Главная --> Публикации --> "минск" снесут осенью Инвестиции в растущий рынок недвижимости Нижегородские застройщики боятся конкурентов из москвы Бойкое место в доме Сетевые отели или семейные гостиницы: что лучше?

Появление и развитие

Словосочетание гастрономический бутик вошло в обиход жителей столицы в 2004 году, когда в Москве были открыты первые магазины формата премиум Fauchon и Hediard. С тех пор количество элитных продуктовых магазинов в столице выросло в несколько раз. Регулярно становится известно о планах открытия все новых и новых гастрономических бутиков. Насколько же перспективен данный формат для столицы?

В Европе, на родине продуктовых бутиков, такие магазины принято называть по-французски grandes epiceries (лавка специй) или на английский манер gourmet shop. Употребление именно этих терминов, возможно, связано с тем, что одними из наиболее известных в мире сетей в названном сегменте можно назвать французские Hediard и Fauchon, а также английский Fortnum Mason.

Говоря о продуктовых магазинах формата премиум, стоит отметить, что сам термин гастрономический бутик употребляется исключительно в России; он появился в начале 21 века вместе с первыми слухами, касавшимися появления на российском рынке нового и неизвестного отечественному потребителю формата элитных магазинов, торгующих продуктами питания.

Что касается Hediard, первый магазин под таким названием был открыт торговцем фруктами Фердинаном Эдьяром в 1854 году. На сегодняшний день количество магазинов сети составляет порядка 40

Первый Fauchon открылся в 1886 году именно как магазин по продаже изысканных специй. Впоследствии ассортимент магазина был значительно расширен владельцем, Огюстом Фошоном. Одноименная сеть насчитывает около 650 торговых точек по всему миру.

История в России

Торговый дом Fortnum Mason был основан в 1707 году и является с тех пор поставщиком королевского двора Великобритании. Специализированный отдел, занимающийся снабжением экспедиций и сафари провизией, обеспечил продуктами питания несколько известных экспедиций 20-х и 30-х годов прошлого столетия. Так, в 1922 году для экспедиции на Эверест Fortnum Mason приготовил запас провизии, включавший в себя 60 банок фуа-гра и 4 дюжины бутылок шампанского.

На сегодняшний день в премиумном сегменте в столице уже работают французские Vatel, Hediard, Fauchon, в июне 2005 года в Москве появился и первый магазин новой сети Глобус Гурмэ в ТЦ Гименей. Регулярно появляются в СМИ и сведения о планах новых европейских компаний, работающих в сфере торговли элитными продуктами, начать свой бизнес в России.

Первыми гастрономическими бутиками, появившимися на российском рынке, стали Fauchon и Hediard, открывшиеся в Москве в 2004 году. С тех пор сегмент продуктовых магазинов премиумного формата, для которых средняя сумма чека составляет порядка $ 50-60, развивался значительными темпами. Как отмечают аналитики компании Prime City Properties, появление и расширение данного формата является одной из основных тенденций развития рынка торговой недвижимости в 2005 2006 годах.

Кроме того, о планах по открытию в Москве магазина Fortnum Mason сообщил Собственнику генеральный директор ООО Столичная торговая компания, являющегося оператором сети Глобус Гурмэ, Андрей Яковлев. По его словам, первый московский Fortnum Mason откроется в 2007 году, после того как будет решен вопрос выбора помещения, определится стратегия развития английской сети в России. В настоящее время продукция под брендом Fortnum Mason уже продается в магазинах сети Глобус Гурмэ.

Так, зимой текущего года стало известно о намерении французского импортера черной икры, компании Petrossian, открыть свой первый гастрономический бутик в столице до конца 2007 года. В будущем году выйти на российский рынок планирует и итальянская компания Peck, до настоящего времени управлявшая продуктовыми бутиками в Милане и в Токио.

Архитектурная специфика

В целом до конца 2007 года СТК намерена открыть порядка 10 магазинов на территории Московского региона, в планах компании и 2 бутика в Санкт-Петербурге. Так, новые Глобус Гурмэ появятся, по данным пресс-службы ГК Аркадия Новикова, в Барвихе, на Покровке, на Кутузовском проспекте в помещении бывшего магазина Молоко, в ТЦ Времена года и Неглинная Плаза.

