Главная --> Публикации --> $20 млн на кинотеатры Доля таун-хаусов в общем объеме предложения выросла до 10 % Землю на волю Аэропорт сфокусировался на реконструкции существующих терминалов Правительство москвы создает бизнес-центры для малых предприятий

Как стало известно RBC daily, столичные власти готовы пойти на компромисс и на нынешней неделе пересмотрят правила, по которым к конкурсу на строительство домов могут допускаться только организации, которые имеют гарантии банка на весь объем строительства. Этот порядок был установлен немногим более месяца назад в дополнение к закону № 214 и действует исключительно в Москве. Но, как оказалось, эти условия для многих компаний невыполнимы. На практике получить гарантии банка на весь объем строительства могут лишь крупные компании. Участники рынка констатируют, что действующие правила затрудняют приток инвестиций в строительство и существенно ограничивают возможности инвесторов. Московское правительство, по имеющейся информации, согласно снизить объем требуемых банковских гарантий со 100% до 30% от инвестиционной стоимости проекта.

В своем желании застраховаться от недобросовестных застройщиков столичные власти пошли на крайние меры.

Как стало известно RBC daily, сейчас столичным правительством разрабатывается уточненный вариант распоряжения. Как сообщил информированный источник в правительстве, новый документ будет представлять собой более детальный и развернутый вариант первого распоряжения, в котором будут прописаны подробности предоставления банковских гарантий. Объем банковских гарантий может быть скорректирован, поскольку объективно достаточно сложно получить гарантии банка на весь объем строительства, как того требует распоряжение, заявил источник в столичном правительстве. Инвесторы уже столкнулись с проблемами и вышли в правительство с предложением смягчить эти условия. Сейчас готовится документ, в котором условия будут немного скорректированы. Документ будет подписан уже в ближайшие дни.

Правительство Москвы, совершенствуя систему получения права на строительство в городе, издало распоряжение № 2065 от 18 октября 2005 г. Этот документ установил правила, по которым конкурсы и аукционы по подбору инвесторов для осуществления инвестиционных проектов на территории Москвы впредь будут проводиться при условии обязательного предоставления претендентами гарантии финансового обеспечения реализации проекта в виде оформленной в установленном порядке банковской гарантии. Как заявляли в мэрии, данное распоряжение это реакция на серию скандалов с застройщиками, у которых не оказалось средств для завершения ряда объектов в Москве. Условиями для предоставления банковской гарантии являются устойчивое финансовое положение застройщика, наличие кредитной истории и ресурса для обеспечения обязательств (уже имеющаяся у застройщика коммерческая недвижимость). Прежде было достаточно представить справку банка о платежеспособности инвестора или готовности банка открыть кредитную линию на требуемую сумму. Банковская гарантия является договором между инвестором и банком, по которому банк обязуется в случае отсутствия у инвестора денег завершить строительство объекта на собственные средства.

Участники рынка подтвердили RBC daily, что многие недовольны предложенными властями Москвы условиями. Такие гарантии могут предоставить только единичные компании, которые аффилированы с банками, заявил в беседе с RBC daily первый вице-президент Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования (МАИФ) Валерий Казейкин. И этим требованием однозначно ограничивается число участников конкурса. Такого условия не существует ни в одном регионе. Конкурс с гарантиями на весь объем строительства предполагает, что инвесторы должны для этого что-то заложить банку или заморозить свои активы. Это ограничивает их деятельность. Такой путь повышает надежность для покупателей квартир, но существенно затрудняет приток инвестиций в строительство. Многие застройщики привлекают деньги под коммерческий проект уже на этапе строительства. Практика показывает, что получить банковскую гарантию на 100% объема финансирования не представляется возможным. Согласно тем же сегодняшним реалиям, банки готовы дать кредит лишь в том случае если у инвестора есть собственные денежные средства в размере не менее 30% от общего объема финансирования проекта. Таким образом, правительство Москвы может исправить положение дел, согласно которому получить банковскую гарантию стало вообще делом невыполнимым, -- добавляют в компании СУ-15

