Главная --> Публикации --> Доля таун-хаусов в общем объеме предложения выросла до 10 % Землю на волю Аэропорт сфокусировался на реконструкции существующих терминалов Правительство москвы создает бизнес-центры для малых предприятий Валерий зубов: "закон об ипотечных ценных бумагах" чуда не совершит

Что и сколько?

Самая точная информация о столичном рынке недвижимости есть у Главного управления Федеральной регистрационной службы по Москве (Мосрегистрация). Но делиться данными с общественностью регистраторы не спешат (почему тема отдельного разговора). Так что приходится довольствоваться экспертными оценками. По словам Олега Репченко, руководителя аналитического центра ирн.RU, вторичный рынок находится на достаточно стабильном уровне уже несколько лет: ежегодно продается в среднем 100 тыс. квартир. Что касается первички, то, по официальным данным, в год строится 4,7 4,8 млн кв.м, из них коммерческого жилья более 3 млн. Если принять за среднюю величину квартиру площадью 70 кв.м, то получается чуть больше 40 тыс. новых квартир ежегодно.

Состояние московского рынка недвижимости можно назвать умеренным ажиотажем. СРЕДИ НОВОСТРОЕК БОЛЬШИНСТВО ДОМОВ РАСКУПАЕТСЯ ЕЩЕ НА УРОВНЕ КОТЛОВАНА; на вторичке ситуация обманчивая предложения вроде бы есть, но, по словам риэлторов, все более-менее пристойное и по разумной цене распродается в рекордно короткие сроки. КТО ЖЕ ОНИ, ЭТИ БЕЗЫМЯННЫЕ ГЕРОИ СЕГОДНЯШНОГО РЫНКА ПОКУПАТЕЛИ? Что они приобретают, по какой цене и, главное, зачем?

Если выделить статистику по элитному рынку, то, по оценке Константина Ковалева, управляющего партнера компании Blackwood, за девять месяцев 2005 г. продано около 260 квартир в новых домах. Причем продажи в некоторых объектах шли особенно быстро например, в квартале Чистые Пруды реализация началась в апреле, и уже сейчас продано порядка 60% квартир.

И распродается все о построенных, но непроданных квартирах в последние годы не слышно.

Нельзя не отметить рост количества сделок с привлечением ипотечных кредитов. Как говорит Денис Попов, генеральный директор агентства Контакт Элитная Недвижимость, в экономклассе таких сделок уже около 5%, а в дорогом сегменте свыше 10%. Это означает, что люди стали не только много зарабатывать, но и готовы декларировать свои доходы. А также говорит о том, что банки, страховые и оценочные компании налаживают наконец свою работу.

На вторичном рынке продано около 190 200 квартир, в структуре предложения лидируют недавно построенные дома, затем идут дореволюционные здания, немного уступают им сталинки и замыкают предложение квартиры в домах ЦК и Совмина. По мнению аналитиков компании, в 2005 г. предложение элитного жилья увеличится на 60%, достигнув приблизительно 600 тыс. кв.м. Но высокие темпы роста доходов с лихвой компенсируют этот прирост, дефицит предложения сохранится, что приведет к росту цен в среднем на 20% по итогам 2005 г.

Расхожие представления о злых бабаях, скупающих Москву на корню, статистикой не подтверждаются в среднем процентов 70 покупателей имеют паспорт с московской или подмосковной регистрацией. Еще около 20% жители регионов России, и лишь максимум 10% приходится на тех, кто приехал из зарубежья дальнего или ближнего. Цифры эти, разумеется, весьма средние. На некоторых категориях объектов доля регионалов заметно выше до 30%. Это касается либо элитного жилья, которое активно скупается людьми состоятельными, либо, напротив, наиболее дешевого типового.

Сами мы люди местные

Наиболее заметная категория иногородних покупателей дорогого жилья это, разумеется, нефтяники из Тюменской области. В последний год, говорит Наталья Ветлугина, заместитель генерального директора компании Новый город, более чем в полтора раза увеличилось число состоятельных клиентов из Санкт-Петербурга. Видимо, тамошние бизнесмены окончательно распростились с надеждой, что столица переедет к ним, и стремятся поселиться в городе, который является центром деловой жизни страны.

В бизнес-классе, в домах точечной застройки, немосквичей заметно меньше в пределах 10%. Объясняется это тем, что для приобретения подобных объектов, понимания их достоинств требуется более глубокое знание столичного рынка.

Особенно забавны попытки вычислить гендерные характеристики покупателей:

Все прочие статистические изыски, направленные на то, чтобы как-то рассортировать покупателей, ничего интересного не дают: квартиры приобретают люди всех возрастов, материального уровня (понятно каждый в своем ценовом сегменте), с высшим образованием или без оного

Чего изволите?

Сегодня строительные компании все чаще прислушиваются к мнению потенциальных покупателей жилья, к их пожеланиям и потребностям. Масштабные проекты реализуются в соответствии с мировыми стандартами, девелоперы проводят серьезные исследования, пользуются консультационными услугами операторов рынка и при работе над проектом учитывают предпочтения покупателей.

у одних компаний поровну, у других один пол доминирует над другим в соотношении 53 к 4 На самом деле, квартира это чаще всего семейное приобретение, и на кого именно будет она записана большого значения не имеет.

В качестве примеров можно привести реализованный проект компании Rose Group Crystal House, новые проекты Дворцовый комплекс в Коробейниковом переулке, проект Four Seasons, расположенный напротив Кремля.

Вопрос о предпочтениях покупателей вызывает среди экспертов наибольшие противоречия. Когда-то мы считали, что дорогой дом должен быть малоквартирным не более 40 квартир, теперь нам нужно эту позицию пересмотреть, рассказывает генеральный директор компании Kalinka-Realty. Появляются крупные элитные объекты, в которых общее количество квартир достигает 100 20 Раньше средства девелоперов были ограниченны, а получить дополнительное финансирование было негде. Сейчас у застройщиков уже совсем другие возможности, пришло время серьезных, больших денег, крупных проектов, и многие застройщики уже реализуют их.

