Главная --> Публикации --> Вмененка на подсобки Офисы- однодневки В москве снесут все пятиэтажки? Города россии: казань Девелоперы должны будут строить вдвое больше мест для стоянки автомобилей

Вспомним череду скандалов, развернувшихся в свое время вокруг так называемых "фенольных" домов, и станет понятно, что вопрос "Из чего делают жилье?" отнюдь не праздный. В 70-е годы уже прошлого века фенол и формальдегид (соединения, которые могут вызвать онкологические заболевания) нередко использовались домостроительными комбинатами Москвы в качестве антифриза или утеплителя стыков панельных домов. Массовые митинги жильцов "фенольных" домов с просьбами о переселении начались в 1989 году.

Покупая жилье, мы обязательно оцениваем экологическую обстановку той местности, где находится дом. А вот оценкой экологии самого дома озадачиваться мы попросту не умеем. Между тем используемые при строительства здания материалы напрямую влияют не только на качество жизни жильцов, но и на их здоровье.

Во-первых, надо заступиться за панельное домостроение, репутацию которого слегка подмочили "фенольные" скандалы. Ведь обычная "панель" сама по себе никакого вреда здоровью не несет.

Резонанс получился нешуточный: "нехорошие" дома взяли на заметку, а покупатели недвижимости получили еще один повод для беспокойства - "не повредит ли дом, в котором я собираюсь купить квартиру, здоровью моей семьи". Где и как искать ответ на этот вопрос?

Теоретически покупатель может потребовать от застройщика все документы, подтверждающие экологическую безупречность дома. Практически -- вряд ли. Привычки нет. Приходится в данном вопросе полагаться на репутацию строителей. Здесь имеет смысл обратить внимание на компании с полным циклом производства, поскольку на строительстве вредных домов были пойманы фирмы, которые, желая сэкономить, закупали стройматериалы у недобросовестных поставщиков. А если производство свое, то в своем хозяйстве жульничать обычно не принято.

Юрий Корочкин, заместитель генерального директора, директор Департамента промышленности и стройматериалов Группы Компаний "СУ-155": "На мой взгляд, в вопросе экологии панельный дом ничуть не хуже, чем кирпичный или монолитный. Доказательство тому - многоступенчатая система контроля, которая существует в Москве. На все материалы, используемые при строительстве, выдаются санитарные сертификаты, при получении которых проводятся испытания, в том числе и на радиацию, и на формальдегиды и пр."

Есть еще один момент, проверить который вполне по силам каждому бдительному гражданину. Речь идет о том, что на экологию дома влияют не только материалы, из которых его делают, но и системы, которые обеспечивают его жизнедеятельность - вентиляция, теплоизоляция и пр. Навести справки (увидеть собственными глазами), что в данном вопросе все в порядке, может каждый. Если вентиляция в норме, стыки между панелями заделаны так, что нет щелей - это уже говорит в пользу того, что экология дома находится на приличном уровне.

Юрий Корочкин: "В СУ-155 на наших производствах используются природные материалы, которые проходят контроль в лабораториях на месте добычи, а также контролируются при ввозе в Москву и Подмосковье, где и находятся наши заводы. Материалы для производства поступают к нам с Урала, Ульяновска, Жигулевска, древесина - из Вологодской области, т.е. - это абсолютно экологически чистые районы, у нас никаких вопросов в данном отношении не возникает".

Юрий Корочкин: "В Европе пластиковые окна используются достаточно широко (что связано с дороговизной древесины), и никакие экологи тревогу не бьют. В России же, в частности, в Москве, деревянные и пластиковые окна стоят приблизительно одинаково. И у нас это - дело вкуса, нежели экологии или материальных возможностей. Лично мне больше нравится древесина, поскольку это природный материал, но говорить о том, что пластик - плохой и вредный, нет никаких оснований".
По новому Градостроительному кодексу с 1 октября этого года земли под жилую застройку должны продаваться исключительно на торгах. В июне Фонд имущества Московской области запустил пробный шар, выставив на продажу небольшой участок земли. Среди претендентов были как компании, так и частные лица.

