Главная --> Публикации --> Игнорируя скептиков, радуюсь переменам Еще и три тополя на плющихе Ипотека научилась обходиться без нотариусов Анна курбатова: "сколько зелени нужно городу, никто не считал" Система начала перестройку пекина

Сначала милиционеры не вмешивались, пытаясь убедить бунтовщиков. Однако постепенно к месту подтянулось несколько нарядов, и сотрудники милиции попросту оттеснили демонстрантов с дороги. Впрочем, нужно отдать должное, что сотрудники правоохранительных органов вели себя достаточно корректно, - говорит член инициативной группы дольщиков компании Мастерок Анастасия Антонычева. Тем не менее пятеро участников акции были задержаны милицией.

20 декабря, в Москве, обманутые пайщики жилищного строительства перекрыли Рязанский проспект. Всего в акции участвовало около сотни человек, но на дорогу решилось выйти не более сорока. Магистраль была перекрыта недалеко от метро Рязанский проспект около 11.2 Движение по ней было парализовано на 15 минут.

Тем не менее люди решили выйти на Рязанский проспект. Дело в том, что к митингам чиновники привыкли и относятся к ним, как к обычному явлению, - объясняет Антонычева. С ней согласен и депутат Госдумы Александр Хинштейн: Чиновник - как таракан: нужно постоянно придумывать новое средство, чтобы на них воздействовать. Впрочем, депутат уточнил, что конкретные меры, на которые пошли обманутые покупатели квартир, он не одобряет, и нужно изыскивать другие методы.

Акцию пострадавших соинвесторов жилья нельзя назвать неожиданной. Дольщики уже несколько раз предупреждали чиновников о том, что если никаких подвижек в решении проблемы недостроенного жилья не произойдет, то они перекроют одну из транспортных артерий города. На это заявление власти отреагировали категорично: столичный мэр Юрий Лужков объявил, что будет подавлять акции экстремистов без жалости, а первый замруководителя стройкомплекса Москвы Александр Косован попросту назвал частных соинвесторов, планирующих акции гражданского неповиновения, шпаной.

Выйдут ли дольщики еще раз на дорогу, пока неизвестно. Все зависит от того, что предпримут власти, - говорит Бондаренко.

Свой шаг дольщики объясняют тем, что, несмотря на громогласные заявления властей, проблемы с жильем, в строительство которого они вложили деньги 2-3 года назад, не решаются (Газета сообщала об этом вчера). По данным объединенного комитета обманутых соинвесторов, в митинге участвовали несколько компаний, но в основном это были дольщики Социальной инициативы. С ними власти ничего не хотят решать, и люди просто в отчаянии, - говорит член комитета Светлана Дроздова. Впрочем, судьба остальных пайщиков тоже пока неизвестна. В понедельник Лужков публично объявляет, что все документы по обманутым соинвесторам уже подписаны, а на следующий день Косован говорит, что они будут подписаны 28 декабря, - говорит член объединенного комитета обманутых соинвесторов Владимир Бондаренко. - Мы все больше и больше сомневаемся в том, что наши проблемы решатся. Бондаренко рассказал, что на него выходили представители ФСБ, которые интересовались его политическими взглядами: не является ли он случайно нацболом или членом какой-нибудь другой политической партии, как он относится к экстремистам. Это ужасно, когда отчаявшихся людей власти считают шпаной и экстремистами, - добавляет он.

Владимир Иосифович, как Вы относитесь к выходу на столичный рынок недвижимости крупных игроков? Удается ли правительству Москвы найти общий язык с Олегом Дерипаской, Сулейманом Керимовым, и другими предпринимателями, которые занимают активную позицию на рынке недвижимости Москвы?

Ситуация с дольщиками все больше напоминает историю с монетизацией льгот. Стоит заметить, что тогда, после перекрытия первой трассы в Подмосковье, губернатор Московской области Борис Громов тоже выступил с довольно резким заявлением в адрес бунтовщиков, пообещав сурово наказать зачинщиков. Однако это не остановило льготников: перекрывать трассы стали по всей стране. В конце концов власти пошли на значительные уступки. Но тогда речь шла исключительно о шагах государства. Сейчас же дольщики пострадали от коммерческих организаций.
В минувшем году на рынке недвижимости Москвы были отмечены новые тенденции, которые, бесспорно, окажут существенное влияние на развитие ситуации в этом секторе столичной экономики. Важнейшим событием, по мнению большинства наблюдателей, стал приход в Москву новых крупных игроков, которые в самое ближайшее время могут составить серьезную конкуренцию старожилам. Наряду с этим, уходящий год ознаменовался принятием закона о долевом участии в строительстве. Этот документ в его нынешнем виде может кардинально изменить характер взаимоотношений между застройщиками и соинвесторами. Наконец, в 2005 году после продолжительной стагнации рынок снова перешел в фазу роста. На вопросы редакции Интерфакс-Недвижимость по итогам уходящего года ответил первый заместитель мэра в правительстве Москвы, глава столичного стройкомплекса Владимир Ресин.

Сегодня в Москве работают несколько десятков крупных, сотни средних и тысячи небольших конкурирующих между собой строительных компаний. Все строительство в городе ведется на конкурсной основе. Экономическая ситуация в стране и, особенно, в Москве такова, что сейчас город не зависит от предпочтений инвесторов. Москва имеет возможность выбирать среди инвесторов того, кто предложит ей наиболее выгодные условия сотрудничества. Для того, чтобы победить в конкурсе фирмы должны поддерживать высокую конкурентоспособность, а, значит, постоянно развиваться. Поэтому приход на рынок новых участников, располагающих значительными капиталами, будет способствовать дальнейшей модернизации строительной отрасли города. А развитие экономики - это то, что нужно городу. Так что по этому вопросу интересы городских властей и собственников строительных компаний полностью совпадают, поэтому мы говорим с ними на одном языке.

В условиях рыночной экономики покупка и продажа компаний - это нормальное явление. Тот факт, что акции строительных компаний Москвы пользуются повышенным спросом у ведущих инвесторов России свидетельствует о том, что строительный бизнес в столице имеет хорошие долгосрочные перспективы.

