Главная --> Публикации --> Медцентр мгу станет уникальным объектом здравоохранения, аналогов которому в россии нет Останкино снесут Москва может поднять цены на жилье Осень роста на рынке недвижимости Строй, кредитовать буду!

Доля монолитного жилья в застройке Москвы в последние годы заметно возросла. Как говорит Дмитрий Орлов, руководитель отдела продаж «Бизнес-премиум» управления новостроек компании «Миэльнедвижимость», соотношение коммерческого предложения «панели» и «монолита» сегодня — 40/60, хотя два-три года назад эти цифры были диаметрально противоположны. При этом по всем прогнозам тенденция увеличения объемов «монолита» в структуре застройки столицы сохранится.

Традиционным бюджетным решением квартирного вопроса считается малогабаритная квартира в панельном доме. Между тем, этому варианту уже есть достойная альтернатива — монолитные дома эконом-класса, где цена квартир вполне сопоставима с «панелью».

Как говорит Оксана Каарма, заместитель директора управления новостроек компании «Миэль-недвижимость», по себестоимости «монолит» эконом-класса практически не отличается от панельных домов. К тому же здесь в большинстве случаев не предусматривается обустройство внутридомовой инфраструктуры и парковки, что также снижает цену квадратного метра. Собственно, это главным образом и отличает монолит экономкласса от более качественных категорий жилья.

Понятно, что доля монолитных домов растет в верхних ценовых сегментах,— однако в последнее время это происходит и в эконом-сегменте.

Дмитрий Орлов добавляет, что монолитные здания имеют лучшие потребительские свойства и экологические характеристики, отличаются разнообразием, гораздо более удачными архитектурными решениями. Относительно недорогие монолитные дома чаще всего строятся в привлекательных с точки зрения проживания ЗАО и в СЗАО, меньше — в ВАО, который, напротив, не слишком прельщает покупателей.

Одним из главных преимуществ домов, построенных по индивидуальным проектам, специалисты считают свободную планировку. «Это позволяет обустроить жизненное пространство в соответствии со вкусом хозяина: установить межкомнатные перегородки или, напротив, создать студию,— говорит Дмитрий Кузнецов, первый заместитель генерального директора ЗАО «Корпорация МИАН».— Тогда как панельные дома — это всегда типовые проекты, где возможна лишь минимальная перепланировка, да и то связанная с немалыми хлопотами».

В группе компаний ПИК говорят, что требования клиентов к «панели» в последнее время стали в несколько раз выше. Поэтому производители панельных серий вынуждены идти на модернизацию и улучшение жилья.

Панель не сдается
Между тем основное преимущество панели — быстрые сроки возведения. А также, как считает Ирина Егорова, маркетолог корпорации «ИНКОМнедвижимость», если говорить именно о бюджетном варианте приобретения, то у панельного жилья больше плюсов с точки зрения затрат на ремонт.

В среднем стоимость панельного «квадрата» в удаленных от центра районах составляет $1250–1500, а в местах, где жилье традиционно пользуется спросом,— $1450–1700.

По данным агентства «Миэль-недвижимость», цена квадратного метра в панельных новостройках начинается от $1050–1150 на стадии строительной площадки (ОчаковоМатвеевкое, Печатники, Лианозово) и доходит до $2000– 2100 в Новых Черемушках.

Тут вступает в силу множество факторов, среди которых себестоимость, определение целевой аудитории потенциальных покупателей, ликвидность, сроки строительства и т. д.

При рассмотрении вариантов необходимо также помнить, что площади в нетиповых домах значительно больше, и поэтому общая стоимость квартир получается выше, чем в типовых новостройках. Это учитывает и девелопер, когда перед ним встает вопрос, панельный или монолитный дом возвести на полученном под застройку участке.

Хотя это вряд ли касается однокомнатных квартир в монолитных домах эконом-класса, которые пользуются чрезвычайной популярностью у покупателей. Тем более что площадь «однушек» в экономклассе не так велика, и в целом они стоят относительно недорого. Такое жилье раскупается, как говорится, на корню, несмотря на то, что цена квадратного метра здесь на 10–15% выше, чем в квартирах с большим количеством комнат.

Считается, что монолитное здание строить выгоднее: как правило, его можно дороже продать. Правда, как полагают в группе компаний ПИК, это не всегда так. И в подтверждение своих слов приводят такой пример: в свое время квадратный метр в доме серии КОПЭ, возводимом этой группой, продавался на 20% дороже, чем в монолитном доме, находящемся по соседству. Дело в том, что в монолитном доме были очень большие по площади квартиры, которые могли себе позволить далеко не все. Соответственно со временем цену приходилось снижать. В результате, четырехкомнатная квартира площадью 100 кв. м в панельном доме стоила $120 тыс., а 160-метровая четырехкомнатная квартира в соседнем «монолите» — $160 тыс. А покупателям, выбирающим недорогое жилье, не нужны хоромы, поэтому даже при большей цене за метр «панель» приобреталась более охотно.