Отдельный вопрос из области экологии жилища связан с мифами и легендами вокруг вредности пластиковых окон. Строители утверждают, что слухи об этом сильно преувеличены.

Что выставили на продажу
На этот раз общая площадь выставляемых на продажу участков составила около 18 га. Размер землеотводов колебался от 1,5 до 3 га. Это были сельхозземли в Солнечногорском районе, 40–50 км от МКАД, в некотором удалении от газопровода, не слишком далеко от водоохранной зоны Истринского водохранилища, однако без прямого проезда к нему.

Строго говоря, нынешние торги не были первыми. После земельной реформы Московская область проводила земельный аукцион еще в 2003 г. Он был довольно солидным – на продажу выставлялось почти 70 га подмосковной земли. Однако тогда аукцион прошел без особого ажиотажа со стороны покупателей – рекламная поддержка была слабой, поэтому претендентов было мало, и выкупная цена ненамного превысила стартовую. Учитывая прошлые ошибки, после проведения специального мониторинга, в этом году область решила действовать по принципу «лучше меньше, да лучше».

Еще один участок, 21 га поселений, до аукциона странным образом не дошел: на него было подано две заявки, заявители заключили договор с Фондом имущества, но задаток, необходимый для допуска к участию в торгах (около $60 тыс.), не перечислили. Если вспомнить, что этот участок предлагался и на первом аукционе, но не был куплен, возникают подозрения, что у него какие-то «скрытые дефекты». Теперь он снова ушел в резерв и ожидает своей дальнейшей судьбы – либо будет выставляться отдельно, либо область решит присоединить его к другим и проведет третий аукцион. Но когда будет собран новый земельный «пакет», никто не знает.

Организатор мероприятия, Фонд имущества Московской области, решил разделить торги на два этапа. На первом он выставил два участка у деревни Бережки (было подано 5 заявок), на втором – девять у деревни Трусово (41 заявка). Все участки предлагались под дачное строительство.

За сколько продали
Впрочем, первый этап прошел достаточно быстро. Участки выиграли частные лица, предложив за них цену, вдвое превышавшую стартовую. Покупатели оценили земли у деревни Бережки в первом случае в $1100 за сотку, во втором в $1000 за сотку и купили их за $156 тыс. и за $150 тыс. соответственно.

Стартовая цена почти всех участков в 1,5 га составляла немногим более $50 тыс. Участки побольше, в 3 га, были оценены организаторами торгов в три раза дороже – в $150 тыс. Аукционный шаг составлял примерно $3 тыс. (80 тыс. руб.) и не менялся в продолжение всей торговли. Поэтому за отдельные участки торговались долго – а за один из них пришлось поднимать цену 184 раза!

Перед аукционом участники провели свою «разведку» и выяснили, что «непереведенные» земли данной местности продаются по цене примерно $1500 за сотку. На аукционе участки у леса ушли по цене от $1700 до $2250 за сотку, а соседствующие с ЛЭП – от $620 до $140 Однако в нагрузку к своему приобретению победитель аукциона должен был заплатить за легальную землеустроительную документацию «всего» 300–600 тыс. руб. (в зависимости от участка). Компании «Аста Элит» аукционные цены показались завышенными, и она отказалась от борьбы.

Второй этап в ценовом выражении удался куда больше первого. Здесь в пользу устроителей сыграло главное аукционное правило – чем больше участников, тем сильнее борьба и тем дороже продаются лоты. Каждый из них торговали не менее трех участников, а за самый привлекательный лот – крупный участок у леса – борьба шла уже между девятью претендентами. Интерес покупателей подогревался тем, что несколько участков граничили с лесом. Сергей Лазарев, финансовый директор компании «Аста Элит», принимавшей участии в аукционе, подтвердил, что эти земли были наиболее привлекательными для участников торгов. С противоположной стороны находились участки, рядом с которыми маячила ЛЭП.