Ожидаете ли Вы появления в строительной сфере новых представителей крупного бизнеса?

Вне зависимости от конкретной структуры собственности на недвижимость и владения строительными подрядами, система управления строительным рынком в Москве, опирающаяся на самое развитое в стране региональное законодательство, построена таким образом, что власти города всегда контролируют строительный рынок и все процессы, происходящие на нем. Это нормальная ситуация, характерная для всех крупнейших мегаполисов мира. Есть Генеральный план развития Москвы, имеющий характер и статус закона. Нарушить его невозможно, поскольку работает эффективная система контроля.

С чем, по Вашему, связан переток капитала из сырьевых отраслей на строительный рынок Москвы?

Конечно. Строить в Москве выгодно, значит, в этот бизнес будут приходить новые инвесторы, в том числе, представители крупного бизнеса.

В результате, в Москву идут новые инвесторы - и это замечательно. Главное в этой ситуации то, что и в строительной отрасли остаются и увеличиваются капиталы, и деньги сырьевиков остаются в экономике России и будут способствовать подъему новых отраслей. Они же не вывозят их за рубеж, напротив - вкладывают деньги в российские предприятия, развивают новые сферы производства. Столичный строительный рынок остается привлекательным и, вероятно, будет аккумулировать еще большие капиталы, работающие на интересы города.

Это не переток, а диверсификация капитала. Всегда надежнее хранить яйца в разных корзинах, тем более, когда все они приносят хорошую прибыль. Перепрофилирование активов компаний - нормальный бизнес-процесс. Ни один инвестор не упустит возможности выгодно продать или купить бизнес. Владельцы сырьевых компаний действуют как дальновидные бизнесмены.

Вопросы силовых захватов находятся в компетенции Управления по экономической безопасности Правительства Москвы. Это подразделение эффективно решает поставленные перед ним задачи. А что касается конфликтов, то мы живем в правовом государстве, где все спорные вопросы можно мирно разрешить в суде в рамках действующего законодательства.

Какие меры предпринимает правительство Москвы по предотвращению силовых захватов предприятий? Возможны ли в столице жесткие конфликтные ситуации?

Покупка и продажа акций компаний - это дело самих акционеров. А назначение совета директоров - это внутренние дела компании, точнее - собрания ее акционеров. Скажу одно: Моспромстрой сохранит профиль своей деятельности и, как и раньше, будет возводить строительные объекты в Москве.

Известно, что в Моспромстрое складывается сложная ситуация. Участники рынка говорят, что в компании вскоре сменится собственник, а затем и менеджмент? Какова позиция правительства Москвы по отношению к событиям в компании?

Да, сможет. Земельные резервы есть внутри границы города. На наш век и век наших детей и здесь места хватит. К 2010 году мы закончим программу по сносимым сериям хрущевок. Идет вывод за городскую черту промышленных предприятий, свалок. Например, на месте полей аэрации в Люберцах будет второй Марьинский парк. Такая же участь постигнет поселок Северный, где 35 гектаров занимают осадочные поля. Будем строить завод по переработке осадков. Не дело, чтобы в цивилизованной Москве были такие неухоженные площади.

Свободных площадок под строительство жилья в Москве остается все меньше. Вы уже говорили, что город будет развиваться в своих границах. Сможет ли стройкомплекс держать нынешние темпы на уровне 5 млн. кв. метров в год? Каковы резервы территорий под застройку?

В ближайшие годы в Москве будут возводиться и индустриальные и монолитные дома. Так что вопрос о загрузке ДСК не стоит. Индустриальные дома, которые выпускают домостроительные комбинаты необходимы городу для реализации социальных программ. Они экономичны, комфортны и строятся намного быстрее монолитных. Учитывая, что треть всего возводимого в городе жилья предназначена для социальных нужд, продукция ДСК будет востребована и дальше.

Как решить проблему загрузки ДСК? Вы говорили о том, что будущее столичного домостроения за сборно-монолитным зданиями. Будут ли ДСК осваивать монолитные технологии?

Как Вы относитесь к тому, что многие строительные компании уходят в другие регионы, в частности в Московскую область?

Что касается освоения монолитных и сборно-монолитных технологий, то каждый из производителей индустриальных домов активно развивает эти направления работы.

По мнению экспертов, последние городские законы в области социального жилья ужесточают правила постановки на очередь для улучшения жилищных условий. Сохранит ли Москва бесплатную очередь, если да, то для каких категорий граждан?

Московская область, точно также как и Москва переживает сегодня интенсивный подъем строительной отрасли. Поэтому некоторые строительные компании Москвы, особенно те, кто имеет избыточные для Москвы мощности, активно строят в этом регионе. Это нормально. В прошлом году московский регион, город и область, в сумме построили порядка 10 миллионов квадратных метров жилья. В 2005 году суммарный объем строительства в регионе будет еще больше.

Точно также, все граждане, вставшие в очередь на получение социального жилья до вступления в действие нового Жилищного кодекса, сохранили свои права. В целом же, стратегия развития рынка такова, что бесплатное выделение жилья будет постепенно заменяться социальной ипотекой.

Право на получение бесплатного жилья, в полном соответствии с федеральным законодательством, остается за малоимущими гражданами. Поскольку определение этой категории, согласно Жилищному кодексу, отнесено к ведению регионов, осенью этого года в Москве были разработаны и переданы для рассмотрения законодателям нормы отнесения граждан к категории малоимущих. Все, кто попадает в эту категорию, будут получать квартиры бесплатно.

Дело не в том, что в городе не хватает строительных площадок, а в том, что в 2005 году власти города по инициативе мэра Москвы приняли на себя обязательство предоставлять жилье гражданам, переселяемым из пятиэтажек, в том же районе (или округе, если речь о ЦАО и Зеленограде). Именно ради соблюдения этих обязательств, правительство Москвы планирует выкупать квартиры у застройщиков. В каждом конкретном случае условия выкупа будут определяться в зависимости от сложившейся в районе ситуации: сколько и каких квартир нужно, чтобы обеспечить всех желающих остаться в прежнем районе проживания. Нам это необходимо не потому, что негде строить, а для того, чтобы иметь возможность предлагать москвичам различные варианты расселения.