Например, в Химках, Долгопрудном. Однако если говорить о большей удаленности от МКАД, то эта целесообразность пропадает: например, в Дмитрове эта группа компаний возводит дома уже по индивидуальным проектам, рассчитывая на местных покупателей, а не на москвичей.

Монолит — очередникам
Коммерческие предложения новостроек «московских» серий теперь все чаще появляются на рынке ближайшего Подмосковья. Массовая застройка, по словам Дмитрия Орлова, сменила свои столичные адреса (Жулебино, Бутово, Марьино) на областные (район Кутузовский недалеко от Одинцова, Красногорье рядом с Красногорском). О том, что в ближайшем Подмосковье, где сегодня требуется высокая скорость застройки, сегодня целесообразно возводить именно панель, говорят и специалисты ПИК.

Панельные дома необходимы для реализации программы доступного жилья. При этом понятно, что строятся они не на века, а для решения текущих жилищных проблем населения, и когда эта нужда пройдет, «панель» постигнет участь сегодняшних «хрущевок». «Быстрые темпы строительства и „социальные метражи” — вот что нужно городу»,— говорит Оксана Каарма.

Дмитрий Кузнецов утверждает, что приоритеты покупателей жилья эконом-класса с каждым годом меняются. Все большее значение имеет отсутствие по соседству промышленных предприятий, уровень районной инфраструктуры, и иногда именно эти факторы становятся определяющими при выборе — какой дом предпочесть, панельный или монолитный.

Мы попросили специалистов рынка коммерческой недвижимости рассказать, что происходило в сегменте офисных помещений в первой половине этого года и какие изменения ожидаются к концу 2005 года.

Впрочем, для решения социальных задач в последние годы власти стали выделять и площади в монолитных домах.
Вконце 2004 года аналитики рынка коммерческой недвижимости предполагали, что рост предложения офисных площадей приведет к увеличению объема незаполненных помещений, а это в свою очередь будет «толкать» цены вниз. Действительно, на рынок вышло немало новых крупных объектов, уровень вакантных площадей постепенно начал повышаться, однако арендные ставки и не думают снижаться. При этом возросло количество заключенных договоров предварительной аренды. Мы попросили специалистов рынка коммерческой недвижимости рассказать, что происходило в сегменте офисных помещений в первой половине этого года и какие изменения ожидаются к концу 2005 года.

--------------------------------------------------------------------------------

1 Назовите важные события и наиболее интересные тенденции на рынке офисных помещений в первой половине 2005 года.
2 Как изменились за это время арендные ставки?
3 Ваш прогноз развития рынка на второе полугодие и начало 2006 года.

--------------------------------------------------------------------------------

Ольга Батурина,
начальник отдела исследований компании Jones Lang LaSalle
Я была бы рада рассказать об интересных событиях и новых тенденциях рынка офисной недвижимости, но в первой половине года никаких существенных изменений на рынке не происходило. Рынок спокойно и постепенно развивается. Сохранились и получили развитие тенденции прошлого года: дефицит качественных площадей, децентрализация рынка и т. д.
По нашим наблюдениям, с конца прошлого года арендные ставки ни на офисы класса А, ни на площади класса В существенно не изменились. В первом случае базовые максимальные ставки составляют $600–640 за 1 кв. м, во втором — $470–490.
В следующем году на рынок выйдет порядка 600 тыс. кв. м офисных площадей, в том числе 150–160 тыс. кв. м — класса А. Резких изменений в ближайшее время мы не ожидаем. Предполагается, что во второй половине 2005 года арендные ставки могут еще немного вырасти — до уровня $650 за 1 кв. м. Это будет связано с сезонной активизацией рынка (традиционно третий и четвертый кварталы года наиболее активны), а также с недостатком качественных офисных площадей.