Так, сеть Седьмой континент, заявляя о планах по развитию нового, элитного формата своих магазинов, в качестве первой площадки для эксперимента назвала гастроном Смоленский, где в настоящее время располагается супермаркет сети. Компания Bosco di Ciliegi намерена открыть собственный элитный продуктовый магазин в здании ГУМа.
О планах по предоставлению 10 000 кв. м помещений строящейся гостиницы Москва, которая сохранит, согласно проекту, внешний облик своей предшественницы, для размещения элитного универмага заявила компания ДекМос, занимающаяся реконструкцией отеля.

Говоря о развитии формата гастрономических бутиков в России, следует отметить возникающую тенденцию к размещению магазинов премиумного сегмента в зданиях, формирующих архитектурный облик столицы и имеющих несомненное историческое значение.

Перспективы

Кроме того, в здании ЦУМа в следующем году появится продуктовый бутик Глобус Гурмэ. По словам Андрея Яковлева, в качестве реального срока открытия бутика сети в ЦУМе можно назвать первую половину 2007 года.

Комментируя планы СТК о дальнейшем развитии сети, глава компании отметил, что продуктовые бутики в настоящее время приносят доход, а значит, открытие новых точек, как и приход в Россию западных компаний данного сегмента, ранее не присутствовавших на рынке, экономически оправданно. Пока есть предложение, есть и спрос. Ни один магазин в настоящее время не работает в убыток, не является сугубо имиджевым. А значит, новые гастрономические бутики будут открываться в столице и в дальнейшем, резюмирует Яковлев.
Спрос на коммерческую недвижимость высок во всех регионах. Бизнесмены хотят приобретать недвижимость по той простой причине, что это позволяет аккумулировать прибыль. При покупке недвижимости появляется актив, цены на который, скорее всего, будут только расти. Предприятия малого и среднего бизнеса, проведя финансовый анализ и сравнение покупки с использованием ипотечного кредита, покупки без ипотечного кредита и аренды, принимают решение о способе финансирования приобретения недвижимости, рассказывает начальник управления развития бизнеса и региональной сети Городского ипотечного банка Михаил Бусыгин.

По оценке генерального директора Столичной торговой компании, в столице на сегодняшний день насчитывается порядка 200 тыс. потребителей сегмента премиумной торговли. Вместе с тем, по мнению Яковлева, говорить о перенасыщении рынка пока преждевременно.

Предоставлением ипотечных кредитов на покупку квартир занимаются многие банки, и, по мнению заместителя председателя управления, курирующего розничный блок КБ Москоммерцбанк, Альберта Хисаметдинова, на этом рынке сложилась жесткая конкуренция. А коммерческую ипотеку незаслуженно обделили вниманием как законодатели, так и банки. В настоящий момент рынок коммерческой недвижимости находится на подъеме, и спрос на объекты нежилой недвижимости не меньше, чем на жилые помещения. Однако банков, предлагающих ипотечные кредиты на покупку нежилых помещений, а тем более физическим лицам, очень мало. Исходя из этого Москоммерцбанк решил развивать это направление.

В наших условиях приобретение недвижимости с помощью ипотечного кредита является зачастую наиболее привлекательным и доступным вариантом финансирования приобретения недвижимости. Поэтому сегмент рынка по предоставлению ипотечных кредитов на приобретение складской, торговой и офисной недвижимости представляется очень интересным, отмечает Бусыгин.

Взаимодействие с законом

Эксперты сходятся во мнении, что спрос на коммерческую ипотеку высок и она востребована на рынке.
Однако потенциальные заемщики сталкиваются с проблемами, говорит Альберт Хисаметдинов, и в некоторых случаях сделки срываются. В целом процесс развития коммерческой ипотеки сильно сдерживается из-за несовершенства законодательства.

Первый способ заключение договора купли-продажи. Продавец получает часть собственных средств от покупателя плюс гарантию банка. Затем проходит регистрация собственности на нового покупателя и договора залога. После этого выдаются кредитные средства и производится окончательный расчет. Это, по словам Сергея Киприянова, самая долгая схема.