Городские власти признают, что в столице возник дефицит площадок под строительство стартовых домов для переселения обитателей сносимых хрущевок. Город даже планирует выкупать у застройщиков квартиры под переселение? На каких условиях будут приобретаться квартиры? В чем Вы видите выход из сложившейся ситуации?

Реализация программы расселения ветхих пятиэтажек идет с опережением планировавшихся изначально темпов. В этом году был снесен юбилейный четырехмиллионный квадратный метр пятиэтажек первого периода индустриального домостроения.

Когда планируется завершить снос пятиэтажных домов первого периода индустриального домостроения? Какие серии будут следующими? Планируется ли снос панельных девятиэтажек, которые не отличаются высокой прочностью?

Что касается остальных пятиэтажек и панельных девятиэтажных зданий, то их дальнейшая судьба будет решена в ходе реализации программы комплексной реконструкции районов сложившейся застройки. Специальной программы по их сносу нет.

Если раньше мы считали, что последняя ветхая хрущевка будет снесена только в 2010 году, то теперь ясно, что в Центральном и Южном округах снос ветхого жилья и пятиэтажек завершится уже в ближайшие месяцы, в Юго-восточном округе - в 2008-ом году, в Северо-восточном и Восточном округах - в 2009-ом.

В ФАС работают грамотные специалисты. Поэтому решение, которое вынесла антимонопольная служба справедливо. Сейчас, после недавних потрясений, вызванных действиями монополиста, цементный рынок снова входит в свои берега. В ближайшие дни будет проводиться тендер на поставку цемента для строительства объектов по социальному заказу на 2006 год.

Как вы можете прокомментировать действия ФАС в отношении компании Евроцементгруп? Эксперты назвали штраф, наложенный ФАС, беспрецедентно высоким. Какова сейчас ситуация на рынке цемента? Не считаете ли Вы, что крупные застройщики должны обзавестись собственными цементными мощностями?

В конце 2005 года на рынке жилья Москвы наблюдается резкий рост цен. Возможно ли повторение сценария начала 2004 года, когда после подъема отмечалась стагнация, а затем и спад?

Что касается строительства собственных мощностей по производству цемента, то это дело самих компаний, которые занимаются строительством. Президент поставил задачу в ближайшие годы резко увеличить объемы строительства в России. Поэтому объемы потребления цемента в стране должны возрасти. Значит, появятся новые мощности по его производству. Кто будет их строить - покажет время.

Можете ли Вы предположить, сколько будет стоить квадратный метр жилья в Москве в 2010 году?

Тот рост цен на жилье, который происходил в 2003-2004 годах, был обусловлен ажиотажным спросом, который наблюдался в то время. Стоимость жилья в отдельных сегментах рынка поднялась даже выше его реальной рыночной стоимости. Поэтому потребовалось время на коррекцию рынка. Сейчас цены на московские квартиры снова растут, но меньшими темпами. А что касается перспектив, то цикличность - это нормальная динамика развития рынка. Пока никаких признаков новой стагнации стоимости жилья в Москве не наблюдается.

Владимир Иосифович, что бы Вы сами могли поставить себе в заслугу за время работы на посту руководителя столичного стройкомплекса, а за что могли бы себя критиковать?

Я не гадалка. Есть много факторов, которые влияют и на уровень спроса и на уровень предложения, которые определяют цену на рынке. Предсказать их невозможно. Скажу одно. Если за это время в стране не произойдет каких-либо серьезных экономических катаклизмов, тенденции развития рынка таковы, что жилье в Москве будет стоить значительно дороже, чем сегодня.

29 ноября на заседании Совета по реализации национальных проектов Владимир Путин потребовал от всех ветвей власти разбюрократить сферу жилищного строительства и избавиться от клановости в сфере строительного бизнеса. Насколько актуальна эта проблема для Москвы?

Оценка и критика моей работы находятся в компетенции мэра. Раз я работаю на своем месте, значит, соответствую поставленным им задачам. Юрий Михайлович Лужков - жесткий и строгий руководитель. Похвала из его уст дорогого стоит. А критикует он конструктивно, всегда по делу. Расслабиться не дает.

Как столичные власти планируют решать проблему обманутых соинвесторов? Можно ли при этом избежать существенных бюджетных затрат?

В настоящее время во всех подразделениях правительства Москвы, в том числе и в стройкомплексе, планомерно вводится система одного окна, которая позволит организациям максимально быстро и просто оформить разрешительную документацию на строительство. В самом скорм времени эта система заработает в полную силу. Что касается клановости в том понимании, которое вложил в это слово президент, то в строительном комплексе Москвы ее нет. Есть династии руководителей, которые не имеют к клановости никакого отношения.

Президент РФ Владимир Путин считает, что число ипотечных кредитов, выдаваемых в год, к 2010 году должно достигнуть 1 млн. против нынешних 40 тыс. Национальная программа по доступному жилью предусматривает активное строительство и развитие ипотеки. Получит ли ипотечная программа в Москве новый импульс?

По большому счету мы искоренили строительные аферы, хотя в Москве было несколько случаев, когда пострадали дольщики. Почему это происходит? Мало кто знает, что юридически они являются соинвесторами, и наряду с инвесторами - строителями несут солидарную ответственность за сдачу дома. Этим и пользуются сомнительные фирмы, предлагающие квартиры по явно заниженным ценам: их учредители знают, что им не придется отвечать перед дольщиками за срыв строительства. Отсюда - драмы. Недавно ко мне на прием пришел такой пострадавший - сам юрист, офицер, грамотный человек, а повелся на предложение мошенников Когда в полную силу заработает новый закон О долевом строительстве многоквартирных домов, он сможет защитить дольщиков от недобросовестных продавцов. Правительство Москвы, конечно, поможет пострадавшим - другие солидные организации достроят дома и отдадут людям положенные квартиры.

