Главная --> Публикации --> Зафиксируй свою доходность! Совладельцу перекрестка льву хасису разрешили застроить ходынское поле Минэкономразвития обещает наполовину субсидировать ставку ипотечного кредитования Ипотека нам поможет? Рынок складов: сегодня в москве — завтра в регионах

Если предприятие часть вашего наследства

В состав наследства входят принадлежащие наследодателю на день открытия наследства вещи, имущество, имущественные права и обязанности. Иногда в наследство может быть включено предприятие. Какие нюансы следует учесть при наследовании такого объекта, а также прав, связанных с участием в хозяйственных товариществах и обществах, кооперативах? Законом предусмотрены определенные условия приобретения объектов наследства, имеющих отношение к бизнесу.

Законодательством установлены определенные правила при разделе предприятия между наследниками. Кому из наследников оно отойдет? Это зависит от наличия в составе наследников индивидуальных предпринимателей или коммерческой организации. Данные лица имеют преимущественное право на получение предприятия в счет своей наследственной доли.

Прежде всего определимся с понятием предприятие. В соответствии со ст. 132 ГК РФ предприятием как объектом права называют имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. В состав такого комплекса входят все виды имущества, предназначенные для ведения хозяйственной деятельности: земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция, права требования и пр.

При разделе наследства обязательно учитывают правила ст. 1170 ГК РФ о компенсации несоразмерности получаемого имущества наследственной доле, которую устраняют путем передачи наследником, владеющим преимущественным правом, остальным наследникам другого имущества из состава наследства или предоставлением другой компенсации.

Однако если наследник зарегистрирован как предприниматель после открытия наследства, то преимущественного права наследования он в целом не приобретает. Предприятие может быть передано такому индивидуальному предпринимателю в счет наследственной доли лишь по соглашению всех наследников, принявших наследство.

Как делится предприятие, входящее в состав наследства, если среди наследников есть несколько предпринимателей? К сожалению, Гражданский кодекс не дает исчерпывающего ответа на этот вопрос. Думается, что если никто не откажется от преимущественного права, то предприятие перейдет в общую долевую собственность наследников‑предпринимателей.
До принятия предприятия в наследство может потребоваться введение доверительного управления его работой, для чего у нотариуса заключают соответствующий договор. Если наследование предприятия по завещанию, в котором назначен исполнитель, то он сам определяет доверительного управляющего.

Если среди наследников не окажется предпринимателей или никто из них не захочет воспользоваться преимущественным правом, то предприятие переходит в общую долевую собственность наследников. Размер доли каждого из них определяют в соответствии с причитающимися им наследственными долями. Но наследники вправе предусмотреть иной порядок раздела предприятия на основании заключенного между собой соглашения.

Участие в хозяйственных товариществах и обществах, кооперативах тоже может быть наследством

Предприятие относится к недвижимому имуществу, акт перехода прав на которое подлежит государственной регистрации.

В состав наследства участника акционерного общества входят принадлежащие ему акции. Наследники, к которым перешли акции, становятся членами акционерного общества.

Немало вопросов возникает при наследовании прав, связанных с участием в хозяйственных товариществах и обществах, производственных кооперативах. Если наследодатель является участником полного товарищества или полным товарищем в товариществе на вере, участником общества с ограниченной или дополнительной ответственностью, членом производственного кооператива, то в состав наследства входят доля (пай) этого участника (члена) в складочном или уставном капитале.

Для вступления наследника в хозяйственное товарищество или производственный кооператив, а также для перехода к нему доли в уставном капитале хозяйственного общества может потребоваться согласие остальных участников товарищества (общества, членов кооператива). Если в таком согласии отказано, то наследник вправе получить действительную стоимость причитающейся ему доли (пая) либо соответствующую ей часть имущества.

В состав наследства вкладчика товарищества на вере входит его доля в складочном капитале товарищества. Наследник, к которому перешла эта доля, становится товарищем на вере.

