Главная --> Публикации --> Федеральное дорожное агентство подводит итоги минувшего года Покупатели требуют больше квартир Рост цен на недвижимость Ситуация на рынке недвижимости киева: итоги апреля 2006 года Арендаторы могут выбирать

Месть вредной хозяйки

С приходом лета рынок аренды жилья заметно меняется. Ажиотаж спадает: свободных квартир становится больше, потенциальных постояльцев меньше. В этих условиях квартиросдатчикам важно не принимать поспешных решений. Как выяснили Известия, у опытных столичных рантье есть свой рейтинг благонадежности клиентов и свод правил безопасной сдачи и съема жилья.

- Поскольку все для меня было ново, а значит, страшно, сдавать через агентство я не хотела, а попробовала найти квартирантов через знакомых, - рассказывает Ольга Петровна. - Это и стало моей роковой ошибкой.

Ольга Петровна - интеллигентная москвичка средних лет. Работает учителем биологии и воспитывает одна четырнадцатилетнюю дочь. Пять лет назад она унаследовала двухкомнатную квартиру в Черемушках и решила сдавать ее, чтобы увеличить семейный доход.

После месяца настоятельных просьб квартиранты съехали, сломав вредной хозяйке межкомнатную дверь и оставив на кухне полную раковину грязной посуды. Ни о какой компенсации за испорченную мебель речи, естественно, не было.

Через вторые-третьи руки удалось найти семейную пару москвичей. Молодые люди хозяйке понравились - вежливые и начитанные. Единственный недостаток - милый щенок, которого молодоженам подарили на годовщину свадьбы. Но не выкидывать же псину на улицу! Месяца через два, когда Ольга Петровна пришла за деньгами, собака разрослась до размера маленькой лошади. В коридоре стоял невыносимый запах псины. Заглянув в зал, женщина кроме погрызенных стульев и шкафа, к своему ужасу, увидела... пингвина, разгуливающего прямо по ковру. Вернее, по жалким ошметкам, которые остались от вполне добротного покрытия.

- С тех пор я выработала собственные четкие правила поиска квартирантов, - говорит женщина. - Во-первых, только через агентство. Это хоть какая-то гарантия безопасности: праздношатающиеся не будут платить деньги за услуги, которые им не нужны. Во-вторых, предпочитаю семейных людей с ребенком. Обремененные собственным бытом, они более склонны к стабильности и конструктивному диалогу с хозяевами.

Нежелательные постояльцы

- Эта типизация весьма условна, - продолжает Ольга Петровна. - Нужно быть хорошим физиономистом и уметь с первого взгляда различать непорядочных людей. Сейчас я заключаю официальный договор с клиентами и плачу 13%-ный налог с дохода, но отдаю себе отчет: в случае каких-то проблем вряд ли эта бумажка мне поможет.

В числе самых нежелательных постояльцев у московских рантье - студенты. Есть опасность поссориться с соседями: молодые люди, едва вырвавшиеся из-под строгой домашней опеки, склонны устраивать шумные посиделки. Граждане с московской пропиской: придется что-то не по нраву - мигом хлопнут дверью и вернутся под крылышко родителей. Квартиросдатчик при этом рискует потерять доход - для поиска новых жильцов необходимо время. Молодые незамужние девушки - но это лишь в том случае, если у хозяйки имеется морально неустойчивый муж или сын на выданье. Мало ли что! Восточные джигиты, которые предпочитают селиться даже на ограниченных площадях многочисленными родственными кланами.

Чаще всего жертвами аренды становятся не владельцы московских квартир, а приезжие. Нарваться на кидалово, даже действуя через солидное агентство с репутацией, может любой.

Не ищите дешевое жилье по объявлениям на столбах

Второй, более мягкий способ мошенничества часто практикуют старушки, сдающие комнату. Хозяйка, получив с жильцов за месяц вперед, перестает прикидываться божьим одуванчиком и становится сущей мегерой. Жизнь квартирантов превращается в ад, и через недельку-другую они добровольно сбегают. Комната снова свободна...