Применить новое распоряжение на практике власти планировали еще 24 ноября, когда состоялся тендер на выбор инвестора строительства 25-этажной высотки по Новоясеневскому проспекту, вл. 5-1 По данным компании Новое кольцо Москвы, которая курирует строительство в столице ряда небоскребов, у победителя тендера банковской гарантии не было.
Это объяснили тем, что постановление увидело свет позже, чем было объявлено о проведении тендера. Необходимость в банковских гарантиях возникла из-за специфики строительного бизнеса в Москве, когда под каждый проект создается новое юридическое лицо, с которого нечего взять в случае неисполнения им своих обязательств, пояснил RBC daily партнер юридической компании Пепеляев, Гольцблат и партнеры Виталий Можаровский. При этом 1 апреля вступил в силу федеральный закон № 214, направленный как раз на защиту интересов частных инвесторов, по отношению к которым строительная компания не выполняет свои обязательства. Но нормы данного закона оказались настолько жесткими для застройщиков, что почти никто из них не решился работать по нему, предпочитая банковские кредиты или альтернативные схемы привлечения финансирования. Вместо того чтобы скорректировать положения 214-ФЗ, власти решили в виде банковских гарантий предложить застройщикам еще одну схему, направленную на защиту прав инвесторов, отмечает г-н Можаровский. Что касается размера гарантии, то его разумно устанавливать в пределах сумм, привлеченных застройщиком. Ведь смысл банковской гарантии в том, что в случае неисполнения застройщиком своих обязательств банк возместит инвесторам убытки.

Участники строительного рынка предпочитают не расслабляться. По всему рынку идет ужесточение, что строителям будет только мешать, заявил один из собеседников RBC daily. По словам Дмитрия Орлова, сегодня происходит укрупнение рынка. Я слышал, что столичные власти планируют выпустить распоряжение о том, что у застройщиков должно быть 100% собственных средств на реализацию инвестиционных контрактов, говорит он. Если смотреть только на величину собственных средств, вряд ли это может обезопасить проект. С собственными средствами в течение периода реализации инвестпроекта может произойти все что угодно. К ограничению готовы крупные компании, у которых достаточно собственных средств. Однако на рынке это отразится негативно: сократятся объемы строительства.
Еще года два-три назад дальновидные игроки офисного рынка предсказывали, что в Москве деловыми районами будут не только центр, Замоскворечье и ММДЦ “Москва-Сити”. И они были правы. Децентрализация офисного строительства привела к тому, что в столице началось формирование еще четырех районов, на которые уже можно делать ставку как на полноценные и не зависящие друг от друга бизнес-зоны.

Между тем крупные игроки рынка не считают это условие лишним. Если инвестор выходит на конкурс, имея банковскую гарантию, это хорошо, полагает руководитель отдела продаж Бизнес-премиум управления новостроек компании МИЭЛЬ-Недвижимость Дмитрий Орлов. Этот механизм кредитования или банковских гарантий положительно влияет на рынок. В Ассоциации строителей России надеются, что банковские гарантии на весь цикл строительства это хороший способ исключить из игры недобросовестных застройщиков. Кроме того, эксперты полагают, что солидным застройщикам не представляет труда заручиться поддержкой банка.

На севере деловой район — один из самых развитых, он начинается от площади Тверской Заставы и выходит за пределы Третьего транспортного кольца (ТТК). На карте объектов он представлен примерно девятью готовыми бизнес-центрами, расположившимися вдоль Ленинградского проспекта и шоссе. А также строящимися комплексами А- и В-класса, среди которых “Сокол Центр” общей площадью 6431 кв. м девелопера Capital Group, Siemens Business Park “Системы-Галс” с 27 000 кв. м офисных площадей, многофункциональный центр рядом с метро “Войковская” (Capital Partners, общая площадь — 300 000 кв. м), комплекс на ул. Викторенко, 3 (MR Development, 15 735 кв. м офисов), парк “Гринвуд” (МКЦ, общая площадь — 130 000 кв. м, 13 500 кв. м — офисы). Возможно, на берегу Химкинского водохранилища будет возрожден и давнишний проект “Ворота Москвы”. Также потенциальная площадка для бизнеса в этом районе — Ходынское поле. Ленинградка — стратегическая трасса, соединяющая город с аэропортом “Шереметьево”.

После того как первые деловые районы Москвы — CBD и ZAM (Центральный округ и Замоскворечье) — застроились офисами А- и В-класса, строительство стало перемещаться на север, запад, юго-запад и юго-восток, подходящие для бизнеса как наличием площадок, так и удобными транспортными магистралями.

Третья офисная застройка — между пр-том Вернадского и Ленинским проспектом, а также между ул. Профсоюзной, Нахимовским и Севастопольским проспектами, где уже действуют пять комплексов, включая Cherry Tower (45 000 кв. м офисов). Один из ведущих девелоперов в этом районе — компания “Квартал”, строящая помимо жилья также и офисы (например, на ул. Удальцова, 1), другой — компания “Высота”, работающая между Севастопольским и Нахимовским.

Второй деловой квартал образуется в треугольнике между Киевским вокзалом, Брянской улицей, Кутузовским проспектом и ТТК. Здесь после “Европа Билдинг” (13 000 кв. м офисов) появились проекты нескольких новых комплексов: бизнес-центр на Можайском Валу, комплексы “Киевский”, “Легион-4”, на ул. Брянской, 1 Основные девелоперы в этой зоне — Mirax Group, “Легион Девелопмент”.

