и звукоизоляция".

Несмотря на то, что большинство специалистов будущее связывают исключительно с монолитным домостроением, практически все сочли нужным сказать несколько слов в защиту "панели". Марина Довгая, например, считает, что современные панельные дома сегодня несправедливо ассоциируются с холодными и неуютными квартирами с огромными щелями между плитами.

Держи ее, соломинка, держи

В группе компаний ПИК, в которую входят ДСК-2 и ДСК3, также убеждены в долгосрочной перспективе панельного домостроения. "Возьмите в качестве примера скандинавские страны,- говорят в прессслужбе этого объединения.- Они близки к нашей стране по климатическим условиям. Там строят именно "панель". И у нас во всем Северо-западном и части Центрального региона страны по многим критериям целесообразно строить панельные дома".

Виной тому, как считает она, стереотипы прошлых лет.

В ходе модернизации на рынке также появились такие серии домов как М111, И155 (СУ-155), ГМС-2001 (Главмосстрой), "Юбилейный" (ДСК-1). Как говорит Светлана Пучкова, сейчас ведется активная работа по разработке новых проектов (ТМ-25 (ДСК-1); ГМС-3) и усовершенствованию уже известных серий. Так, например ДСК-3 модернизировал свою серию П3М, создав П3М-8/23, которую с полным правом можно назвать "улучшенной панелью". Усовершенствованные серии призваны снизить влияние главных негативных факторов, главными из которых являются невозможность изменить планировку и набор квартир в доме, а также небольшая высота потолков.

Для сохранения конкурентоспособности на рынке застройщики панели вынуждены модернизировать свои серии: улучшать шумозащитные качества квартир и теплопроводные свойства панелей, увеличивать холлы, внедрять различные технические ноу-хау и повышать уровень безопасности. Олег Коленьков отмечает, что в некоторых типовых домах квартиры сдаются со свободными планировками, а рядом с домом обустраивается наземный паркинг. Самой модной тенденцией в последнее время можно назвать декоративную облицовку фасадов "под кирпич". Самый известный пример - серия П-44ТМ (ДСК-1). Популярно стало также панорамное остекление зданий. Так, серия КОПЭ "Парус" (ДСК-2), которая строится в Новокуркине, отличается от предыдущих тем, что 60% площади домов остеклено, что создает ощущение воздушности и легкости конструкции, а лоджии, эркеры и полукруглые балконы вносят разнообразие в силуэт. В скором времени группа компаний ПИК планирует создать на базе "Паруса" дом-башню.

И, наконец, пожалуй один из главных вопросов, который остается открытым. Площадок для массовой застройки в городе совсем немного. Как говорят специалисты департамента инвестиционных программ строительства Москвы (ДИПС), панельные дома можно возводить только на свободных, геологически не осложненных территориях, а для решения задач реконструкции центра они вообще не подходят, тогда как "монолит" можно вписать в любую существующую обстановку. Причем в условиях точечной застройки инвестору выгоднее строить монолитный дом, что он со стопроцентной вероятностью и будет делать.

Однако до конца их исключить не смогут.

Олег Коленьков отмечает также перспективы смешения типов строительства. В высотных башнях уже сейчас только несколько этажей в основании здания возводятся с использованием монолита. Делается это для того, чтобы укрепить конструкцию. Остальная же часть дома строится из панелей.
В Восточном округе Москвы строят независимую от «Мосэнерго» электросеть

Поэтому очевидно, что строительство панельных домов будет постепенно смещаться в малопрестижные районы Москвы.

О программе создания в ВАО независимых от РАО "ЕЭС России" электропитающих сетей "Бизнесу" рассказали в префектуре округа.

На территории Москвы могут появиться независимые от РАО ЕЭС электропитающие сети. Как стало известно "Бизнесу", префектура ВАО намерена создать на базе четырех предприятий, расположенных на территории округа, энергосеть, независимую от "Мосэнерго". Чиновники объясняют свои действия дефицитом электроэнергии, а также опасением повторения майского блэкаута. Эксперты же считают проект сугубо политическим и сомневаются в его перспективности: по их расчетам, создание альтернативной энергосети "с нуля" обойдется в $1,5 млрд.

А для округа это будут независимые источники, что позволит создать собственные окружные сети",- рассказывает Евтихиев.

