Главная --> Публикации --> Президент оставил нас на второй год Генплан поставил будущее на карту Новостройки подстегнули цены на вторичном рынке Квартирный вопрос рассорил строителей и чиновников Санкт-петербургским памятникам ищут новых хозяев

Сегодня Общественный градостроительный совет при мэре столицы рассмотрел судьбу двух знаменитых объектов, расположенных по соседству: дворца Гагариных (Страстной бульвар, 15) и сада «Эрмитаж» на Каретном ряду. Предлагается провести реконструкцию в связке, поскольку дворцовый парк Гагариных изначально простирался за Успенский переулок и исторически составлял единое целое с нынешней территорией сада. В результате в самом центре города будет восстановлен ценнейший градостроительный комплекс историко-культурного и культурно-рекреационного значения.

Наконец-то на практические рельсы встал давний вопрос о переезде Музея истории Москвы в достойное и удобное здание. Долго музею пришлось ютиться под крышей церкви Иоанна Богослова, что под Вязом (Новая площадь, 12), но теперь...

Архитектурный памятник такого значения по справедливости передается Музею истории города. Но сначала отсюда должна выехать Городская клиническая больница № 2 Учтены и ее интересы. Здесь ей негде расширяться, что можно сделать на Писцовой улице, где находится филиал больницы и есть площадь под строительство.

Дворец на Страстном, (предположительно — творение Матвея Казакова) займет Музей истории Москвы. Это здание с мощным 12-колонным портиком и датой «1775 год» на фронтоне имеет богатейшую биофафию. Вспомним только некоторые события. В 1806 году, когда во дворце располагался Английский клуб, москвичи чествовали здесь генерала Багратиона, что описано в романе «Война и мир». Во время наполеоновского нашествия здесь квартировал молодой интендантский офицер Анри Бейль — в будущем Стендаль, описавший дворец в восторженных тонах. После пожара 1812 года здание было восстановлено Осипом Бове, и в нем открылась Ново-екатерининская клиническая больница. Студентом здесь практиковался Антон Чехов. Какой букет имен!

В минувшую пятницу Комиссия по культуре Мосгордумы одобрила идею нового использования дворца Гагарина. Музею нужно для полнокровной жизни 30 тысяч квадратньк метров площади. Именно столько включает дворцовый ансамбль вместе с внутренними постройками полукруглого двора. Над проектом реконструкции под музей работает мастерская № 6 МНИИП объектов культуры.

Конечно, до того времени, пока 24-я не обоснуется на новом месте, и дворец на Страстном не будет реставрирован, музею придется работать на прежнем месте. Но радужная перспектива должна торопить события.

В музее надеются, что после Градостроительного совета на смену обсуждениям придет стадия реализации. Свои надежды и у «Эрмитажа», в котором предлагается организовать молодежно-досуговый центр.

Страстной, как и все Бульварное кольцо, — граница Белого города. Если от Китай-города сохранились значительные фрагменты кирпичных стен, то от Белого, кажется, не осталось ничего. Но это не так. Именно здесь сохранились фундаменты крепостной стены, что подтвердили археологические исследования. Раскрытые остатки Белого города и восстановленный в старинной планировке сад станут лучшим дополнением музейной экспозиции.

В настоящее время под площадью завершаются отделочные работы.

- Наша ландшафтная территория, - говорит директор «Эрмитажа» Владимир Абрамов, — расширится навстречу дворцовому саду вдоль Каретного ряда, составит с ним единый комплекс. Мы готовы выступить в роли инвесторов работ по реконструкции с учетом своих интересов. Обновленному зеленому уголку ЦАО должны быть возвращены все черты памятника садово-парко-вого искусства. А это требует финансирования. Мы видим свое будущее в качестве интеллектуально-культурного центра столицы. У нас 5 сценических площадок. Если предлагается больше внимания уделять молодежи, то вполне уместно проводить в «Эрмитаже» фестивали студентов театральных вузов, творческие конкурсы, а слишком шумный молодежный досуг — не наш профиль. Москвичи, гости, интуристы должны ощущать здесь дух истории и традиций нашего города. Благо рядом будет самый московский музей...
В конце лета - начале осени под площадью Гагарина на юго-западе столицы заработает первая муниципальная подземная перехватывающая парковка. Об этом сообщил первый заместитель руководителя Департамента градостроительной политики, развития и реконструкции города Константин Королевский.