- Мы с женой год назад через крупную фирму сняли убитую однушку в Бутове, - жалуется менеджер Олег. - Заплатили 300 долларов хозяину и еще столько же агенту. Заключили письменный типовой договор. Хозяин обещал завтра передать нам дубликат ключей. Когда позвонили, он начал рыдать, что ему сейчас не до нас - скоропостижно скончался друг. После недели дозвона дошли до участкового. Оказывается, наш квартиросдатчик только что вернулся из мест не столь отдаленных и уже не первый раз применил этот способ пополнения собственных доходов. Задаток уголовнику пришлось подарить, с агентства еле-еле стрясли комиссионные.

Соблюдайте правила хорошего тона!

Не ищите дешевые квартиры по объявлениям в газетах и на столбах, - советует риэлтор фирмы Московское сияние Сергей Подверзнов. - Таким способом реальный квартировладелец рекламироваться не станет просто из боязни излишнего любопытства налоговых органов. Существуют только два способа снять жилье: через знакомых и с помощью агентства. Агент подберет вам вариант, проверит документы хозяина и составит договор. За это вам придется выплатить ему вознаграждение в размере месячной платы. (Все что меньше - лохотрон. Обычно он называется оказанием информационных услуг и стоит 2-3 тысячи.) Однако за последствия риэлтор не отвечает. В любой момент квартиранта могут попросить освободить жилье либо вопреки договоренности без предупреждения поднять оплату. И тогда придется уступить или обращаться в суд.

- Существует элегантный и дешевый способ наказания бесстыжих арендодателей, - пишет Фримэн. - Разбейте с десяток яиц, хорошенько размешайте, далее с помощью шприца введите полученную субстанцию в обшивку входной двери, во все укромные места квартиры, в щели и за плинтусы. Через недельку более чем незабываемый аромат будет гарантирован.

В интернете ведутся бурные дискуссии о правилах хорошего тона между квартиросдатчиками и квартирантами. И те и другие дают друг другу полезные советы (в духе Остера), как бороться с жизненными невзгодами. Прочитав некоторые из них, навсегда заречешься сдавать квартиру. Столичные риэлторы составили списки самых доступных районов столицы. На одном из первых мест - Бирюлево-Восточное в ЮВАО Москвы. Главный недостаток - значительная удаленность от метро. В среднем однокомнатная квартира стоит здесь $400-45 За ним - поселок Северный за пределами МКАД. Однушка идет за $40 Примерно тот же уровень цен в Дмитровском районе. Однокомнатная - до $50 Самые дешевые квартиры - в известной промзоне Капотня. Однокомнатную здесь можно снять от $35 Более-менее доступные цены в Косино-Ухтомском. Район экологически чистый, однако труднодоступный. Цены - $450-500 за однушку.

Или купить несколько банок краски и перед уходом вылить их на пол и мебель.

Особо утонченные эстеты могут засунуть в вентиляционный воздуховод дохлую кошку - как можно дальше.

- Я в легком шоке - от слов некоего героя про краску и кошку, - возмущается Марина. - Даже не говоря о морально-человеческих аспектах. Сдавала квартиру много лет. Если бы мои квартиранты (а были и недовольные, с которыми я расставалась) сделали что-либо подобное, как минимум потеря работы была бы им обеспечена. Я бы нашла способы отомстить...
Ассоциация инвесторов Москвы (АИМ) объединяет десятки столичных компаний, активно и успешно работающих в сфере инвестирования строительства. За 9 лет деятельности Ассоциация внесла весьма значительный вклад в преобразование Москвы, проделала большую работу по созданию благоприятного инвестиционного климата в столице. Однако проблем, сдерживающих развитие инвестиционного процесса в городе, остается пока более чем достаточно. Пути решения этих проблем руководители инвестиционных компаний и вице-мэр Москвы В.П.Шанцев обсудили на состоявшемся 19 июня ежегодном общем собрании членов Ассоциации.

Только время надо подгадать таким образом, чтобы аромат появился вскорости после вашего убытия из квартиры, чтобы не успели хозяева сдать квартиру или комнату новым людям.

