Главная --> Публикации --> Конти отстроит активы базэла Правительство копит деньги на жилье Реформу жкх хотят отложить Московские районы с "офшорным" статусом уравнивают в правах с остальными Участие нотариуса в сделках с недвижимостью предотвратит махинации

Сделка еще не закончена, но, по данным участников рынка, покупателем объекта может стать ирландская Quinn Group, контролируемая одним из самых богатых людей Ирландии Шоном Куинном.

Владельцы расположенного на юге Москвы торгового центра “Глобал Сити” ведут переговоры о продаже первой очереди комплекса, включающей торговые площади.

Сделка, по их информации, будет закрыта в октябре — ноябре. Продавцов консультирует Colliers International. С самой Quinn Group связаться не удалось.

О том, что владельцы торгового центра “Глобал Сити” готовятся продать его, “Ведомостям” рассказали представители двух столичных девелоперских компаний, осведомленных о переговорах. Сотрудник одной из компаний уточнил, что покупателем выступит Quinn Group. Продается только действующая часть торгцентра (16 000 кв. м), поясняют девелоперы, а вторая очередь площадью 43 000 кв. м, которая сейчас возводится рядом, останется в собственности прежних владельцев.

По его словам, рядом с нынешним торгцентром “Глобал Сити” (16 000 кв. м) сейчас действительно возводится вторая очередь комплекса площадью 43 000 кв. м, запуск которой запланирован на II квартал 2006 г. На площадях второй очереди будут размещаться офисы и спортивные развлечения, говорит Атопшев. Уже подписан договор аренды с “Синема Парк”, которая разместит в ТЦ восьмизальный кинотеатр.

Партнер Colliers International Олег Мышкин подтвердил, что “Глобал Сити” действительно может быть продан, но покупателя назвать отказался. Гендиректор ООО “Глобал Сити” Дмитрий Атопшев, по его собственному признанию, про готовящуюся сделку не знает.

По оценке директора по развитию Swiss Realty Group Ильи Шершнева, стоимость 1 кв. м в “Глобал Сити” может достигать $4000-5000 при средней ставке аренды $700-800 за 1 кв. м. Таким образом, сумма сделки может превысить $60 млн. У “Глобал Сити” хороший покупательский поток за счет жителей Бутова, отмечает эксперт: “Бывшие собственники оставляют себе развлекательную часть, а продают всю торговую. Можно считать, что они продают целиком торгцентр. Хотя им все равно придется договариваться о позиционировании всего комплекса”.

Еще 3500 кв. м займет боулинг-центр с 24 дорожками, на торговлю будет приходиться не более 3500 кв. м. “Вторая очередь будет соединена специальным переходом с первой. Комплекс будет работать под единым названием”, — рассказывает Атопшев.

Иванишвили занялся недвижимостью еще в 2003 году, когда принадлежащий ему холдинг "Уникор" начал реконструкцию гостиницы "Минск", тогда же было объявлено о грядущей реконструкции "Центральной".

ТЦ “Глобал Сити” открылся в апреле 2001 г. на ул. Кировоградской в ЮАО Москвы. Общая площадь – 16 000 кв. м, в том числе 10 150 кв. м торговых помещений. На территории центра работает около 90 магазинов, один из якорных арендаторов – “Перекресток”. Центр принадлежит ООО “Глобал Сити”, владельцами которого, по данным “СПАРК”, являются Genagro trading investments Ltd (91%) и ООО “Энэида” (9%). Управляет центром Property Management Company во главе с ее президентом Олегом Плановым (эта же компания управляет ТЦ “Калужский”). По словам гендиректора “Глобал Сити” Дмитрия Атопшева, бенефициарами ТЦ являются частные лица, живущие за границей. Ирландская Quinn Group управляет 20 компаниями, которые работают в разных отраслях – от производства цемента и стекла до управления отелями. Контролирует группу Шон Куинн, чье личное состояние на начало 2005 г. Forbes оценил в $1,2 млрд, а Sunday Times – в $1,4 млрд. Выручка Quinn в 2003 г., по информации Sunday Times, – $793 млн, прибыль до уплаты налогов – $182 млн.
Основатель "Российского кредита" и холдинга "Металлоинвест" Борис Иванишвили продолжает экспансию на московский рынок недвижимости. Принадлежащий предпринимателю холдинг "Уникор" наконец получил разрешительные документы на строительство в Хамовниках микрорайона площадью 380 тыс. кв. м на месте завода "Каучук". Инвестиции в проект составят не менее $350 млн.