Паркинг расположен в подэстакадном пространстве на площади Гагарина, - рассказал К. Королевский. - Это будет первый полноценный перехватывающий паркинг в Москве, рассчитанный на 630 машино-мест.. К. Королевский отметил, что при строительстве паркинга в качестве консультанта привлекали некую известную французскую компанию.

Избавление центральной части города от пробок - одна из первейших задач московского правительства. В качестве одной из мер предлагаются перехватывающие парковки. Доехав до них, автомобилисты могли бы оставить здесь до вечера свои автомобили, а до места работы добираться на метро. До недавнего времени программа ограничивалась нехваткой наземных площадей. И вот - андеграунд.

Первый заместитель руководителя Департамента градостроительства подчеркнул, что первый перехватывающий паркинг - на площади Крестьянской заставы, - посчитали пилотным проектом. Это - муниципальная парковка. Главная ее задача - не обеспечить возврат бюджетных средств в два-три года, как это обычно делается, а обеспечить город удобным перехватывающим паркингом с полным комплексом услуг для автовладельцев, - пояснил К. Королевский. - На примере этого паркинга мы намерены отработать эффективно действующую модель его использования и затем ее тиражировать.

Однако самое интересное в том, что сам паркинг был построен еще пять лет назад. Его спроектировали одновременно с Гагаринским тоннелем и новым Андреевским мостом как единое целое развязки: эта часть третьего транспортного кольца именно так изначально и планировалась. Кроме того, в проекте было предусмотрено, что автовладельцы прямо из паркинга смогут попасть на станцию метро Ленинский проспект, а в перспективе - на одноименную станцию будущего малого кольца Московской окружной железной дороги. Правда, потом заговорили только о паркинге. Однако лишь в этом году у правительства города нашлись средства на приведение огромного подземного пространства в порядок.

Если эксперимент будет признан удачным, по аналогичной схеме в городе построят еще десяток таких перехватчиков. В основном они разместятся в местах пересечения третьего транспортного кольца с вылетными магистралями. Каждый паркинг сможет вместить свыше 500 авто. Однако городским властям предстоит продумать еще и такие нюансы, как привлекательность перехватывающих парковок: в департаменте признают, что эксперимент, предпринятый два года назад на площади Крестьянской заставы, закончился крахом: перехватывающая парковка так и осталась полупустой.

У паркинга будет и еще одна задача: ночью он сможет принимать автомобили жителей близлежащих домов. Ориентировочная стоимость парковки здесь - 10 рублей в час. Въездов-выездов - три: два справа и слева на въезде на площадь при движении со стороны центра и еще один - у правого поворота на третье транспортное кольцо.

А то, знаете ли, слишком накладно получается.

Судьба будущего паркинга - тоже под вопросом. Например, было бы неплохо, если бы пользователь подземной стоянки, оплатив как минимум 8 часов отстоя, получал бы бесплатный талон на двукратный проезд в метро.

Просроченная задолженность

В последнее время россияне привыкают жить в кредит. Но одно дело - тратить чужие деньги, а другое - отдавать свои. Представители банковских структур вынуждены признать, что число проблемных кредитов возрастает, и разрабатывают собственные механизмы борьбы с неплательщиками.

