Главная --> Публикации --> Лужков возвращает москве дошкольные учреждения Проспект в лесах В филях-давыдкове построят один из крупнейших жилых районов в столице Ведомство олега вьюгина присмотрит за застройщиками Бизнес-класс избавляется от инфраструктуры

Феноменальная Остоженка

Грань весьма тонкая. Тем более, что каждый инвестор, построив дом в более-менее приличном месте, пытается позиционировать его как элитный, а это далеко не всегда соответствует истине. Рассуждения о том, что такое элита, а что - нет, ведутся бесконечно. Чтобы было понятно, о чем речь, в этой статье мы будем считать элитным жилье стоимостью от 5 тысяч долларов за квадратный метр.До недавнего времени география элитного жилья была весьма ограничена. Это западная часть Центрального округа (а конкретнее - Остоженка), арбатские переулки и Патриаршие пруды. Cегодня эти границы расширяются. Где в ближайшие несколько лет будет жить элита? Какие конкретно у нее запросы? Будут ли продолжать развиваться традиционные элитные районы? С этими и другими вопросами мы обратились к Денису Попову, генеральному директору компании КОНТАКТ - элитная недвижимость.

Несмотря на то что исторические особнячки на Остоженке сохранились, но в прилегающих к ней переулках еще недавно была полная эклектика (не в самом лучшем смысле этого слова). Пустыри, непонятные, но весьма ветхие строения, и даже промзона. Многое из этого удалось снести, и на освободившиеся места пришли инвесторы. Вход в площадку стоил очень дорого, а инвестор, по своему определению, стремится выжать с доходного места максимум. Это касается и этажности. Однако градостроительные нормы в этом районе невероятно жесткие, и возводить этажи нашим инвесторам город не позволил (что совершенно правильно). Единственный выход - строить малоэтажные, но очень дорогие дома, в том числе клубного типа. Именно такие объекты и востребованы элитой. Это был как раз тот случай, когда интересы застройщиков, архитекторов и элиты полностью совпали с градостроительными реалиями, что во многом и объясняет феномен Остоженки.

Самым элитным районом, по убеждению Д.Попова, останется Остоженка с ее переулками. Сегодня цены здесь превышают 10 тысяч долларов за квадратный метр. Ситуация эта сложилась за последние годы совершенно естественно. С одной стороны, это уникальный район Москвы, находящийся вблизи Кремля, храма Христа Спасителя и других знаковых столичных достопримечательностей. Далее - особая атмосфера, создаваемая множеством небольших особнячков, расположенных в основном по самой Остоженке, Москве-реке, и, что очень существенно, удобное транспортное сообщение.

Арбат и Патриаршие

Был и еще один момент - технологический, который, хотя и скрыт от взгляда людей непосвященных, но для инвесторов имел огромное значение. Одна из главных проблем центра столицы - изношенность инженерных коммуникаций. И, как следствие, - чрезвычайная сложность и дороговизна их модернизации. Так вот, на Остоженке эта работа была проведена буквально перед началом рыночных реформ. Как следствие, у инвесторов здесь гораздо меньше проблем, чем при точечной застройке в других исторических районах центра города. Разумеется, элитные дома имеют автономные и весьма совершенные системы жизнеобеспечения: тепловой пункт, система водоподготовки, кондиционирование, вентиляция, резервное электроснабжение. Однако необходимость подключения к магистральным сетям, естественно, никто не отменял независимо от класса недвижимости.

Будут ли эти районы развиваться и дальше при дефиците строительных площадок, о котором сегодня все так много говорят? По мнению Д. Попова, чисто физического дефицита площадок пока нет, так как есть много ветхих строений, не имеющих исторической ценности. Дефицит есть скорее юридического характера, связанный с расселением домов, а также с тем, что всю разрешительную документацию нужно утверждать на уровне Правительства Москвы, а такие дела обычно тянутся очень долго - иногда до семи лет.

Далее идут арбатские переулки и Патриаршие пруды (стоимость жилья - -8 тысяч за кв.м). И опять же, их популярность подтверждает тезис, что московская история и, если хотите, мифология имеют очень большое значение для элиты. Известный тезис американских риэлторов, что в ценообразовании жилой недвижимости есть три составляющие location, location location , имеет в Москве свою специфику. Элитное расположение должно быть не просто хорошим, а эксклюзивным, что подчеркивает статус владельца. А это означает две вещи: центр и история.

