Главная --> Публикации --> Аэропорт сфокусировался на реконструкции существующих терминалов Правительство москвы создает бизнес-центры для малых предприятий Валерий зубов: "закон об ипотечных ценных бумагах" чуда не совершит Распоряжение госстроя обязывает застройщиков строить паркинги

Эксперты считают сумму, которую согласился заплатить Бисквит, завышенной. Да и чиновники говорят, что рассчитывали на более скромный результат.

Вчера, 23 ноября, одна из семи знаменитых сталинских высоток Москвы, гостиница Украина, была продана на аукционе за рекордную сумму 7,881 млрд руб. (около $275 млн). Покупателем Украины стало некое ООО Бисквит. По данным Ъ, эта фирма представляет интересы гендиректора ООО Город чудес Года Нисанова и гендиректора торгового комплекса Москва Зараха Илиева, который также считается совладельцем Черкизовского рынка и мебельного центра Гранд.

Начальная цена основного лота торгов составила 4,361 млрд руб. при шаге 44 млн руб. Участник под #24 не изменил избранной тактике и несколько раз в ходе аукциона повышал цену сразу на два и даже три шага. Причем несколько раз #24 поднимал собственную ставку, в то время как другие участники хранили молчание. После того как цена поднялась до 7 млрд руб., конкуренцию #24 составлял только участник под #16 (ЗАО Лигастройпроект). Когда прозвучала цифра 7,925 млрд руб., представитель Бисквита уточнил у аукциониста, кем была сделана предыдущая ставка. Узнав, что она была сделана им же самим, спокойно дождался удара молотка. Гостиница Украина досталась Бисквиту за 7,881 млрд руб. (около $275 млн).

Аукцион по 100% находившихся в собственности города акций ОАО Гостиница 'Украина' состоялся на площадке Специализированного государственного унитарного предприятия (СГУП) по продаже имущества Москвы. В нем приняли участие семь компаний: ЗАО Лигастройпроект, ООО Бизнес Гарант, ОАО Интурист Отель Групп, ОАО Садко Отель, ООО Торгсервис, ООО Плаза и ООО Бисквит. Участник под номером 24 (ООО Бисквит) проявил серьезность своих намерений еще при розыгрыше разминочного лота подарочной книги Москва с дарственной надписью первого заместителя мэра Москвы Юрия Росляка. При начальной стоимости лота 500 руб. и шаге 50 руб. #24 быстро поднял цену до 15 тыс. руб., став в результате обладателем книги.

Украина самая высокая гостиница Москвы. Считая 73-метровый шпиль, ее высота составляет 206 м. Общая площадь 73,25 тыс. кв. м. В гостинице 864 номера: 10 трехкомнатных и 55 двухкомнатных люксов, 417 двухместных и 382 одноместных. В боковых корпусах здания расположены 254 жилые квартиры.

По условиям аукциона победитель должен внести всю сумму в течение десяти дней.

Представитель второго по активности участника аукциона, ЗАО Лигастройпроект, Дмитрий Гаркуша заявил Ъ: Я доволен результатами торгов благодаря нашей активности цена поднялась высоко, и город получит дополнительные средства для выполнения социальных программ. Господин Гаркуша глава компании ДекМос, финансирующей строительство гостиницы Москва. Но здесь я представляю 'Лигастройпроект', уточнил господин Гаркуша (его партнер Алексей Линецкий признался Ъ, что Лигастройпроект был создан специально для участия в торгах по гостинице Украина). Мы были настроены серьезно, но поднимать цену выше не имело смысла, полагает господин Гаркуша. Проект недостаточно прозрачный, в нем могут обнаружиться подводные камни.

Первый заместитель мэра Юрий Росляк, заместитель мэра Иосиф Орджоникидзе и префект Западного округа Юрий Алпатов, представлявшие на торгах продавца, выглядели после окончания аукциона несколько озадаченными. Мы не рассчитывали на такой результат, признался Юрий Росляк. Мы бы считали торги успешными, если бы планка поднялась до $250 млн.

Эксперты рынка недвижимости неоднозначно оценивают сделку Бисквита. Мирослав Мельник, глава совета директоров компании Амираль (застройщик и инвестор гостинично-офисного комплекса на месте гостиницы Спорт), считает, что сама по себе сделка носит убыточный характер. Покупателю придется вложить еще не менее $210 млн в реконструкцию гостиницы, то есть стоимость квадратного метра превысит $10 тыс., а срок окупаемости растянется на 15-16 лет, подсчитал господин Мельник. Надо также учитывать, что 'Украина' включает жилой фонд, его надо будет реконструировать одновременно с гостиницей. Я вижу только одну возможность окупить проект использовать прилегающие к набережной площади для создания торгового центра. Директор отдела консалтинга компании Knight Frank Константин Романов более осторожен в оценках он считает, что реконструкция Украины обойдется в $120-150 млн. Они могут окупить проект, если уменьшат номерную часть и на этих площадях сделают жилые апартаменты на продажу, полагает господин Романов. Учитывая близость 'Москва-Сити', уникальность самого объекта, цена квартир здесь может составить $10 тыс. за метр.

Между тем победитель аукциона ООО Бисквит комментировать итоги торгов не стало. Не посчитали нужным рассказать о новом владельце Украины и чиновники. Юрий Росляк лишь пояснил Ъ, что Бисквит это группа инвесторов. Они строят в Западном округе объекты торгового и развлекательного назначения, кроме того, владеют сетью ресторанов, отметил господин Росляк. Я думаю, это серьезные инвесторы, которые выполнят свои обязательства. По данным Ъ, учредителем Бисквита является компания Streamway Limited, стоимость активов ООО, по данным на конец 2004 года, 427 млн руб. В списке СГУП в качестве представителей ООО указаны Год Нисанов, гендиректор ООО Город чудес (зарегистрировано по тому же адресу, что и Бисквит), и Зарах Илиев гендиректор торгово-ярмарочного комплекса Москва в Люблине (Зарах Илиев также считается совладельцем Черкизовского рынка и мебельного центра Гранд).