При этом, по данным ЦБ, доля ипотечных кредитов в корзине потребительского кредитования банков не превышает 2%. В 2005 году рынок розничных кредитов на сроки 1-3 года увеличился на 22% и составляет почти треть розницы. Рост сегмента кредитов до востребования и овердрафт (в основном кредиты по пластиковым картам) в прошлом году составил 375%. Но, наряду с активным ростом потребительского кредитования, у банков растут объемы просроченной задолженности по займам. В прошлом году банкам не вернули в срок более 20 млрд. рублей, что в 2,77 раза больше, чем в 2004 году. В этом отношении банки, выдающие ипотечные кредиты, рискуют несколько меньше.

Ипотека в России набирает обороты: на сегодняшний день кредиты на покупку жилья под залог недвижимости выдают порядка 350 банков в 77 регионах страны. Только в Москве представлено около 300 ипотечных программ. За последнее время условия ипотечного кредитования существенно изменились. Так, в прошлом году объем первоначального взноса снизился с 20%-30% до 10-20% от стоимости жилья, на 1-2 п.п. уменьшилась ставка по кредитам (на сегодня она составляет в среднем 12-16% годовых в рублях, и 9,9%-15% годовых в валюте), срок кредитования увеличился до 30 лет. В результате смягчения условий жилищного кредитования за 2005 год, по данным ЦБ, объемы выданных ипотечных кредитов выросли в три раза: с 17,8 млрд. руб. до 52,8 млрд. руб. ($1,8 млрд.). Не так давно первый вице-премьер Дмитрий Медведев заявил, что к концу года ипотечный рынок удвоится и достигнет 110 млрд. руб.

Проблемные кредиты

На сегодняшний день, по официальным данным, невозврат ипотечных кредитов составляет в РФ менее 1%. Известно только о 300 случаях дефолта заемщиков, и все они решены в досудебном порядке. Опрошенные Интерфаксом банки утверждают, что дефолтных ипотечных кредитов в их портфеле либо вовсе нет, либо их доля колеблется на уровне 0,5 - 2% от общего количества выданных кредитов. Точной статистики по просроченной задолженности по ипотечным жилищным кредитам не существует: по разным оценкам, она составляет 23- 35 млн. рублей.

Заместитель руководителя проекта Развитие первичного рынка ипотечного кредитования в России IFC (International Finance Corporation, Международной финансовой корпорации, подразделения Всемирного банка) Андрей Милютин напоминает, что стандартного понятия дефолта заемщика и дефолтного ипотечного кредита, в российском законодательстве нет. По его словам, существуют нормы Гражданского кодекса, где описана ситуация, когда кредитор вправе потребовать от заемщика досрочного возврата кредита в случае несоблюдения условий договора. Поэтому банки предпочитают по-своему трактовать, какие же кредиты следует отнести к разряду проблемных, и как с ними необходимо работать. При этом каждый банк использует и свои методы работы с клиентами, и свои собственные стандарты определения проблемного кредита.

В разговоре о так называемых проблемных ипотечных кредитах эксперты, как правило, стараются провести четкую грань между просроченным кредитом и невозвращенным в связи с дефолтом заемщика. В то же время единого мнения о том, как следует толковать эти термины и каковы должны быть действия кредитора в случае появления в его портфеле кредита, по которому перестали платить, у представителей кредитных учреждений, видимо, еще не сложилось.

В DeltaCredit опасным сроком задержки с платежами по займу считают 60 дней. При этом пеня составляет 0,1%-0,5% от суммы просроченного платежа. К примеру, при аннуитете (ежемесячном платеже) в $400 и просрочке в 13 дней (платежный срок 10 дней) пеня составит $6 долларов. А в Городском ипотечном банке за каждый день просрочки взимается 3% от суммы платежа.

А. Милютин из IFC обращает внимание на то, что, в отличие от нашей страны, в Европе и США давно сложилась стандартная процедура спецсервиса (т.е. обслуживания просроченного кредита). Например, там существует определенная классификация просрочки в зависимости от срока невозврата: кредит с просрочкой в 30, 60 и 90 дней. В соответствие с периодом, в течение которого кредит не возвращается, и в зависимости от того, как часто у клиента возникают проблемы с выплатой долга банку, кредитные учреждения используют разные, уже давно отработанные схемы переговоров с заемщиком: от звонков-напоминаний о просрочке, начисления пени, до начала судебной процедуры, - подчеркивает специалист.

