Главная --> Публикации --> В ведомственные детские сады возвращаются маленькие хозяева Дмитровское направление привлекает любителей активного отдыха и первозданной природы Бесплатного жилья в москве не будет

Интересная статистика получилась в Северо-Западном округе столицы. За 2005 год по жилищным проблемам поступило 73 жалобы. Много это или мало, сказать трудно, но интересно, что 47(!) из этих жалоб поступило от одной жительницы (об этом жалобном случае поведали столичные СМИ). На самом деле жалоб она написала гораздо больше - во все инстанции, включая Президента РФ, Верховный суд, прокуратуру и мэру Москвы. Хочет она, естественно, новую квартиру. Хотя у жалобщицы есть несколько причин для получения жилья без очереди (дочь и сын инвалиды), но сама она переехала из Подмосковья только в 2004 году. Для получения жилья без очереди ценз оседлости - 10 лет. Многочисленные комиссии определили, что оснований для предоставления внеочередного жилья нет. Но ждать осталось недолго: три-четыре года. Тем не менее, активная новоиспеченная москвичка продолжает рассылать жалобы по инстанциями каждую неделю.

Подавляющее большинство нашего населения не любит судиться. Но есть яркие исключения. Таких исключений особенно много среди переселенцев из сносимых домов. Если Ярославна плакала на забрале, то малоимущие граждане все чаще льют праведные слезы в судах. Ставки высоки, и в диалоге с властями возможны интересные варианты. Правда, законы стали понятнее, и шансов получить то, что в принципе не положено, практически нет.

Условия обитания этой ущемленной семьи не так уж и плохи - это совсем не коммуналка, где на тридцать восемь комнаток всего одна уборная: на троих отдельная квартира в 57 кв.метров. Между тем сотни тысяч активно работающих семей, живущих действительно в стесненных условиях, не могут за долгие годы накопить деньги на точно такую же квартиру или купить ее по ипотеке. Одна из причин - то, что каждый покупатель должен весьма значительную часть денег отдать городу на покупку квартир для очередников, многие из которых обеспечены не хуже, чем он, а другие просто не хотят перерабатывать.

Покупатель заплатит за всех

У всех своя логика

Конечно, деньги городу передаются не напрямую - они встроены в стоимость квартиры. Город берет свое через механизм продажи прав на строительные площадки. Застройщик должен прежде всего выкупить право аренды. По новому законодательству, которое, по мысли депутатов, призвано бороться с монополизмом на строительном рынке, площадки предоставляются застройщикам только на конкурсах. Естественно, побеждает сильнейший. В данном контексте сильнейший - это тот, кто заплатит городу больше. Необдуманно дорогие покупки участков создали условия, когда компании при остановке рынка не смогли выполнять обязательства. Это стало одной из причин выхода людей на улицы.

Система конкурсов в октябре этого года окончательно утвердилась. В конкурсной лихорадке участки расходятся все дороже, тем более сейчас, когда сокращение предложения привело к возврату забытых темпов роста цен.

У города была простая логика: инвестору достаточно получить 10-15% рентабельности. Исходя из этого устанавливались цены на землю (хотя продажи земли не было и нет). Инвесторы платили городу то, что он хотел, но сами хотели более высокую прибыль и повышали цены. Это стало главным двигателем ценовой гонки на первичном рынке. У некоторых компаний в последние 2-4 года механика бизнеса была такова: берем участки любой ценой, привлекаем мелких соинвесторов, берем еще площадки и за счет все новых привлеченных средств частных лиц достраиваем более ранние объекты. Очередной вариант пирамиды с математически неизбежным финалом.

Одно из основных препятствий на пути программы сноса ветхого жилья (в 2005 году она начала буксовать) - то, что неизбежные судебные разбирательства с переселенцами считаются у инвесторов очень серьезной проблемой и рассматриваются как дополнительное обременение к проекту. Правда, здесь произошли позитивные сдвиги, но они пока не осознаны девелоперскими структурами.

Хочу в пинхаус, или как там его?