Также нередко случается, что документация, необходимая для заключения сделки, давно утеряна. А это требует дорогостоящих изыскательских работ.

И все та же проблема коммуникаций. Здесь ограничение заключается не только в изношенности магистральных сетей, но и в том, что элементарно не хватает мощностей для подключения новых потребителей. Это относится в основном к электроснабжению, но не только. Понятно, что построить в центре новую подстанцию весьма затруднительно, а линии можно тянуть только под землей, которая здесь буквально пронизана различными коммуникациями. Здесь в буквальном смысле и лопату не воткнешь, чтобы не нарушить какую-то из сетей!

Каковы же другие районы, интересные современной московской элите? Прежде всего, г-н Попов назвал Замоскворечье, у которого хороший потенциал. Дома там, правда, поставлены тесно, и комплексная застройка невозможна, а возможна только точечная. Однако то, что там построено, предлагается сегодня по цене 6-7 тысяч долларов за квадратный метр.

Ближняя дача - крайний форпост

Вслед за этим Д.Попов отметил район Пресни и Новослободской. Там тихие переулочки, скверы и парки, что в центре Москвы весьма ценно. Объекты здесь продаются по цене 5-6 тысяч долларов за квадратный метр.

Далее идет Плющиха со своими сквериками (цена та же) и строения по обе стороны Тверской (здесь, естественно, тоже исключительно точечная застройка). Очень большой потенциал у района от Чистых прудов до Китай-города. На той же Маросейке есть ветхие и совершенно непривлекательные дома, и вот здесь уже возможна комплексная застройка.

Самый удаленный от центра элитный проект - это Ближняя дача, Парк Победы. Все, что дальше, по мнению Д.Попова, для элиты пока неприемлемо. За исключением, разумеется, ближайших пригородов по Рублевскому и отчасти Новорижскому направлениям. Но это уже другая тема.
В последнее время расширилась география элитной застройки и изменились запросы покупателей.

Ну и последнее - это Воробьевы горы, улица Косыгина. Там уже построены три объекта, около пятидесяти квартир каждый, и цена на них - от пяти тысяч.

Прежде всего, прошла мода на многоуровневые квартиры. Безусловно, лестница - это важный элемент интерьера, но практически в каждой семье есть дети и пожилые люди, которым ходить по лестницам неудобно, а порой и небезопасно. Такая лестница съедает весьма немаленькую площадь. Еще одна серьезнейшая причина: практически каждый покупатель элитного жилья имеет возможность купить себе загородную резиденцию, будь то особняк или коттедж в элитном поселке. Естественно, что лестничные и прочие многоуровневые устремления все чаще реализуются именно в загородных домах... То есть, там, где они гораздо больше уместны.

Загородные тенденции - это неактуально

Чтобы мы ни говорили о сравнительной экологии различных районов, а также о наличии ближайших сквериков и парков, приходится признать, что экология в центре в любом случае куда хуже, чем за городом. Поэтому большая семья предпочитает жить именно там, а городская квартира используется в основном как точка присутствия: там можно переночевать, устроить прием, даже некоторое время пожить, но постоянно проживать там пожилые люди и дети не хотят. С другой стороны, ежедневно ездить на работу с той же Рублевки весьма утомительно, так что каждый решает для себя вопрос о том, где и когда ему находиться (в городе или за городом) самостоятельно, исходя из своих потребностей и пожеланий. В любом случае девелоперы сегодня исходят из того, что городская квартира - не единственное жилье для подавляющего большинства элитных покупателей, а значит, в ней не стоит воплощать чисто загородные тенденции.

Второй момент. Если еще несколько лет назад считалось очень престижным покупать квартиры огромной площади (до 500 метров), то сегодня наибольшим спросом пользуется двуспальное (2 bedroom) жилье площадью 130 и трехспальное - 180 кв. метров (по западным стандартам считаются не комнаты, а спальни). Кроме спален, обязательно наличие просторной жилой комнаты (называть ее гостиной можно, хотя она предназначена в первую очередь не для гостей, а для самих хозяев).