Многие банки, в случае если заемщик не приносит деньги вовремя, предоставляют ему отсрочку платежа, обычно на срок не более трех месяцев. После этого кредитная организация пересматривает график погашения долга и выплаты процентов. Как правило, увеличивается сумма ежемесячного платежа с учетом полученной отсрочки.

Отсрочка платежа

В случае абсолютной неплатежеспособности заемщика, уже пытавшегося устранить задолженность с помощью нового графика погашения кредита, взыскание через суд не производится, а банк помогает продать клиенту квартиру по выгодной, рыночной цене, - уточнила А.Зиновьева.

В банке DeltaCredit главным образом обращают внимание на желание или нежелание заемщика вести с кредитным учреждением диалог. Как признается директор департамента обслуживания кредитов банка Анна Зиновьева, в ее организации стараются улаживать трудности с погашением кредита в досудебном порядке. Если заемщик предупреждает банк об ухудшении своего финансового положения или наступлении других неблагоприятных обстоятельств, соглашается на переговоры, он получает возможность найти различные пути устранения просроченной задолженности, - рассказывает она.

По словам начальника управления администрирования ипотечных операций Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК)Ираиды Штыровой, наличие просроченной задолженности по кредиту - это лишь отдельный критерий, по которому может быть объявлен дефолт по закладной. Признаки дефолта намного шире, чем наличие просроченной задолженности. Это и отсутствие страхового обеспечения, и наличие неисправимых повреждений объекта залога, и возбуждение исков по сделке, - считает она.

Исполняющий обязанности президента Национальной ипотечной копании (НИКОМ) Сергей Постнов объясняет, что, в соответствии с инструкциями Центрального банка РФ, в каждом кредитном учреждении должна быть предусмотрена процедура дефолта, однако оговаривается, что чаще всего не возникает необходимость ее применения. На сегодняшний день банки уже придумали схемы, по которым дефолтный кредит передается родственной банковской структуре, та улаживает с должником все вопросы, а у банка нет просрочек, - подчеркивает глава НИКОМа.

Выгодные долги

Руководитель крупного коллекторского агентства (в их функции входит возврат долгов) пояснил Интерфаксу на условиях анонимности, что позиция кредитных учреждений, не желающих держать на своем балансе просроченные кредиты, вполне резонна, поскольку существующие нормативные требования ЦБ определяют качество ссудного портфеля банков и устанавливают повышенную норму резервирования для кредитов с просрочкой. Поэтому внутренние службы безопасности, к которым попадают документы должников, стараются не доводить кредиты до формального дефолта, используя либо механизм перекредитования, либо психологическое давление на заемщиков, чтобы вынудить их продать квартиру и вернуть долг банку.

Как рассказал замгендиректора Секвойи Алексей Козырев, должники, с которыми работает его компания не являются дефолтными, так как клиенты фирмы не требуют досрочного погашения всего кредита. Агентство занимается изысканием текущей задолженности по нескольким пропущенным аннуитетам, после ее погашения заемщик возвращается в график погашения платежей по кредиту, - отметил он.

Однако в настоящее время специалисты по долгам практически не работают с дефолтными ипотечными кредитами или предпочитают не распространятся на эту тему. Из опрошенных Интерфаксом коллекторов только в ЗАО Секвойя кредит консилидейшн подтвердили присутствие в настоящее время в портфеле агентства единичных долгов по ипотечным кредитам.

Этот факт не стали опровергать и в кредитных организациях. По их мнению, специалисты по долгам сейчас необходимы банкам, делающим акцент на потребительском кредитовании. Так, начальник управления кредитования физлиц банка Жилищного финансирования Сергей Подгорнов высказал мысль о том, что сотрудничество с коллекторами позволит банкам эффективно решать вопросы с проблемными кредитами, не увеличивая при этом штат своих сотрудников, что особенно актуально для кредитных учреждений, специализирующихся на ипотеке.