Все вроде бы логично и здорово, но ОАО Квартал, проведя исследование покупательских предпочтений, сообщает об уменьшении интереса к квартирам большой площади, наиболее востребованными являются объекты в 80 160 кв.м. Среди причин называются высокая стоимость лишних метров, а также наличие у покупателей загородного жилья. Человек удовлетворяет свои потребности в большом пространстве за городом, а в Москве соглашается жить поскромнее.

Алена Бригаднова, начальник отдела городской недвижимости Soho Realty, говорит о росте интереса к большой площади: Покупателя дорогой квартиры уже не устраивает скромный метраж квартиры в 100 150 кв.м, как это было еще годом ранее. Наиболее востребованная сегодня площадь 220 250 кв.м. Все чаще клиенты обращают внимание на такие моменты, как просторная спальная комната, вместительная гардеробная, несколько санузлов, большая ванная причем, желательно, с окном. Одной из причин этого, по словам эксперта, является приверженность стилю загородной жизни люди, имеющие просторный дом в Подмосковье, стремятся к аналогичному комфорту и в городе.

С чем практически все риэлторы и застройщики согласны для покупателя жилья большое значение имеет окружение. Под этим несколько расплывчатым термином понимается хороший вид из окна, наличие неподалеку от дома магазинов, культурно-бытовых объектов, отсутствие неприятного соседства как с промышленными гигантами, так и с населенными пролетариатом девятиэтажками. Очень ценят покупатели парки и скверы. Также неравнодушны они и к архитектурному облику дома. А вот такой прежде выигрышный момент, как инфраструктура дома (бассейн, сауна, игровая комната, фитнес-клуб и т.п.), сегодня воспринимается, скорее, как обуза: коммунальные платежи оказываются, как минимум, в два раза больше, чем в обычном дорогом доме. К тому же, например, занятия спортом интересны не только сами по себе, но и как общение. Состоятельному человеку интереснее поехать в открытый фитнес-клуб, где он сможет встретиться с людьми своего круга, чем вариться в собственном соку в домашнем спортзале.

На сугубо субъективный взгляд автора, этому противоречию может быть только одно объяснение: Soho Realty работает с элитной недвижимостью, тогда как здания ОАО Квартал это все-таки бизнес-класс. Получается, что средний класс в нашей стране озабочен проблемой экономии, тогда как богатые люди становятся только богаче и о таких вещах просто не задумываются.

Эпоха 2002 2003 гг., когда московская недвижимость дорожала на 30 45% в год, миновала. Соответственно, покинули рынок и многие инвесторы (их правильнее было бы назвать спекулянтами) те, кто покупал квартиры в начале строительства и продавал их после завершения дома. В те годы таких было до 30% всех покупателей. Сегодня с инвестиционными целями приобретаются не более 5 10% квартир.

Золотая жила

Портрет владельца элитной недвижимости, сдающего ее в аренду, в последние годы заметно изменился. Если раньше подобный доход рассматривался как случайный (квартиру по каким-то причинам не получалось быстро продать), то теперь профессионалы смотрят на свою деятельность именно как на бизнес. Тщательно отслеживается, какие именно объекты приносят максимальную прибыль, как еще более увеличить ее с помощью грамотно сделанного ремонта.

Изменились и цели инвесторов. Часть из них довольствуется просто тем, что недвижимость сохраняет средства дескать, есть и есть, хлеба не просит и в случае чего, по крайней мере, не подешевеет. Другие стали специализироваться на сдаче квартир в аренду, т.е. превратились в профессиональных рантье. Хотя доходность этого бизнеса и снизилась в последнее время (эксперты связывают это с тем, что продажные цены на жилье росли быстрее арендных соответственно, снижалась и рентабельность), она все равно остается достаточно высокой. Как отмечает Александр Зиминский, директор департамента элитной недвижимости Penny Lane Realty, эта рентабельность отмечена даже иностранцами, и сегодня они являются владельцами 3 4% квартир, сдающихся в аренду в Москве.

Так или иначе, московские квартиры остаются привлекательными. Их приобретают кто для собственного проживания, кто для сохранения денег, кто для арендного бизнеса. И привлекательность эта а вместе с ней и постоянный рост цен сохранится, как минимум, до тех пор, пока на мировом рынке дорого стоит нефть.
Хорошая транспортная доступность традиционно считается одним из признаков ликвидного объекта недвижимости. В последнее время столичные власти активно занялись улучшением московской дорожной карты, однако, как ни странно, их решения далеко не всегда увеличивают цену жилых площадей, расположенных вблизи новых развязок.

Притом что доля инвесторов в целом на рынке невелика, в элитном сегменте (где рентабельность вложения в недвижимость для аренды максимальна и достигает 12 15%) с такими целями приобретается до 25% квартир. По данным А. Зиминского, не менее 250 человек в Москве владеют тремя или более сдаваемыми квартирами.

В советском кино считалось, что каждый пешеход мечтает купить автомобиль, а каждый автолюбитель мечтает его продать.
Сегодня ситуация изменилась: в современной Москве у водителей две мечты найти место для парковки и добраться до работы без пробок. В городе очень много транспортных проблем. На сегодняшний день у нас есть структура перспективных магистралей и Генеральный план развития Москвы. Эти программы в том числе решают, как должна быть устроена в городе дорожная сеть. Рост числа машин не прекращается, но в какой-то момент он, очевидно, остановится, мы должны это предусмотреть, рассказывает начальник отдела организации дорожного движения НИиПИ Генплана Москвы Игорь Бахирев.

Главное успеть

По словам Игоря Бахирева, все магистрали столицы поделены на несколько классов, в соответствии с которыми организуется дорожное движение. Разгрузить город призваны прежде всего магистрали первого класса, к ним, в частности, относятся МКАД и Третье транспортное кольцо, а также ряд радиальных трасс Кутузовский проспект, Ленинградка, Варшавское шоссе и др. На всех этих магистралях в идеале должно быть организовано бессветофорное движение, объясняет Игорь Бахирев.