Существенную часть этих средств Иванишвили и решил вложить в столичный рынок недвижимости.

В начале 2005 года Борис Иванишвили продал свой последний металлургический актив - 97% акций Михайловского ГОКа - владельцу "Уральской стали" Алишеру Усманову и его партнеру Василию Анисимову за $1,65 млрд.

По словам Сухова, вывод предприятия начнется в ноябре этого года, а закончится - в декабре 2006-го. Потом на месте "Каучука" будет построен многофункциональный комплекс, где разместятся офисы и элитное жилье. "Всего предполагается построить около 380 тыс. кв. м, из которых 176 тыс. кв. м- наземная часть и около 100 тыс. кв. м - подземная. Перед этим с территории завода будет выведено 52 тыс. кв. м старых построек",- уточнил Сухов.

Первым проектом предпринимателя после сделки стал вывод из Хамовников в Очаково завода "Каучук" площадью 10 га, но "Уникор" никак не мог получить разрешительные документы. И вот в середине октября городская комиссия по перебазированию промпредприятий разрешила наконец "Уникору" вывести "Каучук", сообщил гендиректор компании "М-девелопмент" (входит в состав "Уникора", реализует проект) Валерий Сухов. "Все документы получены, идет подготовка постановления правительства Москвы о застройке этой территории",- пояснил он.

Участники рынка сомневаются, что Иванишвили уложится в эту сумму. По словам замгендиректора компании "КВ Инжиниринг" Людмилы Васильевой, строительство дорогого качественного жилья обходится не менее чем в $2 тыс. за квадратный метр. "Инвестиции в строительство составят не менее $650 млн, но надо учитывать еще и вывод самого завода.

Сейчас "М-девелопмент" выбирает проектную мастерскую, которая будет прорабатывать архитектурную концепцию застройки. Строительство комплекса в Хамовниках предполагается начать в начале 2007 года, завершить - в 2011-м. Инвестиции в проект составят около $350 млн, основная часть придется на собственные средства "Уникора", уточняет Сухов. Но, возможно, будут привлекаться и соинвесторы, добавляет он.

Эксперты говорят, что Хамовники - удачное место для строительства такого комплекса. "Фрунзенская набережная- один из лучших районов в Москве. Это экологически чистый район с удобной транспортной доступностью",- говорит гендиректор консалтинговой компании "Новая Площадь Property Management" Евгений Якубовский. Участок выгодно расположен между двумя станциями метро, жилье здесь будет пользоваться большим спросом по высоким ценам, отмечает старший консультант отдела стратегического консалтинга и оценки агентства Jones Lang LaSalle Олег Смирнов. Если исходить из уровня цен на квартиры в расположенных на той же Фрунзенской набережной жилых домах La Defence и "Камелот", стоимость жилья в домах, которые построит "Мдевелопмент", может составить $5-12 тыс. за кв. метр (в зависимости от этажности, вида, планировки квартира и т. д.).

Витоге эта сумма должна составить около $800 млн",- подсчитала Васильева.

А Людмилу Васильеву настораживает заявленная площадь объекта: "По жилью средняя норма застройки по Москве - 25 тыс. кв. м на гектар, а площадь этого участка- 10 га. Так что, скорее всего, 380 тыс. кв. м - это утопия, столько построить не дадут". К тому же, добавляет Васильева, "Каучук" находится в исторической части города, где имеются серьезные ограничения по этажности и плотности застройки.