Жить стало лучше... для властей

Основных требований у переселенцев три: хороший район, близко к старому дому, максимальная площадь и возможность разъезда на несколько квартир. Результат - коэффициент расселения колеблется от 1,2 до 1, Бывает и выше. Правда, это результат не столько судов, сколько факта, что современное жилье имеет большую площадь на такое же количество комнат, чем старое. В частности, это вызвано тем, что изменилось соотношение общей и жилой площади (в пользу общей). Разные серии домов дают разный выход площадей при расселении. Самым выгодным для властей считается П-3М, который позволяет удержать коэффициент расселения на уровне 1,22 (т.е. переселенцы получают дополнительно 22% площади). Самая невыгодная для властей серия КОПЭ - здесь приходится раздавать дополнительно до 50% площади.

Затем данной семье предлагают два варианта: взять деньгами по результатам проведенной своими силами оценки (они точно такие же, как были, плюс-минус 500 рублей) либо получить жилье строго по социальным нормам. В Управлениях жилищной политики московских округов свидетельствуют, что количество исков в последние годы значительно снизилось. Не в последнюю очередь потому, что власти доводят дело до суда только тогда, когда уверены в своей правоте. Поэтому количество исков, проигранных в тяжбах с очередниками, приблизилось в этом году к нулю.
Коммерческий найм, несмотря на свое рыночное название, имеет непосредственное отношение к теме очередников - еще один парадокс переходной экономики. Причем в скором времени многим неторопливым гражданам, возможно, придется задуматься о такой альтернативе.

И это головная боль именно окружных властей, а не инвесторов, которые сейчас выплачивают долю городу деньгами, а не квартирами. Так что, градоначальники стремятся к экономии. У жильцов, естественно, задача обратная - получить побольше. Значительно упрощает жизнь властям норма, по которой переселенцы могут подавать иск только по стоимости жилья, но не по площади. Тонкость в том, что жилье, готовящееся под снос, оценивается дешево. Сила позиции властей в том, что они предлагают вариант строго по закону. Дальнейшие шаги переселенцев практически бесполезны. Возможная схема такова: жильцы сами заказывают рыночную оценку, включая туда упущенную выгоду от сдачи в аренду, риск разбить антикварное пианино и возможность того, что у кошки при переезде случится инфаркт, и ее придется везти на лечение в Баден-Баден. Управление жилищной политики округа равнодушно проводит новую оценку.

Речь здесь не об элитном доходном доме, который несколько лет назад построил ДИПС и успешно его сдает. За исключением этого примера, у нас практически отсутствует корпоративная аренда, которая на Западе является одним из основных способов решения жилищного вопроса. Там можно легко арендовать квартиру в жилом комплексе, в котором квартиры не продаются, а все жильцы - арендаторы.

С введением нового Жилищного кодекса в прессе многократно повторялся тезис: теперь очередники уже не могут рассчитывать на то, что бесплатно полученную квартиру можно будет приватизировать. То же самое относится и к тем, кто не успеет до 2007 года приватизировать уже полученную (не важно когда) квартиру, находящуюся в социальном найме. Но так ли это на самом деле? Не совсем так. Такая возможность кроется как раз в механизме коммерческого найма. Как же этот механизм работает?

Главный козырь - право выкупа

У нас, как известно, аренда существует почти исключительно в частном секторе - квартиру сдают владельцы. Причем, если обе стороны сделки - физические лица, то называется это не арендой, а наймом. Если одна из сторон - юридическое лицо, то это аренда (часто иностранные компании снимают для своих сотрудников элитные квартиры в частном секторе). Отсутствие корпоративной аренды - это большой минус для нанимателей - их права абсолютно не защищены, их могут выкинуть на улицу в любой момент, судебные перспективы исков по договорам равны нулю. Однако коммерческий найм существует. Правда, собственником выступают не частные компании, а муниципалитет.