В соответствии с Законом О жилищных накопительных кооперативах наследник умершего члена кооператива имеет право вступить в данную организацию. В случае если пай перешел к нескольким наследникам, то соглашение между ними или решение суда определяет, кто может быть принятым в члены кооператива. Но если ни один из наследников не воспользовался своим правом, то упомянутая организация выплачивает причитающиеся им в соответствии с наследственными долями части действительной стоимости пая в порядке и в сроки, которые установлены уставом.

В состав наследства члена потребительского кооператива входит его пай. Наследник же имеет право стать членом данного кооператива на основании ст. 1177 Гражданского кодекса РФ. Если наследников несколько, то вопрос о том, кто из них может быть принят в кооператив, разбирают в соответствии с законодательством и учредительными документами. Если пай наследодателя в потребительском кооперативе перешел к нескольким наследникам, вопрос о принятии в члены кооператива двух или более наследников, как правило, удается решить без препятствий с чьей бы то ни было стороны.

Отсюда и многочисленные махинации с приватизационными чеками, и финансовые пирамиды, и пр. Культура капиталистических отношений пока не сформирована, старые законы уже не действуют, а новые еще не написаны.

Наследник, не ставший членом кооператива, имеет право на получение от наследника, вступившего в кооператив, компенсации доли действительной стоимости пая, соразмерной своей наследственной доле. Срок выплаты компенсации определяют соглашением между ними или (при отсутствии такого соглашения) судом, но он не может превышать одного года со дня открытия наследства.
Рынок недвижимости в России достаточно молод, тем не менее в его развитии уже можно выделить определенные этапы. Этап стихийного рынка или зарождения рыночных отношений: 1991 1995 годы Для этого этапа характерна стадия первоначального накопления капитала (ПНК). Отношения между участниками рынка еще не оформлены и носят хаотичный характер. Наиболее предприимчивые понимают, что их материальное и социальное благополучие в будущем зависит от того, сколько сейчас удастся взять от большого пирога.

Можно сказать, что на первом этапе зарождения рынка предложение формировало спрос. По сути, потреблялось все, что предлагалось. Конкуренция на рынке предложения была слишком мала, а потребитель доверчив, поэтому существовала реальная возможность быстро добиться узнаваемости, а следовательно, хороших продаж, не прибегая к особым маркетинговым уловкам и рекламным трюкам. Период относительного затишья и осторожности: 1995 1998 годы Передел собственности входит в завершающую стадию. Страна оправляется от потрясших ее в предыдущие годы кризисов и катаклизмов: краха банковской системы, черного вторника, оказавшейся для многих обманной приватизации и т. д.

Граждане, не представляющие, как жить по законам рынка, с легкостью впитывают любую информацию. Появившиеся рекламные ролики и макеты вызывают интерес и доверие. Обыватель еще не знаком с действием рыночных механизмов рекламы. Она в этот период проста и незамысловата (вспомним хотя бы песенку про Московский вентиляторный завод, знаменитого Леню Голубкова и т. д.). Удивительно, что сделанная далеко не профессионально, основанная на ярких, кричащих цветах и лозунгах реклама тем не менее запоминалась и действовала на потребителя безотказно. Причина ее эффективности в новизне и относительно малом количестве. Это в полной мере относилось и к рынку недвижимости.

Появилось понятие элитной недвижимости эксклюзивных, необычных для массово‑панельной Москвы проектов, ориентированных на людей с деньгами. Однако общей тенденцией в развитии потребительских предпочтений это вряд ли можно назвать.

Народ, наученный на собственных ошибках, к рынку относится с некой предубежденностью, осторожностью, не желает куда‑либо вкладывать деньги, боясь потерять последнее. Начинает развиваться новая законодательная база основной регулятор рыночных отношений, устанавливаются общие правила игры. Желающих инвестировать в строительство немного эта сфера, как, впрочем, и другие, ассоциируется с риском потери денег. Единственное исключение в среде недоверия и всеобщего пессимизма составляет формирующаяся прослойка так называемых избранных преуспевающих за счет нажитых доходов новых русских. Если кто и может позволить себе приобрести дорогую недвижимость, это они. Их предпочтения все самое дорогое (дорого значит априори престижно). Рынок недвижимости существует скорее всего за их счет.