Однако эксперты указывают и на некоторые трудности, с которыми столкнется "Уникор". "Основной минус участка в том, что на его месте размещалось крупное производство из разряда грязных химических технологий. Вся территория завода будет подвергнута комплексной рекультивации. По моим данным, глубина такой рекультивации составит около восьми метров, что увеличит расходы на проект",- говорит председатель совета директоров компании Paul's Yard Здрадовский.

Частники любят дорогое или новое жилье

Частные управляющие компании, проанализировав доходность рынка эксплуатации жилья эконом-сегмента, нашли его привлекательным и перспективным для вложения инвестиций. Однако пока большая часть этого жилого фонда столицы все-таки находится в управлении ДЕЗов. Эксперты прогнозируют, что в ближайший год ситуация кардинально изменится: даже ветхое жилье перейдет в управление к частным компаниям хотя бы в силу того, что большинство ДЕЗов будет приватизировано.

Впрочем, деньги могут приносить и дома классом пониже.

Приоритетом для большинства частных компаний пока является сегмент дорогого жилья. Прибыль от управления элитными комплексами, как правило, оказывается свыше 50% от выручки, поясняет сложившуюся ситуацию председатель совета фонда "Коммунальная культура жизни" Наиль Гайнутдинов.

Те, кто заинтересовался рынком управления жилым фондом эконом-класса, стремятся получить в свой портфель максимально доходные и менее проблемные объектыновостройки, оставляя ветхий фонд на попечение ДЕЗов. По словам заместителя гендиректора ООО "Жилстройэксплуатация" Владимира Сидорова, на новых объектах доходность управляющей компании намного выше (12-15%), чем среди жилого фонда, который уже 15-20 лет (5%). "Именно поэтому на рынке новостроек эконом-класса наблюдается высокая конкуренция между УК, которые особенно стараются получить в управление районы массовой застройки. К тому же в новых домах не надо тратиться на капитальный ремонт",- поясняет преимущество новостроек перед ветхим жилым фондом Владимир Сидоров. Если УК удается получить в управление 200-500 тыс. кв. м, то рентабельность бизнеса может достигать 20%.

"Однако жители домов эконом-класса опасаются управляющих компаний (УК). Зачастую даже при сдаче новых домов в этом сегменте такие дома обычно выбирают управление ДЕЗом либо управление через товарищество собственников жилья (ТСЖ)",- отмечает он.

Как помочь ДЕЗам со старым фондом

Такую доходность можно получить, даже если обслуживать жильцов по городским тарифам, а оплачивать коммунальные платежи будут всего 70% жителей, отмечает Сидоров.

"Дворники и водопроводчики в Москве работают не в ДЕЗе, а в частных фирмах-подрядчиках.

Однако в настоящий момент большая часть старого жилья эксплуатируется силами ДЕЗов, которые, не справляясь с объемами работ, приглашают на техобслуживание коммуникаций частные компании, которые и являются потенциальными участниками рынка управления жилым фондом эконом-класса.

Схема функционирования УК

Эти фирмы (их в Москве несколько сотен) и являются на сегодня основными кандидатами в "управляющие компании",- считает Наиль Гайнутдинов. По его мнению, хотя бы для того чтобы из фирм, осуществляющих жилищные услуги, перейти в ранг организации, управляющей домом, компаниям придется освоить ряд дополнительных форм работы, но для большинства частных организаций это не является проблемой.

Перед тем как принять участие в тендере, лучше всего запросить всю техническую информацию о доме: его серию, общие жилые и нежилые площади и т. п., чтобы рассчитать целесообразность участия в проекте, советует вице-президент ООО "Аква-холдинг" Андрей Тетерин. После того как решение принято и все необходимые документы поданы, их рассмотрением занимается тендерная комиссия. По словам Андрея Тетерина, для конкурсной комиссии особенно важными характеристиками кампании являются установленные тарифы, а также схемы их повышения, отзывы от ТСЖ о деятельности самой УК.

Как правило, муниципальные дома уже изначально передаются в ведение ДЕЗов, управление же коммерческим домом можно получить исключительно в ходе конкурса, который обычно устраивает инвестор.