А. И. ДМИТРИЕВ, начальник управления научно-технической политики в строительной отрасли, профессор, доктор технических наук. На сегодняшний день ситуация выглядит следующим образом. Жилой фонд, созданный в первый период индустриального домостроения, а это порядка 36 млн. м2 пятиэтажек, достиг такой степени морального и физического износа, что около 6 млн. м2 крупнопанельных зданий уже не подлежит восстановлению и к 2010 году они будут снесены (серии К-7; II-35 и др.). Для переселения людей из сносимого фонда планируется строить до 0,8-1,0 млн. м2 нового жилья в год. Программа сноса - это отдельная программа, которая осуществляется по известной в городе инвестиционной схеме 30х70, когда из вновь построенного жилья 30% отдается городу, в частности под фонд переселения, а 70% остается инвестору с целью компенсации его затрат.

Мировая практика показывает, что ипотека - это главный путь приобретения жилья во всех развитых странах. За ипотекой - будущее. Развитие ипотеки идет у нас не просто. Если вопрос с первичным взносом решается, то снизить процентную ставку по кредиту крайне трудно. Однако, наличие проблемы - не повод сидеть, сложа руки. Социальная ипотека в Москве будет развиваться при помощи города для тех, кто пока не в состоянии обеспечить себя жильем. Глаза боятся - руки делают. И наша задача сделать так, чтобы ипотечный кредит выдавался людям на 20-25 лет под 6-7 процентов годовых. Тогда свои жилищные проблемы смогут решить не только представители высокооплачиваемых профессий, но и бюджетники: учителя, врачи, работники культуры и т.д. Юрий Михайлович Лужков пообещал выделить в Москве в 2006 году под социальную ипотеку более 100 тыс. кв. метров жилья. Это в 2,5 раза больше, чем в текущем году. Таким образом, новые квартиры по этой программе получат около 2 тысяч московских семей.

И, наконец, далеки от современных представлений о комфорте условия проживания в некоторых девятиэтажных зданиях, которые, кстати, через 15-20 лет тоже устареют, причем не только "морально", но и "физически". Принимая во внимание социальную значимость перечисленных проблем и необходимость их оперативного решения, Комплекс архитектуры, строительства, реконструкции и развития города в течение последних 5-6 лет активно проводит экспериментальные работы по определению наиболее рациональных направлений реконструкции 5- и 9-этажного жилого фонда. На головных объектах предполагается отработать наиболее прогрессивные энергосберегающие технологии, исследовать в экспериментальном порядке поведение новых строительных систем, а также систем инженерного обеспечения, разработать типовые схемы капитального ремонта и реконструкции.

Что касается "не сносимых серий", например, I-510 или I-515, основанных на принципиально другой конструктивной системе и рассчитанных - на более длительный срок эксплуатации, то их предстоит либо реконструировать, либо капитально отремонтировать с тем, чтобы привести в соответствие с новыми нормами. После осуществления необходимых реконструктивных мероприятий, перечень которых будет определяться в каждом конкретном случае индивидуально в зависимости от результатов предварительного обследования, такие дома смогут прослужить еще ни один десяток лет.

Первой экспериментальной программой стала программа реконструкции, работа над которой началась 3 года назад, когда вышло соответствующее распоряжение Правительства Москвы № 18 Согласно этой программе на 9 экспериментальных объектах (5-; 9-; 16-этажные дома различных серий) следовало отработать технологию выполнения капитального ремонта зданий с целью повышения их энергоэффективности. Одним из первых объектов реконструкции был жилой дом серии II - 49 по ул. Хабаровской. Впоследствии строительные работы по этому адресу выполнялись с участием европейских специалистов по программе TACIS.

После подведения итогов эксперимента наиболее эффективные приемы и методы будут рекомендованы для массового внедрения в реконструкционную практику.

Каждый из показательных объектов предварительно обследовали. В зависимости от состояния наружных стен определили подходящий вариант фасадной системы: резерв несущей способности ограждающих конструкций здания на Хабаровской улице позволил применить систему навесных вентилируемых фасадов "Марморок", а для утепления фасада дома на Липецкой улице была использована теплоизоляционная система "мокрого" типа по технологии "Синтеко". В результате удалось повысить уровень теплозащиты этих зданий почти в 2 раза по сравнению с тем, что было 30-40 лет назад.

Затем, с использованием новых систем утепления фасадов "Синтеко", разработанных НИИ Мосстрой и ГУ "Энлаком", производились работы по реконструкции 16-этажного дома на Липецкой улице.

На сегодняшний день из 9 намеченных объектов 3 уже реконструировано, по остальным объектам подготовлена вся необходимая документация. Работы по этой программе планируется продолжить.

Помимо реконструкции наружных стен, на упомянутых объектах были установлены экспериментальные системы механической вентиляции. Дело в том, что во всех существующих панельных домах первого периода индустриального домостроения в силу недостатков этих конструктивных систем либо из-за неправильной эксплуатации очень плохо работает естественная вентиляция. Теперь же, при механической вентиляции кратность воздухообмена в зданиях соответствует современным нормам, а стало быть, и условия проживания в них заметно улучшились. Кроме того, была заменена вся сантехника и столярка. Необходимо отметить, что реконструкция осуществлялась без отселения жильцов.

В соответствии с упомянутой программой на экспериментальных объектах планируется отработать такие направления капремонта, как реконструкция ограждающих конструкций (утепление стен и замена окон); надстройка мансард над реконструируемыми зданиями; реконструкция систем инженерного обеспечения; замена мягких кровель на скатные металлические. Исходя из условий целесообразности, в каждом конкретном случае будет определяться необходимость производства того или иного вида работ, либо их осуществления в комплексе.

Трехлетний опыт отработки рациональной схемы капитального ремонта не пропал даром. Первая, по сути, экспериментальная программа, нашла свое логичное продолжение в так называемой программе санации эксплуатируемого жилья, которая сегодня привлекает особенно большое внимание специалистов, поскольку тема комплексной реконструкции и капитального ремонта актуальна не только для столицы, но и для других российских городов. Более того, подобные эксперименты ведутся и в Белоруссии, и на Украине. По программе санации уже опубликовано несколько документов Правительства Москвы. В них названы конкретные адреса. Согласно распоряжению Правительства Москвы №679 в 2002 году следует подготовить всю документацию по санации первых трех объектов и приступить к производству работ.