Свои правила

И еще один момент. Если еще несколько лет назад на элитный комплекс навешивали мощную инфраструктуру (бассейны, сауны, спортплощадки и так далее), то сегодня многие от этого отказываются. Причины опять-таки очевидны: владелец элитной квартиры все равно пойдет именно к своему парикмахеру и косметологу, где бы они ни располагались, а также именно в свой любимый фитнес-клуб.

С другой стороны, выставляемые на продажу квартиры элитной вторички продаются от полугода до двух лет, а цены весьма высоки и без того. Объекты в основном уникальные, и их немного. Поэтому рынок элитной недвижимости относится ко всяческим дефолтам, стагнациям и прочим напастям гораздо спокойнее, нежели тот же рынок типового жилья или даже бизнес-класса.

Последним был поставлен вопрос о динамике цен, а также о том, как повлиял на этот сегмент рынка небезызвестный закон о долевом строительстве. Д. Попов (компания КОНТАКТ - элитная недвижимость) констатировал, что цены на элитное жилье устойчиво растут. С одной стороны, рынок элитного жилья живет по законам рынка недвижимости в целом. И поэтому все явления (влияние новых законов, стагнация и так далее ) на этом сегменте безусловно отражаются.

Неверно считать балкон малополезным довеском к остальной площади квартиры. Современный балкон или лоджия могут сочетать в себе самые разнообразные функции: быть кабинетом, тренажерным залом, самым настоящим садом с вечнозелеными растениями и даже водопадами.

Что же касается Закона о долевом строительстве - то со дня вступления его в силу (первого апреля этого года) не было заявлено ни одного нового объекта. Работают те застройщики, которые успели начать продажи до первого апреля и согласно законодательству имеют право работать по старым схемам. К чему это приведет, когда большая часть предложений будет реализована? К отложенному спросу, ибо элита в дома бизнес-класса, естественно, не поедет - статус не позволяет. На естественный вопрос, захочет ли элита жить в новых высотках (программу высотное кольцо Москвы пока что еще не отменили) Д. Попов ответил, что, вероятней всего, нет. Исключение могут составить просторные видовые пентхаусы. В других квартирах будет жить исключительно бизнес-класс, что подтверждают и имеющиеся на сегодняшний день цены. Ни в одной из строящихся и построенных высоток они обычно не превышают четырех тысяч за квадратный метр, даже на самые эксклюзивные квартиры.

Начиная с конца 60-х годов, с развитием индустриального домостроения, внешний вид возводимых жилых домов претерпел существенные изменения. Архитекторы, проектируя типовые серии, были вынуждены пожертвовать декором фасадов в угоду унификации элементов, дешевизне, скорости и простоте монтажа конструкций при строительстве. Фасады панельных и кирпичных типовых домов стали «украшать» лишь ряды балконов с грязно-желтым волнистым пластиком ограждений. Появление в домах типовых серий лоджий, столь не соответствующих нашим климатическим условиям, можно объяснить только желанием проектировщиков хоть как-то обогатить фасады. Ведь лоджия — элемент, призванный защищать примыкающее помещение от жаркого и слепящего южного солнца, попросту бесполезен на большей части территории нашей страны.

Естественно, хозяин каждой квартиры хочет полностью использовать имеющуюся в его распоряжении площадь. Кому-то достаточно застеклить лоджию и превратить ее в подсобку или кладовую, а кто-то решается на более радикальный шаг — присоединяет к квартире. В последнее время модно присоединение лоджий к комнатам с частичным или полным демонтажем стены, однако получить разрешение межведомственной комиссии (МВК) на такую перепланировку практически невозможно, поэтому сегодня поговорим о классических балконах и лоджиях.

Ограждения лоджий в домах различных серий выполнены по-разному: из кирпича, железобетонной плиты или с помощью декоративного экрана на металлическом каркасе. Как правило, под ограждением остается просвет для стока дождевых и талых вод. Поэтому, прежде чем начать утеплять лоджию, необходимо закрыть все щели внизу и, если надо, с боков. Сложнее с декоративным ограждением. Для сохранения фасадного решения здания декоративный экран не демонтируется, за ним возводится облегченная конструкция из материалов (от кладки из облегченного кирпича до гипсокартона на металлическом каркасе), отвечающих несущей способности плиты.