--------------------------------------------------------------------------------

Михаил Гец,
руководитель департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood
Среди наиболее важных событий первого полугодия можно назвать завершение нулевого цикла возведения делового центра «Федерация». Под землей отстроено четыре этажа (22 м), где разместятся технические помещения, торговые площади и рестораны, а также пешеходные переходы и магистрали.
Кроме того, в первом полугодии была зафиксирована самая крупная сделка на рынке коммерческой недвижимости. Компания «Вымпелком» сняла 20 тыс. кв. м в бизнес-центре «Волна» (ул. Академика Сахарова, 8).
Было объявлено о переносе сроков окончания строительства первой очереди московского международного делового центра «Москва-Сити» (ММДЦ) с 2007 на 2008 год. Речь идет об объектах общей площадью 3 млн кв. м. Их конкурентоспособность планируется повысить в том числе и за счет линии мини-метро, которая соединит «Москва-Сити» со станциями метрополитена «Киевская» и «Александровский сад», а также с аэропортом «Внуково».
В первом полугодии уровень арендных ставок на помещения класса А увеличился по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 8–10%, что обусловлено растущей конкуренцией со стороны новых высококачественных объектов. Другой причиной удорожания офисных площадей является рост стоимости эксплуатационных расходов. Отметим, что с начала года арендные ставки повысились не более чем на 5%, а в конце второго квартала даже наметилась тенденция к стабилизации.
Наиболее высокая стоимость аренды зафиксирована в Центральном округе, что связано с ограниченностью предложения и высоким уровнем спроса. Самые низкие ставки зафиксированы в Восточном, Северо-Восточном и Юго-Восточном округах. В целом по Москве аренда офисов класса А стоит от $600 до $850 за 1 кв. м в год, а в классе В ставки варьируются в диапазоне $420–550.
Объемы нового строительства и реконструкции на 2005 год оцениваются в 800 тыс. кв. м, на 2006 год — в 900 тыс. кв. м. Данные о новых объектах, которые появляются на рынке, говорят об активности со стороны девелоперов, а также о том, что основное строительство ведется в непосредственной близости от третьего транспортного кольца. Доля таких проектов в 2005 году составит 30%, а в 2006 году — 80%.
Учитывая, что активность девелоперов возрастает, можно ожидать, что произойдет некоторое увеличение уровня вакантных площадей (6–10% в зависимости от класса). Что касается арендных ставок, то скорее всего в целом они останутся на прежнем уровне или незначительно возрастут. В 2005 и в 2006 годах спрос также не претерпит серьезных изменений и останется на нынешнем уровне. Ожидается, что увеличится доля запросов на аренду больших площадей (более 5 тыс. кв. м).

--------------------------------------------------------------------------------

Антонина Лаирова,
аналитик отдела исследований компании ABN Realty
Важным событием стало начало строительства многофункционального комплекса «Федерация», которое ведется на территории ММДЦ «Москва-Сити». Участники рынка все больше убеждаются в том, что этот проект не превратится в долгострой и первые здания будут завершены в ближайшие годы.
Значимым для рынка событием стало заявление о сотрудничестве компании Coalco и известного американского девелопера AIG Lincoln, которые планируют вместе построить деловой комплекс White Square Office Center. Западные стандарты работы обеспечат высокий уровень проекта, а партнерство с российской компанией позволит снизить риски.
Присвоение России международным рейтинговым агентством Standard Poor's инвестиционного рейтинга в январе этого года хотя и послужило сигналом для западных инвесторов, но не привело к резкому повышению их активности. Дело в том, что на оценку инвесторами российского рынка влияют не только официальные рейтинги, но также и образ России в западных СМИ. В то же время иностранные инвесторы, удачно вышедшие на российский рынок, продолжают свою деятельность.
По причине того, что доля вакантных помещений продолжает оставаться на низком уровне, к концу первого полугодия 2005 года наблюдалось некоторое увеличение ставок аренды и продажи (в пределах 2–3%). Для класса А отмечен более значительный рост в связи с ярко выраженным дефицитом площадей этого уровня. На данный момент ставки аренды для класса А составляют $580–650 за 1 кв. м в год (без учета НДС и операционных расходов), для класса В — $300–530.
В 2005–2006 годах мы ожидаем дальнейшего роста рынка офисной недвижимости. В частности, прогнозируется увеличение общих площадей проектируемых зданий, а также числа и объемов продаж офисных помещений, в том числе и за счет увеличения количества инвестиционных продаж. По нашим прогнозам, произойдет стабилизация арендных ставок, продолжится плавный рост цены продажи на высококлассную коммерческую недвижимость.

--------------------------------------------------------------------------------

Сергей Лобкарев,
руководитель направления коммерческой недвижимости ЗАО «Корпорация МИАН»
На рынке офисной недвижимости по-прежнему ощущается некоторый дефицит предложений, несмотря на то, что, по разным оценкам, в 2005 году будет введено в эксплуатацию от 700 тыс. до 900 тыс. кв. м офисов класса А и В. Столице же требуется в десятки раз больше зданий, построенных по международному стандарту. Из наиболее значимых проектов этого года стоит выделить бизнес-центр «Северное сияние» на улице Правды (39 тыс. кв. м).
Среди тенденций я бы отметил увеличение срока заключаемых договоров — в настоящее время средняя продолжительность аренды офиса класса А составляет три–пять лет, причем многие договоры заключаются еще на этапе строительства делового центра. Продолжается децентрализация рассматриваемого рынка: все больше крупных офисных зданий возводится в районе третьего транспортного кольца, а также на окраинах Москвы. В качестве примера можно привести строящийся бизнес-центр в Строгине площадью 3,5 тыс. кв. м.
Во втором полугодии 2005 и 2006 году ожидается существенное увеличение предложений по реконструированным зданиям класса В и освоение промзон.