Сейчас согласно городским тарифам те, у кого в собственности единственная квартира, платят с квадратного метра 3,7 руб. (остальное доплачивает город) в месяц, собственники же второго жилья платят реальную стоимость обслуживания: от 12-25 руб. с квадратного метра в зависимости от сметы на дом.

"Именно поэтому обычно управляющие компании экономжилья предоставляют услуги по тарифам, установленным городом. На рынке есть УК, которые назначают свою тарифную сетку, предварительно согласовав ее с ТСЖ, но их не так много",- отмечает Тетерин.

Сегодняшние законы не позволяют в должной мере воздействовать на таких жильцов",- привод пример Владимир Сидоров. Также риски компании увеличиваются с уменьшением эксплуатируемой площади: увеличивается стоимость облуживания, из-за чего экономичные жильцы могут отказаться от услуг УК. К тому же, по словам Сидорова, если качество обслуживания не устраивает ТСЖ дома, то оно имеет права расторгнуть договор с УК. "Зачастую ТСЖ, перепробовав несколько УК, принимает решение самим заняться управлением домом",- отмечает эксперт.

Приняв решение о выходе на рынок управления жильем эконом-класса, любая частная компания должна осознавать, что основные риски при управлении жилфондом имеют финансовый аспект и, как правило, связаны с недобросовестностью плательщиков. "Во-первых, это люди, которые физически не могут заплатить за себя. Во-вторых, просто недобросовестные граждане.

Несмотря на рискованность этого бизнеса, "порог вхождения" для управляющих компаний домов эконом-класса практически равен нулю.

С ним соглашается и Андрей Тетерин. По его словам, иногда УК может терять долю прибыли, если собственник долго не вселяется в квартиру, а эксплуатация дома уже ведется. "Одним из рисков, с которым может столкнуться УК,- это те случаи, когда городская дотация не дотягивает до реальной ставки обслуживания дома",- отмечает Тетерин.

Таким образом, по его мнению, для вхождения в бизнес управляющих компаний в сегменте эконом-класса на сегодня существуют скорее пороги в виде наличия необходимых связей (доверие жильцов в доме, знакомые специалисты и профессионализм для ведения бизнеса), нежели порог в денежном выражении.

"Известны примеры, когда жители дома создавали ТСЖ, на основе которого затем создавалась компания, оказывающая услуги управления жилыми домами. В этом случае порог вхождения нулевой,- поясняет Наиль Гайнутдинов.- Также и фирмы-подрядчики, организуемые на базе РЭУ, очевидно, создавались с минимальными средствами - зато на базе наработанных технологий и уже существующего штата работников".

Эксперты считают, что будущее рынка управления жилым фондом эконом-класса за компаниями, которые будут обслуживать меньше домов, при этом предоставляя более квалифицированные услуги. К тому же сейчас идет активная приватизация ДЕЗов: скоро почти все они превратятся в коммерческие компании, отмечает Владимир Сидоров.

Перспективы развития

Толчком же к массовому переходу от обслуживания через ДЕЗ к обслуживанию через управляющие компании станут последствия вступления в силу нового Жилищного кодекса. С 1 марта 2006 года московское правительство по новому ЖК в течение года должно будет провести конкурсы на передачу управления по тем домам, хозяева квартир которых до этого момента не воспользуются правом самостоятельно выбрать способ управления домом, пояснил Наиль Гайнутдинов. По его словам, в рамках этого процесса на рынок услуг по управлению жилыми домами выйдет большинство из тех самых нескольких сотен частных фирм, которые на сегодня работают подрядчиками ДЕЗов, а также, возможно, строительные и другие фирмы. "При этом большинству этих фирм придется идти именно на рынок услуг для домов эконом-класса, так как рынок услуг для элитных домов быстро исчерпается и конкуренция на нем станет чрезвычайно жесткой",- прогнозирует Гайнутдинов.
Несмотря на то, что застройщик получает всего 5% генподрядных, а иногда и вовсе остается в убытке, победить в тендере на право построить муниципальный дом становится все труднее. Закон "О долевом строительстве" затормозил региональную экспансию столичных структур и количество компаний, готовых заниматься строительством муниципального жилья в Москве, за последние месяцы почти удвоилось.