Утепление и гидроизоляция

Максимальной точности и аккуратности требует само утепление, то есть комплекс мер по паро — и гидроизоляции, установка эффективного утеплителя по периметру лоджии, на полу и потолке, а также отделка помещения. Последовательность установки «пирога» на горизонтальные и вертикальные поверхности примерно одинакова: сначала монтируют каркас (деревянные бруски сечением 50х50 мм или металлические профили), затем укладывают пароизоляцию (полиэтилен, фольга и т. п.), утеплитель слоем 10-12 см и гидроизоляцию (полиэтилен, рубероид, мастика и т. п.).

На следующем этапе устанавливаются оконные блоки, поэтому они должны отвечать теплотехническим требованиям, предъявляемым к ограждающим конструкциям жилых зданий. На сегодняшний день этим требованиям отвечают окна с тройным остеклением или с двухкамерным стеклопакетом.

Поверх утеплителя на полу делается цементная стяжка толщиной не менее 40 мм, армированная металлической сеткой. В качестве напольного покрытия могут быть использованы и паркет (настилка на мастике либо по лагам и т. п.), и керамическая плитка (укладка на стяжку), и ковролин. Поверхность боковых стен и потолка проще всего обшить гипсокартоном, который затем, в зависимости от вашего желания, можно покрасить, оклеить обоями или облицевать деревянными панелями.

Основная особенность утепления пола состоит в том, что необходимо использовать жесткий утеплитель типа «Формглас» (Formglas) или «Стиродур» (Stirodur), а не легкий утеплитель типа минераловатных плит (ППЖ-200), применяемый на стенах и потолке.

Остекление

Запрещено использовать в качестве утеплителя балконов и лоджий пенопласт, так как при пожаре этот материал не только горит, но и выделяет ядовитые вещества.

Деревянные рамы. Изготавливаются по традиционной технологии. Выполняют основное назначение балконного остекления — защиту от снега и дождя. Слегка уменьшат уличный шум. Требуют регулярного обновления — пропитки. Остекление в одно стекло — «холодное» остекление, температура на балконе будет отличаться от уличной всего на несколько градусов. Стоимость порядка $40 за погонный метр с учетом козырьков, отливов и подоконной доски. Самый недорогой вариант.

Самый главный элемент на балконе — правильное и качественное остекление, круглый год защищающее от дождя и снега ваш балкон или лоджию и находящуюся на нем мебель. Можно выделить несколько вариантов балконного остекления: деревянные рамы, алюминиевые, рамы их ПВХ и, наконец, безрамное остекление.

Рамы ПВХ. Профили VEKA или REHAU в рекламе не нуждаются. Самое «теплое» остекление. Таким образом утеплив балкон и установив какой-нибудь обогревательный прибор, вы дополните квартиру еще одной «комнатой». Варинты рам любые — глухие, поворотные, откидные, поворотно-откидные. Существенный минус этого остекления — высокая стоимость по сравнению с другими видами рам.

Алюминиевые рамы. Испанский профиль PROVEDAL — рамы выглядят просто и элегантно. Не требуют никакого ухода в течение всего периода службы, а этот период — 80 лет! На прямых участках остекления могут устанавливаться раздвижные рамы, что увеличит полезную площадь балкона. Для балконов и лоджий сложной формы возможны различные комбинации раздвижных, распашных и глухих рам. При этом, правда, придется использовать довольно дорогие угловые соединения и переходники между рамами, что несколько удорожает всю конструкцию. Предусмотрена также возможность установки противомоскитных сеток. Остекление в одно стекло, да и у металла хорошая теплопроводность, поэтому алюминий — остекление «холодное». Стоимость зависит от площади рам и количества соединительных элементов и начинается от 60 долларов за квадратный метр.

Такое остекление возможно на лоджиях и балконах любой конфигурации (прямые, овальные, с различными углами). С улицы конструкция выглядит как сплошная стеклянная стена. Эта система достаточно дорогое — квадратный метр остекления стоит от 150 долларов.

Безрамное остекление. Система безрамного остекления лоджий и балконов европейского качества ESTEL™ разработана и производится в России фирмой Эстел Проект. Она состоит из стеклянных створок, свободно перемещаемых по верхней и нижней алюминиевым направляющим, что позволяет полностью открыть весь балконный проем. Для остекления применяется безопасное закаленное стекло толщиной 6-8 мм с гладко отшлифованными кромками. Все стекла на боковых шарнирах (горизонтальных роликовых каретках) легко передвигаются в сторону, открываются и поворачиваются внутрь.