Украина в числе семи московских сталинских небоскребов стала последним аргументом настоящего имперского стиля. У нее было два знаменитых автора. Вместе с главным архитектурным начальником тех времен, председателем Комитета по делам строительства и архитектуры, а потом и президентом Академии архитектуры Аркадием Мордвиновым ее строил Вячеслав Олтаржевский. Это был мастер с дореволюционным венским образованием и знанием техники строительства небоскребов, которую он специально изучал в США еще до войны. За это его отправили совершенствоваться в Сибирь, но к 50-м годам он вновь стал уважаемым специалистом. Проектируя, архитекторы не отказывали своему зданию ни в чем.

За советскую Украину!

Сейчас, полвека спустя, трудно сомневаться, что маяк сталинской архитектуры настоящий памятник эпохи и в этом именно качестве ценен. Украина наша Уолдорф-Астория, которую Нью-Йорк сохраняет как чудо света. Аура коммунистической роскоши давно уже привлекала иностранцев, умеющих ценить не привычные гостиничные стандарты, а гостиничные особенности. Теперь многое зависит от того, как с ней обойдутся при реконструкции, насколько сумеют ее не просто сохранить, но подчеркнуть и сделать аттракционом. Не исчезнут ли казенные красоты номеров, великолепные залы ресторана с социалистическими сюжетами и многоэтажными зеркалами или плафон в вестибюле с изображением праздника на советской Украине? Так уже произошло с разрушенной до основания гостиницей Москва, которая никогда не возродится в своем историческом виде и тем самым заранее утратила большую часть своей привлекательности.

На высотные дома не жалели ни денег, ни металла, ни камня. Ни строительных душ. Даже для сталинской архитектуры они отличались роскошью, граничащей с расточительностью. Причем если в жилых высотках роскошь кончалась за порогом частной квартиры, то сталинские гостиницы были насквозь общественными, блестящей витриной, образцово-показательной машиной нового быта. Приехавший в столицу знатный самаркандский колхозник, знатный латышский рыбак, знатный грузинский винодел, знатный начальник сибирского лагеря все проходили науку сладкой жизни в ее номерах с лепными потолками, резными панелями, блестящими дверными ручками.

В октябре 1999 года французская компания Superior Ventures Ltd. (SVL) выиграла тендер на строительство на месте московской гостиницы Интурист пятизвездного отеля. Конкурс предусматривал оплату аренды на 49 лет участка под отелем и выплату мэрии $1,5 млн компенсации за прекращение работы гостиницы. Взамен инвестор получал право собственности на вновь построенное здание. Общая стоимость проекта оценена в $130 млн. В 2004 году SVL продала права на проект компании Capital Partners. Гостиницу снесли в апреле 2002 года. Новый отель будет иметь 11 этажей и 332 номера.

Как продавали гостиницы

29 ноября 2004 года компания СТ-Девелопмент Шалвы Чигиринского выиграла тендер на право реконструкции гостиницы Россия в Москве. Проект компании предусматривает снос самой большой гостиницы в Европе с 3070 номерами и постройку на ее месте комплекса малоэтажных гостиниц на 2 тыс. номеров. Инвестиции в новый проект должны составить $800 млн. Снос России запланирован на 2006 год.

В мае 2003 года правительство Москвы приняло постановление О мерах по реализации инвестиционного проекта воссоздания гостиницы 'Москва'. Инвестором проекта стало совместное предприятие мэрии и ООО Декорум, представляющего интересы американской Decorum Corp., ДекМос (51% принадлежит американцам, 49% городу). В дальнейшем город инвестирует в проект права аренды земельного участка (1,7 га), а Декорум обеспечит его финансирование (до $600 млн). В сентябре 2003 года гостиница была снесена. Общая площадь планируемого комплекса составит 216 тыс. кв. м.

В марте 2005 года фонд имущества Петербурга провел аукцион по продаже 74,42% акций гостиницы Москва. Конкурс выиграло ЗАО Центр инвестирования, предложившее $40 млн. Результат аукциона оспаривает компания Asla Travel Group, которая также в нем участвовала.

3 декабря 2004 года ЗАО Совлинк Виктора Вексельберга по стартовой цене 251,2 млн руб. приобрело 49% ОАО Гостиничный комплекс 'Жемчужина', выставленные на продажу РФФИ. Совлинк, уже имевший 13,9% акций Жемчужины, стал крупнейшим владельцем самой известной гостиницы Сочи (19 этажей, 964 номера).

Первый отель под управлением международной гостиничной группы Rezidor SAS появится в центре Новосибирска в районе Нарымского сквера в составе гостинично-офисного комплекса, инвестором которого выступает РГС Недвижимость. Об этом Ведомостям сообщил на условиях анонимности сотрудник РГС Недвижимости. Пресс-секретарь компании Ирина Пятенко не подтвердила и не опровергла привлечение Rezidor SAS к управлению, сказав лишь, что проект предусматривает начало в 2006 г. строительства трехзвездочной гостиницы на 200 номеров общей площадью 11 000 кв. м и офисного центра в 10 000 кв. м. Завершить строительство планируется в 2007 г., инвестиции ориентировочно составят около $35-40 млн. А вице-президент по развитию и генеральный менеджер российского офиса Rezidor Арильд Ховланд подтвердил участие компании в сибирском проекте. По его словам, Rezidor выступит гостиничным оператором отеля под брэндом Park Inn, который предусмотрен в составе комплекса. Вместе с РГС Rezidor намерен реализовать несколько гостиничных проектов в России, добавил Ховланд. В основном это отели Park Inn. Скоро будет открыт первый Park Inn в Екатеринбурге. В целом в Сибири компания надеется получить в управление 5-10 гостиниц не столько в крупнейших городах, сколько в деловых центрах. В Новосибирске, по нашему мнению, можно разместить и Park Inn, и Radisson SAS, отмечает Ховланд.