В то же время собеседники Интерфакса полагают, что случай с Секвойей можно назвать, скорее, исключением из правил. Как утверждает исполнительный директор Межрегионального долгового центра Алексей Олдин, к коллекторам обычно попадают задолженности, с которыми оказались не в силах справиться работники банка, и по которым уже начата процедура дефолта.

Вместе с тем, П.Комолов отмечает, что сейчас в России продолжается золотое время для ипотечных должников кредитных организаций. Он напоминает, что в отличие от американской практики, где титул на квартиру принадлежит банку, в соответствие с российским законодательством, заемщика можно выселить из квартиры только по решению суда, а фонд отселения по-прежнему не создан.

Сомнительной идею перекредитования заемщиков, у которых уже есть проблемы с кредитом, считает и заместитель председателя правления Абсолют Банка Олег Дмитриенко. Выдача нового кредита собственному заемщику, чтобы он мог погасить старый - это поведение страуса, прячущего голову в песок, уход от проблемы. Перекредитовывать же чужого проблемного заемщика - это, как минимум, нецелесообразно. Даже в условиях приобретения банком ипотечного портфеля другой кредитной организации анализируется каждый конкретный кредит. И кредит проблемного заемщика банк не купит, - убежден О. Дмитриенко.

Повышенный спрос

Если проблема вызвана не злонамеренностью заемщика, а временными проблемами с доходом, банк вполне может устроить заемщику отсрочку платежей или льготный период (уплата только процентов) на 2-3 месяца, не вынуждая его при этом брать на себя новые обязательства.
В отличие от российского правительства, которое пока только обдумывает возможность вложения средств стабилизационного фонда в зарубежную недвижимость, частные инвесторы из России становятся все более заметными игроками на западных рынках. О существенном приумножении инвестиций речь в данном случае не идет: рынки западных стран более развиты и устойчивы и соответственно менее доходны. Однако инвесторов в данном случае интересует не быстрая прибыль, а желание снизить так называемые страновые риски, обеспечив надежность и долгосрочность вложения средств. Кроме того, недвижимость за рубежом дает право не только на беспрепятственный въезд и передвижение по Европе, но и в перспективе - возможность обрести на тихом Западе вторую родину.

По данным компании БЕСТ-недвижимость, в 2005 году интерес к приобретению собственности за рубежом вырос на 20-25%. Рынок высококачественной зарубежной недвижимости все больше привлекает к себе интерес обеспеченных российских покупателей, причем как покупателей инвесторов, так и проживающих собственников, - говорит руководитель отдела зарубежной недвижимости компании Knight Frank Елена Нортон.

Согласно российскому законодательству, любой гражданин РФ может приобретать недвижимость, находящуюся за пределами РФ и являющуюся таковой в соответствии с законодательством ее места нахождения, а также иными правами на указанное имущество. Рост числа специализированных агентств, наличие у крупных риэлторских компаний самостоятельных отделов зарубежной недвижимости, а также выход на российский рынок международных консультантов типа Knight Frank и Penny Lane Realty свидетельствует, что своими правами в этой области россияне активно пользуются.

Другие эксперты утверждают, что деление покупателей жилья за границей на инвесторов и собственников весьма условно, поскольку недвижимость может приобретаться, например, по системе lease-back. То есть первые 9-15 лет в обязательном порядке передаваться в аренду за 4%-6% годовых ее стоимости, а потом использоваться для личных нужд.

По словам, Е.Нортон, первые преимущественно покупают объекты на ранней стадии строительства с целью дальнейшей перепродажи или получения дохода от аренды. Вторые - непосредственно для проживания за рубежом.

Чистые инвестиции

Кроме того, большинство объектов, покупаемых в средиземноморских странах и других курортных местах, как правило, используется для проживания лишь в течение одного сезона (и не всегда ежегодно), а в остальное время года - сдается.