Бессмысленно при наших серых зарплатах разбираться в реальном уровне благосостояния очередников, но очевидно, что эта категория социально неоднородна. Среди них есть те, кто стоят в очереди не из-за бедности, а потому, что это им выгодно. Так вот на коммерческий найм могут рассчитывать те, чья очередь далека от завершения, а также те, у кого слишком много метров, чтобы вообще встать в очередь.

Коммерческому найму нет еще и десяти лет: он введен в правовой обиход не Жилищным, а Гражданским кодексом в 1996 году. По сути, это срочный договор аренды жилья, который заключается (в отличие от бессрочного социального) на срок не более пяти лет. При коммерческом найме собственником жилья остается государство в лице муниципальных органов власти. Низкая популярность этой формы объясняется просто: это дороже, чем найм социальный. В частности, за услуги ЖКХ надо платить в полном объеме, без всяких субсидий, что на сегодня ощутимо.

Бочка меда

Еще одна категория потенциальных клиентов - переселенцы из ветхого жилья. Часто нет возможности предоставить новое жилье точно по норме (не более 33 кв.м одному, 42 - двоим, далее по 18 на человека). В этом случае могли дать больше, а за остальное требовали небольшую доплату (по БТИ). Многие этим с успехом воспользовались. Спохватившись, город принял норму: на семью давать не более 9 лишних метров, дальше - предлагать коммерческий найм. Удобен коммерческий найм и для семей переселенцев из сносимых домов, которые бы хотели разъехаться, но по вышеизложенным нормативам не могут на это рассчитывать.

Но зато, если вы платите исправно... И здесь мы подходим к самому главному преимуществу коммерческого найма! Возьмите яркий маркер, выделите следующее предложение и вырежьте статью из газеты. Через пять лет вы сможете выкупить, то есть приватизировать эту вполне устраивающую вас квартиру. За сколько? Правильно, по расценкам БТИ, которые на сегодняшний день иначе как символическими не назовешь. Причем именно такая процедура (через перевод квартиры из социального в коммерческий найм) станет самым разумным путем приватизации после 2007 года, а также для тех, кто бесплатно получил квартиру с 1 апреля 2005 года.

Недостаток коммерческого найма в том, что если наниматель не платит вовремя, его без разговоров и судов выселят обратно в старую квартиру (если часть семьи осталась там при разъезде), либо в другую квартиру, равноценную старой. В последнем случае претензии по району не принимаются. В пресловутое общежитие в Капотне, может быть, и не отправят, но хорошего не жди. Так что платить надо непременно.

Но... Вы знали, что дальше будет но. Если у вас отлегло от сердца и вы уже собрались отказаться от мысли срочно бежать приватизировать свою квартиру, то подумайте дважды. Лучше все-таки бежать и никого не слушать. Дело в том, что мы живем в замечательной стране, в которой законы обдумываются не до, а после принятия. Никто не знает, надолго ли сохранится этот рай земной по расценкам БТИ.

Ложка дегтя

Правительство Петербурга утвердило перечень из 11 инвестиционных проектов, которые городские власти считают стратегическими. Пять компаний признаны стратегическими инвесторами. Список этот не закрыт. Те, кто в него попадет, смогут получать участки под застройку без торгов — целевым образом и претендовать на снижение инвестиционных отчислений в городскую казну. Их проектам обещан режим наибольшего благоприятствования. Хотя процедура согласований для VIP-инвесторов будет такой же, как и для обычных, чиновники должны обеспечить им зеленый свет и особое внимание.

Вовсю идет обсуждение перехода на рыночную оценку недвижимости с целью налогообложения. Механизм оценки вовсе не является частью ЖК - это элемент не жилищного, а налогового законодательства (кодексы, как мы уже видели, весьма замысловато переплетаются). Не ровен час, через пару лет государство придумает, как проводить массовую оценку недвижимости и скажет: Все, ребята, теперь все стоит столько, сколько мы насчитали. А там, глядишь, и ставки аренды подтянутся к истинно коммерческим. Так что квартира из жилья может превратиться в ловушку. И обижаться будет бесполезно: ведь вам же предлагали бесплатную квартиру. Но вы не захотели ждать (хотя оставалось каких-то пятнадцать лет), да еще захотели побольше площади. Тем самым вы честно признали, что вы никакой не малоимущий, а замаскированный средний класс. Какие же теперь могут быть обиды?

