Главная --> Публикации --> Осень роста на рынке недвижимости Строй, кредитовать буду! Концерн крост построит технопарк на базе собственного производства в шереметьево Взыскание имущества, заложенного по договору ипотеки Допэмиссия на строительство

Любая сделка с недвижимостью – процесс сложный, а с загородной – вдвойне: объектом покупки является не только дом, но и земля, на которой он стоит. Но особенность нашего рынка в том, что в его загородном сегменте правят бал частные продавцы и покупатели. Первые хотят быстрее продать, вторые – дешевле купить. При этом юридическая чистота объекта покупателя интересует в последнюю очередь, и обычно он довольствуется одним-двумя документами, которые предоставляет ему продавец. Правильно оценить легитимность бумаг потенциальный владелец дома обычно не в состоянии. И этим он отличается от риелтора. Ни одно серьезное агентство недвижимости не возьмется за организацию и сопровождение сделки с явно сомнительными или безнадежными документами. Однако большинство покупателей предпочитают обращаться за помощью к профессионалам не до сделки, а после нее.

Если вам приглянулся коттедж и вдруг выяснилось, что у него не все в порядке с документами, не торопитесь отказываться. Таких объектов с неоформленными, неправильными или сфальсифицированными документами сегодня в Подмосковье большинство. По данным риелторов, из всех коттеджей и домов только 10% имеют полный комплект правильно оформленных документов. Корреспондент «Дома и квартиры» выяснял у специалистов, как лучше легализовать свой загородный дом – самостоятельно или с помощью риелторов, и в какую сумму могут обойтись их услуги.

Все начинается с земли

Здравый смысл все же подсказывает, что при покупке и «легализации» загородного дома, если она возможна, без профессионалов не обойтись. Хотя, конечно, и покупателю следует иметь общие представления об основных этапах и некоторых юридических тонкостях этого процесса.

В свидетельстве о праве собственности должна быть указана категория земельного участка. Существует несколько, выражаясь юридическим языком, «целевых назначений» земель. Закон разрешает строительство домов только на тех из них, которые относятся к категориям «дачное строительство» (ДС), «индивидуальное жилищное строительство» (ИЖС) и «личное подсобное хозяйство» (ЛПХ).

Прежде всего, надо потребовать у продавца свидетельство о праве собственности на землю, на которой уже построен или только будет возведен дом, и правоустанавливающие документы на участок. Бывает, что земля находится не в собственности у продавца, а лишь в аренде или в бессрочном пожизненном пользовании.

Возведение жилых построек разрешено только на приусадебных землях. Полевые наделы могут использоваться только для производства сельхозпродукции.

В случае с ЛПХ имейте в виду, что прописаться в коттедже, построенном на таком участке, будет невозможно: это назначение не предполагает постоянного проживания в доме. Участки ЛПХ, в свою очередь, делятся на приусадебные и полевые.

Юристы риелторских компаний советуют также внимательно изучать документацию на участки, расположенные на лесной территории. По существующему законодательству, лес нельзя сделать своей собственностью даже за большие деньги. Его можно только взять в аренду сроком на 49 лет.

Большинство земель, на которых построены коттеджные поселки, относятся к разряду ИЖС. Приусадебная территория, как и дом, оформляется в собственность покупателя коттеджа. Лет семь–восемь назад в области появилось много «самостроя» в экологически чистых районах, рядом с музеями-заповедниками, что по закону запрещено. Сейчас у владельцев этих коттеджей серьезные проблемы. Так что, покупая такой домик, обязательно консультируйтесь с риелторами. Иначе – вам светят нелады с законом и даже потеря недвижимости.

Следующий шаг покупателя – проверка правоустанавливающих документов на дом и на все постройки капитального типа (то есть имеющие фундамент). Речь идет о гаражах, сараях, банях.

Чего стоит дом узаконить

Если же специалисты БТИ и архитектурного управления решат, что ваш случай небезнадежен и дом со всеми постройками можно легализовать, оцените свои финансовые возможности и запас свободного времени, и приступайте к процессу.