Победители торгов не спешили раскрывать свои планы по использованию новых земельных приобретений. К примеру, представитель Фонда МВД Алексей Самойлов заявил, что земля будет использована «в благотворительных целях», правда, в каких именно, ответить затруднился.

Кто купил
Лидерами торгов стали две компании: некоммерческая организация «Благотворительный фонд МВД» (она купила два самых близких к воде участка площадью 4,5 га за общую цену примерно в $770 тыс.) и инвестиционно-строительная компания «Регион» (она приобрела четыре земельных участка общей площадью почти 6 га за сумму в $660 тыс.). Достойную конкуренцию на двух лотах им составили ООО «Росси компани» (оно купило один участок в 1,5 га за $200 тыс.) и некий господин Магомет Евлоев (он приобрел 3 га за $650 тыс., дороже всех заплатив за сотку).

В 1997 году был принят Федеральный закон О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. С этого момента все регистрационные действия проводятся в соответствии с нормами этого закона. По крайней мере так должно быть. Насколько реальность соответствует закону? Об этом пойдет речь в сегодняшней статье.

Интересно отметить, что участок, купленный ООО «Росси», как клин вбит между большими участками, приобретенными Фондом МВД и компанией «Регион». Во время торгов за него развернулась ожесточенная борьба – в результате цена подскочила в четыре раза: с 1600 тыс. руб. ($56 тыс.) до почти 6 млн руб. ($200 тыс.). Представитель ООО «Росси» не исключил возможность того, что земельный участок будет перепродан. Очевидно, что первыми в списке потенциальных покупателей станут его «соседи».

Что, где, почем

Зачем нужна регистрация, что она дает? Ответ на этот вопрос содержится в ст. 2 закона. Там определено, что государственная регистрация является единственным доказательством существования права собственности на объект недвижимости. Фактически это акт признания и подтверждения государством прав на недвижимость. Регистрация осуществляется на всей территории России по единым правилам. По крайней мере так указано в законе. На самом же деле в каждой регистрационной палате свои правила игры. Единый стандарт регистрации существует, к сожалению, только в теории.

Для получения данных необходимо предоставить письменный запрос, составленный в произвольной форме. Если запрос подает организация, к нему надо приложить документы, подтверждающие регистрацию организации в Едином государственном реестре юридических лиц, а также документы, подтверждающие полномочия представителя организации. Информация должна быть предоставлена в течение пяти дней после получения запроса, но на самом деле в эти сроки редко кто укладывается. Как правило, справка бывает готова лишь дней через 10 1 Это вполне объяснимо: у работников регистрационной палаты и без того большой объем работы.

В ст. 7 закона провозглашается принцип открытости сведений: любой гражданин может обратиться в регистрирующий орган с просьбой предоставить ему информацию относительно определенного объекта. Правда, владелец этого объекта также может узнать, кто наводил справки о его имуществе.

Ст. 11 закона установлено, что за государственную регистрацию взимается пошлина в соответствии с налоговым законодательством. Размер каждой отдельной пошлины строго зафиксирован. Однако это не мешает разным регистрационным палатам выписывать разную пошлину при регистрации похожих документов. Причем причины такого разнобоя необъяснимы. В одной палате автору этих строк на вопрос: Почему у вас такие странные суммы пошлины, не соответствующие Налоговому кодексу? честно ответили: Не знаем, нам прислали суммы по району, с ними и работаем. Справедливости ради стоит сказать, что такой разнобой с пошлинами постепенно проходит, но столкнуться с разночтениями в определении тарифов по-прежнему вполне реально.

Удивляет другое. В некоторых регистрационных палатах от представителя организации требуют нотариально удостоверенную доверенность на получение сведений, хотя законом такое требование не предусмотрено. Но спорить на эту тему бесполезно. Частным лицам в этом отношении несколько проще. Даже если данные запрашиваются по просьбе другого человека, заявителем может выступить гражданин, который подает документы. Правда, если информация необходима для предоставления в суд, ее лучше получить при содействии судьи лично заинтересованному лицу.