В этот переходный период потребитель воспринимает рекламу как надоедливый, навязчивый инструмент манипулирования сознанием, не желает видеть в ней необходимый и эффективный атрибут продаж. В отношении обоих рынков и недвижимости, и рекламного назрела необходимость развиваться в направлении повышения профессионализма, серьезного и ответственного подхода к клиенту. Кризис 1998 года и посткризисный (восстановительный) период: 1998 1999 годы Этот период в развитии рынка в России следует выделить отдельно, поскольку события 1998 года несколько приостановили начавшееся поступательное движение к формированию цивилизованных рыночных отношений.

В рекламе также период затишья и переосмысления. Примитивные рекламные уловки, так хорошо работавшие всего пару лет назад, уже не дают должного эффекта необходимы более изощренные в профессиональном и психологическом плане методы и приемы рекламного воздействия на клиента.

Инвестиционный климат в стране нулевой, если не сказать минусовой. Все рынки, в том числе и недвижимости, находятся в стадии временной заморозки и борьбы за выживание. Этап профессионального развития рынков (рекламного и недвижимости): 1998 2002 годы Если за критерий деления на этапы брать изменение психологии потребителя, то этот период следует ограничить началом 2000‑х годов (1998 2002 гг.). Страна полностью оправилась от кризиса, уровень доходов населения стабилизировался и даже растет.

В народе нарастает паника, усиливаются пессимизм и недоверие. О профессиональном развитии и потребительских предпочтениях (интересах покупателя) мало кто задумывается: единственная мысль о том, как сохранить свой бизнес и деньги. Следовательно, на формирование психологии потребителя оказывают влияние преимущественно внешние экономические факторы. Влияние, естественно, негативное, связанное с кризисом доверия к рынку и к государству в целом.

Рынок уже готов предложить покупателю качественный продукт, обеспечить сохранность его инвестиций. Предпочтения покупателей обусловлены скорее желанием выгодно вложить деньги и не прогореть, нежели реальными вкусами и пожеланиями качественных характеристик дома и его местоположения. На первом месте все‑таки стоят надежность и имя застройщика. Что касается непосредственно продавца, то он в поиске конкурентного преимущества все больше внимания уделяет профессиональным рыночным атрибутам: маркетингу, рекламе, PR. Рынок начинает развиваться в профессиональном плане.

Идет формирование среднего класса, которому еще далеко до того, чтобы стать основным диктатором интересов в формировании потребительских предпочтений, но рынок уже реагирует на него, выделяя в самостоятельную целевую группу. Данный этап связан с бурным развитием рынка недвижимости и его поднятием на качественно новый уровень. Это и начало формирования цивилизованных отношений между продавцом и покупателем, и развитие (пусть медленное, но верное) законодательной базы, и высокий уровень конкуренции, и обилие предложений на любой вкус и карман: от массовой панельной застройки до индивидуальных проектов, и внедрение новых технологий и решений.

Теперь модно стоять на абонентском обслуживании у какого‑нибудь рекламного или PR-агентства и, ничего не понимая в их мудреных терминах и деятельности, с восхищением и признательностью принимать результаты их дорогостоящего труда. Непрофессионализм заказчика в немалой степени способствует творческому и материальному самоутверждению агентств: с одной стороны, креативнейшие дизайнерские разработки, красочные рекламные макеты и при этом, с другой стороны, полное непонимание интересов конечного потребителя продукта (покупателя квартиры). Что удивительно, красивая картинка, стандартные лозунги и избитые фразы по поводу свободных планировок и благоприятной экологии привлекали внимание, потому что клиент сам еще толком не понимал, чего ждет от рекламы, и не мог четко сформулировать свои реальные предпочтения в отношении приобретаемого товара.