29 марта 2005 года власти Санкт-Петербурга продали 60% акций гостиницы Октябрьская. Победителем открытого аукциона стала компания ООО Северная столица, заплатившая $49,7 млн. Новый владелец предполагает сделать из трехзвездной гостиницы пятизвездную.
Международная гостиничная группа Rezidor SAS решила осваивать Сибирь. До конца года будет открыт первый Park Inn в Екатеринбурге, а в 2007 г. в Новосибирске. Всего в Сибири компания надеется получить в управление пять-десять гостиниц.

Недвижимостью может быть подписан в ближайшие дни, так как практически все вопросы согласованы.

Мэрия Новосибирска выделила РГС Недвижимости 0,8 га в районе Нарымского сквера в начале года, говорит Пятенко. Начальник Департамента строительства и архитектуры мэрии Сергей Боярский добавил, что договор с РГС

А новосибирская компания Турсиб (имеет проект многофункционального комплекса, в составе которого отель четыре звезды) планирует управлять самостоятельно. Привлечение международного гостиничного оператора рассматривалось акционерами компании как один из вариантов, рассказывает гендиректор Петр Разгоняев, но они решили перенять опыт московской гостиницы Золотое кольцо. Российские управляющие компании вполне могут составить конкуренцию зарубежным, считает он. Сейчас часть будущего менеджмента нашей гостиницы обучается за рубежом, а значит, в дальнейшем мы сможем соответствовать зарубежным стандартам качества, пояснил Разгоняев.

Планирующая построить в Новосибирске свою гостиницу компания Русские отели также подыскивает управляющую компанию. Участие гостиничного оператора международного уровня сделает проект успешным, ведь спрос на качественный гостиничный сервис очень высок, считает пресс-секретарь компании Елена Гурьянова. Ранее Русские отели выбрали южно-африканскую Protea, но, хотя срок действия протокола о намерениях с ней не истек, она пожелала найти другого оператора. Решение о сотрудничестве с Protea было принято нами преждевременно, отметила Гурьянова, не став пояснять причины развода.



По оценке Новосибирской ассоциации туристических организаций (НАТО), дефицит гостиничных номеров уровня пять звезд в Новосибирске 50-100, четыре звезды 100-15 Поэтому новым игрокам придется поторапливаться в 2006-2007 гг. в Новосибирске запланировано открытие сразу нескольких отелей уровня четыре-пять звезд, что приведет к усилению конкуренции, сказал сотрудник НАТО, пожелавший остаться неназванным. Так, акционеры Турсиба планируют вложить около $60 млн в строительство четырехзвездочного отеля на 350 мест, близкая к акционерам Базового элемента компания Русские отели $13 млн в строительство четырехзвездочного отеля на 92 номера. Protea получила земельный участок под строительство отеля на 250 номеров и сейчас согласовывает документы.

Начнем с определения

Многофункциональным комплексом называют объект недвижимости, который содержит два или более из нижеперечисленных форматов. Это магазины, салоны услуг, офисы, развлекательные заведения, которые создают среду для совершения покупок, работы и отдыха.


Рынок торговой недвижимости в настоящий момент находится в переходном состоянии. По мере его развития конкуренция между проектами будет усиливаться, на первый план начнут выходить нешаблонные решения. Большинство современных проектов своей успешностью обязаны тому, что в них сделан акцент на востребованные рынком профили, среди которых все заметнее становится доля крупноформатных многофункциональных комплексов.

В зависимости от назначения объекта одну из его функций считают основной, а вторую дополнительной, или сателлитом.

В России только наметилась тенденция создания универсальных многофункциональных комплексов, в которых объединены коммерческая и жилая функции. На рынок выходят здания, в которых люди живут, работают, совершают покупки, получают социально-бытовые услуги. Это, конечно, оправдано как с точки зрения экономии ресурсов (земли, энергоносителей), так и с точки зрения обеспечения безопасности, что сегодня является одной из важных задач при функционировании объекта.

Многофункциональные центры принято классифицировать в зависимости от их профилирующей функции.

Впрочем, нередки случаи, когда функции существуют достаточно автономно, не сочетаясь друг с другом, но и не мешая одна другой.

Другой вариант хорош для окраин, где земли больше, она дешевле и возможны более широкие горизонтальные постройки. Собственник, получив крупный участок земли, обращается к консультантам, и те объясняют ему, что торговые площади такого размера рынок просто не съест покупательная способность в данном районе недостаточна. Поэтому частично площади можно занимать торговыми заведениями, а частично офисами или чем‑то иным.

Торгово‑офисные центры

Основная их функция торговая, однако часть помещений занимают офисы. Как правило, такие центры возникают из‑за желания владельца сэкономить. По мнению экспертов Бекара, в торговом центре можно обустроить не более трех эффективно работающих (в плане посещения покупателями) этажей. Причем первый этаж будет задействован на 100 %, второй на 50 %, третий на 25 %. Однако земля стоит дорого, и сегодня собственники стремятся строить более высокие здания, чтобы максимально использовать купленный участок. В итоге на первых этажах устраивают торговый центр, а остальные выполняют другие функции, например идут под офисы. Это актуально в городах, где земля дорога, а постройки сгруппированы вертикально.