--------------------------------------------------------------------------------

Регина Лочмеле,
руководитель группы аналитики рынка офисной недвижимости компании Colliers International
Усиливающейся тенденцией офисного рынка является рост числа договоров предварительной аренды. В первом полугодии 2005 года таким образом было снято 40% общего объема арендованных офисных площадей класса А. Спрос по-прежнему превышает предложение, что обусловливает дальнейшее снижение уровня вакантных помещений. В зданиях класса А доля свободных площадей на конец второго квартала 2005 года составила 2,1% (по сравнению с 2,5% в первом квартале), в зданиях класса В — 7,3% (против 7,5%).
Устойчивый рост спроса как со стороны российских, так и международных компаний на офисные помещения классов А и В способствует дальнейшему росту арендных ставок и цен продаж. Стоимость аренды повысилась на 5–7% для офисов класса А и на 3–4,5% — для площадей класса В. Средняя ставка на офисы класса А с учетом эксплуатационных расходов, но без учета НДС составляет $650–850 за 1 кв. м в год. На офисы класса В — $380–670.
Объем новых офисных площадей классов А и В, запланированных к вводу в эксплуатацию до конца 2005 года, оценивается на уровне 440 тыс. кв. м.

--------------------------------------------------------------------------------

Алексей Наумов,
управляющий деловым центром «Рубин»
Среди самых важных событий первой половины 2005 года можно назвать начало строительства комплекса «Федерация» в рамках проекта «Москва-Сити». Это самый большой из реализуемых офисных проектов на сегодняшний день, общая площадь которого равняется 355 тыс. кв. м. Кроме того, башня «Федерация» станет самым высоким зданием в Европе (340 м).
Арендные ставки на офисы класса А в 2005 году по сравнению с 2004 годом незначительно выросли, а на офисы класса В практически не изменились. В первом полугодии аренда офисов класса А стоила $560–630 за 1 кв. м в год (не включая НДС), класса В — $300–520.
Основные тенденции 2005 года, которые скорее всего сохранятся и в следующем году, — стабилизация арендных ставок, увеличение общих площадей проектируемых зданий и более активное строительство деловых центров за пределами Садового и даже третьего транспортного кольца.

--------------------------------------------------------------------------------

Денис Соколов,
старший аналитик отдела исследований компании CushmanWakefield StilesRiabokobylko
К концу первого полугодия объем качественных офисных площадей достиг 4,08 млн кв. м. В мае на рынок коммерческой недвижимости поступили 29,7 тыс. кв. м построенных и реконструированных офисных площадей.
Средний уровень свободных помещений класса А и В в середине года незначительно снизился — с 4,04 до 3,81%. Наибольшее количество вакантных площадей класса А было отмечено в центре Москвы и в Замоскворечье (5,9 и 3,1% соответственно).
В течение весенних месяцев средние арендные ставки для помещений класса А поднялись на 12,02%. В частности, в Замоскворечье за этот период стоимость аренды офисов класса А увеличилась на 9,95%.
В ближайшее время на рынок должны выйти несколько крупных интересных проектов. Компания «Диал Строй Инвест» построит на ул. Садовнической девятиэтажный офисный центр класса А «Новый Балчуг» (32 тыс. кв. м) с подземной парковкой на 160 машиномест. Он появится на месте двух ветхих жилых зданий, которые будут снесены.
В 2006 году компания «Амираль Б.В.» на месте снесенной год назад гостиницы «Спорт» на Ленинском проспекте начнет возведение многофункционального комплекса общей площадью 285 тыс. кв. м с подземным гаражом. А к 2007 году инвестиционно-промышленная группа «Евразия» завершит строительство многофункционального тридцатиэтажного бизнес-центра на Поклонной улице общей площадью 103 тыс. кв. м.

Столичные строители ежегодно рапортуют об увеличении объемов возведенного жилья, население Москвы постоянно растет. В этих условиях транспортная проблема с каждым днем только осложняется. Однако строительство новых дорог отнюдь не для всех становится благом.