Критерии “стратегичности”, определенные в постановлении петербургского правительства, достаточно расплывчаты. Чтобы получить такой статус, проект должен способствовать “существенному улучшению социально-экономических и культурных условий жизни” горожан, повышать инвестиционную привлекательность Петербурга и способствовать его взаимоотношениям с другими субъектами Федерации. Он должен стимулировать инвестиционную и деловую активность на конкретной территории или в определенной отрасли городского хозяйства. Обязательное условие — окупаемость проекта. Оговорен и минимальный финансовый барьер, который должен преодолеть его инициатор, — 3 млрд руб. Хотя Смольный оперирует этой цифрой с оговоркой “как правило” и при необходимости согласен “продешевить”.

К каждому такому проекту будет прикреплен “персональный менеджер” из числа специалистов городского Комитета по инвестициям и стратегическим проектам (КИСП). Заместитель председателя КИСП Николай Асаул комментирует: “Логично, что большому проекту, в реализации которого город заинтересован, должно уделяться больше внимания”.

Перечень получился довольно пестрым. Наряду с масштабными планами по развитию транспортной и социальной инфраструктуры, реализация которых труднопредсказуема, абстрактной “программой развития гостиничной инфраструктуры” и политизированным проектом по строительству петербургского чайна-тауна “Балтийская жемчужина” в список попали и вполне конкретные бизнес-идеи, связанные с созданием многофункциональных коммерческих комплексов. Это проекты по преобразованию территорий острова Новая Голландия и зоны железнодорожной станции Московская-Товарная.

“Не беда, если проект немного недотягивает до оговоренной суммы. Иностранные инвесторы рассчитывают свои затраты в валюте. Например, первая очередь завода Toyota оценена более чем в $100 млн, но в случае резкого укрепления рубля долларовые вложения могут недотянуть до положенных 3 млрд руб. Очевидно, что это стратегический проект: международный брэнд приведет за собой не только десятки поставщиков, но и крупные компании, работающие в других отраслях, — поясняет Николай Асаул. — Городу нужны 20-30 проектов особой категории — не больше. Иначе этот статус будет размазан, а индивидуального подхода не получится. В первый список мы постарались включить те проекты, по которым уже ведется какая-то работа, а не просто смелые идеи”.

Идее превращения острова Новая Голландия в культурно-общественный центр уже почти 30 лет. Однако до недавнего времени территория площадью 7,6 га, расположенная в центре города, недалеко от Мариинского театра, была занята частями и подразделениями ВМФ. В канун 2005 г. губернатор Санкт-Петербурга Валентина Матвиенко получила от военных символические ключи от острова.

Новая робинзонада

Разработчики временного градрегламента пришли к выводу, что остров способен вместить до 220 000 кв. м различных площадей. Разрешенная высота зданий — до 23,5 м. “Экономика у проекта получается суровая, но на повышение высотности мы идти не можем. Мы предлагаем застройщикам, если позволяет геоситуация, заглубляться”, — комментирует председатель Комитета по охране памятников Вера Дементьева.

В июне был готов временный регламент застройки Новой Голландии. Сейчас здесь находятся 26 зданий общей площадью 68 000 кв. м. Основное сооружение — кирпичный складской комплекс для сушки и хранения корабельного леса, возведенный в 1765-1780 гг. по проекту архитектора Валлен-Деламота. Его величественная арка входит в джентльменский набор открыточных видов старого Петербурга. Кроме лесных складов на острове находится еще несколько памятников федерального значения — это бывшие кузница и тюремная башня. Здания не реставрировались очень давно и местами очень ветхие. Инвестору придется обращаться с ними особенно бережно, он не вправе менять даже исторические планировки. Объектом охраны является также внутренний водоем с двумя каналами. Постройки советского времени подлежат сносу.