Если выяснится, что эти строения появились на участке без разрешения Бюро технической инвентаризации района (БТИ) и архитектурного управления и не зарегистрированы в них, придется нанести визит во все инстанции и получить заключение местных специалистов о возможности (или невозможности – такое тоже реально) регистрации гаража или бани. Например, если баня находится на берегу озера, то ее не только не зарегистрируют, но, скорее всего, снесут. История с пресловутой баней Аллы Пугачевой – лучшее тому подтверждение. По закону все строения с фундаментом должны находиться дальше 150-метров от водоема.

Точную стоимость услуг по сбору полного пакета документов и оформлению регистрации прав собственности риелторы назвать затрудняются – слишком уж разные по сложности случаи приходится распутывать. По словам юристов агентства недвижимости «ЕвроГруп Девелопмент», она начинается с 500 долларов и доходит до нескольких тысяч. Цена зависит от района, где находится дом, сроков, в течение которых покупатель хочет заключить сделку, лояльности чиновников местной администрации и других факторов, которые выясняются после первичного ознакомления с документами.

Самостоятельный путь оформления документов потребует не столько денег, сколько сил и времени. По данным экспертов компании Soho Realty, он занимает от 3 до 6 месяцев. В некоторых, особо сложных случаях процесс может затянуться на год. Ведь будущему владельцу дома потребуется собрать порядка 20 документов, в числе которых справки из БТИ, налоговой инспекции, план земельного участка и акт о его нормативной стоимости. Только одно это, даже при активном посещении всех государственных инстанций, займет не менее четырех месяцев. Последующая госрегистрация – еще не меньше месяца. Если же оформлением документов и регистрацией займется агентство недвижимости, то от момента начала сбора документов до перехода прав на недвижимость к новому владельцу проходит, как правило, всего месяц.

Правоустанавливающие документы на земельный участок и жилой дом: постановление, договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о праве на наследство.

Документы, необходимые для «легализации» дома *

План земельного участка в трех экземплярах (выдается в Земельном комитете района, где расположен объект недвижимости).

Свидетельство о государственной регистрации на земельный участок и отдельно на жилой дом.

Справка из БТИ на жилое помещение (инвентаризационная стоимость жилого дома, отсутствие обременений и т.д.).

Акт о кадастровой стоимости земельного участка.

Согласие супруга, если покупатель или продавец состоит в браке.

Справка из налоговой инспекции об отсутствии задолженностей по налогу на землю.

Паспорт.

Копия свидетельства о браке, если продавец или покупатель состоит в браке.

*Источник: компания Soho Realty

1 Другие дополнительные документы в зависимости от ситуации.

Если Вы решились на самостоятельную «легализацию», то должны быть готовы к тому, что оформление документов на дом может затянуться на долгие месяцы и даже годы. Если же вас это не пугает, последовательность ваших действий следующая.

Как легализовать дом самостоятельно

Подав заявление и все документы, вы ждете вердикта: «Местная администрация, рассмотрев представленные документы, вынесет решение о согласовании самовольной постройки, либо об отказе в этом, – поясняет юрисконсульт агентства недвижимости «ЕвроГруп Девелопмент» Елена РЫБАЛКО. – В любом случае это будет заключение за подписью главного архитектора района, области, города. Если заключение – положительное, то вместе с ним вам выдадут акт приемки в эксплуатацию законченной постройки. После этого вы обращаетесь в БТИ для оформления технического паспорта постройки. А уже после получения всех перечисленных документов необходимо обратиться в регистрирующие органы для регистрации права собственности на постройку».
После периода тотальной урбанизации, когда жить в городе считалось высшим благом, в столицу пришла мода на природу. Москвичи дружно потянулись за город, причем покупать дома стали не только для сезонного отдыха, но и для постоянного проживания. Рынок загородного жилья сегодня самый динамичный и максимально ориентированный на потребителя. О перспективах развития рынка и ситуации с ценами на загородную недвижимость Дому и квартире рассказал директор управления вторичного рынка компании МИЭЛЬ-Недвижимость Юрий СТРЕТОВИЧ.