Для маркетинговых служб, рекламных и PR-агентств это время связано с самоутверждением и самолюбованием, желанием доказать свою значимость и заработать на волне поднявшегося на них спроса, сопровождающегося, однако, полным непониманием их функций.

Наступает эпоха покупателя, на рынке утвердилось золотое правило клиент всегда прав. Повышается качество знаний потребителя о рынке и его механизмах. На смену выбору, сформированному рекламными уловками продавца и поверхностными ощущениями покупателя на уровне нравится не нравится, пришло осознанное, рациональное, продуманное решение, в основе которого четкое понимание собственных предпочтений и представлений о желаемом жилье. Потребитель, став более образованным и разборчивым в вопросах рынка и рыночных отношений, предъявляет более высокие требования не только к предлагаемому товару (его качественным характеристикам), но и к рекламе.

По сути, навязанное рекламное предложение формировало спрос на жилье. Соответственно, до определенного момента, когда произошел перелом в сознании покупателя, подобная реклама действовала довольно эффективно. Этап профессионального развития рынков (недвижимости и рекламного): с 2002 года по настоящее время Ключевые слова этого периода уважение к покупателю и клиентоориентированность. Коренным образом изменилась психология потребителя. На данном этапе впервые отчетливо прослеживается смена приоритетов: уже не продавец диктует покупателю правила игры, а покупатель делает свой выбор в пользу того или иного товара, основываясь на собственных убеждениях и предпочтениях.

Развитие рынка недвижимости в России, если рассматривать его в историческом контексте и брать за критерий оценки состояние аналогичных рынков на Западе, идет в верном направлении от стихийного к уравновешенному и цивилизованному. Сегодня стабильный и надежный рынок недвижимости с благоприятным инвестиционным климатом дает прирост в среднем 5 10 % в год. Такие показатели характерны для стран Западной Европы и пока являются основным ориентиром при определении надежности и цивилизованности рынка недвижимости.

Красочным, пестрящим изображением рекламируемого продукта его не завлечешь. Реклама должна быть обращенной лично к нему, распознать и удовлетворить конкретно его интерес и потребность. Такой подход, соответственно, меняет и положение продавца, задача которого теперь вывести на рынок товар, максимально соответствующий по своим характеристикам ожиданиям клиента. Что касается рынка предложения, то он тоже несколько меняет свою структуру, ориентируясь на потребителя. В связи с растущим уровнем благосостояния населения увеличивается прослойка людей, причисляющих себя к среднему классу. Рынок реагирует на эту тенденцию растущим количеством проектов бизнес-класса.



Это важно учитывать при анализе российского рынка и оценке того или иного этапа его развития, а также при формировании потребительских предпочтений.

Повышение цен на 5,2% - это уже не рост, а огромный скачок, - говорит руководитель отдела маркетинга компании КВ Инжиниринг Антон Смирнов. При этом удивительная деталь: цены выросли лишь в новостройках классов эконом и бизнес. Что касается цен на вторичном рынке и элитное жилье, то наметилась обратная тенденция - темпы роста снижаются. По словам ведущего эксперта-аналитика компании Paul`s Yard Владимира Кудрявцева, в ноябре цены на элитное жилье выросли на 2,5-3%, в то время как в декабре этот показатель составил всего около 1,7-2%. Что вполне логично: ведь приобретение квартиры - довольно долговременный процесс, который обычно никак не связывают с наступлением Нового года. Большинство потенциальных покупателей квартир сейчас озабочены не приобретением нового жилья, а поисками подарков для родных и близких и закупками продуктов для новогоднего стола. Правда, есть категория людей, которые хотят найти квартиру и завершить сделку именно до окончания праздников, но это абсолютно эмоциональный, психологический фактор, и в большинстве случаев он не является решающим, - добавляет Владимир Кудрявцев. Основная масса покупателей предпочитает отложить решение проблем, связанных с выбором и приобретением новой квартиры, и спокойно отдохнуть.