При создании многофункционального комплекса особенно важно уделить максимальное внимание концепции. Ошибки на данном этапе могут привести к существенному снижению эффективности работы объекта в будущем. Так, в одном из крупнейших и умнейших комплексов Москвы, каким по праву считают Новинский пассаж, несмотря на несомненные его достоинства, не удалось обеспечить сбалансированности всех составляющих. Архитектурное решение объекта не располагает к его посещению за его фасадами попросту не угадывается торговый центр. Можно высказать претензии по поводу состава и размещения арендаторов: бутики соседствуют с игральными автоматами, нет ярких якорей. Все это наряду со сложностями при парковке автомашин у центра не способствует росту популярности торговой зоны у потенциальных покупателей. В итоге торговые галереи комплекса остаются полупустыми.

Сочетание торговли и офисов нейтральное. Обе функции не помогают, но и не мешают друг другу. Обычно ритейлерам не нужны офисы в торговых центрах. Поэтому чаще всего арендаторы торговой и офисной частей комплекса никак не связаны между собой.

В бизнес-центрах высокого класса офисные и торговые функции необходимо четко разделять. Наличие большого просторного ресепшен непременное условие подобного бизнес-центра, но если его разместить в бутиковой зоне, где бывает больше всего покупателей, то это создаст неудобство для посетителей деловой части комплекса. Поэтому следует сделать отдельные входы в деловую и торговую части центра.

Офисно‑торговые центры

Центры с доминирующей офисной функцией допускают наличие торговых площадей. Как правило, это бизнес-центры любого класса с магазинами на первом этаже. Формат магазинов зависит от уровня основной составляющей. Так, в бизнес-центрах классов А и В+ целесообразно создавать бутиковые зоны. Прекрасное местоположение объекта и высокое благосостояние проживающих рядом граждан позволяют обеспечить оборот магазинам. Здесь будут вполне уместны бутики дорогих бизнес‑сувениров, парфюмерии, ювелирных изделий, магазины импульсивных покупок, а также салоны красоты, центры банковских услуг, рестораны. Удачным примером служит Атриум один из первых бизнес-центров класса А в Петербурге, где весь первый этаж с галереей выполняет торговую функцию.

Таким образом, торговля в данном случае выполняет сопутствующую функцию при офисах, помогая формировать поток покупателей.

В бизнес-центрах классов В и С, а также в офисных центрах, не попадающих в классификацию, действует другой принцип: сами арендаторы комплекса являются основными потребителями услуг небольших торговых точек, занимающих первый этаж здания. В данном случае очень важно, чтобы размещение магазинов было удобно для арендаторов бизнес-центра. А специализироваться подобные магазины могут на бытовых товарах и услугах, товарах импульсивного спроса т. д.

Гостинично‑торговые комплексы

Данное сочетание довольно распространено. Если профилирующая функция здания гостиничная, то на первом этаже создают магазины сувениров и импульсивных покупок. Специализация магазинов такая же, как в бизнес-центрах высокого класса: бутики одежды, парфюмерия, ювелирные изделия, салоны красоты, банковские услуги, рестораны, аптеки. Классность магазинов зависит от уровня гостиницы. Они ориентированы преимущественно на туристов и живут именно за их счет.

Среди крупных московских проектов можно назвать Альфа-Арбат Центр (ул. Арбат, 1). Здание оснащено по новейшим технологиям. Торговая часть комплекса расположена на первом этаже, остальные заняты офисами.Пример наиболее масштабного проекта офисно‑торговый комплекс Москва-Сити. Он предусматривает строительство на Краснопресненской набережной офисных небоскребов, торговых, гостиничных, жилых, развлекательных комплексов. В рамках проекта предполагают создать первую в Восточной Европе единую зону деловой активности, имеющую три составляющие (бизнес, досуг и проживание). На данный момент введены в строй Башня Багратион и первая Башня на Набережной (вторую планируют сдать в IV квартале 2005 года).

Во Владимирском пассаже постарались максимально развести торговую и гостиничную функции. Сделали два разных акцентированных входа для гостей гостиницы и для посетителей торгового центра. Пространство организовали таким образом, чтобы люди из торговой зоны не могли попасть в гостиничную, но при этом обратное проникновение не вызывало проблем.

Торгово‑гостиничные комплексы

Вообще‑то торговая и гостиничная функции плохо сочетаются и даже мешают друг другу (причем больше проигрывает гостиница, гостям которой не нравится соседство с многолюдной торговой зоной). Как правило, такие сочетания возникают из‑за особенностей участка, обременений со стороны города и так далее. Например, в известном в Петербурге торгово‑гостиничном комплексе Владимирский пассаж гостиничная функция возникла из‑за обременений со стороны города. Здание, находящееся в отличном для торговли месте (пересечение Владимирского и Невского проспектов), было продано компании только с тем условием, что в нем устроят гостиницу (это связано с историей переуступки прав). Для инвесторов торговая функция явилась профилирующей. Однако в здании семь этажей, что слишком много для торгового комплекса. Если бы не данное условие, инвесторы предпочли бы создать торгово‑офисный центр, поскольку гостиничная функция сложная, а ее реализация дело дорогое.

В свою очередь торговый центр скорее выигрывает от наличия гостиницы: она формирует ему некоторый поток состоятельных покупателей.

Проектировщики продумали различные маркетинговые ходы, которые позволяют гостинице получать бонусы благодаря соседству с торговым центром. Например, при въезде в гостиницу люди получают дисконтные карты на обслуживание и закупки в торговом центре. Оригинально решили проблему ресепшен малого размера пока там оформляют документы на группу, гости могут оставить вещи в холле и пройти в торговую зону (то есть происходит заимствование площадей). Однако у варианта гостиница плюс торговый центр все равно есть недостатки (с точки зрения гостиницы). Например, вместо того чтобы идти в бар гостиницы, человек спускается в супермаркет в торговом центре и покупает продукты и алкогольные напитки там, лишая гостиницу сопутствующего дохода от бара и ресторана.