Илья Шершнев,
директор по развитию компании Swiss Realty Group
Общий объем строительства офисных площадей классов А и В на конец второго квартала 2005 года составил 260–300 тыс. кв. м. По сравнению с аналогичным периодом 2004 года темп ввода площадей замедлился на 18%.
Общий объем сделок, осуществленных за первую половину 2005 года, составил 380 тыс. кв. м. Договоры предварительной аренды занимают 32% общего числа снятых и купленных площадей.
Средний уровень вакантных офисов класса А во втором квартале 2005 года незначительно увеличился по сравнению с первым кварталом и составляет 4,3%. В зданиях класса А наблюдается дефицит помещений небольшой площади (до 300 кв. м). При этом возросла доля сделок, заключаемых на помещения размером более 1 тыс. кв. м.
Неудовлетворенный спрос на офисы класса В привел к снижению доли свободных площадей до 7,1%. Наибольшей популярностью пользуются офисы размером 100–300 кв. м, расположенные в районе третьего транспортного кольца. Также наблюдается увеличение количества заявок на помещения в районах, прилегающих к МКАД.
Сохраняющийся спрос обусловливает дальнейший рост ставок, однако темпы увеличения, как и прогнозировалось, сократились. С начала 2005 года стоимость аренды офисов обоих классов выросла в среднем на 2–4%.
Цены продаж помещений класса А практически не увеличиваются, а для зданий класса В рост составляет 1–1,5% ежемесячно. Стоимость наиболее удачных, построенных с учетом всех необходимых требований офисов будет расти. Ставка аренды (без учета НДС и эксплуатационных расходов) для офисов класса А составляет $600–620 за 1 кв. м в год, класса В — $450–500.
Ожидается, что к концу 2005 года объем строительства достигнет 700–750 тыс. кв. м. Общий объем предложения зданий класса А составит 1,59 млн кв. м, класса В — 2,78 млн кв. м. Доля офисов класса А составляет 38% общего объема предложения, на класс В приходятся оставшиеся 62%.

Вечным пробкам нет конца без четвертого кольца
Окончательно утвержденного плана прокладки новой магистрали еще не существует, но, как сообщил недавно первый заместитель столичного мэра Петр Аксенов, город уже разработал проектно-сметную документацию на 20 млрд руб. по строительству четвертого транспортного кольца. Ранее неоднократно заявлялось, что реализация этих планов откладывается из-за отсутствия средств.
И все же прокладка четвертого транспортного пояса столицы не должна стать столь длительной и дорогостоящей, как строительство третьего кольца. Дело в том, что четвертая кольцевая автодорога пройдет по уже имеющимся магистралям, основная задача строителей — отремонтировать, расширить их и построить дорожные развязки.
План южной половины кольца известен: трасса пройдет по Минской улице, Ломоносовскому и Нахимовскому проспектам, Коломенскому проезду. Наибольшую сложность представляет прокладка двух туннелей, которые проложат на большой глубине под музеем-заповедником «Коломенское» и Филевским парком. Туннель в Филях соединит Минскую улицу с улицей Народного Ополчения, находящейся на другом берегу Москвы-реки.
Проект относительно северной части четвертого кольца пока не утвержден: по уверению чиновников, он находится в стадии разработки. Известно, что общая протяженность нового кольца составит около 61 км — это почти в два раза больше третьего. Значительную часть трассы предполагается провести не по земле, а спрятать в туннели или поднять на эстакады. Одним из главных плюсов новой магистрали будет отсутствие светофоров, к тому же ширина дороги составит по четыре полосы движения в каждую сторону. Ожидается, что интенсивность движения транспорта в часы пик по четвертому кольцу составит около 5,5 тыс. автомобилей.

Город давно задыхается в многокилометровых и многочасовых пробках, проехать по центру города почти невозможно днем, а иногда затруднительно и ночью. Ситуация на окраинах тоже далека от идеальной. На решение этой проблемы затрачивается немало сил и средств: расширяются старые магистрали, прокладываются новые, строятся дорожные развязки. Наступление транспортного коллапса несколько отсрочило строительство третьего транспортного кольца. Но радикально ситуацию это не изменило — на очереди строительство кольца под номером четыре.