В докладе президента АИМ Б.Л.Фролова говорилось, что за отчетный период в городе усилиями членов Ассоциации инвесторов Москвы построен ряд уникальных зданий и сооружений жилого, офисно-административного и иного назначения. Входящие в состав Ассоциации компании работают над объектами различного назначения общей площадью 4 миллиона квадратных метров: 2,5 миллиона квадратных метров в Москве и 1,5 миллиона квадратных метров в Московской области, Санкт-Петербурге, Тамбове, Курске, Орле и других городах Российской Федерации. За это время члены АИМ выступили с рядом инициатив, направленных на решение важных городских задач, улучшившие инвестиционного климата в городе, защиту прав инвесторов, поднятие престижа, повышение коммерческой привлекательности и пропаганду достижений инвестициионно-строительной деятельности, совершенствование соответствующей нормативно-правовой базы.

Собрание началось с утверждения решений правления о принятии в Ассоциацию, новых членов и исключении из ее рядов компаний, отошедших от активной работы в АИМ. Принятых оказалось в два раза больше, чем убывших, и теперь Ассоциация инвесторов Москвы объединяет в своем составе 85 организаций. Собрание отметило, что деятельность Ассоциации, руководствующейся принципами, провозглашенными при ее создании в 1994 году, безусловно, можно считать успешной. Это подтвердило и недавнее празднование 15-летия новой системы управления инвестиционо-строительным комплексом Москвы. 28 руководителей компаний - членов АИМ были награждены знаками "Почетный строитель России", "Почетный строитель Москвы", дипломами и наградами Госстроя РФ, Правительства Москвы, Департамента градостроительной политики, развития и реконструкции города. Дипломом отмечена и сама Ассоциация инвесторов Москвы. За реализацию инвестиционного проекта по строительству жилого комплекса на улице Хачатуряна в Отрадном генеральный директор ЗАО "Веста II" Семен Самуилович Быховский был удостоен Государственной премии РФ.

Вице-мэр Москвы В.П.Шанцев рассказал о мерах по улучшению работы возглавляемой им городской конкурсной комиссии, в частности о планируемом на ближайшее время переходе с системы открытых конкурсов к открытым аукционам, о ходе подготовки к введению в Москве системы оформления исходно-разрешительной документации по принципу "одного окна" (созданная по распоряжению мэра рабочая группа уже разработала и представила на согласование свой проект по этому вопросу). В.П.Шанцев извинился перед инвесторами за случаи самовольных действий чиновников, пообещав привлечь виновных к ответственности.

Вместе с тем Б.Л.Фролов отметил снижение инвестиционной активности частных инвесторов на общем фоне постоянного роста инвестиций в строительство. По мнению докладчика, этот кризис во многом является результатом проявления негативных тенденций в инвестиционной политике города. В Москве пока еще не до конца изжиты случаи нарушений принципов конкурсного отбора инвесторов при недостаточной прозрачности этого процесса, имеют место отдельные проявления протекционизма, монополизации, бюрократического и экономического давления на частных инвесторов. При ужесточении финансовой ответственности инвесторов за выполнение ими своих обязательств другая заключающая контракт сторона (администрация) аналогичной ответственности не несет. Серьезной проблемой для инвесторов является сопротивление чиновников, необоснованно препятствующих заключению договора между АИМ и Правительством Москвы. Конечно же, в докладе поднимался и крайне болезненный для инвесторов вопрос многочисленных и длительных согласований в процессе оформления исходно-разрешительной документации.

История взаимоотношений обманутых дольщиков и мэрии вступила в новую фазу: в суды поступили иски к правительству города со стороны частных соинвесторов. Предмет исков - упущенная выгода. То есть некоторые особо предприимчивые граждане, вложившие средства в строительство жилых домов и не получившие квартир, требуют, чтобы город возместил им убытки за период, когда они могли уже получать доход от своих инвестиций.

По итогам собрания были приняты решения об активизации работы специальных комитетов АИМ, расширении деятельности в регионах, продолжении практики регулярного информирования мэра и других руководителей города об изменениях инвестиционного климата и проявлениях негативных тенденций, о представлении Правительству Москвы конкретных предложений по улучшению ситуации. Правлению Ассоциации было поручено добиться заключения договора с Правительством Москвы.