"На прошедшей коллегии префектуры было высказано предложение о формировании окружного совета по вопросу становления и развития конкурентного рынка энергообеспечения на территории ВАО",- заявил префект округа Николай Евтихиев. По его словам, в префектуре рассматривается вопрос о создании Ассоциации предприятий ЖКХ ВАО. "Проведя независимый аудит, ассоциация должна выступить с предложениями по развитию собственных электрических, тепловых и комбинированных мощностей. Если ряд предприятий создадут такие мощности, то сами смогут их эксплуатировать и получать прибыль.

Предполагается, что в проекте будут участвовать ОАО "Электрозавод", ФГУП "ММПП Салют", ЗАО ЭЗОИС и ОАО МЭЛ (два последних предприятия выпускают оборудование для электроэнергетики). "Эти предприятия располагаются на территории округа и обладают потенциалом для строительства новых генерирующих мощностей, независимых источников и сетей",- сообщили в пресс-службе ВАО. На территориях этих четырех заводов уже существуют независимые генерирующие мощности.

В пресс-службе ВАО уточнили, что основная задача программы- развитие на территории округа автономных энергогенерирующих мощностей.

Дальнейшие подробности проекта пока неизвестны. На предприятиях отказались его комментировать, сославшись на то, что программа еще не утверждена. Член совета директоров РАО ЕЭС Андрей Трапезников тоже оставил новость без комментариев.

Предполагается, что их объем существенно увеличится, а на базе четырех заводов будут созданы собственные электропитающие сети.

"В Москве проблема энергодефицита действительно становится все более актуальной, но создание автономных сетей непрактично,- уверен помощник гендиректора по информационной политике Московской областной электросетевой компании (управляет распределительными сетями "Мосэнерго") Александр Шапочкин.- Цены в результате получаются выше, а уровень - ниже". Впрочем, он не исключает, что программу "отделения" от РАО теоретически можно реализовать.

Как уточнил "Бизнес" в пресс-службе ВАО, дополнительные мощности будут использоваться для покрытия дефицита электроэнергии в округе. По данным префектуры, их нехватка особенно актуальна для района "Косино-Ухтомский", где планируется создание промышленной зоны "Руднево", куда будут перебазироваться "организации науки и промышленности, включая производства из других районов" (приложение к постановлению правительства Москвы от 12 апреля 2005 года №219ПП). Точный проект промзоны будет представлен Москомархитектурой в четвертом квартале этого года. "Сегодня известно, что в "Руднево" будет выведен Московский завод цветных металлов и ряд других предприятий, потребляющих значительные объемы электроэнергии. Строительство новых генерирующих мощностей поможет решить проблему энергодефицита",- сообщили в ВАО. Николай Евтихиев, кроме того, уверен, что окружные сети помогут создать запас прочности на случай повторения энергоаварии, подобной московскому блэкауту 25 мая.

С ним не согласен начальник аналитического департамента ИК "Антанта капитал" Денис Матафонов. "Установленная мощность Восточного округа Москвы составляет приблизительно 1,5 тыс. МВт.

"Частично финансировать ее могут сами предприятия округа",- рассуждает Шапочкин.

Тем не менее аналитик ИК "Проспект" Алексей Соловьев не исключает, что если в ВАО удастся реализовать такой проект, он станет прецедентом для других округов. "Для муниципальной власти подобные нововведения могут оказаться очевидным плюсом, так как понизят энергонагрузку на округ.

Стоимость строительства одной подстанции в 100 МВт оценивается в $100-120 млн, то есть на весь округ, если строить "с нуля", нужно $1,5 млрд. Не представляю, где организаторы программы собираются найти такие деньги",- недоумевает Матафонов. Он считает проект "сугубо политическим без каких-либо экономических обоснований". "Власти не имеют прямого контроля над энергетической отраслью, но заинтересованы в том, чтобы сохранять невысокие тарифы. Если им все же удастся построить собственную сеть, они смогут устанавливать тарифы сами. Однако из-за низких тарифов инвестиции в энергетическую отрасль потеряют всякий смысл- вложения будут убыточными",- рассуждает Денис Митрофанов.