В первой половине декабря рынок недвижимости преподнес покупателям неприятный сюрприз. Всего за две недели средняя цена жилого метра в Москве выросла более чем на 100 долларов: если 30 ноября она составляла 2135 долларов, то уже к 12 декабря достигла 224 Такой скачок цен на стагнирующем рынке удивил экспертов.

Риелторы вторичного рынка объясняют сложившуюся ситуацию тем, что крупные застройщики массового жилья не способны на гибкую ценовую политику в отличие от вторички и повышают цены редко, но сразу на большую сумму. Например, последняя коррекция была в начале осени текущего года, почти три месяца назад. А в начале декабря произошла следующая, полагают риелторы.

Сами застройщики оправдывают резкое повышение цен громкими, но не очень убедительными причинами: инфляция, рост мировых цен на нефть, увеличение уровня доходов, а также 214-й закон, серьезно сокративший объемы жилищного строительства. Конечно, эти причины имеют место быть, однако они сказываются больше на постоянной тенденции роста цен на недвижимость в стране, но никак не объясняют декабрьского скачка в одном отдельно взятом сегменте рынка.

Если гипотеза о маркетинговом характере скачка цен верна, становится понятным, почему подорожание коснулось лишь наиболее дешевых сегментов: покупатели жилья низшей и средней ценовой категории наиболее подвержены эмоциональным призывам. Что неудивительно: как правило, недорогое жилье покупается как единственное и покупатели ограничены в сумме. Дорогое же жилье редко покупается на последние, и поведение покупателей меньше зависит от стоимости жилья.

Независимый аналитик рынка Андрей Бекетов выдвигает свою версию. Он уверен, что резкий скачок цен - всего лишь нестандартный маркетинговый ход застройщиков, который, впрочем, может быть вполне успешным. Ведь если поднять цены вне сезона, когда продажи и без того уменьшаются, то потенциальные покупатели психологически привыкнут к этому уровню. К тому же в конце января, когда вновь начнутся активные продажи, застройщики смогут бравировать огромными скидками. Которые, впрочем, под разными предлогами могут действовать и в декабре. Обзвон Газетой ведущих застройщиков столичного рынка недвижимости косвенно подтвердил версию эксперта. В одних фирмах продавцы объясняли, что пока увеличение цен решили отложить до 1 января 2005 года, в других - что цены уже поднялись, но если вы приедете заключать сделку сегодня, то лично вам постараются сделать скидку и продадут квартиру по старым ценам.

Впрочем, серьезного роста цен на вторичном рынке в будущем году эксперты не обещают. После новогоднего затишья рост цен продолжится, но с уменьшающимися темпами: в среднем на 1-2% в месяц, - уверен управляющий директор компании МИЭЛЬ-Недвижимость Руслан Сейт-Люманов. А во второй половине 2006 года можно ожидать появления на рынке новостроек, которые удовлетворяют требованиям нового закона, что также приведет небольшому снижению темпов роста цен. По мнению руководителя аналитического центра ирн.ru Олега Репченко, возможно два варианта развития событий. Если в течение всего следующего года цены будут активно расти, что отчасти искусственно подогревается застройщиками, то в 2007 году возможен обвал рынка. В противном случае будет замедление темпов роста или стагнация цен, - добавил Олег Репченко.
Инфраструктура современных новостроек бизнес-класса стремительно меняется. Жильцы хотят платить только за те услуги, которыми они действительно пользуются. Время излишеств прошло квартирантов больше интересует Интернет и кабельное телевидение, а не бассейн и салон красоты в доме.

Что касается вторички, то цены на этом рынке в сегменте эконом и бизнес и так выше на 10-15%. Кроме того, массовость первичного рынка недорогого жилья вкупе с единичностью предложений аналогичных квартир на вторичном рынке приводит к тому, что продавцы вторички подтягивают свои цены к ценам первичного рынка, а не наоборот. Следовательно, можно ожидать, что эффект от повышения цен застройщиками будет двояким: вначале подорожавшие квартиры уйдут со скидками, а затем, когда вторичный рынок, в свою очередь, поднимет цены, можно будет обойтись без дисконта.