"Поэтому скоро рынок будет поделен между частными компаниями, и не исключено, что проявится интерес и к ветхому жилому фонду",- поясняет аналитик.

"Мы приняли решение больше не строить в регионах, потому что новый закон о долевом строительстве полностью заблокировал возможность привлечения средств с местного рынка. А местные банки еще не готовы принять московские правила игры. То есть я вынужден переводить в регионы московские деньги, а они ограничены. Если бы я, как раньше, мог привлекать деньги населения, я бы строил там и дальше",- рассказал "Бизнесу" председатель правления ЗАО "Корпорация "СХолдинг"" Алексей Шепель.

Несмотря на то, что до сих пор основной объем строительства муниципального жилья выполняют крупные строительные холдинги, в текущем году в их список уже удалось пробраться нескольким небольшим компаниям. Так, компания "СХолдинг" впервые в текущем году вошла в список муниципальных застройщиков.

Количество строящегося в городе муниципального жилья поддерживается на одном уровне, и даже в некоторых районах объем ввода увеличивается. Согласно недавно подписанному столичным мэром постановлению, в 2006 году в Москве планируется построить 82 муниципальных жилых дома общей площадью 1 млн. 458 тыс. кв. м. По данным городской администрации, 68 домов площадью 1 млн. 74 тыс. кв. м должны быть сданы в эксплуатацию в 2006 году, остальные 14 площадью 384 тыс. кв. м- в более поздние сроки.

Городская "система"

Самые большие объемы строительства запланированы в Западном (16 домов общей площадью 226 тыс. кв. м), ЮгоЗападном (пять домов площадью 189,2 тыс. кв. м) и Северном округах Москвы (14 домов - 162,9 тыс.).

Сегодня наиболее популярные серии муниципальных домов - ГМС ("Главмосстрой") и П44Т (ДСК-1). В 2006 году предполагается возвести по 13 зданий каждой из этих серий. Кроме того, в будущем году появятся шесть домов серии П3М (ДСК-3), восемь - КОПЭ (ДСК-2), по четыре - серий И-155 (СУ-155), П46М ("Главмосстрой"), два дома серии С-222 ("СХолдинг"), а также один дом новой серии ДСК-1- П44К. Еще 17 зданий будут возводиться по индивидуальным проектам.

Дается им это очень непросто. Если взять экономику вопроса, то многим застройщикам строить муниципальное жилье сегодня экономически невыгодно. Они утверждают, что конечные суммы, формируемые на аукционах, зачастую ниже реальной себестоимости.

Подряды на строительство этих объектов распределяются на аукционах. Тендерный комитет Москвы при отчете о проведенном аукционе на право застройки площадки под муниципальный дом традиционно объявляет сумму, которую город сэкономит при финансировании его строительства. Часто суммы исчисляются несколькими миллионами долларов и выше. Такой порядок действует уже несколько лет, а количество желающих принять участие в аукционе все увеличивается.

Естественный отбор

"Тягаться с крупными ДСК сложно, так как на аукционах победитель должен предложить самую низкую цену за выполнение работ. Участвуют в них крупные компании больше для того, чтобы загрузить свои производственные мощности, чем получить высокую прибыль, довольствуясь минимально возможной маржей",- поясняет пресс-секретарь инвестиционно-строительной компании "Сити-XXI век" Сергей Лядов. Традиционно участниками таких аукционов являются крупные строительные холдинги, такие как "Главмосстрой", СУ-155, ДСК-1, ПИК, МФС-6 и др.

Зато компании, строящие муниципальное жилье, получают бесценный опыт, который позволяет претендовать на участие в куда более выгодных городских программах.

Муниципальное строительство - это великолепный отбор компаний по Дарвину, считает начальник пресс-службы компании "СХолдинг" Оксана Басова. "Здесь крайне жесткие требования к срокам и качеству, а если ты не справляешься, есть десяток компаний, готовых вырвать у тебя этот заказ",- поясняет Басова.



Главная --> Публикации