Вчера вице-мэр столицы Иосиф Орджоникидзе пообещал управляющей компании проекта "Москва-Сити" - ОАО "Сити" - участок, который она застроит самостоятельно. Это позволило группе "Гута" достойно выйти из проекта, продав подорожавший миноритарный пакет "Сити" Новолипецкому металлургическому комбинату за $23-27 млн. Участники рынка с воодушевлением восприняли появление в проекте столь масштабного игрока.

На мой взгляд, через несколько лет вообще все распределительные сети в Москве будут частными",- уверен Соловьев.

ОАО "Сити" потребовало от правительства Москвы предоставить адекватную компенсацию, "но из-за двоевластия в компании сделать это было невозможно",- отметил Орджоникидзе. Теперь, когда с двоевластием в компании покончено, постановление правительства Москвы о предоставлении ОАО "Сити" участка неподалеку от делового комплекса "готово и на следующей неделе будет подписано".

Иосиф Орджоникидзе рассказал вчера, что недавно Арбитражный суд Москвы принял решение об изъятии одного из участков, который принадлежал ОАО "Сити". По его словам, у города изменились планы, и столичное правительство приняло решение о сооружении на этом месте комплекса зданий городской администрации и Московской городской думы.

Старший консультант Центра корпоративной защиты Роман Паршин уверен, что как "Норильский никель" и НЛМК, так и ранее "Гуту" в ОАО интересовала именно возможность стать инвестором застройки этого участка. "На нем должно появиться около 100 тыс. кв. м офисных площадей, которые, скорее всего, распределятся между акционерами ОАО согласно величине их пакета акций в обществе",- дополняет он. Представитель мэрии согласен с этим доводом, уточняя, что "ежегодная прибыль ОАО от сдачи помещений в офисном центре "Башня2000" и от управления проектом не превышает $10-12 млн, и крупные финансово-промышленные группы приходят в "Москва-Сити" не за этими деньгами".

Еще через неделю, свидетельствуют источники "Бизнеса", близкие к сделке, в ОАО появится новый крупный участник. И в группе "Гута", и в мэрии Москвы подтвердили, что 38% акций ОАО "Сити" "Гута" продает Новолипецкому металлургическому комбинату. "Официально сделка завершится максимум через две недели, и она согласована с городскими властями",- уточнил источник в мэрии. А представитель "Гуты", пожелавший остаться неназванным, рассказал, что "группа "Гута" даже осталась с прибылью, продав свой пакет акций НЛМК примерно в полтора раза дороже, чем он обошелся нам". Аналитики оценивали приобретение "Гутой" 38% акций ОАО в $15-18 млн. Таким образом, НЛМК заплатил за пакет ОАО $23-27 млн.

Два месяца назад правительство Москвы даже было вынуждено фактически принять на себя функции управляющей компании, в частности согласовав с "Технопромэкспортом" строительство в "Москва-Сити" электростанции.

Впрочем, управление проектом тоже останется за "Сити". Иосиф Орджоникидзе подчеркнул, что в настоящее время управление в ОАО "Сити" сосредоточено в одних руках (у второго акционера ОАО - "Норильского никеля", владеющего 46% акций компании.- "Бизнес"), эта компания сохраняет функции управляющей, что говорит о позитивных переменах в реализации всего проекта. "Междоусобиц в управляющей компании больше не будет, и расторжение договора между правительством Москвы и этой компанией не обсуждается",- заявил Орджоникидзе. Ранее инвесторы, ведущие проекты застройки "Москва-Сити", заявляли, что если конфликт в ОАО между акционерами не прекратится, то девелоперы вынуждены будут нанять новую управляющую компанию.

"Самое главное - будут соблюдаться сроки выполнения всех работ, что было главной проблемой проекта",- добавляет он. АМайкл Ланге, управляющий директор Jones Lang LaSalle, говорит, что конфликт в руководстве управляющей компании крайне негативно сказывался на проекте в целом.

Эксперты рынка недвижимости восприняли приход НЛМК в ОАО с нескрываемым удовлетворением. Илья Шершнев, директор по развитию Swiss Realty Group, говорит, что теперь наверняка проект "Москва-Сити" будет развиваться с удвоенной энергией.

О том, что на месте бывшего завода по производству игрушек появится офисный центр класса B+, "Бизнесу" рассказал директор по маркетингу компании "Хорус кэпитал" Павел Барбашев. По его словам, проект предполагает реконструкцию двух корпусов завода - семиэтажного с мансардой и основного, 12-этажного здания.