Кроме очага культуры городские власти хотели бы видеть здесь бизнес-центры, торговые комплексы и гостиницы. Жилье — самый быстроокупаемый вариант инвестиций — особо не приветствуется. Хотя эта функция разрешена в ограниченном объеме. Соседство с заводом “Адмиралтейские верфи” по результатам экспертизы оценивается как довольно безобидное. Специалисты КИСП считают, что остров не должен вымирать на ночь и в коммерческих зданиях можно предусмотреть встроенные жилые помещения.

Обязательное инвестиционное условие — строительство Дворца фестивалей площадью 10 000-15 000 кв. м. “Впрочем, если будущий девелопер решит отдать под культурный центр половину острова, мы будем только рады”, — уточняет Николай Асаул.

Потенциальные участники должны представить финансовые гарантии, иметь опыт по реализации крупных проектов и архитектурные регалии. Конкретный набор требований будет сформулирован в ближайшее время, а сам конкурс, вероятно, объявят в августе. Его итоги обещают подвести к концу года. Без финансовых гарантий даже самые захватывающие идеи рассматриваться не будут.

По расчетам Смольного, остров достанется победителю международного конкурса, к участию в котором будут допускаться консорциумы в составе инвестор — архитектор — девелопер. Условия этого состязания сейчас утверждают городские и федеральные власти. Конкурсную комиссию, в состав которой должны войти деятели искусств и чиновники от культуры, возглавит губернатор Валентина Матвиенко.

Ориентировочный объем инвестиций в Новую Голландию оценивается в сумму от $400 млн. “Очевидно, что проект не может быть высокодоходным с учетом затрат на инженерию, охранных обязательств, ограничений по высотности и т. п. Тем не менее мы все-таки постарались создать условия для того, чтобы он оказался рентабельным. В противном случае на конкурс придут непрофессионалы, которые не умеют считать и не смогут реализовать задуманное”, — констатирует Асаул.

Рыночная оценка острова еще не завершена. Поэтому пока нельзя сказать, какую сумму власти потребуют с инвестора за право застройки. “Деньги в этом проекте не главное. Иначе можно было бы просто выставить остров на аукцион и продать подороже. Однако доплачивать будущему застройщику город тоже не намерен, как и вести за бюджетный счет инженерную подготовку этой площадки. Зато обсуждается возможность передачи будущего Дворца фестивалей в пользование инвестору на период окупаемости его вложений”, — комментирует Николай Асаул.

Вагончик тронется

Несмотря на все “но”, город рассчитывает на внимание инвесторов. Реальных претендентов до проведения конкурса чиновники предпочитают не называть, но говорят, что интересантов хватает. Это инвестиционные группы из Германии, Голландии, Швеции, Сингапура. Из серьезных местных игроков к Новой Голландии приглядываются холдинг “ЛенСпецСМУ” и группа “ЛСР”. Правда, обе эти компании работают главным образом на жилищном рынке, используя привлеченные средства дольщиков. Если они выйдут на конкурс, то, очевидно, в альянсе с иностранными инвесторами и заграничными архитекторами. В частности, холдинг “ЛенСпецСМУ” уже объявил о достигнутой договоренности с компанией Sampoerna Group (Сингапур), которая готова вложить в остров $600 млн. Партнеры предполагают вписать в историческую застройку два отеля категории “5 звезд”, выставочный центр, два театра, оздоровительный комплекс, мультиплекс до 15 залов и проч.

Здесь соседствуют грузовой двор станции Московская-Товарная с соответствующей инфраструктурой, жилые дома, Боткинская инфекционная больница, Александро-Невская лавра, несколько приватизированных автотранспортных и промышленных предприятий (“Буммаш”, “Ясень”, Завод лимонной кислоты). Плотность существующей застройки в 3-5 раз ниже, чем в других центральных микрорайонах. Несоответствие между потенциалом этого огромного куска исторического центра и его текущим использованием вопиющее.