Москва, как и некоторые другие европейские столицы, например Вена или Париж, имеет радиально-кольцевую структуру.

Сомнительный комфорт

В противном случае ситуация грозит обернуться катастрофой. Аналитики прогнозируют резкое ухудшение транспортной ситуации в Москве в будущем, если не будет решена проблема строительства новых дорог и развязок. Не только автолюбители будут опаздывать на работу, но и Скорая, милиция, службы водоканала и МЧС не смогут быстро добраться туда, где необходима их помощь, добавляет первый заместитель генерального директора МИАН Агентство недвижимости Дмитрий Кузнецов.

Первым ноябрьским достижением столичных властей стоит признать открытие бессветофорного движения по Третьему транспортному кольцу. Это стало возможным благодаря появлению двух новых развязок на Беговой и Шереметьевской улицах. Кроме того, недавно был открыт участок Звенигородского проспекта: эстакада длиной почти 2 км возвышается над Третьим транспортным кольцом и кольцом малой железной дороги. Новая транспортная артерия поможет разгрузить две проблемные магистрали столицы Хорошевское шоссе и Ленинградский проспект. Из Мневников до Третьего транспортного кольца теперь можно добраться на 20 минут быстрее. В свою очередь, открытие второго выезда на МКАД из Новокосина облегчило жизнь жителям нового района Кожухово.

По данным первого заместителя мэра в правительстве Москвы Юрия Росляка, ежегодно на развитие транспортной инфраструктуры Москва тратит более $1,5 млрд. Как сообщило агентство ИТАР-ТАСС, именно такие данные чиновник привел в Мадриде на VIII Международном бизнес-форуме Москва-Инвест 200 По словам Росляка, главная задача состоит в создании эффективной системы пересадочных узлов, особенно в центральной части города, чтобы автовладельцам было выгоднее оставить машину на паркинге и передвигаться по центру Москвы на общественном транспорте, чем добираться до места на своем автомобиле.

По мнению Марины Маркаровой, управляющего директора консалтинговой компании Blackwood, далеко не всегда строительство нового транспортного узла положительно сказывается на рынке недвижимости. С одной стороны, если решается проблема небольшой транспортной развязки, в результате которой жильцы района получают возможность добираться домой быстрее и проще, чем раньше, то, соответственно, и стоимость квартир в этих домах повышается, считает эксперт. Но с другой стороны, говорит Ветлугина, транспортная развязка это всегда дискомфортно с точки зрения экологии, так как никакие звукоизоляционные щиты не спасают от шума и выхлопных газов.

Однако далеко не всегда открытие новой развязки приводит к положительным результатам. Иногда простое решение проблемы может привести к неожиданным казусам. Два года назад открылось бессветофорное движение на участке Третьего транспортного кольца в районе Сущевского Вала от Савеловского вокзала до Рижского вокзала. План был хороший, однако разработчики забыли один момент то, что в двух местах Сущевский Вал пересекает троллейбусный маршрут, рассказывает заместитель генерального директора компании Новый город Наталья Ветлугина. По ее словам, закрытие троллейбусного маршрута привело бы к тому, что район Марьиной Рощи оказался бы фактически отрезан от других кварталов столицы. В итоге столичные власти вернули светофор и только через два года построили подземный тоннель.

Три, четыре

Строительство большого транспортного узла доставляет жителям соседних районов еще больший дискомфорт, считает Марина Маркарова. Если предполагается реализация какого-то глобального проекта, например строительство эстакады, то вряд ли это положительно отразится на потребительских качествах жилья. Даже при условии, что добираться до дома владельцам квартир будет удобнее, шум трассы, оживленность движения, ухудшение экологических характеристик района будут способствовать тому, что район может быть признан неблагополучным и стоимость жилья в нем существенно снизится, полагает эксперт.

Открытие бессветофорного движения по Третьему кольцу, по мнению экспертов, инвестиционную привлекательность близлежащих районов никоим образом не увеличит. Несмотря на то что оценить, как изменится рынок жилой недвижимости после открытия бессветофорного движения, можно будет минимум через полгода-год, Марина Маркарова предполагает, что цены на жилье в этих районах скорее всего упадут, а транспортная ситуация не улучшится. Сейчас еще очень преждевременно делать какие-то определенные выводы. Если попытаться приблизительно спрогнозировать ситуацию, то можно сказать, что пробки скорее всего как были, так и останутся, а изменение стоимости жилья затронет только рынок вторичной недвижимости, где цены немного понизятся, говорит она.

Благодаря московской радиально-кольцевой структуре наибольшая нагрузка ложится именно на кольцевые трассы, призванные не только разгрузить поток легковых автомобилей, но и перенаправить грузовой транспорт. По словам Игоря Бахирева, основная задача Третьего транспортного кольца взять на себя транзитное движение, не связанное с центром города. В такой ситуации интересы жильцов района, по которому проходит магистраль, зачастую входят в конфликт с интересами городских властей. Третье транспортное кольцо проходит через сравнительно престижные районы, но их популярность после прокладки магистрали упала, отмечает Наталья Ветлугина. С таким мнением соглашается и Марина Маркарова. По ее словам, после запуска трассы стоимость жилья на вторичном рынке этих районов существенно снизилась. По данным Дмитрия Кузнецова, эта магистраль уже не справляется с машинопотоком. Третье транспортное кольцо дало Москве возможность передышки на несколько лет, которые уже прошли, считает эксперт.

Один из участков нового кольца пройдет через уже существующие важные магистрали Нахимовский и Ломоносовский проспекты, а также через Минскую улицу. В связи с этим ул. Минская и Нахимовский проспект будут расширены на несколько полос в каждом направлении, что, по мнению Дмитрия Кузнецова, абсолютно не повлияет на цены на недвижимость в данных районах.