При реконструкции зданий, перечисленных в программе санации, работы по утеплению фасада тоже будут проводиться дифференцирование. Например, среди намеченных объектов имеются дома серии II-18, стены которых выполнены из керамзитобетонных блоков толщиной 40 см. Несмотря на то, что их теплоизоляционная способность не совсем отвечает современным требованиям по теплозащите, тем не менее, на почти "двойку" (коэффициент сопротивления теплопередаче чуть меньше 2 м2 К/Вт) можно "рассчитывать". И уж, коль скоро ремонт и реконструкция будут осуществляться за счет бюджетных средств, прежде всего, придется посчитать, выгодно ли производить утепление в полном объеме.

Вопрос об утеплении наружных стен должен решаться в зависимости от того, каков остаточный ресурс здания по теплозащите. Вполне возможно, что на некоторых эксплуатируемых объектах, например с кирпичными стенами, не имеет смысла производить полномасштабные работы по утеплению фасада с применением эффективных утеплителей, а достаточно лишь заменить окна, поскольку 40% тепла теряется именно через них. Одним словом, объем работ зависит от типа реконструируемого здания. То есть, если здание панельное - заменяются окна, дополнительно утепляются стены и таким образом решается еще и проблема стыков, если наружные стены здания выполнены из кирпича, то в зависимости от их толщины производится либо косметический ремонт с последующей окраской, либо устраивается легкая, дополнительная теплоизоляция "мокрого" типа ("Синтеко", "Драйвит" и т.п.).

Используя потребительский подход, экономический эффект очень легко подсчитать. Если исходить из 5-7-летнего срока окупаемости, то такой подход позволяет убедиться в том, что при реконструкции домов серии II-18 можно обойтись без дополнительного утепления стен, вполне достаточно произвести их косметический ремонт. Однако следует обязательно заменить окна - только при этом условии здание будет отвечать современным требованиям по теплозащите.

Два или три года назад мы выпустили пособие к нормам по энергосбережению, в котором при определении необходимости повышения теплоизоляционных качеств наружных ограждающих конструкций рекомендуется использовать так называемый потребительский подход. Исходя из соображений экономической целесообразности, то есть из будущей экономии на эксплуатационных затратах, потребитель сам решает до какого значения сопротивления теплопередаче ему надо выполнять работы по утеплению наружных стен, добиваясь нормативного расхода тепла на отопление. Исследования показали, что в некоторых случаях экономически целесообразнее иметь сопротивление теплопередаче ниже 3 м2 К/Вт. Согласно действующим сегодня нормам, которые, кстати, разрабатывались на основе предписывающего подхода, сопротивление теплопередаче должно быть не менее 3,16 м/Вт. Лишь в этом случае будут созданы достаточно комфортные условия для проживания, и можно будет говорить об экономии тепла. Но никто не знает, каково денежное выражение этой экономии и каков срок окупаемости капиталовложений.

Существующие на сегодняшний день проектные предложения объединены МНИИТЭПом в альбом. Все варианты проанализированы, в том числе и в отношении экономических показателей. Расчеты убедительно доказывают, что стоимость нового полноценного жилья в надстраиваемых мансардах ниже примерно в полтора-два раза по сравнению с ценами на жилье в новых типовых панельных зданиях. Так, например, за счет надстройки мансард стоимость 1 м2 нового жилья в реконструированном доме по ул. Башиловка составила приблизительно 7 тыс. руб., в доме по ул. Бурденко - 8 тыс. руб.

Параллельно с мероприятиями, связанными с повышением теплозащитных функций ограждающих конструкций, по обозначенным адресам предполагается отработать решения по увеличению жилой площади за счет надстройки мансард.

Однако было бы несправедливо не упомянуть о том, что в мансардных помещениях очень сложно поддерживать оптимальный температурно-влажностный режим. Результаты обследования подобных надстроек показали, что естественная вентиляция в большинстве случаев не справляется со своими функциями. Поэтому в подготовленном специалистами МНИИТЭП и ЗАО "Стройтехноин-новация" альбоме "Анализ практики реконструкции и надстройки существующих жилых домов и разработка рекомендаций по проектированию мансардных надстроек из легких конструкций" даны рекомендации по поводу перехода в ходе санации на механическую вентиляцию. Разумеется, решение о надстройке мансард, равно как и об утеплении фасада, оправдывает себя не во всех случаях. К тому же важно, чтобы появляющиеся мансардные этажи не ухудшали условий инсоляции рядом стоящих зданий. Поэтому этот вид работ будет производиться выборочно и по индивидуальным проектам.

Напомним, что на перечисленных объектах применялась традиционная конструктивная схема: несущий каркас мансарды из стальных горячекатаных профилей. Если же перейти на новые разработки, которые предлагает фирма "Элевит" и Мосмонтажспецстрой, то можно дополнительно получить 10-15% экономии. Основными конструктивными элементами рекомендуемой архитектурно-строительной системы являются легкие деревометаллические балки и стеновые панели, из которых собираются несущий каркас, перекрытия и покрытия. Балки используются как в качестве несущих пролетных конструкций, так и в качестве колонн каркаса здания. Деревометаллические балки и стойки - прямоугольного сечения и имеют внутри двутавровый металлический сварной сердечник. Вся деревянная оболочка пропитана специальными составами на основе бишофита, повышающими огнестойкость каркаса. Навесные панели, как наружные, так и внутренние, - тоже деревометаллические по типу "каркасных панелей", с эффективным утеплителем в середине. Подобное конструктивное решение позволило значительно снизить вес мансард и соответственно нагрузку на фундамент. Наружная обшивка панелей может быть выполнена в различных вариантах.

Слой цинка, препятствующий коррозии, и защитно-декоративное полимерное покрытие, наносимое в заводских условиях, позволяют продлить срок безремонтной службы кровли до 30 лет. (Для сравнения - долговечность кровельного покрытия из современных битумно-полимерных материалов определяется сроком в 15 лет).