Второй способ: покупатель выплачивает по предварительному договору собственнику (продавцу) часть собственных средств, и продавец получает от банка обязательство выплатить недостающие средства в случае регистрации залога. Затем следует регистрация залога на банк и оформление всех документов по передаче прав собственности на нового собственника (покупателя), т. е. заключение договора купли-продажи, после чего продавец получает всю сумму, а регистрация идет своим чередом.

Как замечает руководитель проекта Коммерческая ипотека Московского ипотечного центра Сергей Киприянов, закон об ипотеке не предусматривает ипотеку коммерческой недвижимости. То есть сначала ее надо купить, а потом заложить, так как отдать коммерческую недвижимость в залог может только собственник. Проблема, по его мнению, может быть решена несколькими способами.

Есть и другие пути, отмечает Сергей Киприянов, например, банк-кредитор совместно с заемщиком создают юридическое лицо, на которое выкупается недвижимость, и это юрлицо и кредитуется.

Третий способ выкуп юридического лица. Создается компания (юридическое лицо), на которую оформляется объект недвижимости, впоследствии заемщик выкупает акции этой компании, выплачивая кредит.

По словам Бусыгина, перспективной нишей может стать лизинг недвижимости, как прямой (когда лизинговая компания покупает недвижимость и сдает ее в лизинг лизингополучателю), так и возвратный (когда лизинговая компания покупает у своего клиента недвижимость, оплачивает ему ее стоимость и далее сдает ее в аренду этому же клиенту таким образом клиент получает денежные средства, которые может потратить на развитие бизнеса).

Решить вопрос с предоставлением коммерческих кредитов банки могут по-иному. По словам Михаила Бусыгина, в регионах есть высокий спрос на так называемые ипотечные потребительские кредиты, которые предоставляются не на приобретение жилья, а на различные цели под залог уже имеющегося в собственности жилья. В этом случае бизнесмены, у которых есть дорогая недвижимость (квартира, дом или земельный участок), могут под залог имеющейся в собственности жилой недвижимости получить, например в Городском ипотечном банке, до $ 500 тысяч кредита. Эти средства можно потратить в том числе и на приобретение коммерческой недвижимости.

Итак, на каких же условиях предприниматель может получить кредит? По словам Сергея Киприянова, обычно банки выдают ипотечные кредиты на приобретение коммерческой недвижимости на 3-5 лет, тем не менее есть единичные предложения, например Московского ипотечного центра, на 10-20 лет. Ставки здесь от 10 %, сроки рассмотрения заявки 1,5-2 недели.

Условия получения кредита

Для инвесторов важны надежность залога и платежеспособность клиента. Сергей Киприянов считает, что они оценивают, во-первых, коммерческие риски, связанные с бизнесом заемщика (проверяется финансовое состояние заемщика, бизнес может быть застрахован страховой компанией); во-вторых, риски, связанные с утратой, гибелью обеспечения, то есть разрушением или ущербом объекта недвижимости (обязательное страхование объекта от гибели и ущерба); в-третьих, риски, связанные с утратой прав собственности на объект недвижимости, являющийся обеспечением по кредиту (страхуется титул, особенно на первые 1-3 года).

Физические лица в Москоммерцбанке, по словам Альберта Хисаметдинова, могут получить коммерческий кредит от $ 100 тысяч до $ 1 млн. на 10 лет при ставке от 12 % годовых. Срок рассмотрения заявки один день.
При этом заемщиком может выступать любое платежеспособное физическое лицо, независимо от того, работает оно по найму или является владельцем бизнеса.

достаточный уровень доходов заемщика (очищенная прибыль заемщика не менее двукратных обязательств по кредиту);

Среди требований инвесторов, финансирующих эти кредиты, как сообщает Сергей Киприянов:

чистота сделки купли-продажи объекта, на который берется кредит и который является и обеспечением по кредиту (цена в договоре купли-продажи должна соответствовать реальной цене сделки);

открытость заемщика;

Основные пожелания заемщиков, по словам Сергея Киприянова, касаются увеличения срока кредитования с 3-5 до 10 лет и снижения процентных ставок до уровня 8-10 % годовых. Альберт Хисаметдинов также считает, что заемщики заинтересованы в низких процентных ставках, увеличении сроков и комфортных условиях кредитования. Немаловажную роль играют скорость рассмотрения заявки и объекта залога.