В соответствии с эскизом остекления балкона или лоджии рассчитывается площадь и стоимость конструкции. При этом учитываются отдельные элементы остекления (раздвижные, распашные, глухие рамы), стоимость соединений рам (прямые, угловые) и стоимость козырьков и отливов.

Что почем?

* Раздвижная двухстворчатая рама (профиль толщиной 60 мм). Размер рамы 1,8 м х 1,5 м, стоимость $216.

Для примера расчет стоимости остекления балкона:

Размер рамы 0,7 м х 1,5 м, стоимость $169.

* Поворотная рама (профиль толщиной 40 мм).

Размер рамы 0,7 м х 1,5 м, стоимость $64.

* Глухая рама (профиль толщиной 40 мм).

* Отлив и козырек 6,6 погонных метра, стоимость 6,6 х $10 = $66.

* Угловые соединения 3 погонных метра, стоимость 3 х $17 = $5

Растет все!

* Итого: $216 + $169 + $64 + $51 + $66 = $566
Снять квартиру, а уж тем более загородный дом, непросто, особенно на золотой миле Остоженки. Рынок здесь невелик - во всей золотой миле, по данным риэлторов, за все время ее существования в современном виде построено всего 750 элитных квартир. Даже если прибавить сюда приближающиеся по ценам районы Патриарших и Чистых прудов, Замоскворечье и еще несколько домов соответствующего класса, то количество предлагаемых в аренду квартир остается небольшим, посему этот рынок практически не подвержен макроэкономическим колебаниям.

По информации специалистов той же Усадьбы, сейчас структура рынка постепенно меняется: если до недавнего времени основными арендаторами являлись иностранцы - служащие иностранных компаний и просто частные лица, то сейчас соотношение другое: процент иностранных граждан опустился до 60%, а количество россиян растет и сейчас составляет уже 40% от общего числа арендаторов элитного сектора. В 70% случаев квартира арендуется для семьи (количество комнат - от трех). 30% арендаторов, как правило, бездетные пары или одинокие сотрудники компаний, предпочитающие жить в центре и в непосредственной близости к офису.

Испортить ситуацию может, пожалуй, лишь глобальный обвал экономики, который уведет из страны крупные иностранные компании - основной источник клиентов на дорогую аренду. Пока же особых колебаний не происходит, экономика довольно стабильна, цены на недвижимость в целом растут, растут и ставки аренды. При этом растут и бюджеты зарубежных и российских компаний, выделяемые на аренду жилья для своих сотрудников. Количество потенциальных арендаторов (что не может не радовать риэлторские агентства) постоянно увеличивается за счет открытия новых иностранных представительств и роста социального уровня граждан России. Только агентством элитной недвижимости Усадьба в сентябре было заключено 8 крупных сделок, бюджет одной из которых составил 45 тысяч долларов США в месяц.

Объем рынка аренды элитных квартир в Москве, по данным Усадьбы, в среднем составляет порядка 75-80 млн. долл. в год. При этом наблюдается тенденция к росту. Рост арендных ставок ежегодно составляет в среднем 15 процентов. Наибольший спрос отмечается в центре (золотая миля, Чистые, Патриаршие пруды, Арбат, Замоскворечье), в районах, расположенных в непосредственной близости к иностранным школам: к англо-американской и британским школам в районе Покровское-Глебово - Ленинградское шоссе, Хорошевское шоссе, Серебряный бор, Росинка; к французской школе в районе Чистых прудов, Китай-города; к германской и скандинавской школам на юго-западе.

Арендодателями в основном являются наши соотечественники, но за последние несколько лет сладость положения рантье в Москве оценили иностранцы - количество иностранных арендодателей увеличилось с 2 до 5 процентов. Приобретая квартиры в собственность и затем сдавая их в аренду, такие арендодатели могут сами проживать в квартирах или коттеджах, предоставляемых их компаниями, которые также арендуют такое жилье для своих сотрудников. Причем сами арендодатели элитного сектора очень редко сами занимаются сдачей жилья в аренду, перекладывая хлопоты по этому вопросу на плечи специализированных агентств, занимающихся не только сдачей в аренду, но и последующим управлением.