Но сама проблемная группа соинвесторов те, кто доверил свои сбережения не совсем ответственным фирмам, которые строительство начали, но завершить не смогли. Таковых дольщиков в Москве около 2 тысяч. Хорошо известен пример фирмы Мастерок, которая получила контракты на 11 объектов, но переоценила свои силы.

Всего в Москве известно 17 фирм, которые не справились с обязательствами, взятыми перед соинвесторами. Кто-то из дольщиков столкнулся просто с мошенничеством: когда фирма собирала деньги, а строить ничего не собиралась. С такими разберется суд ГУВД Москвы было возбуждено около 40 уголовных дел, половину из которых прокуратура забрала в свое производство, как наиболее значимые.

Но благодарности правительство Москвы не дождалось. Напротив, столкнулось с исками со стороны дольщиков. Предмет исков упущенная выгода.

Власти Москвы, войдя в положение граждан, обещали им помочь. Как уже не раз писали Известия, помощь эта была по сути добровольной, поскольку юридической ответственности город в этом вопросе не несет. В целом, на сегодняшний день найдены принципиальные решения по 50 из 70 адресов, где первоначальные инвесторы не смогли выполнить свои обязательства. По остальным объектам ведется работа.

По словам Косована, комиссия по работе с обманутыми дольщиками проделала огромную работу. Для начала провела полный аудит проблемных объектов, проверив их текущее техническое состояние, соответствие технической документации установленным нормам, иногда наличие самой этой документации. Проверялась бухгалтерия, выявлялись двойные продажи. Потом город заключил новые инвестиционные контракты с надежными, проверенными фирмами, полагаясь на свой авторитет, ведь новый инвестор получает меньшую прибыль в той части, которая финансировалась гражданами из расчета цен полуторагодичной давности.

Не секрет, что многие покупали и покупают квартиры вовсе не для того, чтобы в них жить, а именно с целью получения прибыли, говорит первый заместитель главы департамента градостроительной политики, развития и реконструкции Москвы, курирующий комиссию по работе с обманутыми дольщиками, Александр Косован. Оговоримся, что речь не идет о тех, кто вложил все заработанное, чтобы улучшить свои жилищные условия, купить, например, квартиру детям. Именно ради них, кстати, городские власти и взялись за решение проблем дольщиков. Но сверка списков соинвесторов показала, что многие покупали по 23, а то и по 911 квартир. То есть полтора-два года назад эти бизнесмены платили по 600700 долларов за квадратный метр, рассчитывая при текущей конъюнктуре рынка недвижимости получить 300400% прибыли. По сути эти частные инвесторы играли на рынке рискованных вложений. Игра оказалась неудачной, и теперь они требуют, чтобы город возместил их риски. Но почему, собственно?

- Ваши первые впечатления от бизнеса IKEA в России?

Вся эта сложнейшая юридическая работа была проведена совершенно безвозмездно, подчеркивает чиновник. А ведь на самом деле именно соинвесторы, как бизнесмены, должны были позаботиться о страховании рисков, именно они должны были провести всю эту работу по проверке надежности фирмы. Для этого нанимаются юристы или страховая компания, которая и занимается защитой интересов граждан-инвесторов. Но все это, как вы понимаете, стоит денег. Об этом горе-бизнесмены не подумали, зато очень быстро усвоили выгодные для себя рыночные словечки, например, упущенная выгода. Ясно, что ни один суд не примет решения в их пользу. Можно даже с уверенностью прогнозировать, что на стадии составления иска любой юрист скажет, что он не имеет перспектив. Если бы жадные до денег граждане хоть чуточку внимания уделили своим юридическим правам, а главное, обязанностям, они бы это знали. Дело не в том, что московские власти боятся исков. Бояться тут нечего. Дело в простом человеческом отношении. Обидно убедиться в том, что любое доброе дело не остается безнаказанным. Юридически доказать несостоятельность требований несложно, но в конце концов речь идет о простой человеческой совести, о благодарности понятиях, очевидно незнакомых некоторым людям.
В конце 1990-х шведская компания IKEA стала первым европейским ритейлером, рискнувшим вложить несколько миллионов долларов в развитие сети магазинов в России. С тех пор IKEA остается главным индикатором стабильности и потенциала российского рынка для западных ритейлеров, планирующих заходить в Россию. Между тем новый генеральный директор компании ИКЕА Россия и Украина Пер Кауфманн называет Россию самым приоритетным рынком для глобальной сети IKEA. По его словам, в планах шведов - самая масштабная среди западных ритейлеров экспансию в российские регионы. Мебельные магазины IKEA и торгцентры Мега планируется открыть почти в 20 городах. Об этих и других планах Кауфманн рассказал в своем первом интервью российским СМИ корреспонденту Бизнеса Сергею Канунникову.