Вначале необходимо написать заявление в местную администрацию с просьбой узаконить возведенную постройку. К заявлению приложить целый пакет документов:
– проектную документацию на самовольную постройку в объеме, достаточном для оценки надежности и эксплуатационной безопасности объекта;
– генеральный план участка строительства;
– заключение о техническом состоянии постройки, выполненное организацией, имеющей лицензию на техническое обследование зданий и сооружений, с указанием процента износа и соблюдения противопожарных и санитарных норм;
– заключение экологической экспертизы;
– правоустанавливающие документы на земельный участок.

Условно он делится на две категории: вторичный и первичный рынок. Первичный сейчас проходит этап активного начального становления, на него приходится порядка 40% от совокупной емкости рынка. Это строящиеся новые, перспективные коттеджные поселки с одним инвестором-застройщиком. А 60% предложений относятся к вторичному рынку, где сегодня заключается большинство сделок по нашим данным, это более 10 тыс. операций в год. При этом ежегодно объем продаж существенно увеличивается, прирост составляет от 30% до 80%.

Юрий Александрович, что сегодня представляет собой рынок загородной недвижимости?

За последние 3 5 лет стоимость земельных участков за городом выросла в цене в 2 5 раз, и сегодня цена сотки в среднем составляет 4 10 тыс. долларов. Стоимость новых домов увеличилась в 1,5 3 раза, а дома 5 10-летней давности подорожали в 1,5 раза. И, думаю, это не предел. Цены на земельные участки еще не достигли своего максимума. Появление новых земель для строительства, повышение спроса на загородную недвижимость и развитие ипотеки станут стимулом для дальнейшего роста рынка. В разных секторах цены могут увеличиться от 30% до 200%. При этом стоимость качественных объектов будет расти, а неликвидных падать. Так что, приобретая ликвидную недвижимость, вы, по сути, выгодно вкладываете средства. Однако имейте в виду, что самостоятельно выбрать достойный проект и сориентироваться на рынке достаточно сложно, поэтому стоит посоветоваться с профессионалами.

Что происходит с ценами на загородные дома?

На самом деле, ценообразующих факторов несколько десятков. Безусловно, стоимость земли зависит прежде всего от направления, и это в итоге влияет на цену дома. Самые дорогие земли располагаются вдоль Рублево-Успенского шоссе, где стоимость сотки достигает 90 тыс. долларов. Приблизились к лидеру Новорижское и Дмитровское направления. На Дмитровском шоссе сосредоточено большое количество горнолыжных курортов и яхт-клубов на водохранилищах, а на Новорижском, которое начали застраивать недавно, находятся более современные поселки. Стоимость наиболее ликвидных участков на этих направлениях может достигать 35 тыс. долларов за сотку. Экономичным вариантом переезда за город стали поселки Варшавского, Симферопольского, Горьковского и Щелковского направлений.

От чего же зависит цена на загородные предложения?

Дополнительные возможности предоставляет ипотека. К примеру, если раньше, обладая суммой в 120 тыс. долларов, вы могли рассчитывать только на определенный уровень загородного жилья, то теперь есть возможность взять ипотечный кредит и приобрести коттедж за 400 тыс. долларов качественно иного уровня и на более престижном направлении. Правда, пока люди с недоверием относятся к ипотеке или попросту не знают о такой возможности. Лишь 1,5 2% от всех сделок на загородном рынке заключаются с привлечением кредитов, однако еще в 2003 году эта цифра была близка к нулю. Думаю, в следующем году количество ипотечных сделок с загородной недвижимостью увеличится до 5%, а в 2010 году эта цифра может достигнуть 40%. Это говорит о том, что загородный комфорт становится все более доступным.

Получается, выбор все-таки сильно ограничен средствами покупателя?