наличие у заемщика 20-25 % собственных средств.

Коммерческую ипотеку в качестве пилотных проектов только начинают внедрять отдельные российские банки, другие осторожничают. Но потенциал в этом сегменте огромен. Участники рынка уверены в одном: необходимо укрепить законодательную базу, чтобы кредитным учреждениям не приходилось лавировать в поисках путей решения проблемы.

Коммерческая ипотека, считает Михаил Бусыгин, опаздывает на 3-5 лет в своем развитии по сравнению с жилищной, и для ее системного развития необходимо решить три блока вопросов: 1) юридические, 2) по рефинансированию таких кредитов, 3) по унификации стандартов их выдачи и обслуживания. Потребуется время, чтобы продукты в этом сегменте стали массовыми. По сообщению наших экспертов, Москоммерцбанк и агентство недвижимости и инвестиций Московский ипотечный центр начали предоставлять коммерческие ипотечные кредиты с января 2006 года. В Москоммерцбанке, по словам Альберта Хисаметдинова, за это время пяти заемщикам было выдано $ 1,5 млн., одобрение получили еще 23 клиента на получение ими $ 8,5 млн.

Эффект снежного кома

По прогнозам специалистов, аномальный рост цен на недвижимость прекратится уже этим летом. А через несколько лет в столице не останется панельных домов. Почему-то дворы новых районов забиты машинами, а гаражные комплексы пустуют. А цены на недвижимость исчисляются в иностранной валюте. Об этом и о многом другом рассказал на семинаре компании ирн Текущее состояние и перспективы развития рынка новостроек Москвы и Подмосковья, прошедшем в рамках выставки Недвижимость-2006, руководитель аналитического центра Индикаторы рынка недвижимости ирн.RU Олег РЕПЧЕНКО.

Самой главной из причин, которые необходимо устранить в первую очередь, аналитики называют многострадальный Закон о долевом строительстве. То есть, сам закон отменять никто не собирается. Но вот поправки к нему принять просто необходимо. Сейчас пакет поправок находится в Государственной Думе, ожидая скорейшего рассмотрения. По заверениям чиновников,большинство из поправок должно быть принято.

Только за последний год цены на недвижимость в среднем выросли на 50 процентов. Это говорит о том, что рынок не вполне здоров. И вечно такая аномальная ситуация с рекордным ростом цен продолжаться не может. Уже появляются пока осторожные, но, безусловно, радужные прогнозы. Вполне возможно, что уже этим летом рост цен замедлится. А если будут устранены причины, вызвавшие сокращение объемов предложения жилья, то возможна длительная стабилизация цен и даже: их корректировка вниз, - рассказал О. Репченко.

Действительно, зачем продавать сейчас, если цены так быстро растут. По нашим данным, около 50% риэлторов придерживают новостройки, готовые к реализации. Когда цены перестанут расти такими высокими темпами, объекты выйдут на рынок, - рассказал О. Репченко. Все это приведет к стабилизации цен. Причем рынок недвижимости уже проходил такую ситуацию в конце 2003 - начале 2004 годов. Тогда тоже к лету 2004 года цены стабилизировались.

Последнее время наблюдается эффект снежного кома. Из-за трудностей с законом количество предложений сократилось, люди стали срочно брать кредиты и хватать, что осталось. В итоге, - ажиотаж, который привел к увеличению роста цен с 2-3% в месяц до 10 процентов. Когда на рынке появится больше предложений, снежный ком остановится и, вполне возможно, начнет раскручиваться в обратную сторону. Панический покупательский ажиотаж начал спадать уже тогда, когда появилась информация о рассмотрении Думой поправок к ФЗ №214 . Если поправки примут, то на рынке появится много предложений, которые риэлторы пока придерживали из-за невозможности их реализации.

На рынке новостроек отсутствуют четкие правила классификации жилья. Я знаю очень много маркетологов и риэлторов, но у каждого из них свое представление о том, какое жилье следует отнести к экономклассу, к бизнес-классу, к элите. Они иногда спорят друг с другом, и всегда каждый остается при своем мнении, - отметил О. Репченко.