Еще более масштабный, долгоиграющий и капиталоемкий проект — перепрофилирование района ж/д станции Московская-Товарная, самой большой промзоны, расположенной в центре Петербурга. Речь идет о территории площадью 317 га, ограниченной Невским проспектом, площадью Александра Невского, набережной Невы, Обводным каналом, ул. Константина Заслонова и Лиговским проспектом.

Тотальный редевелопмент 300 с лишним гектаров, на которых сосредоточены многочисленные частные собственники недвижимости, естественно, выглядит полной утопией. “Мы доказали, что развитие этой территории следует начинать с переселения грузового ж/д двора. За счет этого высвободится участок площадью 22 га, который тянется от перронов Московского вокзала почти до Обводного канала. На наш взгляд, здесь нецелесообразна жилая застройка. Ставку следует делать на создание единого коммерческого комплекса с бизнес-центрами, конгресс-холлами, гостиницами, паркингами, выставочными залами и т. п. Впрочем, нельзя исключить и вариант с организацией административного района для министерств и ведомств, переводимых из Москвы в Петербург. По предварительным расчетам, здесь можно разместить более 200 000 кв. м коммерческих площадей. Кстати, жестких градостроительных ограничений для этой территории нет, поэтому архитектура может быть самой современной”, — комментирует руководитель группы оценки ИПП Алексей Шаскольский.

По заказу городских властей концепцию реанимации депрессивной территории в конце прошлого года разработали специалисты ООО “Институт проблем предпринимательства” (ИПП). Эта компания выиграла соответствующий тендер.

На участке в Шушарах, предназначенном для железнодорожников, тоже имеются частные собственники. По словам Николая Асаула, с двумя компаниями из трех (ЗАО “Ресурс-экономия” и ЗАО “Ресурс-Международный”) договоренность о выкупе земли или о предоставлении альтернативной площадки уже есть.

Принципиальная договоренность между Петербургом и Октябрьской железной дорогой относительно переселения грузового двора на южную окраину города (на ст. Шушары) уже достигнута. Летом должно быть подписано соглашение о порядке вывода имущества. По оценке ОАО “Ленгипротранс”, стоимость строительства нового ж/д объекта составит около 900 млн руб.

Реализацию проекта усложняет то, что железнодорожная земля находится в собственности РФ и распорядиться ею можно только с разрешения Федерации. Тем не менее Николай Асаул надеется, что уже в будущем году состоится инвестиционный конкурс.

Параллельно с переездом будет идти работа над градостроительной документацией для участка бывшего грузового двора. Когда она завершится, станет ясно, целесообразно ли делить эту площадку на лоты или разумнее отдать ее одному инвестору. КИСП пока придерживается второго варианта. Такая же позиция и у экспертов из ИПП.

Денежная яма

Петербургские власти приняли решение и о переселении Боткинской больницы, занимающей территорию около 13 га. Однако ее переезд станет возможен только после того, как за счет городского бюджета будут построены два новых лечебных учреждения. Пока для них подбирают земельные участки.

До недавнего времени владельцами СК Бриз“являлись холдинг “Веда-Система” (62% долей) и компания “Балт-Инвест-Ойл” (37%). Однако из-за гибели президента “Веды” Кирилла Рагозина сначала проект застопорился, а затем холдинг решил из него выйти. В июне произошла переуступка долей “Веды” в пользу столичной компании “Нафта-Капитал”, связанной с нефтяным бизнесом. Цена сделки не разглашается.

На участке рядом с Московским вокзалом (Лиговский проспект, 26-38), попадающем в границы зоны “Московская-Товарная”, расположен один из самых знаменитых городских долгостроев — котлован вокзального комплекса РАО “ВСМ”. Сама компания обанкротилась. По решению бывшего Минимущества с 2002 г. незавершенка закреплена на праве хозведения за федеральным ГУП “ВПК-Инвест”. Застройщиком по договору с этой структурой выступает ООО “Строительная компания “Бриз”. По условиям контракта к концу 2008 г. на участке 3,9 га должен быть построен многофункциональный коммерческий комплекс ориентировочной стоимостью $380 млн. 78% его площадей отойдет инвестору, а остальные — Федерации.