Сдать документы для получения свидетельства не так просто

Еще одним яблоком раздора являются сроки регистрации. В соответствии с законом регистрация должна быть завершена не позднее месяца с момента подачи документов. Обычно так и происходит, а в последнее время большинство палат стараются уложиться в две-три недели. Но нередко случается и такое, что сроки нарушаются. Жалобы на непосредственного исполнителя руководителю палаты, как правило, ни к чему не приводят: вас в лучшем случае вежливо выслушают и попросят не беспокоиться и прийти за документами, допустим, еще через пару недель. Так что если документы нужны для какой-либо сделки, лучше все оформлять с солидным запасом времени. Иногда в расписке указан один срок выдачи документов, а устно вам предлагают прийти пораньше. В этом случае, если документы не готовы, возмущаться тем более бессмысленно, поскольку официальный срок еще не истек.

Аналогичные справки могут быть приняты в одной палате и отвергнуты в другой.

Проблема сроков получения свидетельства о регистрации прав возникнет перед вами не сразу. Сначала необходимо сдать заявление и получить расписку, где сказано, когда и какие документы приняты, и указана дата, когда можно получить готовое свидетельство о регистрации. Будьте внимательны: в разных палатах к сдаваемым документам предъявляют разные требования. К вопросу соответствия документов закону работники палаты нередко подходят творчески.

В том случае, если у регистратора есть сомнения в возможности проведения госрегистрации, он имеет право приостановить регистрацию на месяц. Разумеется, заявителя извещают об этом (с указанием причин приостановки). В том случае, если недостатки не устранены в течение месяца, регистратор имеет право отказать в проведении регистрационных действий. И в случае приостановления, и при отказе регистратор обязан указать на причины, которые препятствуют регистрации прав.

Но даже если документы у вас приняли нормально, это еще не значит, что все они будут указаны в расписке. В некоторых палатах по каким-то непонятным причинам в перечень принятых от заявителя документов не включают документы из БТИ, некоторые копии и т. д. Кроме того, иногда не указывается количество сданных экземпляров документа.

В связи с последними нововведениями в законодательстве в закон была дополнительно внесена ст. 25.1, касающаяся государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве. Такая оперативность законодателей радует.

Однако так бывает не всегда. В случае приостановления регистрации сами регистраторы по телефону связываются с заявителем и сообщают ему, что необходимо исправить. А вот при отказе так бывает не всегда в письменном сообщении о нем заявителю обязаны объяснить причины отказа. Но делают они это далеко не всегда. Поэтому заявителю приходится созваниваться с палатой, выяснять, кто именно был исполнителем по заявлению о регистрации, и уже у него уточнять, что к чему. Только после этого можно будет переделать документы и подать заявление заново. Поэтому многие регистраторы и заявители предпочитают сразу обменяться контактными телефонами. В противном случае заявитель рискует потерять очень много времени.

Ипотека отдельная тема

Однако было бы еще лучше, если бы законодатели помимо новой нормы провели просветительскую работу среди регистраторов. А то довольно часто можно услышать: Это пока еще в новинку, мы сами толком не знаем, как все должно оформляться. Базируясь на таких заявлениях, регистраторы часто требуют переоформить документы заново или донести новые. Разумеется, неразумно требовать от людей сразу включиться в новый для них процесс. Никто и не спорит: для наработки практического опыта нужно время. Однако лучше всего выработать какие-то единые правила работы с данным видом договора, чем заставлять заявителей каждый раз подстраиваться под законодательные новшества.

Также законом определено, что в договоре ипотеки должны оговариваться стоимость обеспечиваемого обязательства или способы ее определения. Так или иначе, это требование выполняется. Но выполняется оно только потому, что, когда договоры ипотеки составлялись нотариусами, туда обязательно включались эти пункты. Теперь они просто перекочевали в простую письменную форму. Причем многие регистраторы вообще не смотрят, указаны в договоре эти данные или нет.