Кроме того, московские IKEA (с учетом торгцентров) - самые посещаемые среди более чем 230 магазинов IKEA в мире (Мега-Химки в 2005 году посетило 30 млн человек, Мега-Теплый Стан - около 50 млн). На мой взгляд, такие показатели - большое достижение. Особенно если учесть, что большинство западных компаний считают российский рынок сложным.

- Это фантастика (смеется)! Я не преувеличиваю. За несколько лет компании удалось сделать здесь очень много. Сегодня российское подразделение IKEA - рекордсмен по темпам роста в нашей глобальной сети. Первый магазин в России был открыт весной 2000 года, а к концу этого их будет уже восемь: три в Московской области, два в Ленобласти, по одному в Казани, Нижнем Новгороде и Екатеринбурге - и столько же торгцентров Мега.

- Сегодня покупательская способность большинства россиян ниже, чем у европейцев. Соответственно, средний чек в российской IKEA несколько ниже, чем в Западной Европе. Есть отличия в восприятии концепции IKEA и самой компании.

- Бизнес IKEA в России чем-то отличается от проектов в Западной Европе?

- Какое направление развития компании для вас, нового главы IKEA, наиболее приоритетное?

В новых странах мы часто слышим примерно такие комментарии покупателей: у вас слишком низкое качество или у вас слишком высокие цены, почему я сам должен вывозить и собирать мебель и даже мы не готовы покупать эту мебель для дома - только для дачи. Российские потребители пока находятсяна этой стадии, сомневаются. Впрочем, нас это не пугает: первые лет пять-десять такая же ситуация была и в некоторых европейских странах, где ИКЕА начала открывать свои магазины.

Мы активно развиваем сотрудничество с российскими поставщиками. Это позволяет нам держать низкие цены, так как из-за высоких ввозных пошлин (в среднем они составляют около 25% на нашу мебель) импортная мебель слишком дорога. Сегодня около 50% всей мебели, которая продается в российских магазинах IKEA, сделано здесь же. Дальше: чем шире сеть магазинов, тем больше объем закупок, а от объема закупок зависят наши цены - чем ниже цены, тем выше продажи, соответственно, нужны новые закупки. Все взаимосвязано.

- Я не могу выделить какой-то один вид деятельности. Все направления: торговля, закупки, строительство и девелопмент- будут развиваться параллельно.

- А приоритетность России и Украины для вас различна?

Активная экспансия в регионы также является одним из наших приоритетов.

О приоритетности рынков скажу так: пока российский офис компании будет координировать деятельность IKEA в России и на Украине. Но в будущем ситуация может измениться. Все будет зависеть от того, насколько динамичным окажется развитие на Украине.

- Замечу, что пока IKEA активно развивается только в России. Мы очень заинтересованы в развитии и магазинов, и комплексов Мега на Украине, но пока не получили разрешение на строительство первого магазина в Киеве.

- В своем первом выступлении в качестве главы IKEA вы сказали, что 2006 год будет первым прибыльным в истории IKEA в России. Предыдущие шесть лет были неудачными?

Если все пойдет хорошо, Украина может стать самостоятельной страной в системе IKEA.

- Шесть лет работы в минус- это обычное дело для IKEA?

- Напротив, успешными были все годы работы IKEA в России, достаточно взглянуть на нашу географию и посещаемость магазинов. Я имел в виду другое. Существует мнение, что, поскольку у IKEA уже довольно много магазинов в России, большой трафик и хорошие продажи, соответственно, она должна быть очень прибыльной компанией. На самом же деле мы пока работаем без прибыли. С 2000 года и по сегодняшний день у IKEA в России период активных инвестиций: мы инвестировали в Россию около $2 млрд, а это больше, чем мы заработали.