Путь к дому у каждого свой
Что касается изменений на рынке жилой недвижимости, эксперты также предрекают рост цен и спроса на квартиры в прилегающих к будущему кольцу районах. Однако делать общие прогнозы, не зная точно, где именно пройдет новое автомобильное кольцо, слишком сложно. К тому же перспективы у разных частей города различаются весьма существенно, поэтому целесообразно рассматривать каждый район в отдельности.
Так, по мнению Д. Кожевникова, еще больше возрастет привлекательность района Мосфильма, который и сегодня считается дорогим и престижным. Вблизи него расположены крупные автотрассы — Ломоносовский проспект, Минская улица, но их проходимость невысока, постоянно образуются пробки. Если они будут расширены и усовершенствованы в связи со строительством четвертого кольца, жители района смогут быстро и беспрепятственно попадать в центр города.
Подобным образом могут развиваться события и в районе Матвеевское. «В свое время там строились дома для сотрудников Управления делами президента, так что публика там солидная, «приближенная к власти», — рассказывает Д. Кожевников. — Но добираться в этот район крайне неудобно — дороги узкие и «слабые», приходится отправляться в объезд — в основном через Аминьевское шоссе. Если четвертое кольцо пройдет через Ломоносовский проспект, есть надежда, что его расширят. В то же время это разгрузит Аминьевское шоссе».
Руководитель направления новостроек ЗАО «Корпорация МИАН» Олег Коленьков уточняет, что в случае с Ломоносовским проспектом возможны различные варианты, поскольку схема прохождения транспортного потока по Ломоносовскому проспекту пока не определена: «В настоящий момент существуют два проекта строительства четвертого кольца в этом районе столицы. Либо на всем протяжении проспекта будет вырыт туннель, а по верху пройдет пешеходно-парковая зона, либо проспект просто расширят на несколько полос движения в обе стороны. При этом на пересечении Ломоносовского и Мичуринского проспектов будет устроена многоуровневая транспортная развязка.
При решении проблемы по первому сценарию я бы говорил о существенном повышении цен на жилье в районе. Во втором случае строительство кольца не сильно отразится на стоимости квартир. Точно так же расширение Минской улицы и Нахимовского проспекта абсолютно не повлияет на цены в данных районах».
На большинстве участков прохождения новой дороги риэлторы прогнозируют повышение привлекательности и увеличение стоимости жилья. К районам с хорошими перспективами, по мнению Д. Кожевникова, можно отнести Хорошево-Мневники и Филевскую пойму. Сейчас перебраться из Хорошева-Мневников в сторону Крылатского, к Рублевскому шоссе, весьма затруднительно: через Москву-реку можно проехать по одному-единственному небольшому Карамышевскому мосту. Если кольцо пройдет вдоль Москвы-реки через Филевскую пойму (соединив улицу Народного Ополчения и Минскую улицу), то цены на жилье существенно повысятся, поскольку будет обеспечен выезд из Филевской поймы напрямую на север Москвы, кроме того, появится дополнительная дорога в центр (помимо улицы Маршала Жукова).
Значительные изменения могут произойти и в районе проспекта Мира. К нему примыкает природный парк Лосиный остров, есть потенциально привлекательные для застройки территории (например, промзона в районе Северянина). Но полноценному развитию данного участка препятствует отсутствие хороших соединений проспекта Мира с Щелковским шоссе (узкая улица Бориса Галушкина не справляется с этой задачей) и с Дмитровским. В настоящее время с Ярославки на другие радиальные магистрали можно добраться либо по МКАД, либо по третьему транспортному кольцу, что очень неудобно. Четвертое кольцо существенно повысит доступность и, соответственно, ценность данного района.
Подобная ситуация складывается и в районе Отрадное вблизи метро «Владыкино», где существует потенциальная вероятность выведения промзоны и строительства домов. Кроме того, если четвертое кольцо соединит улицы Большую Академическую и Академика Алабяна, это обеспечит подъездные пути к району Коптево, что улучшит его репутацию, считает Д. Кожевников.
Существенно могут измениться цены на жилье в активно застраиваемых районах Печатники и Курьяново. С одной стороны их ограничивает Москва-река, с другой — железнодорожная ветка. Выбраться из этих районов в часы пик на автомобиле проблематично, поэтому в настоящее время цены на квартиры там значительно ниже, чем на аналогичное жилье в районах с лучшей транспортной доступностью. Строительство четвертого кольца способно радикально изменить ситуацию. Но, по мнению О. Коленькова, «цены на квартиры поднимутся только после того, как станет ясно, что стройка данного участка четвертого кольца близится к завершению, когда будет сооружена развязка на перекрестке Люблинской улицы и Волгоградского проспекта — в месте, где образуется одна из самых серьезных пробок юго-востока Москвы».
В то же время на северо-востоке Москвы в районе Ботанического сада резкого колебания цен не предвидится, считает О. Коленьков: «Там нет острой необходимости в новой магистрали, близлежащие районы и сейчас отличаются неплохой доступностью, а новый участок транспортной артерии будет проложен с единственной целью — «замкнуть» кольцо. Поэтому не исключено, что кто-то выставит квартиру на продажу на 5% ниже рыночной цены из-за расположенной поблизости стройки, кто-то, наоборот, цену повысит на те же 5% из-за новой трассы».
Вряд ли подскочат цены на недвижимость и в таких районах, как Марьино или Бескудниково. «В недорогих районах с жильем эконом-класса для большинства населения гораздо важнее близость станций метро, чем удобное автомобильное сообщение», — отмечает Д. Кожевников.
По его мнению, необходимо учитывать, что в ряде районов появление четвертого транспортного кольца в какой-то степени ускорит вывод промзон за пределы города и возведение кварталов дорогого жилья: с увеличением транспортной доступности сразу поднимется привлекательность этих районов и быстрее найдутся инвесторы.