Арендная ставка формируется из сочетания определенных составляющих - место, дом, вид, охрана, парковка, уровень отделки, стиль. Что же считать нижней планкой дорогой квартиры, по преодолении которой можно начинать себя чувствовать элитным рантье? По мнению специалистов, это две тыс. долларов месяц, именно с этой цифры начинается самый популярный ценовой сегмент - от двух до пяти тысяч долларов США. За эти деньги можно снять 1-2-комнатную квартиру в центре города, оформленную в современном стиле, практически полностью меблированную. Потенциальный арендатор - один человек или пара без детей, нежелающие тратить много времени на дорогу до офиса.

Площадь - не главное

За 4-10 тысяч долларов можно снять 3-4 комнатную квартиру (обычно такие квартиры снимают семьи с детьми), расположенную как в центре, так и в районах, имеющих хорошее сообщение с местами расположения престижных школ. Часто такие объекты сдаются без мебели, которая впоследствии приобретается на предоплату, либо завозится самими арендаторами, иногда даже привозится из-за рубежа. Квартиры стоимостью 8 -40 тысяч предполагают площадь от 180 кв.м, от четырех комнат. Расположены такие квартиры в центре или опять же в районах расположения школ.

Если комнат две, то это совсем не означает, что квартира не может быть дороже - все, как уже говорилось, зависит от многих факторов. Квартира от 150 кв.м с уникальными характеристиками - видом на Кремль, расположенная в доме класса А со всеми атрибутами, вполне может стоить до 12000 долларов в месяц. Арендаторы таких квартир, как правило, люди несемейные, но занимающие высокое положение - представители крупных компаний.

Несмотря на все старания государства упорядочить уплату налогов со столь выгодного бизнеса, на сегодняшний день подавляющее большинство квартир сдаются собственниками-частными лицами, которые к уплате налогов относятся довольно прохладно. Даже перспектива введения уголовной ответственности не изменила ситуацию - денежный поток продолжает идти по другому руслу в обход государственной казны.

Доходные дома

В доме существуют 2-3-4-комнатные квартиры и одна двухуровневая 7-комнатная квартира. Арендные ставки не менялись с момента сдачи дома и составляют для самых популярных (на листе ожидания стоят около 10 семей) двухкомнатных квартир 2500-3300 долларов США. Для 7-комнатной - тысяч. В эту сумму входят охрана, техническое обслуживание инженерного оборудования, помыв колес автомобилей в зимнее время. За дополнительную плату предоставляются услуги по уборке жилых помещений, мойке автомобилей.

Для того чтобы хотя бы часть средств дошла до городской казны, два года назад был начат эксперимент - построен первый доходный дом, принадлежащий Правительству Москвы. Инициатива принадлежала Леониду Краснянскому, который тогда был руководителем ДИПСа. Опыт оказался довольно удачным: по данным управляющей доходным домом Галины Черниковой, дом сдан в аренду на 97 процентов. Всего в доме 47 квартир, на которые приходится 49 машино-мест в подземном паркинге, аренда которых оплачивается отдельно от аренды квартиры.

Этот опыт сподобил двинуться в этом направлении и других застройщиков. В этом году выходит на рынок доходный дом класса А, где арендные ставки будут составлять от 25 тыс. до 45 тыс. долларов США в месяц. Проект предусматривает даже лифты, доставляющие жильца в квартиру в его собственном автомобиле (здесь, правда, в глазах туманится грязный московский февраль, со всеми вытекающими:). Кроме этого, в доме будет вертолетная площадка, бассейн и т.д. Участники рынка настроены оптимистично - говорят, дом будет супервостребованным. Местоположение и имя застройщика пока остаются тайной.

В ДИПСе уверены, что заполняемость дома говорит об успешности такого проекта. Здесь, правда, опять нужно вернуться к неизменным в течение двух лет ставкам - если два года назад они казались завышенными, то сейчас это предложение более чем выгодное, учитывая местоположение дома - недалеко от метро Китай-город, сервис и гарантию того, что от арендодателя не стоит ждать неожиданностей.



Главная --> Публикации