В других европейских странах период выхода на прибыль существенно короче. Но, повторю, сейчас мы активно инвестируем в Россию. Сегодня на повестке дня - экспансия IKEA и Меги еще в 12 регионов. Естественно, чем больше сейчас вкладываем, тем на более дальний срок отсрочиваем получение первой прибыли, так как все, что зарабатывается, направляется в новые проекты. Если бы мы считали ситуацию неприемлемой, мы бы не продолжали инвестиции в Россию.

- Безусловно, шесть лет- это довольно длительный период.

- В этом вопросе не столь важна позиция отдельных менеджеров, сколько позиция компании в целом. А она такова: никогда не давать взяток.

- Ваш предшественник Леннарт Дальгрен неоднократно в открытую обвинял российских чиновников в коррупции. Ваша позиция иная?

- В отличие от других европейских стран в России IKEA занялась девелопментом. На ваш взгляд, насколько это было оправданно?

Я не считаю, что в России существует какая-то особенная коррупция. Это явление характерно для многих развивающихся стран. Период, который сейчас переживает Россия, проходят все: рынок бурно растет, и в какой-то момент законодательство начинает отставать от динамично изменяющейся реальности. А пока происходит процесс формирования нового законодательства, у некоторых чиновников возникает соблазн использовать появившиеся зазоры в свою пользу. В России отставание закона от реальности больше, чем в большинстве стран, потому что страна развивается огромными темпами. Для нас эффективное решение той или иной проблемы - это вопрос поиска правильного человека. За шесть лет мы встречали немало профессиональных чиновников, которые помогали нам без каких бы то ни было взяток, руководствуясь интересами своего региона.

Второй вариант показался нам более предпочтительным. В начале 2000-х годов в Москве не было крупных торговых центров, поэтому мы решили, что эффективней самим построить торговый комплекс и управлять им. Так что решение открывать торгцентры Мега было вполне закономерным.

- Строительство Меги было совершенно оправданным, и вот почему. В ряде стран мы сталкивались со стандартной ситуацией. IKEA открывает магазин где-то за городом. Через полтора-два года район, где расположен наш магазин, становится популярным у покупателей. Другиеритейлеры, поняв преимущества расположения рядом с нами, начинают скупать под свои проекты землю вокруг. Постепенно район вокруг IKEA превращается в огромное торговое пространство. В России мы решили обратить этот опыт в свою пользу. Владея крупными земельными участками с магазинами IKEA в центре, мы могли либо продать ее по частям другим операторам, либо самим построить на них торговые центры.

Настолько он оказался удачным. Если удастся найти подходящие земельные участки во Франции, Италии или Испании, Меги могут быть построены и там.

Скажу больше, формат Меги, созданный специально для России и существующий только здесь, мы хотели бы перенести и в другие страны, в том числе в Западную Европу.

Недавно вы объявили, что IKEA займется строительством офисов. Не слишком много девелоперских проектов для ритейлера?

- Но Мега - это еще не все.

А так как в Москве сейчас высок спрос на офисные площади, мы решили, что разумно будет построить бизнес-парк.

- С этим проектом была похожая ситуация: мы приобрели землю на Ленинградском шоссе, на противоположной от Мега-Химки стороне. Долго думали, как эффективно развивать этот участок. Строить через дорогу еще один торговый комплекс не было смысла.

- Планируете ли еще создавать совместные предприятия в России, аналогичные проекту IKEA Белая дача?

Планируется, что бизнес-парк IKEA будет состоять из шести офисных башен общей площадью около 100 тыс. кв. м. Инвестиции в этот проект составят примерно $150 млн. Однако я бы не назвал это направление деятельности нашим приоритетом в будущем. Не исключаю, что в ходе реализации проекта мы можем внести в него изменения.

В истории компании было всего два таких примера: в Бельгии и в России. Мы считали очень перспективным открытие IKEA в юго-восточной части МКАД.

- Нет, ни в России, ни где бы то ни было в мире. Совместные предприятия не наш формат.



Главная --> Публикации