Третье направление санации, предусмотренное Постановлением №679, - это замена мягких плоских кровель на скатные. Как показывает практика, ремонтировать существующие крыши с рубероидным покрытием - бесполезное занятие, поскольку малейший дефект, возникающий в процессе ремонта и эксплуатации, вызывает неизбежные протечки. В качестве эксперимента решено на ряде объектов произвести замену мягких кровель на скатные кровли из оцинкованного профиля. Такой вариант конструктивного решения был предложен липецкой фирмой "Эксергия", которая производит весь необходимый комплект металлоконструкций и имеет многолетний опыт возведения подобных кровель во многих регионах страны. В рекомендуемой системе используется два типа профиля: в качестве несущих подстропильных конструкций применяются достаточно легкие холодногнутые профили, поверх них укладывается оцинкованный профилированный настил.

Несмотря на то, что скатные кровли несколько дороже плоских, Научно-технический Совет Комплекса, внимательно проанализировав представленное МосжилНИИпроектом технико-экономическое обоснование, рекомендовал внедрять металлические кровли в строительную практику, так как за счет снижения последующих эксплуатационных затрат они целиком оправдывают вложенные средства в течение не более 10 лет. Одним словом, "проигрывая" в капитальных затратах, мы "выигрываем" в эксплуатационных расходах. Аналогичным образом обстоят дела и с санацией. Разумеется, по сравнению с традиционным капитальным ремонтом санация требует больших капитальных вложений, зато в будущем мы компенсируем эти расходы за счет экономии топливно-энергетических ресурсов, стоимость которых постоянно растет.

По третьему направлению санации уже подготовлена программа расширенного эксперимента, рассчитанная на два года (2002/2003 г.). В соответствии с программой опытным строительством кровель планируется охватить практически все известные серии независимо от этажности зданий. В настоящее время намечено 18 адресов, по каждому из которых будет отрабатываться новое решение, четыре из них сданы в 2002 году. По итогам выполнения строительно-монтажных работ на экспериментальных объектах будет подготовлена расширенная программа реконструкции кровель жилого фонда.

Значительную экономию дефицитного органического топлива может дать использование нетрадиционных возобновляемых источников энергии (НВИЭ). О перспективности этого направления ресурсосбережения в строительстве свидетельствует небольшой, но весьма успешный опыт использования на нужды отопления и горячего водоснабжения на экспериментальных объектах солнечной и ветровой энергии, низко потенциального тепла грунта, сбросных и геотермальных вод и т.д. Ресурсы низко потенциального тепла, содержащиеся в воздухе, воде и земле, практически неисчерпаемы.

Поскольку более 60% энергии, потребляемой при эксплуатации здания, приходится на отопление и вентиляцию, большое внимание в программе санации уделяется вопросам совершенствования инженерных систем реконструируемых зданий. В современных, но, к сожалению, отнюдь не идеальных, системах отопления, горячего водоснабжения и освещения жилых зданий сосредоточено сегодня до 40% потенциала энергосбережения в жилищно-коммунальном хозяйстве. Только в системах отопления из-за отсутствия средств регулирования непроизводительный расход тепла составляет 15-20%, а суточный расход горячей воды на душу населения превышает средние европейские нормы. Максимальная экономия энергии в системах теплоснабжения зданий достигается при помощи учета, регулирования и комплексной автоматизации процессов теплоснабжения и теплопотребления. Большие резервы экономии открывает устройство в зданиях систем механической вентиляции с повторным использованием тепла, авторегулирование отопительных систем, установка приборов учета, измерительного и регулирующего оборудования в каждой квартире. За счет автоматизации систем инженерного обеспечения зданий можно добиться сокращения расходов тепла не менее чем на 20-30%.

В качестве примера из отечественной практики можно привести экспериментальный 16-этажный дом, построенный в мне Никулино. Система горячего водоснабжения в этом здании не зависит от ЦТП: ее работа основана на использовании низко потенциального тепла грунта. В системе механической вентиляции применяется тепло вытяжного воздуха. В результате расход тепловой энергии на нужды отопления, горячего водоснабжения и вентиляции такого дома на 32 % меньше по сравнению с количеством тепла, потребляемого при эксплуатации тех же систем в домах серии П44-Т.

В Европе уже давно "освоили" эту тему и пошли по пути создания так называемых "пассивных домов", которые вообще не зависят от централизованного теплоснабжения - настолько технически совершенными являются ограждающие конструкции и инженерное оборудование этих зданий. Как правило, в системах вентиляции "пассивных" домов для нагревания поступающего воздуха используется тепло вытяжного воздуха, что позволяет сократить теплопотребление до 15 Вт/м2. В комнате такого дома для поддержания оптимальной температуры достаточно тепловыделения двух человек, которые в ней находятся, и тепловой энергии, образующейся при работе пары ламп накаливания. За счет чего достигается подобный эффект? Во-первых, за счет высокой теплоизоляционной способности ограждающих конструкций, которая практически в 1,5-2 раза выше, чем мы сегодня имеем в результате перехода на новые нормативы по энергосбережению. Кроме того, в "пассивных" домах установлены супергерметичные оконные системы. И, наконец, - благодаря эффективному использованию нетрадиционных источников тепла: солнечной энергии, тепла грунта и тепла вентиляционных выбросов.

Помимо направлений, которые сегодня уже реализуются в экспериментальном строительстве, существует программа перспективных научных исследований в области строительных технологий, которая преследует немного другие цели, основная из них - создание принципиально новых строительных материалов, технологий и оборудования, разработка новых строительных систем. Подобных ноу-хау на сегодняшний день известно достаточно много, однако, в основном это лишь опытные партии. Приступить к внедрению новинок в массовое производство можно будет только после того, как они пройдут цикл глубоких разносторонних исследований, и результаты этих исследований подтвердят соответствие всех физико-механических, теплотехнических, эксплуатационных и эстетических параметров представленных образцов требованиям современных строительных норм и правил. Использование новейших достижений и технологий поможет поднять капитальный ремонт и реконструкцию на принципиально новый уровень, позволит оптимизировать строительный цикл и существенно снизить себестоимость реконструируемого жилья.