Девелопмент оптом

По словам генерального директора ООО “СК “Бриз” Евгения Елина, сейчас идет проектирование. Общая площадь первой очереди ТРК составит примерно 198 000 кв. м, из которых 50 000 кв. м приходится на паркинг. Три этажа в комплексе займет торговля, 4-й отводится под развлечения, включая мультиплекс.

Например, компания “Измайловская перспектива” получила статус агентства по развитию территории (АРТ) площадью 364 га, ограниченной Обводным каналом, балтийской

Тема комплексного развития обширных городских пространств становится в Петербурге все более модной. На слуху еще несколько крайне сложных и масштабных проектов, которые по финансовым показателям также могут претендовать на статус стратегических. Правда, окажутся ли они в итоге в заветном списке, не известно.

Согласно концепции, подготовленной АРТ, здесь предполагается построить 1 135 000 кв. м жилья и 4,5 млн кв. м коммерческих площадей. 75 300 кв. м существующих зданий подлежат реконструкции. Стоимость всего проекта оценивается в $3 млрд. Концепция пока не утверждена городским правительством. Смольный должен рассмотреть ее этим летом.

веткой Октябрьской железной дороги, Благодатной улицей и Московским проспектом. На участке находится около 200 собственников и арендаторов. Крупнейшие землевладельцы — ФГУП “Октябрьская железная дорога” (80 га), Минобороны (49 га), ОАО “Электросила” и др.

Среди других смелых бизнес-идей — создание в Дегтярном переулке правительственного квартала — комплекса зданий для структур петербургской исполнительной власти, перепрофилирование территории Бадаевских складов и др.

В мае 2005 г. создано агентство по развитию Синопской набережной — депрессивной промышленной территории, расположенной неподалеку от Смольного. Проект, предложенный ЗАО “Синопская набережная”, предусматривает расселение ветхого и аварийного жилья и строительство на участке 7,2 га офисного центра с двухэтажной парковкой, а также торгово-развлекательного комплекса и гостиницы (всего 242 000 кв. м). Ориентировочная стоимость работ — около $300 млн, срок окупаемости инвестиций — 11 лет.

Однако этим фактически исчерпывается недвижимость, которую можно было вовлечь в оборот. Остальные здания и участки находятся во владении предприятий, не заинтересованных делать что-либо с ветшающим имуществом, несмотря на тяжелое финансовое положение, умирающее производство и долги перед бюджетами. Они до сих пор ждут госзаказа и дотаций. В “Бекаре” уверены: это происходит потому, что заводы платят за землю по ее фактическому промышленному использованию. Однако, если город решил, что здесь должна формироваться деловая зона, ставки налога должны быть соответствующими. С 2003 г. АРТ лоббирует принятие городского закона, регламентирующего развитие Выборгской стороны. Однако закон вряд ли появится в ближайшее время.
В войне с незаконными коттеджами на Истре наступил перелом. В среду двое из тринадцати владельцев домов в поселке Екатерининские валы согласились добровольно ликвидировать свои постройки. Еще один сделал это еще летом. Как говорят отступники - они просто морально устали. К тому же судебные приставы устроили на екатерининцев настоящую охоту - у некоторых дачников были арестованы автомобили, других не выпускали за границу. Чиновники Минприроды празднуют победу, заявляя, что вслед за Екатерининскими валами последуют и другие сносы.