Российские инвесторы часто совершают малоэффективные вложения, связанные с юридическими тонкостями владения объектом, затратами на его содержание и т.п., - говорит исполнительный директор УК Blackwood Артем Цогоев. Такими инвестициями занимаются, как правило, крупные бизнесмены с целью диверсифицировать портфель личных инвестиций, повысив его устойчивость.

Инвестированием в чистом виде можно назвать лишь приобретение нескольких объектов, с последующей передачей их в управление специальной структуре, а также покупку паев трастов или фондов недвижимости. Эти услуги на российском рынке оказывают брокерские компании, имеющие выход на Лондонскую или Нью-Йорскую биржи. Западные трасты и инвестиционные фонды работают исключительно на рынке коммерческой недвижимости, объединяя вложения юридических лиц, страховых компаний, негосударственных пенсионных фондов, а также частных лиц и направляя их в различные проекты. В отличие от покупки жилья, на которой много не заработаешь (цены в большинстве европейских растут менее, чем на 10% в год), вложения в фонды и трасты более перспективны, хотя и рискованны. Например, фонд Morgan Stanley, ориентированный на международных инвесторов, в 2000 году показал доходность 27%, в 2001 скатился до 9,1%, в 2002 упал до -3,2%, а в 2003 снова вырос до 35,7%. (среднегодовая доходность за время существования фонда составляет более 9% - ИФ).

Домик у моря

Однако самостоятельно управлять и контролировать использование недвижимости в другой стране для них затруднительно. Поэтому, если речь идет исключительно об инвестициях, эксперты рекомендуют или ничего не покупать, вложив деньги опосредованно через трасты или фонды, или привлечь к сделке специалистов по управлению недвижимостью на западных рынках.

Самыми популярными направлениями изначально были и до сих пор остаются европейские курорты - Испания, Турция, Кипр, к которым в последнее время присоединились Болгария и Черногория. У каждого жителя северных широт есть мечта о домике у моря, а рынки этих стран отличаются сравнительно невысокими ценами ( от 600 до 3 тыс. евро за кв. м.), большим выбором и разнообразием предлагаемого жилья (апартаменты, шале, мезонеты, кондоминиумы, виллы, студии и др. - ИФ), а также хорошим качеством строительства.

Рынок зарубежной недвижимости для россиян пока еще в значительной степени остается рынком покупателей, а не инвесторов. Цели приобретения недвижимости за рубежом для личных нужд могут быть самыми разными и зависят в том числе от страны, где она расположена.

По-другому позиционируется в России недвижимость в Англии, на Лазурном берегу Франции, итальянской Тоскане и Швейцарии. Это самые дорогие и престижные европейские рынки, вхождение на которые обеспечивает статус-кво покупателя. Позволить себе такую покупку может далеко не каждый состоятельный человек. По данным Knight Frank, по итогам 2005 года средняя сумма продажи жилья в Лондоне составила 2,3 млн. евро в сегменте апартаментов и 4,6 млн. евро в сегменте частных домов, во Флоренции - 750 тыс. и 5 млн. евро соотвественно, на Французской ривьере - 1,5 млн. и 3,5 млн. соответственно.

Главным критерием для покупателей из России считается близость объекта к морю, поэтому сделки в основном заключаются в сегменте дорогого жилья: по данным риэлторов, наибольшим спросом пользуются виллы/шале и апартаменты в комплексах с развитой инфраструктурой (собственный сад, бассейн, парковка, детская площадка и т.д.).