Классовая неразбериха

Первый высший класс - это элитные новостройки и дома бизнес-класса в центральной части города (в пределах третьего транспортного кольца). Средне количество квартир в доме небольшое - всего 5 А вот средняя площадь квартиры, наоборот, большая - 154 кв. метра. Панельные дома здесь уже не строят. Только кирпично-монолитные. В этом сегменте довольно часто встречаются четырехкомнатные квартиры, которых уже практически не найдешь на окраине столицы. Средняя цена квадратного метра 8050 долларов.

Решить проблему может классификация жилья по географическому признаку. Всего на рынке новостроек Москвы и Подмосковья получится четыре класса жилья.

Третий класс - новостройки районов за МКАД и городов ближнего Подмосковья (в пределах 5 км от МКАД). Среднее количество квартир в доме - 249, средняя площадь одной квартиры - самая небольшая по Москве - 67 кв. метров. Панель и кирпич-монолит еще борются за рынок. Панель уже чуть-чуть уступает, ее здесь 41 процент. Средняя цена квадратного метра 1480 долларов.

Второй класс - средний сегмент московских новостроек (от третьего транспортного кольца до МКАД). Среднее количество квартир в доме уже почти в три раза больше - 17 А средняя площадь квартиры, соответственно, поменьше - 106 кв. метров. Кирпично-монолитные новостройки еще не совсем вытеснили монолит, оставив ему всего 17%, но все к тому идет. Средняя цена квадратного метра 3150 долларов.

Массовой застройки на территории столицы хватит еще лет на 5-10, не больше. А что дальше? А дальше застройщики уйдут из Москвы в Подмосковье. Поэтому покупателям стоит обратить внимание на недооцененные пока города. Когда туда подтянется большинство застройщиков, наладится инфраструктура, хорошее транспортное сообщение и, соответственно, взметнутся цены. Уже сейчас цены на квартиры в спальных районах Москвы практически сравнялись с ближнем Подмосковьем. А дальше по уровню цен подтянется и среднее Подмосковье.

А мы пойдем за МКАД

Квартира для машины

Надо покупать жилье в тех районах Подмосковья, где в планах есть строительство метро и дорог. Ведь самая главная проблема Московской области - это транспортное сообщение со столицей. Новостройки как грибы больше всего вырастают в тех местах, где сообщение с Москвой есть. Соответственно, в таких районах растут как грибы и цены. Поэтому выгоднее купить жилье в недооцененных пока городах, где улучшение транспортной ситуации не за горами, - посоветовал руководитель аналитической службы.

Квартиры в новостройках распродаются быстро, а подземные гаражи под домами могут пустовать еще несколько лет. В то время как дворы забиты припаркованными машинами.

Что странно, сейчас не пропустят ни один проект новостройки без подземного гаража, а дворы новых районов всеравно забиты машинами. Парадокс этот происходит из-за высоких цен на машино-места в подземных гаражах.

Например, в Центральном административном округе покупатели квартир могут себе позволить заплатить любую сумму за стоянку. Здесь средняя цена одного машино-места достигает 71 тысячу долларов. А вот в новых районах на окраине Москвы, а тем более в Подмосковье, где цены на машино-места тоже довольно высоки, гаражи под домами просто пустуют. Например, цена одного машино-места в столичном спальном районе достигает 40000 долларов, а в ближнем Подмосковье - 19000 долларов.

Это происходит из-за высокой стоимости машино-мест в таких гаражах. Машиноместо в подземном гараже стоит дороже, чем большинство машин, - пояснил О. Репченко.

Рубль не пройдет

Выходом из ситуации может стать программа Народный гараж, - сообщил О. Репченко.

По словам О. Репченко, долларовая система расчета цен на недвижимость слишком укоренилась на рынке Московского региона. Теперь очень сложно перевести все цены в рубли.

Мы идем в магазин, например, за колбасой. Смотрим на ценник - там указана цена в рублях, мы достаем из кошелька рубли и расплачиваемся ими на кассе. За недвижимость мы также расплачиваемся нашими деревянными. А вот цены указываются почему-то в долларах.