Особого упоминания заслуживает регистрация договоров аренды и ипотеки. Зарегистрировать их довольно просто. Правда, сделать это с первого раза оказывается практически нереально. Даже если вы заранее узнаете все требования непосредственно у регистратора, это вам не поможет. Как уже говорилось выше, они меняются часто и непредсказуемо. Как правило, при регистрации этих договоров требуют сами договоры (три экземпляра), планы БТИ (если речь идет о здании) и заявление о регистрации. Однако законом установлено, что при регистрации договора ипотеки регистрирующему органу предоставляют все документы, которые указаны в договоре. Из этой формулировки не понятно: имеются ли в виду все документы, упомянутые в договоре, или подразумевается, что должно быть указание вышестоящей инстанции, какие документы прилагаются к договору.

Борис Басин

Все указанные разногласия между теорией и практикой отрицательно сказываются на конечном результате. Можно жаловаться на регистраторов в вышестоящие организации или обратиться в суд. В любом случае заявитель теряет время. А время очень часто деньги. Поэтому приходится уступать требованиям регистраторов даже в том случае, если они противоречат закону. Парадоксальная ситуация: заявитель действует строго в соответствии с нормами закона, а ему говорят, что он не прав. И потом все дружно говорят о правовом нигилизме населения, о неверии в закон! А чему верить, если слово регистратора для заявителя превыше любого закона?

Процесс государственной регистрации включает в себя два основных этапа: подачу документов и получение свидетельства о государственной регистрации. В случае приостановления регистрации вы имеете право потребовать копию письма о приостановлении, не дожидаясь его получения по почте, и попросить о встрече с исполнителем, указанным в письме, для получения разъяснений.

Управляющий директор компании МИЭЛЬ-Недвижимость:
Непосредственно государственная регистрация объектов недвижимого имущества процесс несложный. Необходимо собрать комплект документов, требуемых для регистрации, заполнить заявление и оплатить госпошлину. Информацию о комплекте документов, образцы заявлений и размер пошлины можно получить на официальном сайте Главного управления федеральной регистрационной службы по Москве или на стендах в любой приемной.

Геннадий Тимошин

Ирина Скорочкина

Юрист отделения Охотный ряд корпорации ИНКОМ-Недвижимость:
Для того чтобы упростить для себя процесс регистрации, заявителю перед подачей документов на регистрацию стоит заранее уточнить перечень документов, представляемых в регистрирующий орган, оформить данные документы, перечислить плату за проведение регистрации (ее размер устанавливается субъектом РФ). По возможности нужно узнать технологию приема документов в том территориальном отделе Росрегистрации, куда будете их сдавать (дни и часы приема, существуют ли запись и разные окна для разных сделок и т. д.). Регистрация приостанавливается по инициативе регистратора, если у него возникли сомнения в наличии оснований для регистрации. Тогда регистратор обязан в течение месяца принять необходимые меры по получению дополнительных сведений, известив об этом заявителя в письменной форме.

Правильно и быстро пройти все многочисленные этапы регистрации объекта недвижимости возможно только одним способом доверить подготовку и оформление сделки специалистам в этой области.
«Дети не спят, старики умирают!»

Начальник отдела по работе с клиентами компании Квартал:
Право собственности и другие вещные права на недвижимость подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, которые осуществляют государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с нею. Порядок регистрации устанавливается в соответствии с Гражданским кодексом РФ и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Регистрация является единственным доказательством существования права.

Как пояснил Стражников, именно эти переделки могут серьезно повлиять на прочность дома. Разборка несущих и внешних стен уменьшает жесткость конструкции, а перенос батарей ухудшает теплоснабжение соседних квартир. Перемещение или расширение ванной дает протечки на нижние этажи, а удаление вентиляционных коробов - духоту. Последствия такой перепланировки невозможно предсказать. «Почему при перепланировке стараются санузел сделать над кухней соседа - это у нас менталитет такой?» - задал риторический вопрос депутатам Стражников.