Сочетание этих функций считается наиболее удачным, причем бонусы получают оба направления. Поэтому, если местоположение и размер комплекса позволяют обустроить в нем развлекательную зону, это сделать необходимо. В результате совершения такого шага повысится конкурентоспособность комплекса, поскольку благодаря реализации обеих функций можно будет поддерживать потоки посетителей. На сегодняшний день доля торговых комплексов, имеющих развлекательную составляющую, растет.

Торгово‑развлекательные комплексы

Учитывая растущую конкуренцию в сегменте торговой недвижимости, торговые комплексы (ТК) вынуждены пересматривать свою концепцию и предоставлять посетителям все больше дополнительных услуг. Одним из способов привлечения посетителей в ТК является создание там развлекательной инфраструктуры.

Одна из наиболее популярных и востребованных развлекательных услуг многозальные кинотеатры (мультиплексы).

Развлекательная территория это обычно более высокие этажи здания. Внизу, на первых двух или трех этажах, находятся торговые помещения, а последние отдают под кинотеатр, помещения для спортивных развлечений, рестораны и так далее. Поднимаясь в ресторан или спускаясь к выходу после киносеанса, посетители проходят через торговые этажи и делают покупки.

К сожалению, реализация развлекательной функции в торговом комплексе не всегда возможна. Кинотеатр мощный генератор активности, однако он требует наличия специальных помещений. Поэтому его обустройство становится реальным только в новых комплексах.

Большинство мультиплексов создано как кинотеатры для семейного просмотра, что определяет их репертуар и спектр дополнительных услуг. Мультиплекс считают одним из наиболее крупных якорей торгового комплекса, привлекающих иногда по несколько тысяч человек в день. В прокате чаще всего идут новинки мирового кино кинофильмы, которые интересны горожанам любого возраста. Во многом успешность и доходность торгового комплекса обусловлена включением в его рамки кинотеатра.

Поэтому ставки аренды у него невысоки, что уменьшает доход собственника комплекса.

Еще одно неудобство состоит в том, что кинотеатр обычно занимает огромные площади и является якорным арендатором.

Правда, есть мнение, что развлекательные услуги в России пока не играют роль прямого якоря, привлекающего покупателей в торговые комплексы, как на Западе. В сознании россиян как поход за покупками, так и отдых имеют статус целевых мероприятий, и люди посвящают время либо одному, либо другому занятию.

Удачным якорем для торгового центра считают также боулинг- и фитнес-клубы.

Особенности создания концепции многофункциональных комплексов

При выборе формата комплекса, сочетаемости и долей различных функций собственнику следует опираться не на свои представления о целесообразности того или иного шага, а на исследования рынка и советы консультантов.


И все же наличие развлекательной составляющей в торговых комплексах становится их значимой важной частью. Реализация развлекательной функции позволяет сформировать пласт лояльных посетителей, обеспечивающих высокую проходимость комплекса.

Многофункциональные комплексы особенно сложны в управлении: необходимо четко продумать зонирование, логистику служебных и потребительских потоков, поскольку, как бы ни разделялись функции комплекса, они все равно остаются жестко связаны друг с другом инженерными, коммуникационными системами, управлением, общей концепцией.

Профессиональный консультант принимает во внимание факт наибольшего и наилучшего использования объекта и реальности рынка. Также консультант с помощью грамотной концепции способен создать среду, в которой каждый вид эксплуатации максимально эффективен. При этом приходится учитывать следующие параметры: законность, физическую осуществимость, финансовую целесообразность и др.

Основную задачу многофункционального комплекса определяют, исходя из местоположения. Там, где проходимость хорошая, имеет смысл делать основной функцией торговлю. Если проходимость не очень высока, но место характеризуется отличной транспортной доступностью, стоит задуматься об офисной функции. Выгодное местоположение способно спасти любой проект, даже с самой слабой концепцией или вовсе без нее. Но лакомых площадок в крупных городах становится все меньше, поэтому усилия надо сосредоточить на разработке концепции. Удачная концепция вытягивает даже объект с отнюдь не блестящим расположением. Перечислим плюсы и минусы многофункциональных комплексов.

В тех случаях, когда предполагается, что функции существуют отдельно друг от друга, необходимо продумать два отдельных входа, причем так, чтобы ни одна из целевых групп не была обижена и ей не приходилось искать нужную дверь.

-Максимально эффективное использование земельного участка под застройку;
-экономия ресурсов;
-наличие возможности адаптивного многократного использования, преобразования заброшенных незанятых помещений в новые центры застройки смешанного типа;
-несколько функций, выполняемых одним комплексом, дают целевой аудитории несколько поводов для его посещения, обеспечивают привыкание к комплексу;
-удачно спланированные и сочетаемые функции могут обеспечить взаимодополняемость потоков посетителей;
-застройки смешанного типа имеют хорошие перспективы (рынок будет двигаться в этом направлении), при усилении конкуренции на рынке многофункциональность становится дополнительным преимуществом;
-уменьшение рисков за счет вкладывания средств одновременно в разные виды недвижимости, причем в одном месте, и, следовательно, увеличение инвестиционной привлекательности проекта.

Плюсы многофункциональных комплексов

По-прежнему престижный

Минусы многофункциональных комплексов

-Сложность при реализации проекта в планировании, зонировании, исполнении (проектирование, строительство и инженерные сети);
-потенциальные сложности в продвижении объекта при расстановке акцентов;
-плохие концепция и зонирование могут привести к тому, что функции будут мешать друг другу;
-возможны ограничения со стороны закона (зонирование и строительные кодексы);
-более дорогие и сложные эксплуатация и управление;
-сложности в поддержании классности здания на определенном уровне.
Ореол элитарности, который сформировался вокруг Ленинского проспекта еще в советские времена, до сих пор не померк в сознании москвичей и гостей столицы. Сочетание слов “юго-запад Москвы” вызывает ассоциации с широкими нешумными проспектами, спокойными улицами и площадями, утопающими в зелени деревьев. Недвижимость в этом районе никогда не стоила дешево, будь то жилье или коммерческие площади. Торговые марки стремились на проспект ради имиджа. Некоторые игроки торгового рынка считают Ленинский все еще популярным и доходным. А другие говорят, что проспекту нужны перемены, и готовы инициировать их.