Все специалисты рынка недвижимости уже настолько привыкли к долларам, что их ночью разбуди, они расскажут все цены в долларах. А вот, чтобы сказать цены в рублях, им уже понадобится калькулятор, - рассказал О. Репченко.

Цены в долларах очень неудобны для покупателей. Так как оплата все равно производится в рублях по курсу ЦБ РФ на день покупки. Поэтому приходится каждый раз пересчитывать, чтобы точно определить реальную стоимость квартиры, - рассказал О. Репченко. Но переход на рублевые цены связан с техническими сложностями, а, следовательно, и с затратами.

Так что долларовые цены на московском рынке недвижимости еще не скоро уступят место рублевым, - подвел итог руководитель аналитического центра ирн.
Жилье в Москве дорожает бешеными темпами. Сегодня даже за самую скромную юридически чистую квартиру придется выложить не меньше 75-80 тысяч долларов. Поэтому все больше москвичей, желающих улучшить свои жилищные условия, обращают внимание на Подмосковье, где квартиры существенно дешевле.

Еще одной технической сложностью является перевод всех баз данных по недвижимости в рубли. Также придется переделывать электронные программы, на которых работают агентства недвижимости.

Сегодня многие построенные в прошедшем 2005 году дома в области стоят без тепла и света, срок подключения которых в некоторых случаях может превысить год, - делится начальник аналитического отдела компании Новая площадь Дмитрий Попов. Например, в микрорайоне № 27 города Балашиха дома, построенные компанией ДСК-1, до сих пор стоят не подключенными к инженерным сетям.

Новостройку, расположенную в 15-километровой зоне от Москвы, можно приобрести за 35-40 тысяч долларов. Правда, приобретать квартиры в области довольно рискованно. И не только из-за большого количества недобросовестных застройщиков, которые за пределами МКАД чувствуют себя гораздо вольготней. Дело в том, что в ближнем Подмосковье, где жилищное строительство ведется наиболее интенсивно, остро стоит проблема инженерных коммуникаций.

При застройке города Троицка инвесторам, чтобы подключить новоселов к теплу, пришлось строить не входящую в проект котельную. В поселке Томилино Люберецкого района, где износ тепловых сетей составляет около 80%, местный застройщик ООО Асстрол вышел из ситуации весьма необычным способом: на кухне каждой квартиры были установлены газовые котлы, от которых из каждой квартиры выходили трубы для удаления выхлопных газов. В дальних регионах России, где проблема с коммуникациями стоит еще серьезней, такой способ довольно часто используется застройщиками. Однако газовые котлы устанавливаются не на кухне, а в специально предусмотренном проектом помещении.

В каждом районе Подмосковья есть свои проблемы. Например, в микрорайоне Трехгорка, расположенном в Одинцовском районе, стояли вопросы с теплоснабжением. Правда, как объяснили Газете в пресс-службе СУ-155, все дома первой очереди были подключены еще в октябре. А осень была довольно теплая, - добавил сотрудник пресс-службы.

Между тем только за последние 3 года в области введено около 15 млн. кв. метров жилья. При этом строящиеся дома сажаются на уже существующие инженерные коммуникации, которые не рассчитаны на дополнительные нагрузки.

В расположенном по соседству с Томилино поселке Красково другая проблема - водоснабжение. Мощности старой местной подстанции рассчитаны на пятиэтажки, которыми двадцать лет назад застраивался поселок, и насосы не могут поднять воду выше этого уровня. Сегодня здесь строятся башни высотой 25 этажей, и до жильцов верхних этажей вода доходит лишь в рабочее и ночное время.

Так что рассчитывать на решение проблемы в ближайшее время не стоит, и приобретать жилье в области нужно крайне осторожно. При этом застройщики и риелторы стараются не озвучивать данную проблему. Первые - чтобы не портить отношения с местными чиновниками, вторые - чтобы не отпугивать потенциальных покупателей.

Вопрос остро стоит уже несколько лет, - добавляет Дмитрий Попов. Однако комплексно, на областном уровне проблема никак не решается. Существуют какие-то проекты нового строительства сетей, но в большинстве своем пока все они остаются на бумаге.



Главная --> Публикации