Дорогу строят — ставки растут
Сейчас одним из основных параметров определения ликвидности жилья является транспортная доступность. Так как число личных автомобилей только растет, на первое место выходит не наличие станции метро в непосредственной близости от дома, а удобные дороги, на которых не придется стоять в пробках. Для объектов же коммерческой недвижимости — будь то офисы, магазины, развлекательные центры или складские помещения — фактор бесперебойного автотранспортного сообщения всегда был определяющим.
«Строительство четвертого транспортного кольца, вне всякого сомнения, повлияет на стоимость недвижимости в ряде районов Москвы, — считает начальник отдела ипотеки ЗАО «Русский дом недвижимости» Дмитрий Кожевников. — В каждом конкретном случае изменение цен будет зависеть от многих факторов. Но, думаю, жилая недвижимость вблизи четвертого кольца в Западном и Северо-Западном округах подорожает минимум на 10–15%. Это дорогие районы, жители которых пользуются преимущественно личным автотранспортом, а трассы и удобные развязки там перегружены или просто отсутствуют. Чем неудобнее было сообщение, тем больше новая магистраль повлияет на цены в том случае, если удастся снять это напряжение. Кроме того, повысится привлекательность коммерческой недвижимости вдоль всей трассы».
Проект строительства четвертого транспортного кольца еще не оказывает влияния на стоимость недвижимости в предполагаемых районах его строительства, поэтому, по мнению пресс-секретаря инвестиционно-строительной компании «Сити-XXI век» Сергея Лядова, ориентиром может служить ситуация, возникшая после запуска третьего транспортного кольца. На рынок коммерческой недвижимости окончание строительства этой трассы повлияло позитивно. В прилегающих к ней районах стали активно строиться офисные центры, торговые комплексы, складские помещения. «Логистический центр, построенный на третьем транспортном кольце, позволяет обслуживать предприятия, расположенные в двух–трех близлежащих округах, — подчеркивает С. Лядов. — Цены на административные помещения выросли в этих районах как минимум в полтора раза. Например, если раньше на юго-востоке Москвы можно было купить офис по цене $1 тыс. за 1 кв. м, то теперь дешевле $1,5 тыс. за 1 кв. м помещение здесь не найти».
Уже теперь многие девелоперы проявляют интерес к тем зонам, где будет проходить четвертое транспортное кольцо, отмечает руководитель департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood Михаил Гец. Но прогнозировать, на сколько именно возрастет спрос и цены на расположенные вблизи новой трассы объекты, он считает преждевременным: «Все зависит от того, как быстро правительство Москвы сможет реализовать данный проект. Известно, что третье транспортное кольцо строили 40 лет. Пока понятно одно — с улучшением транспортной доступности ликвидность объектов коммерческой недвижимости возрастает. Постепенно у арендаторов пропадает убежденность в том, что лучший офис — это тот, который находится в Центральном округе, поэтому объекты, до которых будет удобно добираться по четвертому кольцу, станут пользоваться спросом».

На презентации перспективных планов развития МАШ, организованной в рамках завершившегося вчера международного авиасалона МАКС-2005, генеральный директор аэропорта сообщил, что реконструкция начнется со строительства нового корпуса рядом с терминалом Шеремеетьво- Этот объект стоимостью 76,5 млн долл. доведет пропускную способность первого терминала, откуда сейчас отправляются регулярные рейсы по России и ближнему зарубежью, а также чартеры, до 5 млн человек в год. Закончено расширение первого терминала должно быть уже в 2006 году, тем более что, как сказал г-н Василенко, МАШ уже располагает собственными средствами, достаточными для реализации этой части проекта.