“Юго-запад и районы, расположенные вблизи Ленинского проспекта, считаются престижными, потому что расположены близко к центру, на самом проспекте в советские времена строились дома для членов госаппарата, — рассуждает руководитель пресс-службы ГК "МИАН" Динара Лизунова. — Правда, в последнее десятилетие на проспекте появилось качественно новое жилье, а Москва пополнилась другими не менее развитыми и комфортными районами. Но ореол престижности, закрепленный за Ленинским, все-таки остался”. Однако среди местного населения наблюдается сильное социальное расслоение, отмечает управляющий директор компании “Миэль-Недвижимость” Алла Вишневская.

Юго-западная часть столицы считается благополучной благодаря своему неторопливому — если сравнивать с центром города — ритму жизни и относительно более благоприятной экологической ситуации (насколько это вообще возможно в густонаселенном мегаполисе).

Вишневская считает, что цены в морально устаревших домах могли бы быть и ниже, но в них закладывается стоимость того самого престижа. Типичные арендаторы квартир на Ленинском — приезжие предприниматели, высокооплачиваемые наемные работники разных компаний. Как рассказала Динара Лизунова, среди покупателей квартир на Ленинском проспекте часто встречаются сотрудники корпораций газовой и нефтяной промышленности, для которых фирмы снимают квартиры (например, у компаний “Газпром”, “Итера” есть офисы на Юго-Западе).

Как рассказала Алла Вишневская, проспект застраивался неравномерно, в разные годы и разными домами: участок, где находятся дома №№ 12-24, формировался в 1920-е гг., строительство на проспекте продолжалось в 1930-1940-е гг. и конце 1950-х. В районе Ленинского проспекта живут и пенсионеры, и люди с низкими доходами. В свое время район наводняли коммунальные квартиры. В 1990-х гг. их активно расселяли, но около 10% таких квартир еще осталось. Однако цены на покупку и аренду жилья здесь высоки и рассчитаны на обеспеченных покупателей. По словам Аллы Вишневской, на вторичном рынке цена квартир доходит до $2000-3000 за 1 кв. м в сталинках, а в более современном “монолите” — до $4000 за 1 кв. м. Это 2-3-е место по ценам после центра города. В аренду трехкомнатные квартиры в сталинках сдаются по $2000-3000 в месяц.

Богач, бедняк…

Ленинский, пожалуй, один из немногих коридоров, где дома, выходящие фасадами на магистраль, проектировались с нежилыми помещениями на первых этажах. В основном это сталинки. В них и размещаются современные торговые марки и брэнды.

Но Ленинский неоднороден, он условно делится на дорогие и не слишком дорогие торговые зоны. По словам директора по развитию компании “Магазин магазинов” Александра Тишкова, Ленинский всегда делился консультантами примерно так: до площади Гагарина — марки подороже, после нее — поскромнее.

Ленинский проспект издавна входит в число дорогих торговых улиц столицы. По стоимости торговых помещений и по ценам на различные товары он немного уступает Кутузовскому проспекту и находится примерно в одной ценовой категории с Садовым кольцом и Ленинградским проспектом. По оценкам консультантов, общая торговая площадь таких магазинов приближается к 80 000-100 000 кв. м, однако точных данных нет, так как назначение помещений постоянно меняется и редко разглашается их владельцами. Но арендные ставки для торгово-розничных площадей остаются примерно в том же диапазоне, что на Садовом кольце, Ленинградке, пр-те Мира. Около $1053 за 1 кв. м в год — такова средневзвешенная ставка, по данным аналитика компании Cushman Wakefield / Stiles Riabokobylko (CWSR) Анастасии Довченко. А консультант отдела торговых помещений компании Jones Lang LaSalle Юлия Дровянникова говорит, что для новых нераскрученных площадок аренда может составлять и $600 за 1 кв. м в год, а для популярных мест — $2000-2500.

Несмотря на социальную неоднородность обитателей старого жилого фонда на Ленинском, эксперты считают, что покупатели магазинов здесь представлены по большей части средним классом.

Основная часть посетителей магазинов на Ленинском — это жители окрестных кварталов. По информации МИАНа, Ленинский проспект проходит через семь районов города. Это Донской с численностью населения примерно 60 000 человек, Гагаринский (70 000), Ломоносовский (около 70 000), Обручевский (60 000), Проспект Вернадского (60 000), Тропарево-Никулино (90 000) и Теплый Стан (более 110 000 человек). Донской, Гагаринский и Ломоносовский районы застраивались в 1950-1970-е гг., Проспект Вернадского — в 1960-е гг., Обручевский, Тропарево-Никулино и Теплый Стан — в 1970-е.

Под маской благополучия

Кроме местных жителей магазинами на Ленинском пользуются покупатели-автомобилисты, а также те, кто целенаправленно приезжает сюда за теми или иными товарами. Суммарный транспортный поток в обе стороны по проспекту составляет 110 000-120 000 единиц в день, по данным компании “Магазин магазинов”.

Однако спокойствие и размеренность, которые так привлекают потенциальных покупателей квартир, иногда выходят боком торговым операторам, арендующим площади в магазинах на проспекте. Как рассказал один из сотрудников магазина “Техносила” на Ленинском, попросивший не называть его имени, сейчас этот проспект — далеко не самое бойкое место для торговли в Москве. Здесь не так уж много покупателей. Часто расходы арендаторов на оплату помещения не оправдываются доходами.