Строительство Четвертого транспортного кольца, по мнению Дмитрия Кузнецова, окажет на рынок иное воздействие, нежели разработка третьей окружной магистрали. Появление новых транспортных развязок не так сильно влияет на рост цен, как строительство новых станций метро. Поэтому в контексте строительства новых транспортных развязок и, в частности, Четвертого транспортного кольца нужно рассматривать каждый район Москвы в отдельности, говорит эксперт.

Восток запад

Немного иначе обстоит дело с Ломоносовским проспектом. Столичные власти рассматривают две возможности его реорганизации: либо на всем протяжении проспекта будет вырыт тоннель, а по верху пройдет пешеходно-парковая зона, либо проспект просто расширят на несколько полос движения в обе стороны. На пересечении Ломоносовского и Мичуринского проспектов может появиться очередная транспортная развязка. При решении проблемы по первому сценарию я бы говорил о повышении цен, в частности, на квартиры в жилом квартале Шуваловский на 20-25%. Во втором случае строительство кольца сильно на ценах на недвижимость не отразится, считает Кузнецов.

Прямой противоположностью транспортной доступности Юго-Запада остаются восточные и юго-восточные районы столицы.
Исторически некоторые районы столицы были построены для жизни, а некоторые для промышленных целей. Поэтому в отличие от запада и юго-запада Москвы на востоке мало дублеров, зато много железнодорожных веток, говорит Наталья Ветлугина. С ней соглашается и Дмитрий Кузнецов. С одной стороны границы района ограничивает Москва-река, с другой железнодорожная ветка. Выбраться из района или попасть в него в часы пик на автомобиле настоящая проблема.

Если обратиться к радиальным магистралям, то получается несколько иная картина. По мнению экспертов, за пределами Садового кольца транспортная доступность оказывает существенное влияние на столичный рынок недвижимости, а ликвидность жилья вблизи удобных проспектов значительно увеличивается. В качестве примера Наталья Ветлугина приводит западное и юго-западное направления, традиционно считающиеся очень престижными. По мнению эксперта, не последнюю роль в их популярности играют хорошие подъездные пути. Особняком стоят запад и юго-запад Москвы прежде всего из-за большого числа дублеров: на небольшом расстоянии друг от друга расположены сразу три важные магистрали пр-т Вернадского, а также Мичуринский и Ленинский. Все три проспекта параллельны друг другу. Получается, что житель этого района может добраться до центра по любой из трех трасс, говорит Наталья Ветлугина. По ее словам, других аналогичных примеров в столице просто нет.

Цены на квартиры поднимутся только после того, как станет ясно, что строительство данного участка Четвертого кольца близится к завершению, считает Кузнецов. Кроме того, положительное влияние на динамику цен в районе Печатники окажет строительство новой транспортной развязки на пересечении Люблинской улицы и Волгоградского проспекта.

Сейчас цены на квартиры там значительно дешевле, чем на такое же жилье в районах с лучшей транспортной доступностью, рассказывает он. Однако у жителей этих районов надежда все же есть. По его мнению, ситуация изменится как раз после строительства Четвертого транспортного кольца.

Безусловно, развитие транспортных коммуникаций, появление дополнительных транспортных развязок способствуют тому, что на рынке появляются новые строительные адреса. С решением транспортной проблемы растет стоимость 1 кв. м и увеличивается число предложений в тех районах, которые раньше не были интересны для рынка, добавляет коммерческий директор холдинга Капитал Груп Алексей Белоусов.

По его словам, это одна из самых серьезных пробок юго-востока Москвы, отравляющая жизнь многим автолюбителям и пассажирам общественного транспорта.

Если вблизи кольцевых дорог и радиальных магистралей жилье дорожает и дешевеет в зависимости от строительства новых развязок, то центр Москвы живет абсолютно по другим законам. Тяжелая транспортная ситуация в центре Москвы старая проблема, которая с каждым годом только ухудшается. Есть общая программа по строительству Третьего, Четвертого кольца, но это не снимает локальных проблем загруженности центра. Городских проектов увеличения пропускной способности Остоженки, Патриарших прудов нет и, наверное, не будет, говорит начальник отдела городской недвижимости компании Soho Realty Алена Бригаднова.

От окраины к центру

Но понимают, что весь исторический центр сплошная пробка. Потому на стоимость дорогой квартиры транспортные проблемы практически не влияют, считает Алена Бригаднова. С ней соглашаются и другие специалисты рынка. По словам Натальи Ветлугиной, в центре Москвы транспортная доступность никак не связана с ценностью жилья.

Но все эксперты утверждают, что плохая транспортная доступность никак не влияет на активность тех, кто приобретает дорогие квартиры в центре города. Для покупателей дорогой недвижимости данный фактор играет существенную роль, однако не ключевую. Клиенты, безусловно, обращают внимание на то, как долго они подъезжают, заезжают к своему дому.

Сегодня застройщики оборудуют все элитные жилые комплексы в центре города подземными паркингами, и это немного решает проблему, но все же не до конца, утверждает Марина Маркарова. Зачастую такие решения приводят к еще большим сложностям. Проблема перекладывается на плечи застройщика, который при возведении большого объема жилья должен позаботиться о соответствии размера паркинга пропускной способности прилегающих к дому улиц. Уже сегодня по этой причине при консультировании некоторых проектов мы настоятельно рекомендуем девелоперу уменьшить разрешенный масштаб жилого объекта, добавляет Алена Бригаднова.

Проблема загруженности центра напрямую сопряжена с отсутствием парковочных мест, считают эксперты. Почти в каждом переулке по двум сторонам припаркованы машины тех, кто работает в офисах, поэтому две машины просто не могут разъехаться, следовательно, встают два соседних переулка, говорит Наталья Ветлугина. При этом помимо столичных властей проблему нехватки парковочных мест небескорыстно пытаются решить столичные застройщики.