Представление об оптимальной инфраструктуре в жилых комплексах бизнес-класса только начало формироваться. Каждый квартирант подходит к этому вопросу индивидуально. Одному нужен полный перечень услуг, другому достаточно работы службы клининга и охраны. Как правило, любой девелопер, работающий в сегменте бизнес-класса, сталкивается с необходимостью создания адекватной инфраструктуры для своего объекта. Строительные компании идут навстречу покупателям недвижимости и стараются учитывать их пожелания.

На протяжении многих лет жилье повышенной комфортности по определению считалось элитным, демонстрирующим высокий социальный статус и финансовое благосостояние владельца. Соответственно чем богаче была инфраструктура дома, тем более престижным он считался. Сейчас многие вещи в оснащении жилища, раньше казавшиеся обязательными, утратили свою значимость. Для покупателя квартиры становится важно оплачивать именно тот набор услуг, который ему необходим, а не излишества в виде оружейной комнаты, мини-кинотеатра, бассейна и розария. Если раньше потенциального владельца элитной квартиры волновало наличие дизайнерского дивана в вестибюле, то сейчас его больше интересует имя архитектора здания и скорость Интернета в будущем жилье.

В советские времена никто не спрашивал у будущих новоселов, хотят ли они иметь у себя на кухне такую удобную вещь, как мусоропровод, сегодня же застройщики стараются оснастить дома только теми наворотами, которые действительно необходимы жильцам. По данным исследования, проведенного маркетологами компании Квартал, покупателей квартир в домах бизнес-класса прежде всего интересуют удобные планировочные решения. Если говорить о самом доме, то его высота не должна превышать пятнадцати этажей, оптимальное количество подъездов 2 3, а квартир на этаже не более По результатам опроса удалось также выяснить желаемое соотношение площадей квартир: метраж идеальной двухкомнатной квартиры 90 140 кв. м, трехкомнатной 130 160 кв. м, четырехкомнатной 160 190 кв. м.

Чудеса инфраструктурной цивилизации

Одним из принципиальных требований потенциальных покупателей жилья бизнес-класса является наличие охраняемого подземного паркинга. Не менее значимым является и социальное окружение здания покупатели хотят быть уверены в благонадежности соседей как по дому, так и по двору. Кроме того, современного жильца стала больше интересовать инженерная начинка дома наличие современной системы очистки воды и воздуха, качественные стеклопакеты, бесшумные лифты.

Подобные исследования, проведенные среди клиентов концерна Крост, подтвердили, что покупателей жилья бизнес-класса привлекают необычные фасады домов. Например, особенность фасадов объектов Кроста разделенное по горизонтали и вертикали остекление, оригинальная фактура за счет использования сочетания керамогранита и архитектурного бетона, рассказывает первый заместитель начальника риэлтерского управления концерна Крост Марина Резвова. Современные покупатели обращают особое внимание на интерьеры общественных зон вестибюлей, лифтовых холлов. По словам Резвовой, одной качественной отделки недостаточно, необходимо, чтобы проект соответствовал идеологии всего жилого комплекса, отражал его оригинальность и самобытность. То же относится к входным группам, фасады и интерьеры которых должны быть оформлены в едином стиле.

Немалый интерес у потребителей вызывает новомодная система умный дом. Однако лишь мизерный процент покупателей квартир бизнес-класса готовы жить в интеллектуальном здании и оплачивать его эксплуатацию. Впрочем, элементы системы интеллектуальное здание иногда используются в домах бизнес-класса. Например, такая функция, как диспетчеризация здания, когда вся инженерная информация стекается на единый диспетчерский пульт. Диспетчер знает, исправно ли работают лифты, не застрял ли в них кто-нибудь, есть ли протечки в доме и так далее, Рассказывает руководитель строительных проектов МИАН-девелопмент Эраст Жиряков. Однако полностью функция умный дом на базе системы интеллектуальное здание предлагается делается только по желанию потребителя и, разумеется, за отдельную плату.