В то же время под вопросом развитие Центрального делового района. Площадки там иссякают, а историческое значение и туристические функции округа выходят на первый план.

Четвертый бизнес-участок находится в треугольнике метро “Таганская” — метро “Дубровка” — Волгоградский проспект, в котором, по слухам, спрятано около 20 га, подходящих для офисного строительства. Перспективы этой зоны возрастают и благодаря Третьему кольцу.

Общий объем жилищного фонда Перми, по данным корпорации Перспектива, по итогам 2004 г. превысил 19 млн кв. м. Рост цен на вторичное жилье на рынке Перми за 10 месяцев 2005 г. составил, по разным оценкам, более 20%, а за аналогичный период 2004 г. этот показатель был равен почти 45%. По итогам 2005 г., по мнению маркетолога-аналитика корпорации Перспектива Регины Давлетшиной, рост цен на вторичное жилье составит 24%.

ПЕРМЬ Темпы роста цен на вторичном рынке жилья в Перми снижаются, хотя он продолжает оставаться привлекательным для покупателей. Но в ближайшие годы интерес к нему может ослабнуть из-за увеличения объема ввода новостроек.

Рост цен на первичное жилье хотя и существенно снизился по сравнению с 2004 г., по-прежнему опережает динамику стоимости вторичной недвижимости. По данным корпорации Перспектива, стоимость жилья увеличилась за 10 месяцев текущего года на 21,3%, а по данным строительной группы Камская долина, на 22,2%. В прошлом году рост цен за аналогичный период составил 44,8%. По прогнозам Перспективы, по итогам 2005 г. квартиры на вторичном рынке подорожают на 24%, а квартиры в новых домах на 48%, что демонстрирует высокий интерес потребителей к рынку новостроек. Как объясняют аналитики Камской долины, на вторичном рынке жилья наибольшим спросом пользуются дешевые квартиры по цене от 16 000 руб. за 1 кв. м. Высокий интерес покупатели проявляют к однокомнатным квартирам, что отражается на их удельной цене. В среднем цена за 1 кв. м в однокомнатной квартире по Перми составляет 25 385 руб., в двухкомнатной 23 848 руб., а в трехкомнатной 23 756 руб. Эльвира Епишина, начальник аналитического отдела Камской долины, объясняет высокую цену однокомнатных квартир их наибольшей ликвидностью, а также популярностью среди покупателей, приобретающих их для детей или при разъездах. Срок экспозиции однокомнатного жилья в зависимости от района не превышает 1-2 месяцев, тогда как по многокомнатным квартирам он достигает четырех месяцев, отмечает она.

По общему признанию источников Ведомостей, высокая популярность вторичного жилья объясняется двумя факторами, первый из которых низкий объем ввода новостроек. По данным Пермьстата, в 2004 г. в целом в регионе было сдано 444 100 кв. м жилья, из них только 242 000 кв. м в самом областном центре. Вторая причина квартиры на вторичном рынке легче купить, чем в новостройке. Из-за малого объема ввода жилья большая часть квартир раскупается на стадии строительства. По словам финансового директора строительной группы Камская долина Владимира Пучнина, в ряде домов, сдаваемых его группой, непроданными остаются лишь 1-2 квартиры. Поэтому, по информации источника Ведомостей в одном из риэлторских агентств города, сегодня 75% сделок с недвижимостью совершается именно на вторичном рынке.

Подтверждением может служить то, что, по статистике агентства недвижимости Император, примерно четверть граждан, обсуждающих с агентствами недвижимости условия возможных сделок, заявляют о желании взять ипотечный кредит для приобретения жилья. По словам директора Пермского АИЖК Анатолия Маховикова, его компанией с начала года выдано около 500 кредитов, при этом он оценил долю своей организации на рынке ипотеки в 25-30%. Однако, по словам и. о. губернатора Пермской области Олега Чиркунова, ипотечные кредиты в условиях дефицита жилья оказывают на рынок и негативное влияние, увеличивая цены. С мнением главы региона согласны аналитики риэлторских компаний. По словам Регины Давлетшиной, развитие предложения на рынке ипотеки, а также рост цен на энергоресурсы простимулируют повышение цен на рынке Перми, но не ранее января-февраля 2006 г.

Однако в последнее время проявилась тенденция увеличения потребительского спроса и на двухкомнатные квартиры: по данным Пермского торгового дома недвижимости, на их долю приходится 39% потребительского спроса, тогда как однокомнатные хотят приобрести лишь 22% граждан. Все источники Ведомостей отметили, что данная тенденция объясняется тем, что большинство покупателей квартир в Перми стремятся улучшить свои жилищные условия.