Вид на жительство

Причем в Лондоне спрос на дорогие жилые объекты значительно превышает имеющееся предложение, - говорит Е.Нортон, отмечая, что по данным на май 2006 года в очереди желающих купить недвижимость стоимостью свыше 5 млн. фунтов стерлингов зарегистрировано почти 25 тыс. человек, из которых примерно 40% - нерезиденты. При этом абы кому жилье ни в Англии, ни во Франции, ни тем более в Швейцарии не продается. Покупатели должны быть готовы к тому, что от них потребуют доказать не только легальность происхождения средств, но и собственную благонадежность (отсутствие судимости, проблем с налоговыми органами и даже вредных привычек). Зато дом в Knights Bridge, на набережной Круазет или Монтре - это пропуск в мир избранных. Жить в нем совсем не обязательно.

В каждой стране имеется свое законодательство, увязывающее покупку жилья с возможностью получения статуса резидента. Причем, в государствах Восточной Европы, недавно вступивших в ЕЭС, эта связь наиболее прямая.

Опрошенные Интерфаксом эксперты отмечают также, что зачастую конечной целью покупки жилья за границей является если не переезд на ПМЖ, то, как минимум, получение вида на жительство, дающего право на длительное нахождение и свободное передвижение по Европе. Приобретение зарубежной недвижимости можно рассматривать, как запасной аэродром и окно в Европу одновременно, - говорит Е.Нортон.

Схема приобретения недвижимости во всех странах примерно одинаковая. После того, как клиент выбрал подходящий по параметрам и цене объект, его отношения с риэлторами заканчиваются и начинается процедура оформления сделки, за правильность которой отвечает, как правило, государственный нотариус, регистратор или адвокат. Сначала составляется предварительный контракт и вносится задаток не менее 10% стоимости жилья. В нем содержится описание объекта, цена, условия продажи и схема оплаты (указывается, будет ли использоваться ипотека и т.д.)

Например, в Чехии покупка по закону осуществляется на юридическое лицо (процедура создания фирмы проста и отлажена), после чего оформляется годовая бизнес-виза, потом иностранец дважды получает вид на жительство сроком на 2 года, а затем может подавать документы на ПМЖ. Таким образом, через пять лет владения недвижимостью, при условии своевременной уплаты налогов и внесения коммунальных платежей, собственник получает постоянный доступ в шенгенское пространство.

Например, во Франции количество и размер налогов, взимаемых с собственников, зависит от типа и стоимости недвижимости, а также схемы покупки. Если объект приобретался по системе lease-back, то налог на проживание платит не владелец, а УК, сдающая его в аренду, а покупатели памятников истории и культуры (замки, старинные особняки) от этого побора освобождаются совсем. Налог на имущество платят владельцы капитала (недвижимость плюс вклады в банках) размером более 732 тыс. евро. Если же купленная квартира или дом длительное время пустуют, хозяину придется заплатить так называемую пошлину на пустующее жилье.

При кажущейся простоте, доступности и надежности покупка и владение недвижимостью за рубежом таит в себе много подводных камней, связанных с особенностями местных рынков. Необходимо серьезно исследовать условия приобретения и пользования недвижимостью, - предупреждает А.Цогоев.

Свои тонкости в отношении покупки и владения недвижимостью есть в каждой стране, поэтому покупателям надо быть предельно внимательными и осторожными, чтобы не попасть впросак, резюмируют эксперты. К сожалению, в последнее время мы часто сталкиваемся с ситуациями, когда наши соотечественники не обращали внимание на большое количество юридических нюансов местного законодательства, в результате чего, не до конца оформили документы и теперь сталкиваются с проблемами технического характера, решение которых требует дополнительных расходов времени и денег, - говорит директор компании Crosshill Игорь Котов.

В Испании для заключения сделки купли-продажи необходимо согласие супруги/га владельца недвижимости, в противном случае права нового собственника могут быть в любой момент оспорены. Кроме того, надо проявить бдительность при подписании главного официального документа купли-продажи - эскритуры. В целях снижения налогов и расходов на оформление испанцы часто рекомендуют доверчивым иностранцам указать в эскритуре заниженную на 10-20% от реальной цены стоимость объекта, не предупреждая, что в случае перепродажи такой недвижимости обязательно возникнут юридические проблемы.



Главная --> Публикации