По словам директора по маркетингу и продажам ОАО Квартал Сергея Лушкина, возможность современной связи становится важным условием для покупателей. Застройщики, которые стремятся создать идеальный продукт, оснащают здания мощной оптико-волоконной сетью, обеспечивают каналами междугородней и международной связи, квалифицированной службой технической поддержки, гарантируют приемлемые цены и высокое качество обслуживания. Безусловно, наличие подобных преимуществ влияет на цену жилья. Однако современные покупатели готовы платить за подобные блага цивилизации, так как их наличие стало неотъемлемой частью жизни, говорит Лушкин.

Один из главных вопросов, который приходится решать застройщику бизнес-класса, какой должна быть инфраструктура дома закрытой или открытой. Наличие тех или иных опций повышает уровень объекта, но жильцы далеко не всегда готовы за них платить. На практике, если речь заходит о предприятиях по предоставлению дополнительных услуг исключительно для жильцов дома, неизменно встает вопрос об оплате. Наличие собственных тренажерных залов, бассейнов, кафе и тому подобное влечет за собой значительное увеличение коммунальных платежей, говорит Сергей Лушкин. Вообще инфраструктура удовольствие недешевое. Если объекты жилого комплекса закрыты для внешних посетителей, то все бремя расходов полностью ложится на плечи жильцов. Практика показывает, что платежи от $2 до $5 на кв. м иногда становятся обременительными даже для жителей элитных домов, не говоря уже о квартирантах бизнес-класса.

Добро пожаловать, или Посторонним вход воспрещен

Впрочем, за последние пару лет жители наконец разобрались, в какую копеечку влетает им эксплуатация собственных бассейнов, SPA-салонов, отдельных лифтов и прочих подобных элементов инфраструктуры дома, без которых они вполне могли бы обойтись. По словам экспертов, современный покупатель недвижимости бизнес-класса старается выбрать для себя оптимальный набор услуг без увеличения эксплуатационных платежей за счет элементов инфраструктуры, которые ему не нужны.

Нередки случаи, когда застройщик предусмотрел какой-то элемент инфраструктуры дома, но жильцы им не пользуются. Например, в одном жилом комплексе из-за нехватки места возникали постоянные сложности с въездом в подземный паркинг. Было принято альтернативное решение установить автомобильные лифты. Но не тут-то было. Во-первых, немалую стоимость эксплуатации таких лифтов включили в коммунальные платежи. А во-вторых, возникли проблемы из-за их невысокой пропускной способности. Чтобы попасть в паркинг, жильцам приходилось стоять в очереди к лифту. Теперь лифты простаивают.

Современные застройщики, в свою очередь, больше не ставят своей задачей обеспечить жилые объекты подобными излишками инфраструктуры. Основной причиной отказа от бассейнов и салонов красоты стал критерий безопасности проживания, который подразумевает проход на территорию жилого дома строго регламентируемого списка людей (жильцы, их гости, о прибытии которых служба охраны должна быть оповещена заранее). Получилось, что закрытая инфраструктура невостребована или обходится проживающим слишком дорого, а открытая небезопасна.

Впрочем, причина невостребованности бассейнов, тренажерных залов и других бонусов, предназначенных исключительно для обитателей дома, заключается не только в высокой ставке эксплуатационных расходов. Дело в том, что за последнее время трансформировался стиль жизни среднестатистического москвича. Если раньше квартиранты пытались уместить все свои потребности в одном закрытом пространстве своего дома, то сегодня они хотят ездить в модные рестораны, посещать престижный фитнес и т.п.