Пути доступности

По словам Дмитрия Кузнецова, цена машино-места в центре столицы может достигать $100 000, а бывает, что и зашкаливает за $200 00 Это приводит к тому, что девелоперы придумывают новые способы расположения парковочных мест. Чтобы решить эту проблему, застройщики идут на нестандартные инженерные решения. Например, на Валовой, 28, строится большой торгово-деловой центр, на первых двух этажах которого будут размещены торговые зоны, рассказывает Дмитрий Кузнецов. Парковка расположена на 3-5-м этажах. Выше располагаются офисы. Над ними на уровне 10-го этажа спроектирована еще одна парковка. Подняться туда вместе с собственным автомобилем можно на лифте.

Например, Игорь Бахирев приводит в пример успехи берлинских властей. На сегодняшний день в центре Берлина все парковки платные, с весьма высокими тарифами. Въезжая в центр города, вы понимаете, что нигде не сможете бесплатно припарковаться, а следовательно, не раз подумаете, прежде чем совершить такую поездку, или же просто воспользуетесь общественным транспортом, рассказывает эксперт. По его словам, такая политика сопряжена с активной пропагандой общественного транспорта. Идет активная агитация в пользу трамваев и метро, для автобусов открываются специальные дополнительные полосы, добавляет Бахирев.

По мнению многих экспертов, решить проблему автомобильных пробок и плохой транспортной доступности в центре Москвы практически невозможно. По понятным причинам строительство транспортных развязок в исторических кварталах столицы представляется малореальным, поэтому специалисты предлагают обратиться к опыту других городов.

По мнению же Алены Бригадновой, решение транспортных проблем в центре приходит с опытом. Пробки есть везде. Хотя исторический центр у всех спланирован по-разному и ширина проезжей части улиц тоже везде неодинакова. Разница в том, что проблему транспортной инфраструктуры развитые мегаполисы начали решать еще 50 лет назад, а мы еще только приступаем, считает она. И, видимо, процесс решения будет весьма продолжительным. В Германии перехватывающие автостоянки внедряли более 25 лет, говорит Игорь Бахирев.

Некоторые города решают эту проблему по-другому, например вводят дополнительную плату за въезд в центр или же делают платные дороги такую методику, скажем, используют в Париже. Однако слепо перенимать европейский опыт эксперты не рекомендуют. В западных странах действует совершенно другой принцип: там люди живут на окраине города или в пригороде, а в центр едут работать. Соответственно, жилая недвижимость сконцентрирована за городом, а в центр люди добираются или на метро, или на собственных автомобилях, которые в течение рабочего дня находятся в паркингах офисных центров, говорит Марина Маркарова. Поэтому Наталья Ветлугина предлагает другую концепцию. По ее словам, после полного запрета грузовиков в историческом центре необходимо минимизировать движение наземного транспорта в этих районах: в центре очень развит подземный транспорт, практически до любой точки можно добраться на метро.

Классовое разделение

Рынок коллективных инвестиций в недвижимость демонстрирует постоянный рост.За два года существования отрасли зарегистрирован уже 71 ПИФ недвижимости. Объем средств, находящихся под их управлением, вырос до 15 млрд руб. Для застройщиков фонды недвижимости служат альтернативой банковским кредитам, частным инвесторам они заменяют депозиты.

Пайщики ЗПИФа могут влиять на его деятельность. Например, голосовать по вопросу о выплате промежуточного дохода по итогам работы или о передаче прав и обязанностей по договору доверительного управления фондом другой управляющей компании, объясняют юристы компании Pine Wood Realty.

Идея создания фондов недвижимости пришла в Россию с Запада, где подобные структуры существуют более века. По своему устройству ПИФы недвижимости идентичны паевым инвестиционным фондам: инвесторы покупают паи фонда, а его управляющая компания (УК), в соответствии с зарегистрированными в ФКЦБ правилами, вкладывает собранные деньги в разные объекты недвижимости, землю, акции и облигации так ограничивает круг активов фонда закон. Ценные бумаги нужны для того, чтобы средства пайщиков приносили доход и в то время, пока участок земли или сама недвижимость оформляется в собственность ПИФа. Минимальный капитал для закрытых фондов установлен в размере 2,5 млн руб. Впрочем, по мнению управляющего директора УК КОНКОРДИЯ эссет менеджмент Андрея Прокофьева, наиболее эффективны ПИФы, чей капитал составляет $10 15 млн.

По оценкам руководителя проекта Investfunds.ru Елены Перельман, около 80% рынка принадлежит фондам, которые инвестируют в строительство объектов недвижимости, в основном, жилья. Как правило, в активы этого фонда не входят сами объекты недвижимости. В состав имущества приобретаются права на землю, проектно-сметная документация, имущественные права, права требования по инвестиционным контрактам и т.д., говорит Елена Перельман. Среди таких фондов Жилищное строительство (УК Менеджмент Консалтинг), Жилищное финансирование (УК ОПТ ИНВЕСТ), Перспективные инвестиции (УК РЕГИОН Девелопмент), Первый инвестиционный фонд недвижимости (УК КОНКОРДИЯ эссет менеджмент) и др.

По законодательству, внутри ПИФов недвижимости нет никакого деления на категории. Однако на практике оно существует. Традиционно фонды делят на три класса: рентные, девелоперские и строительные.

Рентных и девелоперских фондов примерно поровну по 10%. Рентные фонды существуют за счет сдачи в аренду коммерческой, торгово-развлекательной и производственной недвижимости. Инвестором может быть владелец здания, которое сдается в аренду. Он передает здание в фонд и за счет налоговых льгот (не нужно платить 24% налога на прибыль и 2,2% налога на имущество) увеличивает свою доходность от владения зданием. Иногда вкладчик может по какой-то причине поделиться с рынком, продав частным лицам часть своих паев. Так появляется возможность стать собственником приносящего стабильный доход здания. Другой случай, когда инвесторы просто формируют рентный фонд деньгами, на которые затем приобретаются объекты коммерческой недвижимости, объясняет схему работы таких фондов исполнительный директор УК Blackwood Фонды Недвижимости Артем Цогоев. Рентных фондов сегодня на рынке немного, всего 5 К ним можно отнести, например, 1-й петербургский фонд прямых инвестиций в недвижимость (УК Свиньин и Партнеры), Коммерческую недвижимость (УК Тройка Диалог). А УК КИТ выбрала смешанную стратегию: решено сначала вложить средства фонда Деловая недвижимость в строительство бизнес-центра в Москве, а потом сдавать его помещения в аренду.