Аналитики пророчат большое будущее «альтернативной» ипотеке (название пошло от «альтернативы» – продажа старой квартиры с одновременным поиском и покупкой новой. – Авт.), исходя из наших жизненно рыночных реалий. А реалии эти таковы: в России пока очень мало людей, располагающих деньгами на приобретение жилья, и очень много тех, кто вместо денег имеет недвижимость. В свою очередь, среди последних все больше граждан, чье благосостояние и доходы растут, и рано или поздно они всерьез задумываются о покупке более просторной, более комфортабельной, более качественной квартиры. И ипотека в данном случае – оптимальный способ улучшить свои жилищные условия быстро и, что самое главное, так, как хочется, а не как позволяет бюджет.

Сегодня все большей популярностью на рынке ипотечного кредитования пользуются альтернативные сделки – когда кредит выдается не на всю сумму стоимости приобретаемого жилья, а лишь на разницу в цене между старой и новой квартирой. Некоторые эксперты полагают, что за такими сделками будущее ипотеки в нашей стране. Во всяком случае ряд банков уже активно продвигает специально разработанные под «альтернативу» программы кредитования. Специалисты рассказали корреспонденту «Дома и квартиры» о том, как с помощью ипотеки можно улучшить жилищные условия, в чем преимущества и какие минусы есть у подобных программ.

Но все же банков, предлагающих ипотечные кредиты под залог старой квартиры, пока не так много. Подобные схемы есть у банка ДельтаКредит, Райффайзенбанка, Газпромбанка, Фора-Банка, Банка Москвы, Сосьете Женераль Восток и некоторых других. В принципе, все названные – довольно крупные игроки рынка с хорошей репутацией. Однако выбрать из них один потребителю очень непросто. Поэтому, ознакомившись с предложениями и схемами работы разных банков, висящими на их сайтах, прежде чем принимать решение, все же лучше обратиться за помощью к специалисту – менеджеру ипотечного направления риелторской компании.

Кто дает деньги и помогает их получить

Банкиры считают, что главное – выдать кредит, страховщики – застраховать все возможные риски, а ведь кто-то еще должен убеждать людей воспользоваться ипотекой. Не всегда и продавцы соглашаются на ипотечную схему, так как в этом случае они должны показывать реальную стоимость квартиры и платить государству соответствующие налоги. Роль «убеждать и разъяснять» берут на себя риелторы. Есть и другой плюс в их пользу.

«Ипотека – еще относительно новая вещь, и не всегда сами люди понимают, что они могут получить от нее, – считает руководитель ипотечной службы корпорации «ИНКОМ-Недвижимость» Лев Плецельман. – И главная задача риелтора заключается в том, чтобы подсказать человеку нужный вариант и помочь приобрести более качественное жилье. Важно оценить правильно ситуацию, подобрать грамотно банк и квартиру, соответствующую требованиям этого банка, чтобы не потерять время. Благодаря ипотеке вместо промежуточного варианта – скажем, двухкомнатной квартиры – можно купить сразу трехкомнатную. То есть кредитная схема позволяет более резко (в хорошем смысле) улучшить жилищные условия – получить, как минимум лишнюю комнату, а иногда и больше. В этом случае покупка в кредит выгодна еще и тем, что не придется лишний раз тратиться на ремонт, переезд, новую мебель, наконец, на посредника. Хотя, конечно, ипотечные схемы довольно сложны и таят в себе много нюансов. Разобраться в них сразу неподготовленному человеку довольно сложно».

Особенность любой ипотечной сделки, а «альтернативной» особенно, еще и в том, что в каждом случае надо подробно разбираться, тщательно сравнивать базовые и особые условия кредитования. И только разложив все по полочкам, делать решительный выбор.

«Некоторые банки вообще предпочитают не общаться с заемщиком напрямую, – рассказывает директор Центра ипотечных программ компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Елена Панова. – А в целом статистика такова: из ста человек, обратившихся в тот или иной банк с просьбой о выдаче ипотечного кредита, заем получают только десять. Если же действовать через крупную риелторскую компанию, шансы получить заветный кредит увеличиваются до 90%».