Одними из наиболее доступных по цене типов жилья риэлторы называют хрущевки, пожалуй, самую популярную недвижимость в Перми цена 1 кв. м в них составляет 23 680 руб. В октябре существенно увеличились цены на квартиры в девятиэтажных домах, что объясняется ростом спроса, цена за 1 кв. м в данном типе зданий составляет 25 790 руб. В дальнейшем, по словам Регины Давлетшиной, прогнозируется остановка цен, тем более что жилье в девятиэтажках уже сейчас стоит дороже, чем в домах улучшенной планировки (25 550 руб. за 1 кв. м).

Самые дорогие квартиры в Перми расположены в центральном, Ленинском районе там стоимость 1 кв. м составляет 31 060 руб. Перспективными с точки зрения популярности у потребителей риэлторы единодушно называют Свердловский, Мотовилихинский районы, где цена за 1 кв. м по итогам октября составила 25 940 руб. и 24 040 руб. соответственно. Рост цен наблюдается в Кировском районе, где открылся новый Красавинский мост через реку Каму. Кроме того, отмечают источники Ведомостей, цены на жилье в данном районе традиционно низки, поэтому рост объясняется и общим подтягиванием цен к уровню других районов Перми.


Вчера Мосгордума решила сыграть в свою игру: раньше своих федеральных коллег с Охотного Ряда наконец-то приняла долгожданный закон о регулировании игорного бизнеса в Москве, над которым корпела полгода. Теперь размещать одноруких бандитов на территории столицы придется по московскому закону, пока не написаны общероссийские.

По мнению аналитика Перспективы, на рынке жилой недвижимости наметилась стабилизация, которая остановит динамичный рост цен на квартиры. Кроме того, на снижении цен должно сказаться и увеличение ввода жилья на первичном рынке: по итогам 2005 г. в Перми предполагается построить 300 000-350 000 кв. м, а по словам вице-губернатора Пермской области Николая Бухвалова, к 2007 г. в регионе планируется возвести 750 000 кв. м, из них 430 000 кв. м в Перми. Однако все риэлторы сходятся во мнении, что рост цен на вторичке лишь снизит темпы, а не остановится, поскольку рынок жилой недвижимости далек от насыщения.

Есть в тексте и еще одно табу на расстоянии: одноруким бандитам придется отступить не менее чем на 100 метров от школ и детских садов. Напомним, что в первоначальной редакции этого закона дистанция была дальше - 500 метров, причем не только от детей, но от всех без исключения запретных мест для игорного бизнеса. Более того, из текста закона вдруг исчезла важная статья, устанавливающая лимит на игровые автоматы в Москве. Неужели предстоящие выборы заставили депутатов смягчиться?

Итак, игровые автоматы нельзя размещать на рынках, в магазинах, супермаркетах, в помещениях общественного питания и бытового обслуживания, в учреждениях культуры. В тот же черный список включены здания автовокзалов, железнодорожных и речных вокзалов, речных портов, аэропортов, метрополитен, подземные и наземные пешеходные переходы также потеряны для игровых заведений.

Впрочем, есть в этом документе одна серьезная загвоздка, мешающая игровым фирмам сориентироваться на местности: в законе почему-то не указали, кто будет тем самым загадочным уполномоченным органом, имеющим право выдавать фирмам разрешения на установку игровых автоматов.

По словам авторов этого закона, сократить дистанцию заставил действующий Закон О предпринимательской деятельности: нельзя, мол, мешать бизнесменам работать в этой сфере, тем более что именно на них Москва возлагает большие финансовые надежды - собрать в бюджет 6 миллиардов рублей в год в виде налогов с владельцев игорных заведений. То есть бороться с игроманией стараются по средствам и с оглядкой на прибыль.

А подправлять московский игровой закон под федеральную кальку вскоре придется точно: в Госдуме как раз сейчас разрабатывается аналогичный документ.

Как пояснил корреспонденту РГ идейный вдохновитель этого нашумевшего проекта Андрей Метельский, пусть закон сначала поработает на практике, а дальше посмотрим, что нужно подправить.

Однако эта сверхзадача для московских парламентариев не по силам: для законного перемещения всех одноруких бандитов в единую зону Мосгордуме для начала придется заручиться поддержкой федеральных коллег.

Почему же московские парламентарии не стали дожидаться указа свыше, как заведено? Официальная версия московских разработчиков звучала просто: тянуть с принятием этого социально важного документа дальше нельзя, так как безнаказанные однорукие бандиты буквально атаковали столицу. По словам автора нового закона Андрея Метельского, игромания портит нравственное здоровье москвичей. Чтобы вылечить Москву от азартной болезни, он предложил в скором времени сослать весь азартный бизнес в Нагатинскую пойму, где, помнится, безвестно канул другой громкий проект - о столичной гоночной трассе, московском варианте Формулы-



Главная --> Публикации