Как отметил генеральный директор УК КапиталЪ Паевые инвестиционные фонды Роман Шемендюк, сейчас создается все больше УК, аффилированных с застройщиками. Это говорит о том, что строители оценили привлекательность паевых фондов как способа привлечения финансирования.

Участники рынка обращают внимание на то, что не так давно появился новый, четвертый, класс ЗПИФов земельные фонды, которые расцениваются участниками как разновидность девелоперских фондов. Это не просто купля-продажа земельных участков, а долгосрочное вложение денег. Высокая доходность обеспечивается здесь за счет естественного удорожания земли. Пока земельных ЗПИФов всего два: Русский помещик под управлением УК АГАНА и АК-Барс земельный фонд под управлением УК АК-Барс Капитал.

Девелоперские фонды занимаются качественным преобразованием объекта недвижимости или изменением его функционального назначения. Например, перепланировкой зданий бывшего завода в складские помещения. Их основной доход составляет рост стоимости объекта недвижимости.

Как правило, закрытые фонды создаются ограниченным кругом инвесторов физических или юридических лиц. При этом большинство ЗПИФов недвижимости ориентированы, в первую очередь, на институциональных инвесторов (НПФ, страховые, строительные компании, банки) и на крупных профессиональных инвесторов. Есть примеры, когда единственным пайщиком ЗПИФН является юридическое лицо, которое внесло в фонд свое имущество или определенную сумму денег. Например, наш фонд Северная Пальмира рассчитан на одно физическое лицо инвестора, который вложил в ПИФ $1 млн. Мы этот фонд назвали частным, приводит пример Артем Цогоев.

Частный интерес

Устойчивая привлекательная доходность, которую продемонстрировали фонды недвижимости по итогам 2004 г., в отличие от прочих финансовых инструментов, укрепила интерес к ним частного инвестора, отмечает Андрей Прокофьев. В результате в этом году мы наблюдаем рост уровня доверия к фондам со стороны непрофессионального инвестора.

Лишь немногие готовы работать на открытом рынке с широким кругом частных инвесторов. Это более затратно и хлопотно, считают участники рынка. С физическими лицами работают фонды, паи которых выведены на биржу. Из 71 ПИФа недвижимости розничных сегодня всего десять: 1-й петербургский фонд прямых инвестиций в недвижимость (УК Свиньин и партнеры), Жилая недвижимость (УК Промышленно-строительного банка), Камская долина (УК Витус), Коммерческая недвижимость (УК Тройка Диалог), Конкордия-АВАНТАЖ (УК КОНКОРДИЯ эссет менеджмент), Первый инвестиционный фонд недвижимости (УК КОНКОРДИЯ эссет менеджмент), Перспектива Инвест (УК Витус), РЕГИОН Фонд Недвижимости (УК РЕГИОН Девелопмент), ФОНД Федерация (УК КОНКОРДИЯ эссет менеджмент формируется), Фонд Миракс Недвижимость Первый (УК КОНКОРДИЯ эссет менеджмент формируется).

Специалисты компании Pine Wood Realty добавляют, что при инвестиционной покупке квартиры частный инвестор несет ряд существенных рисков и издержек. Например, риск юридической чистоты сделки: насколько права на приобретаемую квартиру легитимны, не признают ли их впоследствии недействительными. Маркетинговый риск: насколько приобретаемое жилье в перспективе будет пользоваться спросом. Существуют также риски экономические (изменение себестоимости или цены продаж в период строительства), технологические (связанные непосредственно с технологией строительства) и риски застройщика (он может разориться или не справиться со своими обязательствами).

Чтобы самостоятельно инвестировать в недвижимость, нужно хорошо ориентироваться в состоянии рынка и уметь выбирать объекты, которые потенциально могут принести максимальную выгоду инвестору, говорит Валерий Исаев, ведущий специалист УК Росбанка. При самостоятельных вложениях на рынке недвижимости этого достичь сложно.

Самостоятельно инвестировать в объекты недвижимости могут не все, т.к. порог вхождения на этот рынок достаточно высокий: стоимость однокомнатной квартиры в Москве уже давно превысила $50 тыс., обращает внимание Роман Шемендюк. Но даже если бы вы смогли приобрести квартиру, вряд ли вы сможете приобрести много разных объектов. А это будет означать повышенный риск для ваших вложений. Паевой фонд сможет инвестировать средства пайщиков в разные объекты с разными характеристиками, таким образом снижая риски.

Для того чтобы застраховать себя от подобных рисков, требуются оценка, аудит, консультации, что в итоге оборачивается дополнительными расходами, оцениваемыми экспертами в 10 15% от стоимости приобретаемого жилья. Купив пай недвижимости, вы перекладываете все эти проблемы на плечи УК. За это управляющие берут комиссию, обычно 1 3% от стоимости активов фонда. Кроме того, ПИФ может оперировать средствами, значительно превышающими ресурсы индивидуального инвестора, а значит, вложения фонда могут быть гораздо более эффективными.

Вслед за возросшим интересом к ПИФам со стороны мелких частных инвесторов на рынке стали развиваться инструменты повышения ликвидности паев. Со слов Андрея Прокофьева, это неизбежное условие при создании рыночных фондов, ориентированных на частного инвестора. Пайщик фонда недвижимости должен быть уверен, что в любой момент сможет продать свой пай, равно как и купить. Чтобы поддержать достаточный уровень ликвидности, УК сознательно идут на дополнительные издержки, обеспечивая как внебиржевое, так и биржевое обращение паев. К примеру, оборот паев Первого инвестиционного фонда недвижимости на ММВБ составил за год приблизительно

Следуя за тенденцией рынка, фонды снижают входной порог для частного инвестора. Когда ЗПИФНы только появились, основным препятствием для активного вступления в них частных инвесторов был высокий входной порог: пайщикам надо было иметь не меньше $1 млн. Сегодня уже есть паевые фонды недвижимости с минимальной суммой инвестирования от 20 (например, новосибирский фонд Таганай инвест УК Брокеркредитсервис) до 100 тыс. руб. Но эта сумма работает только в период формирования фонда! Максимального порога нет, главное, чтобы в совокупности все паи не превышали размер самого фонда.