Будем надеяться, что тема "пассивных" зданий займет достойное место в программе комплексной реконструкции. Например, в Германии имеется очень много объектов, реконструированных по системе "пассивный" дом, которая сегодня более известна под названием "трехлитровый" дом. Дело в том, что после реконструкции на отопление 1 м2 площади такого дома расходуется всего 3 л жидкого топлива в год. Это в 2,5 раза меньше по сравнению с действующими в Германии нормами энергопотребления. Таким образом, экономический эффект, получаемый за счет снижения эксплуатационных расходов, окупает 7-8%-ное увеличение размеров капитальных затрат на реконструкционные работы по этой оригинальной системе.

Говоря о повышении потребительских характеристик существующего жилья, в чем собственно и состоит задача реконструкции, нельзя не упомянуть о проблеме перепланировки, поскольку комфортность проживания во многом зависит от планировочной структуры жилых помещений. И если о существенной перепланировке 9-этажных зданий с поперечными несущими стенами не может быть и речи, то изменить планировку пятиэтажек удается практически без особого труда. Как выглядит схема реконструкции 5-этажного жилого фонда, разработанная МНИИТЭПом? Одно из предложений предусматривает не только проведение всех вышеперечисленных видов работ, в том числе надстройку мансард, но и предполагает перепланировку нижележащих 5 этажей. В результате не соответствующая современным требованиям комфорта "трешка" за счет смены функционального назначения помещений превращается в "приличную" "двушку". Причем согласно подсчетам специалистов МНИИТЭПа реконструкция с элементами перепланировки и устройством мансарды не ведет к существенному удорожанию жилой площади: ориентировочная стоимость жилья в таких зданиях будет составлять 270 у.е. за 1 м2. (Для сравнения - декларированная стоимость нового жилья в типовом строительстве -450 у.е./м2). Разумеется, вести речь о реальных цифрах имеет смысл лишь по окончании работ на экспериментальных объектах, когда сумма капитальных затрат будет четко определена.

Одной из последних, и, на мой взгляд, очень интересных и перспективных тем, является тема применения твердотельных диодов в качестве источников освещения. В основе конструктивной схемы новых светильников - составленная из 10-12 диодов пластинка диаметром 15-20 мм, которая питается от 4,5-вольтовой батарейки и дает световой поток, эквивалентный световому потоку от 60-ваттной лампы накаливания. Это совершенно новый подход к решению проблемы энергосбережения. В настоящее время образцы таких диодов используются для оснащения светофоров, но уже сегодня обсуждается программа замены традиционных источников света на твердотельные не только на улице, но, и на строительных объектах. Разумеется, на первом этапе преобразования коснутся зон общего пользования: подъездов, лифтовых кабин, лестничных клеток и т. п. Реализация и дальнейшее развитие программы совершенствования систем освещения при одновременном улучшении его качества позволят сэкономить значительное количество топливно-энергетических ресурсов и, как следствие, - улучшить экологическую обстановку в городе.

Помимо производственных и строительно-монтажных подразделений строительного комплекса к участию в общегородской программе капитального ремонта и реконструкции планируется привлечь другие строительные организации с их мощностями и индустриальными технологиями. Процесс отбора будет осуществляться на тендерной основе. Причем сегодня, исходя из реальной ситуации в строительном комплексе, когда на продукцию, предназначенную для массового применения, существуют определенные, декларированные цены, можно с уверенностью сказать, что немалые перспективы откроются перед теми фирмами-разработчиками, которые постараются найти и предложить не только технически совершенные, но и экономически привлекательные решения.

Постепенно объемы площадей, вводимых в строй в результате осуществления программы комплексной реконструкции эксплуатируемого жилого фонда и получаемых за счет новостроек, должны сравняться, а это ни много ни мало - по 5 млн. м2 ежегодно. Поэтому, если мы действительно хотим решить поставленную задачу, причем не когда-нибудь, а, скажем, в ближайшие 10-15 лет, темпы реконструкции придется наращивать. Более того, чтобы освоить такие колоссальные объемы, процессу следует придать массовый характер, то есть "поставить" его на "поток". Предполагается, что и весь инвестиционно-строительный цикл капитального ремонта будет построен по той же схеме, которая действует сегодня в типовом строительстве: подготовка исходно-разрешительной и проектно-сметной документации, экспертиза, реализация проекта и контроль качества, сдача объекта госкомиссии.

Репутация в работе

Ни для кого не секрет, что на сегодняшний день оптимальным соотношением цена/качество обладает продукция, процесс производства которой основан на использовании наиболее прогрессивных зарубежных технологий. Вот почему многие российские компании пересмотрели свои производственные программы, произвели техническое перевооружение и модернизацию предприятий, и, изучив передовой опыт иностранных производств, наладили выпуск продукции, способной конкурировать с импортными образцами. В настоящий момент перед такими компаниями стоит задача найти пути снижения себестоимости этой продукции с той целью, чтобы при европейском уровне качества сделать ее доступной для применения в массовом строительстве. Если такие пути будут найдены, то поэтапно, по мере освоения отечественной промышленностью производства импортных аналогов, удастся осуществить переход на импортозамещающую продукцию, как в новом строительстве, так и при реконструкции существующего жилья.
Скандалы со строительными пирамидами заставили насторожиться потенциальных клиентов компаний, работающих на рынке недвижимости, и пересмотреть критерии их выбора. Сегодня ни один здравомыслящий человек не станет обращаться к риэлтору, предварительно не выяснив, не значится ли он в черных списках. Борьба за репутацию становится для риэлторов не только делом чести, но и единственным способом выжить.

- Клиенты могут быть недовольны размером нашего комиссионного вознаграждения, бывает, клиент недоволен работой конкретного агента и просит заменить его другим, - признается Надежда Кот, управляющий директор компании Кирсанова Риэлти. - Если говорить о репутации компании вообще, то скорее всего ее могут подпортить ложь, некомпетентность, заносчивость, бестактность, необразованность, хамство и вульгарность агента, а также неумение хранить чужие тайны.