Ипотечные программы банков, разработанные специально для тех, кто хочет поменять старую квартиру на новую и не имеет для этого собственных достаточных средств, просты и вместе с тем сложны. Казалось бы, все просто: вот квартира, берите ее в качестве залога и делайте с ней, что хотите. А в обмен на это – пожалуйста, выдайте кредит. Но банки работать по таким схемам не могут.

«Альтернативные» варианты

И здесь возможны разные варианты. Кто-то из финансистов согласится подождать, пока вы выгодно продадите свою жилплощадь и внесете вырученные деньги в качестве первоначального взноса за новую квартиру, кто-то выдаст кредит, а уже потом вежливо, но настойчиво попросит продать старое жилье и погасить большую часть кредита. А кто-то и денег даст на покупку и ремонт нового жилья, и согласится подождать с продажей вашей недвижимости. Причем, до продажи квартиры у некоторых банков предусмотрен так называемый «льготный» период погашения, когда выплачиваются только проценты по кредиту (они на 1–2% выше стандартных). Продав квартиру, вы сможете выплатить большую часть кредита, а на остаток задолженности вам будут начислять стандартные проценты. Правда, в последнем случае вам все же придется иметь собственные средства на первоначальный взнос – 20–40% от стоимости нового жилья.

Сразу огорчим: вашу квартиру, даже очень хорошую и дорогую, никто в собственность у вас не возьмет, и заниматься ее продажей не будет. Банк примет ее только в качестве обеспечения предоставляемого кредита – как залог.

Можно взять сразу два кредита: один потребительский – под залог старой квартиры, а другой ипотечный – под залог новой. Потребительский кредит получить проще, хотя ставки по ним несколько выше, чем по ипотечным. Полученные таким образом деньги пойдут в качестве первоначального взноса за вашу новую квартиру прямым назначением в банк, выдавший обычный ипотечный кредит. Таким образом, вы становитесь собственником сразу двух квартир, которые хоть и находятся в залоге, но, как известно, это абсолютно не мешает жить в них, сдавать их внаем и даже продавать. И как вы ими распорядитесь – решать уже вам. Вы можете продать старое жилье и погасить выданный под него кредит. А можете оставить обе квартиры, одну из них сдавать и спокойно выплачивать проценты по двум кредитам. Такая схема подойдет для людей, способных рискнуть, но вместе с тем имеющих хорошую работу, стабильный доход и твердо стоящих на ногах. Риелторы говорят, что покупка квартиры в кредит сегодня становится модной в определенных кругах – ведь это как нельзя лучше демонстрирует окружающим уверенность человека в своих силах и в завтрашнем дне.

Что же касается первых двух вариантов, то здесь все зависит от профессионализма риелтора и обстоятельств. Можно одновременно продавать старую квартиру и покупать новую. За нее платят покупатель вашего старого жилья и банк, выдающий кредит на разницу в цене. Но здесь вам придется либо сразу освободить свою жилплощадь для нового хозяина, либо в течение месяца – обычно именно такой срок дается на переезд. Он оговаривается в договоре купли-продажи.

Выдавая кредит под залог имеющейся недвижимости, банки заставляют заемщика играть по их жестким правилам и выдвигают ряд условий. Одни банки устанавливают повышенные процентные ставки, другие – требуют погасить кредит в короткие сроки, третьи могут выдать кредит в размере всей стоимости новой квартиры, но при этом обязать продать старую жилплощадь в течение полугода или другого четко оговоренного в договоре срока с момента выдачи кредита. Причем помощь в этом банк оказывать не будет, поиском покупателя и оформлением сделки придется заниматься самостоятельно
Группа компаний СУ-155 приступила к реализации масштабной программы строительства многоэтажных паркингов в Москве и Московской области. Для этого в начале текущего года была создана специальная компания ООО "Паркинг-155". Выход СУ-155 на новый для нее сегмент рынка недвижимости был вынужденным. В компании ссылаются на инструкцию Росстроя, предписавшую застройщикам возводить паркинги для 70% квартир. В правительстве столицы готовят постановление, которое, по данным "Бизнеса", обяжет строить парковочные места уже для 100% квартир. Хотя многие строительные компании пока ничего не слышали об этом документе, им, как и СУ-155, также придется строить гаражи для каждой квартиры.