Однако до сих пор в городе не был реализован ни один крупный проект, связанный с комплексным развитием территорий. Частные “нестратегические” инвесторы пока берутся за перепрофилирование отдельных производственных площадок. Что касается АРТ, то из-за неопределенного юридического статуса и набора полномочий им крайне сложно договориться с частными собственниками, прежде всего с промышленными предприятиями, не желающими переезжать или перепрофилироваться. Наиболее яркий пример — работа АРТ “Бекар” на Выборгской набережной. В 2001 г. в ведение компании была передана территория площадью около 100 га, на которой расположены 15 предприятий. За четыре года удалось преодолеть депрессивный имидж этой зоны. Рыночная стоимость земли увеличилась с $30 до $200-600 за 1 кв. м (в зависимости от участка). На разных стадиях находится более 30 инвестпроектов. Сейчас здесь действуют шесть бизнес-центров среднего класса и строятся еще 15, реализуется 10 жилищных проектов, четыре — гостиничных и др.

Владельцы домов утверждали, что это всего лишь хозяйственные споры - дескать, более богатые бизнесмены покушаются на их земельные участки. Поскольку многие из екатерининцев приобрели дачи уже на вторичном рынке и у них на руках имелись все официальные документы на дома с визой и печатями Солнечногорской райадминистрации, люди не сомневались, что им удастся отстоять свое имущество. Есть же закон о добросовестных приобретателях. Однако на их беду чиновники Минприроды как раз в это время начали обширную кампанию против самовольного захвата лесных земель и строительства коттеджей в природоохранных зонах Подмосковья. Было выявлено 1800 незаконных строений.

История сопротивления Екатерининских валов когда-нибудь войдет в легенды Подмосковья. В 2003 году Солнечногорский суд по иску Мосводоканала постановил снести 13 домов, самовольно построенных на берегу Истринского водохранилища.

Вчера еще двое хозяев, попросивших не называть свои фамилии, последовали его примеру.

Замруководителя Росприроднадзора Олег Митволь, возглавивший антикоттеджную войну, пообещал, что все они будут снесены. Екатерининские валы попали под раздачу первыми - на тот момент в Мособласти это было единственное судебное решение о сносе. Два года жители поселка держали оборону. За это время судебные приставы предприняли четыре попытки принудительно разобрать дома. Хозяева вместе с детьми бросались под бульдозеры, устраивали общественные митинги, обливались бензином, угрожая устроить самосожжение, привлекали политические партии. Но, как оказалось, все напрасно. Этой осенью Екатерининские валы проиграли в последней инстанции - Верховный суд РФ оставил решение о сносе домов в силе. Летом один из владельцев - академик Петр Воротельников - добровольно демонтировал свою дачу.

Однако десять оставшихся екатерининцев намерены держаться до последнего.

-У нас уже нет сил сопротивляться беззаконию, - пояснил Известиям один из них. - Мы просто устали. Во-первых, есть все основания опасаться за свою жизнь, во-вторых, у нас работа связана с заграничными командировками, а нас из страны не выпускают. В конце концов, имеем мы право поехать с семьей куда-нибудь на лыжах покататься.

Судебные приставы Московской области ходом дела довольны.

- Мы пойдем до конца, - заявила Известиям представительница актива поселка Алла Смирнова. - То, что двое собственников решили разобрать свои дома, это их дела. В конце концов, у них есть такая финансовая возможность. Впрочем, кардинально это ситуацию не меняет, так как у каждого владельца разные судебные производства. Наши дома, к примеру, стоят на этой земле с самого начала, а их - нет.

По словам старшего судебного пристава Солнечногорского района Дмитрия Уланова, до середины января планируется полностью очистить от построек территорию Екатерининских валов. Те хозяева, кто проигнорирует это, будут вынуждены в тройном размере оплатить работы строителей за принудительный снос. Пока 13 обитателям поселка будет предъявлен счет в 600 тыс. рублей - стоимость выезда на место рабочих и техники 4 августа. Хотя в тот день дачникам удалось отбиться от незваных гостей, теперь придется за это раскошеливаться.

- Мы рады, что у людей проснулось самосознание, - прокомментировал Известиям события замруководителя Главного управления федеральной службы судебных приставов по Мособласти Константин Новак. - Наши сотрудники каждую неделю выезжают на место и оценивают ситуацию. По остальным гражданам, у которых самосознание еще дремлет, вопрос будет решаться позднее.



Главная --> Публикации