Доходное место

$1,5 млн. Кроме того, инвестору сегодня вполне доступен и такой инструмент, как сделка РЕПО, позволяющая размещать свои сбережения в режиме срочного вклада. Более того, законодательная база позволяет сейчас пайщикам ПИФН проводить и операции рефинансирования (например, получение кредитов под залог пая).

При этом ЗПИФы, как правило, не берут на себя обязательств получения какой-либо определенной доходности. Согласно договору, пайщику гарантируется только возврат вклада, а размер будущей доходности не указывается. Тем не менее, пайщик может рассчитывать на определенную доходность, которую приносит рынок недвижимости. Эта доходность зависит от разновидности фонда. По оценкам экспертов рынка, девелоперские и строительные фонды обещают сегодня до 35% доходности в рублях, рентные фонды 16 18% в рублях. Для последних фондов рассчитать доходность несложно: умножаем ставку аренды на срок аренды получаем среднюю доходность.

В закрытых ПИФах (в отличие от всех других) есть возможность получения промежуточного дохода по инвестиционным паям (аналогично дивидендам). Обычно ЗПИФНы выплачивают доход по паям ежегодно. Но на рынке уже появились фонды, которые планируют выплачивать доход по паям ежеквартально, например, Фонд Федерация и Фонд Миракс Недвижимость Первый.

Но доходность фонда в прошлом не гарантирует доходность в будущем. Это объективная реальность. И я считаю, что этот факт должен указываться в рекламе любых ПИФов, считает Тарас Федченко, генеральный директор компании Pine Wood Realty.

К примеру, доходность фонда Первый инвестиционный фонд недвижимости на 30 сентября 2005 г. составила 25,44%, в розничном фонде Конкордия АВАНТАЖ за 6 месяцев 13,96%. В ЗПИФ недвижимости Строительный комплекс говорят об ожиданиях порядка 14% годовых.

Другое дело, когда речь идет о рыночных рисках. Например, риск остановки роста или даже падения цен на недвижимость. Но это объективный риск, который есть и при прямых инвестициях в недвижимость. Разница только в том, что ЗПИФН, который инвестирует сразу несколько объектов, тем самым диверсифицирует средства и снижает риски, поясняет Валерий Исаев из УК Росбанка.

Безусловно, ПИФы, как и любые другие участники рынка, не застрахованы от неудачных проектов. Но в случае с рентными фондами банкротство исключено. Банкротство девелоперского фонда в чистом виде тоже случится вряд ли. Возможна лишь ситуация, когда фонд вложил деньги в проект, который по каким-то причинам не был реализован. Например, застройщик разорился или просто забросил проект. Но в этом случае фонд становится правопреемником застройщика и может найти другую строительную компанию для завершения проекта.

Это заблуждение, утверждает Андрей Прокофьев из УК КОНКОРДИЯ эссет менеджмент. Основной доход обеспечивается за счет так называемого инвестиционного прироста (то есть роста стоимости объекта по мере его строительства). Инвестиционный доход доминирует в общей структуре доходности и обеспечивает (при вхождении в проект на начальной стадии и адекватном проектном анализе) порядка 25% прироста. А инфляционный рост цен выступает только в качестве некой рыночной премии, бонуса для фонда. В связи с этим можно и в перспективе уверенно прогнозировать стабильно высокую доходность ПИФов по сравнению с прочими инвестиционными инструментами рынка. Эти фонды будут набирать обороты даже в условиях остановки роста цен на жилье, добавляет Артем Цогоев из УК Blackwood Фонды Недвижимости.

При этом весьма распространен стереотип, что доходность ПИФов недвижимости обеспечивается исключительно только за счет роста цен на недвижимость. Поэтому, если цены остаются стабильными, то доходность вложений в недвижимость якобы мала.

Сейчас большинство фондов занимает выжидательные позиции. Все ждут принятия ряда законодательных актов, которые должны урегулировать нерешенные вопросы, в частности, связанные с налогообложением ПИФов. После решения вопросов по НДС и налогу на имущество следует ожидать резкого увеличения рентных фондов, прогнозирует Елена Перельман, руководитель проекта Investfunds.ru. Увеличение числа рентных фондов прогнозируют и специалисты УК КОНКОРДИЯ эссет менеджмент в связи с тем, что в январе этого года вступило в силу решение по вопросу госрегистрации прав собственности на недвижимое имущество (ФЗ №196). По их мнению, этот фактор вызовет также активное развитие ипотечных и земельных фондов.

Взгляд в будущее

По прогнозам экспертов, к концу 2005 г. объем средств фондов недвижимости увеличится в два-три раза и достигнет в 2006 г. взрослого объема $1 млрд.

В связи с этим участники рынка ожидают появления в ближайшее время на рынке новой разновидности строительных фондов, специально созданных для привлечения средств застройщиками от населения в обход жестких требований закона о долевом строительстве. Схемы могут быть разные: например, под какой-либо строительный проект создается ПИФ, в котором человек покупает не квартиру, а пай в размере стоимости квартиры. Таким образом, застройщики могут привлекать средства населения не как от соинвесторов строительства, а как от пайщиков, комментирует Олег Репченко, руководитель аналитического центра ирн.RU.