В многоквартирных домах могут быть инфраструктурные варианты. Если в здании предусмотрен отдельный вход в нежилые помещения первого этажа и этот вход расположен за пределами огороженной придомовой территории, то использование данных площадей для организации в них тренажерных залов, бассейнов, салонов и кафе для широкого круга клиентов вполне возможно. Так, в проекте жилого комплекса Панорама компании Капитал Групп отказались от маленьких спортзалов и создали большой автономный фитнес-центр. Вход в него и входные холлы подъездов находятся по разные стороны здания, чтобы отделить общественную зону от приватной территории жильцов.

Два в одном

Например, в элитном центре Aphrodite Hills на Кипре девелопер создал гостинично-жилой комплекс, состоящий из отеля, вилл и таунхаусов для постоянного проживания. Потоки постоянных жителей комплекса и туристов не пересекаются. В то же время жители Aphrodite Hills имеют возможность пользоваться всеми объектами инфраструктуры отеля. Все виды сервиса, не требующие участия специалистов, предоставляются бесплатно (например, бассейн, сауна). Если же клиент хочет воспользоваться услугами массажиста или личного тренера, это оплачивается отдельно, однако с существенной скидкой по сравнению с ценой для постояльцев отеля. Подобные проекты очень популярны в странах Средиземноморья, Черноморского бассейна, в Швейцарии.

Интересное решение проблемы создания оптимальной инфраструктуры нашли за рубежом. Концепция Жилой комплекс плюс отель позволяет создать максимально возможный набор объектов и услуг. В таком формате жилая и гостиничная составляющие функционируют как два независимых бизнеса, а постоянные жители комплекса имеют возможность пользоваться бесплатно или с существенным дисконтом всеми возможностями гостиницы. При этом любой квартирант может пользоваться именно теми опциями, которые ему необходимы, и его расходы будут на порядок ниже, чем в закрытом жилом комплексе.

Одним из первых российских объектов с концепцией Жилой комплекс плюс отель стал поселок Сосны на Николиной горе. Главная идея объекта создать многоквартирный жилой комплекс высокого уровня комфорта в курортной зоне Подмосковья. Большая площадь застройки, возможность использования инфраструктуры лечебно-оздоровительного центра Сосны позволяют максимально приблизить объект к этой концепции. Помимо традиционных услуг в области фитнеса и спорта жители комплекса могут воспользоваться услугами профессиональных медиков. Жилой объект Сосны на Николиной горе спроектирован в соответствии со всеми стандартами загородного элитного жилья.

По словам директора отдела жилой недвижимости компании Knight Frank Екатерины Тейн, в России развитие такой концепции тормозит неразвитость гостиничного сегмента рынка. Пока единственный выход рынок загородного жилья в Подмосковье, где уже построено или реконструировано большое количество пансионатов, санаториев и домов отдыха. Как правило, такие объекты имеют огромную территорию, поэтому всегда есть возможность размещения жилых комплексов для постоянного проживания. Для успешной реализации проекта необходимо продумать вопрос разграничения жилой и гостиничной зоны, что вполне просто сделать на этапе разработки концепции. Тем более что рынок российской высококлассной недвижимости уже знает примеры строительства коттеджных поселков на территории или вблизи престижных пансионатов, считает Тейн.

По мере повышения качества современного домостроения изменяется и уровень требований потенциальных покупателей жилья. По сути, сегодняшние дома бизнес-класса это вчерашнее элитное жилье. Основным объединяющим фактором современной городской недвижимости в настоящее время является безопасность здания. Если в доме нет организованной системы охраны, то это уже не бизнес-, а эконом-класс. Требования покупателей недвижимости бизнес- и элит-класса в отношении месторасположения дома и качества постройки сильно разнятся. Месторасположение в центре Москвы по-прежнему остается основным фактором, определяющим категорию дома как элитного. Дома бизнес-класса в основном возводятся в спальных районах Москвы. В этом случае на первый план выходят районы с более благоприятной экологией.

Непринципиальные различия



Главная --> Публикации