Ленинский проспект просторный, широкий, по обеим его сторонам проходят дороги-дублеры, расположенные между основной трассой и домами первой линии. Перегруженности автомобилями нет, как на Тверской или Садовом кольце.

С наблюдением продавца бытовой техники и электроники соглашается и сотрудник магазина детских товаров Orchestra. Компания из Санкт-Петербурга в Москве открыла две точки, одна из которых — на Ленинском. Рентабельность бизнеса низкая, покупателей мало, говорит сотрудник магазина. Цены аренды в столице питерской компании кажутся высокими.

Например, для операторов формата “Техносилы” ставка за 1 кв. м в год составляет $200 Цена аренды завышена и по отношению к качеству помещений, считает источник в “Техносиле”.

Времена изменились, и потребителю нужны комплексные услуги, за которыми они едут в большие торговые центры. И если прежде ту или иную группу товаров можно было приобрести только в определенных местах Москвы, то в настоящее время практически любой товар можно купить в каждом спальном районе. И порой в отдаленном столичном районе торговый бизнес приносит большие доходы, чем в знаменитом торговом коридоре. Так что на Ленинском арендаторы скорее платят высокую цену за имидж, за право находиться в этом коридоре.

Что касается качества домов и торговых помещений в них, на взгляд Аллы Вишневской, они начинают устаревать. Эти дома рассчитывались на 100 лет эксплуатации, долговечность им обеспечивает кирпич, из которого сложены стены. Но начинка стен и качество перегородок оставляют желать лучшего. К тому же параметры помещений, построенных в середине прошлого века, уже вряд ли подходят как для современного стиля жизни, так и для современной торговли.

Юлия Дровянникова считает, что арендаторы всегда жалуются на ставки, это в их обычаях. Ян Аль-Нури, консультант по коммерческой недвижимости компании Penny Lane Realty, говорит, что было бы неправильно считать завышенными арендные ставки в этом районе. Спрос на торговую недвижимость высокий, так что цены оправданны, они “в рынке”.

Пока московский рынок торговой недвижимости развивается, тенденция к росту ставок наблюдается во всех торговых коридорах, однако желающие снять площадь на главных торговых улицах все равно находятся. Конкуренция между операторами сильна. Невысокий уровень вакантных площадей — 9,7%, — зафиксированный CWSR, подтверждает это.

Участков для нового строительства на проспекте почти не осталось, говорят эксперты. Свободных пятачков нет, а первые этажи сталинок кардинально не изменить. Пока такие магазины спасают характерные для них широкие витрины.

По данным “Магазина магазинов”, сейчас на проспекте на стадии сдачи в аренду находится около 10 объектов примерно по 150 кв. м каждый, но не все владельцы афишируют свои намерения. Открыто на рынок выставлено три объекта, сообщили в Penny Lane Realty.

Но Александр Тишков отмечает, что в большинстве случаев арендатор покидает помещение тогда, когда владелец повышает плату, пытаясь выжать из своей собственности по максимуму. И Ленинский не исключение.

Юлия Дровянникова называет Ленинский проспект сформировавшейся торговой зоной, в которой новые помещения — и особенно вновь построенные — появляются редко, а смена арендаторов и торговых профилей происходит медленно.

Ошибка самих арендаторов в том, что они редко проводят маркетинговые исследования спроса на торговых улицах. Во всяком случае, у консалтинговых компаний таких заказов мало. Бывают отдельные заказы на точечные исследования, признает Тишков. Но, например, весь Ленинский проспект еще никто не исследовал. Пока не случилось каких-то серьезных проблем на рынке, которые могли бы спровоцировать массовую потребность в маркетинговых исследованиях. Включать же исследования в бизнес-планы в рабочем порядке арендаторы пока не привыкли. Тишков убежден, что арендаторы могли бы зарабатывать гораздо больше, предварительно проанализировав спрос.

Кроме того, не все участки в этом коридоре удачны для торговли. Например, между основной трассой и дорогами-дублерами много зелени, из-за нее местами витрины магазинов не видны. Доходность торговли напрямую зависит от таких факторов, как пешеходный поток, качество помещения, местоположение магазина, кроме того, его должно быть хорошо видно потенциальным покупателям.

В былые времена за Ленинским закрепился статус не только престижного, но и специализированного торгового коридора. На проспект ехали за детской одеждой, мебелью, сантехникой и всевозможными товарами для дома: люстрами, тканями, предметами интерьера. На 1-м месте по спросу были детские товары, считает Юлия Дровянникова. Группа детских магазинов образовалась вокруг торгового дома “Бэмби”.

На том и держится

Рынок детских товаров в Москве не насыщен, и теоретически этот бизнес выгоден. Но его развитие на Ленинском проспекте будет зависеть от того, какой профиль будет у крупных магазинов, которые скоро могут появиться в округе. Например, какие операторы разместятся в том же ТД “Бэмби” после ремонта.

Сейчас “Бэмби” закрыт на реконструкцию, но другие магазины для детей и их мам по-прежнему открываются рядом. Например, на Ленинском арендуют магазины “Кенгуру”, Mothercare, Orchestra. Желают открыть свои точки новые операторы детских товаров, например итальянский Prenatal. Но продавцы детских вещей говорят, что при действующем “Бэмби” у них было больше посетителей.

CWSR распределила соотношение торговых профилей на улице следующим образом: мебель, сантехника, товары для дома — 29,37%, одежда, детские товары, обувь, аксессуары — 17,43%, бытовая техника, аудиовидео, книги — 12,8%, салоны красоты, аптеки, оптика — 7,19%, рестораны, кафе — 8,27%.

На 2-м месте популярности — магазины женской одежды и парфюмерии, потом уже товары для дома, интерьера. Как и на всех торговых улицах, здесь много банков.