Репутацию риэлторы зарабатывают годами, а в черный список могут угодить в один момент - из-за любого недоразумения с клиентом или, что случается чаще, по вине своего недобросовестного агента. Поэтому с клиентами риэлторы стараются не ссориться, а агентов воспитывают изо всех сил. Особенно трепетно заботятся о репутации компании, работающие в сегменте элитной недвижимости.

- Чаще всего люди недовольны работой риэлтора по трем причинам: отсутствие информации (клиенту не сообщали своевременно о проделанной работе, не держали в курсе), искажение фактов (завышали или занижали стоимость квартиры), обещал и не сделал (риэлтор обещал позвонить в понедельник, а позвонил в конце недели) и т.д., - продолжает Максим Каталов. - Клиент видит в этом непрофессионализм и неуважение к себе.

Большинство людей, решивших продать, купить или сдать квартиру, всегда боятся подвоха, а потому смотрят на агента с прозорливостью рентгена. Клиент отмечает про себя все мелочи: кто кому первый позвонил, не опоздал ли риэлтор на встречу и т.д. Но что интересно, эффективность работы в меньшей степени влияет на репутацию, чем эти мелочи, - говорит Максим Каталов, директор отдела продаж Бюро недвижимости Агент 00 - Сделка по каким-то причинам может и не состояться, но если клиенту было приятно общаться с агентом, он порекомендует его друзьям со словами: Да, сделка у нас не срослась, но человек был грамотный, обратись к нему!.

Агентура подводит

Хороший агент на рынке - большая редкость, он передается из рук в руки, и именно на нем держится бизнес компании. Но заработать на растущем не по дням, а по часам рынке недвижимости хочется не только порядочным, воспитанным и компетентным агентам, но и всем остальным. Отсюда и проблемы.

Чтобы сгладить промахи агента и умиротворить клиента, агентства недвижимости, заботящиеся о своей репутации, разбирают все жалобы и споры. В корпорации ИНКОМ-недвижимость, например, рассмотрением спорных ситуаций занимается специальная комиссия, цель которой - выявление причин конфликтов, анализ их последствий и выбор наиболее эффективных методов разрешения конфликтных ситуаций.

- Профессия агента стала одной из самых востребованных, их все больше и больше. Но в такой гонке качество обслуживания клиентов остается далеким от идеала. Дело в том, что сегодня во многих компаниях мотивация большинства сотрудников построена на финансовых показателях: чем больше денег принес, тем лучше, - утверждает Роман Мурадян, председатель правления компании МИЭЛЬ-Недвижимость. - Кроме того, зачастую агенты работают по собственным технологиям, компании уделяют недостаточно внимания их обучению, отсутствует контроль над качеством предоставляемых услуг. В результате в компаниях работают агенты, которые, зачастую без ведома руководства, наносят прямой урон репутации.

Впрочем, репутация может пострадать не только по вине агентов. Как утверждает генеральный директор агентства элитной недвижимости Eaton way Александр Исаев, больше всего репутация риэлтора страдает из-за его стремления утаить часть информации с целью продать объект любой ценой. К счастью, в классе de luxe этот метод просто не срабатывает. Наши потребители прекрасно понимают, как ведется бизнес. В работе с ними важна максимальная открытость и честность. Клиенты ценят, когда сотрудник компании честно говорит о плюсах, минусах и подводных камнях сделки. Они видят, когда риэлтор действительно заинтересован в том, чтобы решить проблему клиента, а не просто заработать денег, - говорит он.

Клиент заключил договор на покупку однокомнатной квартиры, информацию о которой, размещенную нашей компанией, самостоятельно нашел на сайте газеты бесплатных объявлений. В этом объявлении было указано, что общая площадь квартиры составляет 30 кв.м, жилая - 16 кв.м, а кухня - 7.5 кв.м. Перед сделкой клиент ознакомился со справкой БТИ, в которой было указано, что жилая площадь квартиры - 14 кв.м, а кухни - 6.5 кв.м, отказался от покупки и потребовал вернуть внесенный за квартиру аванс, - рассказывает Светлана Болотская, юрист корпорации ИНКОМ-недвижимость. - Комиссия признала, что размещенная компанией реклама являлась недостоверной, расхождение в площадях квартиры, содержавшихся в рекламном объявлении и указанных в документах БТИ, - существенным, и рекомендовала руководству отделения, в котором был заключен договор, обеспечить возврат аванса, полученного продавцом.

Другая распространенная причина недоверия к агентствам недвижимости - сокрытие ими своих реальных доходов с каждой сделки. Очень часто риэлторы препятствуют прямому контакту продавца и покупателя квартиры, чтобы ни один, ни другой даже не догадывались, сколько в действительности заработала компания. Но правда рано или поздно выходит наружу, клиенты чувствуют себя облапошенными, а недобрая слава о компании распространяется в интернете с космической скоростью. Особенно скрытничают небольшие фирмы.

Скрывать бесполезно

Но из любых правил есть исключения. В этом году, например, авторитетное рейтинговое агентство РосБизнесКонсалтинг отдало первенство в номинации Открытие года ежегодной национальной премии в области бизнеса Компания года-2005 Бюро недвижимости Агент 00 Эта компания вышла на рынок в январе 2005 года с предложением, не на шутку взбудоражившим риэлторское сообщество, - комиссия за услуги агента составляет всего 2% от стоимости недвижимости, с которой совершается сделка. Понятно, что старожилов столичного рынка недвижимости такое предложение, мягко говоря, удивило.

- Сегодня на рынке недвижимости существует проблема прозрачности работы риэлторских компаний для клиентов. Нередко небольшие организации декларируют низкий процент оплаты своих услуг, на самом же деле оказывается, что клиент переплатил существенную сумму, не подозревая об этом, - говорит Роман Мурадян. - На мой взгляд, сегодня время темных схем уходит, и всем необходимо работать по правилам цивилизованного рынка.



Главная --> Публикации