Чем ближе, тем... хуже
Среди этих радужных перспектив некоторых собственников жилья ожидает «ложка дегтя». Речь идет о тех, кто проживает в домах, расположенных в непосредственной близости от участков, по которым пройдет трасса, — на так называемой «первой линии». Им ничего хорошего от строительства четвертого автокольца ожидать не приходится. Тем, у кого перед окнами круглосуточно мчится поток машин, не позавидуешь. Естественно, новую трассу в непосредственной близости от жилья снабдят шумозащитными экранами, на окна домов безвозмездно установят стеклопакеты, но это не сделает воздух чище, а вид из окна — привлекательнее.
Подобная картина уже наблюдалась при строительстве третьего транспортного кольца. «Тогда на 40–45% упали цены на квартиры, находящиеся в непосредственной близости от магистрали, — напоминает О. Коленьков. — Строились такие высокие эстакады, что жильцы четвертых и пятых этажей, выйдя на балкон, могли протянуть руку и практически дотронуться до бордюров скоростной трассы. Поэтому сейчас на вторичном рынке отмечается рост предложений квартир, находящихся неподалеку от предполагаемой транспортной артерии».
Несмотря на то что планы по созданию четвертого транспортного кольца пока не оказывают влияния на стоимость недвижимости в предполагаемых районах его строительства, многие клиенты отказываются от покупки жилья в домах, находящихся на «первой линии», отмечает С. Лядов. Принятию положительного решения не способствует даже значительное снижение цены предложения. Очевидно, что дальше ситуация будет только усугубляться: жить рядом с автомагистралью — как строящейся, так и уже готовой — некомфортно, а избавиться от такого жилья почти не представляется возможным.
Но обойтись без строительства нового кольца не удастся. Как отмечает О. Коленьков, наметилась тенденция увеличения разрыва цен между жильем внутри МКАД и за ее пределами. Транспортная ситуация в столице ухудшается день ото дня, добираться в центр из области и с дальних окраин все сложнее и дольше. Если в ближайшее время реализация проекта четвертого транспортного кольца в столице не будет начата, вполне возможно, что через три–четыре года разница цен на столичные квартиры и квартиры в ближайшем Подмосковье может увеличиться еще более существенно — с $200–400 за 1 кв. м до $1 тыс.
Администрация Шереметьево, которая уступила «Аэрофлоту» контроль над строительством нового (третьего) терминала в главном аэропорту страны, намерена осуществить масштабную реконструкцию двух других терминалов, а также всей аэродромной инфраструктуры. Причем часть этих работ 100-процентно государственное ОАО «Международный аэропорт «Шереметьево»» (МАШ) рассчитывает профинансировать из собственных средств, а другую часть -- за счет масштабных бюджетных вливаний, обещанных министром транспорта России Игорем Левитиным. Правда, как признал генеральный директор МАШ Михаил Василенко, источники финансирования для нескольких ключевых объектов пока не найдены. Тем не менее он заявил, что реконструкция двух существующих терминалов должна быть завершена к тому же сроку, когда ожидается сдача в эксплуатацию Шереметьево-3, то есть к концу 2007 года.

«Аэрофлот», который контролирует проект третьего терминала, надеется увидеть его построенным к концу 2007 года, однако объявленные сроки осуществления этого проекта в прошлом неоднократно срывались. В ходе авиасалона МАКС-2005 «Аэрофлот» подписал с Внешторгбанком протокол о взаимопонимании, касающийся будущего приобретения банком 25% плюс одна акция ОАО «Терминал» -- сейчас 100-процентной дочки авиакомпании, созданной для строительства Шереметьево- Поскольку на участие в проекте претендует еще и Сбербанк, МАШ, очевидно, не сможет рассчитывать в третьем терминале ни на что большее, нежели блокирующий пакет (сейчас между МАШ и «Аэрофлотом» существует договоренность о продаже аэропорту 25% плюс одна акция ОАО «Терминал»). Тем не менее г-н Василенко подчеркнул, что проекты, касающиеся всех трех терминалов, существующих и проектируемого, составляют единое целое. Шереметьево-3 оценивается в 500 млн долл. и сможет пропускать 9 млн пассажиров в год. Там предполагается обслуживать рейсы «Аэрофлота» и компаний -- членов альянса Sky Team, куда российский национальный перевозчик планирует вступить в ближайшее время.

В дальнейшем обновленное Шеремеетьво-1 должно «подстраховать» реконструкцию второго терминала, взяв на себя обслуживание части вылетающих оттуда рейсов в дальнее зарубежье. После реконструкции пропусканная способность Шеремеетьва-2 возрастет до 18 млн человек в год. Как известно, после сдачи в эксплуатацию второго международного терминала в 1980 году общая пропускная способность оценивалась в 9 млн человек. Но сейчас он работает с превышением своих возможностей. В прошлом году через него прошло почти 12,9 млн пассажиров. Гендиректор аэропорта сообщил, что второй терминал в ходе реконструкции приобретет специальную пристройку, связывающую его с проектируемым терминалом Шереметьво- Реконструкция второго терминала оценивается в 310,8 млн долл. Г-н Василенко не захотел рассказывать, откуда возьмутся эти деньги, объяснив, что переговоры с потенциальными инвесторами еще не закончились.

Свой городской центр по обслуживанию пассажиров МАШ намерен выдвинуть на Савеловский вокзал. Переговоры о финансировании железнодорожной ветки оттуда в аэропорт еще идут, сообщил г-н Василенко.

К тому же сроку (концу 2007 года) планируется сделать еще два шага в направлении модернизации главной воздушной гавани страны: подвести туда железную дорогу и расширить взлетно-посадочные полосы. На полосы и аэронавигационное оборудование обещаны существенные вливания из бюджета. В ходе салона министр транспорта Игорь Левитин сказал, что в ближайшие три года бюджет планирует выделить на развитие инфрастуктуры Шереметьева (то есть на те самые полосы и устройства, обеспечивающие взлет-посадку) 1,5--2 млрд долл. Правда, еще до 1 млрд долл., сказал он, необходимо привлечь на те же цели из внебюджетных источников.



Главная --> Публикации