Традиционный же ассортимент проспекта — это мебель, электроника, детские товары, хрусталь, ткани, сантехника и отделочные материалы в средне-высокой и высокой ценовых категориях. Эксперты отмечают, что Ленинский страдает дефицитом продуктовых магазинов.

По мнению Александра Тишкова, здесь хуже всего приживается общепит. Возможно, потому, что местные жители время от времени бунтуют против открытия ресторанов быстрого питания на проспекте. Хотя как раз кафе и рестораны могли бы приносить в этом районе большую доходность, чем магазины одежды.

Советские брэнды в новом рынке

Среди современных магазинов обуви наиболее заметные — “Салита”, Carlo Pazolini, из одежды — “Подиум”, из парфюмерии — “Арбат Престиж”, из бытовой техники и электроники — “М.Видео”, из супермаркетов — “Калинка Стокманн”, среди дорогих магазинов постельного белья — Yves Delorme.

“Дом тканей” — один из старейших магазинов Ленинского, он был открыт в начале 1960-х гг. и стал любимым магазином покупательниц. Теперь магазин не работает, его помещение сдается в аренду. В 2004 г. акции ЗАО “Торговый Дом ткани” купили частные лица и компания “Росбилдинг” (88%). В настоящее время агентом по сдаче в аренду этих площадей является компания Penny Lane Realty.

Когда-то на проспекте были построены прославленные магазины, известные всей стране, — универмаг “Москва”, “Дом тканей”, “1000 мелочей”, “Бэмби”. Некоторые из них как брэнды уходят в прошлое, но их помещениями занялись предприимчивые люди.

владельцев, помещение “Дома тканей” подойдет для банка, ресторана или кафе, офиса продажи услуг или салона красоты. Стоимость аренды данной площади может составлять $1600 за 1 кв. м в год.

Как объяснили в компании, “Росбилдинг” уже продал свою долю “Дома тканей” частным лицам. По словам Яна Аль-Нури, две части бывшего магазина уже сданы. Общая же арендуемая площадь равна 395 кв. м, из которых 1-й этаж занимает 255 кв. м, цоколь — 140 кв. м. Возможно, торговая площадь будет увеличена за счет антресольного этажа. На взгляд

Еще один крупный объект советских времен — гостиница “Спорт” (около 50 000 кв. м общей площади) была снесена по распоряжению мэра Москвы, а на ее месте в 2006 г. должен быть построен многофункциональный центр с гостиничными, офисными и торговыми площадями (заказчик — “Амираль Б.В.”). Комплекс может стать крупнейшим на Ленинском проспекте — общая площадь его наземной части составит 195 000 кв. м.

По информации участников рынка, “Росбилдинг” покупал не одно торговое помещение на Ленинском. Помимо “Дома тканей” им были приобретены магазин хрусталя, а также ТД “Бэмби”, который сейчас ремонтируется и тоже сдается в аренду. Торговая площадь “Бэмби” — около 900 кв. м, 600 кв. м из них, по информации одного из маркетинговых агентов, предлагается операторам детских товаров, а 300 кв. м скорее всего займет банк.

Недавно о планах реконструкции магазина заявили владельцы самого крупного торгового объекта из существующих на Ленинском проспекте — универмага “Москва” (около 18 600 кв. м общей площади и 8500 кв. м — торговой). Универмаг был открыт в 1963 г. и акционирован в 1992 г. трудовым коллективом.

Пора меняться

Но сроки реализации этих глобальных планов коммерческий директор универмага Татьяна Михайлова определить затрудняется. По ее словам, это случится в отдаленном будущем. А пока началась внутренняя реконструкция помещений.

В перспективе общую площадь здания владельцы хотят увеличить до 70 000 кв. м за счет пристроек с обеих сторон от главного здания. На заднем дворе универмага построят автостоянку. По данным дирекции, бюджет всего проекта реконструкции магазина составит около $20 млн.

Давно ожидает крупных инвесторов и девелоперов территория московского станкостроительного Завода им. Серго Орджоникидзе, расположенного рядом со ст. м. “Ленинский проспект”. Одно время ее присматривали для гипермаркетов такие гиганты, как Auсhan, Real, Metro, однако сейчас от них нет новостей.

Торговые площади собираются увеличить за счет внутреннего резерва: на 5-м этаже вместо офисных помещений разместят магазины мебели, на 6-м — ликвидируют складские комнаты. С 1-го этажа уберут продуктовый магазин, вместо этого в здании появится продовольственный же супермаркет. Михайлова уверяет, что после реконструкции большинство представленных торговых марок и арендаторов останутся в магазине. 10% продаваемых в “Москве” товаров реализуют арендаторы, среди которых, например, Glenfield, “Л'Этуаль”, “Моргано”, остальные товары универмаг берет на реализацию.

Многие эксперты считают, что, хотя в столице появляются новые современные элитные районы, Ленинский проспект все-таки останется дорогой и интересной торговой улицей. Возможно, со временем на нем поменяются торговые профили. В ближайшем же будущем на спрос здесь будут влиять крупные торговые комплексы, в том числе те, что появятся в универмаге “Москва”, на территории Завода им. Орджоникидзе, на месте гостиницы “Спорт”.

По мнению Александра Тишкова, здесь можно было бы построить огромный торговый центр на 100 000 кв. м и 11 000-15 000 кв. м в нем отдать гипермаркету западного формата. Пока же здесь строится небольшой офисно-торговый центр на 5000 кв. м, в котором только 1300 кв. м 1-го этажа отведут под торговлю. В аренду его сдает Jones Lang LaSalle. Инвесторы и девелоперы не раскрываются. Торговые помещения будут сдаваться по $600 за 1 кв. м в год. А строительство должно завершиться к концу 2005 г.



Главная --> Публикации