В среду Мосгордума приняла в первом чтении поправки к закону, регламентирующему порядок перепланировки жилья. Действующий с 1999 года закон, по мнению представлявшего проект начальника Госжилинспекции Москвы Александра Стражникова, должен был упорядочить «стихийный процесс реализации фантазий населения». В первой редакции закона не уточнялось, что подразумевается под расплывчатой формулировкой «не допускаются мероприятия и способы их реализации, нарушающие требования строительных, санитарно-гигиенических и эксплуатационно-технических нормативных документов; мероприятия, влияющие на архитектурный облик жилых домов». Теперь депутаты решили конкретизировать ограничения, запретив объединять лоджии и балконы с комнатами (с разборкой части наружной стены или с переносом на балкон батареи центрального отопления), объединять квартиры по вертикали (с полной или частичной разборкой перекрытий между этажами), увеличивать площадь санузлов и ванных комнат, прорубать проемы в несущих стенах и увеличивать нагрузку на межэтажные перекрытия сверх установленной (например, за счет укладки на пол бетонной стяжки толщиной более 10-15 см).

Его коллега Евгений Герасимов вспомнил жалобу избирателей на соседа, который снес все стены на площади целого этажа, после чего «у кого-то провалилась ванна, у кого-то трещины по стенам пошли».

Но у парламентариев в запасе были истории и пострашнее. «Я три с половиной года пытался писать дома докторскую диссертацию и не мог работать, потому что соседи сверху делали из квартиры аквариум! Оттуда раздавались чудовищные звуки, дети не могли спать, старики умирали от инфаркта! - поделился с коллегами своими кошмарами депутат Виталий Ковалевский. - А сделать ничего нельзя: квартира закрыта, никого туда не пускают, и мы имеем дело только с результатом перепланировки, когда обваливается стена или целый подъезд».

Наслушавшись страшилок, некоторые депутаты предложили еще больше ужесточить требования закона: например, запретить сдавать новостройки с так называемой свободной планировкой или обязать застройщика стеклить все балконы и лоджии (правда, остекление считается не перепланировкой, а реконструкцией и потому регламентируется другим законом). «Перепланировка в новостройках стала плохой модой - она растягивается на годы», - признала депутат Галина Хованская. Но и законченная перепланировка новой квартиры продолжает отравлять жизнь избирателям Владимира Груздева, которые «два года не могут подключиться к трехфазному электроснабжению и вынуждены выключать холодильник, чтобы вскипятить электрочайник», потому что чиновники затягивают оформление документов после перепланировки.

На свободной планировке хотят поставить крест

Чтобы исключить необоснованные задержки выдачи разрешения на перепланировку, депутаты постановили ограничить максимальный срок рассмотрения заявления на перепланировку межведомственной комиссией одним месяцем вместо двух, отводившихся на это в первой редакции закона.

Люди также вынуждены месяцами ждать разрешения на снос встроенных шкафов, что также считается переустройством и требует предварительного согласования с многочисленными службами надзора.

Однако депутаты МГД не воспользовались случаем, чтобы конкретизировать ответственность за несанкционированную или запрещенную перепланировку. В действующей редакции закона сказано, что за нарушение условий переустройства или несанкционированную перестройку наниматель или собственник жилья может быть лишен полагающихся ему льгот по оплате ЖКУ или же «привлечен к ответственности в соответствии с законодательством».

Не бойся, не проси

По мнению Ирины Рукиной, бесполезны не только жалобы, но и суды, хотя, по словам Александра Стражникова, есть случаи, когда пострадавшие от неудачной соседской перепланировки получали от обидчиков компенсацию морального и физического ущерба.

На практике же, как признали депутаты, наказать нелегального перепланировщика едва ли возможно. Обычно инспекция просто не может попасть в ремонтируемую квартиру, несмотря на то что собственники или наниматели обязаны обеспечивать «доступ в переустраиваемые помещения официальных лиц для проверки соответствия осуществляемых работ разрешительным документам и проверки жалоб о нарушении режима» в любое время. Возбудить же дело без проведения инспекции невозможно.



Главная --> Публикации