Минусы

Как рассказал "Бизнесу" гендиректор ООО "Паркинг155" Сергей Попов, организация, специализирующаяся на строительстве паркингов, была создана после выхода распоряжения Росстроя, предписавшего компаниям-застройщикам возводить в районах массового строительства жилья современные многоэтажные гаражистоянки. "Наличие паркингов обязательно отдельным пунктом включается в предпроектную экспертизу дома",- утверждает Попов. Речь идет о том, что число парковочных мест должно быть не менее 70% от числа квартир в доме.

К строительству на Профсоюзной улице первого многоэтажного паркинга на 680 машиномест ГК СУ-155 приступила в марте этого года. Возведение второго паркинга на 500 машино-мест, который разместится на улице Обручева, началось на днях. Планируется, что новые гаражи будут сданы в эксплуатацию во втором квартале 2006 года. Согласно заявленным планам компании, на будущий год СУ-155 собирается приступить к строительству шести многоэтажных паркингов в районе Загорье и еще шести в городе Одинцово. Планируется, что каждый паркинг будет рассчитан на 500-600 машино-мест.

По словам Сергея Попова, рано или поздно всем "панельным застройщикам" придется соблюдать эти нормы. С ним согласна и пресс-секретарь компании "S-холдинг" Оксана Басова. Однако многие из опрошенных "Бизнесом" представителей строительных компаний Москвы (ПИК, МГСН, доходный дом "Базис и компания") заявили, что они в первый раз слышат об инициативе властей столицы. А аналитики рынка предполагают, что подобные действия со стороны столичных властей связаны с критической ситуацией в гаражном сегменте рынка. Так, по мнению генерального директора Vesco Consulting Алексея Аверьянова, распоряжение Росстроя - это скорее "обязаловка". "По-другому заставить инвесторов вкладываться в заведомо низкорентабельные проекты парковок власти, судя по всему, не могут",- подметил аналитик.

Первый заместитель руководителя департамента градостроительной политики, развития и реконструкции города Москвы Константин Королевский рассказал "Бизнесу", что федеральные нормативы гаражного строительства являются производными от московских, так как в столице проблема дефицита парковок стоит более остро, чем в других городах. "В Москомархитектуре подготовленпроект постановления о внесении изменений в существующие московские городские строительные нормативы в части повышения требований обеспеченности объектов местами организованного хранения автотранспорта",- рассказал он. По его словам, с введением новых норм обеспеченность объектов необходимым количеством машино-мест возрастет в среднем в полтора раза (с 70% до 100%.- "Бизнес").

По данным руководителя отдела аналитики и информационного обеспечения управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании "Миэль-недвижимость" Айдара Галеева, стоимость строительства 1 кв. м таких паркингов не превышает $400-450 за квадратный метр. "Гараж-стоянка вместимостью 600 машиномест имеет общую площадь 10-13 тыс. кв. м. Таким образом, стоимость строительства одного паркинга составляет в среднем $5-5,5 млн",- подсчитал Галеев.

По оценкам экспертов рынка, в новую программу, в рамках которой планируется построить 14 паркингов, компании придется вложить $65-70 млн.

Алексей Аверьянов отметил, что если рыночная цена машино-места в паркинге на Профсоюзной составит $7-8 тыс., то такое же место в Одинцове обойдется значительно дешевле, в $4-5 тыс.

Что касается доходности подобных проектов, то в СУ155 отметили, что в компании рассчитывают на рентабельность на уровне 15%. Однако, по словам начальника отдела коммерческой недвижимости компании "Русский дом недвижимости" Натальи Жареновой, в данном случае инвесторам гарантирована рентабельность на уровне минимум 30%. Сегодня в Москве стоимость одного машино-места в многоярусном паркинге составляет $6-10 тыс.



Главная --> Публикации