Что касается прочих следствий изменения законодательных положений, то можно прогнозировать очевидный рост интереса девелоперов и застройщиков к ПИФам как источнику инвестиций на рынке недвижимости, комментирует Андрей Прокофьев. Фонды могут стать своего рода альтернативой банковским кредитам. Это обусловлено тем, что после принятия ФЗ №214 банки неохотно берутся финансировать проекты с участием в качестве дольщиков физических лиц, поскольку обязательства застройщика и банка носят солидарный характер. Это уже привело к сокращению объема кредитования и может спровоцировать вытеснение физических лиц с рынка долевого строительства вовсе.

Пока торговать недвижимостью здесь несложно, рассказывает Дон Кинг, три года назад основавший в Панаме компанию риэлторских услуг Bocas del Toro Realty Services. Каждый день появляются новые предложения. Впрочем, по его словам, многие не сомневаются, что в будущем эту страну ждет туристический бум, а потому активно скупают панамскую недвижимость. За три года существования основанной Кингом компании архипелаг Бокас-дель-Торо успел стать одним из самых горячих рынков недвижимости в Панаме.

Для институциональных инвесторов, у которых наблюдается повышенный интерес к ПИФам недвижимости, очень важна степень рыночности инструмента. Степень рыночности может быть обеспечена только с приходом частного массового инвестора. Это традиционная модель развития любого финансового рынка. Поэтому можно прогнозировать, что в ближайшее время появится еще больше розничных ПИФов. Судя по тому, какое развитие получили фонды недвижимости в США, Европе и Австралии, у российских закрытых фондов недвижимости большое будущее, заключил Тарас Федченко из компании Pine Wood Realty.
ЛОНДОН Знаменитый Панамский канал, соединивший Атлантический и Тихий океаны, далеко не единственное достояние этой центральноамериканской республики. Панама тропический рай, куда не доходят ураганы, терзающие страны Карибского бассейна. Сейчас в стране существует современная инфраструктура: дороги, банки и система телекоммуникаций. Однако что касается цен на недвижимость они остаются на уровне развивающихся рынков. Не так давно некий удачливый покупатель сумел приобрести два небольших острова, расположенных в удобной близости от большой земли, всего за $27 000.

По словам Кинга, когда он рассказывает друзьям из Флориды, что может продать им участки по 20 соток, расположенные на береговой линии, дешевле $70 000 каждый, те сначала не верят своим ушам. Конечно, цены не будут оставаться такими низкими до бесконечности, говорит он.

Несмотря на то что торговля недвижимостью на Бокас-дель-Торо, идиллическом архипелаге, расположенном у самого карибского побережья Панамы, идет весьма оживленно, прозрачным этот рынок назвать пока трудно. Например, не существует единой системы более-менее точной оценки земельных участков. Впрочем, для покупателей это, пожалуй, скорее положительный момент. Продавец, как правило, сам оценивает стоимость своей недвижимости. Однако местные жители, по большей части совершенно неискушенные в бизнесе, склонны ошибаться и занижать цену.

Один из наиболее значительных проектов в Бокас-дель-Торо жилой комплекс Red Frog Beach Club, строительство которого еще не завершено. Несмотря на то что за полтора года с тех пор, как были выставлены на рынок виллы и кондоминиумы этого комплекса, цены на них увеличились в четыре раза, покупатели все еще не могут поверить своей удаче. Я не верил, что когда-нибудь смогу купить жилье в таком прекрасном месте и оно окажется мне по карману, делится впечатлениями человек, который купил жилье в этом комплексе совсем недавно.

Вслед за первыми покупателями, которым удалось приобрести в Панаме дом своей мечты, в страну уже устремились профессиональные девелоперы и группы инвесторов, которые намерены диверсифицировать инвестиции и получить с них хорошую прибыль.

Американский журнал International Living ежегодно публикует рейтинг самых комфортных стран мира. Результаты этого исследования помогают определиться с выбором, где жить после выхода на пенсию и в какие страны инвестировать. Так вот в списке 2005 Global Retirement Index Панама уже заняла первую строчку. Составители исследования объяснили это тем, что в Панаме исключительно удачное соотношение невысоких цен и условий для жизни и отдыха, отвечающих вкусам самых требовательных пенсионеров.

Кроме карибского побережья в Панаме есть еще и тихоокеанское, значительная часть которого, впрочем, недоступна для девелоперов, поскольку является территорией индейских резерваций. По мере приближения к столице страны Панама-Сити цены на землю начинают расти появление новых курортов влечет за собой усовершенствование инфраструктуры. Но вот участки в самой западной провинции Чирики, которая находится на тихоокеанском побережье, остаются довольно дешевыми. Отчасти это объясняется тем, что добираться до них от столицы дольше. По словам Хулио Оранго, который возглавляет агентство недвижимости Panorama Panama, 1 га земли на береговой линии стоит здесь около $7000, в то время как ближе к столице 1 га продают уже за $30 00 Те, кто предпочитает отдыхать в более прохладном климате, могут присмотреть себе участок в глубине перешейка.

Если вспомнить еще о великолепной природе Панамы, поразительном разнообразии ее природных ландшафтов, великолепном климате и о том, как настойчиво правительство этой страны стремится привлечь в нее иностранные инвестиции, нетрудно представить себе, что в конце концов Панама станет второй Коста-Рикой, только лучше, рассуждает Саския Делик, которая руководит риэлторской компанией Happy Whale Real Estate Panama. Зарождающийся бум на рынке недвижимости Панамы уже принес Делик и ее компании неплохую прибыль. А потому совет Саскии Делик прост: Откройте для себя Панаму, прежде чем это сделают все. (FT, Екатерина Кудашкина).

Для того чтобы получать в Панаме пенсию, вовсе не обязательно быть пожилым человеком. Всякий, кто в состоянии подтвердить, что его ежемесячный доход составляет не менее $500, может претендовать на пакет льгот. Панамскому пенсионеру предоставляется льготная оплата за проживание в отелях с понедельника по четверг, а также 25%-ная скидка при оплате коммунальных услуг и счетов в ресторанах. Такого рода панамским гостеприимством не брезгуют даже успешные предприниматели.



Главная --> Публикации