"Я надеюсь, что приход нового инвестора положит конец неразберихе и покончит с неопределенностью. Если в результате этой перестановки компания станет более прозрачной, то это окажет положительное воздействие на весь проект",- уверен он.
Как стало известно "Бизнесу", девелоперская компания "Хорус кэпитал" в ближайшее время планирует начать реализацию одного из своих крупнейших проектов. На месте бывшего завода игрушек "Кругозор" на ул. Обручева, 30 в следующем году появится крупный офисный центр площадью 46 тыс. кв. м. Для этого "Хорус кэпитал" реконструирует два старых здания завода. Стоимость реконструкции составит около $35-40 млн.

Оборот "Кругозора" в 2003 году составил 96,5 млн руб., прибыль - 15,8 млн руб. После долгого процесса по скупке акций у трудового коллектива в конце прошлого года завод перешел к новому собственнику, который и принял решение о строительстве офисного центра на его площадях. По словам Юлии Никуличевой, заместителя директора компании Jones Lang LaSalle, новый владелец "Кругозора" - "Росбилдинг".

В октябре текущего года "Хорус кэпитал" планирует провести закрытый тендер по определению генерального подрядчика по объекту. Само строительство по планам должно начаться в ноябре, а к июню 2006 года предположительно будет сдано в эксплуатацию первое большое здание. Кроме того, на территории завода будет построена наземная парковка.

Стоимость реконструкции обеих очередей участники рынка оценивают в $800-1000 за квадратный метр, что соответствует $35-40 млн. Как предполагает Дмитрий Попов, руководитель аналитического отдела компании "Новая площадь", рентабельность по проекту должна составить для инвестора не менее 15%.

Эту информацию на условиях анонимности подтвердил и близкий к проекту источник "Бизнеса", отметив, что это, кстати, уже третий случай сотрудничества "Хорус кэпитал" с "Росбилдингом". Сейчас у девелоперской компании находятся в разработке еще три площадки, одна из которых - Станиславский центр на Таганке площадью около 43 тыс. кв. м- уже в стадии строительства. Однако данный проект, по мнению участников рынка, является одним из самых значительных. В "Росбилдинге" и "Хорус кэпитал" эту информацию отрицают.

А Антонина Лаирова, аналитик отдела исследований компании ABN Realty, говорит, что в будущем комплексе могут разместиться бэк-офисы компаний, арендующих помещения в бизнес-центрах класса А этого района.

Юлия Никуличева считает, что месторасположение этого объекта очень хорошее, так как находится он недалеко от двух магистралей - Ленинского проспекта и Профсоюзной улицы. Кроме того, по ее словам, район ЮЗАО является перспективным с точки зрения расположения крупных бизнес-центров. "Крупный офисный центр в Новых Черемушках площадью 40 тыс. кв. м был сдан в аренду целиком буквально за полгода, думаю, что и со сдачей в аренду площадей в "Кругозоре" проблем не возникнет",- уверена она.

Дмитрий Попов более сдержанно отзывается о проекте. Он оценивает месторасположение как среднее, так как объект даже не граничит с Третьим транспортным кольцом. Из плюсов он отмечает близость крупных трасс и, при грамотном подходе к реализации проекта, наличие спроса на площади.

Арендные ставки в новом комплексе составят около $425 за квадратный метр в год без НДС. "Это больше, чем в других близлежащих центрах, однако по мере развития рынка ставки будут выглядеть вполне адекватными",- говорит Никуличева.

Также недалеко от метро "Калужская" практически завершено строительство офисного центра, который сейчас выставлен на продажу через агентство Pine Wood Realty. За 46 тыс. квадратных метров собственник рассчитывает получить $115 млн.

Кроме площадки "Хорус кэпитал" в этом же районе ведется строительство еще нескольких крупных бизнесцентров. Так, компания "Солнечный город" строит бизнесцентр на 1-м Научном проезде площадью 45 тыс. кв. м. Он также включает две очереди и будет построен через полтора года. Напротив ТЦ "Калужский" уже построено крупное офисное здание (кто собственник, выяснить не удалось), которое пока еще не сдано.



Главная --> Публикации